694523471江蘇蘇地行土地房產(chǎn)評估有限公司土地估價技術(shù)報告泰州市揚州路111號2528室土地技術(shù)蓋章

1、江蘇蘇地行土地房產(chǎn)評估有限公司土地估價技術(shù)報告土 地 估 價 技 術(shù) 報 告項目名稱：金秀美、徐增麒所屬泰州市海陵區(qū)揚州路111號25-28室三宗地出讓國有土地使用權(quán)抵押價格評估（泰州市）受托估價單位：江蘇蘇地行土地房產(chǎn)評估有限公司土地估價報告編號：（蘇）蘇地行（2012）（估）字第017號土地估價技術(shù)報告編號：（蘇）蘇地行（2012）（技）字第017號提交估價報告日期：二o一二年元月三十一日關(guān)鍵詞：泰州市 抵押貸款江蘇蘇地行土地房產(chǎn)評估有限公司二o一二年土 地 估 價 技 術(shù) 報 告第一部分 總 述一、估價項目名稱金秀美、徐增麒所屬泰州市海陵區(qū)揚州路111號25-28室三宗地出讓國有土地使用

2、權(quán)抵押價格評估（泰州市）二、委托估價方名稱：金秀美、徐增麒三、受托估價方受托估價單位：江蘇蘇地行土地房產(chǎn)評估有限公司法定代表人：張其寶工商注冊號：320000000063250機構(gòu)地址：南京市鼓樓區(qū)中央路19號1503室執(zhí)業(yè)范圍：全國范圍內(nèi)從事土地評估業(yè)務有效期限：2016年6月30日注冊號：a201132004聯(lián)系人：吳俊聯(lián)系電話8406郵政編碼：210008四、估價目的依據(jù)關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知的規(guī)定，土地使用權(quán)抵押應當進行地價評估。本次土地估價的目的是為委托方金秀美、徐增麒以所屬泰州市海陵區(qū)揚州路111號25-28室三宗地出讓國有土地使用權(quán)為擔保

3、進行抵押貸款，確定土地資產(chǎn)額提供客觀、公正的價格依據(jù)。五、估價依據(jù)（一）國家及有關(guān)部門頒布的法律法規(guī)及相關(guān)文件1、中華人民共和國物權(quán)法（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，自2007年10月1日起施行）2、中華人民共和國土地管理法（第二次修正，2004年8月28日中華人民共和國主席令第28號公布）3、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過）4、中華人民共和國土地管理法實施條例（1998年12月24日國務院令第256號，1999年1月1日施行）5、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（1990年5

4、月19日國務院令第55號，1990年5月19日施行）6、國土資源部關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知（2001年2月13日國土資發(fā)200144號）7、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2007年10月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第三十次會議通過，自2008年1月1日起施行）8、招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)規(guī)定(2007年9月21日國土資源部第3次部務會議審議通過，2007年11月1日起施行)9、關(guān)于修改<中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例>的決定（2006年12月31日國務院令第483號，自2007年1月1日起施行）10、國務院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的

5、通知（2001年4月30日，國發(fā)200115號）11、中華人民共和國擔保法（1995年6月30日第八屆全國人民代表大會常務委員會第十四次會議通過，1995年10月1日施行）12、抵押估價指導意見（中華人民共和國建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會，建住房20068號，2006年3月1日起實施）（二）地方有關(guān)部門頒布的法規(guī)及相關(guān)文件1、江蘇省土地管理條例（2004年4月16日江蘇省第十屆人民代表大會常務委員會第九次會議關(guān)于修改江蘇省土地管理條例的決定第二次修正，自2004年5月1日起施行）2、江蘇省國土資源廳轉(zhuǎn)發(fā)國土資源部關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知的通知（20

6、01年7月24日蘇國土資發(fā)200163號）3、省物價局、省財政廳關(guān)于公布我省涉及商品房建設的行政事業(yè)性收費及政府性基金項目和標準的通知（蘇價服2003175號、蘇財綜200365號，2003年6月2日發(fā)布）（三）有關(guān)技術(shù)標準1、中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局發(fā)布的國家標準城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（gb/t 18508-2001）2、中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局發(fā)布的國家標準城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程（gb/t 18507-2001）3、原國家土地管理局發(fā)布城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程（td1001-1993）4、中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局和中國國家標準化管理委員會聯(lián)合發(fā)布的國家標準土地利用

7、現(xiàn)狀分類（gb/t 21010-2007）5、中國土地估價師協(xié)會關(guān)于印發(fā)重大項目土地評估指引的通知（中估協(xié)發(fā)200534號）（四）其他資料1、委托方提供的有關(guān)資料1.1估價對象房屋所有權(quán)證復印件1.2估價對象國有土地使用證復印件2、受托估價方掌握的有關(guān)資料2.1估價對象所在地自然條件、社會經(jīng)濟條件、行政區(qū)劃人口等方面的基本情況資料2.2估價對象所在地統(tǒng)計資料2.3估價對象所在地城市規(guī)劃資料2.4估價對象所在地城市基礎(chǔ)設施基本情況資料2.5估價對象所在區(qū)域土地出讓轉(zhuǎn)讓、土地市場供需狀況等土地市場方面的資料2.6估價對象所在區(qū)域土地取得費、土地開發(fā)費及土地開發(fā)經(jīng)營等方面的交易實例及有關(guān)文件3、估價

8、人員實際勘察、調(diào)查所獲取的資料3.1估價人員向國土資源管理部門查閱復印的土地權(quán)屬狀況及土地利用與權(quán)屬變更狀況的資料3.2估價人員實地踏勘和調(diào)查收集的有關(guān)估價對象權(quán)屬、基礎(chǔ)設施、宗地條件方面的資料3.3估價人員實地踏勘和調(diào)查收集的有關(guān)估價對象建筑物狀況資料3.4估價人員實地踏勘和調(diào)查收集的估價對象所在地自然條件、社會經(jīng)濟條件、行政區(qū)劃人口等方面的基本情況資料3.5估價人員實地踏勘和調(diào)查收集的估價對象所在地統(tǒng)計資料3.6估價人員實地踏勘和調(diào)查收集的估價對象所在地城市規(guī)劃資料3.7估價人員實地踏勘和調(diào)查收集的估價對象所在地城市基礎(chǔ)設施基本情況資料3.8估價人員實地踏勘和調(diào)查收集的估價對象所在地征地、

