房產(chǎn)員工學(xué)習(xí)手冊

1、業(yè)務(wù)知識篇房地產(chǎn)市場類1. 房地產(chǎn)：房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，狹義的房地產(chǎn)是指土地及地上建筑物與附著物等具體的物業(yè)，其所有權(quán)有擁有對其占有、收益、處分的權(quán)利；廣義的房地產(chǎn)指第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，包括土地整理、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、銷售、中介服務(wù)、物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)。2. 房地產(chǎn)權(quán)利：指房地產(chǎn)所有權(quán)人享有的占有、收益、處分的權(quán)利。其中占有權(quán)包括買賣權(quán)、使用權(quán)；收益權(quán)，指租賃權(quán)；處分權(quán)包括置換權(quán)（交換權(quán)）、抵押權(quán)、繼承權(quán)、贈與權(quán)、分割權(quán)。3. 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。4. 商品房：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并

2、向市場公開出售、出租的房屋。5. 經(jīng)濟(jì)適用住房：是指根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。6. 廉租住房：是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮芟蚓哂谐擎?zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。7. 存量房：是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。8. 再上市房：是指職工按照房改政策購買的公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房首次上市出售的房屋。9. 房屋拆遷補(bǔ)償：是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照城市房屋拆遷管理?xiàng)l例的規(guī)定給予的補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償

3、的方式，可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。10. 商品房維修基金：是指按建設(shè)部住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法（建住房1998213號）的規(guī)定，新建商品住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。它的使用必須通過業(yè)主委員會的通過并授權(quán)物業(yè)公司?？顚Ｓ?。11. 土地使用權(quán)：是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利。屬于房屋的他項(xiàng)權(quán)利。12. 房地產(chǎn)一級市場：又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓

4、的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到"七通一平"的熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。13. 房地產(chǎn)二級市場：是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場。14. 房地產(chǎn)三級市場：具有消費(fèi)性質(zhì)。此時(shí)房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者、經(jīng)營者之間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為。反映的是以效用為價(jià)值尺度的市場價(jià)格，是調(diào)劑需求條件下的市場行為，如私房出租、出售等就是三級市場行為15. 房地產(chǎn)二級半市場：這

5、是在二三級市場中延伸出來的一個(gè)市場細(xì)分，于2002年在深圳一次地產(chǎn)高峰論壇中形成的概念，它具體是針對新盤的尾盤市場，一方面它不屬于二手房范疇，另一方面作為新房，它已不是開發(fā)商銷售推廣的重點(diǎn)，而其在城市房地產(chǎn)的空置率中占有相當(dāng)?shù)姆蓊~。16. 土地出讓：是國家作為土地所有權(quán)主體進(jìn)行的土地使用權(quán)變更，獲取土地租金收益的行為。其方式有：A、行政劃撥：國家因發(fā)展行政、工業(yè)、文化、教育、衛(wèi)生事業(yè)及社會公共利益需要進(jìn)行的象征性收取少量地租的方式。B、協(xié)議出讓：國家對土地性質(zhì)進(jìn)行規(guī)劃明確后，與有投資意向的企業(yè)共同商議土地的出讓價(jià)格，這是市場化程度不高，非完全競爭的產(chǎn)物；“8.31”大限后，國家對此類用地一刀切

6、，不再允許有此類出讓形式。但在地方政府的操作上，有些還是以歷史遺留問題進(jìn)行規(guī)避應(yīng)對。C、招拍掛：這是目前所有土地在“831大限”后的土地政策。是指招標(biāo)、掛牌、拍賣三種公開競爭的方式。17. 實(shí)際銷售面積：是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告期竣工的商品房屋面積。18. 預(yù)售面積：是指報(bào)告期未仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積。報(bào)告期預(yù)售又在報(bào)告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)議銷售的商品房的面積應(yīng)列入實(shí)際銷售面積，同時(shí)統(tǒng)計(jì)為銷售收入。19. 套內(nèi)面積：

7、建筑本體的建筑面積，相對建筑面積，它沒有考慮其本身之外的公攤面積。20. 使用面積：建筑物不計(jì)算建筑公攤與墻體面積的凈面積；21. 居住面積：使用面積中只服務(wù)于居住空間，不考慮配套服務(wù)空間的面積，包括臥室、起居室、客廳等，不包括陽臺、衛(wèi)生間、廚房、儲藏間等面積。它是衡量一個(gè)城市居住水平的重要指標(biāo)。22. 空置面積：是指報(bào)告期未已竣工的可銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。23. 房地產(chǎn)“五證二書一計(jì)劃”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許

8、可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售許可證；住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書及建設(shè)工程投資計(jì)劃。24. 交房入?。嘿彿空呤盏浇环客ㄖ獑魏蟮氖辗坎襟E：（1）在規(guī)定的時(shí)間去物業(yè)部門查看資料，資料包括：A、房屋的住宅質(zhì)量保證書B、住宅使用說明書C、竣工驗(yàn)收備案表D、面積實(shí)測表E、管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))（2）購房者會同物業(yè)驗(yàn)房，驗(yàn)房標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)商品房買賣合同的約定和相關(guān)法規(guī)規(guī)范，驗(yàn)房范圍包括房屋及附屬設(shè)施質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體是否超標(biāo)及小區(qū)環(huán)境等； （3）購房者就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案，物業(yè)予以認(rèn)可簽字； （4）開發(fā)商在一定期限內(nèi)解決驗(yàn)房

