房屋租賃合同審核指引

1、房屋租賃合同審核指引一、合同效力審查1、審查房屋的租賃用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途是否一致這點(diǎn)主要是看房屋的產(chǎn)權(quán)證，審查其用途是住宅用房還是經(jīng)營(yíng)性用房。如果合同約定的租賃用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途不一致，須報(bào)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)。2、審查房屋是否存在禁止出租的情形根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第五十四條規(guī)定：“住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款?！?#160; 根據(jù)城市房屋租賃管理辦法第六條：“有下列情形之一的房屋不能出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封

2、或者以其他形式限制房地權(quán)利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（五）屬于違法建筑的；（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的；（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形?！?、如果屬于轉(zhuǎn)租，審查出租人是否經(jīng)過(guò)房屋所有權(quán)人同意予以轉(zhuǎn)租二、條款審核注意事項(xiàng)（一）當(dāng)事人姓名或者名稱(chēng)及住所； 1、承租方審查-出租人是否具備主體資格出租人是否具備出租房屋的主體資格，直接關(guān)系到合同的效力問(wèn)題，所以應(yīng)予以充分重視。主要從以下三方面來(lái)審查：（1）出租人為自然人的，是否具備完全民事行為能力，審查其居民身份證或戶(hù)口??；出租人系

3、法人或其他組織的，是否依法成立，審查其營(yíng)業(yè)執(zhí)照，看其是否年檢并進(jìn)行必要的工商查詢(xún)。（2）出租人是否享有出租房屋的實(shí)體權(quán)利 房屋的所有權(quán)人：出租人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱(chēng)一致，必要時(shí)到房屋管理部門(mén)查詢(xún)。委托或代理出租的：房屋所有權(quán)人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱(chēng)一致，是否經(jīng)所有權(quán)人同意或授權(quán)，是否有所有權(quán)人同意或授權(quán)出租的書(shū)面證明材料。共有房屋出租的：是否經(jīng)其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的書(shū)面證明材料  房屋轉(zhuǎn)租的：是否經(jīng)出租人同意，是否有出租人同意轉(zhuǎn)租的書(shū)面證明材料。2、出租房審查-承租人是否具備主體資格審查承租人是否具有合法的身份，如暫住人口承租房屋

4、的，必經(jīng)持有公安機(jī)關(guān)核發(fā)的暫住證；法人或其他組織的，必經(jīng)持有合法有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。特別注意：城市私有房屋管理?xiàng)l例第二十二條規(guī)定：“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不能租用或變相租用城市私有房屋。如因特殊需要必須租用，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)?！保ǘ┓课莸淖洹⒚娣e、裝修及設(shè)施狀況；1、承租方與出租方審查 （1）必須寫(xiě)明租賃房屋實(shí)際所處的確切位置 （2）租賃面積的計(jì)算方法（使用面積還是建筑面積）（3）房屋結(jié)構(gòu)上述（1）-（3）的審查，主要是查看與房屋產(chǎn)權(quán)證所做的登記是否一致。（4）合同中最好應(yīng)明確現(xiàn)有的房屋裝修狀況，以免發(fā)生糾紛無(wú)據(jù)可依，同時(shí)應(yīng)盡量明確房屋交還時(shí)對(duì)裝修的要求。2、

5、出租方特別審查（1）裝修：應(yīng)當(dāng)約定未經(jīng)出租人同意，承租人不得對(duì)房屋進(jìn)行裝修或者改造。如果承租人有裝修要求的，則應(yīng)當(dāng)約定承租人的的裝修方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)出租人的確認(rèn)同意，并且應(yīng)當(dāng)約定如果承租人對(duì)房屋的裝修改造造成出租人損失或遭到第三人的索賠，承租人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)損害賠償責(zé)任。（2）對(duì)房屋交付時(shí)附屬設(shè)施和設(shè)備的狀況應(yīng)當(dāng)進(jìn)行明確的約定，最好以制作附件的形式加以明確，并且對(duì)附屬設(shè)施、設(shè)備能否拆除、改建或者添設(shè)進(jìn)行明確約定。（3）如果有新裝修或添設(shè)附屬設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)審查合同是否明確租賃期滿(mǎn)時(shí)如何處理，若合同提前解除或終止時(shí)又應(yīng)做何處理。最好能夠在合同中約定，租賃合同期滿(mǎn)，承租方在一定期限內(nèi)不拆除或取回有關(guān)物品，視為

6、承租人放棄遺留物之所有權(quán)，悉歸出租方所有。3、承租方特別審查（1）裝修：若有裝修要求，應(yīng)在合同中明確出租人同意承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修。（2）如果有新裝修或添設(shè)附屬設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)審查合同是否明確租賃期滿(mǎn)時(shí)如何處理，若合同提前解除或終止時(shí)又應(yīng)做何處理。（三）租賃用途；承租人與出租人均應(yīng)當(dāng)審查合同是否對(duì)房屋的租賃用途做出明確的約定（四）租賃期限；1、承租方與出租房均應(yīng)當(dāng)審查合同是否對(duì)租賃期限做出明確約定，要具體到年月日，并且注意根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法的規(guī)定，一次合同租賃期限最長(zhǎng)不得超過(guò)二十年。2承租方特別審查如果承租方要對(duì)房屋進(jìn)行裝修，或出租方要辦理有關(guān)報(bào)批登記手續(xù)，作為承租方，最好在合同內(nèi)約定，租

