中山三鄉(xiāng)鎮(zhèn)平南村地塊可行性研究報(bào)告——宋體

1、謹(jǐn)呈:李金平董事長中山三鄉(xiāng)鎮(zhèn)平南村地塊可行性研究報(bào)告中城嘉信地產(chǎn)二0三年三月十八日第一部分三鄉(xiāng)鎮(zhèn)周邊市場(chǎng)調(diào)研一、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)位解讀1、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)概況三鄉(xiāng)鎮(zhèn)位于中山市南部，毗鄰珠海特區(qū)，四面環(huán)山，面積93. 61平方公里，其 中建成區(qū)面積12. 16平方公里。轄12個(gè)村委會(huì)和2個(gè)居委會(huì),常住人口 19. 17萬人 （其中戶籍人口 4萬人），旅外同胞7萬人、遍布世界各地。三鄉(xiāng)鎮(zhèn)是其他地區(qū)通達(dá) 珠海、澳門等地的節(jié)點(diǎn)城鎮(zhèn)，位于珠中江城市半小時(shí)生活圈和珠三角一小時(shí)生活圈 內(nèi)，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。2、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r改革開放以來，三鄉(xiāng)大力實(shí)施“工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)”戰(zhàn)略，美國、德國、日木、意大利、 韓國等國家和港澳

2、臺(tái)等地區(qū)的知名企業(yè)紛紛落戶，三鄉(xiāng)迅速發(fā)展成為以外向型經(jīng)濟(jì) 為主導(dǎo)的工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)?，F(xiàn)全鎮(zhèn)擁有2000多家工業(yè)企業(yè)，其中外資企業(yè)500 多家，位居全市前列。三鄉(xiāng)擁冇亞洲最大的制鞋基地寶元鞋廠，亞洲最大的休閑運(yùn) 動(dòng)帽生產(chǎn)企業(yè)偉立制帽廠，全球著名的藥業(yè)和化妝業(yè)品牌企業(yè)曼秀雷敦公司、全國 箱包行業(yè)名牌企業(yè)皇冠皮件公司、全國第二家香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)雅居樂地產(chǎn)集 團(tuán)均座落我鎮(zhèn)。另冇一批像金勝鋁業(yè)、f1東光器等名優(yōu)企業(yè)，企業(yè)先進(jìn)發(fā)展模式是 三鄉(xiāng)工業(yè)發(fā)展的標(biāo)桿。三鄉(xiāng)鎮(zhèn)在大力實(shí)施“工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)”戰(zhàn)略的同時(shí)，強(qiáng)力推進(jìn)“雙輪驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略，把 優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、新興服務(wù)業(yè)擺在重點(diǎn)位置，2011年三大產(chǎn)業(yè)比例1. 5

3、： 52.1： 46.4,第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，歷年比重居全市前列。3、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)交通區(qū)位三鄉(xiāng)交通網(wǎng)絡(luò)完善，方便快捷。105國道、廣珠公路、沙坦路等主干道貫穿全鎮(zhèn), 全鎮(zhèn)有3個(gè)汽車站，班車直通香港、廣州、深圳以及省內(nèi)其他地區(qū)和國內(nèi)14個(gè)省份 地區(qū)。西部沿海高速公路、京珠高速公路、太澳高速公路直接通達(dá)三鄉(xiāng)，珠三角城 際輕軌、提前開工的港珠澳大橋距離三鄉(xiāng)20分鐘車程，穗、深、港、澳、珠等機(jī)場(chǎng) 均處在其90公里交通圈內(nèi)，南沙港、高欄港、中山港、神灣港乃至港澳地區(qū)的多個(gè) 水運(yùn)口岸環(huán)列，其中最近的出口港僅需10分鐘車程。市鎮(zhèn)公交線路完善，鎮(zhèn)內(nèi)冇公 共汽車、小巴、以及規(guī)劃中的自行車慢行系統(tǒng)互補(bǔ)相互配套出行。此外，

4、鐵路運(yùn)輸經(jīng)由廣州及未來的屮山過境線路通達(dá)全國各地，形成方便快捷 的海陸空交通網(wǎng)絡(luò)。二、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查（一）三鄉(xiāng)鎮(zhèn)在售房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查1、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目一覽圖mlllxwltjr大磁苑0t午后半山le earth幅昏山別空4jk44ui ukb : 46.7htf3*血99 : 33.uitf丄大信狀2、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)在售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱物業(yè)類型占地面積(hi2)建筑諭積 g預(yù)計(jì)推售期在售價(jià)格推酗間預(yù)計(jì)推售貨量 (th2)海尚綠洲小高層33333790003 房 100-120 m23700元冊(cè)2013年6月0.5萬悅景園高層333331105922 房 86-96 m23 房 111-1

