假日酒店項(xiàng)目投資策劃方案

1、第一章總論11項(xiàng)目名稱與承辦單位1. 1. 1項(xiàng)目名稱xx假日酒店1. 1. 2承辦單位承辦單位名稱：xxxx投資股份有限公司法定代表人：1. 1. 3項(xiàng)目擬建地點(diǎn)：“xx假日酒店”項(xiàng)目位于xx縣xx大道以北，建設(shè)路以東，東臨xx縣xx、xx小區(qū)。12申請(qǐng)報(bào)告編制的依據(jù)和研究范圍1. 2. 1申請(qǐng)報(bào)告編制依據(jù):(1) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制委托合同;(2) 項(xiàng)目承辦單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料;(3) 專業(yè)技術(shù)人員現(xiàn)場勘察的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)等;(4) 國家有關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制的深度要求。1. 2. 2申請(qǐng)報(bào)告的研究范圍根據(jù)國家有關(guān)部門對(duì)申請(qǐng)報(bào)告的工作范圍規(guī)定，本報(bào)告研究工作的范圍及內(nèi)容如下:

2、(1) 探討項(xiàng)目建設(shè)的意義和必要性；(2) 論證建設(shè)條件；(3) 確定建設(shè)規(guī)模與工程方案；(4) 安排項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度；(5) 研究環(huán)保、消防、安全衛(wèi)生及節(jié)能措施：(6) 進(jìn)行項(xiàng)目投資估計(jì)和確定資金籌措方式。(7) 對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行初步分析(8) 提出投資建議及研究結(jié)論1. 3承辦單位概況xxxx投資股份有限公司成立于2010年10月，公司注冊(cè)資金5000萬 元，。公司現(xiàn)有各類工程技術(shù)人員50人，其中具有高、中級(jí)職稱的技術(shù) 人員38人。公司積極投身于xx地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)，通過協(xié)商成功取得xx縣 xx大道與建設(shè)路交叉口東北角地塊的開發(fā)權(quán)。公司正面向未來，以信譽(yù) 求發(fā)展，以更高品質(zhì)的工作實(shí)現(xiàn)“創(chuàng)造完

3、美，服務(wù)用戶，奉獻(xiàn)社會(huì)”的 追求。1. 4項(xiàng)目提出的理由隨著xx縣發(fā)展“特色產(chǎn)業(yè)強(qiáng)縣，旅游強(qiáng)縣”戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施，政府 開發(fā)力度將進(jìn)一步增強(qiáng)。xx縣政府出臺(tái)一系列優(yōu)惠政策招商引資，大力 開發(fā)新城區(qū)。xx縣經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，推動(dòng)城區(qū)人口規(guī)模急劇膨脹，帶來由此將引 發(fā)對(duì)住宅和寫字樓及商業(yè)鋪面的極大需求，造成供不應(yīng)求的狀況，xxxx 投資股份有限公司“xx假日酒店”商住區(qū)適時(shí)的推出，它所提供的住宿 服務(wù)、住宅和辦公樓、商業(yè)鋪面等，將極大地緩解這一情況，適應(yīng)了城 市發(fā)展的需要，它將按照現(xiàn)代商住模式，創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的高品位精品 商住社區(qū)。1. 5研究工作概況我院在接受xxxx投資股份有限公司的委托后，即組織

4、有關(guān)專家及技 術(shù)人員對(duì)xxxx投資股份有限公司進(jìn)行了考察和了解，對(duì)基地及其周邊環(huán) 境進(jìn)行了實(shí)地考察，重點(diǎn)了解該項(xiàng)目建設(shè)條件及xxxx投資股份有限公司 的現(xiàn)狀。在充分、細(xì)致調(diào)查的基礎(chǔ)上，就編制本申請(qǐng)報(bào)告的有關(guān)問題與 xxxx投資股份有限公司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)人員進(jìn)行了交流，充分征詢了項(xiàng)目承 辦單位及有關(guān)專家的意見。在反復(fù)論證和研究的基礎(chǔ)上，依據(jù)國家有關(guān) 部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)階段工作范圍和深度的規(guī)定，結(jié)合了xxxx投資股份 有限公司現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃及建設(shè)基地的自然條件和其周邊環(huán)境等因素， 對(duì)本項(xiàng)目的背景及概況、建設(shè)的必要性、建設(shè)內(nèi)容及方案環(huán)境保護(hù)與勞 動(dòng)安全及節(jié)能措施、項(xiàng)目管理及實(shí)施計(jì)劃安排、投資估計(jì)與資金籌

