上海上半年房地產(chǎn)估價師案例與分析星級酒店不同功能用房收益的測算考試試題

1、上海 2016 年上半年房地產(chǎn)估價師 案例與分析：星級酒店不同功能用房收益的測算考試試題本卷共分為 2大題 50小題，作答時間為 180分鐘，總分 100分， 60分及格。 一、單項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，只有 1 個事最符合題 意）1、當計息周期小于 1年時，名義利率 r 與實際利率 i 的關系是（）。A. i = rB. i >rC. ivrD. i = 1+r2、某套住宅總價為30萬元，套內建筑面積為125卅，套內墻體面積為20卅， 分攤的共有建筑面積為25川。該套住宅每1川建筑面積的價格為元/tf0A： 1 667B：1 765C： 1 875D：2

2、000E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、一已知其臨街深度30. 48 m（即100英尺），臨街寬度15 m的矩形土地，總價 為100萬元.相鄰有一臨街深度45. 72 m（即 150英尺），臨街寬度15 m的矩形, 根據(jù)“四三二一”法則，其總價為。A: 109 萬元B: 117 萬元C: 124萬元D: 130 萬元E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、新設項目法人的資本金籌措渠道不包括（）資金。A 政府政策性B. 資產(chǎn)變現(xiàn)C. 企業(yè)入股D. 個人入股范圍5、某商鋪建筑面積為5000卅，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/卅；運營費用率為和金收

3、入的 25；該類房地產(chǎn)的報酬率為 10。該商鋪的價值為萬元。A：521B：533C：695D：711E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/tf,買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。 據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應繳納的稅費為正常成交價 格的 6.8，買方應繳納的稅費為正常成交價格的 3.9。若買賣雙方又重新約定 買賣中涉及的稅費全由買方負擔，并在原價基礎上相應調整買方付給賣方的價 格，則調整后買方應付給賣方的價格為元/tfoA: 2385B: 2393C: 2955D: 2964E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、估價對象房地產(chǎn) 2006年的純收益為 500

4、萬元，預計 2007年到 2011年各年純 收益分別為 510 萬元、 550 萬元、 580 萬元、 600 萬元、 650 萬元，該房地產(chǎn)剩余 經(jīng)濟壽命 45 年，土地使用權于 2042年到期，該類房地產(chǎn)的報酬率為 8，則用 未來數(shù)據(jù)資本化法計算的該房地產(chǎn) 2007年1月1日的收益價格為。A: 6825 萬元B : 6866萬元C： 6203萬元D： 6713萬元E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、可見光污染中，城市中五顏六色的廣告和招貼等，屬于。A :燈光污染B:其他可見光污染C:視覺污染D:眩光污染E:執(zhí)行層的組織協(xié)調9、注冊結構工程師注冊有效期屆滿需要繼續(xù)注冊的，應當在期滿前日內辦理注

5、冊手續(xù)。A: 20B: 30C: 60D: 90E:房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章10、在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建設工程款， 符合房地產(chǎn)估價普適技術 性原則中的（）。A 謹慎原則B 替代原則C 合法原則D.最高最佳利用原則11、_是指外匯買賣活動的總稱。A .外匯市場B. 外匯總市場C 匯兌買賣D.匯兌市場12、按照目前我國土地登記制度的規(guī)定，屬于國有土地的核發(fā)。A:國有土地所有證B:國有土地使用證C:集體土地所有證D:集體土地使用證E:房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章13、 在城市用地經(jīng)濟評價中，確定各種地價修正系數(shù)基礎的區(qū)位條件是_。A .宏觀區(qū)位B. 中觀區(qū)位C. 微觀區(qū)位D. 其他區(qū)位1

6、4、城市基準地價是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段， 調查評估的各地價區(qū)段在某一時點的。A :最低價格B:平均價格C:出讓地價D:標定地價E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、 以出讓等有償方式取得建設用地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出 讓合同約定的動工開發(fā)日期滿年未動工開發(fā)的，可以無償收回建設用地使用權。A: 1B: 2C: 3D：4E:房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章16、全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖是 _。A .宗地圖B房產(chǎn)分幅圖C. 房產(chǎn)分丘圖D. 房產(chǎn)分戶圖17、住房公積金月繳存額的計算公式為。A:住房公積金月繳存額=（職工本人本年度月平均工資X職工

