11111【房地產(chǎn)】車坊營(yíng)銷策劃報(bào)告

1、第一部分市場(chǎng)篇*車坊概況1地理位置車坊鎮(zhèn)位于蘇州城東南部15公里，東鄰角直鎮(zhèn)，南與吳江市同 里鎮(zhèn)、屯村鎮(zhèn)接壤，西傍郭巷鎮(zhèn)，北靠蘇州工業(yè)園區(qū)斜塘鎮(zhèn)。整體區(qū) 位處于園區(qū)的南面，吳中區(qū)的最東角上。雖離園區(qū)較近，但地理位置 相對(duì)還是較偏。2、面積人口狀況鎮(zhèn)域總面積64平方公里，耕地面積7萬(wàn)畝，現(xiàn)總?cè)丝?4.8萬(wàn)人, 流動(dòng)人口 12萬(wàn)人，乃原吳縣市第三大鎮(zhèn)。3、歷史人文境內(nèi)有“六湖一江二浜婁縱橫，河港交錯(cuò)，是典型的江南水鄉(xiāng)。 車坊鎮(zhèn)人民政府駐地車坊集鎮(zhèn)，始建于清末，南靠鍍底潭，東枕吳淞 江，是個(gè)“開門見水、出門登舟'啲水鄉(xiāng)集鎮(zhèn)。相傳鎮(zhèn)區(qū)原來東有油車, 西有糟坊，故名車坊。街道原沿河而建，70年代

2、起始建新街，從90 年代開始有計(jì)劃地逐步建成環(huán)境優(yōu)美、舒適，具有水鄉(xiāng)景觀特色的現(xiàn) 代化蘇南小城鎮(zhèn)。車坊文物遺跡眾多，有始建于宋代的大覺寺橋，位 于車坊大姚村，梁式建筑，至今已有一千多年，主梁兩側(cè)精美絕倫的龍紋雕刻，令人嘆為觀止，現(xiàn)已列入省級(jí)文物保護(hù)單位。還有為紀(jì)念抗戰(zhàn)犧牲的美國(guó)飛行員肖特烈士紀(jì)念館、瑤城遺址、綠杏橋。3. 經(jīng)濟(jì)狀況工業(yè)經(jīng)濟(jì)車坊鎮(zhèn)已有一千七百多年席草種植、加工的悠久歷史，從七十年 代引進(jìn)h本藺草種植和自動(dòng)織席技術(shù)以來，全鎮(zhèn)形成了國(guó)內(nèi)較大的藺 草培育、種植、加工、成品出口一條龍的生產(chǎn)基地，走上了產(chǎn)銷一條 龍、貿(mào)工農(nóng)一體化道路。現(xiàn)有藺草種植基地1000畝，織席機(jī)600余 臺(tái)的綸產(chǎn)規(guī)模

3、，生產(chǎn)的榻榻米、雙h、提花席以及座布團(tuán)等藺草制品, 以其獨(dú)特的工藝、可靠的質(zhì)量先后獲得省優(yōu)、部?jī)?yōu)、農(nóng)業(yè)部出口創(chuàng)匯 “飛龍獎(jiǎng)''、“金龍獎(jiǎng)"，九三年到九七年連續(xù)被國(guó)家農(nóng)業(yè)部、經(jīng)貿(mào)部授 予全國(guó)出口創(chuàng)匯先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)稱號(hào)。車坊鎮(zhèn)現(xiàn)有各類工業(yè)企業(yè)300余 家，外資企業(yè)20余家，已建成鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和兩個(gè)民營(yíng)工業(yè)區(qū), 形成電子項(xiàng)目配套群體和輕紡工業(yè)群體，區(qū)內(nèi)功能齊全，設(shè)施配套， 道路鋼性化，通訊方便，已建成裝機(jī)容量一萬(wàn)門的郵電局，電力資源 充足，輸變電所53.5萬(wàn)千伏，電力供應(yīng)保證。農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)車坊全鎮(zhèn)目前主耍生產(chǎn)茨菇、蒙芥、藕、芹菜、芟白，搭配種植 熒實(shí)、菱角、苑菜，被譽(yù)為“水八

4、仙"，現(xiàn)已形成水生蔬菜、水產(chǎn)養(yǎng)殖、 家禽家畜三個(gè)類別的農(nóng)副產(chǎn)品種養(yǎng)基地，種養(yǎng)血積達(dá)4.5萬(wàn)畝。多種 經(jīng)營(yíng)產(chǎn)值達(dá)2億元?！按杭久擅臅r(shí)藕，秋末茨菇冬芹菜，三到十月菱白鮮，水生四季 有蔬菜這是車坊鎮(zhèn)水生蔬菜的真實(shí)寫照。水生蔬菜不但品質(zhì)新鮮，細(xì)嫩可口，富含人體所需的各種營(yíng)養(yǎng), 而且以其無(wú)公害而倍受城鄉(xiāng)人民的喜愛。美國(guó)、li本及東南亞地區(qū)的 客商多次來鎮(zhèn)洽談投資，市場(chǎng)前景廣闊。車坊鎮(zhèn)2003年的國(guó)民生產(chǎn)總值（gdp） 9億元人民幣，人均可支配收入50006000元/人。與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)相比，經(jīng)濟(jì)實(shí)力略弱。4、交通狀況車坊對(duì)外交通主耍為公路和水運(yùn)。目前，集鎮(zhèn)通過車斜公路、車 郭公路、機(jī)場(chǎng)路，汽車不到

5、20分鐘就可直達(dá)蘇州古城區(qū)、吳縣市新 區(qū)，1小吋多就可到達(dá)上海虹橋機(jī)場(chǎng)、無(wú)錫碩放機(jī)場(chǎng)及蘇州光福聯(lián)航 機(jī)場(chǎng)，通過貫穿鎮(zhèn)域的國(guó)家級(jí)航道一-吳淞江，可徑抵上?？诎叮ㄏ?距105公里）、張家港港口（相距90理）。交通情況較便捷。5. 鎮(zhèn)區(qū)主要配套設(shè)施1、供電：全鎮(zhèn)電力資源充足，在已有3. 5萬(wàn)伏變電所的基礎(chǔ)上, 華東電網(wǎng)50萬(wàn)千伏輸變電工程在車坊竣工投入運(yùn)行，電力供 應(yīng)保證。2、供水：全鎮(zhèn)直接飲用太湖水，日供水能力10000噸。3、排水：鎮(zhèn)區(qū)、各工業(yè)區(qū)均有下水道。4、供熱、供氣：現(xiàn)由工廠以鍋爐供熱供氣，熱電聯(lián)供中心一一5、江遠(yuǎn)熱電廠輸汽工程已完成設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)2002年底竣工運(yùn)行。通訊：特快專遞每u往返，

