694523471江蘇蘇地行土地房產(chǎn)評(píng)估有限公司土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告泰州市揚(yáng)州路111號(hào)2528室土地技術(shù)蓋章

1、江蘇蘇地行土地房產(chǎn)評(píng)估有限公司土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告項(xiàng)目名稱：金秀美、徐增麒所屬泰州市海陵區(qū)揚(yáng)州路111號(hào)25-28室三宗地出讓國(guó)有土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估（泰州市）受托估價(jià)單位：江蘇蘇地行土地房產(chǎn)評(píng)估有限公司土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：（蘇）蘇地行（2012）（估）字第017號(hào)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)：（蘇）蘇地行（2012）（技）字第017號(hào)提交估價(jià)報(bào)告日期：二o一二年元月三十一日關(guān)鍵詞：泰州市 抵押貸款江蘇蘇地行土地房產(chǎn)評(píng)估有限公司二o一二年土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告第一部分 總 述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱金秀美、徐增麒所屬泰州市海陵區(qū)揚(yáng)州路111號(hào)25-28室三宗地出讓國(guó)有土地使用

2、權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估（泰州市）二、委托估價(jià)方名稱：金秀美、徐增麒三、受托估價(jià)方受托估價(jià)單位：江蘇蘇地行土地房產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：張其寶工商注冊(cè)號(hào)：320000000063250機(jī)構(gòu)地址：南京市鼓樓區(qū)中央路19號(hào)1503室執(zhí)業(yè)范圍：全國(guó)范圍內(nèi)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)有效期限：2016年6月30日注冊(cè)號(hào)：a201132004聯(lián)系人：吳俊聯(lián)系電話8406郵政編碼：210008四、估價(jià)目的依據(jù)關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知的規(guī)定，土地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。本次土地估價(jià)的目的是為委托方金秀美、徐增麒以所屬泰州市海陵區(qū)揚(yáng)州路111號(hào)25-28室三宗地出讓國(guó)有土地使用權(quán)為擔(dān)保

3、進(jìn)行抵押貸款，確定土地資產(chǎn)額提供客觀、公正的價(jià)格依據(jù)。五、估價(jià)依據(jù)（一）國(guó)家及有關(guān)部門頒布的法律法規(guī)及相關(guān)文件1、中華人民共和國(guó)物權(quán)法（2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過，自2007年10月1日起施行）2、中華人民共和國(guó)土地管理法（第二次修正，2004年8月28日中華人民共和國(guó)主席令第28號(hào)公布）3、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（2007年8月30日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過）4、中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例（1998年12月24日國(guó)務(wù)院令第256號(hào)，1999年1月1日施行）5、中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（1990年5

4、月19日國(guó)務(wù)院令第55號(hào)，1990年5月19日施行）6、國(guó)土資源部關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知（2001年2月13日國(guó)土資發(fā)200144號(hào)）7、中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2007年10月28日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議通過，自2008年1月1日起施行）8、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定(2007年9月21日國(guó)土資源部第3次部務(wù)會(huì)議審議通過，2007年11月1日起施行)9、關(guān)于修改<中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例>的決定（2006年12月31日國(guó)務(wù)院令第483號(hào)，自2007年1月1日起施行）10、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的

5、通知（2001年4月30日，國(guó)發(fā)200115號(hào)）11、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法（1995年6月30日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議通過，1995年10月1日施行）12、抵押估價(jià)指導(dǎo)意見（中華人民共和國(guó)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)，建住房20068號(hào)，2006年3月1日起實(shí)施）（二）地方有關(guān)部門頒布的法規(guī)及相關(guān)文件1、江蘇省土地管理?xiàng)l例（2004年4月16日江蘇省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第九次會(huì)議關(guān)于修改江蘇省土地管理?xiàng)l例的決定第二次修正，自2004年5月1日起施行）2、江蘇省國(guó)土資源廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)土資源部關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知的通知（20

6、01年7月24日蘇國(guó)土資發(fā)200163號(hào)）3、省物價(jià)局、省財(cái)政廳關(guān)于公布我省涉及商品房建設(shè)的行政事業(yè)性收費(fèi)及政府性基金項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的通知（蘇價(jià)服2003175號(hào)、蘇財(cái)綜200365號(hào)，2003年6月2日發(fā)布）（三）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1、中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局發(fā)布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（gb/t 18508-2001）2、中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局發(fā)布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程（gb/t 18507-2001）3、原國(guó)家土地管理局發(fā)布城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程（td1001-1993）4、中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局和中國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)土地利用

7、現(xiàn)狀分類（gb/t 21010-2007）5、中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)關(guān)于印發(fā)重大項(xiàng)目土地評(píng)估指引的通知（中估協(xié)發(fā)200534號(hào)）（四）其他資料1、委托方提供的有關(guān)資料1.1估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)證復(fù)印件1.2估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用證復(fù)印件2、受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料2.1估價(jià)對(duì)象所在地自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、行政區(qū)劃人口等方面的基本情況資料2.2估價(jià)對(duì)象所在地統(tǒng)計(jì)資料2.3估價(jià)對(duì)象所在地城市規(guī)劃資料2.4估價(jià)對(duì)象所在地城市基礎(chǔ)設(shè)施基本情況資料2.5估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域土地出讓轉(zhuǎn)讓、土地市場(chǎng)供需狀況等土地市場(chǎng)方面的資料2.6估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)等方面的交易實(shí)例及有關(guān)文件3、估價(jià)

8、人員實(shí)際勘察、調(diào)查所獲取的資料3.1估價(jià)人員向國(guó)土資源管理部門查閱復(fù)印的土地權(quán)屬狀況及土地利用與權(quán)屬變更狀況的資料3.2估價(jià)人員實(shí)地踏勘和調(diào)查收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬、基礎(chǔ)設(shè)施、宗地條件方面的資料3.3估價(jià)人員實(shí)地踏勘和調(diào)查收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象建筑物狀況資料3.4估價(jià)人員實(shí)地踏勘和調(diào)查收集的估價(jià)對(duì)象所在地自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、行政區(qū)劃人口等方面的基本情況資料3.5估價(jià)人員實(shí)地踏勘和調(diào)查收集的估價(jià)對(duì)象所在地統(tǒng)計(jì)資料3.6估價(jià)人員實(shí)地踏勘和調(diào)查收集的估價(jià)對(duì)象所在地城市規(guī)劃資料3.7估價(jià)人員實(shí)地踏勘和調(diào)查收集的估價(jià)對(duì)象所在地城市基礎(chǔ)設(shè)施基本情況資料3.8估價(jià)人員實(shí)地踏勘和調(diào)查收集的估價(jià)對(duì)象所在地征地、

