《商業(yè)計(jì)劃書(shū)可行性報(bào)告模板》xx區(qū)東北部地區(qū)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、xx區(qū)東北部地區(qū)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告一、 區(qū)域概況近幾年由于北京東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、cbd商圈的形成，尤其北京市將通縣定為重點(diǎn)建設(shè)發(fā)展的衛(wèi)星城之一，使通縣受到了非常大的影響，加快了通縣地區(qū)的建設(shè)發(fā)展速度。通縣東北部地區(qū)區(qū)域范圍為：西起北關(guān)環(huán)島，東至潞邑地區(qū)，南起京哈高速路，北到叢林莊地區(qū)。此區(qū)域?qū)儆谕h的郊區(qū)，因此人文環(huán)境較差，文化水平、人均收入偏低，商業(yè)和交通都很不發(fā)達(dá)。近年來(lái)隨著通縣地區(qū)整體的快速發(fā)展，有了一定的改觀。區(qū)域內(nèi)目前已有多條線路可直達(dá)市區(qū)，雖然大多路面較窄，且維修保養(yǎng)不當(dāng)，路面情況較差，但解決了人們出行的問(wèn)題。此區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)較早，早在1995年，華龍小區(qū)、富河園就已開(kāi)始銷(xiāo)售

2、，并吸引部分城區(qū)人口在此落戶(hù)，使此地區(qū)的整體人口素質(zhì)有所提高。此地區(qū)的市政配套建設(shè)速度較慢，故此缺少大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目。二、 區(qū)域市場(chǎng)分析此區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有普通住宅、高檔別墅等十余個(gè)項(xiàng)目，其中9個(gè)項(xiàng)目尚有市場(chǎng)表現(xiàn)，分別為：富河園、西潞苑、楓露皇苑、楓露花園、華龍小區(qū)、新潮家園、上潞園、叢林莊小區(qū)、天潤(rùn)別墅。因?yàn)榇藚^(qū)域的項(xiàng)目分布比較分散，有一定的地區(qū)差異，所以將以上項(xiàng)目按地域劃分（項(xiàng)目聚集地），可分成三個(gè)部分，區(qū)域內(nèi)的南區(qū)、西區(qū)、北區(qū)。1. 西部地區(qū)（北關(guān)地區(qū)）西部地區(qū)自西向東依次排列著：富河園、西潞苑、楓露皇苑、楓露花園4個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目情況表項(xiàng)目名稱(chēng)富河園西潞苑楓露皇苑楓露花園發(fā)展商北京開(kāi)原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

3、公司北京正圓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司北京五龍新村開(kāi)發(fā)公司民望房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代理商無(wú)個(gè)人3、4期信達(dá)行代理無(wú)地理位置北關(guān)環(huán)島西北角北關(guān)環(huán)島正北2公里東潞路西側(cè)東潞路東側(cè)建筑規(guī)模17萬(wàn)共32萬(wàn)一期20萬(wàn)；二期8萬(wàn)一、二期158棟；三、四期97棟，10萬(wàn)7棟樓，10萬(wàn)規(guī)劃類(lèi)型多層多層別墅多層配套情況四期有會(huì)所超市運(yùn)河文化廣場(chǎng)、網(wǎng)球、足球場(chǎng)、泳池超市、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院價(jià)格（元/平方米）二期2650-2980；三期均價(jià)3000均價(jià)2200精裝8500；毛坯6000-7000起價(jià)1780；最高2150優(yōu)惠比例98折95折未定無(wú)工期情況一期現(xiàn)房；二期年底；三、四期在建一期現(xiàn)房、二期2003年1月一、二期現(xiàn)房；三期在