6、國(guó)內(nèi)國(guó)際電話及傳真，直通全國(guó)和世界各地。6、排污：已建成投產(chǎn)日處理5000噸的污水處理中心第一期工程。第二期為30000噸正在規(guī)劃設(shè)計(jì)z中。二00二年底完成10000 噸，二00三年底完成15000噸。7、土地：本鎮(zhèn)規(guī)劃三個(gè)工業(yè)小區(qū)，區(qū)域面積2平方公里，己完成五通一平等基礎(chǔ)設(shè)施供客商選擇。8、學(xué)校:車坊中心小學(xué)、車坊成人教育學(xué)校、車坊職業(yè)學(xué)校等。9、 醫(yī)院：車坊鎮(zhèn)衛(wèi)生院6.周邊企業(yè)名稱與車 坊距 離企業(yè)蘇州新區(qū)20公里宏基、華碩、佳能、索尼、愛普生、羅禮、國(guó)巨、新寶、力 捷、敬鵬、摩托羅拉、羅技、金像、飛利浦、中化、日木電波、 富士膠片等200多家三資企業(yè)蘇州接壤諾基亞、旭電、h東、旺宏、二星

7、、住友、h.'、/：、中天、納貝工業(yè)園區(qū)斯克、百德、獅王、amd、歐萊雅、大將、友達(dá)、天虹、虹 光等200多家三資企業(yè)昆山開發(fā)區(qū)30公 里南亞、仁寶、滬士、鴻海、東隆、鼎鑫、正新、統(tǒng)一、捷安特、 遠(yuǎn)見、浮法等100多家三資企業(yè)吳江開發(fā)區(qū)20公 里屮達(dá)、華宇、全友、誠(chéng)洲、大毅、高創(chuàng)、精元巨豐等100多 家三資企業(yè)本鎮(zhèn)區(qū)康瑞照相材、順達(dá)水產(chǎn)、松友服飾、地儀光電、均品電器、聯(lián)大飾品、 志得利電子、格康電子、高針電子、鐸龍電子、臺(tái)邑電子7.研究生城地理位置研究生城位于蘇州工業(yè)園區(qū)南部，基地內(nèi)地勢(shì)平坦，河網(wǎng)縱橫， 具有江南水鄉(xiāng)地貌特色，東部和南部為規(guī)劃的城市干道，西臨獨(dú)墅湖, 北部的新機(jī)場(chǎng)路為城

8、市快速路，其東北角，新機(jī)場(chǎng)路北側(cè)為規(guī)劃城市 交通樞紐，有城市輕軌通過，可直達(dá)上海。研究生城概況蘇州研究生城是蘇州市發(fā)展高等教育，大力培養(yǎng)創(chuàng)新人才，增強(qiáng)城市 綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要建設(shè)項(xiàng)目，是蘇州經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市和科技強(qiáng)市重大舉措。 研究生城位丁蘇州工業(yè)園區(qū)南部，蘇州工業(yè)園區(qū)是中國(guó)和新加坡兩國(guó) 政府的重大合作項(xiàng)目，發(fā)展目標(biāo)是以高新技術(shù)為先導(dǎo)，現(xiàn)代工業(yè)為主 體，第三產(chǎn)業(yè)和社會(huì)公益事業(yè)相配套的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)。蘇州研究生城總占地面積10平方公里，其中3平方公里辟為研 究生教育基地，將吸引8到10所國(guó)內(nèi)外著名大學(xué)在城內(nèi)設(shè)立研究生 院或分支機(jī)構(gòu)，主要從事研究生教育；3平方公里建設(shè)創(chuàng)業(yè)園地，吸 引研發(fā)機(jī)構(gòu)，探索創(chuàng)新人才培

9、養(yǎng)模式以及產(chǎn)、學(xué)、研-體化新機(jī)制； 2平方公里為蘇州大學(xué)的新校區(qū)，建設(shè)蘇大理工學(xué)院；其余建設(shè)教學(xué) 科研和生活服務(wù)配套設(shè)施。發(fā)展目標(biāo)成為個(gè)具有國(guó)際水準(zhǔn)的高等教育資源集聚地。具備儲(chǔ)備和培養(yǎng)高素質(zhì)復(fù)合型創(chuàng)新人才的兩大功能。成為蘇州的高科技人才、高等教育資源和高?？萍佳邪l(fā)等二個(gè)中 心。成為融學(xué)、研、產(chǎn)、住四位于一體的現(xiàn)代化區(qū)域。成為探索和發(fā)展我國(guó)高等教育，進(jìn)行多種辦學(xué)體制、多種辦學(xué)形式、多種運(yùn)行機(jī)制、多種資金投入以及多種培養(yǎng)模式的實(shí)驗(yàn)基地?？蒲邪l(fā)展戰(zhàn)略與蘇州市及工業(yè)園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合，優(yōu)先引進(jìn)與信息技術(shù)、 電子工程、精密機(jī)械、生物工程、醫(yī)學(xué)制藥等相關(guān)的高等教育、科研 機(jī)構(gòu)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略重視教育產(chǎn)業(yè)化

10、發(fā)展的趨勢(shì)，發(fā)揮教育與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)等聯(lián)合發(fā)展的帶動(dòng)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展?？臻g發(fā)展策略對(duì)硬件資源進(jìn)行分級(jí)配置，在空間上將整個(gè)研究生城分配為城市綜合開發(fā)區(qū)和教育區(qū)，利用交通干道滾動(dòng)發(fā)展，推進(jìn)城市空間的形成。功能定位以高等教育為主體，形成科研生產(chǎn)、生活居住、文化休閑于體的現(xiàn)代化城市新區(qū)。布局特點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)組織功能、生態(tài)與彈性景觀設(shè)計(jì)的數(shù)字化虛擬城市。合作項(xiàng)目中國(guó)科學(xué)技術(shù)大學(xué)蘇州研究生學(xué)院、東南大學(xué)軟件學(xué)院、南京大學(xué)與美國(guó)戴頓大學(xué)合作辦學(xué)項(xiàng)目、蘇州大學(xué)新校區(qū)（理工學(xué)院）和蘇州大學(xué)與新加坡國(guó)立大學(xué)合辦的蘇州大學(xué)中新研究生院以及中美工商管理學(xué)院等研究生教育機(jī)構(gòu)已札i繼簽約并準(zhǔn)備入駐。

