上海房地產(chǎn)市場報告論文 上海房地產(chǎn)專題研究報告

1、上海房地產(chǎn)市場報告論文 上海房地產(chǎn)專題研究報告 上海房地產(chǎn)專題研究報告 目錄 一、 town house的開展演化 二、當(dāng)前上海town house市場簡述 三、上海town house市場開展?fàn)顩r分析 (一) 初始階段市場狀況 (二) 開展階段市場狀況 (三) 趨向成熟階段市場狀況 四、 town house 消費者特征分析 五、 town house 產(chǎn)品特征分析 （一） 區(qū)域特征分析 （二） 檔次劃分 （三） 類別劃分 （四） 小區(qū)規(guī)劃、式樣風(fēng)格、房型特征分析 六、town house 的開展空間、存在意義與未來 一、 town house的開展演化 town house的起源 town

2、 house起源于歐洲英國倫敦，當(dāng)時的倫敦很少有高密度的壘積式多高層建筑，城市在低密度建筑形態(tài)中持續(xù)地擴(kuò)展。18世紀(jì)末的貝德福特廣場、柯本特花園、19世紀(jì)初的那莫德理大街等處，town house組成了壯麗的街區(qū)，住宅由此形成了永恒的藝術(shù)。后來town house在美國得到了興旺開展，特別是西部地區(qū)的城市延伸部都有大量此類建筑形態(tài)出現(xiàn)。它是由幾幢甚至十幾幢小于3層的低層住宅并聯(lián)組成，每幢面積約在150200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超過50平方米，另外還有專用車位或車庫。 離城不太遠(yuǎn)，價格不算太貴，屬中等偏高的水平。 上個世紀(jì)初townhouse是上海典型的名居 19世紀(jì)念年代起，

3、隨時著經(jīng)濟(jì)的開展，城市人口增多，傳統(tǒng)的木式里弄易發(fā)生火災(zāi)，出現(xiàn)了磚木結(jié)構(gòu)的老式石庫門建筑，最早創(chuàng)始于英租界，后流傳于城鄉(xiāng)內(nèi)外和近郊一帶。這是townhouse結(jié)合我國傳統(tǒng)三合或四合院形式的特色建筑。代表建筑有興仁里，敦仁里棉陽里等。與石庫門建筑同時開展的還有新式里弄住宅，這是townhouse更具現(xiàn)代色彩的一個變種。朝向盡量朝南，宅前有綠地，建筑多為三層代表建筑有20年代淮海中路的尚賢坊等。在40年代后，新式里弄開展為花園式里弄住宅，宅前有寬大的庭院空地較大，環(huán)境幽雅，居室以間半式或雙間式居鑫，層數(shù)三、四層兼有，代表建筑有淮海中路的上方花園和陜西南路的凡爾登花園。當(dāng)時，上海各種townhous

4、e里弄住宅共有9000余套，22余萬平方米，蔚為大觀。 二、當(dāng)前上海town house市場簡述 上海人追求居住時尚、講究舒適、喜歡超常規(guī)的居住環(huán)境、關(guān)注私密性，構(gòu)成了聯(lián)排別墅市場旺銷的根底。聯(lián)排別墅結(jié)構(gòu)新、環(huán)境好、功能齊，與同一地區(qū)其他類型物業(yè)相比價格差異不大，所以市場成交活潑?？們r5070萬左右的聯(lián)排別墅，根本符合購置這一類物業(yè)者的心理價位。 目前上海在售的聯(lián)排別墅，絕大多數(shù)均位于內(nèi)環(huán)線以外和外環(huán)線附近。最為集中的區(qū)域 當(dāng)屬上海西南角的閔行區(qū)莘莊周圍區(qū)域，其數(shù)量規(guī)模占全市聯(lián)排別墅供給的半壁江山。由于 聯(lián)排別墅既要有市郊的幽雅居住環(huán)境，又要有良好方便的交通條件，故地鐵所能到達(dá)的莘莊 周圍聯(lián)排

5、別墅樓盤相對集中，并形成高尚住宅氣氛，對上海人頗有吸引力。其區(qū)域代表性樓 盤有君臨天下花園、櫻園等。而緊鄰閔行的松江區(qū)，也有局部聯(lián)排別墅樓盤面市，如雅仕軒。 另一個聯(lián)排別墅供給量較多的區(qū)域是浦東新區(qū)及相鄰區(qū)縣。有陽光歐洲城、經(jīng)典花園及特大 型工程康橋半島等。大虹橋區(qū)域也有聯(lián)排別墅分布，如西郊寶成花苑，但該區(qū)域地價高故聯(lián) 排別墅少且價高。上海的東北部區(qū)域，中檔客源豐富，且地價相對廉價，因而單體總價不高 的經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅同樣有較好的銷路，其中錦秋加州花園即是一例。市中心聯(lián)排別墅十分稀 缺，價高卻很好銷。 時下，受到滬人青睞的還有純休閑型的聯(lián)排別墅，多擁有郊外自然景觀的個性氣氛，如 位于杭州灣北岸市

6、級旅游開發(fā)區(qū)內(nèi)的金海灣聯(lián)體、休閑別墅，南望千里碧海、西臨世紀(jì)森林，毗鄰海鮮一條街，對抱有“市區(qū)有住房、海邊有別墅”二次投資置業(yè)理想的年輕一族極有吸引力，一期房一銷而空。 總的來看，閔行的聯(lián)排別墅產(chǎn)品設(shè)計更具別墅品質(zhì)，如花園會客廳設(shè)計挑空4米以上， 帶車庫，且每戶設(shè)中央空調(diào)，而北區(qū)的聯(lián)排別墅產(chǎn)品設(shè)計那么比擬經(jīng)濟(jì)。從閔行地區(qū)聯(lián)排別墅 物業(yè)中有代表性的四個樓盤“君臨天下花園”、“水仙苑”、“櫻園”、“圣淘沙花園”以及九亭 區(qū)域的“新上海弄里人家”、“九亭明珠苑”來看，銷售率根本上在80以上，甚至一度到達(dá) 了100。其中標(biāo)志性樓盤君臨天下花園開盤三個多月即列上海市銷售第十名，一期銷售達(dá) 95，今年又分