9、中存在的問題后，再次發(fā)出交房通知單； （5）購房者再次會同物業(yè)驗(yàn)房，沒有問題，購房者領(lǐng)取住宅鑰匙，簽署住宅鑰匙收到書和入住交接單，商品房交付完成。 城市規(guī)劃與基礎(chǔ)設(shè)施類1. 中央商務(wù)區(qū)(CBD)：大城市中金融、貿(mào)易、信息和商務(wù)辦公活動(dòng)高度集中，并附有購物、文娛、服務(wù)等配套設(shè)施的城市中綜合經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的核心地區(qū)。2. 中心居住區(qū)（CLD）：CLD是城市里集中的生活區(qū)域，該區(qū)域內(nèi)有政府提供的適合居住的基礎(chǔ)設(shè)施。CLD中的Central不是中央的意思，而是指集中其重點(diǎn)在于集中了生活資源，方便了區(qū)域內(nèi)居民的生活CBD、CID是商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)。三者功能不同，互為支撐。其共性在于：C-Central。從經(jīng)濟(jì)學(xué)

10、原理講，為降低成本，在某一區(qū)域內(nèi)集中資源、集中配套。CBD的意義在于降低產(chǎn)業(yè)組織的商業(yè)交易成本， CLD意味著產(chǎn)業(yè)人口生活成本的集約化選擇，是降低高品質(zhì)的生活成本的市場發(fā)展方向。3. 中央產(chǎn)業(yè)區(qū)（CID）：指城市集中的科技產(chǎn)業(yè)、加工制造、物流園區(qū)等。CID 是降低科技信息交流成本，而形成的一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心。4. 城市化水平：衡量城市化發(fā)展程度的數(shù)量指標(biāo)，一般用一定地域內(nèi)城市人口占總?cè)丝诘谋壤齺肀硎尽?. 居住用地：在城市中包括住宅及相當(dāng)于居住小區(qū)及小區(qū)級以下的公共服務(wù)設(shè)施、道路和綠地等設(shè)施的建設(shè)用地。6. 公共設(shè)施用地：城市中為社會服務(wù)的行政、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研及設(shè)計(jì)

11、等機(jī)構(gòu)或設(shè)施的建設(shè)用地。7. 道路廣場用地：城市中道路、廣場和公共停車場等設(shè)施的建設(shè)用地。8. 市政公用設(shè)施用地：城市中為生活及生產(chǎn)服務(wù)的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)用地包括：供應(yīng)設(shè)施、交通設(shè)施、郵電設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施、施工與維修設(shè)施、殯葬設(shè)施及其它市政公用設(shè)施的建設(shè)用地。9. 綠地：城市中專門用以改善生態(tài)、保護(hù)環(huán)境、為居民提供游憩場地和美化景觀的綠化用地。10. 特殊用地：一般指軍事用地、外事用地及保安用地等特殊性質(zhì)的用地。11. 城市道路系統(tǒng)：城市范圍內(nèi)由不同功能、等級、區(qū)位的道路，以及不同形式的交叉口和停車場設(shè)施，以一定方式組成的有機(jī)整體。12. 城市道路網(wǎng)：城市范圍內(nèi)由不同功能、等級、區(qū)位的道路

12、，以一定的密度和適當(dāng)?shù)男问浇M成的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)類1. 建筑面積：建筑本體凈內(nèi)空間加上墻體寬度一半的水平投影面積再加上公攤面積，就是建筑面積。其要求的最低層高在2.2米以上（含2.2米）。2. 公攤面積：為服務(wù)實(shí)際自用面積（即套內(nèi)面積）而形成的公共服務(wù)的面積。其計(jì)算原則是：（1） 商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。   （2） 為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e 的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)

13、。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。   （3） 公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計(jì)的使用功能。   （4） 可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e：   A、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、 消防通道、交（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù) 的專用設(shè)備用房。 

14、0; B、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。   （5）不應(yīng)入的公用建筑空間：   A、倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。   B、售房單位自營、自用的房屋。   C、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。3. 地價(jià)：地價(jià)是土地價(jià)格的簡稱，是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是土地預(yù)期收益權(quán)利的購買價(jià)格，即地租的資本化。我國土地實(shí)行國家所有和集體所有兩種形式的公有制。城鎮(zhèn)國有土地的地價(jià)是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前

15、提，一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。因此，我國城鎮(zhèn)地價(jià)的含義不同于土地私有制國家，它不是土地所有權(quán)價(jià)格，而是為取得若干年土地使用權(quán)所支付的一種代價(jià)，是一定使用年期的土地使用權(quán)價(jià)格。 4. 土地使用年限：法律規(guī)定，住宅用地70年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；工業(yè)、科技、教育、衛(wèi)生、體育及其它用地五十年，期滿后需繼續(xù)使用的可依法申請延長，其土地使用權(quán)在使用期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。5. 所有者權(quán)益：對不動(dòng)產(chǎn)包括房產(chǎn)與地產(chǎn)的占有、收益、處分的權(quán)利，所有權(quán)指占有權(quán)和使用權(quán)；收益權(quán)指租賃權(quán)；處分權(quán)包括抵押權(quán)、繼承權(quán)、贈與權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、分割權(quán)。其中最重要的權(quán)益

16、是占有權(quán)與使用權(quán)，抵柙權(quán)是將所有權(quán)抵押出讓，喪失所有權(quán)與處分權(quán)，但仍然享有收益權(quán)的權(quán)利；繼承權(quán)需要繼承受讓方交納稅金（法定繼承人繼承不動(dòng)產(chǎn)目前不需要交納遺產(chǎn)稅，繼承其它財(cái)產(chǎn)超過80萬起征點(diǎn)需要交納遺產(chǎn)稅）。贈與權(quán)需要贈與方交納稅金；租賃權(quán)需要在房管局的職能部門登記備案，出租人交納稅金；轉(zhuǎn)讓權(quán)、分割權(quán)這二項(xiàng)權(quán)利需要雙方共同交納稅金。6. 樓面地價(jià)：總地價(jià)與地上總建筑面積的比值。作為每建筑平方米開發(fā)總成本中的土地成本，它是直接反映土地取得成本的一個(gè)量化指標(biāo)。7. 凈地價(jià)：總地價(jià)與凈地面積的比值。凈地是指總用地扣除代征地后的直接用于建筑開發(fā)的用地。8. 代征地 ：代征地是指城市建設(shè)工程沿道路鐵路河道