11、上述資料表明，車坊鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，社會(huì)各項(xiàng)事業(yè). 基礎(chǔ)設(shè)施等協(xié)調(diào)跟進(jìn)，人民生活及消費(fèi)水平逐步提高，研究 生城的牽動(dòng)作用等，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下了良好的社會(huì)基 礎(chǔ)。二車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，開發(fā)進(jìn)度緩慢，因 此房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較小、分布較為集中。1、車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)區(qū)域分布根據(jù)車坊鎮(zhèn)地理特征及規(guī)劃開發(fā)特征,現(xiàn)今車坊鎮(zhèn)房產(chǎn)分布 主要在鎮(zhèn)區(qū)的中心地段、街道的兩側(cè)；隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn), 未來車坊鎮(zhèn)的住宅主要分布在鎮(zhèn)區(qū)的西北部;鎮(zhèn)中心區(qū)域?qū)⑾驍U(kuò) 展,車坊鎮(zhèn)將形成三大功能明確的區(qū)域住宅區(qū)域、工業(yè)區(qū)域、 商貿(mào)區(qū)域。2. 車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在一個(gè)逐步

12、培育發(fā)展的過程中，同時(shí) 呈現(xiàn)出以下特征：一）、市場(chǎng)起步，房產(chǎn)發(fā)展縱觀車坊鎮(zhèn)樓盤，老式公房和私房是居民主要居住載體，但 在市政府關(guān)于建設(shè)整體鎮(zhèn)區(qū)環(huán)境的相關(guān)政策號(hào)召下，車坊鎮(zhèn)的房 地產(chǎn)業(yè)結(jié)合蘇州的大好行情顯示岀蓬勃的發(fā)展生機(jī)，一批新生代 樓盤應(yīng)運(yùn)而生，如車坊新地帶和近期公開拍賣了幾塊地塊，為車 坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展打響了第一炮。-）上市量小，市場(chǎng)需求量大市場(chǎng)調(diào)查表明，2003年的推盤量只有車坊新地帶（7500平 方余米）,2004年3月在高墊路南側(cè)有15000方量投放市場(chǎng)， 但總體市場(chǎng)推量及少；同時(shí)，在未來幾年屮車鎮(zhèn)的動(dòng)遷房面積有 60萬(wàn)方量，2004年上半年有5萬(wàn)方動(dòng)遷房量。由于車坊鎮(zhèn)面積不大，

13、各新開樓盤基木近在咫尺，從大的格局上看沒有地段優(yōu)勢(shì), 由此不難判斷，樓盤間的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)還是十分激烈；但市場(chǎng)因上市 量小，市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)供不應(yīng)求的形勢(shì)。三）、購(gòu)買能力強(qiáng)，銷售形勢(shì)紅火目前在售樓盤銷售狀況表明，樓盤一推出，很快被市場(chǎng)吸納, 銷售周期非常短。而正是市場(chǎng)需求旺盛、購(gòu)買力強(qiáng)等原因?qū)е萝?坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售形勢(shì)紅火現(xiàn)象的產(chǎn)生。觀察車坊鎮(zhèn)建筑，現(xiàn)代式風(fēng)格恰與車坊鎮(zhèn)綠水的優(yōu)美環(huán)境和不失古樸感的人文相映稱，共同涵養(yǎng)了一個(gè)具有鮮明特色的城鎮(zhèn)格局。建筑多以4層半（4層送5層）為主，綠化一般在30%以 上，農(nóng)民自蓋的3層住宅居多。五）、房型差、品質(zhì)低車坊鎮(zhèn)房屋目前以自建房和公房為主，有少部分的商品房問世，

14、其房屋建筑還談不上講究房型、品質(zhì)，對(duì)空間的需求是他 們最關(guān)注的地方，因而現(xiàn)今的房屋房型差、品質(zhì)低。六）、物管、配套十分缺乏目前小區(qū)物業(yè)管理、智能化、電信化等相當(dāng)缺乏；住宅品質(zhì) 的提升，與其關(guān)聯(lián)。未來小區(qū)的開發(fā)，應(yīng)注重物管和配套。3、車坊鎮(zhèn)地產(chǎn)市場(chǎng)前景展望一）新興市場(chǎng)，具有潛力由于車坊鎮(zhèn)地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，目前市場(chǎng)需求很旺盛，因此 現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售情況紅火也屬于正?，F(xiàn)象。伴隨著2004年高速 公路的開建以及研究生城的落成等，車坊鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步發(fā)展。 現(xiàn)在車坊鎮(zhèn)有1萬(wàn)左右的流動(dòng)人口，伴隨經(jīng)濟(jì)園區(qū)的開發(fā)，將會(huì) 有更多的人投入車坊鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)中，各種投資也會(huì)增多。經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng)、收入增多將會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來更

15、多的潛在客戶。再?gòu)哪壳胺慨a(chǎn)銷售形勢(shì)看，整個(gè)市場(chǎng)銷售紅火，已建成樓盤 的銷售率都達(dá)到了 100%,說明車坊鎮(zhèn)場(chǎng)還是具有購(gòu)買力，房地 產(chǎn)市場(chǎng)具有發(fā)展?jié)摿?。二）短期紅火，長(zhǎng)遠(yuǎn)依舊看好車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)會(huì)火爆的原因，主要是供求比例的 失調(diào)，市場(chǎng)供給量小于需求量。目前車坊鎮(zhèn)土地已經(jīng)進(jìn)入拍賣階 段，將來會(huì)有幾十萬(wàn)方的拍賣量，而在近兩年中10多萬(wàn)方的盤 量也會(huì)投放市場(chǎng)，但總體市場(chǎng)供應(yīng)量依然較小，供不應(yīng)求的形勢(shì) 將持續(xù)一段時(shí)間。而現(xiàn)在車坊鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)上升、人民生活安逸的形勢(shì)來說，考慮購(gòu)房的市民將越來越多，從而形成了供小于求的 比例結(jié)構(gòu)。從而造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求、銷售事態(tài)紅火的局 面。隨著車坊鎮(zhèn)城市化進(jìn)程

