我國房地產(chǎn)價(jià)格和股票市場的相關(guān)性研究

1、    我國房地產(chǎn)價(jià)格和股票市場的相關(guān)性研究    王柳元+賀菊花摘 要：我國房地產(chǎn)市場和股票市場之間存在相關(guān)性，基于2003年1月到2016年12月的國房景氣指數(shù)和上證綜合指數(shù)的月度數(shù)據(jù)，通過建立var模型發(fā)現(xiàn)，運(yùn)用脈沖響應(yīng)函數(shù)，方差分析等方法，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格和股票價(jià)格之間存在負(fù)相關(guān)關(guān)系，二者存在長期均衡關(guān)系，上證綜指是房地產(chǎn)價(jià)格的單項(xiàng)格蘭杰原因，短期內(nèi)股票市場對房地產(chǎn)市場的影響較大，但長期看來房地產(chǎn)市場對股票市場的影響更為顯著，最后提出了政策建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格 股票市場 var模型：f830.91 ：a：1004-4914（2017）03-08

2、9-032016年國家對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控呈現(xiàn)兩面性，一、二線城市實(shí)行緊縮政策，通過央行降息，提高首付比例等一系列的措施控制房價(jià)，而三、四線城市則放低信貸門檻，強(qiáng)調(diào)去庫存。自從上世紀(jì)90年代實(shí)行房改政策以來，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，成為社會財(cái)富的重要組成部分，影響著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；同樣，股票市場作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，對經(jīng)濟(jì)的走向有重要的影響，發(fā)揮著資源配置的作用。近年來，房地產(chǎn)市場和股票市場都成為投資的熱門，其波動(dòng)性也越來越大，把握我國房地產(chǎn)價(jià)格和股票市場的相關(guān)性至關(guān)重要。房地產(chǎn)市場和股票市場一直以來都是國內(nèi)外學(xué)者研究的熱點(diǎn)，但涉及定量的分析較少，值得我們深入研究，本文基于2003年1月到2016

3、年12月的數(shù)據(jù)，通過建立var模型，對房地產(chǎn)價(jià)格和股票市場的相關(guān)性進(jìn)行實(shí)證分析，得出結(jié)論。一、股票與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)趨勢2003年以來，房地產(chǎn)價(jià)格上漲明顯，一直處于高位波動(dòng)的狀態(tài)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)，2004年房國房景氣指數(shù)達(dá)到一個(gè)小高峰106.12，2004年開始實(shí)施宏觀調(diào)控政策，縮進(jìn)信貸和土地政策，房地產(chǎn)市場價(jià)格有了小幅的回落，到2005年底跌到100.76，此時(shí)，股票市場也經(jīng)歷了先上漲再回落的波動(dòng)，與房地產(chǎn)市場同向波動(dòng)，呈現(xiàn)正相關(guān)。2006年起，不管是房地產(chǎn)市場還是股票市場市場化程度提高，外資、熱錢涌入，投資渠道又過于狹窄，使得房價(jià)和股票價(jià)格不斷攀升，一路上漲，2007年底，國房

4、景氣指數(shù)達(dá)到106.45，股票市場突破6000點(diǎn)，這一階段表現(xiàn)出上漲幅度大速度快的特點(diǎn)；從2008年開始，全球金融危機(jī)爆發(fā)，股票市場，房地產(chǎn)市場進(jìn)入寒冬期，國房景氣指數(shù)跌到94.76，股票是市場跌破2000點(diǎn)，僅僅一年的時(shí)間房地產(chǎn)市場的下跌幅度10.98%，而股票市場更甚跌幅67%，此時(shí)房地產(chǎn)市場與股票市場依舊同向波動(dòng)，呈現(xiàn)正相關(guān)。2009年經(jīng)濟(jì)開始緩和，上證綜指和國房景氣指數(shù)開始回升，也催生了金融市場的泡沫。2010年，國家以一系列宏觀調(diào)控措施的出臺，使得國房景氣指數(shù)和上證指數(shù)慢慢下降，且趨于平穩(wěn)狀態(tài)，到2014年年中，一直呈現(xiàn)同向波動(dòng)。近年來，從2014年開始股票市場經(jīng)歷了平穩(wěn)緩和的一段時(shí)

