本地房地產(chǎn)市場和形勢的淺析及展望(第3稿)

1、中央廣播電視大學(xué)畢業(yè)論文題目：本地房地產(chǎn)市場分析和發(fā)展趨勢研究專 業(yè) 土木工程 年 級 2012秋 學(xué) 號 1233001257414 學(xué)生姓名 周吳碩 指導(dǎo)教師 潘東毅 論文完成日期 2014 年 10月 17目 錄中文摘要1英文摘要2引言4一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在的主要問題及原因4（一）當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在的主要問題4（二）當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在問題的主要原因5（三）本縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題及原因6二、政府宏觀調(diào)控是解決房地產(chǎn)市場問題的必然選擇9三、政府對房地產(chǎn)市場的數(shù)量調(diào)節(jié)12（一）土地供給與稅收調(diào)節(jié)制度12 （二）保障性住房制度13（三）本縣房地產(chǎn)市場主要問題的調(diào)控辦法及解決措

2、施14四、房地產(chǎn)市場干涉的轉(zhuǎn)變15（一）向房地產(chǎn)開發(fā)商的供給補貼政策15（二）向住房需求者供給財政補貼16（三）本地政府對房地產(chǎn)市場政策的轉(zhuǎn)變 16五、對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的展望18（一）本地房地產(chǎn)市場的未來潛在市場分析18結(jié)論18參考文獻19本地房地產(chǎn)市場分析和發(fā)展趨勢研究摘 要 改革開放尤其是住房制度貨幣化以來，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，為促進我國國民經(jīng)濟發(fā)展，人們居住條件改善起到了積極的作用，但也引發(fā)了投資規(guī)模過大，房價不斷攀升，供求結(jié)構(gòu)失衡，市場秩序混亂等諸多問題的出現(xiàn)。從世界各國的情況看，政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)可以分為數(shù)量調(diào)節(jié)和價格調(diào)節(jié)兩種，不同方式的調(diào)節(jié)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不同的

3、影響，本文從國家數(shù)量干預(yù)與價格干預(yù)兩個部分考察政府的房地產(chǎn)政策、干預(yù)效果以及政策演變趨勢。在市場經(jīng)濟條件下，政府宏觀調(diào)控是解決房地產(chǎn)市場問題的必然選擇，這是由房地產(chǎn)業(yè)的基本屬性，政府與市場的基本關(guān)系，政府的基本職能決定的。近幾年來，政府不斷強化了房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，相繼采取了一系列宏觀調(diào)控的重要舉措，取得了積極的效果。本文從國家數(shù)量干預(yù)與價格干預(yù)兩個部分考察政府的房地產(chǎn)政策、干預(yù)效果以及政策演變趨勢。以及對本地房地產(chǎn)市場的分析和展望。關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)市場 干預(yù) 宏觀調(diào)控Abstract:The housing system reform and opening up, especially sin

4、ce the monetization, real estate and real estate market development, in order to promote China's economic development, improving people's living conditions has played a positive role, but also led to the scale of investment is too large, house prices rising , structural imbalance of supply a

5、nd demand, market disorder, and many other problems. In a market economy, the government's macroeconomic control is to solve the problem the real estate market, the inevitable choice, which is the basic properties of the real estate industry, the basic relationship between government and the mar

6、ket, the basic functions of the government decision. In recent years, the Government has continuously enhanced supervision of the real estate market, have adopted a series of important measures of macro regulation and control, and achieved positive results. In this paper, the number of countries to

7、intervene with price intervention in two parts examine the Government's real estate policy to interfere with the evolution of trends and policy effects. And a simple analysis on the local real estate market.Keyword：Real Estate Market Intervention Macro一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在的主要問題及原因改革開放尤其是住房制度貨幣化改革以來，我國房地

8、產(chǎn)業(yè)如雨后春筍迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場應(yīng)運而生。房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，一方面對促進我國國民經(jīng)濟發(fā)展、人們居住條件改善起到了積極的作用，另一方面也引發(fā)了一些不容忽視的市場問題。（一）當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在的主要問題當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場存在的主要問題，歸納起來，主要集中在以下四個方面：（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資投資規(guī)模過大，導(dǎo)致經(jīng)濟風(fēng)險加大。據(jù)國家社科院2008年房地產(chǎn)藍皮書提供的數(shù)據(jù)，2007年全國房地產(chǎn)投資2.52萬億元，同比增長30.2，增速比上年提高8.1個百分點，高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速4.4個百分點；其中，商品住宅投資18010億元，同比增長32.1%，為2003年以來最高，增速比上年

