杭州千島湖項目可行性及融資報告

1、 項目可行性及融資報告一、項目概況1、 項目名稱：杭州千島湖陽光小區(qū)建設(shè)項目2、 項目概述：該項目位于浙江省杭州市淳安縣千島湖鎮(zhèn)千島湖大橋附近，離縣政府所在地只有1.5公里，面朝千島湖湖濱，并且配套湖邊公園，淳安縣直升機場就位于湖中央的島上，背靠樹木郁蔥的矮山，可以建設(shè)城堡作為休閑庇蔭之處，離淳安汽車站和油輪碼頭一步之遙，并且千島湖釣魚場就近在咫尺，交通便利，湖山環(huán)境優(yōu)雅，為千島湖周邊唯一獨具如此得天獨厚地理環(huán)境優(yōu)勢的地塊。該地塊的由來：杭州市淳安縣政府為了打造千島湖旅游項目，拉動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，特地引進深圳弘法寺投資建設(shè)寺廟項目，由于當?shù)刎斦T乏，難于支付建設(shè)寺廟的拆遷和鋪路費用，特地批出一塊

2、地段，由佛教協(xié)會負責引資拍地，所得土地款由政府劃出一部分支持寺廟建設(shè)及拆遷費用。該地塊淳安縣政府紅線地圖已劃出，相關(guān)規(guī)劃即日批復(fù)，并且和佛教協(xié)會代表簽署合作文件。該地塊面積共有415畝，為平整地塊無需拆遷就可投產(chǎn)建設(shè)，分割為五塊地塊辦理土地證，其中85%住宅用地，15%商業(yè)用地，建筑規(guī)劃平均容積率可達1.82，建筑規(guī)劃：總體規(guī)劃建筑面積50萬平方米，其中住宅建筑面積42.5萬平方米，占總體建筑面積的85%，其中公建房（可做酒店或酒店式公寓）建筑面積7.5萬平方米，占全部建筑面積的15%。3、 杭州市簡述杭州地處長江三角洲南翼，杭州灣西端，錢塘江下游，京杭大運河南端，是長江三角洲重要中心城市和中

3、國東南部交通樞紐。杭州市區(qū)中心地理坐標為北緯30°16'、東經(jīng)120°12'。杭州西北部和西南部系浙西中山丘陵區(qū)；東北部和東南部屬浙北平原，河網(wǎng)密布，是著名的魚米之鄉(xiāng)的一部分。全市丘陵山地占總面積的65.6，平原占26.4，江、河、湖、蕩、水庫占8%。 杭州屬亞熱帶季風性氣候，四季分明，溫和濕潤，光照充足，雨量充沛。年平均氣溫16.2，夏季平均氣溫28.6，冬季平均氣溫3.8。無霜 期230260天。年平均降雨量1435毫米，平均相對濕度為76%。 杭州有著江、河、湖、山交融的自然環(huán)境。市內(nèi)有錢塘江、東苕溪、京杭大運河、蕭紹運河和上塘河等江河。錢塘江水系包括

4、新安江、富春江。新安江水庫是中國東部沿海地區(qū)最大的水庫，庫區(qū)面積570多平方公里，蓄水量達178億立方米，庫區(qū)內(nèi)有大小島嶼1078個，故又稱"千島湖"。杭州市中心的西湖，南北長3.3公里，東西寬2.8公里，水面面積5.66平方公里。西湖與錢塘江溝通后，每天引入錢塘江水約30萬立方米。市西南部的主要山脈為天目山、白際山、千里崗山，東南部為龍門山。臨安市西部與安徽省交界的清涼峰。 杭州歷史悠久，自秦時設(shè)縣治以來，已有2200多年歷史。杭州是華夏文明的發(fā)祥地之一。早在4700多年前，就有人類在此繁衍生息，并產(chǎn)生了被稱為文明曙光的良渚文化。 杭州曾是五代吳越國和南宋王朝兩代建都地，