9、開發(fā)等方面的資料3.9土地估價(jià)師收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬、區(qū)域因素條件、地塊自身?xiàng)l件等方面的資料六、估價(jià)基準(zhǔn)日二o一二年元月三十日七、估價(jià)日期二o一二年元月三十日至二o一二年元月三十一日八、地價(jià)定義1、地價(jià)內(nèi)涵本次評(píng)估的估價(jià)對(duì)象地價(jià)是指在估價(jià)基準(zhǔn)日二o一二年元月三十日，設(shè)定宗地外達(dá)到通路、供電、供水、排水、通訊、通氣“六通”和宗地內(nèi)達(dá)到土地平整的開發(fā)程度下，登記用途為商業(yè)用地，設(shè)定用途為商業(yè)用地，容積率為2.24，商業(yè)用地剩余使用年期28.41年的國(guó)有土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。2、土地實(shí)際開發(fā)程度估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日的實(shí)際開發(fā)程度為宗地內(nèi)外達(dá)到通路、供電、供水、排水、通訊、通氣“六通”和宗

10、地內(nèi)達(dá)到土地平整的開發(fā)水平。3、土地估價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度估價(jià)對(duì)象土地估價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度為宗地外達(dá)到通路、供電、供水、排水、通訊、通氣“六通”和宗地內(nèi)達(dá)到土地平整的開發(fā)水平，設(shè)定用途為商業(yè)用地，容積率為2.24，設(shè)定土地使用年期為28.41年。4、土地利用條件在估價(jià)基準(zhǔn)日二o一二年元月三十日，估價(jià)對(duì)象為商業(yè)用地，根據(jù)土地估價(jià)師實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象宗地內(nèi)己達(dá)到通路、供電、供水、排水、通訊、通氣“六通”的開發(fā)水平，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施保障率較高，根據(jù)委托方提供的房屋所有權(quán)證，估價(jià)對(duì)象土地總面積為209.2平方米，現(xiàn)建有營(yíng)業(yè)用房，總建筑面積為468.48平方米，容積率為2.24，土地利用強(qiáng)度較高。九、估價(jià)結(jié)果金秀

11、美、徐增麒所屬泰州市海陵區(qū)揚(yáng)州路111號(hào)25-28室三宗地，國(guó)有土地使用證編號(hào)為宗地1：泰州國(guó)用（2003）第0312-25號(hào)、宗地2：泰州國(guó)用（2003）第0312-26號(hào)、宗地3：泰州國(guó)用（2003）第0312-27號(hào)，土地登記用途為商業(yè)用地，使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2040年6月29日，土地使用權(quán)面積為宗地1：52.3平方米、宗地2：52.3平方米、宗地3：104.6平方米，本次評(píng)估設(shè)定用途為商業(yè)用地，評(píng)估土地總面積為209.2m2，在估價(jià)基準(zhǔn)日二o一二年元月三十日，設(shè)定土地使用年期為28.41年，設(shè)定估價(jià)對(duì)象容積率為2.24，設(shè)定宗地外達(dá)到通路、供電、供水、排水、通訊、通氣“六通”

12、和宗地內(nèi)達(dá)到土地平整的開發(fā)水平下，單位面積出讓國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格為5584元/m2，出讓國(guó)有土地總地價(jià)為116.82萬元，人民幣大寫壹佰壹拾陸萬捌仟貳佰元整。估價(jià)結(jié)果詳見表1土地估價(jià)結(jié)果一覽表。7江蘇蘇地行土地房產(chǎn)評(píng)估有限公司土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告表1 土地估價(jià)結(jié)果一覽表估價(jià)機(jī)構(gòu)：江蘇蘇地行土地房產(chǎn)評(píng)估有限公司 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：（蘇）蘇地行（2011）（估）字第017號(hào) 估價(jià)基準(zhǔn)日：二o一二年元月三十日 土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓國(guó)有估價(jià)期日的土地使用者土地使用證編號(hào)宗地位置估價(jià)基準(zhǔn)日的登記用途估價(jià)設(shè)定用途設(shè)定容積率估價(jià)基準(zhǔn)日的實(shí)際土地開發(fā)程度估價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度土地使用年期土地登記面積（m2）本次評(píng)估面積（

13、m2）單位面積地價(jià)（元/m2）總地價(jià)（萬元）金秀美、徐增麒泰州國(guó)用（2003）第0312-25號(hào)泰州市海陵區(qū)揚(yáng)州路111號(hào)25室商業(yè)用地商業(yè)用地2.24宗地外通路、供電、供水、排水、通訊、通氣“六通”，宗地內(nèi)土地平整宗地外通路、供電、供水、排水、通訊、通氣“六通”，宗地內(nèi)土地平整28.41年52.352.3558929.23金秀美、徐增麒泰州國(guó)用（2003）第0312-26號(hào)泰州市海陵區(qū)揚(yáng)州路111號(hào)26室52.352.3558929.23金秀美、徐增麒泰州國(guó)用（2003）第0312-27號(hào)泰州市海陵區(qū)揚(yáng)州路111號(hào)27、28室104.6104.6558958.46116.92一、上述土地估價(jià)

14、結(jié)果的限定條件1、土地權(quán)利限制：估價(jià)對(duì)象于估價(jià)基準(zhǔn)日二o一二年元月三十日未設(shè)定抵押、租賃等他項(xiàng)權(quán)利。 2、基礎(chǔ)設(shè)施條件：（見下表）。3、規(guī)劃限制條件：（見下表）。 4、影響土地價(jià)格的其他限定條件：無。二、其他需要說明的事項(xiàng)1、本次估價(jià)所引用的參數(shù)如利潤(rùn)率等的選取對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生影響。2、估價(jià)對(duì)象土地面積及權(quán)利狀況以委托方提供的資料為依據(jù)。3、本次估價(jià)沒有考慮將來可能的特殊交易對(duì)該評(píng)估價(jià)的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、城市總體規(guī)劃發(fā)生重大調(diào)整以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)評(píng)估價(jià)的影響。4、評(píng)估報(bào)告自提交報(bào)告之日起一年內(nèi)有效。本評(píng)估報(bào)告僅為委托方以估價(jià)對(duì)象出讓國(guó)有土地使用權(quán)為擔(dān)保進(jìn)行抵押貸