9、提高6.5個百分點，高于同期房地產(chǎn)投資增速1.9個百分點，延續(xù)了2004年以來住宅投資增速均高于同期房地產(chǎn)投資增速的走勢。另據(jù)交通銀行調(diào)查，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，絕大多數(shù)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商由于自有資金較少，開發(fā)資金來源以銀行信貸等間接融資為主，企業(yè)資產(chǎn)負債率較高。在市場激烈競爭和政府宏觀調(diào)控政策的影響下，這些企業(yè)一旦經(jīng)營失誤或資金鏈條斷裂，就會導(dǎo)致大量不良資產(chǎn)和不良貸款的產(chǎn)生，蘊含的金融風(fēng)險和經(jīng)濟風(fēng)險不容忽視。（2）房屋銷售價格過高，導(dǎo)致大多數(shù)消費者望房卻步。近幾年來，全國各地房價不斷飚升。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市房屋銷售價格在2007年漲幅走高的基礎(chǔ)上，2008年

10、1月和2月繼續(xù)攀升，同比分別上漲了11.3%和10.9%。尤其是一些一線城市，房價更是高得出奇，如上海、北京、深圳等地住房均價達到了10000元以上/平方米，現(xiàn)有價格遠遠超出了當(dāng)?shù)卮蠖鄶?shù)普通民眾的收入水平和消費能力，導(dǎo)致眾多欲購房者只能望房興嘆，相當(dāng)部分已購房者成為“房奴”。據(jù)上海證券報今年初調(diào)查，認為目前房價太高的達93%，認為適中的僅7%，認為偏低的為零。目前房價不愿購房的占32%，等待觀望的占56%，愿購的僅12%。（3）住房供求結(jié)構(gòu)失衡，導(dǎo)致眾多消費者難以購到合適的住房。目前我國各地房地產(chǎn)市場住房供應(yīng)，普遍存在著高中檔、大戶型房屋偏多，中低檔、小戶型房屋及經(jīng)濟實用房、廉租房偏少的問題，

11、導(dǎo)致眾多居住條件差的欲購房者難以購到適合自己居住的住房，引起了社會大眾尤其是低收入群體的不滿，進而加大了不同群體之間的社會矛盾，增添了社會的不和諧因素。（4）市場秩序混亂，導(dǎo)致違規(guī)違法行為增多。一是開發(fā)企業(yè)在房屋預(yù)售銷售、土地取得和規(guī)劃審批等環(huán)節(jié)存在著違法違規(guī)行為；二是各級政府主管部門在征地開發(fā)、房屋建設(shè)過程中存在著向征地、開發(fā)企業(yè)亂收費的行為。據(jù)2007年建設(shè)部等八部門開展全國房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鲿r統(tǒng)計，各地在圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)的全面檢查中，依法查處房地產(chǎn)企業(yè)和部分主管部門的各類違法違規(guī)行為，山西省查處的違法違規(guī)項目為189個，占總數(shù)的22%；河北省發(fā)現(xiàn)有問題的開發(fā)項目為

12、326個，占總數(shù)的24%；重慶市發(fā)現(xiàn)有問題的房地產(chǎn)開發(fā)項目158個，占總數(shù)的16%。（二）當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在問題的主要原因?qū)е律鲜鰡栴}出現(xiàn)的原因是多方面的，同時也是復(fù)雜的。概括起來，我認為，主要包括客觀條件為主的原因、主觀意愿為主的原因和住房供求失衡三個方面。（1）客觀條件為主的原因。一是從房地產(chǎn)市場本身的情況看，由于我國市場經(jīng)濟發(fā)育還不夠充分，作為市場經(jīng)濟體制一部分的房地產(chǎn)市場體系目前還處于不斷構(gòu)建和完善的階段，市場自我調(diào)控和完善的機制尚未完全形成，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場上述問題的出現(xiàn)。二是從政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的情況看，由于房地產(chǎn)市場在我國還是一個誕生不久的新生事物，政府對房地產(chǎn)市場的把

13、握還有一個適應(yīng)的過程，加之政府已出臺調(diào)控措施的落實也有一個過程，因而政府調(diào)控市場的效果顯現(xiàn)無疑具有相對滯后的特征，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場上述問題一時難以根本解決。三是從房價不斷走高的因素來看，住房需求量大，土地、原材料價格不斷上升，勞動報酬逐步增加，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量和科技含量持續(xù)提高等，導(dǎo)致房地產(chǎn)生產(chǎn)成本走高，進而影響了房價的不斷上漲。（2）主觀意愿為主的原因。在市場經(jīng)濟條件下，市場主體及其他參與各方都有自己的利益追求。當(dāng)各方利益相互博弈時，為了實現(xiàn)自己利益最大化的欲望，往往出現(xiàn)強勢方損害弱勢方及社會大眾利益的現(xiàn)象，進而導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場上述問題的產(chǎn)生。其具體表現(xiàn)是：一是部分房地產(chǎn)開發(fā)商只顧自身利益，不