17、綠化帶等公共用地安排建設(shè)的，建設(shè)單位按照有關(guān)法規(guī)規(guī)章的規(guī)定代征的公共用地。代征地中的“代征”兩個(gè)字是廣義上的“代征”，不僅包含著“代征用”，而且還包含著“代拆遷”，指的是代征用代拆遷等。  從地價(jià)款定義可看出，政府從建設(shè)項(xiàng)目中收取的毛地價(jià)(土地出讓金)僅是建設(shè)用地范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和土地出讓金，不包括代征地范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和土地出讓金。而代征地取得費(fèi)用指的是為取得土地使用權(quán)而支付給原用地單位的費(fèi)用，是對原用地單位的一種補(bǔ)償，并不是支付給土地所有者（國家）的費(fèi)用。理論上二者存在如下一種等式關(guān)系：   建設(shè)項(xiàng)目用地熟地價(jià)政府收取的建設(shè)用地地價(jià)款建設(shè)用地征地拆遷費(fèi)用代

18、征地征地拆遷費(fèi)用。   這里面涉及到三方的利益，原用地者政府開發(fā)企業(yè)。這里的原用地者指的是廣義上的原用地者，包括建設(shè)項(xiàng)目上的原用地者，和代征地上的原用地者。給建設(shè)項(xiàng)目上的原用地者的征地拆遷和給政府的費(fèi)用由開發(fā)企業(yè)來承擔(dān)；代征地上政府收益免交，給原用地者的征地拆遷費(fèi)用由政府和開發(fā)企業(yè)共同負(fù)擔(dān)。9. 公共活動(dòng)中心：配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。10. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（七通一平）：是指給水、排水、供電、供熱、供氣、通訊和道路等設(shè)施建設(shè)和土地的平整。11. 容積率：是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積

19、率總建筑面積÷建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會越高。12. 建筑密度：一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例。13. 道路紅線：規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線，城市道路用地的規(guī)劃控制線。14. 建筑紅線：城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的界線。 一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。15. 綠地率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。16. 綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不應(yīng)包括屋頂、曬臺

20、的人工綠地。17. 建筑間距：兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。18. 建筑高度：指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度。應(yīng)符合下列規(guī)定：煙囪、避雷針、旗桿、風(fēng)向器、天線等在屋頂上的突出構(gòu)筑物不計(jì)入建設(shè)高度。樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計(jì)小于屋頂面積的20，且高度不超過四米的，不計(jì)入建筑高度。建筑為坡度大于30度的坡屋頂建筑時(shí)，按坡頂高度一半處到室外地平面計(jì)算建筑高度。19. 住宅進(jìn)深：即住宅的長度，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長度。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（GBI100-87）

21、規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。20. 住宅開間：即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，因?yàn)榫鸵粋€(gè)自然間的寬度而言，故又稱為開間，住宅開間一般為3.03.9米。21. 住宅的層高：住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。22. 住宅的凈高：住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和

22、層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。商品住宅的開間、進(jìn)深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標(biāo)是確定住宅價(jià)格的重要因素。23. 出房率：（也叫得房率，實(shí)用率）是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計(jì)算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。24. 使用率：套內(nèi)建筑面積/建筑面積；它反映在所購買使用的物業(yè)中實(shí)際的獨(dú)立使用面積的比例。25. 公攤系數(shù)：公攤面積/建筑面積，這個(gè)比值反映實(shí)際的規(guī)劃設(shè)計(jì)的合理性與實(shí)用性。 注：套內(nèi)面積+公攤面積=建筑面積 使用率 + 公攤系數(shù)=100%26.

23、 使用面積：房間實(shí)際能使用的面積，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。27. 單元式高層住宅：由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。28. 塔式高層住宅：以共用樓梯為核心布置多套（四或者四套以上）住房的高層住宅。29. 板樓：通常指每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層有多個(gè)單元，每個(gè)單元的套數(shù)在二戶至四戶的建筑空間設(shè)計(jì)；但也有的板樓以電梯和空中走廊相結(jié)合的形式；板樓總的建筑外形是多單元一線展開，其正立面呈平板式立面。30. 電梯公寓：以電梯為樓宇交通工具的住宅產(chǎn)品，可以是多層，也可是小高層與高層。31. 花園洋房：花園洋房也是低密度、大樓間距、高綠化率產(chǎn)品。從形態(tài)看，它是介于別墅和公寓之間四層左右

24、的板式建筑。從結(jié)構(gòu)看，它摒棄了的面寬局限和庭院狹窄。從功能看，它在擁有私家車位、花園的享受性同時(shí)兼顧經(jīng)濟(jì)性。 在景觀上，花園洋房除共享公共園林外，一般底層贈花園，頂層贈閣樓或露臺。而一些新推出的花園洋房連中間層都引入景觀花園?；旧掀淙莘e率在0.81之間，高于TOHO普遍在0.6的容積率。32. 聯(lián)體別墅：屬于一種亞別墅形態(tài)，源于美國二十世紀(jì)四十年代的排屋，中國內(nèi)地第一個(gè)聯(lián)體別墅產(chǎn)品是萬科在深圳開發(fā)的城市硅谷別墅項(xiàng)目，并首次引入TOWNHOUSE概念。33. 獨(dú)體別墅：也叫單體別墅、獨(dú)立別墅，戶與戶之間都有相當(dāng)?shù)乃郊一▓@與戶外延伸空間，以二至四層為主，注重的是體現(xiàn)完全私家的生活方式。34. 疊

