專題研究報(bào)告公司財(cái)務(wù)—金融街

1、學(xué)生姓名與學(xué)號：劉琦（10241074）課程名稱 :財(cái)務(wù)管理課程專題研究報(bào)告（1）：公司財(cái)務(wù)分析公司名稱: 金融街控股股份有限責(zé)任公司 股票代碼: 000402所屬行業(yè): 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營代碼SIC:7210學(xué)院:經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院授課時(shí)間:2011-2012學(xué)年 第一學(xué)期 (64+16課時(shí))專業(yè)與班級:小組成員姓名（學(xué)號）:組長姓名（學(xué)號）:本次報(bào)告主筆人:任課教師:小組全體成員簽名: 提交日期:承諾本報(bào)告是在小組成員溝通與討論的基礎(chǔ)上由本人完成，所用數(shù)據(jù)與資料均已注明其來源，如使用了他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的分析結(jié)果或觀點(diǎn)均已進(jìn)行了規(guī)范引用，特此聲明。報(bào)告完成人姓名與簽字：小組成員姓名與簽字：小組成員

2、姓名與簽字： 報(bào)告摘要我們小組財(cái)務(wù)狀況分析研究報(bào)告主要以金融街控股股份有限公司（000402）為研究對象，結(jié)合整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，主要運(yùn)用比較分析法和因素分析法，使用了財(cái)務(wù)比率分析，杜邦財(cái)務(wù)分析體系，現(xiàn)金流量分析體系等工具。具體過程分為三個(gè)層次：一為行業(yè)宏觀分析，結(jié)合了國家宏觀經(jīng)濟(jì)背景，以及行業(yè)數(shù)據(jù)來綜合分析地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和前景，了解金融街在行業(yè)中的地位，判斷其發(fā)展戰(zhàn)略是否合理，以及發(fā)展前景是否良好；二是對公司的資產(chǎn)自然狀況進(jìn)行分析，目的在于總體上了解金融街的經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況，判斷財(cái)務(wù)問題的大致方向；三是利用以凈資產(chǎn)收益率為核心分析體系和現(xiàn)金流量分析體系這兩個(gè)工具，遵循“以問題為導(dǎo)向

3、”的分析原則，結(jié)合金融街的經(jīng)營數(shù)據(jù)，對財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行詳盡的分析，發(fā)現(xiàn)公司可能存在的財(cái)務(wù)問題，并找出財(cái)務(wù)問題背后的經(jīng)營原因，為公司管理層提供改善公司財(cái)務(wù)狀況的決策依據(jù)，并以外部投資人的角度評價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，提供股權(quán)投資建議和債權(quán)投資建議，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。報(bào)告期內(nèi)，公司積極應(yīng)對政策調(diào)整和市場變化，抓住機(jī)遇促進(jìn)公司持續(xù)發(fā)展。公司加強(qiáng)政策研究和市場變化的反應(yīng)速度，統(tǒng)籌安排項(xiàng)目開發(fā)、銷售節(jié)奏，積極推進(jìn)重點(diǎn)項(xiàng)目的銷售，全年實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)銷售合同金額約162 億元。同時(shí)堅(jiān)持商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo)的戰(zhàn)略，立足北京，在已進(jìn)入的城市進(jìn)行深耕，通過項(xiàng)目收購、招拍掛等多種方式積極開展項(xiàng)目儲(chǔ)備工作，獲取新項(xiàng)目約202 萬平方

4、米。加大銷售回款速度，積極研究多種融資渠道和融資方式，積極探索在項(xiàng)目層面的合作模式，在合理控制資產(chǎn)負(fù)債率水平的情況下，確保公司現(xiàn)金流安全。在保持業(yè)務(wù)積極發(fā)展的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)公司的依法合規(guī)經(jīng)營，強(qiáng)調(diào)公司的社會(huì)責(zé)任和法人責(zé)任，強(qiáng)調(diào)各種資源的有效利用，保證公司持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展。2010年，2010 年，公司完成總開復(fù)工面積289 萬平方米，其中新開工面積98 萬平方米，竣工面積74 萬平方米，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約81.1億元，其中其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入約73.8億元，增長43.39%，物業(yè)租賃收入約4.43億元，增長52.91%，物業(yè)經(jīng)營收入約2.86億元，增長17.94%，歸屬于母公司所有者的凈利潤約17.8

5、億元，增長30.52%。整體水平較2009年，有明顯的提高，這取決于公司做出的相關(guān)決策，而且也同時(shí)證明了這些策略的正確性。 我們小組通過對金融街控股股份有限公司2008-2010三年來的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表以及現(xiàn)金流的分析中，發(fā)現(xiàn)公司三年來凈利潤平穩(wěn)增長，償還短期債務(wù)的能力提高，公司總體實(shí)力處于行業(yè)前列。當(dāng)然，也存在著許多問題當(dāng)然也存在著許多問題。2009年房地產(chǎn)行業(yè)在金融危機(jī)過后在國家政策的帶動(dòng)下恢復(fù)迅速，金融街控股和其他房地產(chǎn)企業(yè)一樣大量購進(jìn)土地，但大規(guī)模購進(jìn)項(xiàng)目使得資金投入較大，易引起資金鏈出現(xiàn)斷裂。而存貨數(shù)量大大增加，導(dǎo)致經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額連續(xù)三年為負(fù)，資金壓力增大，且自2008

6、年公司增發(fā)了股票進(jìn)行融資，但使用公開發(fā)行股票方式會(huì)向市場發(fā)出消極信息后，市場上股價(jià)引起波動(dòng)，影響了公司市值，使得金融街控股并沒有找到一個(gè)很好的辦法解決融資壓力問題。同時(shí)大量存貨造成營運(yùn)資金緊張已帶來了企業(yè)經(jīng)營的高風(fēng)險(xiǎn)。普通企業(yè)會(huì)依賴出售存貨或舉借新債償還到期債務(wù)，但金融街控股的存貨多是難以出售流通的土地，企業(yè)面臨很大的償債風(fēng)險(xiǎn)。另外，金融街控股過高的成本造成了一定程度上的資金浪費(fèi)，也是一個(gè)亟待解決的問題。 報(bào)告期內(nèi)，公司深入推動(dòng)成本優(yōu)化，通過開展成本對標(biāo)，建立成本和市場價(jià)格數(shù)據(jù)庫，嚴(yán)格控制項(xiàng)目成本，確定最具性價(jià)比的部品選擇和工藝標(biāo)準(zhǔn)方案。因此，公司的業(yè)績有所回升。在未來，公司應(yīng)針對現(xiàn)階段公司所

7、存在的經(jīng)營和管理問題，并合理分析取舍利益與風(fēng)險(xiǎn)，理智看待存貨，調(diào)整公司擴(kuò)張速度。并根據(jù)國家宏觀政策以及政府出臺的涉及住房問題的相關(guān)文件，加大保障性住房的建設(shè)力度，采取各種策略積極促進(jìn)銷售，增加營業(yè)收入，消化庫存，優(yōu)化運(yùn)營，開展成本優(yōu)化，加強(qiáng)對應(yīng)收賬款、存貨以及期間費(fèi)用的管理，進(jìn)一步拓展融資渠道，獲得資金支持，以擴(kuò)大規(guī)模，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。目 錄 承諾III報(bào)告摘要IV1. 近年來公司經(jīng)營與財(cái)務(wù)概況11.1 公司概況11.2 公司近年來經(jīng)營狀況11.3 公司目前財(cái)務(wù)狀況12. 以凈資產(chǎn)收益率為核心的分析22.1整體分析22.2 盈利能力分析22.3 資產(chǎn)營運(yùn)效率分析42.4 償債能力分析72.