14、顧國家政策法規(guī)、不顧損害社會大眾利益，因而出現(xiàn)了盲目投資、違規(guī)占地、部分企業(yè)間形成價格聯(lián)盟或捂盤惜售哄抬房價、大建高中檔大戶型少建低檔小戶型房屋等行為，導(dǎo)致投資過大、市場混亂、房價高升、住房供求結(jié)構(gòu)失衡。二是眾多中介組織和社會投機資金參與房屋炒作，對房屋供應(yīng)緊張、房價飚升、市場混亂起到了推波助瀾的作用。人們耳熟能詳?shù)摹皽刂莩捶繄F”和國外資金通過各種途徑進入國內(nèi)炒作房產(chǎn)便是有力的例證。三是部分地方政府從本地局部利益出發(fā)，片面追求經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)市場的短期繁榮，忽視宏觀調(diào)控的重要性和緊迫性，在實施過程中對中央的調(diào)控政策進行過濾，選擇對自身有利的內(nèi)容執(zhí)行，或者采取替代式執(zhí)行和象征式執(zhí)行，造成“上有政

15、策、下有對策”的執(zhí)行偏差，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場調(diào)控政策在執(zhí)行中走樣，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題未能得到及時有效地解決，影響了政府宏觀調(diào)控措施的實施效果。（3）住房供求失衡的原因。住房供給的增加趕不上需求的增長，市場供求關(guān)系失衡，是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上述問題存在的一個深層次原因。大規(guī)模進城農(nóng)民的基本住房需求，城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)升級所導(dǎo)致的改善性住房需求，危舊房屋改造更新所造成的被動性住房需求，完成工業(yè)化對工商業(yè)用房的增量需求，這幾種需求的疊加，造成了中國城鎮(zhèn)房屋的巨大需求剛性，決定了未來幾十年內(nèi)我國城市房屋供給不能滿足需求的基本態(tài)勢。人們對房屋的消費需求不斷增加，房屋供給不能滿足人們?nèi)找嬖鲩L的社會需求，在這

16、種情形下，投資增加、房價上漲和投機炒作等問題將難以避免。（三）本縣房地產(chǎn)市場存在問題的主要原因及原因2012年以來國家加大了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，長興房地產(chǎn)市場受到了一定的影響，在市場運行中遇到了不少困難和問題，突出表現(xiàn)為存量規(guī)模過大、局部結(jié)構(gòu)性失衡和開發(fā)商經(jīng)營困境等方面。進入2013年以來，由于新國五條及其實施細則的頒布執(zhí)行，激發(fā)了房地產(chǎn)市場的短期反映，形成了一定的交易效應(yīng)，但就整體而言，保持房地產(chǎn)市場健康、平穩(wěn)、有序運行依然面臨很大壓力。無論政府或開發(fā)商必須共同面對已經(jīng)形成的超規(guī)模存量如何去化難題。（1）存量規(guī)模過大2010年以前，房地產(chǎn)市場投資和投機需求旺盛，政府土地財政偏好形成超規(guī)模

17、供地和超規(guī)模信貸供給，拉動房地產(chǎn)市場供應(yīng)量激增。2010年以后，由于持續(xù)性密集調(diào)控政策對投資和投機需求的有效抑制，導(dǎo)致存量交易相對萎縮。截止2013年5月，全縣已發(fā)預(yù)售證的庫存房源有123萬方，其中城區(qū)96萬方，鄉(xiāng)鎮(zhèn)27萬方。城區(qū)中普通住宅66萬方，排屋別墅12萬方，商業(yè)12萬方，辦公6萬方。這一靜態(tài)存量規(guī)模大大超過安吉和德清等周邊地區(qū)（截止2013年5月，安吉普通商品房存量40萬平方米，德清41萬平方米）。到2013年5月，中心城區(qū)存量房約200萬平方米，已拿地尚未銷售的約127萬方，因此，長興房地產(chǎn)市場總存量已達317萬平方米。相對于本地域市場總?cè)萘慷?，這顯然是非常棘手的超大存量規(guī)模。盡