9、開發(fā)等方面的資料3.9土地估價師收集的有關(guān)估價對象權(quán)屬、區(qū)域因素條件、地塊自身條件等方面的資料六、估價基準日二o一二年元月三十日七、估價日期二o一二年元月三十日至二o一二年元月三十一日八、地價定義1、地價內(nèi)涵本次評估的估價對象地價是指在估價基準日二o一二年元月三十日，設定宗地外達到通路、供電、供水、排水、通訊、通氣“六通”和宗地內(nèi)達到土地平整的開發(fā)程度下，登記用途為商業(yè)用地，設定用途為商業(yè)用地，容積率為2.24，商業(yè)用地剩余使用年期28.41年的國有土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。2、土地實際開發(fā)程度估價對象在估價基準日的實際開發(fā)程度為宗地內(nèi)外達到通路、供電、供水、排水、通訊、通氣“六通”和宗

10、地內(nèi)達到土地平整的開發(fā)水平。3、土地估價設定的開發(fā)程度估價對象土地估價設定的開發(fā)程度為宗地外達到通路、供電、供水、排水、通訊、通氣“六通”和宗地內(nèi)達到土地平整的開發(fā)水平，設定用途為商業(yè)用地，容積率為2.24，設定土地使用年期為28.41年。4、土地利用條件在估價基準日二o一二年元月三十日，估價對象為商業(yè)用地，根據(jù)土地估價師實地查勘，估價對象宗地內(nèi)己達到通路、供電、供水、排水、通訊、通氣“六通”的開發(fā)水平，各項基礎(chǔ)設施保障率較高，根據(jù)委托方提供的房屋所有權(quán)證，估價對象土地總面積為209.2平方米，現(xiàn)建有營業(yè)用房，總建筑面積為468.48平方米，容積率為2.24，土地利用強度較高。九、估價結(jié)果金秀

11、美、徐增麒所屬泰州市海陵區(qū)揚州路111號25-28室三宗地，國有土地使用證編號為宗地1：泰州國用（2003）第0312-25號、宗地2：泰州國用（2003）第0312-26號、宗地3：泰州國用（2003）第0312-27號，土地登記用途為商業(yè)用地，使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2040年6月29日，土地使用權(quán)面積為宗地1：52.3平方米、宗地2：52.3平方米、宗地3：104.6平方米，本次評估設定用途為商業(yè)用地，評估土地總面積為209.2m2，在估價基準日二o一二年元月三十日，設定土地使用年期為28.41年，設定估價對象容積率為2.24，設定宗地外達到通路、供電、供水、排水、通訊、通氣“六通”

12、和宗地內(nèi)達到土地平整的開發(fā)水平下，單位面積出讓國有土地使用權(quán)價格為5584元/m2，出讓國有土地總地價為116.82萬元，人民幣大寫壹佰壹拾陸萬捌仟貳佰元整。估價結(jié)果詳見表1土地估價結(jié)果一覽表。7江蘇蘇地行土地房產(chǎn)評估有限公司土地估價技術(shù)報告表1 土地估價結(jié)果一覽表估價機構(gòu)：江蘇蘇地行土地房產(chǎn)評估有限公司 估價報告編號：（蘇）蘇地行（2011）（估）字第017號 估價基準日：二o一二年元月三十日 土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓國有估價期日的土地使用者土地使用證編號宗地位置估價基準日的登記用途估價設定用途設定容積率估價基準日的實際土地開發(fā)程度估價設定的開發(fā)程度土地使用年期土地登記面積（m2）本次評估面積（

13、m2）單位面積地價（元/m2）總地價（萬元）金秀美、徐增麒泰州國用（2003）第0312-25號泰州市海陵區(qū)揚州路111號25室商業(yè)用地商業(yè)用地2.24宗地外通路、供電、供水、排水、通訊、通氣“六通”，宗地內(nèi)土地平整宗地外通路、供電、供水、排水、通訊、通氣“六通”，宗地內(nèi)土地平整28.41年52.352.3558929.23金秀美、徐增麒泰州國用（2003）第0312-26號泰州市海陵區(qū)揚州路111號26室52.352.3558929.23金秀美、徐增麒泰州國用（2003）第0312-27號泰州市海陵區(qū)揚州路111號27、28室104.6104.6558958.46116.92一、上述土地估價

14、結(jié)果的限定條件1、土地權(quán)利限制：估價對象于估價基準日二o一二年元月三十日未設定抵押、租賃等他項權(quán)利。 2、基礎(chǔ)設施條件：（見下表）。3、規(guī)劃限制條件：（見下表）。 4、影響土地價格的其他限定條件：無。二、其他需要說明的事項1、本次估價所引用的參數(shù)如利潤率等的選取對估價結(jié)果產(chǎn)生影響。2、估價對象土地面積及權(quán)利狀況以委托方提供的資料為依據(jù)。3、本次估價沒有考慮將來可能的特殊交易對該評估價的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化、城市總體規(guī)劃發(fā)生重大調(diào)整以及遇有自然力和其他不可抗力對評估價的影響。4、評估報告自提交報告之日起一年內(nèi)有效。本評估報告僅為委托方以估價對象出讓國有土地使用權(quán)為擔保進行抵押貸