8、5權(quán)益變動(dòng)分析103. 現(xiàn)金流量分析113.1 現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)分析113.2 現(xiàn)金流量的保障能力分析153.3 現(xiàn)金流量創(chuàng)造能力分析154. 公司存在的主要財(cái)務(wù)問題分析164.2 財(cái)務(wù)問題說明165. 財(cái)務(wù)問題的經(jīng)營相關(guān)性分析185.1 公司經(jīng)營對財(cái)務(wù)狀況的影響185.2 經(jīng)營策略對財(cái)務(wù)政策選擇的影響196. 分析結(jié)論與措施206.1基于公司管理層視角的分析結(jié)論206.2 基于外部投資者視角的分析結(jié)論217. 總結(jié)小組完成報(bào)告中存在問題以及如何調(diào)整227.1 小組溝通與討論說明227.2 對小組溝通與討論的建議228. 參考文獻(xiàn)229. 附錄23參考文獻(xiàn)附錄1:金融街控股份有限責(zé)任2008-20

9、10年度資產(chǎn)負(fù)債表附錄2: 金融街控股份有限責(zé)任2008-2010年度利潤表 附錄3： 金融街控股份有限責(zé)任2008-2010年度現(xiàn)金流量表 29 Course group director: Ma Zhong財(cái)務(wù)分析報(bào)告金融街控股股份有限責(zé)任公司（000402）1. 近年來公司經(jīng)營與財(cái)務(wù)概況1.1 公司概況公司的前身是重慶華亞現(xiàn)代紙業(yè)股份有限公司。2000年5月23日公司與金融街集團(tuán)進(jìn)行了整體資產(chǎn)置換；2000年5月24日，華西包裝集團(tuán)公司辦理了將其所持4869.15萬股公司國有法人股全部轉(zhuǎn)讓給金融街集團(tuán)的股權(quán)過戶手續(xù)，過戶手續(xù)完成后華西包裝集團(tuán)公司不再持有本公司股票，金融街集團(tuán)持有本公司全

10、部國有法人股。2000年6月26日選舉產(chǎn)生了新的董事、監(jiān)事及高管人員。自2000年8月8日起，公司更名為金融街控股股份有限公司，公司股票簡稱由“重慶華亞”更名為“金融街”；2001年4月公司將注冊地由重慶市遷至北京市。現(xiàn)在，金融街控股股份有限公司（000402SZ），是一家以商務(wù)地產(chǎn)為主業(yè)的大型國有控股公司。公司從事的主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)，銷售商品房；物業(yè)管理；新技術(shù)及產(chǎn)品項(xiàng)目投資；技術(shù)開發(fā)；技術(shù)服務(wù)；技術(shù)咨詢；停車服務(wù)；出租辦公用房、商業(yè)用房；健身服務(wù)；勞務(wù)服務(wù)；打字；復(fù)??；會(huì)議服務(wù)；技術(shù)培訓(xùn)；承辦展覽展示；飯店管理；餐飲管理；企業(yè)形象策劃；組織文化交流活動(dòng)；銷售百貨、工藝美術(shù)品、建筑材料、

11、機(jī)械電氣設(shè)備安裝；貨物進(jìn)出口、技術(shù)進(jìn)出口、代理進(jìn)出口；以下項(xiàng)目僅限分公司經(jīng)營：住宿、游泳池、網(wǎng)球場、中西餐、冷、熱飲、糕點(diǎn)、美容美發(fā)、洗浴、零售卷煙、圖書期刊。公司積極參與市場化競爭，逐步實(shí)現(xiàn)市場化經(jīng)營。通過在重點(diǎn)城市的核心地段打造高品質(zhì)和標(biāo)志性建筑，公司形成了在城市運(yùn)營和區(qū)域開發(fā)領(lǐng)域獨(dú)特的競爭優(yōu)勢，成為國內(nèi)領(lǐng)先的商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。1.2 公司近年來經(jīng)營狀況2008 年，經(jīng)中國證監(jiān)會(huì)證監(jiān)核準(zhǔn)，公司實(shí)施了2007 年度公開發(fā)行股票方案。以27.61 元/股的價(jià)格公開發(fā)行30,000萬股A 股。由于上述變化，公司總股本由發(fā)行前1,078,451,644 股增至發(fā)行后1,378,451,644 股，

12、增發(fā)股份于2008 年1 月25 日在深圳證券交易所上市。2009 年公司實(shí)施了第一期公司債券發(fā)行方案，當(dāng)年9 月15 日，本次發(fā)行的3 年期和5 年期品種債券分別在深圳證券交易所上市。近五年來，公司總資產(chǎn)年均增幅達(dá)到50.1%，凈資產(chǎn)年均增幅達(dá)到57.2%；收入年均增幅達(dá)到33.9%，凈利潤年均增幅達(dá)到35.1%。累計(jì)開發(fā)面積超過千萬平方米，業(yè)態(tài)涉及辦公樓、商業(yè)、酒店、公寓、住宅等，其中商務(wù)地產(chǎn)比例超過70%。這些年來，公司不可避免的遇到了商務(wù)地產(chǎn)自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)帶來的發(fā)展壓力：第一，商務(wù)地產(chǎn)相對住宅開發(fā)周期長，周轉(zhuǎn)速度慢；第二，持有物業(yè)短期會(huì)沉淀大量資金，較長的培育期會(huì)為公司的短期業(yè)績造成一定

13、壓力。為了解決上述發(fā)展過程中的問題，公司轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式、轉(zhuǎn)變服務(wù)理念、轉(zhuǎn)變價(jià)值觀，通過管理提升、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、融資渠道創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)經(jīng)營能力和盈利能力提升，實(shí)現(xiàn)公司當(dāng)期效益。公司的業(yè)務(wù)模式由最初單純的土地開發(fā)向房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)變，再由房地產(chǎn)開發(fā)向“房地產(chǎn)開發(fā)+持有經(jīng)營”轉(zhuǎn)變，逐漸形成具有公司特色的可持續(xù)的發(fā)展模式。1.3 公司目前財(cái)務(wù)狀況目前，公司堅(jiān)持商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo),適當(dāng)持有優(yōu)質(zhì)物業(yè),以快速銷售型項(xiàng)目為補(bǔ)充總資產(chǎn)達(dá)到542億元，凈資產(chǎn)約170億元，主營業(yè)務(wù)收入達(dá)81億，。2010年底，公司持有本公司股權(quán)80360.65萬股，持股比例為26.55%，每股收益為0.59元，市盈率（LYR）為10.7。公

14、司目前842萬平米土地儲(chǔ)備中32%是商務(wù)地產(chǎn),預(yù)期未來占比將提升至70%,利潤構(gòu)成也將相應(yīng)提升,未來項(xiàng)目拓展將以商務(wù)地產(chǎn)為主。目前公司自持物業(yè)64萬平米,主要分布在北京金融街和天津和平區(qū),未來自持物業(yè)上限將有望從凈資產(chǎn)的70%提升至100%,規(guī)模及占比將穩(wěn)步提升,對絕版商務(wù)地塊公司未來將以自持為主,非絕版核心地塊雖然珍貴,但考慮到現(xiàn)金流等仍將開發(fā)與自持并舉。目前公司自持物業(yè)盈利能力較好,金融街區(qū)域平均租金240元/月,較可比的國貿(mào)商圈租金高30%,較中關(guān)村區(qū)域高40%,且近2年部分租約到期租金水平仍將大幅提升。銷售型項(xiàng)目作為現(xiàn)金流重要的補(bǔ)充,其中價(jià)值較高的項(xiàng)目未來仍將以利潤為導(dǎo)向,盈利能力一般

15、的項(xiàng)目將更側(cè)重現(xiàn)金流貢獻(xiàn)。公司、客戶、政府三贏模式是公司開發(fā)商務(wù)地產(chǎn)的核心優(yōu)勢。公司為客戶開發(fā)產(chǎn)品;客戶為政府創(chuàng)造就業(yè)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)生稅收;政府出讓土地,并為客戶提供適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策;公司、客戶與政府三者利益一致。公司和政府良好的合作關(guān)系以及龐大的客戶資源都決定了公司核心區(qū)域拿地有較強(qiáng)優(yōu)勢。2. 以凈資產(chǎn)收益率為核心的分析2.1整體分析凈資產(chǎn)收益率也叫股東權(quán)益凈利率，它反映單位股東資本獲取的凈收益，具有非常好的綜合性，概括了企業(yè)的全部經(jīng)營業(yè)績和財(cái)務(wù)業(yè)績。以凈資產(chǎn)收益率為核心的財(cái)務(wù)分析體系的特點(diǎn)是：以凈資產(chǎn)收益率為起點(diǎn)，分別按照分析營業(yè)收入凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)這三條路徑，分析影響公司凈資