18、管面臨巨大存量壓力，但考慮到房地產(chǎn)業(yè)對地方經(jīng)濟發(fā)展的促進作用和土地財政偏好慣性，對于政府來說，至少短期內(nèi)不會完全停止房地產(chǎn)供地。因此，只要政府依然供地，就一定會形成新的存量。如按照長興近三年（2010-2012）平均供地規(guī)模測算，2013-2015年則將形成年均約40萬平方米的新增存量?？梢灶A(yù)見，在靜態(tài)存量不能完全去化的情況下，任何新增存量都將形成對房地產(chǎn)市場有序、平穩(wěn)運行的更大壓力。根據(jù)目前本地潛在住房消費能力及增長趨勢、人口總量、流動性人口、城市化目標(biāo)及小康社會人居標(biāo)準(zhǔn)（35平方米/人）動態(tài)測算，完全消化現(xiàn)有住房總存量，至少需要8-10年時間。這顯然是一個艱巨的長期性復(fù)雜性難題。（2）局部

19、結(jié)構(gòu)性失衡投資結(jié)構(gòu)性失衡在相對成熟和理性的房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)投資與GDP增長、與城鎮(zhèn)居民可支配收入增長應(yīng)保持合理比例。目前，長興房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)出現(xiàn)一定程度失衡：一是住房投資占GDP比重相對過高（16%以上，超過合理標(biāo)準(zhǔn)比重6%）；二是房價收入倍數(shù)相對過高（達到7.7，超過合理倍數(shù)6）；三是住房投資增長率相對過高（年均增長率達到13%以上，高于11%的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率）。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性失衡主要表現(xiàn)為高檔住宅和中低價位普通住宅供需數(shù)量不匹配，房型配比結(jié)構(gòu)不合理，中小戶型普通住宅市場供應(yīng)比例偏低。.交易結(jié)構(gòu)性失衡市場層次的結(jié)構(gòu)性失衡會導(dǎo)致存量市場顯得過于蕭條而增量市場相對活躍。根據(jù)國外發(fā)

20、達國家房地產(chǎn)市場的一般經(jīng)驗，通常的情況是：存量交易較之增量交易更為活躍，比如美國存量交易額與增量交易額之比是3:1。然而數(shù)據(jù)分析表明：長興現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場明顯存在增量交易大于存量交易格局，存量交易所占比例過低，大量交易被集中到增量市場。表明長興房地產(chǎn)市場交易結(jié)構(gòu)倒掛。.商業(yè)地產(chǎn)市場相對過剩主要表現(xiàn)為兩種情況：一是某些商業(yè)地產(chǎn)項目超規(guī)劃布局，形成明顯的重復(fù)建設(shè)；二是某些商業(yè)地產(chǎn)項目（特別是大型綜合性項目）空間布局不合理，形成明顯的項目擁擠。根據(jù)對長興中心城區(qū)人口總量、流動性人口及居民可支配消費能力的綜合評估，目前，長興商業(yè)地產(chǎn)市場已表現(xiàn)出明顯的相對過剩特征。.貨幣化保障率偏低目前，本地保障房和拆

21、遷安置房建設(shè)主要采取政府直接投資建安置房實施實物保障（安置）模式，貨幣安置率偏低（不足20%），這導(dǎo)致了兩個方面的不利局面：一是政府保障成本（安置成本）越來越高；二是部分保障性需求和安置性需求被政府實物保障（實物安置）替代，難以直接進入商品房市場。因此，某種意義上所，目前這種實物保障（實物安置）模式已在一定程度上形成了較為明顯的對商品房市場的擠出效應(yīng)。.城鄉(xiāng)住房市場分割受城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟社會結(jié)構(gòu)影響，一直以來，長興房地產(chǎn)開發(fā)投資主要集中在中心城區(qū)，形成了中心城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間房地產(chǎn)開發(fā)投資水平及項目布局不均衡。2012年，中心城區(qū)（縣城）房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額82%，樓盤項目數(shù)量約占總量67%。

22、由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)地塊價格相對較低，導(dǎo)致城鄉(xiāng)住房價格體系存在明顯的區(qū)域差異性。導(dǎo)致上述問題出現(xiàn)的原因是多方面的，同時也是復(fù)雜的。概括起來，我認為，主要包括客觀條件為主的原因、主觀意愿為主的原因和住房供求失衡三個方面。二、政府宏觀調(diào)控是解決房地產(chǎn)市場問題的必然選擇在市場經(jīng)濟條件下，政府與市場，是兩種配置資源和協(xié)調(diào)社會經(jīng)濟活動的主要機制或制度安排。對于房地產(chǎn)市場存在的問題，需要政府正確把握與市場的關(guān)系，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的特點和規(guī)律，正確行使社會經(jīng)濟管理的職能，運用宏觀調(diào)控手段，適時對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。（一）房地產(chǎn)業(yè)的基本屬性，決定了政府必須適時對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系國計民生的重要產(chǎn)

