房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算和涉稅

1、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算 第一講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)企業(yè)各階段會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)階段可分為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立階段、開發(fā)項(xiàng)目的準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目開發(fā)階段、房地產(chǎn)銷售階段及利潤分配階段。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個(gè)階段特點(diǎn)不同，其會(huì)計(jì)核算的側(cè)重點(diǎn)也有所不同。（一）開發(fā)企業(yè)設(shè)立階段的會(huì)計(jì)核算（二）開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的會(huì)計(jì)核算1取得土地使用權(quán)的核算2取得項(xiàng)目借款3開發(fā)前物資準(zhǔn)備（三）項(xiàng)目開發(fā)階段的會(huì)計(jì)核算1房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算2房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的核算（四）銷售階段及利潤分配階段的會(huì)計(jì)核算1房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)務(wù)的核算2利潤分配階段的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)主要有以

2、下幾個(gè)方面：（1）土地（建設(shè)場(chǎng)地）的開發(fā)經(jīng)營；（2）商品房的開發(fā)經(jīng)營；（3）城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的開發(fā)和建設(shè)；（4）代建房屋和工程的建設(shè)；（5）經(jīng)營房屋的出租和經(jīng)營；（6）其他多種經(jīng)營業(yè)務(wù)。二、房地產(chǎn)企業(yè)特殊會(huì)計(jì)核算科目第二講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的會(huì)計(jì)核算一、營業(yè)收入的范圍和實(shí)現(xiàn)（一）營業(yè)收入核算的特殊性 1營業(yè)收入具有多樣性。2營業(yè)收入的壞賬風(fēng)險(xiǎn)較小。（二）營業(yè)收入的內(nèi)容1會(huì)計(jì)收入的內(nèi)容會(huì)計(jì)收入特指企業(yè)在銷售商品、提供勞務(wù)及讓渡資產(chǎn)使用權(quán)等日?；顒?dòng)中所形成的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。2稅法的收入：企業(yè)所得稅法第六條共9項(xiàng)收入。3開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入的具體內(nèi)容包括三個(gè)方面。（三）營業(yè)收入確

3、認(rèn)的條件企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的收入確認(rèn)的條件是銷售商品收入，應(yīng)當(dāng)在下列條件均能滿足時(shí)予以確認(rèn)：（1）企業(yè)已將所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠計(jì)量。會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)應(yīng)同時(shí)具備以下條件：1）開發(fā)產(chǎn)品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格，房屋面積業(yè)經(jīng)有關(guān)部門測(cè)定；2）已與客戶簽訂的正式房屋銷售合同；3）標(biāo)的物房屋已經(jīng)客戶驗(yàn)收、對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、銷售面積及房款購銷雙方均無異議，并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)，雙方均已履行了合同規(guī)定的義務(wù)。差異分析：國稅函20

4、08875號(hào)。二、主營業(yè)務(wù)收入的核算設(shè)置”主營業(yè)務(wù)收入”科目來核算主營業(yè)務(wù)收入的發(fā)生和結(jié)轉(zhuǎn)。按主營業(yè)務(wù)收入的類別設(shè)置明細(xì)科目，主要有“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建工程結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”等。（一）現(xiàn)售方式銷售由于有現(xiàn)房供應(yīng)，在辦妥開發(fā)產(chǎn)品移交手續(xù)后，即可確認(rèn)收入。（二）預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式商品房銷售合同，所收到的均為預(yù)售房款，一律不確認(rèn)收入，其款項(xiàng)記入“預(yù)收賬款”科目。開發(fā)項(xiàng)目完工經(jīng)驗(yàn)收合格、竣工決算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照銷售合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購買方，辦妥移交手續(xù)后可以確認(rèn)銷售

5、收入的實(shí)現(xiàn)。例：某房地產(chǎn)企業(yè)，第一年辦妥一樓盤預(yù)售證，收取預(yù)售收入2 000萬元；第二年實(shí)現(xiàn)上述樓盤80%的銷售收入，即1 600萬元，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本1 000萬元。營業(yè)稅率為5%（不考慮其他稅費(fèi)）。（三）采用分期收款、委托代銷、委托包銷等結(jié)算方式銷售1采用分期收款方式銷售房地產(chǎn)分期收款方式銷售房地產(chǎn)，按購銷合同約定的期限收取銷售價(jià)款或確定當(dāng)期應(yīng)收價(jià)款時(shí)確認(rèn)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)成本。2采用支付手續(xù)費(fèi)委托代銷的，應(yīng)增設(shè)“委托代銷商品”科目核算委托銷售的開發(fā)產(chǎn)品，收到受托方代銷清單后確認(rèn)收入。例：某房地產(chǎn)企業(yè)某樓盤還剩幾套尾房，造價(jià)為80萬元，計(jì)劃委托某房產(chǎn)中介公司代銷，協(xié)議約定售價(jià)為100萬元，營業(yè)稅

6、率5%（不考慮其他稅費(fèi)）；中介公司按售價(jià)的2%收取手續(xù)費(fèi)。3采用視同買斷方式委托代銷，則該房產(chǎn)企業(yè)在收到代銷清單時(shí)，直接按協(xié)議約定的售價(jià)確認(rèn)收入額，不用結(jié)轉(zhuǎn)手續(xù)費(fèi)。如果采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。4采用包銷方式銷售的，應(yīng)在包銷合同生效日進(jìn)行確認(rèn)收入的會(huì)計(jì)核算，并同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)包銷手續(xù)費(fèi)、營業(yè)稅和銷售成本。例：某房地產(chǎn)企業(yè)某樓盤還剩幾套尾房，造價(jià)為80萬元，與某房產(chǎn)中介公司訂立包銷合同，協(xié)議約定售價(jià)為100萬元，營業(yè)稅率5%（不考慮其他稅費(fèi)）；中介公司按售價(jià)的2%收取手續(xù)費(fèi)。5采用銀行按揭方