15、款時提供客觀、公正的土地價格參考，作其它用途使用。表1-1 估價對象基礎(chǔ)設施條件表宗地名稱地面平整狀況周圍道路狀況供電狀況供水狀況排水狀況通訊條件通氣條件土地他項權(quán)利限制規(guī)劃限制影響土地價格的其他限定條件泰州市海陵區(qū)揚州路111號25-28室土地平整揚州路、南通路、青年北路、北倉路等宗地內(nèi)外供電較優(yōu)宗地內(nèi)外供水較優(yōu)宗地內(nèi)外排水較優(yōu)宗地內(nèi)外通訊較優(yōu)宗地內(nèi)外通氣較優(yōu)未設定抵押、租賃等他項權(quán)利城市規(guī)劃對土地利用類型和土地利用強度均有一定限制無估價機構(gòu)：江蘇蘇地行土地房產(chǎn)評估有限公司二o一二年元月三十一日9江蘇蘇地行土地房產(chǎn)評估有限公司土地估價技術(shù)報告十、需要特殊說明的事項（一）估價的前提條件和假設條

16、件1、現(xiàn)土地使用者合法取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費。2、估價對象依法利用，并會產(chǎn)生相應的土地收益。3、估價對象與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足設定使用年限內(nèi)經(jīng)營管理的正常進行，保證公司的持續(xù)發(fā)展。4、在估價基準日地產(chǎn)市場為公正、公開、公平的均衡市場。5、任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。6、委托方提供資料屬實。7、估價對象能夠滿足地價定義中關(guān)于用途、開發(fā)程度、年期、評估基準日等設定條件。8、評估設定的土地開發(fā)程度為宗地紅線外的基礎(chǔ)設施開發(fā)程度及紅線內(nèi)場地平整狀況。（二）估價結(jié)果和估價報告的使用1、估價人員依據(jù)中華人民共和國國家標準城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（gb/t 1850

17、8-2001）撰寫本估價報告，形成意見和結(jié)論。2、本報告僅為本次評估目的服務，其估價結(jié)果僅用于本次評估目的時才有效。3、本報告估價結(jié)果是在滿足地價定義所設定條件下的土地使用權(quán)價格，若估價對象的土地利用方式、估價基準日、土地開發(fā)狀況、土地使用年限、土地面積等影響地價的因素發(fā)生變化，該評估價格應作相應調(diào)整。4、本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導致的有關(guān)損失，估價機構(gòu)不承擔責任。5、本估價報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，由估價機構(gòu)負責解釋。6、本報告的估價結(jié)果自評估報告提交之日起一年內(nèi)有效。（三）需要特殊說明的事項1、有關(guān)資料的來源1.1委托方提供的估價對象國有土地使用權(quán)證復印件。

18、1.2委托方提供的估價對象房屋所有權(quán)證復印件。1.4本項估價所依據(jù)的資料源于委托估價方和估價對象所在地國土資源部門提供的資料、受托估價方掌握的資料及估價人員實地踏勘和調(diào)查收集的資料。1.5估價人員對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于可觀察和接觸到的部分，對被遮蓋、未暴露以及難以接觸部分因無法實地確認而未實際確認，評估時依據(jù)委托估價方提供的資料和估價人員掌握的資料進行評估。1.6本次土地估價的目的是為委托方以估價對象國有土地使用權(quán)為擔保進行抵押貸款，確定土地資產(chǎn)額提供客觀、公正的價格依據(jù)，不作其他用途使用。2、對估價結(jié)果和估價工作可能產(chǎn)生影響的變化事項2.1本次估價所引用的參數(shù)如利潤率、還原利率等的選取會

19、對估價結(jié)果產(chǎn)生影響。本次估價結(jié)果在現(xiàn)行政策規(guī)定的取費標準基礎(chǔ)上測算所得，如政策發(fā)生變化，估價結(jié)果需作相應調(diào)整。2.2本次評估設定的土地開發(fā)程度為宗地外達到通路、供電、供水、排水、通訊、通氣“六通”和宗地內(nèi)土地平整“一平”的開發(fā)水平，土地設定用途為商業(yè)用地，土地剩余使用年期為28.41年。本報告設定的土地開發(fā)程度、容積率和土地使用年期發(fā)生變化時，本報告中的評估結(jié)果必須進行相應調(diào)整。2.3本次估價設定的用途是依據(jù)合法原則和最有效利用原則設定的，土地規(guī)劃條件和土地利用條件的發(fā)生變化，土地估價結(jié)果必須進行相應調(diào)整。3、估價對象的特殊性及估價中未考慮的因素3.1由于估價對象的個別性所形成的特殊性，估價對

20、象的價格更受需求市場的影響，本次估價把投資人作為經(jīng)濟人考慮，未考慮心理因素及宣傳鼓動因素對地價的影響。3.2本次估價未考慮特殊交易方式對評估結(jié)論的影響。3.3本次估價未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化，城市總體規(guī)劃發(fā)生重大調(diào)整以及遇有自然力和其他不可抗力對評估價格的影響。4、其它需要說明的事項4.1估價人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關(guān)地價評估技術(shù)標準，結(jié)合估價對象具體狀況確定估價原則、方法及參數(shù)的選取。4.2地價貨幣單位：人民幣元。4.3本次估價的估價對象國有出讓土地使用權(quán)市場價值，是指估價對象在估價時點未考慮已經(jīng)設立的法定優(yōu)先受償權(quán)利下，正常土地市場條件下合法交易的正常供需價格，即

21、正常市場價值。4.4抵押貸款額非估價得出，而是由銀行依據(jù)估價所得估價對象抵押價值，并在結(jié)合未來土地市場變化風險、短期強制處分等多種地價因素影響，充分考慮抵押人的資信狀況、貸款期限的基礎(chǔ)上最終確定估價對象的放款數(shù)額。十一、土地估價師簽字1、土地估價師陸 葉簽字 ，證書號：20043201662、土地估價師吳 俊簽字 ，證書號：2004320151十二、土地估價機構(gòu)估價機構(gòu)負責人簽字：江蘇蘇地行土地房產(chǎn)評估有限公司二o一二年元月三十一日第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析一、估價對象描述1、土地登記狀況1.1來源與歷史沿革：根據(jù)估價對象的國有土地使用證記載，金秀美、徐增麒以出讓方式取得了估價對