23、業(yè)。住房問題，不僅僅是一個經(jīng)濟問題，而且是一個事關(guān)社會和諧安定的社會和政治問題。在社會經(jīng)濟生活中，房地產(chǎn)業(yè)具有兩大基本功能和屬性：一是經(jīng)濟功能，即產(chǎn)業(yè)屬性。房地產(chǎn)業(yè)本身屬于一個創(chuàng)造物質(zhì)財富的產(chǎn)業(yè)部門。在市場健康發(fā)展的前提下，房地產(chǎn)業(yè)不僅自身能夠為社會創(chuàng)造出巨大的物質(zhì)財富；而且能夠為二三產(chǎn)業(yè)提供生產(chǎn)經(jīng)營場所；此外，房地產(chǎn)業(yè)還與建筑材料、建筑安裝、裝飾裝修、電器制造、家具制造、環(huán)境綠化、生活服務(wù)等眾多產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，能夠帶動大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；進而能夠為社會創(chuàng)造出更多的物質(zhì)財富，促進國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，1997-2004年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資對我國GDP增長速度的貢獻率為11.6，其

24、中2004年達到了13。二是社會功能，即公共屬性。房地產(chǎn)業(yè)同時又屬于一個與人民群眾生活密切相關(guān)的社會性產(chǎn)業(yè)部門。向廣大社會成員提供住房產(chǎn)品，滿足每個公民基本居住權(quán)的需求，是房地產(chǎn)業(yè)賴以存在與發(fā)展的自然法則之一。隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，雖然我國部分城鎮(zhèn)居民的居住條件得到了較大的改善，但也存在著多數(shù)低收入群體購房難、居住條件難改善的問題。房地產(chǎn)的兩大基本屬性，決定了無論是從維護房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的角度，還是從維護社會和諧安定、滿足社會大眾基本居住權(quán)需求的角度，政府都必須站在全局的立場上，高度關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢，針對房地產(chǎn)市場存在的問題，適時行使宏觀調(diào)控的職能

25、，維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，促進房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展；維護社會和諧安定，滿足社會大眾的居住需求。（二）政府與市場的基本關(guān)系，決定了政府必須對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控在社會經(jīng)濟活動中，政府與市場的關(guān)系，實質(zhì)上是一種你中有我，我中有你的互補關(guān)系。正確處理政府與市場的關(guān)系，需要注意防止出現(xiàn)兩種極端行為：一是市場至上和市場萬能論，結(jié)果導(dǎo)致市場失靈；二是政府至上和政府全能主義，結(jié)果導(dǎo)致政府失靈。為此，政府要在保證市場對資源配置起基礎(chǔ)性作用的前提下，以宏觀調(diào)控的干預(yù)之長彌補市場調(diào)節(jié)之短。當(dāng)市場機制失靈、問題凸顯時，政府要及時對市場進行宏觀調(diào)控，從而實現(xiàn)市場調(diào)節(jié)和政府干預(yù)二元機制的最優(yōu)組合。國內(nèi)外的理論

26、與實踐證明，在市場經(jīng)濟條件下，要實現(xiàn)市場參與各方的利益平衡，獲取社會經(jīng)濟效益的最大化，單獨依靠市場的力量是行不通的?，F(xiàn)代制度經(jīng)濟學(xué)家G.霍奇遜認為，一個純粹的市場體系不可行，“一個市場系統(tǒng)必定滲透著國家的規(guī)章條例和干預(yù)”。上世紀(jì)90年代我國海南等地房地產(chǎn)泡沫的破滅和日本房價暴跌、近年來美國次貸危機對社會經(jīng)濟的影響及政府對市場干預(yù)的做法，深刻地告訴我們：沒有政府的適時調(diào)控，房地產(chǎn)市場容易出現(xiàn)影響深遠的經(jīng)濟和社會問題；解決房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，僅靠市場機制是無法解決的，必須靠政府適時干預(yù)。面對前段時期我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的房價大幅上漲、房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡、市場秩序混亂等問題，如果以所謂“市場決定一切”