7、式銷售。其首付款應(yīng)按實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。6.代建工程收入的確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)的代建工程一般是房地產(chǎn)企業(yè)為委托方代建房屋、建設(shè)場(chǎng)地或市政工程，一般情況下是先簽合同后建造，具有價(jià)值大，建造期長(zhǎng)，不可取消性的特點(diǎn)，符合建造合同的特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)代建工程的收入核算應(yīng)按照建造合同的方法來確認(rèn)、計(jì)量收入和費(fèi)用。7.價(jià)外收入的會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)外收入是指房地產(chǎn)企業(yè)在銷售或出租開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向客戶收取的價(jià)款以外的各種費(fèi)用。包括手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金（延期付款利息）、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收入。房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)外收入根

8、據(jù)不同性質(zhì)，應(yīng)計(jì)入不同的會(huì)計(jì)科目。對(duì)手續(xù)費(fèi)收入可計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)沖減“管理費(fèi)用”， 違約金可計(jì)入“營業(yè)外收入”，而代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)和需上繳的基金應(yīng)計(jì)入“其他應(yīng)付款”或“其他應(yīng)收款”等往來賬。例：某房地產(chǎn)公司銷售一個(gè)自行開發(fā)的商鋪，總建筑面積為100平米，單價(jià)1萬元，收取總價(jià)款100萬元，按每平米20元收取維修基金，該維修基金日后由房產(chǎn)公司統(tǒng)一解繳當(dāng)?shù)刈》抗芾頇C(jī)構(gòu)，另按每平米10元收取優(yōu)質(zhì)費(fèi)，上述收取的款項(xiàng)全部存入銀行。第三講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算一、開發(fā)產(chǎn)品成本核算的特殊性（一）成本構(gòu)成復(fù)雜，核算難度大。（二）核算時(shí)間跨度長(zhǎng)。（三）不同項(xiàng)目核算差異性較大。（四

9、）滾動(dòng)開發(fā)核算難度大。二、開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按以下幾種方法確定開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象：（一）以整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象。對(duì)于開發(fā)規(guī)模小、開發(fā)周期短、一次性全部開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象，特點(diǎn)是成本核算對(duì)象的唯一性，不存在成本費(fèi)用的分配，成本核算周期同項(xiàng)目開發(fā)周期一致。（二）以開發(fā)期數(shù)為成本核算對(duì)象。對(duì)于開發(fā)規(guī)模較大、開發(fā)周期較長(zhǎng)、分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以按開發(fā)期數(shù)為成本核算對(duì)象，特點(diǎn)是成本核算對(duì)象的多樣性，成本費(fèi)用需要?dú)w集和分配。（三）以開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)為成本核算對(duì)象。對(duì)于開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)多樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以各種開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)為成本核算對(duì)象，特點(diǎn)是成本核

10、算對(duì)象的多樣性，成本費(fèi)用需要?dú)w集和分配。成本核算對(duì)象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。三、成本核算的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的主要內(nèi)容是開發(fā)產(chǎn)品成本。企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的過程中發(fā)生的各種耗費(fèi)，稱為開發(fā)經(jīng)營費(fèi)用。開發(fā)產(chǎn)品成本是指由成本計(jì)算對(duì)象，即開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的開發(fā)經(jīng)營費(fèi)用。  （一）開發(fā)產(chǎn)品的成本項(xiàng)目  1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。2前期工程費(fèi)。3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。4建筑安裝工程費(fèi)。5公共配套設(shè)施費(fèi)。6開發(fā)間接費(fèi)用。（二）開發(fā)成本核算的賬戶 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)歸集和分配發(fā)生的開發(fā)經(jīng)營費(fèi)用，進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品成本核算所采用的主要

11、賬戶是“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費(fèi)用”。四、房屋開發(fā)成本的核算房屋開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)之一。其開發(fā)經(jīng)營的房屋按性質(zhì)和用途分為四種：1.為銷售開發(fā)的商品房；2.為出租而開發(fā)的經(jīng)營房（出租房）；3.為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房；4.受其他單位委托代為開發(fā)建設(shè)的代建房。這些房屋的開發(fā)成本在核算方法上大致相同，但仍需要“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶下分別設(shè)置四種房屋的明細(xì)賬（卡），并按工程名稱設(shè)賬頁進(jìn)行核算。（一）房屋開發(fā)成本費(fèi)用的歸集1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，凡能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，可直接計(jì)入房屋開發(fā)成本；凡不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象，或開發(fā)綜合性建設(shè)場(chǎng)地既為建造商品房之用，又對(duì)外銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，

12、先計(jì)入“開發(fā)成本土地開發(fā)”，待土地開發(fā)完成投放使用時(shí)，再按占用土地面積比例分配轉(zhuǎn)“開發(fā)成本房屋開發(fā)”。如果已開發(fā)完成的商品性建設(shè)場(chǎng)地改作自用性建設(shè)場(chǎng)地，應(yīng)將土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)”。為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應(yīng)于開發(fā)完成投入使用時(shí)，將土地開發(fā)的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)房屋的開發(fā)成本，具體可采用分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。2前期工程和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，凡能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，直接計(jì)入房屋開發(fā)成本；應(yīng)由兩個(gè)以上房屋開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)，且發(fā)生時(shí)分不清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配后，分別計(jì)入房屋開發(fā)項(xiàng)目的成本。3計(jì)入房屋開發(fā)成本的建筑工程費(fèi)，應(yīng)根據(jù)不同施工方式，采用不同的核算方法。采

13、用出包方式的，應(yīng)根據(jù)承包企業(yè)提交的“工程價(jià)款結(jié)算單”所列承付工程款計(jì)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)”的相應(yīng)成本項(xiàng)目中。采用自營方式的，發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)用直接計(jì)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)”的相應(yīng)成本項(xiàng)目中。如果企業(yè)自營施工大型建筑安裝工程，可以根據(jù)需要增設(shè)“工程施工”、“施工間接費(fèi)用”等賬戶，用來核算和歸集自營工程的建筑安裝費(fèi)用，月未實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)”的相應(yīng)成本項(xiàng)目中。企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中領(lǐng)用的設(shè)備，附屬于工程實(shí)體的，應(yīng)根據(jù)附屬對(duì)象，于設(shè)備發(fā)出交付安裝時(shí)，按其實(shí)成本計(jì)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)”的相應(yīng)成本項(xiàng)目中。4計(jì)入房屋開發(fā)成本的公共配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)根據(jù)配套設(shè)施建設(shè)的不同情況，采用不同的核算方