5、27 nf3770元/酹 起2013年1月4萬午后半山高層、聯(lián)排3000050000144-177呼復(fù)式210-420 nf 養(yǎng)童7500元/酹2013年1月38萬大翼龍?jiān)犯邔?8817775103 房 106-120 m24200元/酹2013年3月3萬富和名都二期高層700020000108-14013-4房5000元/恥亦2013年3月2萬最觀一品二期商業(yè)、住宅20000100000五星級(jí)酒店公重商業(yè)裙樓4900元附2013年11月10萬檀香山別瞿獨(dú)棟別墅235892125644230-442 m210000-15000元冊(cè)2013年4月2萬來泉度假山莊高層500022000高層兩房、三

6、房4600元附2013年1月2. 2萬楓林印彖雙拼、聯(lián)排別墅2000026000280-480/2013年5月2. 6萬秀樂公館二期高層800030000552 房5800元/臚2012年12月3萬331萬 三鄉(xiāng)鎮(zhèn)目前在售項(xiàng)目約10個(gè)，總推售量約33.1萬冊(cè)； 三鄉(xiāng)區(qū)域中房地產(chǎn)項(xiàng)目多以別璽和洋房為主要產(chǎn)站，多個(gè)項(xiàng)目容積率密度較低，居住舒適 度極鬲。由于本區(qū)域總價(jià)相比周邊城市較低，客戶的剛需選擇也從90的兩房躍升100以上 的3房，因此在戶型上多以100-130 m2的3房為主; 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的洋房均價(jià)集中在4200-4800之間，別墅均價(jià)在10000-18000之間; 而在較多項(xiàng)冃近期的營銷動(dòng)作

7、中不乏看到眾多的一口價(jià)以及特價(jià)房等推廣字眼出現(xiàn)，市場(chǎng)已進(jìn)入以價(jià)換量的趨勢(shì)；3、部分重點(diǎn)在售項(xiàng)h調(diào)查：(1)個(gè)盤分析景觀一品 項(xiàng)目基本概況個(gè)盤分析景觀一h項(xiàng)目名稱項(xiàng)目址天書地產(chǎn)至善彷業(yè)中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)黒觀大道2號(hào) 中山市新昌房地產(chǎn)開發(fā)昱觀一品類型/風(fēng)梧建舷型高層園林風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格冇局壬圍合外立面現(xiàn)代風(fēng)梧1規(guī)模概況占地面積46666建筑面積2115082.3總戶數(shù)350停車位600址使用年限70建筑言度/綜化率32%配賓設(shè)小區(qū)配套兒童場(chǎng)所酒店.泳池、大堂會(huì)所 五星級(jí)酒店、會(huì)所菜市場(chǎng).超市醫(yī)院每生活配妄在售產(chǎn)品175380酹46房售價(jià)48007u/rrf物業(yè)普理虧1.2元語中心城上城整合推廣發(fā)展商 代理商

8、 物苣個(gè)盤分析景觀品屮山出24棟 在 售的生息人； 項(xiàng)目分析該項(xiàng)目目前推售樓王單位1、 2、3、5棟，面積在174 nf 的3房,201nf的4房，所剰 余貨量不多；在價(jià)格方面，均價(jià)為4800 元/肝，也有些特價(jià)為4568 元/肝在喜戶方面：該項(xiàng)目以港澳言戶為主,三鄉(xiāng)本地與外省的嘗戶同樣占得比例較大r珠?？蛻舯壤欢鄏喜戶職業(yè)多為在三鄉(xiāng)本地項(xiàng)冃小結(jié)：該項(xiàng)冃在2008年開盤，至今銷售周期較長，這與項(xiàng)冃的產(chǎn)品戶型、價(jià)格冇關(guān)，在早期曾經(jīng) 銷售均價(jià)為6100元/nv,并且項(xiàng)目最小的戶型為145 m2的三房，戶型相對(duì)偏人，【天1此項(xiàng)目對(duì)應(yīng) 的客戶較為高端，外地人客戶承受能力較大，影響著項(xiàng)目的成交客戶；（