25、拼別墅：是花園洋房的一個(gè)概念延伸，其實(shí)已經(jīng)背離了別墅的內(nèi)涵與本質(zhì)，它是每個(gè)單元按上下二戶布局，每戶二至三層，下戶擁有庭院式私家花園，上戶擁有屋頂露臺與屋頂花園，可以是共同的單元門，也可以是前后各自獨(dú)立的樓梯間。35. 通廊式高層住宅：由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住房的高層住宅。36. 地下室：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。37. 房屋建筑分類：（1） 材料分：木結(jié)構(gòu)；磚木結(jié)構(gòu)；磚混結(jié)構(gòu)（7層以下）；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；鋼結(jié)構(gòu)（2） 層數(shù)分：低層13層；多層46層；中高層710層；高層1124層；超高層24層以上（3） 耐火性、耐永久性：一級100年以上（鋼筋混凝土結(jié)

26、構(gòu)；鋼結(jié)構(gòu)）；二級50100年（磚混）；三級2550年（平房）（4） 建筑用途：生產(chǎn)性建筑；居住建筑；公共建筑38. 房屋建筑構(gòu)件：一幢建筑物一般是由基礎(chǔ)、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。39. 不同建筑結(jié)構(gòu)的優(yōu)缺點(diǎn)比較：磚混結(jié)構(gòu)住宅與框輕結(jié)構(gòu)住宅相比保溫性能好，隔聲性能好，抹灰不易開裂，施工周期短，造價(jià)低。但抗震性能差，抗地基變形能力差，出房率低，樓房層數(shù)要求七層以下，不太適合超大開間住宅。且磚混結(jié)構(gòu)每層重約1.6噸/平方米，而框輕結(jié)構(gòu)每層重約1.2噸/平方米，因而對地基地耐力要求高。磚混結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆板小于50米設(shè)一道伸縮縫，預(yù)制板小于60米設(shè)一道，框輕結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆板小

27、于55米設(shè)一道伸縮縫，預(yù)制板小于75米設(shè)一道。房地產(chǎn)開發(fā)流程解釋商品房開發(fā)一般指開發(fā)商以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓、拆遷、建設(shè)到銷售等一系列營業(yè)行為。通常包括以下幾個(gè)程序：房地產(chǎn)投資機(jī)會選擇與決策分析，土地獲取、項(xiàng)目前期，項(xiàng)目設(shè)計(jì)，項(xiàng)目施工建設(shè)，銷售。1、投資機(jī)會選擇和決策分析階段：了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，在擁有大量市場信息的基礎(chǔ)上，探討投資可能性；選擇實(shí)現(xiàn)開發(fā)設(shè)想的開發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人事接觸，作出初步方案，探討獲取開發(fā)用地的可行性；進(jìn)行正式市場研究，估算市場吸納率，會同研發(fā)、財(cái)務(wù)等部門，根據(jù)預(yù)估的成本和價(jià)格進(jìn)行可行性研究，從法律

28、、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合判斷項(xiàng)目可行性。2、土地獲取階段：依據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，按照國家獲取土地的相關(guān)規(guī)定和程序，獲取土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)。3、項(xiàng)目前期階段：主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約，由計(jì)委對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)委對項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批等，獲取“五證一計(jì)劃”。4、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段：根據(jù)市場研究中得到的客戶需求特征確定客戶和產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)，對產(chǎn)品提出最終的設(shè)計(jì)要求，并撰寫設(shè)計(jì)方案。5、項(xiàng)目施工建設(shè)階段：開發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目施工。施工過程中開發(fā)商要密切注意項(xiàng)目建設(shè)過程的進(jìn)展，定期視察現(xiàn)場，與派駐工地的監(jiān)理工程師會晤，了解建設(shè)過程全貌，確保工程按預(yù)先進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施。6、銷售

29、階段：開發(fā)商出售商品房，回收資金贏利階段，包含梳理客戶資源、項(xiàng)目企劃宣傳、現(xiàn)場銷售及售后服務(wù)四部分。通常存在兩種銷售形式：預(yù)售和現(xiàn)房銷售，預(yù)售即開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，可以提前回收資金；現(xiàn)房銷售即在取得竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。財(cái)務(wù)知識1、項(xiàng)目直接成本及總成本包含的內(nèi)容項(xiàng)目直接成本包括土地及大配套、建安成本、前期成本、基礎(chǔ)費(fèi)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、資金成本。項(xiàng)目完全成本除直接成本外，還包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、營業(yè)稅。2、銷售回款、銷售收入銷售回款是實(shí)際到帳金額、銷售收入是銷售合同值、每月測算員工薪酬時(shí)，是以當(dāng)月銷售回款、利潤指標(biāo)作為依據(jù)。3、相關(guān)計(jì)算公式(1)資金缺口=回款-土地款

30、-工程款-費(fèi)用-稅金+貸款凈增(2)項(xiàng)目毛利率=1-直接成本/銷售收入(3)項(xiàng)目利潤率=1-總成本/銷售收入(4)項(xiàng)目現(xiàn)金凈流量=回款-支付的工程及土地款-銷售費(fèi)用-管理費(fèi)用-營業(yè)稅4、貸款知識(1)目前銀行信貸按會計(jì)核算劃分為表內(nèi)信貸業(yè)務(wù)、表外信貸業(yè)務(wù)；按貸款期限分為短期貸款、中期貸款和長期貸款。(2)銀行信貸的基本要素是金額、期限、利率（或月率）、擔(dān)保形式。(3)銀行信貸的基本操作程序：受理、調(diào)查、審批、發(fā)放、貸后管理。(4)銀行貸款的形式分為信用貸款、擔(dān)保貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款(5)銀行信貸的基本原則是：安全性、流動(dòng)性、盈利性。(6)用土地進(jìn)行抵押時(shí)需具備土地證，一般按不超過評估值的5