14、法。（1）若公共設(shè)施是與商品房開發(fā)同步開發(fā)的，其開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入商品房開發(fā)成本；分不清受益對(duì)象或應(yīng)由兩個(gè)以上開發(fā)項(xiàng)目共同負(fù)擔(dān)的，可先通過“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設(shè)施完成后，可按各開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算成本比例分配，其中應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的部分，結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶。（2）若公共設(shè)施后于商品房開發(fā)，企業(yè)應(yīng)預(yù)提土地開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的公共設(shè)施費(fèi)，借記“開發(fā)成本房屋開發(fā)”，貸記“預(yù)提費(fèi)用”，實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，借記“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”，貸記“庫存材料”、“應(yīng)付賬款”等，配套設(shè)施竣工分配實(shí)際設(shè)施費(fèi)時(shí)，沖轉(zhuǎn)并結(jié)清“預(yù)提費(fèi)用“。5開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核

15、算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將它直接記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費(fèi)用”科目，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，分配記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算：（1）工資。（2）福利費(fèi)。（3）折舊費(fèi)。（4）修理費(fèi)。（5）辦公費(fèi)。（6）水電費(fèi)。（7）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)。（8）周轉(zhuǎn)房攤銷。（9）利息支出。（10）其他費(fèi)用。發(fā)生間接費(fèi)用時(shí)：  借  開發(fā)間接費(fèi)用    貸 

16、; 應(yīng)付職工薪酬  累計(jì)折舊      長(zhǎng)期待攤費(fèi)用  銀行存款周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷期末結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)：  借  開發(fā)成本房屋開發(fā)（某工程）    貸  開發(fā)間接費(fèi)用如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開發(fā)活動(dòng)，其所發(fā)生的費(fèi)用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開發(fā)間接費(fèi)可記入企業(yè)的管理費(fèi)用。6代建工程開發(fā)成本的核算代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位委托，代為開發(fā)的各

17、項(xiàng)工程，或參加委托單位招標(biāo)，經(jīng)過投標(biāo)中標(biāo)后承建的開發(fā)項(xiàng)目。其主要包括：建設(shè)場(chǎng)地、各種房屋和市政工程。例如，城市道路、園林綠化、基礎(chǔ)設(shè)施等。主要賬務(wù)處理：  代建工程開發(fā)時(shí)：借：開發(fā)成本代建工程開發(fā)      貸：銀行存款（支付規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程等各種費(fèi)用）              開發(fā)間接費(fèi)用（結(jié)轉(zhuǎn)分配的間接費(fèi)用）代建工程開發(fā)完工時(shí)：    

18、;借：開發(fā)產(chǎn)品代建工程      貸：開發(fā)成本代建工程開發(fā)（二）房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)房屋開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，應(yīng)按各種房屋的用途，將房屋的實(shí)際開發(fā)成本分別結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品賬戶?？⒐ど唐贩俊⒋ǚ康拈_發(fā)成本應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品房屋”賬戶；竣工后直接投入使用的出租房、周轉(zhuǎn)房的開發(fā)成本，應(yīng)分別計(jì)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”和“周轉(zhuǎn)房”賬戶；若竣工后暫不使用，應(yīng)計(jì)入“開發(fā)產(chǎn)品房屋”賬戶，待投入使用后再轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”和“周轉(zhuǎn)房”賬戶。四、庫存設(shè)備和周轉(zhuǎn)房的核算（一）庫存設(shè)備的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)備，是指將來經(jīng)安裝后構(gòu)成房屋或有關(guān)配套設(shè)施實(shí)體的有機(jī)組成部分

19、，如各種供水、供電、通風(fēng)、通訊、電梯、中央空調(diào)等設(shè)備。庫存設(shè)備的核算主要涉及“物資采購”、“采購保管費(fèi)”和“庫存設(shè)備”三個(gè)賬戶（二）周轉(zhuǎn)房成本的核算1.周轉(zhuǎn)房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，產(chǎn)權(quán)歸本企業(yè)所有的房屋。其主要包括：開發(fā)專門為安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋；企業(yè)開發(fā)完成的商品房，在尚未銷售以前用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的部分；搭建的用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的臨時(shí)簡(jiǎn)易房屋。2.設(shè)置“周轉(zhuǎn)房”科目核算，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房”、“周轉(zhuǎn)房攤銷”二級(jí)科目核算。第四講 建造合同一、概論（一）建造合同準(zhǔn)則適用的范圍建造合同準(zhǔn)則規(guī)范建造承包商建造工程合同的會(huì)計(jì)核算和相關(guān)信息的披露。這里所講的建造承

20、包商，是指根據(jù)合同為客戶建造工程(或大型資產(chǎn))的企業(yè)，如承包建造房屋、建筑物的建筑安裝企業(yè)，承包建造船舶、飛機(jī)和大型機(jī)械設(shè)備的制造企業(yè)。     （二）收入核算的賬務(wù)處理二、建造合同收入和建造合同費(fèi)用（一）建造合同收入建造合同收入包括合同中規(guī)定的初始收入以及因合同變更、索賠、獎(jiǎng)勵(lì)等形成的收入四部分。補(bǔ)充說明：會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中還提出了“與合同有關(guān)的零星收益”概念，其是指在合同執(zhí)行過程中取得的、但不計(jì)入合同收入而應(yīng)沖減合同成本的非經(jīng)常性的收益。處置這些殘余物資而取得的收益，應(yīng)沖減合同成本。（二）建造合同費(fèi)用建造合同費(fèi)用包括直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。內(nèi)容：

21、60;                耗用的人工費(fèi)用1直接費(fèi)用      耗用的材料費(fèi)用                 耗用的機(jī)械使用費(fèi)用      