9、2）個(gè)盤分析大翼龍?jiān)?項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱大翼龍?jiān)讽?xiàng)目地址三鄉(xiāng)鏈文昌東路與城桂路交匯處北側(cè)發(fā)展商中山大興房地產(chǎn)類型/風(fēng)格建筑類型小高層園林風(fēng)梧現(xiàn)代風(fēng)梧冇局線性組團(tuán)外立面現(xiàn)代風(fēng)梧占地面積28817建筑面秩775102.06總戶數(shù)510停車位510±16使用年限70建筑玄度/綠化至38%配奪設(shè)施少區(qū)配毒學(xué)校：大布小學(xué)、綠榕居幼兒園；順昌購物廣場(chǎng)、壹加壹大型超市、飲食街、綠韜居.柏民商業(yè)廣場(chǎng).威尼斯西 客廳、群怡購物廣場(chǎng)、満庭湘、萬寧超市、都會(huì)新天地；大冇西安市場(chǎng)、三鄉(xiāng)綜合市場(chǎng)；三鄉(xiāng)醫(yī)険；小瑯環(huán)公園、 城桂山.羅三妹山中山溫泉、三鄉(xiāng)彩劇泳 中山溫泉.中山溫泉高爾天、泉林山莊；小區(qū)休閑娛樂設(shè)施在

10、售產(chǎn)品103112對(duì)34房害價(jià)45007t/rrf物業(yè)笞理蔑18元推廣語三鄉(xiāng)核心低玄度洋房中正物業(yè)整合肘大唐天行物莒項(xiàng)目分析該項(xiàng)目首推2、5棟,戶型為103nf 的 3 房和 104 nf 4房，112m*的大3房；一期的1、2、3、5棟已完成封頂,二期未動(dòng)工；在價(jià)格方面,折后均價(jià)為4500元/rtf ;全款和按揭均為89折；在喜戶方面：該項(xiàng)目以外地客戶為主,以珠三角投資客戶為代 表,并有一咅b分港澳客戶購買本項(xiàng)目；但本地客戶招對(duì)缺乏，因 為本地人對(duì)本項(xiàng)目的區(qū)域位羞較不認(rèn)同； 項(xiàng)目總結(jié)該項(xiàng)冃位于城桂公路旁，較多本地人覺得項(xiàng)冃鮫為偏遠(yuǎn)，因此不會(huì)選擇本項(xiàng)h置業(yè)，但項(xiàng)冃 的亮點(diǎn)大贈(zèng)送面積戶型，吸引較

11、多外地客戶。在調(diào)查的過程中，停車場(chǎng)不乏廣州、深圳、珠海 等地方的車牌車輛；(3)個(gè)盤分析項(xiàng)目概況海尚綠洲項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址代理裔物苣篦尚縹洲三鄉(xiāng)軌金淹大道熒中山湯臣房妒珠辭原中山翕會(huì)智揚(yáng)類型/風(fēng)格建筑英型小m層、高層豐匿合園林風(fēng)格外立面現(xiàn)代現(xiàn)代髒概況占地面秩33333建筑面秩94186g車口建筑鎧度2.5534總戶數(shù)土地使用年限7517036.17%科畫廠口小學(xué)：三鄉(xiāng)中心小學(xué)、光后小學(xué)、轉(zhuǎn)崗小學(xué)、桂山中學(xué).三鄉(xiāng)笛理工學(xué)枝；壹加壹商場(chǎng)、得一超市.幼稚園：5®小區(qū)配套矜崗；銀行:農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行；郵局:三鄉(xiāng)郵局；醫(yī)院:三鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民壬完酒店、高爾夫球場(chǎng).度躡廛、泉隈湼泉、麥當(dāng)弍 肯

12、徳基；泛會(huì)所、社區(qū)商業(yè)在售產(chǎn)品推廣語項(xiàng)目分析76-129rrf2-3 房售價(jià)物業(yè)笞理夷15 青壽罟界新領(lǐng)域該項(xiàng)目目lumi. 2. 3. 7、8、9 棟,消化速度較快的為8棟,面 積在76-89nf的2房,93-129的3 房；在價(jià)格方面，均價(jià)為3800元/ rrf r折扣全款9折r按掲92折；在客戶方面:該項(xiàng)目以三鄉(xiāng)本地客戶為主,周邊城市也占了25% 的比例r同時(shí)珠海與坦洲的客戶也占有一定的比例； 項(xiàng)冃總結(jié)項(xiàng)日位于雅居樂新城旁，其消化速度較慢，項(xiàng)1=1屬于三鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)價(jià)格的洼地，促使較多的木 地人購買，同時(shí)也有部分生活工作在三鄉(xiāng)的坦洲、珠?？蛻羟巴徺I；（4）個(gè)案分析愛me公園 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名