31、0%折扣計(jì)算。(7)在辦理房地產(chǎn)抵押時(shí)，需向房地產(chǎn)部門提交證件：抵押物清單、總平圖、房屋平面圖、抵押合同、借款合同、董事會決議、借款人營業(yè)執(zhí)照、標(biāo)準(zhǔn)地名證書、土地證、工程規(guī)劃許可證、銷售許可證、投資計(jì)劃、施工合同、雙方身份證、雙方介紹信。(8)土地在條件許可的情況下，可發(fā)做第三方抵押，而在建工程不可以做第三方抵押。房地產(chǎn)營銷知識 1、房地產(chǎn)營銷：指房地產(chǎn)開發(fā)流程中的銷售環(huán)節(jié)，它包括項(xiàng)目定位、形象包裝、市場訴求、廣告推廣、案場組織、優(yōu)惠策略、后期服務(wù)等內(nèi)容。 2、市場訴求點(diǎn)：即俗稱的賣點(diǎn)，它是針對其它項(xiàng)目的優(yōu)勢所在，或者是能最大程度的吸引市場潛在客戶的誘因。其存在的形式不拘一格，完全體現(xiàn)出開發(fā)商

32、的理念與運(yùn)作能力。 3、英文簡稱： TOHO：townhouse的簡稱，原意小鎮(zhèn)排屋，現(xiàn)在作為開發(fā)商為節(jié)約土地資源而進(jìn)行的概念性包裝，在滿足業(yè)主心理消費(fèi)的同時(shí)，降低了投資成本。是亞別墅的一種。 SOHO：居家辦公的一種產(chǎn)品模式，指滿足電子商務(wù)和IT產(chǎn)業(yè)信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)群體的一種住宅消費(fèi)，節(jié)省上下班交通的時(shí)間，直接通過網(wǎng)絡(luò)與公司和客戶進(jìn)行溝通，后延伸至商住二用，屬于次于純寫字樓的辦公空間。首次推出的是潘石屹的北京現(xiàn)代城項(xiàng)目，將滯銷的寫字樓通過空間改造，引入SOHO概念，取得巨大成功。 SOGO：一種百貨零售業(yè)的商業(yè)模式，源于崇光百貨，后因?yàn)閿U(kuò)張到各個(gè)中心城市，寓指代表時(shí)尚消費(fèi)區(qū)域的代名詞。 SOLO

33、：獨(dú)奏、單獨(dú)、單獨(dú)飛行；作為一個(gè)房地產(chǎn)概念，SOLO是指市中心精準(zhǔn)單身貴族式的35平方米左右小戶型。其消費(fèi)群體特指25歲左右的漂泊在城市中的飄一族年輕人！它提倡一種生存狀態(tài)和一種生活模式。 LOGO：企業(yè)/樓盤/產(chǎn)品的視覺形象代表符號。 SHOPING-MALL: 漢譯“銷品茂”，是集購物、飲食、娛樂、酒店、寫字樓、公寓、停車場為一體的多功能、現(xiàn)代化、綜合性商業(yè)中心，是目前國際上流行的商業(yè)模式。 CI 、MI、 V I 、DI：CIS是英文Corporate Indentification System 的縮寫，即企業(yè)識別系統(tǒng)。企業(yè)識別系統(tǒng)主要由企業(yè)理念識別（Mind Identity,簡稱M

34、I）、企業(yè)行為識別(Behavior Identity,簡稱BI )、企業(yè)視覺識別(Visual Identity,簡稱VI)三個(gè)部分構(gòu)成。 MI是CI中的理念識別，包括經(jīng)營宗旨、經(jīng)營方針、經(jīng)營價(jià)值觀三個(gè)方面內(nèi)容。VI是企業(yè)視覺識別系統(tǒng)，它是CI工程中形象性最鮮明的一部分，以致于很多人會錯(cuò)誤地把VI當(dāng)作CI的主體。VI包括核心要素和應(yīng)用要素兩個(gè)方面。企業(yè)理念的行為表現(xiàn)方式是BI。BI主要包括市場營銷、福利制度、教育培訓(xùn)、禮儀規(guī)范、公共關(guān)系、公益活動(dòng)等內(nèi)容。 DM單：即樓盤宣傳形象信息集中介紹的宣傳單頁，一般用銅版紙印制，信息量比較全面綜合，但形象品質(zhì)體現(xiàn)不出來。 4、營銷策劃中常見術(shù)語軟性新聞

35、：也叫軟廣告，是出現(xiàn)在報(bào)紙與電臺電視等公共媒體上的，以新聞片或者新聞報(bào)道的形式出現(xiàn)的，實(shí)質(zhì)上是一種開發(fā)商主動(dòng)采取的項(xiàng)目推廣的付費(fèi)廣告。平面廣告：也稱硬廣告，是相對軟廣告的一種宣傳推廣方式，其推廣平臺包括高炮（主干道路口用巨型鋼管為支撐的大型戶外廣告）、燈箱廣告、路標(biāo)廣告、燈標(biāo)廣告、報(bào)紙廣告、電視廣告、形象圍墻（也稱藝術(shù)圍墻，項(xiàng)目用地四周主要是臨路部分所設(shè)立的介紹項(xiàng)目信息的廣告，多用噴繪工藝）、車身廣告、公共電子屏廣告等。 形象展板：主要是布置于營銷中心的突出體現(xiàn)項(xiàng)目形象品質(zhì)的宣傳板。 樓花：就是在取得土地開發(fā)使用權(quán)后，向市場銷售規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙的行為，稱之“賣樓花”。 爛尾房：是指那些由于開發(fā)商資

36、金不足、盲目上馬；或者錯(cuò)誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于期房：或者項(xiàng)目的開發(fā)業(yè)態(tài)出現(xiàn)市場定位錯(cuò)誤而導(dǎo)致的嚴(yán)重滯銷的樓盤。 期房：期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這期間的商品房稱之為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目 開盤：項(xiàng)目在工程進(jìn)度達(dá)到可以取得預(yù)售（銷售）許可證后，開發(fā)商根據(jù)前期認(rèn)購的情況，選擇一個(gè)恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間進(jìn)行正式發(fā)售，與客戶簽訂商品房買賣合同，正式公開發(fā)售的這一天就稱之開盤。緣于新股上市首日的開鑼儀式。 3A住