22、象國有土地使用權(quán)，并于2007年10月10日領(lǐng)取了國有土地使用權(quán)證，并沿用至今。1.2土地使用權(quán)證號：宗地1：泰州國用（2003）第0312-25號、宗地2：泰州國用（2003）第0312-26號、宗地3：泰州國用（2003）第0312-27號。1.3座落：泰州市海陵區(qū)揚州路111號25-28室。1.4地號：宗地1：23-041-11-25、宗地2：23-041-11-26、宗地3：23-041-11-27-28。1.5圖號：-。1.6土地用途：土地登記用途為商業(yè)用地，評估設定用途為商業(yè)用地。1.7使用權(quán)類型：出讓。1.8終止日期：土地使用權(quán)終止日期為2040年6月29日。在估價基準日二o一二

23、年元月三十日，土地剩余使用年期為28.41年。1.9宗地面積：土地登記面積為宗地1：52.3平方米、宗地2：52.3平方米、宗地3：104.6平方米，本次評估土地總面積為209.2m2。2、土地權(quán)利狀況2.1土地所有權(quán)：在估價基準日，估價對象的土地所有權(quán)屬國家所有。2.2土地使用權(quán)：金秀美、徐增麒以出讓方式取得估價對象國有土地使用權(quán)，并領(lǐng)取了估價對象國有土地使用權(quán)證。在估價基準日二o一二年元月三十日，估價對象的剩余土地使用年期為28.41年。2.3土地他項權(quán)利在估價基準日二o一二年元月三十日，估價對象未設定抵押、租賃等他項權(quán)利。3、土地利用狀況在估價基準日二o一二年元月三十日，估價對象為商業(yè)用

24、地，根據(jù)土地估價師實地查勘，估價對象宗地內(nèi)己達到通路、供電、供水、排水、通訊、通氣“六通”的開發(fā)水平，各項基礎(chǔ)設施保障率較高，根據(jù)委托方提供的房屋所有權(quán)證，估價對象土地總面積為209.2平方米，現(xiàn)建有營業(yè)用房，總建筑面積為468.48平方米，容積率為2.24，土地利用強度較高。二、地價影響因素分析（一）一般因素1、地理位置與行政區(qū)劃泰州市地處江蘇省中部、長江北岸,西面連接揚州市、北面和東北毗鄰鹽城市、東面緊依南通市、南面與蘇州、無錫、常州三市以及鎮(zhèn)江市所轄揚中市隔江相望。全市南北長而東西窄，南北最大直線距離約124公里，東西最窄處約19公里，最寬處也僅55公里，全市總面積5790平方公里，其中

25、市區(qū)面積428平方公里，總面積中，陸地面積占82.74%，水域面積占17.26%。自2001年末，泰州市行政區(qū)劃設海陵、高港2個區(qū)，興化、靖江、泰興、姜堰4個縣級市，共有91個鎮(zhèn)、8個鄉(xiāng)、6個街道辦事處、338個居民委員會、1578個村民委員會，其中海陵區(qū)、高港區(qū)下轄9個鎮(zhèn)、2個鄉(xiāng)、6個街道辦事處、87個居民委員會、127個村民委員會。2003年末，泰州總戶數(shù)169.59萬戶，總?cè)丝?03萬人，其中市區(qū)62萬人。2、自然環(huán)境泰州屬北亞熱帶濕潤季風氣候區(qū)，四季分明，無霜期長，熱量充裕，降水豐沛。年平均氣溫在13.915.7之間，年平均降水量1049.1毫米，年降雨日平均為116.3日。年間變化很

26、大，1956年降水量為1694毫米，而1978年僅為395.5毫米。一年中有三個多雨期，4月中旬至5月上旬為春雨期，6月中旬至7月上旬為梅雨期，8月中旬至9月中旬為臺風季節(jié)。一般3月底4月初進入春季，6月上、中旬進入夏季，9月中旬進入秋季，11月中旬進入冬季。大致上冬季為4個多月，夏季三個多月，春、秋各二個多月。常年風向以東南風居多，春夏雨季多為東南風，秋季多東北風，冬季多偏北風。平均風速為3.4米/秒。3、城市性質(zhì)泰州是一個古老的歷史文化名城。泰州具有2100多年的歷史。古稱海陽、海陵，漢初置縣，東晉設郡，南唐建州，取“國泰民安”之意，泰州之名從此而始。古代泰州與廣陵揚州、蘭陵常州、金陵南京

27、相呼應，素有“漢唐古郡、淮海名區(qū)”之稱。泰州歷史人文薈萃、名賢輩出。水滸傳作者施耐庵、“泰州學派”創(chuàng)始人哲學家王艮、“揚州八怪”代表人物鄭板橋、京劇藝術(shù)大師梅蘭芳、地質(zhì)學家丁文江等，均是泰州歷代文化名人中的杰出代表?？菇鹩⑿墼里w、政治家文學家范仲淹、書畫大師齊白石等曾在泰州或主政或從業(yè)，為泰州歷史留下了璀璨的一頁。泰州境內(nèi)名勝古跡眾多?，F(xiàn)存古遺址、古建筑、古石刻數(shù)百處，其中列為省市級文物保護的有134處，全市建有5座博物館，珍藏文物萬余件，不少為稀世珍品。千年古剎光孝律寺在海內(nèi)外佛教界享有盛名，日涉園、崇儒祠、岳王廟、安定書院、施耐庵陵園、鄭板橋故居、梅蘭芳紀念館等人文景觀俱是泰州歷史文化的瑰

