建設(shè)與房地產(chǎn)法規(guī)實(shí)踐課答案5頁(yè)

1、案例一一、二、答：根據(jù)陳麗麗的話，該房屋應(yīng)該是父母遺留給陳麗麗、陳杰、陳明、陳雅麗共同共有的遺產(chǎn)，因而他們四人是被征收房屋的共同共有人。又根據(jù)陳杰與海潤(rùn)房地產(chǎn)所簽訂的北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議中明確被拆遷人為陳明、陳杰、陳雅麗、陳麗麗，可以判斷以上四人是房屋征收的被征收人。根據(jù)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例第2、17、25條規(guī)定，該四人應(yīng)為本案房屋征收補(bǔ)償?shù)臋?quán)利人。三、答：這是屬無(wú)權(quán)代理，因?yàn)殛惤懿⑽传@得陳麗麗等人的委托授權(quán)。在沒(méi)有陳麗麗授權(quán)委托情況下，以陳麗麗的名義與海潤(rùn)房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議，因此該協(xié)議屬于表見(jiàn)代理以外的欠缺代理權(quán)而代理訂立的合同，從效力上來(lái)看屬于效力待定的合

2、同。如果陳麗麗等人追認(rèn)授權(quán)，則合同有效；如果陳麗麗等人拒絕追認(rèn)，則合同無(wú)效。但本案并不能確認(rèn)補(bǔ)償協(xié)議全部無(wú)效，因?yàn)殛惤茈m無(wú)權(quán)代理陳麗麗等人，但陳杰自己個(gè)人的名義簽訂的協(xié)議部分，亦即有關(guān)陳杰本人與海潤(rùn)房地產(chǎn)公司的權(quán)利義務(wù)關(guān)系約定則合法有效。只是由于該合同事后未獲得陳麗麗授權(quán)，因此合同中有關(guān)陳麗麗等人權(quán)利義務(wù)的約定部分無(wú)效。合同法第五十六條規(guī)定：“合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。”四、答：狹義的無(wú)權(quán)代理主要有以下幾種情況：第一，根本無(wú)代理權(quán)的無(wú)權(quán)代理，即代理人在未得到任何授權(quán)的情況下，以本人的名義從事代理活動(dòng)；第二，超越化理權(quán)的無(wú)權(quán)代理，即代理人雖享有一定的代理權(quán)，但其實(shí)施的

3、代理行為超越了代理權(quán)的范圍或?qū)Υ頇?quán)的限制；第三，代理權(quán)消滅以后的無(wú)權(quán)代理。根據(jù)我國(guó)合同法第四十八條的規(guī)定，無(wú)權(quán)代理合同是效力待定的合同，只有經(jīng)過(guò)被代理人的追認(rèn)，才能對(duì)被代理人發(fā)生效力；未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人負(fù)責(zé)。表見(jiàn)代理：是指代理人雖無(wú)代理權(quán)，在其實(shí)施代理行為時(shí)，如果善意的相對(duì)人有正當(dāng)?shù)睦碛上嘈牌溆写頇?quán)而與其為法律行為，該法律行為的效果應(yīng)由被代理人承擔(dān)。五、答：海潤(rùn)房地產(chǎn)公司明知陳杰并未取得陳麗麗等人的委托授權(quán)而仍然與陳杰簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議與陳杰構(gòu)成共同的侵權(quán)。共同侵權(quán)：是指兩個(gè)或者兩個(gè)以上的行為人，由于共同的過(guò)錯(cuò)致他人合法權(quán)益損害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任的侵權(quán)行為。民法

4、通則第130條規(guī)定：“二人以上共同侵權(quán)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任?！惫餐謾?quán)行為具有如下特征：（1）主體的復(fù)數(shù)性，即共同侵權(quán)的加害人為兩個(gè)或者兩個(gè)以上。（2）復(fù)數(shù)的加害人主觀上上存在共同過(guò)錯(cuò)，即加害人對(duì)損害后果的發(fā)生存在共同的故意或者過(guò)失。（3）是指數(shù)個(gè)加害人的侵權(quán)行為造成一個(gè)、不可分割的損害后果。而且各侵權(quán)行為與損害后果之間存在的因果關(guān)系。（4）責(zé)任的連帶性。在本案中，海潤(rùn)房地產(chǎn)公司與陳杰的具有過(guò)錯(cuò)的共同性，即陳杰故意在無(wú)陳麗麗等人授權(quán)委托情況下與海潤(rùn)房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議，而海潤(rùn)房地產(chǎn)公司明知對(duì)方無(wú)合法授權(quán)，仍然與其簽訂合同，兩方共同的目的都在于缺少陳麗麗等人參與的情況下盡快