13、稱愛me公園項(xiàng)目飆坦洲鎮(zhèn)沙坦路與西部沿海簡速交r處發(fā)屋商代理商海倫堡集團(tuán)中原世聯(lián)中山口豪j業(yè)整合廿類型/風(fēng)艷建筑類型布局線性組團(tuán)園林風(fēng)格夕卜立面現(xiàn)代簡釣現(xiàn)炯約占地面積2012572.6停車位1200建筑面侯503141總戶數(shù)1580土覽使用年限70推廣語50函住宅公園城市特別住區(qū)在售產(chǎn)品83-114rrf2-3 房售價(jià) 物業(yè)言理賽480071*-l8-小區(qū)配參配春設(shè) 施大型主題公園,幼兒園.公交總站.商業(yè)街區(qū)、會(huì)所、游泳池.羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、立體蘆生態(tài)農(nóng)場(chǎng)、超市.燒 烤場(chǎng)；建筑玄度綠化率38.1%在客戶方面:該項(xiàng)目以珠海前山區(qū)域的客戶居多，均為剛需客 戶，同樣坦洲和周邊城市客戶也共占了20%的

14、比例； 項(xiàng)目分析二期未推售該項(xiàng)目目前甜9、10棟80 祈的兩房r 94-117nf的三 房,尚有部分公寓單位6 5 rrf ;在價(jià)格方面,均價(jià)為4800 元/肝,開盤優(yōu)惠在延續(xù)全 款89折，按揭9折； 項(xiàng)目總結(jié) 該項(xiàng)目主要推廣區(qū)域在珠海，在珠海公交站牌和戶外均有項(xiàng)日的畫而上畫，促進(jìn)了客戶對(duì)項(xiàng)日 的了解；該項(xiàng)目牛:活配套設(shè)施較為完善，規(guī)劃中的公園和公交總站也是該項(xiàng)目的一個(gè)賣點(diǎn);（5）個(gè)案分析 項(xiàng)目概況檀香山別墅項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址發(fā)展商代理商物管整合"檀香山別墅中山市三鄉(xiāng)誼平南谷都大道建筑類型布局獨(dú)棟別墅 點(diǎn)式組團(tuán)歐式水縈園林風(fēng)檳 外立面建筑面積榮基房地產(chǎn)榮基物業(yè)類型/風(fēng)格占抱面祀2358

15、920.46125644配套設(shè)施小區(qū)配賓推廣語項(xiàng)目分析停車位建筑玄度1:2總戶數(shù)土地使用年限7040.20%中山涅泉高爾夫、煉海國際髙爾夭等六大髙爾夫球場(chǎng)、社區(qū)會(huì)所203-244 rtf 聯(lián)排350-370rrf 獨(dú)棟售價(jià)物業(yè)音理誌10000-1500 07l/rrf聯(lián)排2元.獨(dú)棟25元該項(xiàng)目目目訥目蟲棟 別墅,面積在400-700nrf的 獨(dú)棟,還有3套樓王單位 3000 m1 ;總體貨量所剰不 多；在價(jià)格方面，均價(jià)為15000 元/m2 ,特價(jià)單位價(jià)格為 10000元/irf在客戶方面:該項(xiàng)目客戶主要為港澳和周邊城市的生意人和官員r本地客戶和珠海客戶所占比例不多；項(xiàng)目總結(jié)該項(xiàng)冃屬于尾盤階段

16、，所剩貨量不多，看其推出特價(jià)單位所知，項(xiàng)冃想盡快清貨；而項(xiàng)h的水系園林規(guī)劃景觀較好，購買的客戶置業(yè)冃的主要以度假旅游為主；銷售現(xiàn)場(chǎng)的展示和氛圍 完全沒有銷偉的氣氛；（6）個(gè)案分析雍泉度假山莊 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址發(fā)展商整合雍泉度伶山莊口山市三鄉(xiāng)自中山市汛星房地產(chǎn)有限公司中山坯星印記廣告類型/風(fēng)格建筑類型布局占地面積聯(lián)排別墅、高層組團(tuán)式圍合132000外立面歐式建筑建筑面秩50160停車位建筑密度0.381200總戶數(shù)土地使用年限綠化率約9007062%配套設(shè)施在售產(chǎn)品92-202rrf2-4 房210-356 nf 聯(lián)排售價(jià)洋房47煩/時(shí) 別墅18000元/rrf物業(yè)笞理費(fèi)1.8推廣諾山戰(zhàn)

17、游度眉區(qū)36冋半山純美洋房中幻孝:市一級(jí)幻學(xué)雍陌幻等r省一級(jí)口學(xué)諂愛中學(xué) 小反曲其他:中山溫泉高爾夫球會(huì)中山溫泉度瑕賓館耆港麗局會(huì)所1-叱 酒店：中山泯泉賓館、招商局會(huì)所.力訓(xùn)酒店、金屋尺酒店餐飲：水鄉(xiāng)居酒樓.和生酒樓、緣榕居酒樓、庭記酒樓、麥當(dāng)勞、肯雋基等項(xiàng)口分析該項(xiàng)目目前推售3、4、5棟面 積在92rrf的2房,137-140rrf的 3房r 202 nf的4房；還有一棟聯(lián) 排別墅在售，面積為210-356”；在價(jià)格方面，洋感7 00元/rrf , 別墅18000元/nf 在客戶方面:該項(xiàng)目由于較為靠近金鼎的那洲r(nóng)因此較多珠海大 學(xué)城的老師以及金鼎的工廠企業(yè)主前往購買，同時(shí)也有較多外省 人