28、寶。泰州又是一個有著光榮傳統(tǒng)的革命老區(qū)。大革命時期，共產(chǎn)黨員沈毅在這里發(fā)動了“五一起義”；抗日戰(zhàn)爭時期，陳毅率部挺進蘇中，三進泰州，決戰(zhàn)黃橋；解放戰(zhàn)爭時期，粟裕在這里指揮了著名的蘇中“七戰(zhàn)七捷”戰(zhàn)役。1949年4月，中國人民解放軍海軍在白馬廟誕生。4、經(jīng)濟狀況2010年1-10月份，全市實現(xiàn)財政總收入352.09億元，同比增長33.2%；其中一般預算收入133.9億元，同比增長35.9%；中央收入117.22億元，增長19.7%；基金收入100.97億元，增長48.6%。從一般預算收入看，稅收收入中耕地占用稅、土地增值稅、契稅增長較快，但企業(yè)所得稅、營業(yè)稅有所回落。地方財政一般預算收入中耕地占

29、用稅3.01億元，同比增長185.4%；土地增值稅4.89億元，同比增長66.7%；契稅8.37億元，同比增長53.4%；企業(yè)所得稅19.93億元，同比增長49.8%，比1-9月份回落1.4個百分點；營業(yè)稅27.4億元，同比增長33%，比1-9月份回落2.3個百分點。5、城市建設泰州是一個快速崛起的新興工貿(mào)城市。地級泰州市組建以來，全市國民經(jīng)濟和社會事業(yè)取得了長足發(fā)展。2004年，全市實現(xiàn)gdp705.20億元，財政收入86.47億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9695元，農(nóng)民人均純收入4574元，年末各項存款余額712.09億元。泰州農(nóng)業(yè)資源豐富，素有“魚米之鄉(xiāng)”、“銀杏之鄉(xiāng)”、“水產(chǎn)之鄉(xiāng)”的美

30、譽，是國家重要的商品糧、優(yōu)質(zhì)棉、瘦肉型豬、淡水產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)銀杏生產(chǎn)基地和蔬菜生產(chǎn)加工出口基地。興化市被國家環(huán)保局認定為國家級生態(tài)示范區(qū)，姜堰市被江蘇省認定為省級生態(tài)農(nóng)業(yè)試點縣（市），姜堰市河橫村被聯(lián)合國環(huán)境署授予“全球環(huán)境500佳”稱號。泰州工業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚?，F(xiàn)有各類工業(yè)企業(yè)3.4萬多家，其中規(guī)模以上企業(yè)1083家，形成以機電、化工、紡織、食品、輕工、醫(yī)藥、建材等為主體的支柱行業(yè)。全市近100個產(chǎn)品的生產(chǎn)規(guī)模、市場占有率在全國名列前茅，其中56個產(chǎn)品的產(chǎn)銷量居全國同行前三位，17個產(chǎn)品成為“單打冠軍”，涌現(xiàn)了春蘭集團、揚子江藥業(yè)集團、陵光集團、中丹集團、興達鋼簾線、新世紀造船等一批銷售突破10億

31、元或利稅過億元企業(yè)。其中，春蘭（集團）公司是全國最大的50家企業(yè)集團之一，揚子江藥業(yè)集團規(guī)?？偭亢托б嬷笜俗?996年起連續(xù)7年在全省同行蟬聯(lián)榜首。泰州建筑業(yè)發(fā)展較快，目前擁有房屋建筑總承包特級資質(zhì)企業(yè)2家，一級資質(zhì)企業(yè)3家，二級資質(zhì)企業(yè)59家，多次摘取全國建筑工程質(zhì)量最高獎“魯班獎”，在國內(nèi)外建筑市場贏得了“神兵”、“鐵軍”的稱號。泰州服務業(yè)發(fā)展迅猛。全市擁有各類市場360個，其中超億元市場25個，商貿(mào)餐飲等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長，交通、郵電、市政服務基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，金融保險、信息咨詢、社區(qū)服務、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)迅速崛起。6、金融政策在金融政策方面，為加強銀行體系流動性管理，引導貨幣信貸和投資合理的

32、增長，保持物價水平基本穩(wěn)定，中國人民銀行決定，從2011年7月7日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的3.25%提高到3.5%；一年期貸款基準利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的6.31%提高到6.56%；其他各檔次存貸款基準利率據(jù)此相應調(diào)整。連續(xù)出臺的一系列金融調(diào)控手段，其主要目的是為冷卻經(jīng)濟過熱傾向，對資產(chǎn)泡沫和價格抑制作用最為明顯，進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。7、行政政策2006年9月5日國務院發(fā)布了國務院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知,通知明確要求：進一步明確土地管理和耕地保護責任，切實保障被征地農(nóng)民的長遠生計，規(guī)范土地出讓收支管理，調(diào)整

33、建設用地有關(guān)稅費政策，建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，強化對土地管理行為監(jiān)督檢查，嚴肅懲處土地違法違規(guī)行為。此外，財政部、國土資源部和中國人民銀行聯(lián)合印發(fā)關(guān)于調(diào)整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知，從二oo七年一月一日起，新增建設用地土地有償使用費標準將提高一倍。根據(jù)國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定和國務院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知的要求，為保護耕地，強化土地經(jīng)濟調(diào)控手段，控制固定資產(chǎn)投資過快增長，促進節(jié)約集約用地，財政部、國土資源部和中國人民銀行聯(lián)合印發(fā)關(guān)于調(diào)整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知，對新增建設用地土地有償使用費有關(guān)政

34、策做出了重大調(diào)整。8、房地產(chǎn)整體市場分析近年來泰州市首次出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長慢于全社會投資增長的局面。據(jù)統(tǒng)計，2011年一季度全市房地產(chǎn)開發(fā)施工房屋面積274.06萬平方米，同比增長4869.71%；海陵區(qū)銷售房屋面積29.78萬平方米，同比增長270.29%；商品房銷售額8.51億元，同比增長305.06%?？罩蒙唐贩吭鲩L的局面得到遏制。一季度全市空置房36.06萬平方米，與上年同期基本持平。市區(qū)一季度空置房同比下降了15.42%，空置面積為6.12萬平方米。在城市化進程、土地市場、拆遷、居民改善居住條件及購房者觀念的轉(zhuǎn)變等因素造成供需兩旺的形勢下，房地產(chǎn)價格水平居高不下。由于泰州地處長三