16、產(chǎn)收益率變化的主要因素，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)問題和經(jīng)營問題，以對公司的價(jià)值進(jìn)行有效的管理。并通過與其他公司和行業(yè)整體水平的對比，更全面地分析本公司的經(jīng)營狀況。2.2 盈利能力分析盈利能力是指企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)產(chǎn)生利潤的能力。企業(yè)經(jīng)營的直接目的是賺取利潤，在保持企業(yè)經(jīng)營持續(xù)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上追求良好的成長性。通常盈利能力較強(qiáng)的企業(yè)具有較強(qiáng)的主營業(yè)務(wù)競爭力和通過持續(xù)投入研發(fā)和投資新項(xiàng)目拓展新業(yè)務(wù)的能力。此外，盈利能力對股東的收益回報(bào)、再投資產(chǎn)生重要的影響。常用的衡量盈利能力的四個(gè)指標(biāo)分別為凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)凈利率、營業(yè)收入凈利率和每股收益。2.2.1凈資產(chǎn)收益率 資產(chǎn)收益率是凈利潤與平均凈資產(chǎn)的百分比，也

17、叫股東權(quán)益凈利率，它反映單位股東資本獲取的凈收益。圖2-1 2008-2010年凈資產(chǎn)收益率與行業(yè)平均水平比較圖數(shù)據(jù)來源于新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)由表格數(shù)據(jù)比較得出，凈資產(chǎn)收益率（以下用ROE表示）自08年大幅下滑后，近三年保持平穩(wěn)且有小幅上升，引起 ROE這一變化的主要原因是凈利潤的增加幅度大于股東權(quán)益的增加比例（凈利潤增加33.45%，股東權(quán)益增加8.15%）。從資產(chǎn)負(fù)債表中可知， 2009年和2010年，公司實(shí)施了資本公積轉(zhuǎn)增股本的方案，公司總股本增加，而且更顯著地創(chuàng)造了更多的凈利潤，從而使盈利能力有了大幅度的提高。由此說明08年金融危機(jī)后，公司對股權(quán)融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，實(shí)施轉(zhuǎn)增資本決策，使得公司股東

18、權(quán)益盈利能力和資本保值增值能力逐漸恢復(fù)，公司正在從金融危機(jī)的重創(chuàng)中逐漸復(fù)蘇。由圖我們還可以看出，09年公司還處于恢復(fù)期，重整過程較慢致使遠(yuǎn)低于與整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平，而從10年開始公司與整個(gè)行業(yè)水平基本持平，說明公司處于該行業(yè)的中間地位，有很好的發(fā)展前景。2.2.2總資產(chǎn)凈利率 總資產(chǎn)凈利率是指凈利率與平均資產(chǎn)總額的比值，它反映企業(yè)單位總資產(chǎn)產(chǎn)生的凈利潤?？傎Y產(chǎn)凈利率是企業(yè)盈利能力的關(guān)鍵測試指標(biāo)，雖然股東的報(bào)酬是由總資產(chǎn)凈利率和財(cái)務(wù)杠桿共同決定，但提高財(cái)務(wù)杠桿會(huì)同時(shí)增加企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。因此，凈資產(chǎn)收益率的主要驅(qū)動(dòng)因子是總資產(chǎn)凈利率。圖2-2 2008-2010年的總資產(chǎn)凈利率變化圖 數(shù)據(jù)來源于C

19、SMAR數(shù)據(jù)庫上圖顯示出的是總資產(chǎn)凈利率在近三年中的大體走勢，我們可以看出，08,09,10年年末的數(shù)據(jù)基本持平，只在08-09年間有小幅下跌。 2.2.3營業(yè)收入凈利率營業(yè)收入凈利率是指利潤額與營業(yè)收入的比值，反映了單位營業(yè)收入創(chuàng)造利潤的能力。圖2-3 2008-2010年的主營業(yè)務(wù)利潤率變化圖 數(shù)據(jù)來源于CSMAR數(shù)據(jù)庫上圖反映了營業(yè)收入凈利率和營業(yè)收入的大體走勢，由圖可知，近三年來此指標(biāo)的波動(dòng)較大，尤其是09年的大幅下跌。09年間，受金融危機(jī)和甲型H1N1型流感的影響，入境旅客大幅減少，導(dǎo)致北京地區(qū)酒店經(jīng)營收入減少，再加上房產(chǎn)開發(fā)營業(yè)收入增加額的減少以及金融街中心項(xiàng)目開業(yè)前期成本支出造成

20、的物業(yè)租賃成本的增加，最終導(dǎo)致營業(yè)收入創(chuàng)造的利潤大程度下降。2.2.4每股收益每股收益是指將凈利潤扣除優(yōu)先股股息后的余額與年末發(fā)行在外的普通股份加權(quán)平均數(shù)相比后的比值，反映了普通股的獲利水平。通過對金融街三年的年報(bào)分析，我們得知，08、09、10的每股收益分別為0.43、0.55、0.59，在08年金融危機(jī)后穩(wěn)步增長。2.3 資產(chǎn)營運(yùn)效率分析營運(yùn)能力通常是指企業(yè)在一定時(shí)期管理資產(chǎn)營運(yùn)效率的能力。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是測度企業(yè)資產(chǎn)營運(yùn)效率的財(cái)務(wù)指標(biāo)。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率說明了資產(chǎn)使用的效率情況，代表了企業(yè)投入和運(yùn)用的單位資產(chǎn)所創(chuàng)造的營業(yè)收入的能力。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越快，反映企業(yè)創(chuàng)造營業(yè)收入的能力越強(qiáng)。測度資產(chǎn)營運(yùn)效率的指

21、標(biāo)主要有總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、非流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和重要的單項(xiàng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，如存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等。2.3.1總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率我們先分析公司總資產(chǎn)的變化：圖2-4 2008-2010年總資產(chǎn)柱狀圖數(shù)據(jù)來源于金融街2008-2010年年報(bào)上圖顯示自08年來，由于公司規(guī)模逐漸恢復(fù)擴(kuò)大，公司的資產(chǎn)穩(wěn)步增加。（市場份額）衡量資產(chǎn)運(yùn)營效率的一個(gè)很重要的因素，是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，它反映了單位資產(chǎn)投資所產(chǎn)生的營業(yè)收入，不難發(fā)現(xiàn)，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越大，即周轉(zhuǎn)的次數(shù)越多，資產(chǎn)的營運(yùn)效率越高，企業(yè)產(chǎn)生的營業(yè)收入也就越多。圖2-4 2008-2010年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變化圖數(shù)據(jù)來源于新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)從圖中我們發(fā)現(xiàn)，公司僅三年來

22、的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是逐年降低的，特別是09年較08年下降了0.08個(gè)百分點(diǎn).2.3.2流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)由非流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)構(gòu)成，不同的企業(yè)總資產(chǎn)的構(gòu)成不同。下圖展示了公司連續(xù)三年來總資產(chǎn)的構(gòu)成圖。圖2-5 2008-2010年資產(chǎn)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)圖數(shù)據(jù)來源于2008-2010年年報(bào)上圖顯示，三年來公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)未發(fā)生明顯變化，且流動(dòng)資產(chǎn)所占比率一直維持在80%左右。下面我們具體分析流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的變動(dòng)：流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是營業(yè)收入與平均流動(dòng)資產(chǎn)的比值，表明流動(dòng)資產(chǎn)1年周轉(zhuǎn)的次數(shù)，反映單位流動(dòng)資產(chǎn)所產(chǎn)生的營業(yè)收入。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，會(huì)相對節(jié)約流動(dòng)資產(chǎn)，等于相對擴(kuò)大資產(chǎn)投入，增強(qiáng)企業(yè)營利能力。圖2-6 2