15、款時(shí)提供客觀、公正的土地價(jià)格參考，作其它用途使用。表1-1 估價(jià)對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施條件表宗地名稱地面平整狀況周圍道路狀況供電狀況供水狀況排水狀況通訊條件通氣條件土地他項(xiàng)權(quán)利限制規(guī)劃限制影響土地價(jià)格的其他限定條件泰州市海陵區(qū)揚(yáng)州路111號(hào)25-28室土地平整揚(yáng)州路、南通路、青年北路、北倉路等宗地內(nèi)外供電較優(yōu)宗地內(nèi)外供水較優(yōu)宗地內(nèi)外排水較優(yōu)宗地內(nèi)外通訊較優(yōu)宗地內(nèi)外通氣較優(yōu)未設(shè)定抵押、租賃等他項(xiàng)權(quán)利城市規(guī)劃對(duì)土地利用類型和土地利用強(qiáng)度均有一定限制無估價(jià)機(jī)構(gòu)：江蘇蘇地行土地房產(chǎn)評(píng)估有限公司二o一二年元月三十一日9江蘇蘇地行土地房產(chǎn)評(píng)估有限公司土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告十、需要特殊說明的事項(xiàng)（一）估價(jià)的前提條件和假設(shè)條

16、件1、現(xiàn)土地使用者合法取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。2、估價(jià)對(duì)象依法利用，并會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。3、估價(jià)對(duì)象與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足設(shè)定使用年限內(nèi)經(jīng)營(yíng)管理的正常進(jìn)行，保證公司的持續(xù)發(fā)展。4、在估價(jià)基準(zhǔn)日地產(chǎn)市場(chǎng)為公正、公開、公平的均衡市場(chǎng)。5、任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。6、委托方提供資料屬實(shí)。7、估價(jià)對(duì)象能夠滿足地價(jià)定義中關(guān)于用途、開發(fā)程度、年期、評(píng)估基準(zhǔn)日等設(shè)定條件。8、評(píng)估設(shè)定的土地開發(fā)程度為宗地紅線外的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整狀況。（二）估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用1、估價(jià)人員依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（gb/t 1850

17、8-2001）撰寫本估價(jià)報(bào)告，形成意見和結(jié)論。2、本報(bào)告僅為本次評(píng)估目的服務(wù)，其估價(jià)結(jié)果僅用于本次評(píng)估目的時(shí)才有效。3、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿足地價(jià)定義所設(shè)定條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，若估價(jià)對(duì)象的土地利用方式、估價(jià)基準(zhǔn)日、土地開發(fā)狀況、土地使用年限、土地面積等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化，該評(píng)估價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。4、本報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。5、本估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，由估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。6、本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果自評(píng)估報(bào)告提交之日起一年內(nèi)有效。（三）需要特殊說明的事項(xiàng)1、有關(guān)資料的來源1.1委托方提供的估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用權(quán)證復(fù)印件。

18、1.2委托方提供的估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)證復(fù)印件。1.4本項(xiàng)估價(jià)所依據(jù)的資料源于委托估價(jià)方和估價(jià)對(duì)象所在地國(guó)土資源部門提供的資料、受托估價(jià)方掌握的資料及估價(jià)人員實(shí)地踏勘和調(diào)查收集的資料。1.5估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘察僅限于可觀察和接觸到的部分，對(duì)被遮蓋、未暴露以及難以接觸部分因無法實(shí)地確認(rèn)而未實(shí)際確認(rèn)，評(píng)估時(shí)依據(jù)委托估價(jià)方提供的資料和估價(jià)人員掌握的資料進(jìn)行評(píng)估。1.6本次土地估價(jià)的目的是為委托方以估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用權(quán)為擔(dān)保進(jìn)行抵押貸款，確定土地資產(chǎn)額提供客觀、公正的價(jià)格依據(jù)，不作其他用途使用。2、對(duì)估價(jià)結(jié)果和估價(jià)工作可能產(chǎn)生影響的變化事項(xiàng)2.1本次估價(jià)所引用的參數(shù)如利潤(rùn)率、還原利率等的選取會(huì)

19、對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生影響。本次估價(jià)結(jié)果在現(xiàn)行政策規(guī)定的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上測(cè)算所得，如政策發(fā)生變化，估價(jià)結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整。2.2本次評(píng)估設(shè)定的土地開發(fā)程度為宗地外達(dá)到通路、供電、供水、排水、通訊、通氣“六通”和宗地內(nèi)土地平整“一平”的開發(fā)水平，土地設(shè)定用途為商業(yè)用地，土地剩余使用年期為28.41年。本報(bào)告設(shè)定的土地開發(fā)程度、容積率和土地使用年期發(fā)生變化時(shí)，本報(bào)告中的評(píng)估結(jié)果必須進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。2.3本次估價(jià)設(shè)定的用途是依據(jù)合法原則和最有效利用原則設(shè)定的，土地規(guī)劃條件和土地利用條件的發(fā)生變化，土地估價(jià)結(jié)果必須進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。3、估價(jià)對(duì)象的特殊性及估價(jià)中未考慮的因素3.1由于估價(jià)對(duì)象的個(gè)別性所形成的特殊性，估價(jià)對(duì)

20、象的價(jià)格更受需求市場(chǎng)的影響，本次估價(jià)把投資人作為經(jīng)濟(jì)人考慮，未考慮心理因素及宣傳鼓動(dòng)因素對(duì)地價(jià)的影響。3.2本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。3.3本次估價(jià)未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化，城市總體規(guī)劃發(fā)生重大調(diào)整以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)評(píng)估價(jià)格的影響。4、其它需要說明的事項(xiàng)4.1估價(jià)人員根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合估價(jià)對(duì)象具體狀況確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)的選取。4.2地價(jià)貨幣單位：人民幣元。4.3本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象國(guó)有出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值，是指估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)未考慮已經(jīng)設(shè)立的法定優(yōu)先受償權(quán)利下，正常土地市場(chǎng)條件下合法交易的正常供需價(jià)格，即

21、正常市場(chǎng)價(jià)值。4.4抵押貸款額非估價(jià)得出，而是由銀行依據(jù)估價(jià)所得估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值，并在結(jié)合未來土地市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)、短期強(qiáng)制處分等多種地價(jià)因素影響，充分考慮抵押人的資信狀況、貸款期限的基礎(chǔ)上最終確定估價(jià)對(duì)象的放款數(shù)額。十一、土地估價(jià)師簽字1、土地估價(jià)師陸 葉簽字 ，證書號(hào)：20043201662、土地估價(jià)師吳 俊簽字 ，證書號(hào)：2004320151十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：江蘇蘇地行土地房產(chǎn)評(píng)估有限公司二o一二年元月三十一日第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析一、估價(jià)對(duì)象描述1、土地登記狀況1.1來源與歷史沿革：根據(jù)估價(jià)對(duì)象的國(guó)有土地使用證記載，金秀美、徐增麒以出讓方式取得了估價(jià)對(duì)