7、別榮獲上海2000最正確房型獲獎最多單位和建設(shè)部“創(chuàng)新風(fēng)暴”綜合金獎。 目前上海供給的聯(lián)排別墅小區(qū)規(guī)模都較大，建筑風(fēng)格那么大都為歐美別墅風(fēng)格，這十分有利于塑造聯(lián)排別墅的高雅居住氣氛。 業(yè)內(nèi)人士指出，聯(lián)排別墅建筑風(fēng)格應(yīng)像別墅而不應(yīng)像公寓，莘莊地區(qū)一處像公寓的聯(lián)體 別墅少人問津即是一例。未來為迎合客源需求的差異化，經(jīng)典豪華聯(lián)體別墅、個性聯(lián)體別墅和群眾化經(jīng)濟(jì)型聯(lián)體別墅會各自分化出來。專家分析，目前上海別墅市場尚未供求平衡，生活類別墅仍是開展方向，在未來幾年中，中價別墅市場前景看好。 三、上海town house市場開展?fàn)顩r分析 研究 town house 市場，除了要追根溯源，還可以根據(jù)市場開展的實

8、際情況，劃分為幾個階段，對不同階段的情況進(jìn)行分析。我們首先根據(jù)市場開展的時間階段，將town house 市場分為初始階段、開展階段、趨向成熟階段。 （一） 上海town house 初始階段市場狀況 該階段town house 商品小區(qū)在上海剛剛出現(xiàn)，只有少數(shù)開展商嘗試做town house ，處于市場探索階段。消費者對于town house的了解和認(rèn)識很淺，廣闊消費者還沒有認(rèn)同和接受這種較新型住宅。該階段主要指1998年以前。 小區(qū)規(guī)模很大，占地80萬平方米，分期開發(fā)，以多聯(lián)體為主。一棟多達(dá)10戶以上，建筑平行布置，缺少變化，是較典型的排屋，外立面呆板，顏色較通俗。前后間距不大，只有15米

9、。小區(qū)綠化率低，組團(tuán)綠化較少。車位為露天車位，在房子的前面。房型面積在140-180平方米左右，相對較小，限制了房間的布局。小區(qū)配有俱樂部、商場、商務(wù)中心、幼兒園、小學(xué)等。 錦秋加洲花園定位較低，開始總價只要30萬左右，后幾期價位稍微上升，到四五十萬，屬經(jīng)濟(jì)型別墅。 雅閣花園 也是上海較早開發(fā)的townhouse小區(qū)之一，位于松江、閔行交界的松閔別墅區(qū)內(nèi)。周邊以中檔別墅為主，目前周邊配套尚不成熟，主要依靠莘莊鎮(zhèn)的配套設(shè)施。出行主要依靠社區(qū)巴士和自備車。 小占地區(qū)11萬平方米，分兩期開發(fā)，集聯(lián)體、獨立別墅于一體，聯(lián)體別墅以多聯(lián)體為主。室外車庫，外立面一般，房型不大140170平方米。小區(qū)配有俱樂

10、部、高爾夫球場、游泳池、網(wǎng)球場、商務(wù)中心、幼兒園。 雅閣花園總價不高，總價40萬左右，也屬經(jīng)濟(jì)型別墅。 雅仕軒 也位于松江別墅區(qū)內(nèi)。小區(qū)占地10萬平方米，以多聯(lián)體為主，建筑平行布局，綠化率較高，但根本為草坪。房型較小，為經(jīng)濟(jì)別墅。房型設(shè)計不盡合理，主臥設(shè)于二樓，私密性差。三樓有三間臥房，布局局促，露臺較小。小區(qū)另有俱樂部、網(wǎng)球場、游泳池、超市、餐廳、便利店等。 虹橋金斯花園 位于吳中路、虹中路交界處，地段位置佳，交通便捷。 小區(qū)為公寓和town house 的混合社區(qū)，共有228套疊加式聯(lián)體別墅，98年6月月份開盤。面積在190-245平方米之間，單價5000-68000元/平方米，總價達(dá)90

11、-160萬，是當(dāng)時檔次較高的town house。采用英式古典風(fēng)格，為疊加式聯(lián)體別墅，每單元為上下兩套，每套有三層，共六層。房型設(shè)計獲98大同杯上海最正確住宅房型創(chuàng)新獎。 階段特征分析： 該時期出現(xiàn)的town house工程不多，town house為主的工程只有錦秋、雅閣、雅仕軒、金斯花園。海天花園是公寓和town house的混加小區(qū)。伊沙仕花園，喬愛別墅，同潤家園為單體和聯(lián)體的混和小區(qū)，這兩混和小區(qū)，并不以town house為主體，town house只是起點綴作用。 通過上述分析，可以看出此階段的town house呈現(xiàn)以下特征： 1、 town house沒形成區(qū)域板塊效應(yīng)，比擬分

12、散。即便是雅閣和雅仕軒同在松閔別墅區(qū)，兩者也相隔較遠(yuǎn)。 2、 小區(qū)定位普遍不高。面積在180平方米以下，單套總價50萬元以下，屬經(jīng)濟(jì)型別墅，即便是金斯花園的總價在90160萬元，對于其他地段位置而言，價位并不算高。 3、 小區(qū)規(guī)劃水平較低。大多采用多聯(lián)體方式，且平行布置，前后間距小，缺少變化，較呆板?；▓@較小，只是象征性的。大多為露天式車位。 4、 房型設(shè)計一般。由于面積設(shè)置較少，面寬不大，限制了空間布局?？蛷d相對較小，有的還沒有一般二房二廳的客廳大，根本上沒有采用挑空式的廳。同時在窗、門、樓梯、衛(wèi)生間、露臺等細(xì)節(jié)處理上表現(xiàn)的較粗。在立面風(fēng)格上，大多采用town house早期的英式古典風(fēng)格，