18、購買,三鄉(xiāng)與港澳客戶也各占15% ;項(xiàng)fi總結(jié)該項(xiàng)目屬于三鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)低密度項(xiàng)目之一，其度假的用途較為明顯，吸引較多外地以及外省的客戶前往購買用做度假的用途。（7）個(gè)案分析半山午后 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱半山午后t 項(xiàng)目地址三鄉(xiāng)韁平南村105國道發(fā)展商海代理商珠海中原物首中山市中顧物業(yè)及時(shí)溝通桂爭0類型/風(fēng)格建筑類型洋房.的磴拼&墅園林風(fēng)梧歐式園林布局組團(tuán)式外立面歐式建筑飜闕兄占地面積50000建筑面積110001.5總戶數(shù)約530停車位800±16使用年限70建筑玄度/30%配喬設(shè) 施小區(qū)配賓教育：三鑫雙語學(xué)校.燧愛中學(xué)、平嵐d學(xué);壹加壹超市、通大百貨、君怡購物中心；平東市場(chǎng)；三鄉(xiāng)醫(yī)

19、院、鴉 崗社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站；雙泳池、親子樂園、生態(tài)森林在售嚴(yán)品144-173 n?復(fù)式216427*匠排鈿售價(jià)復(fù)式4200ib/rrf別墅450阮/rrf物業(yè)笞理賽2.2推廣語城市半ul度假地項(xiàng)目分析該項(xiàng)目目前惟售1、2棟的 144173nf復(fù)式和510棟的 216-427祈聯(lián)疊拼；在價(jià)格方面，復(fù)式4200元/ nf ；別墅4500元/nt （裝修 面積算價(jià)f其實(shí)際售價(jià)約為 8500元/rrf ）在客戶方面:從現(xiàn)場(chǎng)看房客戶得知,以港澳、珠海、本地客戶為 主,各占30% ,另夕卜有部分山西客戶看房；項(xiàng)目總結(jié)該項(xiàng)1=1產(chǎn)品較為特別，在高層洋房以復(fù)式為主要的單位，別墅以聯(lián)排疊拼錯(cuò)層的產(chǎn)品為主,產(chǎn)品較為

20、新穎。由于產(chǎn)品的贈(zèng)送面積較大，項(xiàng)目以裝修而積算價(jià)，別墅總價(jià)在100-140萬z間,八型建筑而積實(shí)際為140-180 m2左右，山于項(xiàng)目建筑而積單價(jià)不能備案，因此開發(fā)商推岀數(shù)套特價(jià)單位以促進(jìn)成交并通過備案;（8）個(gè)案分析雅屈樂新城 項(xiàng)目概況無物昔園林風(fēng)梧702.8"、區(qū)配套學(xué)校：光后小學(xué).雍陌小學(xué)、三鄉(xiāng)理工髙中、柱山中學(xué)、翔鑫幼兒園、中心城幼兒園；順昌購吻廣場(chǎng)、壹加壹超 市.都鈿天地商業(yè)、三鄉(xiāng)中心市場(chǎng)；三鄉(xiāng)醫(yī)院、雅居樂社區(qū)門診；中國銀行.建設(shè)銀行.工商銀行、中山農(nóng) 村信用合作社；中山溫泉高爾夫球場(chǎng).泉限溫泉、三鄉(xiāng)彩劇院、三鄉(xiāng)文化廣場(chǎng)、羅三妹山等旅游員點(diǎn)；園杭湖靈 商鋪、兒童游樂場(chǎng)配套設(shè)

21、 施推廣語占地面積約20萬建筑面秩約30萬在售產(chǎn)品國際級(jí)超大型生活社區(qū)建筑言度81-93rr?2 房 130rrf3 房 195-230rrf 聯(lián)排售價(jià)物業(yè)首理劈項(xiàng)目地址發(fā)展商煙商雅居樂佰利山和雅居樂名門三鄉(xiāng)第三鄉(xiāng)沙坦路與長觀道交nzt中山雅居樂中山雅居樂物業(yè)廣州星火停車位約15約2300總戶數(shù)佰利山2000和名門156套土地使用年限綠化率30%洋 4500/rrf 別墅15000元/rtf項(xiàng)目名稱整合肘類型/風(fēng)格布局組團(tuán)式外立面現(xiàn)代簡約容秩率建筑類型小髙亙高邑用排項(xiàng)口分析佰利山該項(xiàng)目目前推佰利山和名門 兩個(gè)組團(tuán),佰利山主要以 81-93 rrf 2 房、130 nf3 房為 主f名門以195