4、建；四期未建現(xiàn)房開(kāi)盤(pán)日期1995年1998年1995年2000年銷(xiāo)售進(jìn)度一期100%；二期95%；三、四期未開(kāi)盤(pán)一期100%；二期40%一、二期80%；三、四期未開(kāi)盤(pán)90%潛在供應(yīng)量6萬(wàn)10萬(wàn)280棟3000戶(hù)型配比（）二居85-114；三居114；五居180三居92-129173.16-541.88二居88-89；三居125主力戶(hù)型二居103二居73-79250三居125園林綠化30%30%40%30%裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯初裝媒體選擇北青通欄小塊廣告北青小塊廣告客群分析市區(qū)內(nèi)百領(lǐng)市區(qū)內(nèi)年輕人、打工族市區(qū)內(nèi)的成功人士市區(qū)內(nèi)人群銷(xiāo)售熱線656805966952209589598751658111

5、27交通及環(huán)境此區(qū)域顯然已經(jīng)與xx城區(qū)的發(fā)展速度同步，寬闊的道路、多條可直達(dá)市區(qū)的公交線路，完善的市政配套設(shè)施，整潔的周邊環(huán)境，溫玉河與潮白河穿流其間更是一種說(shuō)不出的美妙感覺(jué)。項(xiàng)目情況富河園、西潞苑、楓露花園、楓露皇苑都屬于有一定市場(chǎng)知名度的項(xiàng)目。普通住宅中西潞苑的建筑規(guī)模最大，總建筑面積32萬(wàn)平方米，屬于大型居住區(qū)。建筑形式為多層，戶(hù)型種類(lèi)齊全，格局新穎，價(jià)格較低，均價(jià)2200元/平方米。但社區(qū)配套不夠完善，只有一個(gè)超市。楓露花園與西潞苑的基本情況比較相似，只不過(guò)社區(qū)偏小，總建筑面積10萬(wàn)平方米。富河園可以算這一地區(qū)的精品項(xiàng)目，坐落于北關(guān)環(huán)島西北角，位置優(yōu)越；外觀華麗，樓體設(shè)計(jì)新穎，外墻采用

6、華麗的涂料，社區(qū)內(nèi)有多層樓，也有高層塔樓，分為四期建設(shè)，有完善的配套，四期設(shè)有會(huì)所，多種戶(hù)型可供選擇，一、二期的銷(xiāo)售工作已經(jīng)圓滿(mǎn)完成，即將開(kāi)盤(pán)的三期，期房均價(jià)3000/平方米的價(jià)格偏高。此區(qū)域的發(fā)展前景不言而喻，是東北部房地產(chǎn)發(fā)展的重頭戲，無(wú)論從位置、交通、環(huán)境都具有先天優(yōu)勢(shì)。2. 南部地區(qū)（潞邑地區(qū)）南部地區(qū)由南向北依次排列著：華龍小區(qū)、新潮家園、上潞園3個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目情況表項(xiàng)目名稱(chēng)華龍小區(qū)新潮嘉園上潞園發(fā)展商北京民望房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司北京鵬程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司北京海濤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代理商無(wú)無(wú)個(gè)人地理位置北關(guān)環(huán)島向東潞邑地區(qū)，北關(guān)環(huán)島向東北關(guān)環(huán)島向東建筑規(guī)模53棟樓，32萬(wàn)47萬(wàn)9棟樓，8萬(wàn)規(guī)劃類(lèi)型多

7、層多層多層配套情況小學(xué)、7萬(wàn)平米綠地、醫(yī)院、超市超市、銀行、郵局、幼兒園、翔程公園（30000）無(wú)價(jià)格（元/）起價(jià)1850；最高價(jià)2200起價(jià)1740均價(jià)2160起價(jià)1530；最高價(jià)1950優(yōu)惠比例一次性98折一次性98折無(wú)工期情況現(xiàn)房一期現(xiàn)房、二期10月入住一期現(xiàn)房、二期有一棟未完工開(kāi)盤(pán)日期1995年2000年2000年銷(xiāo)售進(jìn)度90%一期90%二期50%一期80%；二期30%潛在供應(yīng)量400030萬(wàn)5萬(wàn)戶(hù)型配比（）一居57-60；二居60-90；三居96-122一居59二居88-89三居129四居167一居54；二居73-93；三居81主力戶(hù)型二居80二居88二居73園林綠化30%40%30