16、的加速，道路等基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完 善，車坊鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)將全面接受周邊城市的輻射。而房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì) 在逐步發(fā)展屮ei趨成熟。經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行業(yè)成熟將會(huì)帶給房地產(chǎn)業(yè) 更廣闊的空間。因而長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)依i口看好。三) 品質(zhì)提高，土地成本增加，價(jià)格將大幅上揚(yáng)新開樓盤資料顯示，普通住宅價(jià)格在2300元/平方米左右， 產(chǎn)品力的塑造已經(jīng)越來越被開發(fā)商所認(rèn)可和推崇。就明年3月園 區(qū)化纖紡織有限公司在高墊路南側(cè)推出的樓盤而言，不論整體規(guī) 劃、產(chǎn)品質(zhì)量，還是社區(qū)環(huán)境、生活配套等在當(dāng)?shù)囟忌仙揭粋€(gè) 新臺(tái)階。與此同時(shí)，隨著車坊鎮(zhèn)土地拍賣制度的實(shí)施、產(chǎn)品品質(zhì) 的提高，樓盤的開發(fā)成本也相應(yīng)升高，加上蘇州房地產(chǎn)熱潮的影 響，車坊鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)必

17、將呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚(yáng)的局勢(shì)。4、車坊鎮(zhèn)購(gòu)房消費(fèi)者研究一.消費(fèi)人群根據(jù)對(duì)車坊鎮(zhèn)現(xiàn)有小區(qū)的部分售樓人員與購(gòu)買群體的走訪、了解，我們可以看出車坊鎮(zhèn)房產(chǎn)購(gòu)買人群人致情況：(1) 區(qū)域分析:本地為主 外地（在車坊鎮(zhèn)投資經(jīng)商或工作）（2）職業(yè)分析車坊鎮(zhèn)的動(dòng)遷居民當(dāng)?shù)毓珓?wù)員私企老板及管理層醫(yī)生、教師其它（3）購(gòu)房動(dòng)機(jī)動(dòng)遷戶需求二次置業(yè)當(dāng)?shù)啬贻p人結(jié)婚用工廠做宿舍其它二、消費(fèi)特征:本板塊的消費(fèi)群在經(jīng)濟(jì)上比較富裕，購(gòu)買原因多為改善型和安家型；這部分消費(fèi)群年齡層次和對(duì)較近，經(jīng)商或有較穩(wěn)定不錯(cuò)的工作；這部分人向往舒適的生活，開始講究配套，尤其是物管和智能 化、信息化配套設(shè)施由此我們不難看出：年齡2550歲之間，月薪2000

18、元以上的中等收入者為本案的目標(biāo)客源層?？偨Y(jié):隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快，車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)處在高起點(diǎn)、快節(jié)奏、大發(fā)展的良好形勢(shì)下，目前車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)形勢(shì):在建筑形態(tài)上，多層為絕對(duì)主力;在建筑品質(zhì)上，以往的房屋多是農(nóng)民自建房，談不上品質(zhì)；最近推出的車坊新地帶的房型、建筑品質(zhì)均很低；市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求; 在價(jià)格上，車坊人不再吝嗇于用2200元買一平方米 普通住宅，可以預(yù)測(cè)高于3000元/m：的具有優(yōu)秀性價(jià) 比的住宅存在較大的需求市場(chǎng)；在購(gòu)房的客戶群上，年輕人是生力軍。隨著研究生城的落成，經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量大；在居住的品質(zhì)上，人們對(duì)自建的房型將不再滿意;建筑品質(zhì)高、生活機(jī)能齊備.環(huán)境優(yōu)美、物

19、管到家的中高檔社區(qū) 占據(jù)主力市場(chǎng)。車坊鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)因剛起步，市場(chǎng)供求存在不合理局勢(shì);但可以預(yù)見，在未來的幾年中，車坊鎮(zhèn)的房地產(chǎn)將逐步進(jìn)入健康 的發(fā)展軌道。三.車坊鎮(zhèn)周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1.用直鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析位置用直鎮(zhèn)位于蘇州市東郊，距上海虹橋機(jī)場(chǎng)48公里，距蘇州火 車站25公里，距滬寧高速公路和蘇嘉杭高速道口分別為8公里和 12公里。鎮(zhèn)北有吳7松江，與長(zhǎng)江相連。整體環(huán)境用直鎮(zhèn)土地平坦，河流縱橫，總面積50平方公里，規(guī)劃有古 鎮(zhèn)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、別墅區(qū)、度假區(qū)等4個(gè)區(qū)域。冃前擁有人口 10萬(wàn)；房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 產(chǎn)品分布：普通公寓住宅產(chǎn)品集中在鎮(zhèn)區(qū)中心，別墅產(chǎn)品集中在金澄湖邊 產(chǎn)品形態(tài)：鎮(zhèn)區(qū)主要

20、以六層多層公寓樓為主別墅主要是獨(dú)幢別墅，少量聯(lián)體別墅； 價(jià)格：公寓：1800-2000 7l/m2別墅：5500-6100 元/m? 主力面積：公寓85-126平米別墅256-500平米綜述：角直鎮(zhèn)相對(duì)周邊其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)耍成熟，獨(dú)特的環(huán)境 造就了一些很有特色的樓盤。水景和古鎮(zhèn)特色是用直鎮(zhèn)樓盤最人 的賣點(diǎn)，價(jià)格也相對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤較高。2勝浦鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析勝浦鎮(zhèn)是個(gè)年輕的新城鎮(zhèn)，正逐步由農(nóng)業(yè)型向工業(yè)型的新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn) 變，伴隨城鎮(zhèn)性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展處丁待起步階段，舊鎮(zhèn)改造 力度很人。對(duì)真正的商品住宅房市場(chǎng)而言，勝浦鎮(zhèn)還是一塊處女地，口前僅有 的兒個(gè)樓盤為動(dòng)遷房或政府單位口建的宿舍，樓盤的

21、總體品質(zhì)和對(duì)較 差。社區(qū)的環(huán)境綠化、物業(yè)管理、智能配套、網(wǎng)絡(luò)配套等都有待加強(qiáng)。目前，勝浦鎮(zhèn)在售的房屋以二手房轉(zhuǎn)讓為主，有少量動(dòng)遷房和政府 單位修建的新房。要準(zhǔn)確把握勝浦鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，得追木朔源， 從動(dòng)遷房入手，以現(xiàn)有的二手房交易為依托，進(jìn)行市場(chǎng)分析。1、建筑形態(tài)分析建筑形態(tài)：早期以4層的多層建筑為主，底層為車庫(kù)；少量三層建筑（如嘉興苑）； 在建的項(xiàng)h逐步以6層的多層建筑為主。2、現(xiàn)有房型分析勝浦鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚處起步階段，居住質(zhì)量的要求還停留在 經(jīng)濟(jì)型階段，人們以往居住的房型面積偏小。但隨著經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展，人均收入的穩(wěn)步提升，舒適、豪華的房型正逐步成為 消費(fèi)主流。當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)有公寓房型分為四種類