13、顯得較沉悶。 從開展商角度進(jìn)行分析，由于以前較少接觸town house，不能領(lǐng)會town house這種住宅方式的真正內(nèi)含。 消費者同樣對town house的了解和認(rèn)識很淺，只有少局部的人士出于各種心態(tài)購置，此時town house并沒有被大局部的消費者認(rèn)同和接受。 （二） 上海town house 開展階段市場狀況 進(jìn)入1999年，town house取得了飛速的開展。攖園4個月200套的火暴銷售，點燃了town house迅猛開展的導(dǎo)火索，接連出現(xiàn)了君臨天下、水仙苑、圣陶沙、陽光歐洲城、康橋半島等一大批town house工程，市場競爭日趨劇烈，消費者購置town house的熱情也被

14、激起，town house在1999年下半年，2000年上半年出現(xiàn)了迅猛開展的現(xiàn)象。 小區(qū)規(guī)模較大，分四期開發(fā)，小區(qū)規(guī)劃較有特色，為四、六、八聯(lián)體的純聯(lián)體別墅小區(qū)。外立面及風(fēng)格新穎，有美式、法式、西班牙三種風(fēng)格。櫻園的景觀設(shè)計有特色，強調(diào)了生態(tài)性、共享性和美觀性。 面積適中為180-250平方米，房型設(shè)計一般，客廳不大，只有22平米左右，二樓、三樓設(shè)置根本一樣，各為兩個房間，三樓上還有一假層，由于做活動室，破壞了房間的私秘性和動靜別離的原那么。另外花園和露臺都較小。 櫻園一期總價為-萬，四個月套的銷售業(yè)績，證明了當(dāng)時定位的準(zhǔn)確。二期在房型等細(xì)部做了調(diào)整，主力總價在-萬左右，年月開盤，至今銷售。

15、銷售狀況良好。櫻園屬中價位聯(lián)體別墅。 君臨天下花園 位于莘莊地鐵以南2公里的銀都路、都市路路口，離櫻園不遠(yuǎn)。 小區(qū)占地.萬平方米，分三期開發(fā)，以新式里弄為規(guī)劃風(fēng)格。小區(qū)中心有平方米的集中綠化，每戶不設(shè)私家花園，以小區(qū)整體綠化取代。配套設(shè)施設(shè)有俱樂部，游泳池，網(wǎng)球場等。 面積為-平方米； 房型設(shè)計新穎，有特色，一樓客廳挑空.米，較氣派。餐廳位于一、二樓的夾層，二樓有兩個房間，三樓為主臥室。全部為室內(nèi)車庫，是其特長。 君臨天下總價為萬萬，也屬中價位聯(lián)體別墅，銷售狀況良好。 水仙苑 位于莘莊，地鐵廣場以東的春申路莘奉路附近，為新申花城工程的一局部，可共享其配套設(shè)施。公交線路703、735經(jīng)過小區(qū)，有

16、小巴士，交通便捷。 小區(qū)建有多聯(lián)體別墅96套，復(fù)式公寓105套，建筑平行布置，較呆板。10000平方米中式園林風(fēng)格中央花園，組團(tuán)綠化少，綠化率低，景觀設(shè)計與別墅區(qū)品質(zhì)不符。 房型面積適中，為180、190平方米，共三層?？蛷d面寬6米，設(shè)落低窗、工人房、進(jìn)入式儲藏室，三層主臥附主衛(wèi)和更衣室，每戶均有露臺。房型設(shè)計合理，房間數(shù)較少。 小區(qū)規(guī)模較大，以townhouse為主，并有少量獨立別墅及小高層公寓房。其中townhouse 146幢，獨立別墅10幢，小高層5幢，分三期開發(fā)。圣淘沙花園以四聯(lián)體別墅為主，外觀顏色一致，都為桔黃色墻體紅色屋頂?shù)娜龑咏ㄖ?。設(shè)車庫或車位。景觀營造方面強調(diào)親水，綠化以草坪

17、為主，小區(qū)入口設(shè)250米長水景。小區(qū)內(nèi)設(shè)俱樂部，室內(nèi)游泳池，網(wǎng)球場等。 面積適中，房型設(shè)計合理?？蛷d寬敞，朝南落地窗，采光好，二層布置兩間朝南臥室，每種戶型均有朝南露臺，花園面積較大。 圣淘少花園定位在70萬左右，屬中價位別墅，銷售狀況良好。 半島花園 小區(qū)位于松江九亭鎮(zhèn)，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施較少，無軌道交通，出行以社區(qū)巴士和公交車為主。 小區(qū)利用自然條件三面環(huán)河造景，設(shè)有中央花園，組團(tuán)綠化較少，景觀設(shè)計一般。建筑平行布置，外立面色彩風(fēng)格統(tǒng)一。小區(qū)設(shè)會所。 面積適中，房型設(shè)計合理。a、b兩種房型，a型送室內(nèi)車庫，客廳挑高，面寬66.9米，二層南向布置兩個房間，三樓為主臥室。采用凸窗和轉(zhuǎn)角窗，采光好。設(shè)

18、有儲藏室，洗衣房，更衣室等功能區(qū)。 單套總價為4446.5萬，屬經(jīng)型別墅。由于受地段位置及市場競爭影響，銷售狀況一般。 新上海弄里人家 位于松江九亭，無軌道交通，出行不便。周圍地區(qū)以低檔住宅為主，規(guī)劃將在該地區(qū)建成一中檔別墅區(qū)。 小區(qū)規(guī)模較大，以新式里弄為設(shè)計風(fēng)格，綠化率50%，景觀設(shè)計有特色。戶型面積適中，經(jīng)濟(jì)實惠，三層加室外車位，房型設(shè)計合理，餐客廳雙開間布置，面寬7.2米，大面積落地低窗及凸窗，臥室均朝南布置。單套總價為3850萬，屬經(jīng)濟(jì)型別墅。銷售狀況良好。 面積為206208平方米，房型設(shè)計到位，客廳層3.6米，采用落低窗和轉(zhuǎn)角窗，采光較好，二、三層無室外陽臺，三層主臥帶有衛(wèi)生間，每