8、%裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房精裝毛坯房媒體選擇北青、晚報(bào)？（豆腐塊）分欄廣告小宣傳單客群分析拆遷戶(hù)、市區(qū)內(nèi)的居民拆遷戶(hù)、市區(qū)內(nèi)的居民生活水平較低的人銷(xiāo)售熱線895902168959622289593383交通及環(huán)境南區(qū)道路平整、有公交線路可直達(dá)市區(qū)與xx城區(qū)，市政配套較完善，人們出行、購(gòu)物、娛樂(lè)較方便，近年來(lái)有一些城市居民落戶(hù)在此。由于此地區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)正在進(jìn)行中，所以衛(wèi)生環(huán)境較差，還有待改觀。項(xiàng)目情況南區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目較少，南區(qū)南部的華龍小區(qū)為此區(qū)域內(nèi)的代表項(xiàng)目，該小區(qū)的總建筑面積32萬(wàn)平方米，共53棟多層建筑，樓體設(shè)計(jì)風(fēng)格比較時(shí)尚，采用的是落地陽(yáng)臺(tái)、鐵藝護(hù)欄、外墻是鮮艷的涂料，戶(hù)型種類(lèi)多，大多為南北朝向，戶(hù)型

9、格局也比較合理，但房屋的使用率比較低。小區(qū)的配套完善，有學(xué)校、超市、醫(yī)院、公交車(chē)站，均價(jià)為2100元/平方米，此小區(qū)的居民大多為市區(qū)人口。新潮嘉園雖然總建筑規(guī)模要大于華龍小區(qū)，但目前僅開(kāi)發(fā)了10萬(wàn)平米，大部分尚未開(kāi)發(fā)（包括其社區(qū)配套），且一期開(kāi)發(fā)的幾棟樓無(wú)特色，在售的二期共四棟樓，推出了精裝修的交房標(biāo)準(zhǔn)，均價(jià)才2160元/平方米，有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，隨著開(kāi)發(fā)面積的增加，社區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大，社區(qū)配套的逐步完善，此項(xiàng)目發(fā)展前景比較樂(lè)觀。 與兩者相比，上路苑較遜色的多，由于此項(xiàng)目屬南區(qū)的北部，所以與北區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較相近，起價(jià)1530元/平方米，總建筑規(guī)模30萬(wàn)平方米，戶(hù)型種類(lèi)較少，格局陳舊，社區(qū)無(wú)配套，居

10、住人口素質(zhì)較低。隨著其南部新華大街的發(fā)展，此區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿?，再有珠江集團(tuán)在此大片征地，要在xx區(qū)建成“城中之城”，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)此區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3. 北部地區(qū)（叢林莊地區(qū)）項(xiàng)目包括：叢林莊小區(qū)、天潤(rùn)別墅2個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目情況表項(xiàng)目名稱(chēng)叢林莊小區(qū)天潤(rùn)別墅發(fā)展商北京鑫華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司北京鑫華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代理商無(wú)無(wú)地理位置通洲縣城東北8公里通洲縣城東北8公里建筑規(guī)模81棟，40萬(wàn)10萬(wàn)規(guī)劃類(lèi)型多層別墅配套情況文化公園花園、網(wǎng)球場(chǎng)、文化廣場(chǎng)價(jià)格（元/）起價(jià)1380；均價(jià)1600獨(dú)棟4200；69萬(wàn)棟、聯(lián)排3000；52萬(wàn)/棟優(yōu)惠比例一次性99折一次性98折工期情況現(xiàn)房現(xiàn)房（一期）二期50%，余

11、下50%年底交房開(kāi)盤(pán)日期19961999銷(xiāo)售進(jìn)度95%獨(dú)棟80%；聯(lián)排35%潛在供應(yīng)量20004萬(wàn)戶(hù)型配比（）三居106（唯一的戶(hù)型）獨(dú)棟339-800；聯(lián)排180-246主力戶(hù)型三居106獨(dú)棟339；聯(lián)排186園林綠化30%40%裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯媒體選擇小塊廣告路牌、北青客群分析拆遷戶(hù)、單位集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)市區(qū)內(nèi)人群、追求生活品質(zhì)銷(xiāo)售熱線8959980989591041交通及環(huán)境北區(qū)屬于區(qū)域內(nèi)較偏僻的地帶，道路狹窄、坎坷不平，只有一條公交線，無(wú)任何市政配套設(shè)施，常住人口較少，屬待開(kāi)發(fā)地段。項(xiàng)目情況兩項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是同一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，建筑規(guī)模比較大。叢林莊小區(qū)在售的僅一種戶(hù)型，格局的設(shè)計(jì)陳舊，起價(jià)為