23、008-2010年流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變化圖數(shù)據(jù)來源于新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)由圖我們發(fā)現(xiàn)，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率大體走勢下降，尤其是09年較08年下降了0.14個(gè)百分點(diǎn)。較低的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，表明周轉(zhuǎn)速度緩慢，需要補(bǔ)充流動(dòng)資產(chǎn)參加周轉(zhuǎn)，會(huì)形成資金浪費(fèi)，降低企業(yè)盈利能力。流動(dòng)資產(chǎn)主要由貨幣資金、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、預(yù)付賬款以及存貨構(gòu)成。以下我們將具體從存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等方面具體分析影響流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變化的具體原因。圖2-7 金融街2010年流動(dòng)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)圖數(shù)據(jù)來源于2010年年報(bào)分析扇形圖得知，存貨所占比例高達(dá)63.53%，貨幣資金所占比例達(dá)31.05%。公司流動(dòng)資產(chǎn)主要以存貨和貨幣資金的形式存在，應(yīng)收賬款所占

24、的比例不到1%，說明公司在應(yīng)收賬款管理上很謹(jǐn)慎，貨幣資金所占比例較高，正體現(xiàn)出公司以現(xiàn)金為主的價(jià)值理念。然而高存貨比例影響著公司存貨的周轉(zhuǎn)率，不利于公司整體資金的周轉(zhuǎn)和變現(xiàn)，影響公司盈利和還貸能力。下面我們具體分析應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率：圖2-8 2008-2010年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率變化圖數(shù)據(jù)來源于新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)上圖顯示出近三年年末的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率整體呈上升趨勢，其中10年較09年上升了將近9個(gè)百分點(diǎn)，這與公司當(dāng)年采取加大銷售回款力度的策略有直接聯(lián)系。這表明企業(yè)應(yīng)收賬款的回收速度快，企業(yè)經(jīng)營管理效率高，資產(chǎn)流動(dòng)性強(qiáng)，短期償債能力也強(qiáng)。接著我們繼續(xù)分析存貨周轉(zhuǎn)率：圖2-9 2008-2010年存貨周轉(zhuǎn)率變化圖

25、數(shù)據(jù)來源于新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)由上圖可知，近三年的存貨周轉(zhuǎn)率一直呈下降走勢，主要原因是近年拿地節(jié)奏“超速”，土地儲(chǔ)備增速超過營業(yè)收入的增速，由此造成房企整體存貨激增，從而導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)率下降。2.4 償債能力分析房地產(chǎn)業(yè)自身產(chǎn)品的特殊性，導(dǎo)致負(fù)債成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的重要組成部分。尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)歷了這幾年“跑馬圈地”、大肆擴(kuò)張之后，普遍面臨著資金緊張的狀況。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視其償債能力的分析，特別是短期償債能力的分析，留足資金償付短期債務(wù)，才能降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使其在我國房地產(chǎn)調(diào)控政策力度進(jìn)一步加大，市場競爭日趨激烈，生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境瞬息萬變的情況下立于不敗之地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)

26、與其他企業(yè)相比有著顯著的特點(diǎn)：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需要的資金數(shù)量比其他企業(yè)大的多；2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長，易受國家策變化的影響；3、企業(yè)為降低風(fēng)險(xiǎn)和籌集資金，多采用預(yù)收款和分期收款的結(jié)算方式；4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行資金依賴性大、存在極高的償債風(fēng)險(xiǎn)圖2-10 2008-2010公司長短期借款構(gòu)成圖數(shù)據(jù)來源于2008-2010年年報(bào)以上兩幅圖展示的是公司20082010年三年來借款以及商業(yè)性融資的變化圖，短期借款一直是上升趨勢，2010年公司短期借款較2009年有大幅增加；長期借款一直是平穩(wěn)上升，說明公司在金融危機(jī)后融資方面得到恢復(fù)，在這其中公司為了減少負(fù)債所引起的成本，為了獲得更多的

27、資金來源，增加了預(yù)收賬款（參考圖 ），這是公司運(yùn)營中融資的一種很好的策略。但兩種不同的融資方式都給公司增加了一定的成本，也增加了償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。2.4.1短期償債能力短期償債能力是指企業(yè)用流動(dòng)資產(chǎn)和營業(yè)利潤償還各種1年內(nèi)到期或者超過1年的一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債的能力。分析短期償債能力通常涉及的財(cái)務(wù)指標(biāo)有流動(dòng)比率、速動(dòng)比率和現(xiàn)金比率。先分析流動(dòng)比率，流動(dòng)比率反映的是企業(yè)以流動(dòng)資產(chǎn)數(shù)量償還流動(dòng)負(fù)債的能力。圖2-11 金融街與行業(yè)平均值流動(dòng)比對比數(shù)據(jù)來源于新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)由上圖顯示可知，流動(dòng)速率在波動(dòng)中逐漸下降，10年末較08年末相比下降近1個(gè)百分點(diǎn)。與同行業(yè)相比可以發(fā)現(xiàn)，在08年金融危機(jī)發(fā)生后。房

28、地產(chǎn)整體流動(dòng)比率較低，但金融街卻持續(xù)升高，這說明公司某些方面克服了金融危機(jī)對其的影響。但在2010年后，當(dāng)整體產(chǎn)業(yè)流動(dòng)比率有很大回升時(shí)，公司的流動(dòng)比率卻下降了，說明自10年來，公司的流動(dòng)資產(chǎn)償債能力下降。接著是速動(dòng)比率和現(xiàn)金比率分析，速動(dòng)比率該比率直接反映企業(yè)的短期償還能力?，F(xiàn)金比率是現(xiàn)金資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比值，它假設(shè)現(xiàn)金資產(chǎn)是可償債資產(chǎn)，表明單位流動(dòng)負(fù)債有多少現(xiàn)金資金作為償還保障?，F(xiàn)金比率越大，則說明公司越有償還短期債務(wù)的能力。圖2-12 金融街與行業(yè)平均值速動(dòng)比對比數(shù)據(jù)來源于新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)有圖可以看出，速動(dòng)比率和現(xiàn)金比率也存在著與流動(dòng)比率相同的問題，說明公司在10年后存在著較嚴(yán)重的負(fù)債償還問題。

29、2.4.2長期償債能力分析資產(chǎn)和負(fù)債的結(jié)構(gòu)、企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展?jié)摿捎绊懫髽I(yè)的長期償債能力。反映長期償債能力的指標(biāo)主要有資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率和有形凈值債務(wù)率。首先是資產(chǎn)負(fù)債率的分析。圖2-13 金融街與行業(yè)平均值資產(chǎn)負(fù)債率對比數(shù)據(jù)來源于新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)由上圖可知，公司近年來的資產(chǎn)負(fù)債率一直處于平穩(wěn)狀態(tài)，08年間遠(yuǎn)低于行業(yè)整體水平，存在著長期債務(wù)償還問題，09年后與行業(yè)平均水平基本持平，可以說公司符合行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的要求。其次是產(chǎn)權(quán)比率分析。產(chǎn)權(quán)比率反映由債權(quán)人提供的資本與股東提供的資本的相對關(guān)系、企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，也反映企業(yè)清算時(shí)對債權(quán)人的保障程度，產(chǎn)權(quán)比率高，顯示企業(yè)是一種高風(fēng)險(xiǎn)對應(yīng)高報(bào)酬