35、角地區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，同時隨著基礎(chǔ)設施不斷投入、市場化運作等因素的改變，泰州房地產(chǎn)市場被長期看好。除了泰州本地房地產(chǎn)企業(yè)對行業(yè)充滿樂觀態(tài)度，對泰州房地產(chǎn)市場充滿信心，同時外來資本的涌入以及購房者消費觀念的改變也使得泰州的房地產(chǎn)存增量市場持續(xù)升溫。6、土地政策根據(jù)土地市場的變化和市場發(fā)展需要，科學合理確定土地供應規(guī)模；進一步改善土地供應結(jié)構(gòu)，增加中低價位、中小套型普通商品住房用地供應；規(guī)劃在交通便捷、配套完善的地區(qū)安排保障性住房建設用地，區(qū)位布點應相對均衡，盡可能提高集約開發(fā)程度。探索在主城周邊普通商品住房新建設項目中配建一定比例保障性住房。嚴格貫徹國家財政部、國土資源部等五部委出臺的關(guān)于進一步

36、加強土地出讓收支管理的通知（財綜200974號），開發(fā)企業(yè)分期繳納的全部土地出讓價款，期限原則上不得超過1年，首次繳款比例不得低于全部土地出讓價款的50%。對于未按規(guī)定繳清全部土地價款的單位或個人，不得核發(fā)國有土地使用證，也不得按土地價款繳納比例分割發(fā)證。對于未按時繳納土地價款、未按合同約定動工開發(fā)建設的單位和個人，拖欠土地出讓收入期間不得參與新的土地出讓交易活動，有關(guān)拖欠和違約信息要計入其誠信檔案，可通過提高競買保證金或違約金等方式，限制其參加土地招拍掛活動。加強建設用地批后監(jiān)管。嚴格按照國家規(guī)定，加大對閑置土地處理力度，對未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等土地違法違規(guī)行為，按照國家相

37、關(guān)規(guī)定和合同條款進行依法查處。加快普通商品住房建設供應，根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化，及時調(diào)整和優(yōu)化住房供應結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房供應。建立行政審批事項集中會商機制，提高行政服務效率，縮短項目審批手續(xù)的辦理時間，推進在建住宅施工進度。在保證質(zhì)量的前提下，加快普通商品住房建設，盡快形成市場有效供給。對于新出讓的土地項目，應根據(jù)項目規(guī)模和建設周期，在出讓合同中明確項目的開工、竣工時間和相應處罰條款。違反合同的，按照國家相關(guān)規(guī)定和合同條款進行處罰。7、稅收自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的

38、，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。綜上所述，泰州市土地市場在國家宏觀經(jīng)濟和區(qū)域經(jīng)濟整體影響下，處于不斷調(diào)整過程中。2011年政府依舊將支持居民自主和改善性購房需求，增加普通住房供應，同時抑制投機炒房，遏制部分城市房價上漲過快。（二）區(qū)域因素1、區(qū)域位置估價對象地處建湖泰州市海陵區(qū)揚州路111號25-28室，距泰州市中心直線距離約5公里，距區(qū)商服中心直線距離約1.5公里，區(qū)位條件較優(yōu)。2、交通條件2.1道路通達度：估價對象所在區(qū)域內(nèi)的道路等級以主次干道并重，網(wǎng)格狀道路體系，區(qū)域內(nèi)有揚州路、東進西路、江州北路、迎春西

39、路、東風北路、青年北路等多條城市主次干道，道路等級較高，路網(wǎng)密度較大，道路通達度較好，路面保養(yǎng)維修較好，道路質(zhì)量較優(yōu)。2.2公交便捷度：估價對象所在區(qū)域有101、12、15、16、22、28、29、301夜、6、8、9路等多條公交線路，公交便捷度較優(yōu)。2.3對外交通便利度：估價對象距泰州市汽車西站直線距離約800米，距泰州火車站直線距離約7.5公里，距啟揚高速公路出入口直線距離約8公里。對外交通便利度較優(yōu)。3、區(qū)域商業(yè)繁華狀況估價對象所在區(qū)域距海陵區(qū)商服中心直線距離約1.5公里，區(qū)域內(nèi)商服設施較多，商服繁華程度較優(yōu)。4、基礎(chǔ)設施條件4.1供水條件估價對象所在區(qū)域由泰州市自來水廠供水，供水保證率

40、98%以上，供水狀況較優(yōu)。4.2排水條件估價對象所在區(qū)域排水體制為雨污分排制，主要道路兩側(cè)排水管徑較大，排水狀況較優(yōu)，評價等級為較優(yōu)。4.3供電條件估價對象所在區(qū)域由泰州市供電局供電，供電設施完善，供電保證率98%以上，供電狀況較優(yōu)。4.4通訊條件估價對象所在區(qū)域?qū)偬┲菔须娦啪质性挿辗秶?，電話采用程控交換，裝機容量較大，通訊水平較高，電訊狀況較優(yōu)。4.5通氣條件估價對象所在區(qū)域由泰州市燃氣公司供氣，供氣保證率高，供氣狀況較優(yōu)。5、環(huán)境因素5.1大氣環(huán)境估價對象所在區(qū)域無明顯的大氣污染，大氣質(zhì)量較優(yōu)。5.2水環(huán)境估價對象所在區(qū)域無明顯的水污染，水環(huán)境質(zhì)量較優(yōu)。5.3聲環(huán)境估價對象所在區(qū)域略有交