5、間后開始上漲，漲至2015年中的4611.74點(diǎn)，之后下跌，呈現(xiàn)出倒v的形式，而房地產(chǎn)市場此時(shí)呈現(xiàn)了先跌后漲的v字型，此時(shí)房地產(chǎn)市場與股票市場存在負(fù)相關(guān)。一系列的價(jià)格波動(dòng)表明，房地產(chǎn)價(jià)格與我國股票市場之間存在相關(guān)性，值得我們進(jìn)行探究。二、房地產(chǎn)價(jià)格和股票價(jià)格相關(guān)性的實(shí)證分析（一）數(shù)據(jù)來源本文選取全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)（簡稱國房景氣指數(shù)）代表房地產(chǎn)價(jià)格，上證綜合收盤指數(shù)代表股票價(jià)格，數(shù)據(jù)區(qū)間選擇了2003年1月到2016年12月之間的月度數(shù)據(jù)，對于國房景氣指數(shù)中2003年至2016年每年1月份缺失的數(shù)據(jù)，分別以其相鄰兩月的平均值進(jìn)行填補(bǔ)。國房景氣指數(shù)、上證綜合指數(shù)，分別用hp、shi代表，

6、將所有數(shù)據(jù)分別取對數(shù)，消除異方差的影響，平滑其波動(dòng)性，分別記為lnhp、lnshi（以上所有原始數(shù)據(jù)來自中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫，以下實(shí)證分析由eviews7.2分析得到）。（二）單位根檢驗(yàn)（adf檢驗(yàn)）國房景氣指數(shù)和上證綜合指數(shù)為時(shí)間序列，在設(shè)定模型和對模型估計(jì)之前，要進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，常用的是adf檢驗(yàn)，本文對lnhp、lnshi以及其一階差分序列dlnhp、dlnshi進(jìn)行檢驗(yàn)，結(jié)果（表1）表明：中國房地產(chǎn)價(jià)格、上證綜合指數(shù)兩個(gè)時(shí)間序列，由sic原則確定滯后期為1，adf值大于5%的臨界值，接受原假設(shè)，存在單位根，是非平穩(wěn)序列；中國房地產(chǎn)價(jià)格、上證綜合收盤指數(shù)的一階差分序列，由sic原則確定滯后期

7、為0，adf值小于臨界值，拒絕原假設(shè)，不存在單位根，是平穩(wěn)數(shù)列，因此中國房地產(chǎn)價(jià)格和上證綜指是一階單整序列，有存在協(xié)整關(guān)系的可能，要進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。（三）協(xié)整檢驗(yàn)adf檢驗(yàn)知房地產(chǎn)價(jià)格和股票指數(shù)是一階單整序列，可能存在協(xié)整關(guān)系，用eg兩步法進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)以判斷變量之間是否存在穩(wěn)定的長期均衡關(guān)系。eg兩步法，首先計(jì)算非均衡誤差et；其次，檢驗(yàn)單整性，如果et為穩(wěn)定序列則為協(xié)整。結(jié)果（表2）表明，lnhp和lnshi協(xié)整回歸方程的殘差小于5%的臨界值，不存在單位根，是平穩(wěn)的，lnhp和lnshi存在（1，1）階協(xié)整關(guān)系，股票市場和房地產(chǎn)價(jià)格之間存在長期均衡關(guān)系。（四）var模型房地產(chǎn)價(jià)格、上證綜合收盤

8、指數(shù)的一階差分序列是平穩(wěn)的，存在長期均衡關(guān)系，可以構(gòu)建var模型，建立var模型，首先要確定最優(yōu)滯后期數(shù)根據(jù)aic和sc最小原則，綜合hq、fpe、lr確定var模型的最優(yōu)滯后期為2，所以選用var（2）進(jìn)行后續(xù)分析，建立ln和lnshi的var模型：lnhptlnshit=0.0551.408+1.597 0.0130.800 1.090lnhpt-1lnshit-1+-0.608 -0.126-1.043 -0.127lnhpt-2lnshit-2由結(jié)果（表3）知，房地產(chǎn)價(jià)格滯后一期對房地產(chǎn)本身的影響比較大，這種影響是正向的，說明房地產(chǎn)價(jià)格受近期價(jià)格影響較大，具有粘性，因此一些房地產(chǎn)政策的