22、型：小戶型（面積在3559平方米z間）屮戶型（面積在6084平方米之間）大戶型（面積在85-110平方米之間）超人戶型（面積在110140平方米之間）3、價(jià)格分析勝浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)屮心面積不大，在以往動(dòng)遷房的銷售定價(jià)屮，對(duì)地段、環(huán)境、配套等因索考慮的較少，定價(jià)的主耍依據(jù)是 品質(zhì)、樓層、朝向等，樓層間相差100元左右。動(dòng)遷房均價(jià)1850元/平方米;商品住宅房（嘉興苑除商鋪）2650元/平方米;沿街商鋪：7300元/平方米;3.園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1）價(jià)格分析園區(qū)中心房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將繼續(xù)引領(lǐng)蘇州市 場(chǎng)，總體增長(zhǎng)呈現(xiàn)每季度上一臺(tái)階的勢(shì)頭。園區(qū)中心房?jī)r(jià)高，從而波及郊鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)，使整 個(gè)房?jī)r(jià)上升。2）銷售情況分析（普

23、通住宅）園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售勢(shì)態(tài)持續(xù)火爆，先前開盤的個(gè)案交房之前都基本結(jié)案，新近開盤的個(gè)案在較短的時(shí)間內(nèi)大多銷售近半，快速去化的態(tài)勢(shì)助長(zhǎng)了開發(fā)商接下來 開發(fā)的信心。同時(shí)，園區(qū)高漲的開發(fā)銷售態(tài)勢(shì)將對(duì)園區(qū)周邊郊鎮(zhèn)房產(chǎn)開發(fā)、銷售起到非常大的促進(jìn)作用。而坐落于園區(qū)北部、吳中區(qū)東部的車坊鎮(zhèn)將受益匪淺。綜述:蘇州整體房地產(chǎn)市場(chǎng)、園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速、健康發(fā) 展，給郊鎮(zhèn)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了空間，同時(shí)指明了明確的發(fā) 展方向，也是郊鎮(zhèn)房地產(chǎn)商學(xué)習(xí)、效仿的模板。目前車坊相鄰的鎮(zhèn)區(qū)，房地產(chǎn)的形勢(shì)相差不大，都呈強(qiáng)勁的 上升的事態(tài)。在價(jià)格上，園區(qū)屢屢刷新蘇州最高房?jī)r(jià)記錄，這種勢(shì)態(tài)，帶 領(lǐng)了郊鎮(zhèn)房?jī)r(jià)的上升。在銷售速度上，園區(qū)

24、快速的去化形勢(shì)，使客戶產(chǎn)生無(wú)房可買 的感覺。從而給郊鎮(zhèn)個(gè)案創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。郊鎮(zhèn)的低價(jià)產(chǎn)品與園區(qū)的高房?jī)r(jià)有明顯的距離，這給不同層 次的購(gòu)房者提供了較好的選擇機(jī)會(huì)。到工薪階層無(wú)法承受市區(qū)高房?jī)r(jià)時(shí)候，只能到遠(yuǎn)郊購(gòu)房,這時(shí)本案與市區(qū)存在的距離才會(huì)被接受。ui市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析車坊從2002年6月起實(shí)行土地扌fl賣制度以來，共拍賣土地4 塊，總量46000平方米，可建面積6萬(wàn)余方，其中純住宅面積4. 5萬(wàn) 余方，商業(yè)面積1. 2余萬(wàn)。今年年屮推出的車坊新地帶7500余方的 量已市場(chǎng)吸納。短期內(nèi)，住宅的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要來口位于高墊路南側(cè)地 塊，另外有5萬(wàn)方的動(dòng)遷小區(qū)（珠江花園），無(wú)論規(guī)模、檔次、品質(zhì), 本案都有一定的優(yōu)

25、勢(shì)，所以分析認(rèn)為，本案所處的區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不激 烈，本案的開發(fā)前景市場(chǎng)十分看好；但前次的土地拍賣樓面價(jià)低，價(jià) 格上勢(shì)必對(duì)本案的價(jià)格形成一定的沖擊?！拒嚪绘?zhèn)拍賣地塊一覽表】地塊座落：吳中區(qū)車坊鎮(zhèn)高熱路南側(cè)吳中區(qū)車坊鎮(zhèn)吳淞路北側(cè)吳中區(qū)車坊鎮(zhèn)長(zhǎng)江路南側(cè)、永慶路東側(cè)編號(hào)：2(x)2-g-72oo2-g-152oo3-b-33面積（平方米）:133202550 (1830)4024. 9可建面積146523825 (3660)7244. 8川途：居住商業(yè)居?。ㄉ虡I(yè)居?。┥虡I(yè)出讓年限：70年50年（50年）40年溶積率：<1.5(2.0)<1.8建筑密度：<30%<50%(50%)&

26、lt;50%綠化率：>30%>30%(25%)>20%起報(bào)價(jià)：357/平方米400元/平方米555元/平方米中標(biāo)價(jià)：（萬(wàn)元）4774801620樓面價(jià)（¥/m,）326642 （平均）2236中標(biāo)單位：園區(qū)海宜化纖紡織有限公 司蘇州市長(zhǎng)城房地產(chǎn)開發(fā)公 司蘇州市雄師房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成交時(shí)間：2002年6月14日2002年12丿j 17日2003年10月26日五.本案立地分析1.本案概況位置本案位于車坊鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心的西南部，永順小區(qū)西面，具體四至范圍 如下：東至：退用永順小區(qū)西面的用地界線不低于3米，距現(xiàn)有住宅不 低于6米；南至：退用用地界線不低于1/2 r照間距，且不低

27、于5米;西至：退用道路紅線不低于5米；北至：退用地界線滿足日照間距，退河道駁岸不低于20米。21514.7平方米用地性質(zhì)居住用地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):> 容積率：12> 綠地率：30%> 人均公共綠地：1.0平方米/人> 建筑密度：30%> 日照間距：1： 125以上 建筑南北凈間距：滿足江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定要 求建筑東西凈間距：滿足江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定耍 求機(jī)動(dòng)車停車位：0.5個(gè)/戶，摩托車1輛/戶，自行車2輛/戶 以上，并考慮非機(jī)動(dòng)車停放及適量臨吋機(jī)動(dòng)車停車泊位 主要出入口：主出入口小區(qū)的西側(cè)，次出入口小區(qū)的東南側(cè)。>建筑風(fēng)格及色彩：現(xiàn)代的建筑風(fēng)