22、-230rrf聯(lián) 排；價(jià)格為洋房4500元/nf r別 墅 15000元/rrf ;在喜戶方面：本項(xiàng)目以本地市場(chǎng)為主f本地喜戶占了45% ,在港 澳有惟廣的前提下f港澳客戶占了40% ,剰余15%有珠海等其他 地方的喜戶；項(xiàng)目總結(jié)該項(xiàng)目規(guī)模較大，其晶牌已成熟落地，因此項(xiàng)目主要客戶源為三鄉(xiāng)木地客八，木地客八較為年輕化、比較關(guān)注項(xiàng)冃配套與教育設(shè)就等問題。而開發(fā)商已在香港上市，因此關(guān)注港澳市場(chǎng) 較多，也選擇在港澳舉辦紅酒會(huì)和看房團(tuán)的方式來吸引港澳客戶，港澳客戶主要以40 50歲為 主，主要買來度假，以及節(jié)假口居住，該類客戶關(guān)注較多的是環(huán)境以及配套和雅居樂品牌；(-)三鄉(xiāng)鎮(zhèn)2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)新入市項(xiàng)

23、目預(yù)測(cè)潛在項(xiàng) 目頊目名稱物業(yè)類型占地面枳(m2)建筑面積 (m2)預(yù)計(jì)推售期在售價(jià)格預(yù)計(jì)推售時(shí)間預(yù)計(jì)推售貨壘 (m2)幸福灣高層332509163289-106"? 3 房79-82於2房4000元/恥2013年4月4萬(龍山御景二期云山雅墅聯(lián)排6653576812262-370 m212000元/臚2013年8月2萬龍山御景旁項(xiàng)目屮高層400010000/2013年4月1萬塾冠花園二期小高層8940174427120*2-3 房/2013年6月17萬雅居樂御龍山旁項(xiàng)目高層、別墅5000050000/2013年6月5萬金天地花園洋房750035000/2013年9月2萬大信地塊洋房7

24、00030000/2013年6月3萬上陽地塊高層6000200001203 房128-1754 房/2013年3月2萬泉眼地塊/65000/2013年底4萬雅居樂15、16期聯(lián)排別童180000200000195-235/2013年9月10萬雅居樂新城13b期洋房6000030000081-130 m22*3房/2013年6月10萬雅居樂11b期聯(lián)排別墅2000020000230-400/2013年6月2萬46 7萬從上表可知，2013年三鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來供應(yīng)約53萬冊(cè)，現(xiàn)階段在售的項(xiàng)口洋房 價(jià)格范圍集中在3700-5000元/nf,整體均價(jià)約4500元/nf。戶型2房3房4房復(fù)式聯(lián)排商業(yè)貨量

25、cm2)16. 9 萬27. 2 萬6. 8萬3萬22. 4 萬6萬2013年三鄉(xiāng)總的供應(yīng)量中，最多的產(chǎn)品為三房，有27.2力旳2,其次為聯(lián)排別墅, 有22.4萬打，第三位為兩房，有16.9萬打。(二)、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)發(fā)展概述1、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展迅速三鄉(xiāng)鎮(zhèn)自雅居樂地產(chǎn)在當(dāng)?shù)亻_發(fā)第一個(gè)樓盤以來，房地產(chǎn)進(jìn)入了飛速發(fā)展的階 段。整個(gè)三鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)發(fā)展水平在屮山市名列前茅，社區(qū)規(guī)模、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及營銷 意識(shí)均較高。目前在售項(xiàng)目供應(yīng)約33萬，2013年新增供應(yīng)約46. 7萬，整體供需兩端均較為旺盛2. 潛在需求旺盛，坦洲及珠?？蛻舸罅坑咳胍环蕉S著三鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民收入的不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)步伐加快，通訊、汽車