7、賃期間的起算時(shí)間為幾月幾日開(kāi)始或者合同簽字后多少日開(kāi)始，從合同簽訂之日到正式開(kāi)始起算租賃期限的這段時(shí)間稱(chēng)為免租期。免租期內(nèi)，承租方可以使用租賃房屋但無(wú)需承擔(dān)租金，但于此期間發(fā)生的裝潢施工所耗水、電費(fèi)則應(yīng)承擔(dān)。（五）租金及交付方式；1、出租人審查（1）應(yīng)當(dāng)讓承租方提供租賃保證金，并且可以在合同中約定補(bǔ)足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費(fèi)用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足支付“押金”，如果經(jīng)出租人通知后一定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)足的話，則出租人可以單方解約，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。（2）支付期限有月付、季付、年付等，合同中應(yīng)明確約定并確定支付的具體日期或最后日期。并且約定如果超過(guò)合同約定的期限支

8、付租金，每延期一天應(yīng)向出租人支付相應(yīng)具體違約金，如果延期超過(guò)一定的期限，出租人有權(quán)解除租賃合同。2、承租人審查（1）租賃保證金約定是否合理及租賃期滿(mǎn)后如何處理；（2）支付方式是現(xiàn)金支付、轉(zhuǎn)帳支付還是其他支付方式，若收款人與出租人并非同一人，應(yīng)當(dāng)在合同中特別約定收款人。3、承租人與出租人應(yīng)當(dāng)審查，在房屋租賃合同中，是否明確，水、電、燃?xì)?、通訊、設(shè)備、物業(yè)管理、稅收等費(fèi)用，哪些有出租方承擔(dān)，哪些有承租方承擔(dān)。（六）房屋交付承租人要求出租人在租賃前交房的，應(yīng)當(dāng)在合同中明確具體的交付時(shí)間。（七）房屋修繕責(zé)任；出租人與承租人都應(yīng)當(dāng)審查修繕責(zé)任是否明確，合同中應(yīng)約定房產(chǎn)及其設(shè)施哪些部位由出租方進(jìn)行定期維修

9、保養(yǎng)，哪些由承租方維修。（八）轉(zhuǎn)租的約定；1、出租人：若出租人不同意承租人轉(zhuǎn)租，則應(yīng)當(dāng)審查協(xié)議中是否有約定允許承租人轉(zhuǎn)租的條款，若出租人允許承租人轉(zhuǎn)租，則應(yīng)當(dāng)對(duì)轉(zhuǎn)租的條件進(jìn)行一定的約定。2、承租人：若有需要對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)租，則應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中明確約定出租人同意承租人對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)租。（九）變更和解除合同的條件；1、作為承租方，合同中應(yīng)當(dāng)約定承租方提前終止合同的情形：（1）若不可抗力事件發(fā)生，致使房產(chǎn)周?chē)h(huán)境發(fā)生重大變化，承租方所租房屋營(yíng)業(yè)的市場(chǎng)，環(huán)境基礎(chǔ)不復(fù)存在，合同不宜維續(xù)履行，則承租方有權(quán)提前終止合同而無(wú)需承擔(dān)任何法律責(zé)任。（2）出租方違反其保證，或違反本合同的其他規(guī)定，在承租方通知的補(bǔ)救期內(nèi)又沒(méi)

10、能及時(shí)補(bǔ)救，致使承租方不能正常居住或?qū)ν鉅I(yíng)業(yè)或使承租方的合同權(quán)益受到實(shí)質(zhì)的損害。2、作為出租方，合同中應(yīng)當(dāng)約定出租方提前終止本合同的情形：（1）承租方逾期支付租金超過(guò)多少日。（2）承租方擅自改變房屋用途的。（3）未經(jīng)出租方同意承租方將承租房產(chǎn)轉(zhuǎn)租他人。（4）承租方利用承租房產(chǎn)進(jìn)行非法活動(dòng)。（十）違約責(zé)任；審查是否顯失公平，對(duì)已方會(huì)不會(huì)有較大的不利影響，審查對(duì)方的違約責(zé)任是否具有可操作性，以利于執(zhí)行。（十一）當(dāng)事人約定的其他條款。1、爭(zhēng)議解決條款審查管轄約定是否正確、有效，選擇訴訟的，有無(wú)違反級(jí)別管轄、專(zhuān)屬管轄的規(guī)定，選擇仲裁的，仲裁委員會(huì)的名稱(chēng)是否準(zhǔn)確無(wú)誤2、審查是否已將當(dāng)事人雙方約定的特殊要求內(nèi)容全部列入合同中，是否有遺漏的特殊事項(xiàng)。三、常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)提示（一）出租人1、租賃房產(chǎn)交付時(shí)，雙方應(yīng)約定派代表到現(xiàn)場(chǎng)檢查房產(chǎn)的完好情況，應(yīng)當(dāng)結(jié)清前期的水電費(fèi)、通訊費(fèi)、閉路電視費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用，并簽署房產(chǎn)交付確認(rèn)書(shū)及有關(guān)財(cái)物移交清單。 2、并且承租方作為公司，支付了房屋租金后，一定要向出租方索要正規(guī)有效的稅務(wù)發(fā)票以免被稅務(wù)部門(mén)查處。（二）承租人1、承租人應(yīng)當(dāng)在合同約定的期限內(nèi)支付房租，以免遭到違約金的損失或者承租人有理由解除合同。若出租人要