12、1380元/平方米，價(jià)格在通縣來(lái)講是最低的。天潤(rùn)別墅戶(hù)型種類(lèi)比較單一，密度較大，每棟別墅的間距很??；起價(jià)為3000元/平方米。兩項(xiàng)目雖然社區(qū)規(guī)模大，但目前社區(qū)的配套設(shè)施較少，生活、娛樂(lè)條件較差，今年年底會(huì)建成文化公園與文化廣場(chǎng)，可以使兩項(xiàng)目增加一些配套設(shè)施。兩項(xiàng)目?jī)H僅能夠滿(mǎn)足購(gòu)房群體的最低居住要求，唯一的優(yōu)勢(shì)是價(jià)格低。三、 區(qū)域項(xiàng)目分析1. 建設(shè)規(guī)模分析西潞苑、新潮嘉園、華龍小區(qū)和叢林莊小區(qū)總建筑面積都超過(guò)了30萬(wàn)平方米，至少分為三期開(kāi)發(fā)，每一期平均只開(kāi)發(fā)10萬(wàn)平方米左右。其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)模每一期大概也是10萬(wàn)平方米左右，說(shuō)明了這些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商具有一定的實(shí)力，并且對(duì)此區(qū)域的發(fā)展前景看好。2.

13、配套設(shè)施分析由于此區(qū)域內(nèi)的多數(shù)項(xiàng)目的社區(qū)規(guī)模較大，并因周邊生活配套設(shè)施不夠完善，所以社區(qū)內(nèi)的配套是必不可少的，大多項(xiàng)目在社區(qū)內(nèi)有超市、菜市場(chǎng)，還有的項(xiàng)目有學(xué)校、幼兒園，特別是華龍小區(qū)修建了7萬(wàn)平方米的社區(qū)公園。3. 建筑形式分析此區(qū)域的住宅項(xiàng)目全部為多層樓，大多是南北朝向的，沒(méi)有電梯。別墅項(xiàng)目則分為獨(dú)棟和聯(lián)排兩種，整體規(guī)劃得不好，外觀參差不齊，密度較大。4. 市場(chǎng)供應(yīng)量分析此區(qū)域目前在建的新項(xiàng)目不多，但在售的項(xiàng)目基本上都有后期建設(shè)，僅這次調(diào)查項(xiàng)目的后期供應(yīng)量就有56萬(wàn)。5. 戶(hù)型分析戶(hù)型分析表戶(hù)型住宅別墅戶(hù)型面積一居室5060180800二居室7090三居室90110戶(hù)室比例一居室10%聯(lián)排3

14、0%二居室50%獨(dú)棟70%三居室40%此區(qū)域住宅的戶(hù)型種類(lèi)比較齊全，大多項(xiàng)目都具有一居到三居的多種戶(hù)型?？梢钥闯龃藚^(qū)域的戶(hù)型以小面積為主，比較經(jīng)濟(jì)實(shí)用。戶(hù)內(nèi)的布局大多是兩廳一衛(wèi)（二居、三居）、南北都有陽(yáng)臺(tái)，與在此區(qū)域購(gòu)房群體的消費(fèi)觀念、經(jīng)濟(jì)收入相吻合。而且由于是多層，所以房屋的使用率較高，房屋的使用面積都超過(guò)了75%。戶(hù)型配比以二、三居為主，配有少量的一居，住宅的戶(hù)室比例為：一居占戶(hù)型總量的10%，二居占50%，三居以上的占40%。別墅為：獨(dú)棟70%，聯(lián)排30%。區(qū)域內(nèi)的別墅項(xiàng)目雖然很少，但戶(hù)型種類(lèi)及戶(hù)型面積卻非常齊全。共有十余種戶(hù)型，部分配有400以上的私家花園，可滿(mǎn)足滿(mǎn)足消費(fèi)者的不同品位。