19、戶均有大面積花園。 townhouse總價為75100萬，是中上價位town house，銷售狀況良好。 當(dāng)代藝墅 位于莘莊地鐵以北3.5公里的顧戴路外環(huán)線附近，周邊根本無配套，交通便捷。 小區(qū)占地11萬平方米，全部為外銷雙拼town house。景觀方面，綠化率高達(dá)75%，采用所謂“連續(xù)曲線視覺造景設(shè)計”景觀步道，強調(diào)月月賞景。一期綠化植物41000棵。設(shè)有3124平方米的會所，規(guī)劃設(shè)便利店，圖書館，韻律教室，音響室，家庭影院，室內(nèi)游泳池，溫水按摩池，桑拿蒸汽室，酒吧，餐廳等。 單套面積較大，達(dá)270300平方米，一戶兩層，底層設(shè)雙車位車庫。盡管毛坯房，單價達(dá)900012000元/平方米，總

20、價為250萬360萬，是townhouse 中的貴族產(chǎn)品。主要客源為港臺人士，由于價位高，位置偏，消化速度較慢。 通過分析，我們可以看出該區(qū)域的town house呈現(xiàn)以下特點： 1、 位置分布以地鐵為參照中心，大都離地鐵24公里，且旁邊有莘奉快速干道，外環(huán)線，滬杭高速，莘閔輕軌等交通干道，說明town house對交通的要求較高。 2、 town house對周邊的商配要求一般，大局部的town house周邊配套不多。但大局部town house對小區(qū)的配套設(shè)施要求較高，一般設(shè)會所，并因檔次不同，對配套要求有所不同。 3、 該區(qū)域的town house以中價位50100萬town hous

21、e為主，低價位的經(jīng)濟(jì)別墅和高價位的豪華別墅較少，表達(dá)town house的定位特點。 4、 town house的風(fēng)格各異，適合不同人士的需求，有利于town house的進(jìn)一步開展。 5、 town house小區(qū)呈組團(tuán)式分布，大致可以分為莘奉路區(qū)域有水仙苑、君臨天下、櫻園、虹山半島； 松閔別墅區(qū)域，有雅閣、雅仕軒、同潤家園等； 九亭區(qū)域有半島花園、新上海弄里人家、悅景園等。 6、 純town house住宅小區(qū)和以town house為主的住宅小區(qū)、以town house為輔的住宅小區(qū)全面開展。 7、 小區(qū)規(guī)劃和房型設(shè)計水平日益完善，對town house的理解上升到較高水平。 小區(qū)中等規(guī)

22、模分兩期開發(fā)，采用北歐風(fēng)格，小區(qū)沿街設(shè)商鋪，綠化狀況一般，只有中心綠地，組團(tuán)綠化較少，硬地多，有少量歐式雕塑小品。小區(qū)有俱樂部、網(wǎng)球場、衛(wèi)星電視。 單元面積較小，160m2左右； 室內(nèi)車庫有南北兩種設(shè)置，南面車庫的房型將客廳設(shè)于二樓，每一層均有錯層，主臥、次臥均位于二樓。 每套總價在4790萬，屬中價位town house，銷售狀況一般。 經(jīng)典花園 小區(qū)位于浦東御橋，外環(huán)線內(nèi)側(cè)，距地鐵龍陽路6公里。周邊規(guī)劃差，以低檔住宅及農(nóng)宅為主，配套設(shè)施少，無大型商場和娛樂設(shè)施，附近有民辦建橋大學(xué)。 小區(qū)規(guī)模小，各幢住宅平行布置，有10000 m2中心綠化，以草坪為主，無特色。配有幼兒園、籃球場、網(wǎng)球場等。

23、 戶型面積適中，177220 m2，4層設(shè)計較高，房間多，但較小，分割零亂，客廳挑空，較氣派，每一層均有錯層，開窗小，采光不好； 陽臺較小，且無大露臺。 單套總價為5580萬，屬中價位town house，由于小區(qū)特點及營銷推廣等原因，銷售狀況一般。 該工程是南匯縣的大型住宅工程，180 萬m2 town house的規(guī)模相當(dāng)于一個造鎮(zhèn)工程，開發(fā)周期長達(dá)8年。總體規(guī)劃較先進(jìn)，綠化率50%。小區(qū)設(shè)俱樂部、商場，九年制學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場等。 小區(qū)有town house和獨院住宅兩種戶型，town house單元面積為160-178平米較小。局部房型在一層布置老人房，二、三層的布局比

24、擬局促，衛(wèi)生間也較小。 town house單套總價60萬左右，屬中低價位。銷售狀況良好。 東方豐甸園 位于東方路藍(lán)村路，近龍陽路立交，公交線路較多。輕軌明珠線二期在小區(qū)附近，設(shè)有著站點。周邊配套成熟，有大型超市易初蓮花、農(nóng)貿(mào)市場、郵局、影院等。 該工程規(guī)模較小，規(guī)劃一般。區(qū)內(nèi)一半為多層公寓，降低了小區(qū)的檔次。小區(qū)內(nèi)的配套較少。 單元面積適中150185 m2，房型有特色。每戶底層均有室內(nèi)車庫和儲藏室； 大戶型（182 m2），客廳面寬7.2米，且挑高； 客、餐廳43 m2，寬敞氣派； 房間數(shù)較少，以三房為主，露臺均朝北； 凸窗、落地窗采光好。 每套總價定在68.594萬，價格適中，銷售狀況良