27、為借口放棄宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展或房地產(chǎn)市場的動蕩，必將給我國社會經(jīng)濟帶來難以彌補的災(zāi)難性后果。因此，作為社會經(jīng)濟管理者的政府，必須通過宏觀調(diào)控手段，對房地產(chǎn)市場進行適時有效地調(diào)控，妥善解決房地產(chǎn)市場存在的問題，促使房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場回歸到正確的發(fā)展軌道上來，規(guī)避市場帶來的風(fēng)險和危機，確保我國經(jīng)濟社會的持續(xù)健康協(xié)調(diào)發(fā)展。（三）政府的基本職能，決定了政府必須對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控住房是人們生活的必需品，保障公民的住房權(quán)利，是政府義不容辭的責(zé)任。政府作為依法對國家和社會公共事務(wù)進行管理的行政機關(guān)，具有兩大基本職能：一是經(jīng)濟管理職能，包括宏觀經(jīng)濟調(diào)控職能、提供公共產(chǎn)品服務(wù)職能、市場監(jiān)管職能

28、；二是社會管理職能，包括調(diào)節(jié)社會分配和組織社會保障的職能、促進社會化服務(wù)體系建立的職能等。從政府職能的特征來看，政府職能具有公共性、動態(tài)性和擴張性三大特征。政府職能的公共性特征，體現(xiàn)了政府履行職能的根本目的是為所有社會群體和階層提供普遍的、公平的、高質(zhì)量的公共服務(wù)，這是政府職能的本質(zhì)性特征。政府職能的動態(tài)性特征表明，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展變化，政府職能始終是變化的，他取決于市場經(jīng)濟條件下政府與市場關(guān)系的動態(tài)性、政府與社會關(guān)系的力量對比。政府職能的擴張性特征表明，隨著現(xiàn)代社會中公共事務(wù)、公共問題日益增多，公眾需求的日益?zhèn)€性化、多樣化，政府承擔(dān)了越來越多的社會服務(wù)職能，并逐漸擴展至社會各層面。因此，當(dāng)

29、房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價格瘋漲、秩序混亂、社會大眾居住需求難以滿足等問題時，政府必須認真履行自己的職能：通過宏觀調(diào)控手段，限制房地產(chǎn)價格瘋漲，規(guī)范市場行為，確保房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，維護國民經(jīng)濟健康發(fā)展；滿足社會大眾居住需求，維護社會大眾的利益，促進社會公平。三、政府對房地產(chǎn)市場的數(shù)量調(diào)節(jié)（一）土地供給與稅收調(diào)節(jié)制度世界各國的土地制度可以分為兩種:私人所有和政府(國家)所有。但就世界各國的實踐來看，一個國家或地區(qū)的土地所有制往往都是由國家所有與私人所有共同組成的。除了直接擁有，政府可以通過城市方案、頒布土地法規(guī)、規(guī)定土地用處、征收土地應(yīng)用轉(zhuǎn)讓稅等道路來影響商業(yè)性用地的供給，平抑地價把持房地產(chǎn)的開發(fā)

30、成本，從而降低房地產(chǎn)的市場價格。 在方案和土地開發(fā)成本上，一般商業(yè)用地比住宅用地價格高10倍以上，因此，為保障住宅用地的供給，除了由建屋發(fā)展局直接供給住宅以外，政府還對那些想轉(zhuǎn)變土地用處的用戶收取高昂的溢價費用。國家通過對土地一級市場的把持獲得大批的批租收入，并通過一級市場的管理和調(diào)控有效地調(diào)節(jié)土地二級交易市場的供求，保持房地產(chǎn)市場供求的基礎(chǔ)平衡。這種模式也廣泛風(fēng)行于英聯(lián)邦國家以及前英國殖民地，比如中國香港的土地供給制度，特區(qū)政府是土地市場的最大供給者的地位為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供給和防止房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟衰退等起著積極的作用。 但從演變趨勢來看，政府干涉房地產(chǎn)市場政策存在一些共同的特點。即無論哪一種土

31、地所有制下，通過城市方案和稅收等把持土地供給和用處都成為政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的重要手段。 （二）保障性住房制度保障性住房制度是政府對房地產(chǎn)市場進行干涉最直接的手段，從各國的實踐來看，保障性住房制度都不是以盈利為目標(biāo)，甚至需要財政的特別補貼，保障性住房實際上與社會保障體制和社會福利制度接洽在一起。政府供給保障性住房大致有兩種方法：直接介入和通過社會團體、非贏利性組織等機構(gòu)間接介入。 直接介入的發(fā)達國家保障性住房的供給數(shù)量都很宏大，這是政府為掩護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)固，進步全部社會福利程度、保障居民的基礎(chǔ)生活程度而供給的低租金的住房系統(tǒng)。政府直接介入住房市場的供給能夠有效地、直接地刺激和把持住房生產(chǎn)，在相