28、格并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)檐口高度：12米本案地塊價(jià)值研判 地塊結(jié)論:從本案所處的區(qū)域而言，完善的生活機(jī)能與成熟的住宅區(qū) 域使本案占據(jù)了先天上的優(yōu)勢(shì)。但若僅從本案的地塊來看，形狀的不規(guī)則與相鄰關(guān)系成為 了本案的最大劣勢(shì)點(diǎn)，需要在今后的產(chǎn)品具體設(shè)計(jì)規(guī)劃中 進(jìn)行最大程度上的彌補(bǔ)轉(zhuǎn)化。資源分析本案北面鄰水，但水資源不豐富，有用資源少。交通公交18路、59路可達(dá)。道路寬闊、車行通暢，公交線路延伸到 位，交通較為便利。生活機(jī)能本案周邊商鋪林立，市場(chǎng)臨近左右。至車坊中心小學(xué)步行5分鐘 即可，商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、車坊醫(yī)院等生活配套均在咫尺，生活配套相 對(duì)完善。3.本案s. w. 0. t分析©優(yōu)勢(shì)分析(st

29、rength)迭大體區(qū)位好一一本案所在的車坊鎮(zhèn)位于蘇州中心城區(qū)與上海市之間，屬于吳中區(qū)，周邊交通相對(duì)便利，到達(dá)上海30分鐘車程，蘇州市區(qū)車程在20分鐘左右不到，大體區(qū)位好。車坊鎮(zhèn)中心地段本案地塊位于鎮(zhèn)區(qū)西南面，在鎮(zhèn)中心的生活圈中，與后期規(guī)劃的住宅相比，屬于中心地段。迭生活機(jī)能較完備周邊商鋪林立、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施完迭有水景資源一一小區(qū)的北面、西面有豐富的水資源，加以運(yùn)用,uj以提咼的小區(qū)的品質(zhì)。 劣勢(shì)分析(weaknesses)於綜合環(huán)境不佳目前車坊鎮(zhèn)的居住環(huán)境、居住檔次遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后 于市區(qū)，居民以當(dāng)?shù)厝藶橹?，人口素質(zhì)不高。人文環(huán)境近期難 以提高。於購(gòu)房觀念有待提高當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌?chǎng)尚未啟動(dòng)，當(dāng)?shù)?/p>

30、居民 仍習(xí)慣于動(dòng)遷或單位統(tǒng)一分房，對(duì)未來產(chǎn)品的去化有一定的抗 性。e地形不規(guī)則，規(guī)劃難度大一一木案地形凌亂，嚴(yán)重的不規(guī)則, 在小區(qū)的整體的規(guī)劃中，合理布局和有效利用資源存在難度。介規(guī)模小，要造成車坊首席有難度一一車坊目前的商品房沒什么 規(guī)模，品質(zhì)也低，本案的出現(xiàn)必將改變這種局面，但因自身資 源的問題，要實(shí)現(xiàn)車坊首席的品牌效應(yīng)，要規(guī)避的難題大。 機(jī)會(huì)點(diǎn)(opportun i tes):迭市場(chǎng)形勢(shì)一目前整個(gè)蘇州市場(chǎng)處于上升的階段，售價(jià)最近 兩年內(nèi)一直在上漲，整體市場(chǎng)行情看好。迭市場(chǎng)存在空白點(diǎn)口前車坊鎮(zhèn)場(chǎng)尚沒有成熟的商品房小區(qū)， 已經(jīng)在建的各種小區(qū)品質(zhì)、內(nèi)部配套都遠(yuǎn)未達(dá)到成熟小區(qū)的標(biāo) 準(zhǔn)。市場(chǎng)的空口

31、點(diǎn)為本案未來的介入提供了良好的切入點(diǎn)。迭未來需求大一一隨著車坊鎮(zhèn)的規(guī)劃完成以及周邊大量工廠的 進(jìn)入，將為車坊鎮(zhèn)帶來大量的外來人口，產(chǎn)生大量的居住需求, 而目前的車坊房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)較小，很難滿足這些需求。© 威脅點(diǎn)(treats):x消費(fèi)力不確定因子多車坊鎮(zhèn)目前常住人口只有4.8萬(wàn)人， 相對(duì)周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模較小，并且相對(duì)其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商工作也只是 剛剛鋪開；目前大部分的工廠廠房仍在建設(shè)z屮，內(nèi)外部環(huán)境 尚有待于進(jìn)一步改善。潛在客群仍在培養(yǎng)之中。x動(dòng)遷房對(duì)本案的沖擊力大從車坊鎮(zhèn)土地局獲悉，未來的幾 年屮，車坊鎮(zhèn)將有60萬(wàn)的動(dòng)遷量，雖大量的動(dòng)遷對(duì)房地產(chǎn)的 帶動(dòng)作用明顯，但同時(shí)也存在絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)。綜

32、上所述，本案所處的地理位置及可用資源，既有大處向好之 處，也有小處之不足。同時(shí)，本案具有可挖掘的產(chǎn)品塑造優(yōu)勢(shì)，因 此只要做到揚(yáng)長(zhǎng)避短，在大環(huán)境已成定局的情況下，把本案打造成 有自身特色的社區(qū)，其開發(fā)前景仍看好。六、本案銷售前景展望通過對(duì)車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查可以看岀，車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)正 處在起步發(fā)展階段。隨著經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，一個(gè) 朝氣蓬勃的市場(chǎng)將會(huì)嶄露頭角。車坊鎮(zhèn)購(gòu)房客戶對(duì)環(huán)境、科技等產(chǎn)品 附加值的認(rèn)知度還不是很高；另外本案的土地成本開發(fā)較高，樓面價(jià) 達(dá)到了 1375元/平方米，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，高岀了很大一節(jié)，高價(jià)位 勢(shì)必影響去化速度。但只要本案的開發(fā)在建筑形式和社區(qū)規(guī)劃上有