25、好。 湯臣豪園 小區(qū)位于浦東新區(qū)龍東大道號，靠近張江高科技園區(qū)、湯臣高爾夫和地鐵二號線，交通便捷。 小區(qū)占地萬平方，共套，分兩期開發(fā)。建筑設(shè)計非常有特色，建造現(xiàn)代風(fēng)格的疊加式雙拼聯(lián)體別墅，帶電梯，三面采光，立面新穎，線條簡潔，整棟建筑充滿張力，極具通透感和現(xiàn)代感。主力房型為房廳衛(wèi)，面積從平米到平方米。房型設(shè)計新穎，.米開間客廳，.米挑高客廳，寬敞氣派。 單價為-元平方米，總價為-萬，屬中價位別墅。銷售狀況良好。 浦東區(qū)域板塊的town house呈現(xiàn)以下特征： （）浦東區(qū)域大，但town house工程較少，只有六、七個，分布分散，相隔較遠(yuǎn)，各自獨立作戰(zhàn)，沒有形成板塊效應(yīng)。 （） 以中價位to

26、wn house為主，沒有低價位的經(jīng)濟(jì)型town house，豪華型town house的只有湯臣豪園。 （） 由于受規(guī)模及地段位置的影響，各小區(qū)的規(guī)劃水平參差不齊。 、市區(qū)板塊 工程名稱 西郊寶成花園 南草坪花園 工程概要 地址 金浜路100號 泰興路685-689號 投資興建 上海明申企業(yè)開展公司 上海眾立房產(chǎn) 物業(yè)公司 明申物業(yè) 開盤日期 98-11（一期）2000-9（二期） 99-8 交房日期 99-12（一期）xx-10（二期） 00-12 開發(fā)概要 占地面積 58911m2 2.5萬 建筑面積 2.7萬 容積率 0.95 1.1 總戶數(shù) 105（聯(lián)）； 126（復(fù)式） 33（聯(lián)）

27、 間距 15-20米 綠化率 47% 建筑設(shè)計 設(shè)計風(fēng)格 新古典 景觀設(shè)計 建筑設(shè)計 棟戶數(shù) 5、7、10、11 2 主力房型 4dlk+閣樓 3dlk 主力面積 225-243 187/250 層數(shù) 3+閣樓 3 層高 4.2米（客廳） 3米 面寬 6.6-8米 6-8.4 花園面積 30 露臺面積 10 車庫 室內(nèi) 室內(nèi) 外立面 面磚+涂料 彩色面磚 銷售情況 單價范圍 10686-11893（一期）； 7500-9000（二期） 9700-12500 均價 10000 總價范圍 143-330萬 181-320萬 主力總價 170-210萬 200-300萬 銷售率 100%（一期）50

28、%（二期） 97% 西效寶成花園： 位于虹橋別墅區(qū)，周圍有綠谷別墅、新律別墅、龍柏山莊、滿庭芳花園等高檔外銷別墅。近西郊賓館、櫻花度假村、萬豪虹橋大酒店、龍柏飯店、虹橋高爾夫球場等休閑娛樂設(shè)施，南臨西郊公園，至內(nèi)、外環(huán)線車程510分鐘。 限于虹橋地區(qū)地價的制約，該物業(yè)規(guī)劃容積率較高。建筑平行布局，小區(qū)由南向北依次規(guī)劃為town house、低層復(fù)式、小高層。景觀規(guī)劃以綠地為主，設(shè)有中央綠地，小區(qū)進(jìn)門處有噴泉及柱廊。配有會所，內(nèi)設(shè)商場餐廳、便利店、健身房、美容中心、桌球室、咖啡廳、多功能廳，adsl寬帶入網(wǎng)。 town house均為大房型，225243 m2（不計閣樓、車庫，建筑面積）?？蛷d寬

29、敞明亮，落地窗采光，面寬6.68米，挑高4.2米； 臥室采用大面積落地窗采光，主臥室配置大浴室及更衣室，露臺朝北，面積較小，閣樓南北采光。 單套總價為170210萬，屬中高檔豪華型town house，消化速度較慢。 市區(qū)板塊的town house特點如下： 1 數(shù)量少。除海上花園、西郊寶成花園，位于長寧區(qū)的虹橋別墅內(nèi)，真正意義上位于市區(qū)的town house只有靜安南草坪和新福康里。由此可以看出，town house 這種產(chǎn)品的地域特征，不適合大量位于市區(qū)地段。 2 由于受地段及容積率的限制，該區(qū)域的town house一般價位較高，在100萬以上，屬豪華型town house，而且多為公寓

30、、town house并存的形式。 3 該區(qū)域的town house，無論周邊商配還是小區(qū)內(nèi)配套，都較齊全、到位，交通便捷。 、寶山板塊 寶山位于上海市區(qū)的北部，town house工程除一直開發(fā)的錦秋加洲花園之外，還有華馨苑。此區(qū)域板塊的town house以經(jīng)濟(jì)型別墅為主，無論小區(qū)規(guī)劃，還是房型設(shè)計、配套設(shè)施，標(biāo)準(zhǔn)相對較低。 、市場開展階段特征： 該階段時期是上海town house開展最快的時期，新出現(xiàn)的town house工程達(dá)二十余個，并且大局部在這兩年內(nèi)，連續(xù)開發(fā)，每開發(fā)一期，在各個環(huán)節(jié)、細(xì)部都有較大的改善，使town house日趨完善，表達(dá)town house的精髓。也根本反映

31、了上海的根本特征。 從區(qū)域位置上看，town house主要分布在交通便利、環(huán)境較好的郊區(qū)。最集中的地區(qū)為西南版塊莘莊、九亭區(qū)域的town house群。其次為浦東、長寧。雖然市區(qū)也出現(xiàn)town house工程，但此區(qū)域town house只起點綴作用，不可能大規(guī)模出現(xiàn)。 從產(chǎn)品特征上看，經(jīng)過兩年的開展，town house逐漸走向成熟，從開始的10戶以上的聯(lián)體屋，到后面的2聯(lián)、3聯(lián)； 從起先的平行兵營設(shè)置，到現(xiàn)在的錯落有致； 從室內(nèi)到室外，外樓上到樓下，外花園到車位等，每一細(xì)節(jié)都取得了飛速的開展，使其更加人性化。 從產(chǎn)品定位上分析，以50100萬中價位town house為主體，經(jīng)濟(jì)型（50