22、象國(guó)有土地使用權(quán)，并于2007年10月10日領(lǐng)取了國(guó)有土地使用權(quán)證，并沿用至今。1.2土地使用權(quán)證號(hào)：宗地1：泰州國(guó)用（2003）第0312-25號(hào)、宗地2：泰州國(guó)用（2003）第0312-26號(hào)、宗地3：泰州國(guó)用（2003）第0312-27號(hào)。1.3座落：泰州市海陵區(qū)揚(yáng)州路111號(hào)25-28室。1.4地號(hào)：宗地1：23-041-11-25、宗地2：23-041-11-26、宗地3：23-041-11-27-28。1.5圖號(hào)：-。1.6土地用途：土地登記用途為商業(yè)用地，評(píng)估設(shè)定用途為商業(yè)用地。1.7使用權(quán)類型：出讓。1.8終止日期：土地使用權(quán)終止日期為2040年6月29日。在估價(jià)基準(zhǔn)日二o一二

23、年元月三十日，土地剩余使用年期為28.41年。1.9宗地面積：土地登記面積為宗地1：52.3平方米、宗地2：52.3平方米、宗地3：104.6平方米，本次評(píng)估土地總面積為209.2m2。2、土地權(quán)利狀況2.1土地所有權(quán)：在估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象的土地所有權(quán)屬國(guó)家所有。2.2土地使用權(quán)：金秀美、徐增麒以出讓方式取得估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用權(quán)，并領(lǐng)取了估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用權(quán)證。在估價(jià)基準(zhǔn)日二o一二年元月三十日，估價(jià)對(duì)象的剩余土地使用年期為28.41年。2.3土地他項(xiàng)權(quán)利在估價(jià)基準(zhǔn)日二o一二年元月三十日，估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押、租賃等他項(xiàng)權(quán)利。3、土地利用狀況在估價(jià)基準(zhǔn)日二o一二年元月三十日，估價(jià)對(duì)象為商業(yè)用

24、地，根據(jù)土地估價(jià)師實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象宗地內(nèi)己達(dá)到通路、供電、供水、排水、通訊、通氣“六通”的開發(fā)水平，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施保障率較高，根據(jù)委托方提供的房屋所有權(quán)證，估價(jià)對(duì)象土地總面積為209.2平方米，現(xiàn)建有營(yíng)業(yè)用房，總建筑面積為468.48平方米，容積率為2.24，土地利用強(qiáng)度較高。二、地價(jià)影響因素分析（一）一般因素1、地理位置與行政區(qū)劃泰州市地處江蘇省中部、長(zhǎng)江北岸,西面連接揚(yáng)州市、北面和東北毗鄰鹽城市、東面緊依南通市、南面與蘇州、無錫、常州三市以及鎮(zhèn)江市所轄揚(yáng)中市隔江相望。全市南北長(zhǎng)而東西窄，南北最大直線距離約124公里，東西最窄處約19公里，最寬處也僅55公里，全市總面積5790平方公里，其中

25、市區(qū)面積428平方公里，總面積中，陸地面積占82.74%，水域面積占17.26%。自2001年末，泰州市行政區(qū)劃設(shè)海陵、高港2個(gè)區(qū)，興化、靖江、泰興、姜堰4個(gè)縣級(jí)市，共有91個(gè)鎮(zhèn)、8個(gè)鄉(xiāng)、6個(gè)街道辦事處、338個(gè)居民委員會(huì)、1578個(gè)村民委員會(huì)，其中海陵區(qū)、高港區(qū)下轄9個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)鄉(xiāng)、6個(gè)街道辦事處、87個(gè)居民委員會(huì)、127個(gè)村民委員會(huì)。2003年末，泰州總戶數(shù)169.59萬戶，總?cè)丝?03萬人，其中市區(qū)62萬人。2、自然環(huán)境泰州屬北亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，無霜期長(zhǎng)，熱量充裕，降水豐沛。年平均氣溫在13.915.7之間，年平均降水量1049.1毫米，年降雨日平均為116.3日。年間變化很

26、大，1956年降水量為1694毫米，而1978年僅為395.5毫米。一年中有三個(gè)多雨期，4月中旬至5月上旬為春雨期，6月中旬至7月上旬為梅雨期，8月中旬至9月中旬為臺(tái)風(fēng)季節(jié)。一般3月底4月初進(jìn)入春季，6月上、中旬進(jìn)入夏季，9月中旬進(jìn)入秋季，11月中旬進(jìn)入冬季。大致上冬季為4個(gè)多月，夏季三個(gè)多月，春、秋各二個(gè)多月。常年風(fēng)向以東南風(fēng)居多，春夏雨季多為東南風(fēng)，秋季多東北風(fēng)，冬季多偏北風(fēng)。平均風(fēng)速為3.4米/秒。3、城市性質(zhì)泰州是一個(gè)古老的歷史文化名城。泰州具有2100多年的歷史。古稱海陽、海陵，漢初置縣，東晉設(shè)郡，南唐建州，取“國(guó)泰民安”之意，泰州之名從此而始。古代泰州與廣陵揚(yáng)州、蘭陵常州、金陵南京

27、相呼應(yīng)，素有“漢唐古郡、淮海名區(qū)”之稱。泰州歷史人文薈萃、名賢輩出。水滸傳作者施耐庵、“泰州學(xué)派”創(chuàng)始人哲學(xué)家王艮、“揚(yáng)州八怪”代表人物鄭板橋、京劇藝術(shù)大師梅蘭芳、地質(zhì)學(xué)家丁文江等，均是泰州歷代文化名人中的杰出代表?？菇鹩⑿墼里w、政治家文學(xué)家范仲淹、書畫大師齊白石等曾在泰州或主政或從業(yè)，為泰州歷史留下了璀璨的一頁。泰州境內(nèi)名勝古跡眾多?，F(xiàn)存古遺址、古建筑、古石刻數(shù)百處，其中列為省市級(jí)文物保護(hù)的有134處，全市建有5座博物館，珍藏文物萬余件，不少為稀世珍品。千年古剎光孝律寺在海內(nèi)外佛教界享有盛名，日涉園、崇儒祠、岳王廟、安定書院、施耐庵陵園、鄭板橋故居、梅蘭芳紀(jì)念館等人文景觀俱是泰州歷史文化的瑰