33、所 創(chuàng)新，形成產(chǎn)品的個(gè)性化、差異化，配合恰當(dāng)營(yíng)銷手段，在車坊鎮(zhèn)目 前供不應(yīng)求的市場(chǎng)環(huán)境下，本案的銷售前景仍十分看好。附：本鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)案介紹一.項(xiàng)目概括案名車坊新地帶物業(yè)類別商住樓開發(fā)商蘇州市長(zhǎng)城房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司建筑類別多層總建面積8000 m2建筑單位蘇州建設(shè)占地面積4300 m2綠化率30%容積率1. 7在售戶數(shù)0總戶數(shù)59戶面積范圍400-450 m2銷售率100%主力戶型2房2廳1衛(wèi)主力面積商鋪 160-200 m2 住宅100 m2平均價(jià)格住宅 2200 70/m商鋪3800元/itf （共二層）物業(yè)管理未定物管費(fèi)用0. 5元/平方米月付款方式一次性、按揭銷售電話6200951

34、662001849開工日期2003-8竣工日期明年年初售樓中心車坊鎮(zhèn)吳淞路24號(hào)調(diào)查日期2003-9-25二、項(xiàng)目環(huán)境、配套.裝修環(huán)境車坊商業(yè)中心，超市、商場(chǎng)、銀行、交通方便配套小區(qū)配套簡(jiǎn)單。三、項(xiàng)目評(píng)述該案在車坊鎮(zhèn)中心區(qū)域，地段較好，作為商住樓，口身特點(diǎn)鮮明，價(jià)格便宜,自住投資兩相益；但本案房型死板，臥室大多數(shù)朝北，不適宜江南的居住風(fēng)格和習(xí)慣，品質(zhì)也較低。、項(xiàng)目概括案名怡園公寓物業(yè)類別商住樓開發(fā)商蘇州跨塘房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司建筑類別多層(6f)占地面積20000平方米建筑面積28000平方米容積率1.4綠化率31%面積范圍41. 4-42. 55 nf （商鋪）131.53-139.91 m

35、2主力面積41. 4、42. 55 m2 （商鋪）131.53、139、139.91 m2價(jià)格范圍26003000 元/nf平均價(jià)格2800 元/nf付示欠方式一次性、按揭銷售電話62745881銷售動(dòng)態(tài)銷售告磬調(diào)查日期2003-12-28公開日期今年上半年交房日期明年年初物業(yè)名稱：澄湖御墅發(fā)展商：蘇州市東苑房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)性質(zhì)：私家花園別墅地理位置：蘇州角直鎮(zhèn)曉市路15號(hào)占地面積：200畝綠化率：50%總戶數(shù):118幢獨(dú)立、聯(lián)體別墅價(jià)格：5500-6100 /m2物業(yè)管理費(fèi):1.6元/月° m2樓盤綜述：該樓盤位于用直鎮(zhèn)，緊鄰金澄湖，風(fēng)景怡人。每戶占地面 積在800-1500平米

36、之間，美式風(fēng)格，外立面采用藝術(shù)線條處理；鄰 湖產(chǎn)品風(fēng)景尤其美麗，整個(gè)小區(qū)內(nèi)有一條內(nèi)河，美屮不足是未完全與 外湖連通；小區(qū)內(nèi)產(chǎn)品顯得比較緊湊，容積率作為獨(dú)棟別墅相對(duì)較高, 個(gè)體規(guī)劃上仍有一些不足；物業(yè)保安不甚理想，會(huì)所相對(duì)較??；目前 己有部分業(yè)主入住，小區(qū)內(nèi)業(yè)主層次差距較人；全部交房要到今年年 底。第二部分定位篇一、定位前的市場(chǎng)考量地產(chǎn)項(xiàng)目的定位是基于:市場(chǎng)調(diào)研反映的具有有效需求的lj場(chǎng)空間；項(xiàng)h地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；政府在城市總體規(guī)劃上的限制。a、市場(chǎng)調(diào)研反映重要機(jī)會(huì)點(diǎn)a）大環(huán)境市場(chǎng)形勢(shì) 一目前整個(gè)蘇州市場(chǎng)處于上升的階段，售價(jià)最 近兩年內(nèi)一直在上漲，整體市場(chǎng)行情看好。b）

37、區(qū)域市場(chǎng)存在空白點(diǎn)目前車坊鎮(zhèn)場(chǎng)尚沒有成熟的商品房小區(qū)， 已經(jīng)在建的各種小區(qū)品質(zhì)、內(nèi)部配套都遠(yuǎn)未達(dá)到成熟小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。 市場(chǎng)的空白點(diǎn)為本案未來的介入提供了良好的切入點(diǎn)。c）未來需求大隨著車坊鎮(zhèn)的規(guī)劃完成以及周邊大量工廠的進(jìn)入， 將為車坊鎮(zhèn)帶來大量的外來人口，產(chǎn)生大量的居住需求，而冃前的 車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)l'|j場(chǎng)供應(yīng)小，很難滿足這些需求。b、項(xiàng)目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能所謂地產(chǎn)因子，指的是一個(gè)建筑地塊所具備的適宜建造某種功能建筑的條件 和素質(zhì)。一個(gè)地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未 來建筑價(jià)值z(mì)核心因素z房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)打所應(yīng)具備的

38、基本地產(chǎn)因子有所不同。具體如下表:影響因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅別墅中高檔住宅附加說明a、對(duì)公共交通的依賴 性很強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)b、對(duì)噪音及環(huán)境干擾 的適應(yīng)性很強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱不宜臨貨運(yùn)交通快 速干道、高壓線等。c、對(duì)大氣環(huán)境的要求低不高高很高不宜臨近污染性工 廠、鬧市d、對(duì)小區(qū)（菜市場(chǎng)） 配套要求高很高較弱弱不宜商場(chǎng)上建住宅e、對(duì)周邊自然及人文 景觀z耍求低一般高很高f、小區(qū)物業(yè)管理的要 求低不高高很高g、建筑、質(zhì)量裝修要 求低_般高很高精品設(shè)計(jì)h、容積率、覆蓋率要 求無(wú)一般低低i、対休閑空間要求無(wú)般高很高j、景觀耍求尢一般高很高從上表來看，本項(xiàng)目地塊具備絕大部分普通住宅所