5、是我國七大古都之一。 杭州古稱錢唐。隋朝開皇九年(589年)廢錢唐郡，置杭州，杭州之名首次在歷史上出現(xiàn)。南宋建炎三年（1129年），高宗南渡至杭州，升杭州為臨安府。紹興八年（1138年）南宋正式定都臨安，歷時140余年。民國元年（1912年）以原錢塘、仁和縣地并置杭縣。民國十六年（1927年），析出杭縣城區(qū)設(shè)杭州市，杭州置市始此。1949年5月3日杭州解放，從此揭開了杭州發(fā)展新的歷史篇章。 行政區(qū)劃土地面積（平方公里）2010年末總?cè)丝冢ㄈf人） 全市16596842.78市區(qū)3068493.19上城區(qū)1841.27下城區(qū)3143.22江干區(qū)21048.04拱墅區(qū)8839.27西湖區(qū)26363.

6、03濱江區(qū)7322.50蕭山區(qū)1163125.74余杭區(qū)1222100.12桐廬縣178059.37淳安縣445275.14建德市236471.20富陽市180872.40臨安市312461.49綜合實力 2010年，杭州市國民經(jīng)濟快速發(fā)展，經(jīng)濟總量邁上新臺階。生產(chǎn)總值（gdp）突破五千億，達到5945億元，按可比價格計算，比上年增長12%，連續(xù)20年保持兩位數(shù)增長，是1996年以來增幅最高的一年。經(jīng)濟總量繼續(xù)位居全國省會城市第二、副省級城市第三、全國大中城市第五。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成為6.1：51.6：42.3。按戶籍人口計算的人均生產(chǎn)總值達6.84萬元，比上年增長9.7%，按現(xiàn)行匯率折算達到101

7、03美元。2010年全市財政總收入達1245億元，比上年增長22.2%，其中地方財政收入671.34億元，增長28.9%。農(nóng)業(yè) 2010年，全市第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值227億元，比上年增長7.5%。種植業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整。糧食與經(jīng)濟作物種植面積比例由上年的52：48調(diào)整為46.2：53.8。都市農(nóng)業(yè)得到較快發(fā)展。茶葉、花卉苗木、水產(chǎn)品、節(jié)糧型畜禽、蔬菜和竹業(yè)等“六大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)”和水果、干果、蠶桑、藥材和蜂業(yè)等“五大特色產(chǎn)業(yè)”共實現(xiàn)產(chǎn)值227.21億元，比上年增長12.1%，占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值比重為67.3%，比上年提高1.7個百分點。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化不斷推進，年末全市有各類農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)11626家，其中市級以上龍

8、頭企業(yè)1147家，連接本地農(nóng)戶157萬戶。農(nóng)村稅費改革積極推進，村會計委托代理制全面推行。實施“百村示范，千村整治”工程，進一步改善農(nóng)村環(huán)境。水濤莊水庫建成蓄水，分水江水利樞紐、華光潭水電站等十大水利工程進展順利。 工業(yè) 2010年，全市完成工業(yè)總產(chǎn)值11258.49億元，比上年增長19.9%。規(guī)模以上工業(yè)完成工業(yè)銷售產(chǎn)值11114.53億元，增長24.2%，工業(yè)產(chǎn)銷率為97.8%。工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新進展，高技術(shù)制造業(yè)發(fā)展加快，規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值2801.4億元，比上年增長38.8%。全年工業(yè)更新改造投入536.07億元，比上年增長29.7%。紡織、化纖、橡膠、鋼鐵、金屬制品、通

9、用設(shè)備制造等傳統(tǒng)行業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值增幅均在30%以上。工業(yè)經(jīng)濟效益改善。全市規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)利稅1216.34億元，利潤753.48億元，比上年分別增長41%和51.6%。 國內(nèi)貿(mào)易 消費品市場總體實現(xiàn)較快增長。受金融危機影響，消費品市場一度低迷，但隨后出現(xiàn)強勁回升，2010年實現(xiàn)社會消費品零售總額687.52億元，比上年增長12.4%，其中市區(qū)增長12.2%、縣（市）增長13.5%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額608.94億元，增長13.1%；餐飲業(yè)84.42億元，增長8.9%。連鎖超市繼續(xù)發(fā)展。年末全市限額以上連鎖零售餐飲企業(yè)160家，連鎖門店1975個，年零售額達到192.5億元，比上年增