15、6. 價(jià)格分析經(jīng)過(guò)調(diào)查，此區(qū)域的住宅均價(jià)在2000/，住宅價(jià)格自西南向東北價(jià)格逐漸降低，富河園小區(qū)均價(jià)2800/，最北端的叢林莊小區(qū)均價(jià)僅1600/。由于房屋的總價(jià)較低，打折的幅度不大，一般為98折，只有西潞苑小區(qū)可以達(dá)到95折。房總價(jià)低并且都可以做貸款，對(duì)一般平民百姓來(lái)說(shuō)是比較容易接受的。別墅的價(jià)格也是因位置而定的，天潤(rùn)別墅的位置較偏僻，均價(jià)僅3500/；楓露皇苑的位置及交通條件比較好，均價(jià)6500/。7. 銷(xiāo)售周期及銷(xiāo)售率分析銷(xiāo)售周期及銷(xiāo)售率分析表開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售率（目前在售）普通住宅富河園199517萬(wàn)90%西潞苑199832萬(wàn)40%（二期）楓露花園20009萬(wàn)90%華龍小區(qū)1995

16、30萬(wàn)90%新潮家園200047萬(wàn)50%（二期）上潞園20007萬(wàn)30%（二期）叢林莊小區(qū)199640萬(wàn)95%別墅楓露皇苑199510萬(wàn)80%天潤(rùn)別墅199910萬(wàn)獨(dú)棟80%聯(lián)排35%根據(jù)調(diào)查可以看出，此區(qū)域的項(xiàng)目一期大多已經(jīng)到了銷(xiāo)售收尾階段，部分項(xiàng)目一期已售罄，二期的銷(xiāo)售正在進(jìn)行，銷(xiāo)售率已經(jīng)近半。普通住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期最短的是楓露花園和上潞園，二項(xiàng)目都是從2000年開(kāi)始銷(xiāo)售的，用2年時(shí)間分別銷(xiāo)售了9萬(wàn)，和7萬(wàn)，平均每年銷(xiāo)售4萬(wàn)或5萬(wàn)平方米。銷(xiāo)售周期最長(zhǎng)的是華龍小區(qū)，從1995年就開(kāi)始銷(xiāo)售，目前共銷(xiāo)售了30萬(wàn)，平均年銷(xiāo)售4萬(wàn)。其它的項(xiàng)目雖然銷(xiāo)售周期不同，但平均年銷(xiāo)售面積與前兩項(xiàng)目基本相同?？梢?/p>

17、看出，此區(qū)域項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度大致相同，項(xiàng)目規(guī)模越大，銷(xiāo)售周期越長(zhǎng)。特別提到叢林莊小區(qū)的銷(xiāo)售速度較快一些，大概每年能夠銷(xiāo)售7萬(wàn)。由于此區(qū)域的項(xiàng)目面對(duì)的消費(fèi)群體是大眾百姓，所以房屋銷(xiāo)售非常有市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)面積如果不是很大，基本上是蓋完樓就可以賣(mài)掉，所以大多現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房的銷(xiāo)售率很高。8. 廣告宣傳分析此區(qū)域項(xiàng)目的宣傳方式比較一致，每個(gè)項(xiàng)目都有路牌（從縣城一直指到項(xiàng)目所在地）；由于房?jī)r(jià)低，廣告投入也不大，一般只在報(bào)紙上打很小一塊廣告（分欄廣告），還有的在市區(qū)內(nèi)設(shè)有售樓部，發(fā)小宣傳單。四、 地區(qū)特征總結(jié)1. 優(yōu)勢(shì)特征此區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)可以總結(jié)出以下結(jié)論：價(jià)格低、戶(hù)型面積設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用，社區(qū)規(guī)模較大，社區(qū)配套較完善，生活設(shè)施齊全（暖氣、有線電視管