32、對較短的時間里供給較多的住房，緩解供求抵觸，掩護社會穩(wěn)固。保障性住房政策在市場經(jīng)濟發(fā)達國家重要是為低收入者供給住房，國家投資建設(shè)國有住宅，低租金出租給低收入家庭。事實上，保障性住房不僅僅具有干涉房地產(chǎn)市場供求的經(jīng)濟意義，而且構(gòu)成了全部國家和地區(qū)社會保障體制的一部分，是保持社會穩(wěn)固的重要力量。但是，履行保障性住宅政策需要征用大批土地，撥巨額資金，對城市財政造成宏大壓力，因而近年來配合“居者有其屋”的打算，大多數(shù)國家都對保障性住房政策進行了調(diào)劑，以勉勵私人建造和擁有住房，縮小保障性住房的比例。（三）本地房地產(chǎn)市場主要問題的調(diào)控辦法及措施 當(dāng)前長興房地產(chǎn)市場的最大問題就是存量過大，因此如何去化存量是

33、最主要的手段和目的。其中一個重要手段就是對集體土地的拆遷戶進行商品房安置，成為去化存量的最主要手段。另外還從以下四個方面進行調(diào)控：（1）完善規(guī)劃布局 積極引導(dǎo)住房開發(fā)投資向中心城區(qū)外圍和鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域的有效集中，促進房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)域布局優(yōu)化。根據(jù)本地“十二五”規(guī)劃綱要和本地中心城區(qū)功能規(guī)劃（2010-2020），確定中心城區(qū)規(guī)劃為三大片區(qū)的空間結(jié)構(gòu)格局，其中：核心片區(qū)（包括老城區(qū)、龍山新區(qū)以及回籠山新區(qū)）作為城市發(fā)展核心，綜合了行政辦公、公共服務(wù)，居住商貿(mào)等功能。開發(fā)區(qū)片區(qū)（包括戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)園、南太湖總部經(jīng)濟園、先進制造業(yè)集聚區(qū)、三河灣新區(qū)專業(yè)市場區(qū)“兩園三區(qū)”）是長興的產(chǎn)業(yè)強區(qū)與城市新區(qū)。太湖

34、新城片區(qū)（包括商務(wù)商貿(mào)片區(qū)、旅游區(qū)以及高新產(chǎn)業(yè)及配套區(qū)三個片區(qū)），以研發(fā)、商務(wù)、商貿(mào)與旅游功能為主，主要發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。據(jù)此建議：集中精力建設(shè)核心區(qū)域，加大對配套設(shè)施的投入和人口集聚引導(dǎo)，把核心區(qū)建設(shè)成宜居的區(qū)域；暫緩對其他新區(qū)普通住宅類項目的開發(fā)投資與建設(shè)速度。（2）控制土地供給土地市場是房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)，供地規(guī)模是房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的基礎(chǔ)。目前，長興房地產(chǎn)市場存量過大的局面，某種意義上說，與過去一段時期以來的持續(xù)性超規(guī)模供地具有密切聯(lián)系。因此，針對長興目前存量房幾倍于周邊縣市問題，為增加市場信心，需適度減少土地的市場投放，對外明確近幾年不推出新的住宅用地；不斷優(yōu)化土地開發(fā)結(jié)構(gòu)，有效疏

35、導(dǎo)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資，化解由于過度集中導(dǎo)致的中心城區(qū)存量壓力；根據(jù)長興人口結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟發(fā)展合理規(guī)劃住宅用地，不能盲目地對宅地進行開發(fā)；有效遏制城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，堅決打擊占用農(nóng)村集體土地建房；強化政府土地監(jiān)管職能，完善供地管理和供地監(jiān)管體系。（3）減少安置房建設(shè)當(dāng)前，我縣安置房建設(shè)規(guī)模偏大，到2013年5月，我縣共有15個在建拆遷安置房項目，建筑面積153.41萬平方，安置房的建設(shè)一方面解決了拆遷安置實物分配問題，另一方面對商品房市場形成了一定的沖擊，這部分需求難以流向商品房市場，建議在當(dāng)前商品房存量巨大的情況下減少安置房的建設(shè)，以加速商品房存量的去化。（4）加大貨幣化安置力度目前，長興正