5、簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議?？陀^上，正是海潤(rùn)房地產(chǎn)公司與陳杰的共同行為造成了對(duì)陳麗麗等人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵害，因此海潤(rùn)房地產(chǎn)與陳杰的行為構(gòu)成共同侵權(quán)。六、答：無(wú)須承擔(dān)連帶責(zé)任。根據(jù)合同法第396條的規(guī)定，委托合同是指委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。根據(jù)委托合同，受托人一般以委托人的名義和費(fèi)用處理委托事務(wù)，并將處理的受托事務(wù)的后果，直接歸委托人承受。就本案而言，順城拆遷公司系接受海潤(rùn)房地產(chǎn)公司的委托而從事拆遷業(yè)務(wù)，其拆遷房屋所產(chǎn)生的后果當(dāng)然也要直接鬼海潤(rùn)房地產(chǎn)公司承擔(dān)。故陳麗麗要求順城拆遷公司承擔(dān)連帶責(zé)任于法無(wú)據(jù)。七、答：狹義無(wú)權(quán)代理而訂立的合同；限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立仃立的合同與無(wú)權(quán)

6、處分合同。合同法第47條規(guī)定：“限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效?！焙贤ǖ?1條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！卑?、答：法院認(rèn)定該協(xié)議屬于部分無(wú)效的協(xié)議，協(xié)議中涉及陳杰個(gè)人的部分為有效協(xié)議，而涉及陳麗麗的部分無(wú)效。海潤(rùn)房地產(chǎn)公司與陳杰是在明知陳杰沒(méi)有陳麗麗授權(quán)的情況下，簽訂協(xié)議并由陳杰將拆遷款全部領(lǐng)取，二者的上述行為在主觀上有共同的過(guò)失，客觀上共同侵害了陳麗麗的合法權(quán)益，已構(gòu)成了共同侵權(quán)。陳杰、北京海潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司給付陳麗麗拆遷款人民幣276948元，判決生效后七日內(nèi)履行。案例二一、答：商品

7、房認(rèn)購(gòu)書(shū) 是商品買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人在簽署預(yù)售契約或買(mǎi)賣(mài)契約前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的安步確認(rèn)。認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人的基本情況、房屋基本情況(含房屋位置、面積等基本情況)、價(jià)款計(jì)算、簽署契約的時(shí)限規(guī)定。未繳清土地出讓金和取得商品房銷(xiāo)售許可證，不具備商品房預(yù)售條件，不具備簽訂商品房預(yù)售合同的條件，存在著事實(shí)和法律上的障礙，當(dāng)事人才簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)。本案的認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同(預(yù)售合同)。參考1.最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷(xiāo)售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且

8、出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！眳⒖?.商品房銷(xiāo)售管理辦法第十六條規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容： (一)當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所 (二)商品房基本狀況;(三)商品房的銷(xiāo)售方式 (四)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間; (五)交付使用條件及日期 (六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾; (七)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任 (八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬; (九)面積差異的處理方式 (十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜; (十一)解決爭(zhēng)議的方法 (十二)違約責(zé)任; (十三)雙方約定的其他事項(xiàng)。在本案

9、中 楊正文與鼎恒公司所簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)中已經(jīng)具體就商品房的基本狀況(位置和面積確定)、銷(xiāo)售方式、價(jià)款及總價(jià)款、支付方式、付款時(shí)間、交付使用的日期等等基本內(nèi)容作出明確的約定，總體上已經(jīng)符合商品房銷(xiāo)售管理辦法第十六條所規(guī)定的內(nèi)容，亦即滿(mǎn)足了認(rèn)購(gòu)書(shū)被認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的第一個(gè)條件。在認(rèn)購(gòu)書(shū)中，雙方所約定房款，楊正文已經(jīng)于2001年11月6日全部付清，國(guó)此，也滿(mǎn)足了認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的第二個(gè)條件，即“出賣(mài)人已經(jīng)按照約定接受購(gòu)房款”。因此，本案中所涉及的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同。二、答：本案中的認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)效，因而也就不能要求繼續(xù)履行認(rèn)購(gòu)書(shū)。本案的認(rèn)購(gòu)書(shū)被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同，但無(wú)效，因

10、為：參考1.根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃可證和施工許可證;(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投人開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;(4)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。參考2.又根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第二條規(guī)定：出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。在本案中 楊正文與鼎恒公

11、司所簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)可以認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，即商品房預(yù)售合同。直至二審階段，鼎恒公司仍然未取得涉案商品房的預(yù)售許可證，因此，屬于“出賣(mài)人未取得預(yù)售許可證證明而與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同”，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。無(wú)效合同從本質(zhì)上說(shuō)，違反了法律的規(guī)定，因此國(guó)家不承認(rèn)此類(lèi)合同的法律效力。三、答：認(rèn)購(gòu)書(shū)既然被認(rèn)定無(wú)效，就應(yīng)該依據(jù)合同法的規(guī)定，合同沒(méi)有履行的，停止履行。已經(jīng)履行的，恢復(fù)原狀、賠償損失。因此被告應(yīng)返還原告購(gòu)房款。同時(shí)由于被告沒(méi)有取得商品房的預(yù)售許可證，就與購(gòu)房人簽訂購(gòu)房合同，被告的違法行為導(dǎo)致合同無(wú)效，因此，被告在恢復(fù)原狀之外，還應(yīng)對(duì)原告所受損失承擔(dān)賠償責(zé)任。具體到本案，就是原告購(gòu)房款的利息