9、出臺可能不會立刻對房地產(chǎn)價(jià)格生效。上證綜合指數(shù)滯后一期對房地產(chǎn)價(jià)格的影響與滯后二期對房地差別不大，但是上證綜指滯后一期對房地產(chǎn)價(jià)格的影響是正向的，滯后二期的對房地產(chǎn)價(jià)格的影響是反向的，當(dāng)上證綜指滯后二期上升1時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格下降0.0126，這說明，股票和房地產(chǎn)本身具有的投資性質(zhì)，居民會選擇收益更好的商品來投資，當(dāng)股票上漲時(shí)，居民更多的資金投入股市，減少了對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資金額，使房地產(chǎn)價(jià)格下降。房地產(chǎn)價(jià)格滯后二期對股票市場的影響更大，且為反向，這說明股票價(jià)格受房價(jià)的影響，即房漲股跌，股漲房跌，這同樣可能是由于人們投資的趨利性導(dǎo)致。上證綜指滯后一期對本身的影響更大，為正向，說明股票市場的價(jià)格受之

10、前股價(jià)的影響，即當(dāng)最近股價(jià)都在上漲，即使有不利消息傳出，股價(jià)依然會上漲一段時(shí)間，最近股價(jià)都在下跌，即使有好消息傳出，股價(jià)也會下跌一段時(shí)間。 （五）格蘭杰因果檢驗(yàn)為了探究一個(gè)變量是否是引起另一變量變化的原因，要進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)。由格蘭杰因果檢驗(yàn)的結(jié)果可知，對于上證綜指，在滯后一期時(shí)，p值大于0.05，上證指數(shù)不是房地產(chǎn)價(jià)格的格蘭杰原因，但是，在滯后2期、3期時(shí)，p值小于0.05，拒絕了上證指數(shù)不是房地產(chǎn)價(jià)格的格蘭杰原因的原假設(shè)，說明上證指數(shù)是房地產(chǎn)價(jià)格的格蘭杰原因，也說明股票市場的變動(dòng)會引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化，而房地產(chǎn)價(jià)格在滯后1期、2期、3期時(shí)都接受了原假設(shè)，說明房地產(chǎn)價(jià)格不是上證綜指的格蘭杰

11、原因。（六）脈沖響應(yīng)函數(shù)由于房地產(chǎn)價(jià)格和股票價(jià)格在收到?jīng)_擊后恢復(fù)到平穩(wěn)的時(shí)間周期較長，為了更完整直觀地看出內(nèi)生變量受到?jīng)_擊后的反應(yīng)，圖2、圖3考慮了滯后30期的脈沖響應(yīng)函數(shù)，脈沖響應(yīng)函數(shù)成收斂趨勢，隨著時(shí)間的推移，內(nèi)生變量受到?jīng)_擊后的反應(yīng)越來越小。綜合來看，房地產(chǎn)市場受到?jīng)_擊后的響應(yīng)比股票市場受到?jīng)_擊后的響應(yīng)要小，原因可能是因?yàn)?，房地產(chǎn)市場價(jià)值量巨大，又是人們生活的必需品，用房地產(chǎn)來投資的畢竟在少數(shù)，而且加上國家政策的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)價(jià)格不可能像股票市場對沖擊的反應(yīng)那樣敏感。從圖2來看，房地產(chǎn)價(jià)格受到自身的沖擊后反應(yīng)較大，帶來了0.45%的正向響應(yīng)，在之后的2到5期，正向響應(yīng)不斷加強(qiáng)，之后開始

12、不斷削弱，但是回到平穩(wěn)用了較長的時(shí)間。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格受到股票市場的沖擊后，有一個(gè)正向響應(yīng)，同樣正向響應(yīng)持續(xù)了較長時(shí)間后回到平穩(wěn)。從圖3來看，股票市場受到自身的沖擊后，有一個(gè)正向的響應(yīng)，之后響應(yīng)不斷削弱，當(dāng)股票市場受到房地產(chǎn)價(jià)格的影響時(shí)，先有一個(gè)正向的沖擊，在第7期時(shí)由正變負(fù)?？傊?，不管是房地產(chǎn)價(jià)格還是股票價(jià)格受到自身的沖擊反應(yīng)比較大，且需要較長時(shí)間才能回到平穩(wěn)。（七）方差分解脈沖響應(yīng)函數(shù)以圖表的形式直觀地表現(xiàn)了內(nèi)生變量受到?jīng)_擊時(shí)的反應(yīng)，將此反映進(jìn)行量化就需要方差分解，方差分解能精確地得出在不同滯后期時(shí)各個(gè)變量對影響的貢獻(xiàn)度。由結(jié)果可知，引起房價(jià)波動(dòng)的主要是自身，滯后10期時(shí)對自身的貢獻(xiàn)度穩(wěn)定在9