32、萬以下）、豪華型（100萬以上）town house為補充的市場定位，符合town house的特征，滿足消費者的需求。因而該時期出現(xiàn)的 town house工程銷售狀況良好。 小區(qū)是以獨立別墅（152套）為主的低密度住宅區(qū)，town house（108套）占少局部。中央有水景大道，房屋外立面豐富。 town house面積為230260平方米大戶型，拉近了與獨立別墅的檔次。贈送半地下室，二層有兩間臥室朝南，衛(wèi)生間干濕別離，局部房型夾層廚房朝南設(shè)置。 單套總價定為110124萬，是高價位town house，銷售狀況良好。 陽光愛琴海 也位于松閔別墅區(qū)內(nèi)。 小區(qū)占地八萬平方米，規(guī)劃308套現(xiàn)代

33、簡約主義town house，錯落有致，立面選用白色，輔以高級藍(lán)灰色，及局部金屬構(gòu)件，使建筑物與環(huán)境融為一體。大量運用水景，戶戶門前清水河。小區(qū)內(nèi)設(shè)會所，水上樂園，湖邊網(wǎng)球場，壁球室等設(shè)施。 面積為173189m?，大小適中。房型設(shè)計有特色，進(jìn)戶門為雙開母子門，大面積落地窗，轉(zhuǎn)角窗，二層兩間臥室朝南； 頂層主臥設(shè)置陽光透天排窗。 單套總價為5273萬，屬中價位較有個性town house，銷售狀況非常好，已預(yù)定出70%。 江南文化園 位于松江九亭，周邊以低檔住宅為主，配套設(shè)施較少，出行靠自備車和小區(qū)巴士。 小區(qū)占地9萬平方米，是純雙拼的town house,共260余套，分兩期開發(fā)。采用美式現(xiàn)

34、代風(fēng)格，布局錯落有致。景觀采用江南18美景。以表達(dá)“江南文化”。 小區(qū)設(shè)有vip會所。面積分布適中，180280平方米，主力面積200平方米左右。房型設(shè)計有特色。全部為室內(nèi)車庫，客廳挑高，獨立的半錯層餐廳，二層三個房間有兩個朝南，大面積主臥位于三層，配有大面積衛(wèi)生間，陽臺和露臺，采用大面積落地窗，面寬達(dá)7米。房型有點似君臨天下的房型，但比其更開放、活潑、自由。 奧玎宮廷別墅 位于古北新區(qū)，地段位置佳，周邊配套齊全，交通便捷。 小區(qū)占地7萬平方米，建造183套西班牙式、北歐式、英國式4聯(lián)體town house。小區(qū)創(chuàng)造性地運用三維立體的空間布局手法，進(jìn)行人車動線的分層布局。景觀設(shè)計有特色，570

35、0平方米下沉式中庭水景花園，并根據(jù)不同風(fēng)格的別墅，營造不同風(fēng)格的景觀。 面積相對較大，220270平方米。房型設(shè)計有特色，5層生活空間，即地下層、一層、夾層、二層、三層。地下室設(shè)私家獨享club，內(nèi)設(shè)家庭影院，酒吧，桑拿室，健身房，臺球室。大廳挑高4.5萬，主臥挑高5米，華貴氣派。 單價900010000元/m?，總價達(dá)200270萬，屬高檔豪華town house。剛開盤，銷售狀況良好。 階段特征總結(jié)： 經(jīng)過上述town house工程的分析，可以看出進(jìn)入新世紀(jì)后，town house的特征。 1 town house小區(qū)，根本表達(dá)人性化、個性化特征。小區(qū)規(guī)劃上，因地制宜，錯落有致，景觀與建

36、筑自然融合； 大多采用現(xiàn)代主義或中式的立面風(fēng)格，簡潔明快，一幢的戶數(shù)減少，即使是多聯(lián)的排房也多加變化，較靈活。房型設(shè)計上靈活多變，使廳、臥室、露臺、地下（半地下）室的功能發(fā)揮到最大，在窗、門、陽臺、衛(wèi)生間等細(xì)節(jié)上，大膽運用流行的式樣，不在一味照抄國外陳舊的樣式。 2 混合的town house小區(qū)，更多的是與其他建筑的匹配。既要保持town house的特性，也不能使其與周邊的建筑格格不入，講求整體的和諧。 四、town house消費者特征分析 town house 是為中產(chǎn)階級度身打造的住宅 中產(chǎn)階級，一個充滿理想，充滿抱負(fù)的群體，他們希望擁有一種高品質(zhì)，離塵不離城的生活。 town ho

37、use 的出現(xiàn)決非偶然，它是公寓和別墅的中間形態(tài)。公寓因城市土地資源珍貴而高密度、高容積率； 別墅為低密度低容積率的住宅，私家花園占地很大，私密性極強，價格昂貴，是住宅開展的方向，居住人群為經(jīng)濟(jì)勢力強，居住要求高的高收入階層； 而town house既屬城市范疇，又不是市中心，既滿足了人們親近自然，實現(xiàn)別墅夢想的愿望，又有比擬方便的交通條件，為城市邊緣地帶的住宅，居住人群為收入較高的中產(chǎn)階級，他們對公寓嗤之以鼻，對別墅卻望而興嘆。因此town house 的出現(xiàn)，使他們對住宅又有了新的追求，實際意義上說，town house 正是為這一群中產(chǎn)階級度身打造的住宅。 （一）town house消費

38、者主要特征： 1） 有一定數(shù)額的可支配資產(chǎn)，家庭有1-2部車。即使現(xiàn)在沒有車，不久將會購置。 2） 事業(yè)有成，收入穩(wěn)定，家庭穩(wěn)定的成功人士。 3） 注重生活的舒適性、私密性和平安性，向往高品質(zhì)的生活。 4） 年齡多數(shù)在3050歲之間，現(xiàn)在至少有一套住房，可能以換房為目等。 5） 家庭人口為35人，可能三代同住。 6） 對中高檔樓盤有居住經(jīng)驗和判斷標(biāo)準(zhǔn)。 7） 以投資為目的的小業(yè)主 （二） 消費者社會特征分析： 、 效益好的國有大中型企業(yè)的中層領(lǐng)導(dǎo)。 、 外資企業(yè)的高級白領(lǐng)。 、 出guo歸來人員。 、 私營業(yè)主。 、 金融機構(gòu)工作人員。 、 文學(xué)、藝術(shù)、技術(shù)工作人員。如：大學(xué)教授、演員、主持人