22、;           其他直接費(fèi)用2間接費(fèi)用三、建造合同結(jié)果是否能夠可靠估計(jì)的判斷判斷建造合同的結(jié)果能夠可靠估計(jì)的條件1合同總收入能夠可靠地計(jì)量；2與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；3在資產(chǎn)負(fù)債表日合同完工進(jìn)度和為完成合同尚需發(fā)生的成本能夠可靠地確定；4為完成合同已經(jīng)發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計(jì)量，以便實(shí)際合同成本能夠與以前的預(yù)計(jì)成本相比較。四、完工百分比法    完工百分比法，在運(yùn)用時(shí)分為兩步：（一）第一步，確定建造合同的完工進(jìn)度，

23、計(jì)算出完工百分比。根據(jù)建造合同準(zhǔn)則，以下方法可以用于確定合同完工進(jìn)度：1按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例計(jì)算(成本法)該方法是確定合同完工進(jìn)度較常用的方法。用計(jì)算公式表示如下：   例1：某建筑公司簽訂了一項(xiàng)合同總金額為1 000萬元的建造合同，合同規(guī)定的建設(shè)期為三年。第一年，實(shí)際發(fā)生合同成本300萬元，年末預(yù)計(jì)為完成合同尚需發(fā)生成本520萬元；第二年，實(shí)際發(fā)生合同成本為400萬元，年末預(yù)計(jì)為完成合同尚需發(fā)生成本150萬元。2按已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例計(jì)算(工作量法)3對(duì)已完合同工作進(jìn)行技術(shù)測(cè)量(技術(shù)測(cè)量法)（二）第二步，根據(jù)完工

24、百分比法計(jì)量和確認(rèn)當(dāng)期的合同收入和費(fèi)用。當(dāng)期確認(rèn)的合同收入=（合同總收入×完工進(jìn)度）以前會(huì)計(jì)年度累計(jì)已確認(rèn)的收入當(dāng)期確認(rèn)的 毛 利=（合同總收入合同預(yù)計(jì)總成本）×完工進(jìn)度以前會(huì)計(jì)年度累計(jì)已確認(rèn)的毛利當(dāng)期確認(rèn)的合同費(fèi)用=當(dāng)期確認(rèn)的合同收入當(dāng)期確認(rèn)的合同毛利以前會(huì)計(jì)年度預(yù)計(jì)損失準(zhǔn)備例：某建筑公司簽訂了一項(xiàng)合同總金額為1 000萬元的固定造價(jià)合同。合同規(guī)定的工期為三年。假定經(jīng)計(jì)算第一年完工進(jìn)度為30，第二年完工進(jìn)度已達(dá)80，經(jīng)測(cè)定前兩年的合同預(yù)計(jì)總成本均為800萬元。第三年工程全部完成，累計(jì)實(shí)際發(fā)生合同成本750萬元。根據(jù)上述資料計(jì)算各期確認(rèn)的合同收入和費(fèi)用如下：第一年確認(rèn)的合同

25、收入1000×30300萬元第一年確認(rèn)的合同毛利（1000800）×3060萬第一年確認(rèn)的合同費(fèi)用30060240萬元其賬務(wù)處理是：借：主營業(yè)務(wù)成本 2 400 000工程施工毛利   600 000貸：主營業(yè)務(wù)收入       3 000 000補(bǔ)充說明一：完工進(jìn)度實(shí)際上是累計(jì)完工進(jìn)度。補(bǔ)充說明二：累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本不包括下列內(nèi)容：(1)與合同未來活動(dòng)相關(guān)的合同成本，例如施工中尚未安裝、使用或耗用的材料成本。(2)在分包工程的工作量完成之前預(yù)付給分包單位的款項(xiàng)

26、。差異分析：實(shí)施條例第23條、國稅函2008875號(hào)。五、建造合同的結(jié)果不能可靠估計(jì)如果建造合同的結(jié)果不能可靠地估計(jì)，則不能采用完工百分法確認(rèn)合同收入和合同費(fèi)用，而應(yīng)分別以下情況進(jìn)行會(huì)計(jì)處理：（一）合同成本能夠收回的，合同收入根據(jù)能夠收回的實(shí)際合同成本加以確認(rèn)，合同成本在其發(fā)生的當(dāng)期確認(rèn)為費(fèi)用；例如，某建筑公司與客戶簽訂了一項(xiàng)總金額為100萬元的建造合同，工期為2年。第一年實(shí)際發(fā)生工程成本40萬元，雙方均能履行合同規(guī)定的義務(wù)。但建筑公司在年末時(shí)對(duì)該項(xiàng)工程的完工進(jìn)度無法可靠估計(jì)。在這種情況下，該公司不能采用完工百分比法確認(rèn)收入，但由于客戶能夠履行合同，當(dāng)年發(fā)生的成本均能收回，所以，公司可將當(dāng)年發(fā)

27、生的成本金額同時(shí)確認(rèn)為當(dāng)年的收入和費(fèi)用，當(dāng)年不確認(rèn)利潤。其賬務(wù)處理如下：借：主營業(yè)務(wù)成本  400 000貸：主營業(yè)務(wù)收入        400 000差異分析：國稅函2008875號(hào)。（二）合同成本不能收回的，應(yīng)在發(fā)生時(shí)立即確認(rèn)為費(fèi)用，不確認(rèn)收入。如果預(yù)計(jì)總成本將超過合同預(yù)計(jì)總收入，應(yīng)將預(yù)計(jì)損失立即確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用。假定上例中該公司當(dāng)年與客戶只辦理價(jià)款結(jié)算15萬元，由于客戶出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，其余款項(xiàng)可能收不回來。在這種情況下，該公司只將15萬元確認(rèn)為當(dāng)年的收入，40萬元應(yīng)確認(rèn)為當(dāng)年的費(fèi)用。其賬務(wù)處理

28、如下：借：主營業(yè)務(wù)成本400 000貸：主營業(yè)務(wù)收入   150 000      工程施工毛利    250 000六、預(yù)計(jì)損失準(zhǔn)備的確認(rèn)（一）預(yù)計(jì)損失是指合同預(yù)計(jì)總成本超過合同預(yù)計(jì)總收入。（二）如果合同預(yù)計(jì)總成本超過合同預(yù)計(jì)總收入，應(yīng)將預(yù)計(jì)損失立即確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用。例如，某建筑公司簽訂了一項(xiàng)總金額為100萬元的固定造價(jià)合同，最初預(yù)計(jì)總成本為90萬元。第一年實(shí)際發(fā)生成本63萬元，當(dāng)年末，預(yù)計(jì)為完成合同尚需發(fā)生成本42萬元。假定該合同的結(jié)果能夠可靠地估計(jì)。該公司應(yīng)在年