28、寶。泰州又是一個(gè)有著光榮傳統(tǒng)的革命老區(qū)。大革命時(shí)期，共產(chǎn)黨員沈毅在這里發(fā)動(dòng)了“五一起義”；抗日戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，陳毅率部挺進(jìn)蘇中，三進(jìn)泰州，決戰(zhàn)黃橋；解放戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，粟裕在這里指揮了著名的蘇中“七戰(zhàn)七捷”戰(zhàn)役。1949年4月，中國(guó)人民解放軍海軍在白馬廟誕生。4、經(jīng)濟(jì)狀況2010年1-10月份，全市實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入352.09億元，同比增長(zhǎng)33.2%；其中一般預(yù)算收入133.9億元，同比增長(zhǎng)35.9%；中央收入117.22億元，增長(zhǎng)19.7%；基金收入100.97億元，增長(zhǎng)48.6%。從一般預(yù)算收入看，稅收收入中耕地占用稅、土地增值稅、契稅增長(zhǎng)較快，但企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅有所回落。地方財(cái)政一般預(yù)算收入中耕地占

29、用稅3.01億元，同比增長(zhǎng)185.4%；土地增值稅4.89億元，同比增長(zhǎng)66.7%；契稅8.37億元，同比增長(zhǎng)53.4%；企業(yè)所得稅19.93億元，同比增長(zhǎng)49.8%，比1-9月份回落1.4個(gè)百分點(diǎn)；營(yíng)業(yè)稅27.4億元，同比增長(zhǎng)33%，比1-9月份回落2.3個(gè)百分點(diǎn)。5、城市建設(shè)泰州是一個(gè)快速崛起的新興工貿(mào)城市。地級(jí)泰州市組建以來，全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)取得了長(zhǎng)足發(fā)展。2004年，全市實(shí)現(xiàn)gdp705.20億元，財(cái)政收入86.47億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9695元，農(nóng)民人均純收入4574元，年末各項(xiàng)存款余額712.09億元。泰州農(nóng)業(yè)資源豐富，素有“魚米之鄉(xiāng)”、“銀杏之鄉(xiāng)”、“水產(chǎn)之鄉(xiāng)”的美

30、譽(yù)，是國(guó)家重要的商品糧、優(yōu)質(zhì)棉、瘦肉型豬、淡水產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)銀杏生產(chǎn)基地和蔬菜生產(chǎn)加工出口基地。興化市被國(guó)家環(huán)保局認(rèn)定為國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)，姜堰市被江蘇省認(rèn)定為省級(jí)生態(tài)農(nóng)業(yè)試點(diǎn)縣（市），姜堰市河橫村被聯(lián)合國(guó)環(huán)境署授予“全球環(huán)境500佳”稱號(hào)。泰州工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚?，F(xiàn)有各類工業(yè)企業(yè)3.4萬多家，其中規(guī)模以上企業(yè)1083家，形成以機(jī)電、化工、紡織、食品、輕工、醫(yī)藥、建材等為主體的支柱行業(yè)。全市近100個(gè)產(chǎn)品的生產(chǎn)規(guī)模、市場(chǎng)占有率在全國(guó)名列前茅，其中56個(gè)產(chǎn)品的產(chǎn)銷量居全國(guó)同行前三位，17個(gè)產(chǎn)品成為“單打冠軍”，涌現(xiàn)了春蘭集團(tuán)、揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)、陵光集團(tuán)、中丹集團(tuán)、興達(dá)鋼簾線、新世紀(jì)造船等一批銷售突破10億

31、元或利稅過億元企業(yè)。其中，春蘭（集團(tuán)）公司是全國(guó)最大的50家企業(yè)集團(tuán)之一，揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)規(guī)?？偭亢托б嬷笜?biāo)自1996年起連續(xù)7年在全省同行蟬聯(lián)榜首。泰州建筑業(yè)發(fā)展較快，目前擁有房屋建筑總承包特級(jí)資質(zhì)企業(yè)2家，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)59家，多次摘取全國(guó)建筑工程質(zhì)量最高獎(jiǎng)“魯班獎(jiǎng)”，在國(guó)內(nèi)外建筑市場(chǎng)贏得了“神兵”、“鐵軍”的稱號(hào)。泰州服務(wù)業(yè)發(fā)展迅猛。全市擁有各類市場(chǎng)360個(gè)，其中超億元市場(chǎng)25個(gè)，商貿(mào)餐飲等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)，交通、郵電、市政服務(wù)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，金融保險(xiǎn)、信息咨詢、社區(qū)服務(wù)、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)迅速崛起。6、金融政策在金融政策方面，為加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，引導(dǎo)貨幣信貸和投資合理的

32、增長(zhǎng)，保持物價(jià)水平基本穩(wěn)定，中國(guó)人民銀行決定，從2011年7月7日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的3.25%提高到3.5%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的6.31%提高到6.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。連續(xù)出臺(tái)的一系列金融調(diào)控手段，其主要目的是為冷卻經(jīng)濟(jì)過熱傾向，對(duì)資產(chǎn)泡沫和價(jià)格抑制作用最為明顯，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。7、行政政策2006年9月5日國(guó)務(wù)院發(fā)布了國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知,通知明確要求：進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護(hù)責(zé)任，切實(shí)保障被征地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，規(guī)范土地出讓收支管理，調(diào)整

33、建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策，建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，強(qiáng)化對(duì)土地管理行為監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為。此外，財(cái)政部、國(guó)土資源部和中國(guó)人民銀行聯(lián)合印發(fā)關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知，從二oo七年一月一日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將提高一倍。根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定和國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知的要求，為保護(hù)耕地，強(qiáng)化土地經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，控制固定資產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)，促進(jìn)節(jié)約集約用地，財(cái)政部、國(guó)土資源部和中國(guó)人民銀行聯(lián)合印發(fā)關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知，對(duì)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)有關(guān)政

34、策做出了重大調(diào)整。8、房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析近年來泰州市首次出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)慢于全社會(huì)投資增長(zhǎng)的局面。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年一季度全市房地產(chǎn)開發(fā)施工房屋面積274.06萬平方米，同比增長(zhǎng)4869.71%；海陵區(qū)銷售房屋面積29.78萬平方米，同比增長(zhǎng)270.29%；商品房銷售額8.51億元，同比增長(zhǎng)305.06%?？罩蒙唐贩吭鲩L(zhǎng)的局面得到遏制。一季度全市空置房36.06萬平方米，與上年同期基本持平。市區(qū)一季度空置房同比下降了15.42%，空置面積為6.12萬平方米。在城市化進(jìn)程、土地市場(chǎng)、拆遷、居民改善居住條件及購(gòu)房者觀念的轉(zhuǎn)變等因素造成供需兩旺的形勢(shì)下，房地產(chǎn)價(jià)格水平居高不下。由于泰州地處長(zhǎng)三