39、、技術(shù)人員等。 （三）消費者習(xí)性特征分析： 追求氣派的住所，如獨體別墅，豪華洋房，但沒有經(jīng)濟(jì)能力到達(dá)，聯(lián)體別墅以合理的價格，寬敞的空間，正好滿足其要求。如：私營業(yè)主、金融機構(gòu)工作人員、國有企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)等。 追求文化的內(nèi)涵。上海的town house風(fēng)格式樣各異，表現(xiàn)著不同的文化。消費者會根據(jù)自己的喜好選擇自己喜歡風(fēng)格的town house 。 追求環(huán)境的優(yōu)美、生活的舒適，如外企高級白領(lǐng)，科研、文藝、等技術(shù)工作人員。長時間的都市生活，對于這些追求自由空間，追求田園生活回歸自然的外企白領(lǐng)、科研、文藝工作者來說，town house優(yōu)美的環(huán)境，寬敞的空間，舒適的生活，是最大的誘惑。 （四）消費者購置

40、town house 行為特征分析： 一般來說，首次置業(yè)者購房總價為30萬元左右，二次置業(yè)者總價平均為65萬左右，從town house的總價和目標(biāo)消費者定位看，以二次置業(yè)者及投資類為主，首次置業(yè)者占很小的一局部。 從二次置業(yè)者購置過程看，他們那么表現(xiàn)得更為“挑剔”。在價格、位置、建筑質(zhì)量、建筑風(fēng)格、外立面、房型、物業(yè)管理、開發(fā)商實力、周邊環(huán)境等方面和首次置者那么有很多不同，據(jù)調(diào)查資料說明。 、 首次置業(yè)者： 價格、房型、小區(qū)環(huán)境是最為重要的因素。 、 二次置業(yè)者： 他們因為已上具備一定的購房經(jīng)驗，并在現(xiàn)實居住環(huán)境中發(fā)現(xiàn)一些以往很少注意的問題，居民對房屋期望值更高，考慮的具體因素也更多，那么他

41、們認(rèn)為： 最重要的是：地理位置和環(huán)境，房型和配套，物業(yè)管理，價格 較重要的是：開發(fā)商實力，有升值潛力等因素那么普遍得到認(rèn)同。 五、town house產(chǎn)品特征分析 （一）town house區(qū)域特征分析： town house 是城市空心化，住宅郊區(qū)化的產(chǎn)物。 城市的高密度開展導(dǎo)致中心區(qū)的生態(tài)環(huán)境“熱效應(yīng)”，空氣純潔指數(shù)下降，噪音的污染，交通的阻塞以及環(huán)境的惡化等，住宅郊區(qū)化為住宅形式的多元化開展提供了廣闊的天地，空氣新鮮、地域?qū)拸V，為塑造低密度住宅奠定了良好的根底。 town house 根本上都建在市郊區(qū)域，一方面土地本錢相對市區(qū)要低的多，另一方面規(guī)?；漠a(chǎn)出使建筑本錢大大降低，目前tow

42、n house的占地規(guī)模一般都在10萬平方米以上，規(guī)?；漠a(chǎn)出一方面使價格變的使購房者能夠接受，更容易在交通配套，生活設(shè)施方面形成規(guī)?；嬲纬蛇m合居住的高尚生活區(qū)。 上海town house 主要集中在內(nèi)環(huán)線以外、外環(huán)線附近。 、town house對交通的要求較高 國外town house一般位于高速公路和軌道交通的附近，上海的town house也大局部位于外環(huán)線、地鐵、輕軌、快速干道的旁邊，這是由 town house 的居民活動特性決定的。town house 的居民一般在市區(qū)工作、進(jìn)行娛樂等活動，他們大局部家庭有一到兩部自備車，有了便捷的交通，這樣他們可以方便快速的上班、回家。同

43、時旁邊的公共交通較少，家庭人口較多，進(jìn)出不便，一般還要求配有小區(qū)巴士，連接主要公共交通和和附近的商業(yè)中心。 、town house 非常注重周邊的環(huán)境 town house 的消費者一般為在城市工作的中產(chǎn)階級，遭受的是渾濁的空氣，噪音的摧殘，交通的阻塞等惡劣的環(huán)境，所以他們選擇郊區(qū)town house的最重要原因就是環(huán)境，看中郊區(qū)優(yōu)美的環(huán)境，清新的空氣，沒有噪音的污染。 town house 對周邊的商業(yè)配套設(shè)施也有一定的要求。從目前上海town house工程周邊的情況看，不要求有很齊全的商配，但根本的如：菜場、商店、郵局等要有。一般還要求距區(qū)級的商業(yè)中心不能太遠(yuǎn)，約2-3公里，這樣可以共享

44、區(qū)域的中大型生活效勞設(shè)施。 （二）town house檔次劃分 根據(jù)目前上海town house市場的價位水平，上海市市民的經(jīng)濟(jì)水平，及town house的經(jīng)濟(jì)特性，我們將town house劃分為三個檔次：經(jīng)濟(jì)型town house、中價位個性town house、豪華型town house。 、 經(jīng)濟(jì)型town house，指總價在50萬元以下的town house，一般均價在-萬元左右。該類town house價位相對較低，小區(qū)規(guī)劃、房型、配套等方面要求不高。在上海該類town house占一定比例，較有代表性的有錦秋加州花園、雅仕軒、雅閣花園、半島花園、新上海弄里人家等，主要集中在松