37、宅：目前住宅產(chǎn)品的最高標(biāo)準(zhǔn)，它重點(diǎn)體現(xiàn)住宅產(chǎn)品的性能成本比，從住宅的適用性、安全性、耐久性、環(huán)境四個(gè)要素進(jìn)行綜合評價(jià)，A越多，說明其智能化程度越高。3A住宅評定標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)嚴(yán)格，除了對房型空間配置有“硬指標(biāo)”要求外，還對住宅的采光、小區(qū)綠化、公共活動(dòng)空間中的老人兒童專用空間占有率、平均每戶停車位、小區(qū)信息化平臺、物業(yè)的電子管理、節(jié)能建筑材料的運(yùn)用等有嚴(yán)格的規(guī)定。 5A智能化：主要針對寫字樓產(chǎn)品，5A級寫字樓作為甲級或超甲級或者頂級寫字樓的配套，包括通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、安保自動(dòng)化系統(tǒng)和消防自動(dòng)化系統(tǒng)組成。統(tǒng)一說詞：在置業(yè)顧問接待客戶的過程中，為保證介紹的專業(yè)性、系統(tǒng)性、全

38、面性，同時(shí)避免置業(yè)顧問盲目的承諾，建立市場誠信度，針對項(xiàng)目的各方面的信息，進(jìn)行一套統(tǒng)一的介紹說詞。 樓書：成冊的項(xiàng)目介紹資料。在樓盤的綜合信息的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)通過藝術(shù)化的平面與文案，給潛在客戶描繪一種理想的生活空間、方式與品質(zhì)，從而使其產(chǎn)生購買的欲望。 置業(yè)顧問：傳統(tǒng)稱之“售樓小姐”。但與售樓員的區(qū)別在于與客戶之間不再是簡單對立的買與賣的關(guān)系，而是尊重客戶的投資置業(yè)行為，從專業(yè)、公正的立場，為客戶作投資顧問的分析服務(wù)。 首問制：作為銷售團(tuán)隊(duì)客戶確認(rèn)的一種原則，即客戶第一次來到營銷中心時(shí)，輪值接待的置業(yè)顧問就享有該客戶的簽約提成收益。 簽約制：也是銷售團(tuán)隊(duì)客戶確認(rèn)的一種原則，即客戶最終選擇與哪一個(gè)

39、置業(yè)顧問簽約，該置業(yè)顧問就享有此客戶簽約后的提成收益。 未位淘汰制：對于一個(gè)銷售團(tuán)隊(duì)，其業(yè)績在每個(gè)銷售月都有差距，為激勵(lì)團(tuán)隊(duì)的上進(jìn)心與危機(jī)感，對一個(gè)考核周期內(nèi)連續(xù)的業(yè)績考核都是最后一名者，將予辭退，以保證團(tuán)隊(duì)的整體銷售業(yè)績。 踩盤：對房地產(chǎn)市場的各種業(yè)態(tài)的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場實(shí)地的市場調(diào)查活動(dòng)。放籌認(rèn)籌解籌：開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)到一定進(jìn)度后，在取得正式銷（預(yù)）售許可證之前，進(jìn)行市場認(rèn)購的一種目標(biāo)客戶資源的收集整理儲備的策略。通過發(fā)放帶編號的VIP卡等形式（即放籌），由意向性客戶交納部分訂金（訂金是可退還的，而定金是不可退還的）取得選擇房號的優(yōu)先權(quán)（認(rèn)籌）；屆時(shí)開發(fā)商在取得銷售許可證后，對發(fā)放的VIP的

40、號碼進(jìn)行搖號，只有VIP上的號碼與搖號開出的號碼在指定數(shù)位上相同的，才能有優(yōu)先選房權(quán)，在選定意向性房源后，與開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不參加選房的，視為主動(dòng)放棄權(quán)利。此為解籌。投資商：對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的主要投資商，它可以是開發(fā)商，也可以是沒有開發(fā)資質(zhì)或開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的單純投資者，委托開發(fā)商開發(fā)，支付項(xiàng)目一定比例的利潤。 發(fā)展商：也稱開發(fā)商，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)展的市場運(yùn)作負(fù)責(zé)的獨(dú)立法人體。投資商與發(fā)展商可以是同一個(gè)公司。 建筑商：對開發(fā)項(xiàng)目的建筑施工負(fù)責(zé)的建筑公司。通過招投標(biāo)取得大包（整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的包工包料）或者分包（只負(fù)責(zé)部分建筑的施工建設(shè)與材料采購）或小包（包工不包料，大宗的材

41、料采購由開發(fā)商負(fù)責(zé)）。 代理商：負(fù)責(zé)對項(xiàng)目的銷售代理公司，通常稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（最規(guī)范）、房地產(chǎn)顧問有限公司、房地產(chǎn)投資顧問有限公司、房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)、物業(yè)顧問有限公司等等。 物業(yè)公司：對項(xiàng)目的業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的專業(yè)公司，項(xiàng)目在交房入住前，由開發(fā)商與物業(yè)公司進(jìn)行項(xiàng)目交接手續(xù)，然后由物業(yè)公司與業(yè)主辦理交房入住手續(xù)，與業(yè)主簽定業(yè)主公約。前期的物業(yè)公司由開發(fā)商選定，在業(yè)主入住率達(dá)到35%時(shí)，物業(yè)公司有義務(wù)為業(yè)主提供業(yè)主手冊，入住率達(dá)到50%時(shí)，由物業(yè)公司、業(yè)主在地方房管局的指導(dǎo)下成立業(yè)主委員會。 物業(yè)管理：物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運(yùn)用現(xiàn)代管理 與服務(wù)技術(shù)，按照委托

42、管理合同，對已投入使用的各類物業(yè)實(shí)施企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，創(chuàng)造安全方便的居住和工 作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 業(yè)主委員會：是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。業(yè)主委員會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。根據(jù)政策規(guī)定：居住小區(qū)已交付使用并且入住率達(dá)到50以上時(shí)，應(yīng)當(dāng)在該居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機(jī)關(guān)指導(dǎo)下建立物業(yè)管理委員會（業(yè)主委員會）。業(yè)主管理委員會