7、住房公積金繳存比 例）+（職工本人本年度月平均工資X單位住房公積金繳存比例 ）B:住房公積金月繳存額=（職工本人上一年度月平均工資X職工住房公積金繳存 比例）+（職工本人上一年度月平均工資X單位住房公積金繳存比例 ）C：住房公積金月繳存額=（職工本人下一年度月平均工資X職工住房公積金繳存 比例）+（職工本人下一年度月平均工資X單位住房公積金繳存比例 ）D:住房公積金月繳存額=（職工本人上一年度年平均工資X職工住房公積金繳存 比例）+（職工本人上一年度年平均工資X單位住房公積金繳存比例 ）E:執(zhí)行層的組織協(xié)調18、房地產(chǎn)開發(fā)具有 _的特點，其開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、 開發(fā)完成后的

8、房地產(chǎn)價值等實際發(fā)生的時間不盡相同， 特別是大型的房地產(chǎn)開發(fā) 項目。A .投資量大B. 周期長C. 風險性大D. 開發(fā)費用投入時間變化大19、某居民樓總建筑面積為 5000m2，總價值為1000萬元，其中土地總價值為 500萬元，某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為 150m2,房地總價 值為 35 萬元。若按照土地價值進行分攤，該人占有的土地份額為 _。A. 3%B3.5%C7%D4%20、房地產(chǎn)估價師注冊管理工作和繼續(xù)教育培訓工作分別由A .建設部、國土資源部B. 建設部行政主管部門、土地行政主管部門C. 人事部、房地產(chǎn)行政主管部門D. 建設部、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會2

9、1、一般來說，人口越多，收入越高，房地產(chǎn)市場需求量就A .越大B. 越小C. 堅挺D. 疲軟22、房地產(chǎn)估價采用。A :差額定率累進計費B:足額定率累進計費C:差額定率累退計費D:足額定率累退計費E:執(zhí)行層的組織協(xié)調23、 I regret harder at office.A. not to have workedB. not having workedC. not have workedD. having not worked負責。其應繳納的城市維護24、甲公司在某建制鎮(zhèn)的營業(yè)用房以 200 萬元的價格出售，建設稅為元。 （2009 年試題）A：1000B：5000C：7000D：1000

10、0E:執(zhí)行層的組織協(xié)調25、我國第一部物業(yè)管理行政法規(guī)是 _，它確立了一系列重要的物業(yè)管理制度。A 前期物業(yè)管理服務協(xié)議B. 物業(yè)服務收費辦法C 城市新建住宅小區(qū)管理辦法D.物業(yè)管理條例二、多項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，有 2 個或 2 個以上符 合題意，至少有 1 個錯項。錯選，本題不得分； 少選，所選的每個選項得 0.5 分）1、收集一手資料的方法有。A :觀察B:專題討論C:問卷調查D:電話E:實驗2、土地使用權出讓合同 規(guī)定:土地使用者在簽約時應繳納地價款的一定比例 作為定金， 并應在 _日內支付全部價款， 逾期未全部支付地價款的， 出讓方依照 法律和合同約定

11、，收回土地使用權并不退定金。A. 15B. 30C. 60D. 903、某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為 30 萬元人民幣， 其中首期支付 30%，余款在一 年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的 10%，套內建筑面積為 100m2， 假定折現(xiàn)率為6%,則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為元/m2。A2593B2619C2727D28624、某宗房地產(chǎn)2006年2月的價格為4000元/m2,現(xiàn)需要將其調整到2006年6 月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn) 2006 年 1 月至 6 月的價格指數(shù)分別為 85.5, 86.7, 112, 115, 116, 117（均以上個月為 100）。則