30、的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)；產(chǎn)權(quán)比率低，顯示企業(yè)是一種低風(fēng)險(xiǎn)對應(yīng)低報(bào)酬的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。圖2-14 2008-2010年產(chǎn)權(quán)比率變化圖數(shù)據(jù)來源于新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)由圖可知，該比率逐年上升，說明公司逐漸向高風(fēng)險(xiǎn)對應(yīng)高報(bào)酬的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。2.5權(quán)益變動(dòng)分析 圖2-15 金融街與行業(yè)平均值股東權(quán)益比對比數(shù)據(jù)來源于新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)從圖中發(fā)現(xiàn)自08年來公司的股東權(quán)益比逐年下降，這說明公司獲得的股東投資逐年下降，這與公司近年來的股票一直不被看好有很大關(guān)系，公司在股權(quán)融資渠道上出現(xiàn)很大問題。3. 現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量是財(cái)務(wù)資源交換與流量的最基本形式，現(xiàn)金流量的創(chuàng)造能力是支撐企業(yè)持續(xù)增長的本質(zhì)特征。隨著萬科的成長和發(fā)展，財(cái)務(wù)管理在公司中的地位越

31、來越高，而公司資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值就是其未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，現(xiàn)金流量表能夠提供企業(yè)當(dāng)期現(xiàn)金的流入、流出及結(jié)余情況，所以利用現(xiàn)金流量表來分析企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，提供其收益質(zhì)量、評價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)彈性及流動(dòng)性，可以正確評價(jià)萬科當(dāng)前及未來的償債能力與支付能力，可以正確評價(jià)公司當(dāng)期取得的利潤的質(zhì)量，為科學(xué)決策提供充分、有效的依據(jù)。3.1 現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)分析現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)分析包括流入結(jié)構(gòu)、流出結(jié)構(gòu)和流人流出比例分析，下面以公司20082010年現(xiàn)金流量表資料進(jìn)行分析。3.1.1流入結(jié)構(gòu)分析（1）（2）圖3-1 2008-2010年公司現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源于2008-2010年年報(bào)從圖中可知，近三年來經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入逐年上升

32、，從08年的18.11%升高至63.10%，籌資現(xiàn)金流入逐年下降，從08年的75.19%降至33.33%，投資活動(dòng)現(xiàn)金流入所占比例一直較低且出現(xiàn)小幅下降。這說明公司的現(xiàn)金流入的主要來源逐漸從籌資活動(dòng)轉(zhuǎn)向了經(jīng)營活動(dòng)。隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，以及房價(jià)的不斷提高，作為該行業(yè)發(fā)展迅速的企業(yè)，其經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入占總現(xiàn)金流入的比例在逐年增加。在08年金融危機(jī)后，總現(xiàn)金流入快速增長，其中經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流入起到了至關(guān)重要的作用。到2010年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入已占總現(xiàn)金流入的63.10%，成為主要的現(xiàn)金流入方式。 再具體分析這三項(xiàng)活動(dòng)的分別構(gòu)成：圖3-2 2010年公司經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入構(gòu)成數(shù)據(jù)來源于

33、2010年年報(bào)由圖知2010年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入的主要來源是銷售商品，提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金，即銷售收入。圖3-3 2010年公司投資活動(dòng)現(xiàn)金流入構(gòu)成數(shù)據(jù)來源于2010年年報(bào)由圖知投資活動(dòng)的構(gòu)成近三年來變化較大，次項(xiàng)受本公司決策的影響較大。圖3-4 2010年公司籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入構(gòu)成數(shù)據(jù)來源于2010年年報(bào) 從圖中可以看出，籌資活動(dòng)中借款收入占絕大部分。說明在融資方式上金融街主要靠內(nèi)源融資，在外源融資方面由于股權(quán)結(jié)構(gòu)較分散，為了防止股權(quán)被稀釋，公司主要采取債務(wù)融資。作為一家房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入成為主要現(xiàn)金流入的方式，同時(shí)籌資現(xiàn)金流入也占據(jù)相當(dāng)大的比例，總的來說，目前的現(xiàn)金流入的來源比例是比較

34、合理的。3.1.2流出結(jié)構(gòu)分析圖3-5 2008-2010年現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源于2008-2010年年報(bào)從圖中可以看出經(jīng)營活動(dòng)流出逐年增加，投資活動(dòng)現(xiàn)金流入逐年下降，而籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流出不規(guī)則變化。同時(shí)能夠發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出量為總現(xiàn)金流出起到了最主要的作用。在總現(xiàn)金流出量中，投資活動(dòng)的現(xiàn)金流出量的百分比變化很小。從以上分析可以看出，金融街的經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流出較大，在投資活動(dòng)的現(xiàn)金流出中，資產(chǎn)投資又占最大比例，說明該企業(yè)的股權(quán)擴(kuò)張不大，生產(chǎn)規(guī)模的建設(shè)發(fā)展較快。圖3-6 2008-2010年各活動(dòng)流入流出比變化圖數(shù)據(jù)來源于2008-2010年年報(bào)由上圖可知經(jīng)營活動(dòng)和投資活動(dòng)的現(xiàn)金流入流出比呈

35、上升趨勢，說明企業(yè)財(cái)務(wù)狀況良好，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入流出比不斷下降，但2009年該比值大幅下降，這是由于2009年整個(gè)房地產(chǎn)行情逐漸從金融危機(jī)的影響中恢復(fù)。 2010年之后籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入流出比在下降，使得出現(xiàn)大幅下跌的態(tài)勢，說明還款大于借款，這意味著企業(yè)資金壓力開始好轉(zhuǎn)。綜上所述，對于一個(gè)健康的正在成長的公司來說，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量應(yīng)為正數(shù)，投資活動(dòng)的現(xiàn)金流量應(yīng)為負(fù)數(shù)，籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流量應(yīng)是正負(fù)相間的，金融街的現(xiàn)金流量基本體現(xiàn)了這種成長性公司的狀況。3.2 現(xiàn)金流量的保障能力分析一個(gè)公司的發(fā)展是否穩(wěn)定，與其現(xiàn)金流量的流動(dòng)性有密切的關(guān)系?，F(xiàn)金流量的流動(dòng)性是指以經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量支付就將到期債務(wù)的能力，

36、常用經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額對債務(wù)的比值來測度。這類比率的設(shè)計(jì)是基于經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量的創(chuàng)造能力是償還債務(wù)的最基本保障的觀點(diǎn)。研究金融街現(xiàn)金流量的保障能力，即是研究現(xiàn)金流量的流動(dòng)性。圖3-7 2008-2010年公司流動(dòng)性比率變化圖數(shù)據(jù)來源于新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)在正常經(jīng)營情況下，企業(yè)當(dāng)期經(jīng)營活動(dòng)所獲得的現(xiàn)金收入，首先用于生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中的一些基本支出，如購買原材料與商品、支付職工工資、繳納稅金等，然后才用于償付債務(wù)。所以，分析企業(yè)的償債能力，首先應(yīng)看企業(yè)當(dāng)期取得的現(xiàn)金，在滿足了生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的基本現(xiàn)金支出后，是否有足夠的現(xiàn)金用于償還到期債務(wù)的本息。因此通過現(xiàn)金流動(dòng)性比率（現(xiàn)金到期債務(wù)比率=經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額/本

37、期到期的負(fù)債）分析企業(yè)償債能力也是非常重要的手段之一。如圖所示，的三項(xiàng)流動(dòng)性比率均反映企業(yè)的償債能力，數(shù)值越大，表明企業(yè)短期償債能力或承擔(dān)債務(wù)的能力越強(qiáng)，現(xiàn)金流量的質(zhì)量越高。我們可以看到，三項(xiàng)比率均小于0，且10年呈下降趨勢，表明公司償債能力很弱，公司日常經(jīng)營過程中在償債方面冒了較大的風(fēng)險(xiǎn)，但由于金融街處于良好的發(fā)展的過程，有較好的資本經(jīng)營能力，盈利能力及成長性，所以采取這種方式還是可行的?？傮w來看，公司在盈利能力方面表現(xiàn)突出，長期償債能力也較強(qiáng)，但短期償債風(fēng)險(xiǎn)比較大。但是，由于金融街很重視以現(xiàn)金為主的營運(yùn)模式，未來較長時(shí)間內(nèi)都有很強(qiáng)的償債能力，又充足的資金用于投資，不容易出現(xiàn)償債困難問題。另