35、角地區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，同時(shí)隨著基礎(chǔ)設(shè)施不斷投入、市場(chǎng)化運(yùn)作等因素的改變，泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)被長(zhǎng)期看好。除了泰州本地房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)行業(yè)充滿樂觀態(tài)度，對(duì)泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿信心，同時(shí)外來資本的涌入以及購(gòu)房者消費(fèi)觀念的改變也使得泰州的房地產(chǎn)存增量市場(chǎng)持續(xù)升溫。6、土地政策根據(jù)土地市場(chǎng)的變化和市場(chǎng)發(fā)展需要，科學(xué)合理確定土地供應(yīng)規(guī)模；進(jìn)一步改善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)；規(guī)劃在交通便捷、配套完善的地區(qū)安排保障性住房建設(shè)用地，區(qū)位布點(diǎn)應(yīng)相對(duì)均衡，盡可能提高集約開發(fā)程度。探索在主城周邊普通商品住房新建設(shè)項(xiàng)目中配建一定比例保障性住房。嚴(yán)格貫徹國(guó)家財(cái)政部、國(guó)土資源部等五部委出臺(tái)的關(guān)于進(jìn)一步

36、加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知（財(cái)綜200974號(hào)），開發(fā)企業(yè)分期繳納的全部土地出讓價(jià)款，期限原則上不得超過1年，首次繳款比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%。對(duì)于未按規(guī)定繳清全部土地價(jià)款的單位或個(gè)人，不得核發(fā)國(guó)有土地使用證，也不得按土地價(jià)款繳納比例分割發(fā)證。對(duì)于未按時(shí)繳納土地價(jià)款、未按合同約定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的單位和個(gè)人，拖欠土地出讓收入期間不得參與新的土地出讓交易活動(dòng)，有關(guān)拖欠和違約信息要計(jì)入其誠(chéng)信檔案，可通過提高競(jìng)買保證金或違約金等方式，限制其參加土地招拍掛活動(dòng)。加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管。嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定，加大對(duì)閑置土地處理力度，對(duì)未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等土地違法違規(guī)行為，按照國(guó)家相

37、關(guān)規(guī)定和合同條款進(jìn)行依法查處。加快普通商品住房建設(shè)供應(yīng)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，及時(shí)調(diào)整和優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房供應(yīng)。建立行政審批事項(xiàng)集中會(huì)商機(jī)制，提高行政服務(wù)效率，縮短項(xiàng)目審批手續(xù)的辦理時(shí)間，推進(jìn)在建住宅施工進(jìn)度。在保證質(zhì)量的前提下，加快普通商品住房建設(shè)，盡快形成市場(chǎng)有效供給。對(duì)于新出讓的土地項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模和建設(shè)周期，在出讓合同中明確項(xiàng)目的開工、竣工時(shí)間和相應(yīng)處罰條款。違反合同的，按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定和合同條款進(jìn)行處罰。7、稅收自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的

38、，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。綜上所述，泰州市土地市場(chǎng)在國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體影響下，處于不斷調(diào)整過程中。2011年政府依舊將支持居民自主和改善性購(gòu)房需求，增加普通住房供應(yīng)，同時(shí)抑制投機(jī)炒房，遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過快。（二）區(qū)域因素1、區(qū)域位置估價(jià)對(duì)象地處建湖泰州市海陵區(qū)揚(yáng)州路111號(hào)25-28室，距泰州市中心直線距離約5公里，距區(qū)商服中心直線距離約1.5公里，區(qū)位條件較優(yōu)。2、交通條件2.1道路通達(dá)度：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)的道路等級(jí)以主次干道并重，網(wǎng)格狀道路體系，區(qū)域內(nèi)有揚(yáng)州路、東進(jìn)西路、江州北路、迎春西

39、路、東風(fēng)北路、青年北路等多條城市主次干道，道路等級(jí)較高，路網(wǎng)密度較大，道路通達(dá)度較好，路面保養(yǎng)維修較好，道路質(zhì)量較優(yōu)。2.2公交便捷度：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域有101、12、15、16、22、28、29、301夜、6、8、9路等多條公交線路，公交便捷度較優(yōu)。2.3對(duì)外交通便利度：估價(jià)對(duì)象距泰州市汽車西站直線距離約800米，距泰州火車站直線距離約7.5公里，距啟揚(yáng)高速公路出入口直線距離約8公里。對(duì)外交通便利度較優(yōu)。3、區(qū)域商業(yè)繁華狀況估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域距海陵區(qū)商服中心直線距離約1.5公里，區(qū)域內(nèi)商服設(shè)施較多，商服繁華程度較優(yōu)。4、基礎(chǔ)設(shè)施條件4.1供水條件估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域由泰州市自來水廠供水，供水保證率

40、98%以上，供水狀況較優(yōu)。4.2排水條件估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域排水體制為雨污分排制，主要道路兩側(cè)排水管徑較大，排水狀況較優(yōu)，評(píng)價(jià)等級(jí)為較優(yōu)。4.3供電條件估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域由泰州市供電局供電，供電設(shè)施完善，供電保證率98%以上，供電狀況較優(yōu)。4.4通訊條件估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?qū)偬┲菔须娦啪质性挿?wù)范圍，電話采用程控交換，裝機(jī)容量較大，通訊水平較高，電訊狀況較優(yōu)。4.5通氣條件估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域由泰州市燃?xì)夤竟?，供氣保證率高，供氣狀況較優(yōu)。5、環(huán)境因素5.1大氣環(huán)境估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域無明顯的大氣污染，大氣質(zhì)量較優(yōu)。5.2水環(huán)境估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域無明顯的水污染，水環(huán)境質(zhì)量較優(yōu)。5.3聲環(huán)境估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域略有交