29、末時(shí)進(jìn)行如下會(huì)計(jì)處理：第一年合同完工進(jìn)度（63÷（6342）×10060第一年確認(rèn)的合同收入合同總收入×60100×6060萬元第一年確認(rèn)的合同毛利100（6342）×60-3萬元第一年應(yīng)確認(rèn)的合同費(fèi)用收入毛利60（-3）63萬元第一年預(yù)計(jì)的合同損失（6342）100×（160）2萬其賬務(wù)處理為：借：主營業(yè)務(wù)成本 630 000貸：主營業(yè)務(wù)收入       600 000    工程施工毛利  &

30、#160;  30 000同時(shí)：借：資產(chǎn)減值損失      20 000貸：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備              20 000    差異分析：稅法不允許扣除。第五講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊業(yè)務(wù)的核算一、售后回購售后回購，是指銷售商品的同時(shí)，銷售方同意日后重新買回這批商品。售后回購實(shí)質(zhì)上是一種融資行為，會(huì)計(jì)不確認(rèn)收入，通過“其他應(yīng)付賬款”核

31、算。例：A房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的一棟商品房按5 000萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給B公司（成本價(jià)為4 500萬元），已辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，款項(xiàng)也已經(jīng)收到。但是與商品所有權(quán)相關(guān)的對(duì)商品的控制權(quán)和管理權(quán)沒有轉(zhuǎn)移。雙方商定3年后該房地產(chǎn)企業(yè)再按5 600萬元的價(jià)格回購（假定不考慮其他稅金）。房地產(chǎn)企業(yè)銷售時(shí):借: 銀行存款     5 000萬元  貸 : 應(yīng)付賬款     5 000萬元每年年末計(jì)提利息費(fèi)用時(shí):（共做3年）借: 財(cái)務(wù)費(fèi)用  

32、;     200萬元  貸: 應(yīng)付賬款        200萬元到期回購，支付貨款時(shí):借: 應(yīng)付賬款     5 600萬元  貸:銀行存款        5 600萬元差異分析：國稅函2008875號(hào)：采用售后回購方式銷售商品的，銷售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購的商品作為購進(jìn)商

33、品處理。有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的，如以銷售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，回購價(jià)格大于原售價(jià)的，差額應(yīng)在回購期間確認(rèn)為利息費(fèi)用。二、出租開發(fā)產(chǎn)品和投資性房地產(chǎn)出租開發(fā)產(chǎn)品是指用于出租經(jīng)營的土地和房屋等開發(fā)產(chǎn)品。它們的盈利是以收取租金的方式逐步實(shí)現(xiàn)的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對(duì)外出租的，可以根據(jù)目的不同，分成二類情形，一是企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行臨時(shí)性出租取得租金收入，其目的仍是出售；二是企業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品目的就是為了賺取租金而非出售。（一）出租開發(fā)產(chǎn)品的核算企業(yè)臨時(shí)性出租開發(fā)產(chǎn)品，此時(shí)的開發(fā)產(chǎn)品還不符合投資性房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)設(shè)置“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目，并在“出租開發(fā)產(chǎn)

34、品”科目下設(shè)置“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷”二個(gè)明細(xì)科目，核算企業(yè)開發(fā)完成用于出租經(jīng)管的土地和房屋的實(shí)際成本以及出租產(chǎn)品的攤銷。1出租開發(fā)產(chǎn)品增加的核算2取得租金收入核算3出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計(jì)算公式如下：出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率=（1-凈殘值率）/預(yù)計(jì)攤銷年限×100%出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率=出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率÷12出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷額=應(yīng)計(jì)提攤銷的出租開發(fā)產(chǎn)品原始價(jià)值×該出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率企業(yè)按月計(jì)提出租產(chǎn)品攤銷時(shí)，借記“其他業(yè)務(wù)成本出租產(chǎn)品”賬戶，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品攤銷”賬戶。4出租開發(fā)產(chǎn)品修理的核算5出租開發(fā)產(chǎn)品減少的核算例：某

35、房地產(chǎn)企業(yè)將自行開發(fā)的一商鋪出租，賬面原值為300 000元，預(yù)計(jì)使用年限為40年，凈殘值率4%，月租金為1 000元，營業(yè)稅率為5%。（二）投資性房地產(chǎn)1.定義和范疇定義：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。范疇：投資性房地產(chǎn)包括（1）已出租的土地使用權(quán)；（2）用于持有和準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；（3）已經(jīng)出租的房屋建筑物。      房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為存貨的房地產(chǎn)則不要納入投資性房地產(chǎn)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)接受其他單位的委托代建的房地產(chǎn)也不能算作投資性房地產(chǎn)。差異分析：稅法沒有將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)作為

36、一類資產(chǎn)進(jìn)行明確規(guī)定，稅法上仍然按照出租開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅收管理。2.后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有兩種模式，一種是成本模式，另一種是公允價(jià)值模式。準(zhǔn)則規(guī)定在一般情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)首選成本模式，只有在某些條件下才可以適用公允價(jià)值模式。（1）成本模式核算要點(diǎn)采用成本模式計(jì)量的，對(duì)于建筑物應(yīng)當(dāng)適用固定資產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，即不需要根據(jù)期末房地產(chǎn)的市價(jià)調(diào)整其賬面價(jià)值，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行折舊或攤銷的核算；同理，對(duì)于無形資產(chǎn)則適用無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的相關(guān)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。主要賬務(wù)處理a.轉(zhuǎn)為出租時(shí)：   借：投資性房地產(chǎn)    