10、長40.1%。 旅游 2010年旅游產(chǎn)業(yè)增加值226.4億元，比上年增長6.7%。接待海外游客186.12萬人次，比上年下降18.5%；接待國內(nèi)游客12776.3萬人次，比上年增長4.7%。旅游總收入1325.9億元，增長7.3%。4、千島湖概述千島湖位于浙江省杭州西郊的淳安縣境內(nèi)，東距杭州129公里，西距黃山130公里，是“杭州千島湖黃山”這條名城、名湖、名山黃金旅游線上的一顆璀璨明珠。它與杭州西湖、安徽黃山、西遞宏村、江西婺源、三清山、福建武夷山等國家級風景區(qū)構(gòu)成了一個有機的旅游網(wǎng)絡(luò)，千島湖處于這一網(wǎng)絡(luò)的中心部位，上海、江蘇、安徽、江西、福建等多個地區(qū)大城市都可一路高速直達千島湖。 千島湖

11、湖區(qū)面積573平方公里，因湖中1078個芊芊翠島而得名。178億立方米的水體，是太湖的4倍，杭州西湖的3000倍，水體能見度常年保持在9-12米，屬國家一級水體，被譽為“天下第一秀水”。這里的島嶼猶如碧玉翡翠，小的似螺黛一丸，大的則是碧岫千尋，嫻靜如玉，似筍似笏；它的水如揭去面紗的少女，明眸皓齒，柔情依依，展露了秀水真容；它的腰帶就像在翡翠上鑲了一圈金邊，在太陽的照耀下，光芒四射，耀眼無比。 千島湖所在的淳安縣建縣已經(jīng)1800年，歷史悠久，人文璀璨，素以“錦山秀水，文獻名邦”著稱。李白、王維、陸游、范仲淹、朱熹、郭沫若、巴金、夏承燾等眾多名人碩儒都與淳安的山山水水結(jié)下了不解之緣。 經(jīng)過近30年

12、的跨越式發(fā)展，千島湖品牌日益響亮，相繼獲得了首批國家級重點風景名勝區(qū)、國家級生態(tài)示范區(qū)、全國保護旅游消費者權(quán)益示范景區(qū)、全國森林公園十大標兵單位、全國青年文明號景區(qū)、中國最佳自然生態(tài)魅力名鎮(zhèn)、國際花園城市、中國旅游強縣等諸多榮譽。 近幾年，千島湖在華東最大的度假酒店千島湖開元度假村領(lǐng)銜下，天清島、海外海假日、綠城喜來登等一大批高星級度假酒店在業(yè)內(nèi)迅速躥紅，萬向洲際、天嶼悅榕莊、濱江希爾頓等10多家國際知名品牌酒店也正在建設(shè)之中。到2012年，千島湖將擁有10余個五星級的度假酒店群。千島湖游艇俱樂部、高爾夫、水上娛樂運動中心、自駕車野營基地、山地文化公園等高端度假產(chǎn)品也日益豐富。千島湖正朝著長三

13、角首選、國內(nèi)一流世界知名的休閑旅游度假勝地而邁進。 5、淳安縣概述 淳安縣面積4452平方公里，轄11個鎮(zhèn)、12個鄉(xiāng)，戶籍人口45.43萬人，素有“錦山秀水、文獻名邦”之稱，被譽為“天下第一秀水”的千島湖橫亙縣境腹地。2010年，該縣深入實施“以湖興縣、融入都市”的總戰(zhàn)略，經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展。千島湖國際商務(wù)度假中心等旅游綜合體加快建設(shè)，綠城喜來登、萬向洲際等一批高星級酒店相繼建成營業(yè)，成功創(chuàng)建國家aaaaa級旅游景區(qū)，以旅游為龍頭的服務(wù)經(jīng)濟發(fā)展再上新臺階；康盛管業(yè)股份有限公司成功上市，農(nóng)夫山泉、千島湖啤酒等骨干企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，生態(tài)工業(yè)發(fā)展取得新成效；成功舉辦有機魚文化節(jié)，省級農(nóng)業(yè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合區(qū)