41、通噪聲污染，聲環(huán)境質(zhì)量一般。5.4污染排放及治理狀況估價對象所在區(qū)域污染物排放基本符合國家規(guī)定標準，污染治理狀況較優(yōu)。5.5危險設施狀況估價對象所在區(qū)域無危險設施。6、城市規(guī)劃限制城市規(guī)劃對估價對象所在區(qū)域土地利用類型、土地利用強度均有一定限制。7、公用設施狀況估價對象所在區(qū)域有田家炳實驗中學、泰州市揚橋中心小學、泰州市第四人民醫(yī)院森南社區(qū)衛(wèi)生服務站、泰州醫(yī)院揚州路門診部、女子醫(yī)院、泰州汽車西站、中國郵政、中國電信等公用設施，公用設施狀況較優(yōu)。8、自然災害影響估價對象所在區(qū)域一般不受洪澇災害、地質(zhì)災害等自然災害影響。（三）個別因素1、宗地位置估價對象位于泰州市海陵區(qū)揚州路111號25-28室，

42、距泰州市中心直線距離約5公里，距商服中心直線距離約1.5公里，區(qū)位條件較優(yōu)。2、用途估價對象登記用途為商業(yè)用地，本次評估設定用途為商業(yè)用地。3、宗地面積估價對象登記面積為宗地1：52.3平方米、宗地2：52.3平方米、宗地3：104.6平方米，本次評估土地總面積為209.2m2，面積較小，對土地利用略有影響。4、宗地形狀估價對象形狀為較規(guī)則，宗地形狀對土地利用較有利。5、地形及地基狀況估價對象地勢平坦，地基承載力一般，地基條件一般。6、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設施條件估價對象紅線內(nèi)通路、供電、供水、排水、通訊、通氣及場地平整“六通一平”的開發(fā)程度，各類基礎(chǔ)設施的保障率較高。7、臨路狀況估價對象臨次干道，道路

43、紅線寬度15-20米，瀝青路面，道路通達性較優(yōu)。8、相鄰土地利用狀況估價對象周圍土地利用類型以商業(yè)用地為主。9、土地利用狀況在估價基準日二o一二年元月三十日，估價對象為商業(yè)用地，根據(jù)土地估價師實地查勘，估價對象宗地內(nèi)己達到通路、供電、供水、排水、通訊、通氣“六通”的開發(fā)水平，各項基礎(chǔ)設施保障率較高，根據(jù)委托方提供的房屋所有權(quán)證，估價對象土地總面積為209.2平方米，現(xiàn)建有營業(yè)用房，總建筑面積為468.48平方米，容積率為2.24，土地利用強度較高。10、土地使用年期與權(quán)利狀況10.1在估價期日二o一二年元月三十日，剩余土地使用年期為28.41年。10.2在估價基準日二o一二年元月三十日，估價對

44、象未設定抵押、租賃等他項權(quán)利。第三部分 土地估價一、估價原則本次土地估價將遵照公正、客觀、科學、誠實的原則進行評估，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：1、合法原則土地估價應以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等幾個方面。在合法產(chǎn)權(quán)方面，應以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或其他合法證件為依據(jù)；在合法使用方面，應以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制）為依據(jù)；在合法處分方面，應以法律、法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)。2、供需原則土地估價要以市場供需決定土地價格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。在完全的市場競爭中，一般商品的價格都取決于供求的均衡點。供小

45、于求，價格就會提高，否則，價格就會降低。由于土地與一般商品相比，具有獨特的人文和自然特性，因此在進行土地估價時既要考慮到所假設的公平市場，又要考慮土地供應的壟斷性特征。3、協(xié)調(diào)原則土地總是處于一定的自然與社會環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。在土地估價時，應認真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價格。4、替代原則土地估價應以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場交易價格為依據(jù)，估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價格。根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務同時

46、存在時，商品或服務的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價格，受其它具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。5、變動原則估價過程中估價人員應把握土地價格影響因素及土地價格的變動規(guī)律，準確地評估價格。一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而發(fā)生變動的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素，把握各因素之間

47、的因果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預測未來的土地價格。6、預期收益原則土地估價應以估價對象在正常利用條件下的未來客觀有效的預期收益為依據(jù)。土地的價格是由反映該宗地將來的總收益所決定的，它的價格也受預期收益形成因素的變動所影響。所以，土地投資者是在預測該土地將來所能帶來的收益或效用后進行投資的。估價人員必須了解過去的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、政治經(jīng)濟形勢及政策規(guī)定對土地市場的影響進行細致分析和預測，準確預測該土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和，即收益價格。7、貢獻原則土地總收益是土地及其他生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地的價格由土地對總收益的貢獻大小來決定。8、報酬遞增

48、、遞減原則土地估價要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點?？傊?，本次評估以公正、公平的態(tài)度和道德，在公開市場條件進行土地價格評估，在評估過程中，要按照國家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學、合法的原則進行土地價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學，評估結(jié)果準確，嚴格保守評估秘密。二、估價方法與估價過程（一）估價方法與估價技術(shù)路線1、估價方法選擇一般而言，土地估價方法主要有收益還原法、市場比較法、假設開發(fā)法、剩余法、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法。1.1、評估思路估價對象于評估基準日設定用途為商業(yè)用地，根據(jù)評估對象的土地利用特點和估價目的以及估

49、價方收集的資料，本次評估采用市場比較法和收益還原法兩種方法分別測算估價對象設定條件下的土地使用權(quán)價格，然后經(jīng)過綜合分析測算方法及其測算結(jié)果，最終確定估價對象的土地使用權(quán)價格。1.2、方法選擇依據(jù)1.2.1不能采用以下方法的理由：（1）估價對象宗地內(nèi)已完成營業(yè)用房建設，不適合采用假設開發(fā)法評估。（2）估價對象位于泰州市城區(qū)范圍內(nèi)，不適宜采用農(nóng)用地征地成本進行測算，區(qū)域內(nèi)亦無拆遷補償案例，故不采用成本逼近法。1.2.2方法選擇依據(jù)（1）由于估價對象所在區(qū)域和鄰近的同質(zhì)區(qū)域可以選擇到與估價對象相類似的近期已經(jīng)發(fā)生交易的市場比較實例，比較適宜采用市場比較法評估。（2）由于估價對象為商業(yè)用地，實際用途為