45、江別墅區(qū)及九亭附近和寶山區(qū)域。 、 中價位個性town house，指總價在50100萬元的town house，均價一般在-萬左右。該類town house價位適中，適合廣闊中產(chǎn)階級的經(jīng)濟(jì)要求。在小區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計、配套等方面較有特色，每個工程有個不相同的特點，能夠滿足不同人土的需求，是town house的主流。該類town house目前最多，如櫻園、君臨天下、水仙苑、圣陶沙、悅景苑、康橋半島、經(jīng)典花園、東方豐甸苑、陽光歐洲城等。主要集中在莘莊、浦東外環(huán)線附近區(qū)域。 、 豪華型town house，指總價在100萬元以上的town house。該類town house價位較高，是較高層次

46、人士的置業(yè)目標(biāo)，大多位于單體別墅區(qū)內(nèi)，或市區(qū)公寓工程內(nèi)，為了與周邊建筑匹配或因地段原因，定位較高。目前該類town house也占有一定比例，如湯臣豪園、淺水灣花園、西郊寶成花園、海上花園、靜安南草坪、新?？道锏?。 （三）town house類別劃分 根據(jù)town house小區(qū)內(nèi)的建筑形態(tài)，我們將town house小區(qū)劃分為純聯(lián)體別墅小區(qū)和混聯(lián)體別墅。 純聯(lián)體別墅小區(qū)是指小區(qū)內(nèi)全部為town house。目前上海真正純town house的小區(qū)不多，主要有櫻園、雅仕軒等。 混聯(lián)體別墅小區(qū)指小區(qū)內(nèi)除了有town house外還有公寓、單體別墅的小區(qū)。該種形式的小區(qū)目前較多。另外根據(jù)小區(qū)內(nèi)建筑

47、形態(tài)還可劃分為：公寓和聯(lián)體混和的小區(qū)、單體別墅和town house混和的小區(qū)。 從目前市場上看，公寓和town house混和的小區(qū)大都在市區(qū)或地段較好的區(qū)域，而單體別墅和town house混和的小區(qū)，大都位于別墅區(qū)內(nèi)或郊區(qū)，檔次價位較高，如淺水灣花園。 另外市場上還有一種疊加式的town house，如金斯花園、湯臣豪園中的town house，一個單元上、下兩戶。目前市場上該種類型的town house不多。 （四）小區(qū)規(guī)劃、式樣風(fēng)格、房型特征分析 1、小區(qū)規(guī)劃： town house小區(qū)的規(guī)劃，既要尊重town house的特性，還應(yīng)遵循居住區(qū)規(guī)劃的一般原理，概言之就是堅持“以人為本

48、”的原那么。 私密性 室內(nèi)空間 舒適性 成就感、滿足感 合理性 親密感 “以人為本” 鄰里空間 安居感 歸屬感 自由感 平安性 公共空間 自然性 和諧感 共享性 建筑空間布局 town house小區(qū)空間序列組織，根據(jù)居民室外活動內(nèi)容和室外空間平安的要求，按不同領(lǐng)域的各自屬性和室外層次劃分為四層空間序列：小區(qū)公共活動空間組團(tuán)間半公共空間樓棟間半私用空間獨立私家花園、停車位私用空間。這四層空間形成了由外向內(nèi)，由動向靜，由公共性向私密性逐漸過渡的空間組合。 公共活動空間 包括中心會所、集中綠化、休閑步行道、網(wǎng)球場、游泳池等居民散布鍛煉的場所，是完全開放的空間。 半公共活動空間 組團(tuán)間的步行道，為居

49、民提供平安便捷的步行空間和交往空間，一般為3-5幢聯(lián)體組成一個圍合組團(tuán)。 半私用空間 3-5戶人家形成一個組團(tuán)圍合，各幢短拼之間的組團(tuán)景觀相互依存，但又自成一體，這就是半私用空間。此空間的存在是town house與公寓的根本區(qū)別。 私用空間： 即住宅底層花園、露臺、庭院的圍合，增加了平安感和私密性，居民可在此休息、種植花卉，是室內(nèi)向室外過渡的延伸空間。 town house小區(qū)建筑景觀布局設(shè)置時應(yīng)營造以上四層空間。 建筑布局： town house就是幾幢甚至十幾幢小于3層的住宅并聯(lián)組成的住宅。從市場開展看，早期的town house一般以多聯(lián)體為主，且平行布置，顯得較呆板； 隨著市場的開展

50、，及消費者的要求提高，十幾聯(lián)排的建筑根本沒有了，一般以四、六聯(lián)體為主，再配以二、三聯(lián)體，建筑布局根據(jù)空間布局，靈活變化，錯落有致。 沉著積率方面看，town house的容積率一般為0.65-0.85之間。 、 town house小區(qū)道路系統(tǒng) town house小區(qū)道路交通應(yīng)遵循：平安保障性、合理性、寬敞性、欣賞價值性、人本分流性。 平安保障性：提供平安的入口和出口； 合理性：由于town house小區(qū)中幾乎每戶都有車，且一半停于自家樓下，所以合理的線路尤為重要，防止出現(xiàn)堵塞現(xiàn)象。 寬敞性：車道的寬敞，將使駕駛者駕輕就熟。 欣賞價值性：建立怡人的風(fēng)景帶，沿路的風(fēng)景，使其成為居民回家的樂趣。 人車分流性：人車完全分流，使業(yè)主散步時不必?fù)?dān)憂車輛的干擾，人行散步道應(yīng)連接各空間：私用空間半私用空間半公共空間公共活動空間。 、 town house景觀設(shè)計 對于town house來說，景觀設(shè)計尤為重要，是表達(dá)其別墅性、舒適性的重要方面，消費者也非常重視小區(qū)的景觀設(shè)計。 小區(qū)景觀應(yīng)與小區(qū)的風(fēng)格特點對應(yīng)，使建筑與環(huán)境到達(dá)相互融合。 景觀規(guī)劃在遵循“點、線、面”結(jié)合的一般景觀規(guī)劃原那么的同時，應(yīng)根據(jù)town house的特點，適當(dāng)增加“點”（即宅前后綠化）和“線”（環(huán)線林帶）的分量，適當(dāng)減少“面”（集中綠化）的面積。 、建筑式樣風(fēng)格分析： town house起源于歐洲英