37、0;貸：固定資產(chǎn)（或“出租開發(fā)產(chǎn)品”）b.提取折舊時(shí)：借：主營業(yè)務(wù)成本  貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊土地使用權(quán)的攤銷應(yīng)通過“投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷”賬戶核算。c.收取租金時(shí)：借：銀行存款    貸：主營業(yè)務(wù)收入   d.年末市價(jià)發(fā)生變化時(shí)，上漲不做賬，下跌提取“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”。借：資產(chǎn)減值損失    貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備差異分析：在成本計(jì)量模式下，投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅法的差異與固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的差異一致，并沒有產(chǎn)生新的特殊差異。（2）公允價(jià)值模式適用條件核

38、算要點(diǎn)a.在公允價(jià)值模式下，將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換日該房地產(chǎn)的公允價(jià)值確認(rèn)，公允價(jià)值超過賬面價(jià)值的差額計(jì)入“資本公積”，低于賬面價(jià)值的差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。 以后在資產(chǎn)負(fù)債表日，再按當(dāng)日的該房地產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面余額的差額進(jìn)行調(diào)整，將差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。b.在公允價(jià)值模式下，不允許對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。主要賬務(wù)處理a.轉(zhuǎn)為出租時(shí)：  借：投資性房地產(chǎn)    貸：固定資產(chǎn)（或“出租開發(fā)產(chǎn)品”）      &

39、#160; 資本公積b.提取折舊：公允價(jià)值模式下不提取折舊或攤銷。   c.收取租金時(shí)：  借：銀行存款     貸：主營業(yè)務(wù)收入   d.年末市價(jià)發(fā)生變化時(shí)，無論上漲還是下跌都必須進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。借：投資性房地產(chǎn)     貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益  下跌做相反的會(huì)計(jì)處理。涉稅分析：公允價(jià)值計(jì)量模式會(huì)計(jì)核算與稅法不一致，產(chǎn)生了新的特殊差異需要進(jìn)行調(diào)整。還要關(guān)注：租金收入會(huì)計(jì)與稅法不一致。（三）

40、租金收入會(huì)計(jì)核算對(duì)租金收入要求按照權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。稅法上對(duì)以上收入的確認(rèn)沒有采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，而是按照合同約定的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。實(shí)施條例第十九條：租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。例：2008年甲公司向乙公司出租房產(chǎn)一處，租期三年，每年租金100萬元，合同約定甲公司于租賃開始日一次性收取300萬元。2008年收取租金時(shí)：借：銀行存款         300萬貸：預(yù)收賬款        &

41、#160; 300萬08、09和10年作：借：預(yù)收賬款         100萬貸：主營業(yè)務(wù)收入       100萬借：應(yīng)交稅費(fèi)營業(yè)稅    15萬  貸：銀行存款             15萬借：營業(yè)稅金及附加  

42、     15萬   貸：應(yīng)交稅金營業(yè)稅     15萬其余兩年結(jié)轉(zhuǎn)收入分錄同上。國稅函201079號(hào)的變化三、非貨幣性交易（視同銷售）非貨幣性交易，指交易雙方以非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行的交換。這種交換不涉及或只涉及少量的貨幣性資產(chǎn)（即補(bǔ)價(jià)）。1無補(bǔ)價(jià)的非貨幣性交易會(huì)計(jì)制度的計(jì)價(jià)原則：企業(yè)發(fā)生非貨幣性交易時(shí)，應(yīng)以換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值，加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，作為換入資產(chǎn)的入賬價(jià)值。例:甲房地產(chǎn)開發(fā)公司以一棟開發(fā)產(chǎn)品（辦公樓）換入乙公司的土地使用權(quán)，辦公樓的賬面成本為600萬元，

43、公允價(jià)值為900萬元。換入土地暫時(shí)不投入房地產(chǎn)開發(fā)。甲企業(yè)的會(huì)計(jì)處理為:借: 無形資產(chǎn)          600貸: 開發(fā)產(chǎn)品             600差異分析：實(shí)施條例第二十五條：視同銷售。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化及涉稅分析：企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)非貨幣性資產(chǎn)交換1.計(jì)量基礎(chǔ)的變化。制度只允許采用賬面價(jià)值計(jì)量；新準(zhǔn)則規(guī)定既可以按賬面價(jià)值計(jì)量，在符合條件的

44、情況下也可以按公允價(jià)值為基礎(chǔ)確定換入資產(chǎn)的成本，并確認(rèn)產(chǎn)生的損益。2.準(zhǔn)則規(guī)定，在公允價(jià)值計(jì)量下，以存貨的交換的，應(yīng)按公允價(jià)確認(rèn)為商品銷售收入，并結(jié)轉(zhuǎn)成本。借:無形資產(chǎn)           800貸:主營業(yè)務(wù)收入        800借:主營業(yè)務(wù)成本        600  貸:開發(fā)產(chǎn)品  

45、;          600四、合作建房（一）合作建房的形式從目前房地產(chǎn)合作開發(fā)情況來看，合作建房主要以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司，參與分配的形式有以下兩種：1開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品；2開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤。（二）以開發(fā)產(chǎn)品作為分配形式的1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得投資款時(shí)：借：銀行存款貸：遞延收益企業(yè)取得的投資款實(shí)質(zhì)為銷售款。2分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)：借：遞延收益貸：主營業(yè)務(wù)收入借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營

46、業(yè)稅（二）以分配項(xiàng)目利潤作為分配形式的會(huì)計(jì)處理1取得的投資款時(shí)：借：銀行存款貸：應(yīng)付股利、其他應(yīng)付款企業(yè)取得的投資款時(shí)，由于未成立獨(dú)立法人公司，所謂的投資方不是真正法律意義上的股東。2分配項(xiàng)目利潤時(shí)：借：應(yīng)付股利、其他應(yīng)付款貸：銀行存款五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目以土地使用權(quán)投資于開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)房地產(chǎn)而言主要有三種形式。（一）第一種：房地產(chǎn)企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，但并沒有形成股權(quán)。1轉(zhuǎn)出土地使用權(quán)時(shí)：借：預(yù)付賬款（土地使用權(quán)的公允價(jià)值）貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)（賬面價(jià)值）營業(yè)外收入（差額）2取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)：借：開發(fā)產(chǎn)品貸：預(yù)付賬款（二）第二種：其他企業(yè)以換取開

47、發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也沒有形成股權(quán)。1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)：借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)                                        