39、必須的地產(chǎn)因子。二、定位基本思路1、本案概念提出的原則由于車坊鎮(zhèn)樓盤少，同時(shí)車坊鎮(zhèn)住宅在建筑外立面、房型設(shè)計(jì)、環(huán)境 設(shè)計(jì)十分雷同。因此，我們?cè)诋a(chǎn)品定位時(shí)，制定產(chǎn)品“差異化創(chuàng)新”思路。第一、形成樓盤獨(dú)特的開發(fā)理念，樹立樓盤在消費(fèi)者心口屮獨(dú)特而鮮明的 形象。即產(chǎn)品概念的創(chuàng)新第二、切合消費(fèi)者心理為消費(fèi)者營(yíng)造理想的生活方式和居住環(huán)境。即 產(chǎn)品形式的創(chuàng)新第三、考慮到主題概念的可操作性，使主題概念在產(chǎn)品中得以充分貫徹和 實(shí)現(xiàn)，從而融入到業(yè)主生活的方方面面。2、本案定位的提出結(jié)合車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)和本案的具體情況，以確立以下產(chǎn)品定位主題：現(xiàn)代式建筑與中國(guó)式園林結(jié)合的中西合壁式中高品位住宅小區(qū)車坊首個(gè)精品

40、社區(qū)3、本案定位的可行性：1）冃前車坊鎮(zhèn)的房屋大多數(shù)是農(nóng)民自建房，房屋風(fēng)格格雷 同，沒有 個(gè)性。而我們的定位則有利于樹立產(chǎn)品在本區(qū)域的獨(dú)特形象；2）現(xiàn)代式風(fēng)格是當(dāng)今社會(huì)人們對(duì)住宅的追求趨勢(shì)，迎合了市場(chǎng)需求；3）代理商是上海公司，以先進(jìn)的開發(fā)理念，用己之長(zhǎng)創(chuàng)造產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)是策 劃的靈魂。本案以“現(xiàn)代式建筑與中國(guó)式園林結(jié)合的中西合壁式中高品位住宅小 區(qū)”為主題概念。在車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)均屬差異化創(chuàng)新。無(wú)論是從理念上 還是實(shí)際操作過程中都是有很強(qiáng)的市場(chǎng)沖擊力，配合開盤前的軟性推廣， 以及開盤后的活動(dòng)造勢(shì)，一定可以為這一概念成為本案的一個(gè)鮮明的機(jī)具 個(gè)性的特點(diǎn)。三、產(chǎn)品定位1、整體規(guī)劃建議由于本案地塊十分的

41、不規(guī)則，可利用資源又十分有限，要想規(guī)劃設(shè)計(jì)出 好的產(chǎn)品，要規(guī)避的東西很多，因而小區(qū)總體規(guī)劃突出特色和創(chuàng)新。在產(chǎn)品布置上：建議以“南北朝向、錯(cuò)落布置”為規(guī)劃指導(dǎo)思想。在景觀布置上：建議以“一個(gè)中心，兩大組團(tuán)，完善四周”為規(guī)劃指導(dǎo)思想。 “一個(gè)中心”即在小區(qū)中央?yún)^(qū)域規(guī)劃一個(gè)景觀園林中心；“兩大組團(tuán)”即在 小區(qū)兩和出入口規(guī)劃兩大主題景觀；“完善四周”即因地形的規(guī)則，產(chǎn)品布 置時(shí)必然空出很多空間，建議在這些空出的地方規(guī)劃修建亭、廊、榭、垂柳 等景觀02、立面建筑風(fēng)格定位及設(shè)計(jì)建議現(xiàn)代式建筑和中式園林結(jié)合風(fēng)格。由于周邊建筑多是現(xiàn)代式風(fēng)格或根本就沒有什么風(fēng)格，本案采用現(xiàn)代式建筑和中式園林結(jié)合風(fēng)格，與周邊建

42、 筑相協(xié)調(diào)。1）立面簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代、時(shí)尚。2）園林式屋頂，形成坡度，色彩與周邊建筑匹配。3）大面積玻璃采光。4）大窗、凸窗，30-60cm髙度低窗臺(tái)。6）玻璃、不銹鋼欄桿陽(yáng)臺(tái)。房型創(chuàng)新及設(shè)計(jì)建議1）錯(cuò)層與平面層比例及建議:（1）錯(cuò)層及平面層比例分配:小錯(cuò)層30%2層錯(cuò)大錯(cuò)層20%3層錯(cuò)平面層50%（2）大錯(cuò)層構(gòu)思（3層錯(cuò)）:a. 客廳與餐廳錯(cuò)b. 次臥室與客廳錯(cuò)c. 主臥室與次臥室錯(cuò)（3）小錯(cuò)層構(gòu)思（2層錯(cuò)）:a. 臥室與客廳錯(cuò)b. 客廳與餐廳錯(cuò)（4）房型內(nèi)部要求：a. 大開間、短進(jìn)深b. 動(dòng)區(qū)、靜區(qū)分離c. 衛(wèi)生間干濕分離d. 全明結(jié)構(gòu)、衛(wèi)生間要求全采光e. 三房二廳以上房型雙衛(wèi)f. 餐廳臨窗g

43、. 每戶大陽(yáng)臺(tái)、雙陽(yáng)臺(tái)（5）樓層及層高：f. 4層加閣樓h. 2.9-3m2）房型配比:房型面積（m2）百分比總百分比二房二廳809030%30%9010520%一房一廳10012040%50%13014060%四房二廳14016070%20%160 18030%4、環(huán)境設(shè)計(jì)建議以往，車坊鎮(zhèn)住宅基木沒什么環(huán)境；日前，車坊鎮(zhèn)住宅小區(qū)已經(jīng)開始注 重環(huán)境綠化。為了與江南水鄉(xiāng)的建筑形態(tài)相協(xié)調(diào)，因此建議本項(xiàng)冃環(huán)境設(shè) 計(jì)采用江南園林景觀設(shè)計(jì)，弘揚(yáng)江南園林文化。5x配套設(shè)施建議1）小區(qū)會(huì)所設(shè)置棋牌室、閱覽室、視聽室、乒乓室、美容美發(fā)等設(shè)施。2）社區(qū)娛樂項(xiàng)目a. 網(wǎng)球場(chǎng)b. 兒童樂園c. 社區(qū)健身苑d. 老人活動(dòng)中心r.背景咅樂3）智能化設(shè)施建議a. 安保系統(tǒng)b. 出入口智能化管理系統(tǒng)c. 小區(qū)周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)及電子巡更系統(tǒng)d. 可視對(duì)講與重點(diǎn)部位閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)e. 家庭安防報(bào)警系統(tǒng)4）信息服務(wù)系統(tǒng)a. 小區(qū)有線、無(wú)線通信系統(tǒng)b. 有線電視c. 高速寬帶網(wǎng)上沖浪6、建材產(chǎn)品建議1）結(jié)構(gòu):磚混結(jié)構(gòu)2）外墻（1）2層：毛石貼面（2）3層以上，高級(jí)面磚3）門窗（