26、 和住宅成為消費(fèi)熱點(diǎn)。調(diào)查表明，屆民對(duì)改善屆住環(huán)境的愿槊非常強(qiáng)烈，對(duì)房地產(chǎn) 的消費(fèi)將是三鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民未來的主要消費(fèi)領(lǐng)域。而另一方面，由于三鄉(xiāng)鎮(zhèn)生活配套齊 全，資源豐富且具有較大的價(jià)格，因此坦洲及珠海的客戶在三鄉(xiāng)置業(yè)的比例逐年增 加，進(jìn)一步為三鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)發(fā)展提供了消費(fèi)支撐?！窘Y(jié)論】三鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體需求旺盛，房地產(chǎn)發(fā)展水平較高，具有較大的消費(fèi)潛力與需求。但三鄉(xiāng)在售以及即將入市的產(chǎn)品接近90萬，市場(chǎng)競爭激烈。第二部分：項(xiàng)目地塊分析及產(chǎn)品定位一、項(xiàng)目綜述1、項(xiàng)目地塊構(gòu)成情況 總占地面積：178675. 6 m2 ,容積率2. 5,總建筑面積可達(dá)446689 m2 土地年限：70年 土地狀態(tài)：尚未完

27、全完成土地購買程序項(xiàng)口開發(fā)模式：村企合作二、項(xiàng)目地塊分析1、項(xiàng)目四至北：平南村村民房屋南：怡福陽光花園西：寶龍花園住宅區(qū)東：金谷大道、東峻華庭2、交通動(dòng)線組織：地塊四面均為交通主干道，交通進(jìn)入性及通達(dá)性良好總結(jié)：地塊周邊有較多的住宅區(qū)及商業(yè)配套，從項(xiàng)目地塊的狀態(tài)及區(qū)域的發(fā)展形勢(shì)來看，本項(xiàng)目具備規(guī)模開發(fā)的可行性，。三、項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品建1、客戶定位：第一類：三鄉(xiāng)本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)向城市化進(jìn)程的人> 這類客戶是三鄉(xiāng)本地人，是三鄉(xiāng)的個(gè)體工商戶或者機(jī)關(guān)單位公務(wù)員，他們追求城市化生活> 對(duì)社區(qū)的文化品位要求不高，但向往都市生活；> rti于其本身安全感較低，項(xiàng)目的市場(chǎng)口碑尤為重耍；> 主要考慮

28、價(jià)格、戶型，購買目的以白住為主；>注重房屋的功能性，以緊湊戶型為主；> 人多有充足的積蓄、付款方式一次性和按揭約各半>相信口碑傳播第二類：三鄉(xiāng)本地企業(yè)高管、機(jī)關(guān)單位公務(wù)員、個(gè)體工商戶、外來務(wù)工高收入者>他們?nèi)硕酁?0后，在三鄉(xiāng)工作多年有一定成就；> 已經(jīng)有-套或者多套住房，偏好大戶型為主；> 有家庭轎車代步，三代同堂，喜歡周末全家自駕出外作短途旅游；> 有充裕資金會(huì)考慮選擇三鄉(xiāng)置業(yè)作投資和度假；> 非常注重房子的升值潛力和周邊環(huán)境，如空氣質(zhì)量和城市的舒適度；> 付款方式多為一次性；第三類：子女在珠海工作，已經(jīng)退休的外地客戶> 他們大多

29、為50年代出牛；> 了女已經(jīng)在珠海落地生根，而他們是從外省的機(jī)關(guān)單位、國企等退休過來與子女團(tuán)聚;> 他們有一定的財(cái)富積累，但對(duì)珠海市區(qū)的高歷價(jià)還是望之卻步；> 他們很注重房子周邊的生活配套和醫(yī)療；> 付款方式多為一次性，偏好兩房和三房；第四類：在珠海上班的中層管理者、白領(lǐng)、技術(shù)人員> 他們大多為80后，在珠海市區(qū)或者在珠海金鼎上班；> 大多為首次置業(yè)，需要分期付款；> 部分可能擁有白用小轎車；> 珠海三分z的房價(jià)是吸引他們?cè)谌l(xiāng)置業(yè)的主要原因；> 他們最為關(guān)注項(xiàng)目周邊的?；钆涮缀徒煌ㄅ涮?；> 收入穩(wěn)定，他們更偏向于小三房；2、物業(yè)屬性

30、定位：稀有高檔“城市豪宅”精品社區(qū)3、價(jià)格測(cè)算：按照目前周邊項(xiàng)目毛壞的均價(jià)3800-4800元/nf估算，根據(jù)市場(chǎng)自 然溢價(jià)，保守預(yù)計(jì)本項(xiàng)目入帀時(shí)毛坯售價(jià)為4500元/nf,商業(yè)按照20000元/nf估算4、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 產(chǎn)品類型：在2. 5的容積率之下，項(xiàng)口的產(chǎn)品類型定位與30層的高層與6 層高的退臺(tái)式洋房為主，在保證綠化率的前提下，進(jìn)一步提高項(xiàng)目的居住舒適度。 建筑布局：以半圍合式的布局方式進(jìn)行建筑排布，最大程度的規(guī)避噪?yún)鸶?擾以及利用西北而的山體資源。 商業(yè)布局：一樓設(shè)置沿街商業(yè)的方式可以最人化的提高商業(yè)的價(jià)值。 各種物業(yè)的面積段建議：a.高層面積段建議t、110-120平米面積段（產(chǎn)品