48、                                   貸：遞延收益？2分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)：借：遞延收益貸：主營業(yè)務(wù)收入借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營業(yè)稅（三）第三種：房地產(chǎn)企業(yè)以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資于其他房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

49、項(xiàng)目。轉(zhuǎn)出土地使用權(quán)時(shí)：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資（土地使用權(quán)公允價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)）貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)（賬面價(jià)值）營業(yè)外收入（差額）六、債務(wù)重組1債務(wù)重組的概念和方式會(huì)計(jì)制度的概念：債務(wù)重組是指?jìng)鶛?quán)人按照其與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或法院的裁決同意債務(wù)人修改債務(wù)條件的事項(xiàng)。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的概念：債務(wù)重組是指在債務(wù)人發(fā)生財(cái)務(wù)困難的情況下，債權(quán)人按照其與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或者法院的裁定作出讓步的事項(xiàng)。重組方式包括：（1）以低于債務(wù)賬面價(jià)值的現(xiàn)金清償債務(wù)；（2）以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)；（3）債務(wù)轉(zhuǎn)為資本；（4）修改其他債務(wù)條件，如延長(zhǎng)債務(wù)償還期限、延長(zhǎng)債務(wù)償還期限并加收利息、延長(zhǎng)債務(wù)償還期限并減少債務(wù)本金或債務(wù)利息等；（5）

50、以上兩種或兩種以上方式的組合（簡(jiǎn)稱“混合重組方式”）。2會(huì)計(jì)處理例1：2008年4月10日，華光房地產(chǎn)開發(fā)公司向海天公司銷售商品房，售房款1 500萬元尚未收到。12月20日，海天公司發(fā)生財(cái)務(wù)困難，無法按合同償還債務(wù)，經(jīng)雙方協(xié)議，華光公司同意減免海天公司200萬元債務(wù)，余額用現(xiàn)金立即償還。會(huì)計(jì)制度的賬務(wù)處理海天公司（債務(wù)人）：借：應(yīng)付賬款     1 500    貸：銀行存款        1 300  

51、      資本公積          200華光公司（債權(quán)人）：借：銀行存款      1 300    營業(yè)外支出      200    貸：應(yīng)收賬款       

52、 1 500差異分析：財(cái)稅200959號(hào)。新準(zhǔn)則對(duì)債務(wù)人收益的核算改為營業(yè)外收入，對(duì)納稅調(diào)整有什么影響？例2：2009年6月1日，光大公司銷售一批建筑材料給華光房地產(chǎn)開發(fā)公司，含稅價(jià)300萬元。2009年12月1日，華光公司發(fā)生財(cái)務(wù)困難，無法按合同規(guī)定償還債務(wù)，經(jīng)雙方協(xié)議，光大公司同意華光公司用商品房抵償該應(yīng)收賬款。該產(chǎn)品市價(jià)（即公允價(jià)值）為260萬元，成本200萬元（假定沒有發(fā)生營業(yè)稅等）。華光公司：借：應(yīng)付賬款           300貸：開發(fā)產(chǎn)品  

53、;             200        資本公積               100光大公司：借：固定資產(chǎn)          &#

54、160;300    貸：應(yīng)收賬款            300海天公司（債務(wù)人）的納稅調(diào)整：新準(zhǔn)則（債務(wù)人）:借：應(yīng)付賬款            300貸：主營業(yè)務(wù)收入         260   

55、   營業(yè)外收入            40借:主營業(yè)務(wù)成本          200  貸:庫存商品              200新準(zhǔn)則（債權(quán)人）:借：固定資產(chǎn)  

56、           260    營業(yè)外支出            40貸：應(yīng)收賬款              300納稅調(diào)整？會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的賬務(wù)處理（1）抵債資產(chǎn)為存貨的，應(yīng)按公允價(jià)確認(rèn)為商

57、品銷售收入，并結(jié)轉(zhuǎn)成本；抵債資產(chǎn)為無形資產(chǎn)或固定資產(chǎn)的，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額核算為營業(yè)外收入或營業(yè)外支出；抵債資產(chǎn)為長(zhǎng)期股權(quán)投資的，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額核算為投資收益。（2）對(duì)于以實(shí)物、無形資產(chǎn)或長(zhǎng)期股權(quán)投資抵債的債務(wù)重組業(yè)務(wù)，債權(quán)人對(duì)取得的資產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算不向商業(yè)企業(yè)那么瑣碎，但是涉及的稅種很多，需要采取一定手段合理規(guī)避，它所涵蓋的稅種除生產(chǎn)銷售及修理修配行業(yè)繳納的流轉(zhuǎn)稅增值稅外，基本包括了國家稅法規(guī)定的所有稅種。房地產(chǎn)開發(fā)公司從取得土地使用權(quán)起至開發(fā)銷售完畢期間各階段應(yīng)納各稅種及各稅種應(yīng)納稅額如何進(jìn)行核算做詳細(xì)闡述。一、土地使用

58、權(quán)取得階段：需繳納契稅、印花稅（還有政府相關(guān)部門收取的交易費(fèi)等），但有時(shí)土地轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)要求拿凈值，而把按照稅法規(guī)定應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)的營業(yè)稅及附加、土地增值稅等也要求對(duì)方承擔(dān)。（1）契稅：是對(duì)在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。契稅按土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，基本稅率為3%。應(yīng)納稅額=房地產(chǎn)成交價(jià)格或評(píng)估價(jià)格×稅率（2）印花稅：是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。    &

59、#160;應(yīng)納稅額=合同金額×0.05% 注：印花稅的繳納貫穿房地產(chǎn)行業(yè)的各階段，公司成立繳納注冊(cè)資本金的印花稅，立賬時(shí)賬本印花稅、土地取得時(shí)繳納土地轉(zhuǎn)讓合同印花稅，開發(fā)階段繳納各工程承包合同、廣告合同的印花稅，以及銷售階繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移憑證的印花稅等。二、取得土地使用權(quán)后至房屋銷售并交付使用之日止，每年繳納土地使用稅。  土地使用稅：城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。  年應(yīng)納稅額=土地使用面積×單位稅額三、預(yù)售階段：需繳納營