13、5%左右，上證綜指滯后10期的貢獻(xiàn)度穩(wěn)定在4%；對于上證綜指來說，影響主要來自自身，滯后10期時(shí)穩(wěn)定在99%左右；房地產(chǎn)對上證綜指的影響極小；隨著時(shí)間的推遲，到滯后20期時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格對自身的影響增大，股票市場對房地產(chǎn)價(jià)格的影響減小，而對于股票市場來說，股票市場對自身的影響越來越小，房地產(chǎn)價(jià)格對股票價(jià)格影響越來越大，并超過了股票市場對房地產(chǎn)價(jià)格的影響?？傊?，房地產(chǎn)價(jià)格和股票價(jià)格主要受自身的影響，短期內(nèi)，股票市場對房地產(chǎn)市場的影響較大，但長期中，房地產(chǎn)價(jià)格對股票市場的影響超過了股票市場對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。四、結(jié)論與政策建議基于2003年1月至2016年12月期間的國房景氣指數(shù)、上證綜合指數(shù)的月度

14、數(shù)據(jù)，研究了我國房地產(chǎn)價(jià)格與股票市場的關(guān)聯(lián)性，得到以下結(jié)論：第一，分析房地產(chǎn)價(jià)格和股票價(jià)格的波動(dòng)趨勢，看出股票價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格之間存在關(guān)聯(lián)性。第二，通過var模型分析，得到房地產(chǎn)價(jià)格對股票市場有負(fù)向影響，且房地產(chǎn)價(jià)格對股票市場的影響比股票市場對房地產(chǎn)價(jià)格的影響更為顯著。第三，通過格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)上證綜指是房地產(chǎn)價(jià)格的單項(xiàng)格蘭杰原因。第四，通過脈沖響應(yīng)函數(shù)，得到房地產(chǎn)市場受到?jīng)_擊后的響應(yīng)比股票市場受到的沖擊后的響應(yīng)要小，二者受到?jīng)_擊后恢復(fù)到平穩(wěn)的時(shí)間周期較長。第五，短期內(nèi)，股票市場對房地產(chǎn)市場的影響較大，但長期中，房地產(chǎn)價(jià)格對股票市場的影響超過了股票市場對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。巨大的風(fēng)險(xiǎn)存在

15、于房地產(chǎn)市場和股票市場之間，正確把握我國房地產(chǎn)市場和股票市場的關(guān)聯(lián)性，對政府的宏觀調(diào)控、政策制定，投資者的投資選擇至關(guān)重要，根據(jù)本文分析的結(jié)論現(xiàn)提出幾點(diǎn)建議：1.建立宏觀意識，統(tǒng)籌兩個(gè)市場。首先，一項(xiàng)政策的出臺要考慮到房地產(chǎn)市場和股票市場的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，一項(xiàng)房地產(chǎn)政策的出臺必然會引起股票市場的震動(dòng)，忽略任何一個(gè)市場，政策的效果都會大打折扣。其次，還應(yīng)注意存在于兩個(gè)市場之間的風(fēng)險(xiǎn)，避免對經(jīng)濟(jì)造成重大打擊，房地產(chǎn)與股票之間的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，存在滯后性，一項(xiàng)政策的出臺往往需要較長的時(shí)間才能見到效果，切忌急于求成。2.重視房地產(chǎn)的居住職能，利用股票市場進(jìn)行資源配置。首先，住房最重要的職能是居住，而近年來，越來越

16、多的人進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行投資，使得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不健康的發(fā)展，對國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民的幸福指數(shù)都有不利影響。國家應(yīng)該通過調(diào)整信貸政策，央行的基準(zhǔn)利率，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房等政策，將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)引向健康發(fā)展的渠道。其次，股票市場承擔(dān)著重要的資源配置的作用，國家應(yīng)加強(qiáng)股票市場的市場化進(jìn)程，使其真正能夠引導(dǎo)投資規(guī)模與投資方向。3.投資者應(yīng)把握房地產(chǎn)市場與股票市場之間的關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)市場和股票市場兼具投資性質(zhì)，但是股票價(jià)格的波動(dòng)更為敏感。由以上分析可知房地產(chǎn)價(jià)格對股票市場具有負(fù)向影響，投資者可以據(jù)此選擇合理的投資組合，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，尋求收益最大化。參考文獻(xiàn)：1 皮舜.中國房地產(chǎn)市場與金融市場的granger因果分析j.系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐，2003（12）：29-332 沈悅，盧文兵.中國股票價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)聯(lián)性研究j.當(dāng)代經(jīng)濟(jì)科學(xué)，2008（