31、面積比：30%左右）面積上限面積下限戶型備注115平米105平米3+1房送入戶花園，可變3+1 （功能房）戶型ii、80-90平米面積段（產(chǎn)品面積比：35%左右）面積上限面積下限戶型備注90平米80平米2+1房送入戶花園+內(nèi)庭院，可變標(biāo)準(zhǔn)3房ih、60-70平米面積段（產(chǎn)品面積比：25%左右）面積上限面積下限戶型備注70米60平米2房送入戶花園，可變2+1 （功能房）戶型iv、140-150平米面積段（產(chǎn)品面積比：10%左右）面積上限面積下限戶型備注130米120平米4房送入戶花園說明：1、四類產(chǎn)站的而積比可在具體設(shè)計(jì)過程中適當(dāng)調(diào)整，但調(diào)整幅度不宜超過5%；2、120-130平米而積段產(chǎn)品作為

32、補(bǔ)充型產(chǎn)品設(shè)置在景觀及朝向較好的地方，而積可 以適當(dāng)再大，但不宜超過140平米。b.退臺(tái)式洋房的面積段建議樓層面積上限面積下限戶型備注1-2層135平米125平米4房及以上考慮贈(zèng)送30-50平米地下室,贈(zèng)送私家花園3層130平米120平米3+1房"1”為陽光房4層130平米120平米3房送露臺(tái)5層120平米115平米3房送露臺(tái)6層110平米105平米3房送露臺(tái)，結(jié)合坡屋頂送閣樓說明：考慮雙首層的概念，最大程度提升1、2層的產(chǎn)品價(jià)值。第三部分經(jīng)濟(jì)測(cè)算及投資分析一、經(jīng)濟(jì)測(cè)算依據(jù)說明1、總占地面積：178675. 6 m2 ,容積率2. 5,總建筑面積可達(dá)446689 m22、項(xiàng)目地價(jià)按照

33、150萬/畝,即樓面地價(jià)為900元/itf, 土地總成本為3、樓盤建造、裝修及配套標(biāo)準(zhǔn)，參照屮山市各項(xiàng)工程造價(jià)水平4、各種稅費(fèi)按中山市目前的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。5、銀行貸款利率按6%計(jì)取。6、產(chǎn)品形式組合式：90%住宅、10%商業(yè)。7、開發(fā)進(jìn)度安排建議木項(xiàng)目計(jì)劃分三期開發(fā)，開發(fā)周期5年，2014年初啟動(dòng)，2018年底完成全部工程，其中：> 2014年第一期開發(fā)建筑面積約為100000 m2；> 2015年第二期開發(fā)建筑而積約為90000 m2；> 2016年笫三期開發(fā)建筑而積約為90000 m2o> 2017年第四期開發(fā)建筑面積約為90000 m2o> 2018年第五期

34、開發(fā)建筑面積約為70000二、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)估算（-）項(xiàng)目開發(fā)投資成本估算表1、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資測(cè)算表序號(hào)項(xiàng)冃單價(jià)（元/mj面積(itf)總投資（萬元）開發(fā)建設(shè)總投資3563446689. 001591571開發(fā)成本3013446689. 001346071.1土地成木900446689. 00402021.2前期土地平整工程費(fèi)50178675. 608931.3建筑安裝工程費(fèi)1800446689. 00804041.4公共配套服務(wù)費(fèi)25006700. 3416751.5開發(fā)期間稅費(fèi)46446689. 0020521.6園林設(shè)計(jì)及施工費(fèi)用110446689. 0049141.7其他費(fèi)用10044

35、6689. 0044672運(yùn)營成本550446689. 00245502. 1管理費(fèi)用86446689. 0038432.2財(cái)務(wù)費(fèi)用282446689. 00126002. 3銷售費(fèi)用182446689. 0081071）樓面地價(jià)：900元/nf, 土地成本共:40202萬元種公共費(fèi)用，按照100元/nv計(jì)算，共4467萬元8）管理費(fèi)用：即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門，為組織和管理本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活 動(dòng)而發(fā)生的齊項(xiàng)費(fèi)用。參照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，項(xiàng)目管理費(fèi)用按前述 各項(xiàng)之和（開發(fā)成本）的3%取值。共3843萬元9）財(cái)務(wù)費(fèi)用：即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，在這里是指長期 借款利息。木項(xiàng)口的總投資金額約15億元