14、、省級糧食功能區(qū)建設(shè)全面啟動，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展邁出新步伐。全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值117.49億元，增長11.1%；實現(xiàn)財政總收入11.92億元，增長24.5%。6、房產(chǎn)發(fā)展狀況隨著杭州經(jīng)濟的飛速發(fā)展，外來人口的增加及當?shù)鼐用褙敻坏娜找嬖黾?，西湖世界申遺的圓滿成功，房地產(chǎn)開發(fā)由市中心開始邊緣化發(fā)展，城市周邊地產(chǎn)建設(shè)及大型旅游項目打造成為今后杭州市政府規(guī)劃發(fā)展的重中之重。淳安縣政府以旅游經(jīng)濟為龍頭的經(jīng)濟發(fā)展模式，勢必配套出臺相關(guān)旅游開發(fā)優(yōu)惠政策，現(xiàn)與佛教協(xié)會已洽談好引進深圳弘法寺在千島湖打造亞洲第一廟宇，寺廟建好之后勢必會給千島湖的旅游經(jīng)濟增添新的商機，同時推動當?shù)芈糜谓?jīng)濟又一次新的突破，必然也會帶動旅游配

15、套設(shè)施的進一步需求。2010年杭州主城區(qū)房產(chǎn)平均價格達到近20000元/平方米，主城區(qū)土地平均價格達到近1000萬元/畝，杭州周邊地區(qū)房產(chǎn)平均價格達到近10000元/平方米，杭州周邊地區(qū)住宅土地平均價格達到近600萬元/畝。二、項目合作單位中國佛教協(xié)會在千島湖全資注冊的一家旅游公司，佛教協(xié)會是受深圳弘法寺委托代為辦理在千島湖建設(shè)寺廟工作，實力雄厚，賬面現(xiàn)金10億元人民幣之多。佛教協(xié)會已于淳安縣政府簽署陽光小區(qū)開發(fā)合作協(xié)議，面積415畝，土地性質(zhì)商住，土地總價款16億元左右，并且當?shù)卣簿完柟庑^(qū)地塊的紅線圖規(guī)劃劃出，該地段分五塊地掛牌轉(zhuǎn)讓，相關(guān)審批政策近日出臺。三、市場分析（一）、市場潛力分

16、析1、高端住宅：隨著杭州市人口生活水平及消費水平的提高，生活品質(zhì)追求不斷提高，精品高端住宅越來越得到人們的認可。浙江作為民營經(jīng)濟最為活躍的地區(qū)之一，民營老板群體越來越壯大，同時民營經(jīng)濟掌門人開始逐步由第一代向第二代、第三代轉(zhuǎn)化，對生活消費追求逐步提升，別墅、高端住宅是其必然的選擇。參考綠城開發(fā)的山體別墅區(qū)，基本已經(jīng)全部銷售完畢，并且價位不菲，達到3至4萬元一個平方米。2、酒店式公寓及五星級酒店：商業(yè)經(jīng)濟的繁榮及外來旅游人口增加，高端消費越來越得到人們的青睞，同時亞洲第一寺廟的打造，必然吸引許多香客前來燒香拜佛，增加千島湖旅游的消費群體。同時憑借合作方和佛教協(xié)會的關(guān)系，勢必成為香客消費群體的主要住宿、購物場所。4、 土地購買價格優(yōu)勢：初步意向價格以不超過480萬元/畝，而今同類土地價格大約在600萬元/畝。5、 市場購買需求群體：杭州市中層以上消費者；浙江省中小企業(yè)主群體；全國旅游消費者；全世界香客及旅游消費者。因此，本項目在各方面都有足夠的市場需求。（二）、項目營收估算：總可供開發(fā)面積：415畝。總建筑面積：50萬平方米。造價成本（包括土地）：每平方米1200