12、該宗房地產(chǎn) 2006年 6 月的價格為（）元 /m2。A6992B5183C6062D53985、拆遷人與被拆遷人達不成拆遷補償安置協(xié)議的,裁決的內容包括等事項。A:補償方式和補償金額B:安置用房面積和安置地點C:搬遷期限D:搬遷協(xié)議E:搬遷過渡方式和過渡期限6、新設項目法人資本金籌措渠道不包括（） 。A 政府政策性資金B(yǎng)國內外企業(yè)入股的資金C 個人入股的資金D.資產(chǎn)變現(xiàn)的資金7、 甲、乙兩個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率分別為75和 80,從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的風險 （2005年試題 ）A :市場B:財務C:政策D:經(jīng)營E:借款合同8、廉租住房保障資金的來源有等。

13、（2009年試題 ）A :地方財政預算安排B:中央財政專項補助C:住房公積金增值收益D: 土地出讓凈收益E:住宅專項維修資金9、廉租住房的租金實行政府定價，租金標準由構成。A:維修費B:折舊費C:稅金D:投資利息E:管理費10、2010年某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入等于經(jīng)濟成本時，該開發(fā)企業(yè)A :獲得了正常利潤B:獲得了經(jīng)濟利潤C:獲得了超額利潤D:年凈利潤為零E:執(zhí)行層的組織協(xié)調11、不能為金融機構提供建設貸款擔保的是A 用其它房地產(chǎn)做抵押B 提供質押C物資抵押D第三方擔保12、作為體現(xiàn)保險行為內在功能的表現(xiàn)形式，是保險經(jīng)濟活動的外部功能A:分散風險B:組織經(jīng)濟補償C:融通資金D:防災防損E:執(zhí)

14、行層的組織協(xié)調13、房地產(chǎn)估價師參加的下列保險中，屬于社會保險險種的有。A:社會養(yǎng)老保險B:健康保險C:勞動工傷保險D:意外傷害保險E:失業(yè)保險14、在我國下列屬于限制民事行為能力人的有。A: 18 周歲以上的成年人B: 10 周歲以上的未成年人C:不滿10周歲的未成年人D:不能完全辨認自己行為的精神病人E:不能辨認自己行為的精神病人15、政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過管制權、 _來實現(xiàn)的。A 征稅權B. 征收權C. 征用權D. 充公權E. 規(guī)章制度16、盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下研究投資項目產(chǎn)品成 本、產(chǎn)銷量與 _的平衡關系的方法。A .固定成本B. 變動成本C. 盈利D.

15、 機會成本17、對今年參加全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試的人員進行統(tǒng)計，則_。A .全部參加考試人員為總體單位B. 全部參加考試人員為統(tǒng)計總體C. 你作為考生是總體單位D. 你作為考生是個體E .你的年齡是一個品質標志18、個人住房抵押貸款的還本付息方式包括。A :按月等額還本付息B:按月遞增還本付息C:按月遞減還本付息D:期間按月還本期末付息E:期間按月付息期末還本19、會計核算要求，凡在當期取得的收入或者負擔的費用，不論款項是否收付， 都應作為當期的收入或費用，是會計核算一般原則中的。A :權責發(fā)生制原則B:收付實現(xiàn)制原則C:配比原則D:劃分收益性支出與資本性支出原則E:執(zhí)行層的組織協(xié)調20

16、、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系， 它們之間的主要區(qū)別是房地產(chǎn)業(yè)兼有 生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、管理和服務等多種性質，屬于 _。A .第一產(chǎn)業(yè)B. 第二產(chǎn)業(yè)C. 第三產(chǎn)業(yè)D. 新興產(chǎn)業(yè)21、下列表述不符合房地產(chǎn)廣告要求的是 _。A .房地產(chǎn)廣告中涉及所有權或者使用權的，所有權或者使用權的基本單位應當是有實際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間B. 房地產(chǎn)廣告中的項目位置示意圖，應當準確、清楚，比例恰當C. 房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設施等，如在規(guī)劃或者建設中， 應當在廣告中注明D. 房地產(chǎn)廣告中可以利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果22、城市總體規(guī)劃的期限一般為 _年。A. 10B. 15C. 20D. 2523、在進行市場調查時，第一個原則是要采用的方法，首先要