38、一方面，償債能力的變化較多依賴于營運(yùn)能力及營運(yùn)能力。3.3 現(xiàn)金流量創(chuàng)造能力分析企業(yè)現(xiàn)金流量創(chuàng)造能力是指企業(yè)未來發(fā)展趨勢與發(fā)展速度，包括企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，利潤和所有者權(quán)益的增加等。通常，一個(gè)企業(yè)要發(fā)展，長期資產(chǎn)的規(guī)模必須增加，其投資活動(dòng)中現(xiàn)金凈流出量就會(huì)大幅度提高。獲取現(xiàn)金的能力是指經(jīng)營現(xiàn)金凈流入和投入資源的比值，投人資源可以是銷售收入、總資產(chǎn)、凈營運(yùn)資金、凈資產(chǎn)或流通股股權(quán)等。我們對公司現(xiàn)金流量創(chuàng)造能力的研究，即是對獲取現(xiàn)金能力比率的分析。圖3-8 2008-2010年公司獲取現(xiàn)金能力變化圖數(shù)據(jù)來源于新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)從圖上我們可以看到，營業(yè)收入現(xiàn)金比率三年來有所下降，表明企業(yè)經(jīng)營的收現(xiàn)能力有所下降，

39、因?yàn)樵撝翟酱笤胶茫从沉斯緺I業(yè)收入得到的凈現(xiàn)金，所以說明企業(yè)在獲取現(xiàn)金方面出現(xiàn)問題，這也進(jìn)一步說明企業(yè)的現(xiàn)金流動(dòng)性比率較低的原因主要是由于現(xiàn)金的支出管理欠妥。但是在三項(xiàng)指標(biāo)中，每股經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量波動(dòng)幅度較大，該比率越大，說明公司進(jìn)行資本支出和支付股利的能力越強(qiáng)。在08年達(dá)到了三年中的的最低值-2.0663，這還是與08年的大量現(xiàn)金支出關(guān)系密切，但總的來看，金融街在獲取現(xiàn)金能力方面還是比較具有優(yōu)勢的。尤其是到2009年時(shí)，次比率已經(jīng)有了大幅度增長，并達(dá)到一個(gè)較高的值。全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率，是經(jīng)營活動(dòng)和投資活動(dòng)現(xiàn)金的流入與全部資產(chǎn)的比值，說明企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金的能力。由圖中數(shù)據(jù)可以看出，這些數(shù)

40、據(jù)反映了單位資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金的能力。從數(shù)據(jù)可以看到，公司的資本增長規(guī)模高于行業(yè)水平，主營業(yè)務(wù)和凈利潤的增長率卻低于行業(yè)水平，但公司主營業(yè)務(wù)增長率與凈利潤增長率保持著同步趨勢，說明公司正在處于良性的發(fā)展中。4. 公司存在的主要財(cái)務(wù)問題分析4.1財(cái)務(wù)狀況概述將公司近三年的數(shù)據(jù)對比分析可得出，公司在2009年的經(jīng)營出現(xiàn)問題，2010年后恢復(fù)正常。其中2009年公司營業(yè)收入增長較緩，營業(yè)成本增加較多，導(dǎo)致公司凈利潤減少，說明公司盈利能力下降，歸結(jié)為公司在主營業(yè)務(wù)上出現(xiàn)問題；公司的周轉(zhuǎn)率遠(yuǎn)低于同行業(yè)龍頭老大萬科且在近三年數(shù)據(jù)出現(xiàn)下滑，反映出資產(chǎn)運(yùn)營效率降低，這直接影響著公司的盈利能力；公司的資產(chǎn)負(fù)債率走勢平

41、穩(wěn)說明金融街償債能力強(qiáng)，經(jīng)營較為穩(wěn)健，目前不存在債務(wù)償還方面大的風(fēng)險(xiǎn)，而且通過觀察金融街的現(xiàn)金流量流入流出的相關(guān)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)該公司作為一家房地產(chǎn)企業(yè)，股權(quán)擴(kuò)張不大，生產(chǎn)規(guī)模的建設(shè)發(fā)展較快，有很大的升值空間，有很好的發(fā)展前景。4.2 財(cái)務(wù)問題說明4.2.1 盈利能力問題盈利能力通常是指企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)產(chǎn)生利潤的能力。企業(yè)經(jīng)營的直接目的是賺取利潤，在保持企業(yè)經(jīng)營持續(xù)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上追求良好的成長性。盈利能力通常被認(rèn)為是企業(yè)最重要的經(jīng)營業(yè)績衡量標(biāo)準(zhǔn)。常用的衡量盈利能力的四個(gè)指標(biāo)分別為凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)凈利率、營業(yè)收入凈利率和每股收益。從公司三年來自己的比較分析中我們發(fā)現(xiàn)，凈資產(chǎn)收益率基本持平的同時(shí)也在

42、穩(wěn)步上升，10年較08年相比上升了3.4個(gè)百分點(diǎn)。從公司2006-2010年三年凈資產(chǎn)收益率與行業(yè)的比較我們分析出，整個(gè)行業(yè)在2008年都有一個(gè)轉(zhuǎn)折，凈資產(chǎn)收益率都在下降，而且在09年整個(gè)行業(yè)平均值有大幅上升時(shí)，金融街卻仍然維持在一個(gè)較低的水平，相對整個(gè)行業(yè)水平來說處于底層地位。說明09年國家適度寬松的貨幣政策和相關(guān)宏觀調(diào)控對公司的正面影響不大，公司精力金融危機(jī)后的恢復(fù)速度低于房地產(chǎn)整體水平。在09年房價(jià)大幅度飆升的情況但金融街的主業(yè)并沒有出現(xiàn)特別好表現(xiàn)的背景下，基于對今年地產(chǎn)市場再次受到國家的控制，金融街的盈利能力或?qū)⑹艿揭欢ǖ挠绊憽Ｗ鳛樯虡I(yè)地產(chǎn)的定位以及這些自持物業(yè)，使金融街的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率遜

43、于同行一格局短期內(nèi)仍難以改變：首先，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)周期比住宅長，在周轉(zhuǎn)率上具有天然的劣勢；其次，商業(yè)地產(chǎn)的建安成本高于住宅，同等地段的售價(jià)卻低于住宅，因而短期內(nèi)利潤率也難有太大改善。雖然公司也受有關(guān)政策例如上調(diào)準(zhǔn)備金率以及一些行業(yè)調(diào)控和資金限制措施的影響，但主要還是與公司自身的管理以及經(jīng)營密切相關(guān)。凈資產(chǎn)收益率在09年低于行業(yè)整體水平說明公司的盈利能力不如同行業(yè)大部分的公司，究其原因是該公司的主營業(yè)務(wù)不突出，主要是公允價(jià)值的變動(dòng)而造成賬面上的盈余，但是這個(gè)利潤在現(xiàn)金流上無法實(shí)現(xiàn)。從長久來講，這種利潤是無法持久下去的。從總資產(chǎn)凈利率的比較分析中，公司該指標(biāo)有小幅下跌，并沒有很大問題。從營業(yè)收入凈

44、利率分析中也能發(fā)現(xiàn)，公司09年的下跌非常明顯。營業(yè)收入增長速度放緩，主要是公允價(jià)值的變動(dòng)而造成賬面上的盈余。影響凈利潤有兩個(gè)因素，一是利潤總額，二是所得稅。深層次的分析，所得稅對凈利潤的影響頗小，影響凈利潤的主要因素為利潤總額。進(jìn)一步分析，營業(yè)成本的上升，外加營業(yè)收入增長減少的因素，導(dǎo)致了公司自身營業(yè)利潤的減少。最后一個(gè)因素是每股收益，同樣體現(xiàn)出的問題依舊是公司凈利潤的減少。綜合以上分析，歸納為2009年公司營業(yè)收入增長較緩，營業(yè)成本增加較多，導(dǎo)致公司凈利潤減少，說明公司盈利能力下降，歸結(jié)為公司在主營業(yè)務(wù)上出現(xiàn)問題。4.2.2 資產(chǎn)質(zhì)量問題資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是測量企業(yè)資產(chǎn)營運(yùn)效率的財(cái)務(wù)指標(biāo)。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