43、的產(chǎn)生，一般是以業(yè)主代表大會的方式選舉產(chǎn)生，并定期換屆選舉，委員可連選連任。 業(yè)主委員會是溝通業(yè)主和物業(yè)管理公司的橋梁，代表和維護(hù)著房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。它在相關(guān)機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)下負(fù)責(zé)制定業(yè)主委員會章程，選擇物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施，對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理工作?？梢哉f，業(yè)主委員會是整合廣大業(yè)主的共同意愿，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式。它的存在有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；有利于促進(jìn)形成物業(yè)管理市場競爭機(jī)制，在物業(yè)管理市場中發(fā)揮著重大作用。并且，隨著國內(nèi)物業(yè)管理法律法規(guī)體系的完善，業(yè)主委員會的法律地位將會得到更加明

44、確的保障。業(yè)主公約：也稱公契或公約，是物業(yè)管理中普遍存在的一種規(guī)范性法律文件。在現(xiàn)代物業(yè)管理中，業(yè)主公約是業(yè)主自律自治的最基本的手段，是物業(yè)管理法規(guī)、政策的補(bǔ)充，是物業(yè)管理順利進(jìn)行的重要保證，有著不可替代的作用。業(yè)主公約是業(yè)主自治的具體形式，集中反映了全體業(yè)主的共同意志，對業(yè)主和使用人產(chǎn)生普遍的效力，直接影響業(yè)主和使用人的利益。鑒于業(yè)主公約在物業(yè)管理中的重要作用，有必要從法律的角度對其進(jìn)行探討，明確它的法律性質(zhì)、主要內(nèi)容和效力等問題，以保護(hù)業(yè)主和物業(yè)使用人的合法利益，保證物業(yè)管理的正常運(yùn)行。5、一手樓按揭貸款說明一手樓按揭貸款：是指借款人（即購房人）在向房地產(chǎn)開發(fā)商購買房產(chǎn)時(shí)，自己先交首期房款

45、，其余部分由銀行貸款支付，并用所購買的房產(chǎn)權(quán)益作為抵押，按月償還貸款本息（月供）的一種貸款方式。商品房認(rèn)購書：商品房意向性購買人在購買商品房前與開發(fā)商簽定的明確雙方權(quán)利義務(wù)的法律證明文件，它是在商品房銷售合同正式簽訂前，由雙方協(xié)商后共同制定的，它不同于格式合同，可以將協(xié)商的內(nèi)容都在認(rèn)購書里表示出來，并可以作為正式的商品房買賣合同的有效附件，具備同等法律效力。按揭：即樓宇的抵押貸款，是房地產(chǎn)信貸中的一種抵押擔(dān)保方式，銀行對購房者因購房資金不足而特設(shè)的金融服務(wù)。是開發(fā)商、購房者、銀行三方的一種權(quán)利義務(wù)的制約與平衡契約，購房者將已付部分款項(xiàng)的房產(chǎn)的全部權(quán)益作為抵押擔(dān)保（居住使用權(quán)與租賃權(quán)除外），在購

46、房者無力償還債務(wù)時(shí)，銀行有對抵押物進(jìn)行處分并具有優(yōu)先償還權(quán)的民事行為，其中，開發(fā)商作為購房者的擔(dān)保方，需要向銀行繳納一定比例的擔(dān)保金。按揭手續(xù)：申請按揭方對按揭銀行提供相關(guān)的證明文件，以保證銀行發(fā)放按揭貸款的條件。包括以下程序：（1）借款人條件A、年滿18周歲的自然人，有獨(dú)立承擔(dān)民事行為能力，有有效的居留身份；B、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；C、已與開發(fā)商簽訂購房合同，并支付了規(guī)定比例的首期購房款；D、同意將所購房產(chǎn)作為向銀行貸款的抵押物；E、同意委托銀行將按揭貸款金額一次性或分期劃入開發(fā)商在銀行的賬戶，同意銀行直接從借款人賬戶上扣還月供。（2）申請貸款的基本資料申請人

47、申請一手樓按揭貸款應(yīng)先填寫個(gè)人購房借款申請表，并提交如下資料：A、與開發(fā)商簽訂的并且已在房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行銷售登記備案（現(xiàn)房除外）的房地產(chǎn)買賣（預(yù)售）合同原件；B、已付首期款的發(fā)票或收據(jù)原件；C、購房人及權(quán)利共有人的身份證明、戶口本的原件及復(fù)印件；D、收入證明原件；E、購房人為個(gè)體戶須出具營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、連續(xù)六個(gè)月的納稅稅單的復(fù)印件；F、婚姻狀況證明（未婚者出具未婚證明原件一份；已婚者出具結(jié)婚證復(fù)印件二份；離婚者出具離婚證復(fù)印件二份）G、購房人為外地人，須提供暫住證及相關(guān)工作收入證明的復(fù)印件，具有本市戶口及正式工作的人做擔(dān)保，并提供擔(dān)保人的身份證、戶口、收入證明、結(jié)婚證的復(fù)印件；H、銀行

48、認(rèn)為需要提供的其他資料。辦理時(shí)，須準(zhǔn)確填寫中國銀行個(gè)人住房借款合同、中國銀行個(gè)人住房貸款抵押合同、委托轉(zhuǎn)賬付款授權(quán)書、客戶私人情況調(diào)查表、中國銀行個(gè)人住房貸款保證合同。按揭程序：在購房人簽署商品房買賣合同并交清首付款及相關(guān)費(fèi)用后（各類配套費(fèi)、契稅、印花稅等多種費(fèi)用），出具銀行要求提交的文件，在銀行審查通過后，由購房人如實(shí)填寫個(gè)人住房貸款審批表個(gè)人購房借款合同委托轉(zhuǎn)帳付款授權(quán)書借款抵押承諾借款承諾書個(gè)人抵押貸款房屋保險(xiǎn)投保單。按揭貸款流程圖申請人填制個(gè)人購房借款申請表按銀行要求提交貸款申請資料銀行審查審批簽署借款合同及相關(guān)法律文本辦理抵押登記、合同公證及房產(chǎn)保險(xiǎn)手續(xù)簽署借據(jù)并發(fā)放貸款按時(shí)償還銀行