60、業(yè)稅及附加，預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。（1）營業(yè)稅：在中華人民共和國境內(nèi)提供營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營業(yè)稅的納稅人。銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納稅額=納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用×5%（2）營業(yè)稅附加稅：城市維護(hù)建設(shè)稅=營業(yè)稅額×7%                         

61、         教育費(fèi)附加=營業(yè)稅額×3%（3）土地增值稅：是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除     條例規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。 海南省地方稅務(wù)局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)預(yù)繳土地增值稅，?？?、三亞每月按銷售額的2%預(yù)繳，其它市縣按銷售額的1%預(yù)繳。（3）企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象是

62、以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及銷售不動(dòng)產(chǎn)所取得收入及其他所得。 應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×25%房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段應(yīng)季度預(yù)繳企業(yè)所得稅，每季度預(yù)繳稅額根據(jù)國稅發(fā) （2006）31號(hào)以及國稅函2008299號(hào)規(guī)定預(yù)繳每季度應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅額=（季度銷售額×10%營業(yè)稅及附加預(yù)繳的土地增值稅期間費(fèi)用）×22%備注：新企業(yè)所得稅法執(zhí)行后，海南地區(qū)執(zhí)行企業(yè)所得稅過渡期政策，新辦企業(yè)執(zhí)行25%稅率，老企業(yè)2010年22%，2011年24%，2012年以后執(zhí)行25%。四、當(dāng)年度有完工樓盤，則完工年度進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳，每年5月31日之前申報(bào)（詳見國稅發(fā)（2009）31號(hào)文）。

63、每年度應(yīng)納企業(yè)所得稅額=應(yīng)納稅所得額×25%應(yīng)納稅所得額=收入總額不征稅收入免稅收入各項(xiàng)扣除以年年度彌補(bǔ)虧損五、項(xiàng)目銷售達(dá)到85%或銷售完畢，進(jìn)行土地增值稅清算。（一）、土地增值稅的清算條件：（1）已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證三年仍未銷售完畢。（二）、應(yīng)納稅額的計(jì)算1、計(jì)算增值額   增值額收入額扣除項(xiàng)目金額2、計(jì)算增值率   增值率增值額÷扣除項(xiàng)目金額3、依據(jù)增值率確定適用稅率。4、依據(jù)適

64、用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。       應(yīng)納稅額增值額×適用稅率扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)備注：實(shí)行四級(jí)累進(jìn)稅率（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%；（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35%房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中主要涉及的稅種包括營業(yè)稅、企業(yè)所得

65、稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、契稅、土地使用稅、印花稅、房產(chǎn)稅等，存在的主要稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)總結(jié)如下：營業(yè)稅(1)銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用未按規(guī)定入賬，少計(jì)收入。在開發(fā)產(chǎn)品完工前，取得的預(yù)售收入(包括定金)沒有全部計(jì)入“預(yù)收賬款”進(jìn)行申報(bào)繳納稅款;將預(yù)售收入計(jì)入“預(yù)收賬款”以外的往來科目，長(zhǎng)期掛賬不申報(bào)納稅;將售房款沖減成本、費(fèi)用或直接轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位，未按規(guī)定入賬;將售房款打入個(gè)人儲(chǔ)蓄賬戶或信用卡賬戶，存在賬外收入等情況;總機(jī)構(gòu)沒有將分支機(jī)構(gòu)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入合并計(jì)入;私改規(guī)劃，增加銷售面積的收入未按規(guī)定入賬;銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨(dú)開具收款收據(jù)，取得的收入沒有按規(guī)

66、定入賬;拆遷補(bǔ)償收入未按規(guī)定確認(rèn)收入，沒有按補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)面積的工程成本價(jià)與超出補(bǔ)償面積部分的差價(jià)款之和計(jì)算繳納營業(yè)稅;與包銷商簽訂一個(gè)價(jià)格較低的包銷合同，按約定的包銷價(jià)格開具發(fā)票，高于包銷價(jià)格的房款由包銷商收取并開具發(fā)票或收據(jù)，未計(jì)入收入;收取的定金、違約金、誠意金等，未按規(guī)定確認(rèn)收入;向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，未按規(guī)定確認(rèn)收入。(2)開發(fā)項(xiàng)目完工后，將收入掛在“預(yù)收賬款”等科目，長(zhǎng)期不結(jié)轉(zhuǎn)收入。(3)按分期收款合同約定的時(shí)間應(yīng)收取而未收取的銷售款未及時(shí)申報(bào)納稅。(4)采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，不及時(shí)收取售房款，或者部分售房款由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收

67、取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)未計(jì)入收入。(5)以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，未按規(guī)定計(jì)稅;將收到的按揭款項(xiàng)以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不做收入。(6)對(duì)將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款未按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)未按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入。對(duì)將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款未按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)未按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入。(7)發(fā)生視同銷售行為，未按規(guī)定申報(bào)納稅。以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)，未按非貨幣性資產(chǎn)交換的準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理;以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款

68、、廣告費(fèi)、銀行貸款本息、動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)等債務(wù)，未按規(guī)定計(jì)稅;將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、分配給投資者，未按規(guī)定申報(bào)納稅;自建住房低價(jià)銷售給本單位內(nèi)部職工或有經(jīng)濟(jì)利益往來的單位和個(gè)人，未按市場(chǎng)價(jià)足額申報(bào)納稅;將公共配套設(shè)施無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，未按規(guī)定申報(bào)納稅。(8)房屋出租收入。出租收入抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息，未確認(rèn)收入;出租收入(如將未售出的房屋、商鋪、車位等出租)、周轉(zhuǎn)房手續(xù)費(fèi)收入等不按稅法規(guī)定的時(shí)間入賬或計(jì)入“應(yīng)付賬款”等往來科目貸方，未確認(rèn)收入;以明顯低于市場(chǎng)的價(jià)格出租給關(guān)聯(lián)方，未按規(guī)定計(jì)稅。(9)商品房售后服務(wù)如物業(yè)收入、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資產(chǎn)出租收入未按規(guī)定申報(bào)納稅。(10)利用自有施工力量建設(shè)房屋等建筑物，在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，未申報(bào)繳納建筑環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。(11)中途轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目，