45、說明了資產(chǎn)的使用的效率情況，代表了企業(yè)投入和運(yùn)用的單位資產(chǎn)所創(chuàng)造的營業(yè)收入的能力。該公司的資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)存在很大的問題，在萬科與該公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的比較中，萬科的周轉(zhuǎn)率將近是該公司的兩倍。不僅是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率遠(yuǎn)低于萬科，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、非流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均遠(yuǎn)低于萬科。當(dāng)然。公司的流動(dòng)資產(chǎn)比例相當(dāng)大，這些流動(dòng)資產(chǎn)中存貨占一半以上，房地產(chǎn)行業(yè)中囤地是比較普遍的現(xiàn)象，所以造成存貨積壓，對資金鏈周轉(zhuǎn)的壓力很大。我們不懷疑貨幣資金的真實(shí)情況以及變現(xiàn)能力，存貨分為：開發(fā)成本(土地儲(chǔ)備及在建產(chǎn)品)、開發(fā)產(chǎn)品(產(chǎn)成品)等。開發(fā)成本主要包括：土地費(fèi)用、建筑費(fèi)用和其他市政建設(shè)費(fèi)用等，開發(fā)產(chǎn)品主

46、要是產(chǎn)成品。開發(fā)成本存在一定的貶值風(fēng)險(xiǎn)。總結(jié)以上分析，公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率近三年來都有下降，意味著單位資產(chǎn)產(chǎn)生的營業(yè)收入的能力下降，資產(chǎn)運(yùn)營效率降低，直接影響公司的盈利能力。而主要的問題集中在存貨周轉(zhuǎn)率上，表現(xiàn)為公司公司存貨規(guī)模較大，公司對存貨的管理方面有所松懈。4.2.3 償債能力問題償債能力是指企業(yè)用資產(chǎn)清償長、短期負(fù)債的能力，在持續(xù)經(jīng)營的假設(shè)前提下，企業(yè)會(huì)用資產(chǎn)和經(jīng)營過程中創(chuàng)造的收益償還長、短期債務(wù)。金融街在經(jīng)營方面物業(yè)租賃與經(jīng)營收入穩(wěn)定增長，在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境相對穩(wěn)定的情況下，金融街的現(xiàn)金流量相對穩(wěn)定。在融資方面，金融街善于從二級市場融資，先后在02年、04年、07年和08年四次增發(fā)股份，累計(jì)

47、募集資金超過106億元。09年在二級市場增發(fā)融資渠道受限的情況下，成功發(fā)行56億元的債券，緩解資金壓力，為公司繼續(xù)擴(kuò)張?zhí)峁┝吮Ｕ?。得益于成功發(fā)行公司股票、債券，公司現(xiàn)金流狀況明顯改善，資產(chǎn)負(fù)債率下降，金融街的償債能力指標(biāo)大幅好轉(zhuǎn)，其速動(dòng)比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大行業(yè)平均值，可見金融街的短期償債能力得到提高。但考慮到在行業(yè)宏觀調(diào)控的環(huán)境下金融街銷售資金回籠可能會(huì)有所減少，公司拿地的步伐也會(huì)相應(yīng)做出調(diào)整，整體上來說公司現(xiàn)有資金說不上充裕，但壓力也不算大?？傮w來說，在短期，金融街的短期償債能力是幾乎沒有問題的。金融街的資產(chǎn)負(fù)債率從2008年到2010年走勢平穩(wěn)，低于行業(yè)平均水平，可見金融街的財(cái)務(wù)成本較低，風(fēng)險(xiǎn)較小，

48、償債能力強(qiáng)，經(jīng)營較為穩(wěn)健，對于投資行為的態(tài)度比較慎重。綜合分析，短期內(nèi)，金融街具備償還短期、長期債務(wù)的能力。4.2.4 現(xiàn)金流狀況與創(chuàng)造能力問題財(cái)務(wù)管理在公司中的地位越來越高，而公司資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值就是其未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，現(xiàn)金流量表能夠提供企業(yè)當(dāng)期現(xiàn)金的流入、流出及結(jié)余情況，所以利用現(xiàn)金流量表來分析企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，提供其收益質(zhì)量、評價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)彈性及流動(dòng)性，可以正確評價(jià)公司當(dāng)前及未來的償債能力與支付能力，可以正確評價(jià)公司當(dāng)期取得的利潤的質(zhì)量，為科學(xué)決策提供充分、有效的依據(jù)。企業(yè)現(xiàn)金流量創(chuàng)造能力是指企業(yè)未來發(fā)展趨勢與發(fā)展速度，包括企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，利潤和所有者權(quán)益的增加等。通常，一個(gè)企業(yè)要發(fā)展，長期

49、資產(chǎn)的規(guī)模必須增加，其投資活動(dòng)中現(xiàn)金凈流出量就會(huì)大幅度提高。獲取現(xiàn)金的能力是指經(jīng)營現(xiàn)金凈流入和投入資源的比值，投人資源可以是銷售收入、總資產(chǎn)、凈營運(yùn)資金、凈資產(chǎn)或流通股股權(quán)等。我們對公司現(xiàn)金流量創(chuàng)造能力的研究，即是對獲取現(xiàn)金能力比率的分析。經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流是現(xiàn)金流的主要來源，從近3年的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流比較來看，流入和流出量在波動(dòng)中穩(wěn)定增長。從現(xiàn)金流量表上可以看出08、09、10年的經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈值為負(fù)數(shù)，存在問題。當(dāng)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為負(fù)數(shù)時(shí)，只能通過加大籌資力度來彌補(bǔ)經(jīng)營活動(dòng)所需要的資金缺口。雖然08,09,10年金融街的現(xiàn)金流量沒有太大問題，但相應(yīng)來看其存貨量也大為減少，而主營業(yè)

50、務(wù)帶來的現(xiàn)金流量是現(xiàn)金流創(chuàng)造的最主要來源，存貨的減少可能會(huì)導(dǎo)致其日后現(xiàn)金流量創(chuàng)造出現(xiàn)問題。當(dāng)然，這也與土地資源日趨緊張，土地成本日趨上升有關(guān)。公司投資項(xiàng)目持謹(jǐn)慎態(tài)度，同時(shí)調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)，努力發(fā)展商務(wù)租賃物業(yè)持有，但經(jīng)營項(xiàng)目多元化一方面可以擴(kuò)大營業(yè)收入渠道，擴(kuò)寬現(xiàn)金流收入手段，另一方面也增加了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營的復(fù)雜性。 作為一家房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入成為主要現(xiàn)金流入的方式，同時(shí)籌資現(xiàn)金流入也占據(jù)相當(dāng)大的比例，總的來說，目前的現(xiàn)金流入的來源比例是比較合理的。同時(shí)金融街的經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流出較大，在投資活動(dòng)的現(xiàn)金流出中，資產(chǎn)投資又占最大比例，說明該企業(yè)的股權(quán)擴(kuò)張不大，生產(chǎn)規(guī)模的建設(shè)發(fā)展較快?？傮w來看