5、措等 方面進(jìn)行了綜合研究和分析。并重點(diǎn)研究和論述了項(xiàng)目建設(shè)的必要性、 建設(shè)內(nèi)容及方案、投資及資金籌措等內(nèi)容，為本項(xiàng)目建設(shè)決策提供了參 考依據(jù)。1. 6建設(shè)條件本項(xiàng)目地點(diǎn)位于xx縣xx大道的北側(cè)，位于xx大道與建設(shè)路交叉口的東北角，項(xiàng)目總占地77024.55平方米。其中：酒店占地10983. 6平方米(約 16.5畝)。項(xiàng)目所在位置交通、通訊方便，給排水管網(wǎng)完善，用電由市 供電部門雙回路供應(yīng)，項(xiàng)目建設(shè)對(duì)自然環(huán)境不會(huì)造成污染和破壞，xx縣 城區(qū)水、電、路、環(huán)保和建設(shè)等政府管理部門將給予大力支持，項(xiàng)目建 設(shè)的各方面條件已經(jīng)成熟。17建設(shè)內(nèi)容及投資估算本項(xiàng)目由房屋建筑，場地工程和配套公用工程三部分組成

6、，“xx假 日酒店”項(xiàng)目工程總建筑面積：49849. 3m2o其中：酒店:34049. 3平方米， 地下室：15800平方米。項(xiàng)目總投資21225.6萬元，資金來源于銀行貸款及企業(yè)自有資金。1. 8結(jié)論及建議1- 8. 1結(jié)論通過對(duì)本項(xiàng)目各項(xiàng)設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行分析研究，本報(bào)告認(rèn)為此項(xiàng)目是可 行的，其中主要理由如下：(1) 項(xiàng)目建設(shè)非常必要且具有重要意義?！皒x假日酒店”項(xiàng)目建設(shè)基地位于xx縣建設(shè)路以東、xx大道北側(cè)， 由于其周邊多為行政單位、高檔住宅區(qū)，同時(shí)又緊鄰交通要道，人口大量集中，項(xiàng)目的建成，適時(shí)的為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了硬件設(shè)啟，避免了 各種資源的浪費(fèi)，它提供的商住空間、商業(yè)用房對(duì)吸引外來資金和

7、繁榮 周邊經(jīng)濟(jì)起到巨大的作用。為提高城市形象，提高人民生活水平，加強(qiáng) 城市現(xiàn)代化進(jìn)程，全面建設(shè)小康社會(huì)，“xx假日酒店”項(xiàng)目勢(shì)在必行。本項(xiàng)目的實(shí)施將在該區(qū)域形成一個(gè)嶄新的商住中心，對(duì)于提高城市 形象，改善人民生活水平，發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)促進(jìn)社會(huì)繁榮均具有重要意義。(2) 項(xiàng)目所處地理位置優(yōu)越本項(xiàng)目位于xx市xx縣城南部新區(qū)，xx大道與建設(shè)路交叉口的東北角,項(xiàng)目周邊都是xx縣城市交通要道，交通條件非常便利，鬧中取靜，為商 住的絕佳場所。(3) 建筑條件充足本項(xiàng)目建設(shè)的水文、地質(zhì)、氣象等自然條件，以及用水、用電、用 地、交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施條件具備或比較容易達(dá)到，加之省市有關(guān)部 門和當(dāng)?shù)卣闹С值?，?/p>

8、以確保項(xiàng)目建設(shè)順利實(shí)施。1. 8. 2建議本項(xiàng)目位于xx縣xx大道沿線，項(xiàng)目的建成對(duì)于促進(jìn)xx縣城區(qū)經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展具有重要意義。為確保項(xiàng)目的順利實(shí)施，建議承辦的單位切實(shí)抓好 項(xiàng)目建設(shè)的組織管理工作，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的方針、承建等工作內(nèi)容，應(yīng)嚴(yán) 格執(zhí)行規(guī)范的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等程序，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，使項(xiàng)目盡快發(fā)揮 應(yīng)有作用。1. 9主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見技經(jīng)專業(yè)（第8章）文件。效益指標(biāo)計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量備注1總投資萬元21225.62資金籌措萬元21225.621自籌萬元11225.622銀行貸款萬元100003正常年收入萬元12613. 12（從第4年起）4營業(yè)稅及附加萬元693. 725年總成本費(fèi)用萬元