49、貸款本息借款人清償貸款并注銷抵押手續(xù)貸款償還方式借款人可選擇按月等額本息還款、按月等額本金還款、按月遞減（增）還款、組合還款或雙方約定的一種或多種還款方式償還貸款本息。借款人可申請?zhí)崆皟斶€部分或全部貸款，提前還款的手續(xù)為：1、借款人提前向經(jīng)辦單位提出書面申請；2、經(jīng)辦信貸員審查并簽署意見后報(bào)分（支）行有權(quán)人審批；3、辦理全部還款手續(xù)；或與借款人簽訂還款變更補(bǔ)充協(xié)議，還清所欠貸款利息后，辦理部分提前還款手續(xù)。貸款額度、期限、利率樓 宇類 型最高額度（成數(shù)）最長期限（年）利率住 房8成30個(gè)人住房貸款利率或同檔次中長期貸款利率商 鋪寫字樓6成10同檔次中長期貸款利率或上浮說明：1、貸款成數(shù)貸款金額

50、/房屋交易價(jià)； 2、申請人年齡加貸款年限不超過70年。具體利率表如下：（一）一手房按揭貸款利率表項(xiàng) 目3月17日以后利率水平個(gè) 人 住 房 貸 款基 準(zhǔn) 利 率（）利 率 下 限（）（基準(zhǔn)下浮10）其中：6個(gè)月以內(nèi)（含）5.224.6986個(gè)月1年（含）5.585.02213年（含）5.765.18435年（含）5.855.2655年以上6.125.508（二）等額本息萬元月供表:住房貸款基準(zhǔn)利率下浮10商 業(yè) 貸 款 基 準(zhǔn) 利 率貸 款期 限執(zhí) 行利 率月 供金 額總利息支 出執(zhí) 行利 率月 供金 額總利息支 出1年5.022856.18274.165.58858.74304.883年5.

51、184300.54819.445.76303.13912.685年5.265189.931395.85.85192.631557.810年5.508108.573028.46.12111.623394.415年5.50881.7547156.1285.045307.220年5.50868.836519.26.1272.347361.625年5.50861.4684386.1265.17955130年5.50856.8310458.86.1260.7311862.8（三）等額本金萬元月供表:住房貸款基準(zhǔn)利率下浮10商 業(yè) 貸 款 基 準(zhǔn) 利 率貸 款期 限首 期月 供每 月遞 減總利息支 出月

52、供金 額每 月遞 減總利息支 出1年875.183.49272.03879.833.88302.253年320.981.2799.2325.781.338885年210.540.731338.19215.420.811486.8810年129.230.382776.95134.330.433085.515年101.460.264153.95106.560.284615.520年87.570.195530.9592.670.216145.525年79.230.156907.9584.330.177675.530年73.680.138284.9578.780.149205.5附：購房費(fèi)用一覽表項(xiàng)

53、目金 額房 款按銷售面積及銷售單價(jià)計(jì)價(jià)，按約定的付款方式付款。辦理產(chǎn)權(quán)相關(guān)稅費(fèi)房屋產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi)住宅：面積×3元/m2 （開發(fā)商支付）契稅住宅：2 營業(yè)房：4房屋產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)、印花稅80元辦理國土證相關(guān)費(fèi)用國土使用證工本費(fèi)、測繪費(fèi)印花稅38元代收費(fèi)用房屋公共維修基金住宅：2 營業(yè)房：1物業(yè)管理費(fèi)（戶）平均：多層：0.8元/ m2/月 小高層：1-1.2元/ m2/月按揭貸款相關(guān)費(fèi)用保險(xiǎn)費(fèi)貸款總額×0.5×貸款年限（保險(xiǎn)公司收取）首期款不低于房款總額的30抵押費(fèi)85元（房產(chǎn)局收?。┑盅捍_認(rèn)費(fèi)100元（銀行收取）貸款印花稅貸款金額×0.5（稅務(wù)局收?。┌唇液?/p>

54、同工本費(fèi)30元（銀行收?。┓▌?wù)知識1、商品房必須按套銷售嗎？可不可以分割拆零銷售？分割拆零銷售商品住宅的做法，違反了建設(shè)部關(guān)于不得給一平方米單位產(chǎn)權(quán)頒布發(fā)“房屋所有權(quán)證”的有關(guān)規(guī)定。而且，一套住宅由于拆零銷售，導(dǎo)致多人擁有產(chǎn)權(quán)，也不符合目前產(chǎn)權(quán)管理的有關(guān)規(guī)定。因此，商品房銷售管理辦法規(guī)定，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。2、商品房銷售廣告、宣傳資料可以認(rèn)定為合同內(nèi)容嗎？一般而言，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，不是合同的一部分。但是房地產(chǎn)開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和

55、允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。3、商品房可以按什么樣的方式計(jì)價(jià)銷售？商品房可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)銷售。目前通行的是按建筑面積售房，法律規(guī)定的是按套內(nèi)面積售房，只有別墅等高端產(chǎn)品部分采取按套銷售的方式。4、開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)，應(yīng)當(dāng)如何處理？商品房銷售管理辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃，設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。5、什么是不可抗力？不可抗力事件是指當(dāng)事人在訂立合同時(shí)不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。它包括自然現(xiàn)象和社會現(xiàn)象兩種，自然現(xiàn)象諸如地震、臺風(fēng)、洪水、海嘯，社會現(xiàn)象如戰(zhàn)爭、海盜、罷工、