51、，金融街在盈利能力方面有所下降，長期償債能力較強(qiáng)，但短期償債風(fēng)險(xiǎn)比較大。5. 財(cái)務(wù)問題的經(jīng)營相關(guān)性分析5.1 公司經(jīng)營對財(cái)務(wù)狀況的影響中國住宅業(yè)是一個(gè)自由準(zhǔn)入的行業(yè)，不存在高聳的技術(shù)壁壘，在土地交易完全市場化的背景下，部分先發(fā)企業(yè)在不可替代資源上的獨(dú)占性已不復(fù)存在，隨著存量土地資源的逐步消耗，這一方面的先發(fā)者優(yōu)勢正在迅速弱化并日漸消亡。公司近期在加快向商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的轉(zhuǎn)型，我們更新其目前在手的及未來將要開發(fā)的項(xiàng)目情況，并調(diào)整部分項(xiàng)目開竣工時(shí)間，進(jìn)而調(diào)整了公司近兩年盈利預(yù)測情況以及公司NAV值，以供投資者參考。商業(yè)物業(yè)未來兩年將進(jìn)入收獲期：公司目前商業(yè)物業(yè)總建筑面積達(dá)153萬平方米，主要分布于金融

52、街區(qū)域（占商業(yè)物業(yè)建筑面積的35）以及天津和平區(qū)（占23%）。隨著金融街區(qū)建設(shè)完成，以及津門、津塔等項(xiàng)目完工，公司商業(yè)物業(yè)將進(jìn)入收獲期，租金/經(jīng)營收入有望大幅提升。住宅銷售仍是近兩年公司收入的主要來源：具體到項(xiàng)目層面，未來兩年開發(fā)物業(yè)收入將主要依賴于津門、津塔項(xiàng)目、惠州巽寮項(xiàng)目以及北京衙門口項(xiàng)目；而11年開始，北京大屯路、后沙峪、重慶融城華府等項(xiàng)目將開始貢獻(xiàn)收入。公司核心價(jià)值在于商業(yè)地產(chǎn)：雖然受國際金融危機(jī)影響，近期商業(yè)地產(chǎn)市場較為低迷，但長期來看，公司持有的北京金融街等核心地段稀缺商業(yè)地產(chǎn)資源將享受租金溢價(jià)，具有較高安全邊際，而REITs等金融工具的推出，也將極大改善公司商業(yè)地產(chǎn)的流動(dòng)性，我

53、們認(rèn)為其商業(yè)物業(yè)的內(nèi)在價(jià)值將逐步得到市場認(rèn)可。5.2 經(jīng)營策略對財(cái)務(wù)政策選擇的影響經(jīng)營策略: 公司堅(jiān)持“以商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo)，適當(dāng)持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以快速銷售型項(xiàng)目為補(bǔ)充”的發(fā)展戰(zhàn)略，房產(chǎn)開發(fā)、房屋出租和物業(yè)經(jīng)營成為公司的三大業(yè)務(wù)收入來源。 1.房產(chǎn)開發(fā)是當(dāng)前公司最重要的收入來源。較強(qiáng)的商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)能力也是公司長期積累的優(yōu)勢。未來公司將繼續(xù)保持房產(chǎn)開發(fā)方面的投入力度，確保房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入的持續(xù)穩(wěn)定增長。 2.房屋出租是公司新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。公司通過持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，并根據(jù)周邊商業(yè)環(huán)境對物業(yè)進(jìn)行定位、裝修和出租，能夠獲得持續(xù)穩(wěn)定的租金收入；同時(shí)，房屋出租毛利率較高，能夠提高公司的盈利水平。因此，公司將進(jìn)一步擴(kuò)

54、大自持物業(yè)的規(guī)模，逐漸提高房屋出租業(yè)務(wù)在總業(yè)務(wù)收入中的比重。 3.公司的物業(yè)經(jīng)營收入主要是來源于公司持有的酒店和其他經(jīng)營物業(yè)的經(jīng)營收入。公司將繼續(xù)在具有良好商業(yè)價(jià)值的地區(qū)進(jìn)一步投資酒店物業(yè)，提高物業(yè)經(jīng)營收入。目前公司的酒店項(xiàng)目仍處于發(fā)展期，利潤相對較少。預(yù)計(jì)隨著公司的酒店管理體系不斷完善、品牌效應(yīng)不斷增強(qiáng)，公司的經(jīng)營物業(yè)將在未來幾年逐漸進(jìn)入高收益期并帶來可觀的回報(bào)。財(cái)務(wù)政策選擇:財(cái)務(wù)政策的選擇制定應(yīng)當(dāng)以國家的宏觀政策適時(shí)作出改變。近年來由于房價(jià)增長過快，存在炒房倒房現(xiàn)象，國家已采取多項(xiàng)措施進(jìn)行宏觀調(diào)整，作為地產(chǎn)大戶的金融街一方面要深化完善傳統(tǒng)政策，一方面也要根據(jù)公司自身情況及國家的宏觀政策調(diào)整

55、作出適時(shí)的改變。金融街一直采取穩(wěn)健的財(cái)政政策，投資也是選取風(fēng)險(xiǎn)較低的項(xiàng)目。08年初金融街進(jìn)行了一次較成功的增發(fā)，使金融街可以有充足的現(xiàn)金流應(yīng)對08年國家的銀行貸款限制，避免了現(xiàn)金流量不足的危機(jī)。同時(shí)公司以商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)為主，較住宅開發(fā)來比受國家宏觀調(diào)控影響較小，且其商務(wù)租賃業(yè)務(wù)物業(yè)持有業(yè)務(wù)增長迅速，利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。這些都是金融街較為成功的財(cái)務(wù)政策，為公司的發(fā)展帶來有利的影響。但同時(shí)，穩(wěn)健的財(cái)政政策也會(huì)使公司錯(cuò)失良機(jī)，失去好的投資機(jī)會(huì)和發(fā)展契機(jī)。如08年金融街計(jì)劃100億的投資項(xiàng)目，最后只達(dá)到40億，近幾年存貨的減少也可能會(huì)影響公司的未來發(fā)展，且金融街周邊土地資源有限，必須尋找新的投資點(diǎn)。2

56、010年公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營計(jì)劃的主要措施如下：（1）加強(qiáng)政策研究和市場變化的反應(yīng)速度，統(tǒng)籌安排項(xiàng)目開發(fā)、銷售節(jié)奏，積極推進(jìn)重點(diǎn)項(xiàng)目的銷售，全年實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)銷售合同金額約162 億元。（2）堅(jiān)持商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo)的戰(zhàn)略，立足北京，在已進(jìn)入的城市進(jìn)行深耕，通過項(xiàng)目收購、招拍掛等多種方式積極開展項(xiàng)目儲(chǔ)備工作，獲取新項(xiàng)目約202 萬平方米。（3）堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，通過轉(zhuǎn)變和創(chuàng)新，不斷強(qiáng)化和提升管理能力及市場競爭意識，打造綠色商務(wù)地產(chǎn)品牌。（4）加大銷售回款速度，積極研究多種融資渠道和融資方式，積極探索在項(xiàng)目層面的合作模式，在合理控制資產(chǎn)負(fù)債率水平的情況下，確保公司現(xiàn)金流安全。（5）在保持業(yè)務(wù)積極發(fā)展的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)公司的依法合規(guī)經(jīng)營，強(qiáng)調(diào)公司的社會(huì)責(zé)任和法人責(zé)任，強(qiáng)調(diào)各種資源的有效利用，保證公司持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展。6. 分析結(jié)論與措施6.1基于公司管理層視角的分析結(jié)論 運(yùn)用以凈資產(chǎn)收益率為核心的財(cái)務(wù)分析體系，以凈資產(chǎn)收益率為起點(diǎn)，分別按照分析營業(yè)收入凈利率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和財(cái)務(wù)杠桿這三條路徑進(jìn)行分析公司的財(cái)務(wù)以及經(jīng)營狀況，我們發(fā)現(xiàn)公司在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢與劣勢：優(yōu)勢：金融街地產(chǎn)屬北京西城區(qū)國資委旗下公司，具有國企背景和強(qiáng)大的社會(huì)資源優(yōu)勢，拿地和融資更容易獲得批準(zhǔn)。金融街經(jīng)營模式以商業(yè)地產(chǎn)為主，在近年政府對住房以及房貸政策的施壓，商業(yè)地產(chǎn)無疑具有廣闊的前景。 實(shí)