50、商業(yè)，地上建筑物為經(jīng)營性用房，房地產(chǎn)存在經(jīng)營收益，可以合理確定房地產(chǎn)總收益，適宜采用收益還原法進行評估；綜上所述，本次估價采用市場比較法和收益還原法進行評估。2、估價技術(shù)路線（1）收益還原法收益還原法是在估算估價對象在未來每年預期純收益（正常年純收益）的基礎(chǔ)上，以一定的土地還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估基準日收益總和的一種方法。此次評估，假設未來每年的純收益保持不變、還原利率不變，有限年期的土地使用權(quán)價格計算公式為：pa÷r×11/（1r）n其中：p土地價格a土地年純收益r土地還原率n估價對象土地使用年期具體測算思路是：簡明扼要的說明測算的思路（1）房地年總

51、收益房地年租金月租金×12×收益總面積×出租率×有效使用面積比率（2）房地出租年總費用維修費+管理費+保險費+稅金+房屋年折舊費（3）房地年純收益房地年總收益房地出租年總費用（4）房屋年純收益房屋現(xiàn)值×房屋還原率 房屋現(xiàn)值重置價折舊總額重置成本年折舊費×已使用年限（5）土地年純收益房地年純收益房屋年純收益（6）總地價土地年純收益÷r×1-1/(1+r)n（7）單位面積地價總地價÷總用地面積（2）市場比較法采用市場比較法評估地價的基本思路是以待估宗地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，

52、并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估宗地在估價時點的地價。即：地價=vb×a×b×d×e式中：vb比較實例價格； a正常情況指數(shù)/比較實例宗地情況指數(shù) b待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較實例宗地交易期日地價指數(shù) d待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù) e待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較實例宗地個別因素條件指數(shù)（二）估價過程方法一：收益還原評估1、確定房地年總收益調(diào)查估價對象所處區(qū)域、同類用途、結(jié)構(gòu)相似、裝修檔次相近的房屋租金水平、房屋出租率等情況，確定估價對象的房地出租的總收益。針對估價對象

53、的特點和實際情況，估價師對區(qū)位條件相同、規(guī)模相當、臨街狀況和建筑物相似商業(yè)用房出租現(xiàn)象進行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)在評估基準日，估價對象所在區(qū)域相似商業(yè)用房出租市場的交易情況正常，能客觀反映當前地產(chǎn)市場狀況。估價師對與估價對象位于同一供需圈、相同用途、土地區(qū)位條件相同的類似商業(yè)房地產(chǎn)的租賃市場進行調(diào)查分析，確定待估宗地總收益客觀值如下：1.1年租金水平：估價對象商業(yè)用房，根據(jù)估價師對估價對象周邊商業(yè)用房租金收益的調(diào)查研究，估價對象周邊商業(yè)用房平均租金水平按建筑面積計為34元/m2·月。1.2有效出租建筑面積：估價對象所在區(qū)域商業(yè)房屋出租一般為整租，有效出租面積為100%，平均出租率為95%。1.

54、3估價對象商業(yè)房地產(chǎn)出租年客觀總收益為：房地產(chǎn)年總收益單位面積月租金×12月×建筑面積×有效出租面積比率×出租率=34元/m2·月×12月×468.48m2×100%×95%=18.16萬元2、房地出租年總費用房地出租年總費用（1）+（2）+（3）+（4）+（5）（1）維修費維修費指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費，經(jīng)評估人員調(diào)查，根據(jù)區(qū)域內(nèi)同類建筑物的實際情況，按建筑物重置價格的2%計算。根據(jù)江蘇省建筑工程概預算編制方法和標準、泰州物價、建設主管部門公布的房屋重置價標準及2011年第四季度造價指數(shù)表

55、，結(jié)合待估宗地同類開發(fā)項目建筑安裝工程預決算，確定混合多層商業(yè)用房的重置單價為700元/m2。故，房屋重置總價重置單價×總建筑面積700元/m2×468.48m232.79萬元維修費32.79萬元×2%0.66萬元（2）管理費管理費指對出租房屋進行的必要管理所需的費用。經(jīng)評估人員調(diào)查，根據(jù)當?shù)匚飿I(yè)管理費的平均情況，按年租金的3%收取。管理費房地年總收益×3%18.16萬元×3%0.54萬元（3）房屋年折舊費折舊費指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補償?shù)哪遣糠謨r值。根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，混合結(jié)構(gòu)的建筑物耐用年限為50年，殘值率為2%；表2 建筑物剩余

56、使用年限結(jié)構(gòu)層次建筑面積（平方米）建筑年代耐用年限（年）至估價基準日已使用年限（年）剩余使用年限（年）混合2468.482003年50941本次評估設定估價對象剩余土地使用年限為28.41年，地上建筑物面積為468.48平方米，建筑年代為2003年，結(jié)構(gòu)為混合，混合結(jié)構(gòu)經(jīng)濟耐用年限為50年，房屋已使用9年，剩余使用年期為41年。本次評估剩余土地使用年限28.41年小于房屋剩余使用年期41年，根據(jù)孰短原則，本次評估確定估價對象房屋尚可使用28.41年，混合結(jié)構(gòu)的殘值率為2%。故，折舊年限房屋已使用年限+房屋尚可使用年限 9+28.41 37.41（年）年折舊費房屋重置價格×（1殘值率）÷折舊年限 32.79萬元×（1-2%）÷37.41年 0.86萬元（4）保險費保險費指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用。一般按房屋現(xiàn)值的0.2%計算，房屋現(xiàn)值計算公式為：房屋現(xiàn)值房屋重置價格折舊總額重置價格年折舊費×房屋已使用年限32