12、損失。利息計(jì)算時(shí)間為2001年11月1日至返還之日止。按中國(guó)人民銀行同期對(duì)單位貸款利率給付楊正文該款利息。(參考1. 合同法第五十八條合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。)四、答：原告不能要求支付違約金。因?yàn)楫?dāng)事人對(duì)違約金沒(méi)有約定。案例三一、 答：有效。甲公司以未取得所有權(quán)之樓房出資僅導(dǎo)致甲公司承擔(dān)出資不實(shí)的法律責(zé)任，不影響公司設(shè)立的效力。二、答：不合法。丙公司的行為實(shí)為抽逃公司資金。 公司法第36條明確規(guī)定，公司成立后，股東不得抽逃出資。本案中，丙公

13、司從丁公司取得退款1000萬(wàn)元后退出丁公司。違反了上述規(guī)定。所以，丙公司的做法是不合法的。三、答：無(wú)效。該擔(dān)保事項(xiàng)應(yīng)由無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系的股東表決決定。四、答：陳某的申報(bào)構(gòu)成破產(chǎn)債權(quán)。 丁公司對(duì)匯票的保證有效；大滿(mǎn)公司實(shí)為拒絕承兌，陳某對(duì)丁公司享有票據(jù)追索權(quán)。賈某的申報(bào)不構(gòu)成破產(chǎn)債權(quán)。賈某的200萬(wàn)元是對(duì)丁公司的出資，公司股東不得以出資款向公司主張債權(quán)。五、答：B銀行申報(bào)破產(chǎn)債權(quán)的申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)支持，但無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。丁公司與B銀行簽訂的擔(dān)保合同有效，故B銀行破產(chǎn)債權(quán)成立；但該擔(dān)保是保證擔(dān)保，B銀行不享有擔(dān)保物權(quán)，無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。乙公司的請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)支持。乙公司仍是A樓房的產(chǎn)權(quán)人，故其可依法收回該樓房。六、答：債權(quán)

14、人可以向甲公司、丙公司和某會(huì)計(jì)師事務(wù)所追索。 甲公司虛假出資，丙公司非法抽逃資金，應(yīng)對(duì)債權(quán)人承擔(dān)連帶責(zé)任；某會(huì)計(jì)師事務(wù)所明知了公司設(shè)立時(shí)甲公司出資不實(shí)，仍予驗(yàn)資，應(yīng)在其虛假驗(yàn)資的范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。案例四一、 答：懲罰性賠償。本案中，原告主張被告因在商品房銷(xiāo)售中存在欺詐行為而要求法院判決雙倍返還購(gòu)房款，亦即適用懲罰性賠償規(guī)則。懲罰性損害賠償具有補(bǔ)償受害人遭受的損失、懲罰和遏制不法行為等多重功能。參考1：2003年最高人民法院頒布的關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋中的第八、九兩條明確規(guī)定了商品房買(mǎi)賣(mài)合同中在特定條件下可以適用懲罰性賠償。第八條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)

15、賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(1)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;(2)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人?！钡诰艞l規(guī)定：“出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(1)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;(2)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);(3)故意隱瞞所售房

16、屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。”二、 答: 不能。因?yàn)楸景傅谋桓娌淮嬖谠嫠f(shuō)的欺詐、違約不予辦理房產(chǎn)證和抵押等致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的行為。三、 答：01.商品房先出賣(mài)后抵押也稱(chēng)商品房的先賣(mài)后抵：是指出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，為獲取建設(shè)資金，在尚未轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)與買(mǎi)受人之前，又將該房屋抵押給第三人的行為。參考1.根據(jù)最高人民法院關(guān)于<擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋第四十七條規(guī)定：以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以期房或者現(xiàn)房進(jìn)行抵押的，只要房屋所有權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移給買(mǎi)

17、受人前，依法辦理抵押登記手續(xù)的即可認(rèn)定抵押合同有效成立。這樣，在同一房屋之上，就可以同時(shí)存在著買(mǎi)受人的債權(quán)和銀行的抵押權(quán)。因此，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律和司法解釋的規(guī)定，出賣(mài)人就同一房屋是可以先賣(mài)后抵的參考2.商品房解釋第八條規(guī)定，只要先賣(mài)后抵的行為導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋的，出賣(mài)人就屬于惡意違約，要承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。02. 是否允許商品房先抵押后出賣(mài)：為了加速經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)，更好的發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的功能，法律允許財(cái)產(chǎn)所有人在抵押期間將抵押物轉(zhuǎn)讓?zhuān)珵榱吮Ｕ系盅簷?quán)人和轉(zhuǎn)讓物的受讓人的合法權(quán)益，轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)必須受到一定的限制。參考3.擔(dān)保法第四十九條第一款規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人