41、通噪聲污染，聲環(huán)境質(zhì)量一般。5.4污染排放及治理狀況估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域污染物排放基本符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，污染治理狀況較優(yōu)。5.5危險(xiǎn)設(shè)施狀況估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域無危險(xiǎn)設(shè)施。6、城市規(guī)劃限制城市規(guī)劃對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域土地利用類型、土地利用強(qiáng)度均有一定限制。7、公用設(shè)施狀況估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域有田家炳實(shí)驗(yàn)中學(xué)、泰州市揚(yáng)橋中心小學(xué)、泰州市第四人民醫(yī)院森南社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、泰州醫(yī)院揚(yáng)州路門診部、女子醫(yī)院、泰州汽車西站、中國(guó)郵政、中國(guó)電信等公用設(shè)施，公用設(shè)施狀況較優(yōu)。8、自然災(zāi)害影響估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域一般不受洪澇災(zāi)害、地質(zhì)災(zāi)害等自然災(zāi)害影響。（三）個(gè)別因素1、宗地位置估價(jià)對(duì)象位于泰州市海陵區(qū)揚(yáng)州路111號(hào)25-28室，

42、距泰州市中心直線距離約5公里，距商服中心直線距離約1.5公里，區(qū)位條件較優(yōu)。2、用途估價(jià)對(duì)象登記用途為商業(yè)用地，本次評(píng)估設(shè)定用途為商業(yè)用地。3、宗地面積估價(jià)對(duì)象登記面積為宗地1：52.3平方米、宗地2：52.3平方米、宗地3：104.6平方米，本次評(píng)估土地總面積為209.2m2，面積較小，對(duì)土地利用略有影響。4、宗地形狀估價(jià)對(duì)象形狀為較規(guī)則，宗地形狀對(duì)土地利用較有利。5、地形及地基狀況估價(jià)對(duì)象地勢(shì)平坦，地基承載力一般，地基條件一般。6、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件估價(jià)對(duì)象紅線內(nèi)通路、供電、供水、排水、通訊、通氣及場(chǎng)地平整“六通一平”的開發(fā)程度，各類基礎(chǔ)設(shè)施的保障率較高。7、臨路狀況估價(jià)對(duì)象臨次干道，道路

43、紅線寬度15-20米，瀝青路面，道路通達(dá)性較優(yōu)。8、相鄰?fù)恋乩脿顩r估價(jià)對(duì)象周圍土地利用類型以商業(yè)用地為主。9、土地利用狀況在估價(jià)基準(zhǔn)日二o一二年元月三十日，估價(jià)對(duì)象為商業(yè)用地，根據(jù)土地估價(jià)師實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象宗地內(nèi)己達(dá)到通路、供電、供水、排水、通訊、通氣“六通”的開發(fā)水平，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施保障率較高，根據(jù)委托方提供的房屋所有權(quán)證，估價(jià)對(duì)象土地總面積為209.2平方米，現(xiàn)建有營(yíng)業(yè)用房，總建筑面積為468.48平方米，容積率為2.24，土地利用強(qiáng)度較高。10、土地使用年期與權(quán)利狀況10.1在估價(jià)期日二o一二年元月三十日，剩余土地使用年期為28.41年。10.2在估價(jià)基準(zhǔn)日二o一二年元月三十日，估價(jià)對(duì)

44、象未設(shè)定抵押、租賃等他項(xiàng)權(quán)利。第三部分 土地估價(jià)一、估價(jià)原則本次土地估價(jià)將遵照公正、客觀、科學(xué)、誠(chéng)實(shí)的原則進(jìn)行評(píng)估，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、合法原則土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等幾個(gè)方面。在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或其他合法證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制）為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)。2、供需原則土地估價(jià)要以市場(chǎng)供需決定土地價(jià)格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。在完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，一般商品的價(jià)格都取決于供求的均衡點(diǎn)。供小

45、于求，價(jià)格就會(huì)提高，否則，價(jià)格就會(huì)降低。由于土地與一般商品相比，具有獨(dú)特的人文和自然特性，因此在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)既要考慮到所假設(shè)的公平市場(chǎng)，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。3、協(xié)調(diào)原則土地總是處于一定的自然與社會(huì)環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。在土地估價(jià)時(shí)，應(yīng)認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價(jià)格。4、替代原則土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場(chǎng)交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)

46、存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，受其它具有相同使用價(jià)值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價(jià)格所牽制。5、變動(dòng)原則估價(jià)過程中估價(jià)人員應(yīng)把握土地價(jià)格影響因素及土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律，準(zhǔn)確地評(píng)估價(jià)格。一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而發(fā)生變動(dòng)的。土地價(jià)格也有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過程中形成的。在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素，把握各因素之間

47、的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)測(cè)未來的土地價(jià)格。6、預(yù)期收益原則土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常利用條件下的未來客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。土地的價(jià)格是由反映該宗地將來的總收益所決定的，它的價(jià)格也受預(yù)期收益形成因素的變動(dòng)所影響。所以，土地投資者是在預(yù)測(cè)該土地將來所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的。估價(jià)人員必須了解過去的收益狀況，并對(duì)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策規(guī)定對(duì)土地市場(chǎng)的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測(cè)，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)該土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤(rùn)總和，即收益價(jià)格。7、貢獻(xiàn)原則土地總收益是土地及其他生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地的價(jià)格由土地對(duì)總收益的貢獻(xiàn)大小來決定。8、報(bào)酬遞增

48、、遞減原則土地估價(jià)要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)?？傊?，本次評(píng)估以公正、公平的態(tài)度和道德，在公開市場(chǎng)條件進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，在評(píng)估過程中，要按照國(guó)家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，做到評(píng)估過程合理，評(píng)估方法科學(xué)，評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守評(píng)估秘密。二、估價(jià)方法與估價(jià)過程（一）估價(jià)方法與估價(jià)技術(shù)路線1、估價(jià)方法選擇一般而言，土地估價(jià)方法主要有收益還原法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。1.1、評(píng)估思路估價(jià)對(duì)象于評(píng)估基準(zhǔn)日設(shè)定用途為商業(yè)用地，根據(jù)評(píng)估對(duì)象的土地利用特點(diǎn)和估價(jià)目的以及估

49、價(jià)方收集的資料，本次評(píng)估采用市場(chǎng)比較法和收益還原法兩種方法分別測(cè)算估價(jià)對(duì)象設(shè)定條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，然后經(jīng)過綜合分析測(cè)算方法及其測(cè)算結(jié)果，最終確定估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)價(jià)格。1.2、方法選擇依據(jù)1.2.1不能采用以下方法的理由：（1）估價(jià)對(duì)象宗地內(nèi)已完成營(yíng)業(yè)用房建設(shè)，不適合采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。（2）估價(jià)對(duì)象位于泰州市城區(qū)范圍內(nèi)，不適宜采用農(nóng)用地征地成本進(jìn)行測(cè)算，區(qū)域內(nèi)亦無拆遷補(bǔ)償案例，故不采用成本逼近法。1.2.2方法選擇依據(jù)（1）由于估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域和鄰近的同質(zhì)區(qū)域可以選擇到與估價(jià)對(duì)象相類似的近期已經(jīng)發(fā)生交易的市場(chǎng)比較實(shí)例，比較適宜采用市場(chǎng)比較法評(píng)估。（2）由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)用地，實(shí)際用途為