36、處于加快推進城市化建設(shè)階段，拆遷、安置規(guī)模比較大，但一直以來主要采取實物安置方式，貨幣化安置率偏低。鑒于長興目前不足20%的實際情況，操作貨幣化安置顯然具有較大政策性空間。考慮到實物安置模式的運行慣性，建議從今年開始轉(zhuǎn)為以貨幣化安置為主導(dǎo)。一是直接貨幣化安置方式；二是政府先以財政轉(zhuǎn)移支付方式，通過向商品房市場購買現(xiàn)房，再以實物方式安置。四、我國對房地產(chǎn)市場干涉的轉(zhuǎn)變政府對房地產(chǎn)市場數(shù)量干涉由直接供給保障性住房逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橛煞怯麢C構(gòu)等社會團體間接建造保障性住房，并逐漸減少保障性住房的數(shù)量，用優(yōu)惠政策勉勵中低收入階層購置房產(chǎn)。我國上世紀(jì)80年代初開端改革單一的房屋公有制度，經(jīng)歷了以租代售、住房商品

37、化、住房分配貨幣化的過程，公房制度的改革、新住房制度的建立是一個長期過程，應(yīng)當(dāng)借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗減少保障性住房的數(shù)量，用優(yōu)惠政策勉勵中低收入階層購置房產(chǎn)。 政府對房地產(chǎn)市場的價格調(diào)節(jié)從經(jīng)濟學(xué)意義上看，對數(shù)量的調(diào)節(jié)帶有較強的管制色彩，容易導(dǎo)致經(jīng)濟效率的喪失，因此，在房地產(chǎn)市場上政府最常用的干涉手 段和措施就是通過補貼、稅收等優(yōu)惠方法對房地產(chǎn)價格進行調(diào)節(jié)。對價格調(diào)節(jié)的政府補貼和稅收打算又可以分為向房地產(chǎn)開發(fā)商供給的供給補貼政策和向住房需求者供給財政補貼兩種。 （一）向房地產(chǎn)開發(fā)商的供給補貼政策政府通過向盈利性房地產(chǎn)企業(yè)供給補貼，用以建造租金價格適中的住房。二戰(zhàn)后，為迅速建設(shè)新住宅，原西德政府向私營

38、房地產(chǎn)商供給無息貸款，同時規(guī)定，向批準(zhǔn)為低收入家庭建造或改建住房的私營開發(fā)企業(yè)供給低于市場利率的貸款，條件是必須降低租金。在一戰(zhàn)以后，為解決復(fù)員士兵的住房問題，英國政府也對供給開發(fā)住宅的私人公司供給補貼，刺激供給，并在1919年推出了以處所政府為主的“興建住宅補貼”。二戰(zhàn)以后，瑞典政府提出了“低資金、低租金”的住房打算。與其他國家相比，美國的供給補貼形成了從聯(lián)邦到處所政府的一整套完整系統(tǒng)。重要分為保障性住房供給補貼和私有建房機構(gòu)出租住房供給補貼。私有建房機構(gòu)和處所政府建房機構(gòu)向聯(lián)邦政府住房和城市發(fā)展部申請，由其支付合理市價房租與低收入住戶實際支付租金之間的差額。在住房供給相對缺乏的時代，通過減

39、免稅、供給差價補貼、低息貸款等措施來刺激房地產(chǎn)開發(fā)商供給低價住房的積極性效果明顯。1996年法國政府把出租住房建設(shè)增值稅率從本來的20.6%降到了5.5%，從而使住房建設(shè)竣工量大幅增長。（二）向住房需求者供給財政補貼除了對房地產(chǎn)開發(fā)商供給補貼外，政府對價格的影響還表現(xiàn)在對購房或租房者進行直接補貼，降低他們所承擔(dān)的實際住房價格，對住房需求者補貼最常用的手段重要是免稅減稅和現(xiàn)金補貼。與對開發(fā)商的供給補貼相比，住房租金補貼有三個明顯的特點：第一，避免了對住房市場的直接干涉，不會給市場運行帶來障礙，不會產(chǎn)生降低市場效率的副作用；第二，這種收入再分配的情勢，可以使國民平等的住房權(quán)利得到較為公平的實現(xiàn)；第三，對不同收入者差別看待，更能體現(xiàn)傾斜政策，并能適當(dāng)減少財政支出。從各國的房地產(chǎn)政策實踐來看，二戰(zhàn)后由于戰(zhàn)斗等原因使得住房缺乏，在相當(dāng)長的一段時間里，房地產(chǎn)市場上最重要的抵觸是供給不足。因此，為增進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政府對房地產(chǎn)價格的調(diào)節(jié)重要是向房地產(chǎn)開發(fā)商供給優(yōu)惠和補貼來刺激供給并降低價格。當(dāng)住房的供給增長到了必定程度，住房租金補貼由于以上提到的幾個特點就顯得更加有吸引力，各發(fā)達市場經(jīng)濟國家也