18、并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵鉀人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。參考4.關(guān)于適用<擔(dān)保法>若千問(wèn)題的解釋第六十七條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其余部分債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。如果抵押物未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不得對(duì)抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。參考5.物權(quán)法第一百九十一條規(guī)定： 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存

19、。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。四、答：1、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法(1999年1月)第四十九條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或接受服務(wù)的費(fèi)用一倍?！边@一條款在開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)懲罰性賠償之先河。2、合同法(1999年10月)第一百一十三條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！边@是我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)懲罰性賠償進(jìn)一步確定。合同法第

20、一百一十四條第二款的規(guī)定看，對(duì)當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過(guò)分高于損失的情況也予以認(rèn)可，而在這高于實(shí)際損失的違約金中就包含了對(duì)違約方違約行為的懲罰。3、商品房銷(xiāo)售管理辦法(2001年6月)第二十條規(guī)定：產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人;絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。4、關(guān)于審理商品忘記買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋(2003年3月)的第八條、第九條的規(guī)定，見(jiàn)上文。案例五一、答：能。有效。雖然通常情況下，物業(yè)管理法律關(guān)系是建立在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的。但實(shí)踐中，物業(yè)“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的情況

21、比較多，業(yè)主的入住是一個(gè)逐漸的過(guò)程，物業(yè)從開(kāi)始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)之間，往往還有一段過(guò)程。不但這個(gè)過(guò)程中需要物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，甚至在物業(yè)的建設(shè)階段往往就需要物業(yè)管理的前期介人了。這個(gè)階段的物業(yè)管理，就是前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理與通常情況下的物業(yè)管理是物業(yè)管理的兩個(gè)不同階段。前期物業(yè)管理法律關(guān)系不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，而是根據(jù)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同形成的。本案中，中海世紀(jì)公司是因?yàn)樵谇捌谖飿I(yè)管理階段接受開(kāi)發(fā)商的委托與之簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同而承擔(dān)小區(qū)管理服務(wù)任務(wù)的。由于物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)

22、無(wú)法和單個(gè)業(yè)主逐一簽訂物業(yè)服務(wù)合同，只能在被業(yè)主大會(huì)選聘之后，和業(yè)主委員會(huì)簽訂統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)合同。參考1. 1994年建設(shè)部城市新建住宅小區(qū)管理辦法對(duì)前期物業(yè)管理作了原則性的規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理?！眳⒖?. 物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)此問(wèn)題則作出更為詳盡的規(guī)定，其中第二十一條規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。因此，在物業(yè)建成之后，業(yè)主大會(huì)成立之前，就需要進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)。由于業(yè)主大會(huì)尚未成立，

23、不可能由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主天會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。這種情況下，只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)實(shí)施管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同在建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂，這時(shí)的物業(yè)服務(wù)合同稱(chēng)為前期物業(yè)服務(wù)合同。本案中，開(kāi)發(fā)商中海興業(yè)公司與物業(yè)管理企業(yè)中海世紀(jì)公司所簽訂的物業(yè)管理合同即屬于前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位一開(kāi)始就擁有物業(yè)，是第一業(yè)主，這是建設(shè)單位享有一次選聘物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)先權(quán)、能夠簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的合理依據(jù)。本案中的前期物業(yè)服務(wù)合同依法成立并且生效，也得到合同有關(guān)各方的切實(shí)履行，有關(guān)條款所確定的權(quán)利義務(wù)應(yīng)得以遵守。尤其需要注意的是，該合同明確約定了管理期限為五年。二、答

24、：能。訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為，通常情況下，業(yè)主公約由業(yè)主大會(huì)籌備組草擬，經(jīng)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過(guò)，公約的修改權(quán)也屬于業(yè)主大會(huì)。但在前期物業(yè)管理階段，基于物業(yè)的正常使用和已經(jīng)人住業(yè)主共同利益的考慮，存在制定業(yè)主共同遵守準(zhǔn)則的需要，業(yè)主公約在物業(yè)買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)物業(yè)時(shí)就須存在，這種在業(yè)主大會(huì)制定業(yè)主公約之前存在的業(yè)主公約，稱(chēng)為業(yè)主臨時(shí)公約。物業(yè)管理?xiàng)l例第二十二條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。條例第二十三條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。本案中，作為建設(shè)單位的中海興業(yè)公司所制定的房屋使用、管理、維修公約經(jīng)