50、商業(yè)，地上建筑物為經(jīng)營(yíng)性用房，房地產(chǎn)存在經(jīng)營(yíng)收益，可以合理確定房地產(chǎn)總收益，適宜采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估；綜上所述，本次估價(jià)采用市場(chǎng)比較法和收益還原法進(jìn)行評(píng)估。2、估價(jià)技術(shù)路線（1）收益還原法收益還原法是在估算估價(jià)對(duì)象在未來每年預(yù)期純收益（正常年純收益）的基礎(chǔ)上，以一定的土地還原率，將評(píng)估對(duì)象在未來每年的純收益折算為評(píng)估基準(zhǔn)日收益總和的一種方法。此次評(píng)估，假設(shè)未來每年的純收益保持不變、還原利率不變，有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算公式為：pa÷r×11/（1r）n其中：p土地價(jià)格a土地年純收益r土地還原率n估價(jià)對(duì)象土地使用年期具體測(cè)算思路是：簡(jiǎn)明扼要的說明測(cè)算的思路（1）房地年總

51、收益房地年租金月租金×12×收益總面積×出租率×有效使用面積比率（2）房地出租年總費(fèi)用維修費(fèi)+管理費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+房屋年折舊費(fèi)（3）房地年純收益房地年總收益房地出租年總費(fèi)用（4）房屋年純收益房屋現(xiàn)值×房屋還原率 房屋現(xiàn)值重置價(jià)折舊總額重置成本年折舊費(fèi)×已使用年限（5）土地年純收益房地年純收益房屋年純收益（6）總地價(jià)土地年純收益÷r×1-1/(1+r)n（7）單位面積地價(jià)總地價(jià)÷總用地面積（2）市場(chǎng)比較法采用市場(chǎng)比較法評(píng)估地價(jià)的基本思路是以待估宗地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，

52、并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估宗地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的地價(jià)。即：地價(jià)=vb×a×b×d×e式中：vb比較實(shí)例價(jià)格； a正常情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù) b待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易期日地價(jià)指數(shù) d待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù) e待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)（二）估價(jià)過程方法一：收益還原評(píng)估1、確定房地年總收益調(diào)查估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域、同類用途、結(jié)構(gòu)相似、裝修檔次相近的房屋租金水平、房屋出租率等情況，確定估價(jià)對(duì)象的房地出租的總收益。針對(duì)估價(jià)對(duì)象

53、的特點(diǎn)和實(shí)際情況，估價(jià)師對(duì)區(qū)位條件相同、規(guī)模相當(dāng)、臨街狀況和建筑物相似商業(yè)用房出租現(xiàn)象進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)在評(píng)估基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相似商業(yè)用房出租市場(chǎng)的交易情況正常，能客觀反映當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。估價(jià)師對(duì)與估價(jià)對(duì)象位于同一供需圈、相同用途、土地區(qū)位條件相同的類似商業(yè)房地產(chǎn)的租賃市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析，確定待估宗地總收益客觀值如下：1.1年租金水平：估價(jià)對(duì)象商業(yè)用房，根據(jù)估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊商業(yè)用房租金收益的調(diào)查研究，估價(jià)對(duì)象周邊商業(yè)用房平均租金水平按建筑面積計(jì)為34元/m2·月。1.2有效出租建筑面積：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域商業(yè)房屋出租一般為整租，有效出租面積為100%，平均出租率為95%。1.

54、3估價(jià)對(duì)象商業(yè)房地產(chǎn)出租年客觀總收益為：房地產(chǎn)年總收益單位面積月租金×12月×建筑面積×有效出租面積比率×出租率=34元/m2·月×12月×468.48m2×100%×95%=18.16萬元2、房地出租年總費(fèi)用房地出租年總費(fèi)用（1）+（2）+（3）+（4）+（5）（1）維修費(fèi)維修費(fèi)指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)，經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查，根據(jù)區(qū)域內(nèi)同類建筑物的實(shí)際情況，按建筑物重置價(jià)格的2%計(jì)算。根據(jù)江蘇省建筑工程概預(yù)算編制方法和標(biāo)準(zhǔn)、泰州物價(jià)、建設(shè)主管部門公布的房屋重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及2011年第四季度造價(jià)指數(shù)表

55、，結(jié)合待估宗地同類開發(fā)項(xiàng)目建筑安裝工程預(yù)決算，確定混合多層商業(yè)用房的重置單價(jià)為700元/m2。故，房屋重置總價(jià)重置單價(jià)×總建筑面積700元/m2×468.48m232.79萬元維修費(fèi)32.79萬元×2%0.66萬元（2）管理費(fèi)管理費(fèi)指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查，根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理費(fèi)的平均情況，按年租金的3%收取。管理費(fèi)房地年總收益×3%18.16萬元×3%0.54萬元（3）房屋年折舊費(fèi)折舊費(fèi)指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)哪遣糠謨r(jià)值。根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，混合結(jié)構(gòu)的建筑物耐用年限為50年，殘值率為2%；表2 建筑物剩余

56、使用年限結(jié)構(gòu)層次建筑面積（平方米）建筑年代耐用年限（年）至估價(jià)基準(zhǔn)日已使用年限（年）剩余使用年限（年）混合2468.482003年50941本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象剩余土地使用年限為28.41年，地上建筑物面積為468.48平方米，建筑年代為2003年，結(jié)構(gòu)為混合，混合結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，房屋已使用9年，剩余使用年期為41年。本次評(píng)估剩余土地使用年限28.41年小于房屋剩余使用年期41年，根據(jù)孰短原則，本次評(píng)估確定估價(jià)對(duì)象房屋尚可使用28.41年，混合結(jié)構(gòu)的殘值率為2%。故，折舊年限房屋已使用年限+房屋尚可使用年限 9+28.41 37.41（年）年折舊費(fèi)房屋重置價(jià)格×（1殘值率）÷折舊年限 32.79萬元×（1-2%）÷37.41年 0.86萬元（4）保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。一般按房屋現(xiàn)值的0.2%計(jì)算，房屋現(xiàn)值計(jì)算公式為：房屋現(xiàn)值房屋重置價(jià)格折舊總額重置價(jià)格年折舊費(fèi)×房屋已使用年限32