9、900& 376所得稅萬元901. 197稅后年利潤總額萬元2703. 578投資利潤率%/9借款償還期年5年10投資回收期年13. 78含2年建設(shè)期11財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%12. 8412財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元5840. 11第二章項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性2. 1項(xiàng)目背景2. 1. 1xx縣基本建設(shè)的目標(biāo)與規(guī)劃根據(jù)xx縣未來發(fā)展十二五計(jì)劃，今后五年是xx縣城市建設(shè)的關(guān)鍵時(shí) 期，xx縣城市建設(shè)未來五年以建設(shè)一個(gè)20萬人口中等城市為目標(biāo)。政府 工作要以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹落實(shí)黨的十六大和十繞全面建六屆三中全會(huì)精神，樹立科學(xué)的發(fā)展觀，堅(jiān)持“五個(gè)統(tǒng)籌” 設(shè)小康社會(huì)，大力實(shí)施“特色產(chǎn)業(yè)興縣，

10、旅游強(qiáng)縣”戰(zhàn)略和科教興洛、 可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，深化各項(xiàng)改革，積極發(fā)展開發(fā)型經(jīng)濟(jì)和非公有制經(jīng)濟(jì), 推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，做好就業(yè)和社會(huì)保障工作，建立服 務(wù)型政府，發(fā)展各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)，保持社會(huì)大局穩(wěn)定，不斷提高人民生活 水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。要堅(jiān)持“特色產(chǎn)業(yè)強(qiáng)縣、旅游強(qiáng)縣”戰(zhàn)略，擴(kuò)大消費(fèi)需求，努力繁 榮第三產(chǎn)業(yè)，要全面推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快xx縣城區(qū)改造開發(fā)，爭創(chuàng) 國家生態(tài)環(huán)境模范城。憑借雄厚的旅游資源及深厚的文化底蘊(yùn)，發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu) 勢(shì)、特色產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)流通領(lǐng)域建設(shè)，強(qiáng)化城市職能，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)全面 發(fā)展。建立和完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制，加大改革開放力度，抓住機(jī)遇,

11、加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，把xx縣城建設(shè)成為宜居宜業(yè)的現(xiàn)代化園林城市。22項(xiàng)目建設(shè)的必要性按照上述項(xiàng)目背景論述分析，本項(xiàng)目建設(shè)的必要性如下:(1) 符合xx縣關(guān)于加快城市建設(shè)全面推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，快速推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展思路，“xx假日酒店"項(xiàng)目對(duì)xx大道沿線城市形象的提 升，服務(wù)xx縣“打造生態(tài)文化旅游名縣”，繁榮周邊經(jīng)濟(jì)，是非常必要 的。(2) 為實(shí)施xx縣城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略而進(jìn)行。“xx假日酒店” 項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)充分地考慮了自身的可持續(xù)發(fā)展，整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了詳細(xì)的 規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，其設(shè)計(jì)理念是先進(jìn)的，最大限度地開發(fā)了土地的利用 率，對(duì)環(huán)境的影響降到了最低，對(duì)提高

12、人民生活質(zhì)量，全面建設(shè)小康社 會(huì)具有重要意義。(3) 符合xx縣“打造宜居宜業(yè)示范縣”及未來五年建成20萬人中 等城市的規(guī)劃目標(biāo)。綜上所述，“xx假日酒店”項(xiàng)目工程，對(duì)全面提高區(qū)域內(nèi)商住環(huán)境，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推動(dòng)xx縣經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，繁榮經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)xx 由“中國生態(tài)旅游大縣”向經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣的轉(zhuǎn)化發(fā)展目標(biāo)是十分迫切和非常 必要的。第三章 建設(shè)條件31地理位置概況3. 1. 1社會(huì)概況xx縣地處豫西山區(qū)，洛河中上游，距省會(huì)鄭州215公里，省轄市 xx86公里。東西長68公里，南北寬50公里，總面積2306平方公里。 境內(nèi)山、嫄、川地形地貌皆備，大體為“七山二嫄一分川”?，F(xiàn)轄18個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、389

13、個(gè)行政村、45萬人，是典型的山區(qū)農(nóng)業(yè)縣，也是國家扶貧開 發(fā)工作重點(diǎn)縣。xx古稱幡地，是中國古代溝通東（xx）西（西安）兩京的官道，地 理位置十分重要。在北魏太和十一年（公元487年）設(shè)幡縣，唐武德元 年（公元618年）改稱xx，民國二年（公元1912年）更名xx至今。31. 2區(qū)域經(jīng)濟(jì)xx山水秀美，自然景觀和人文景觀眾多。2001年開發(fā)了神靈寨風(fēng)景區(qū)，先后晉升國家森林公園和國家地質(zhì)公園；xx淡竹栽植有4000多 年歷史，素有“綠竹之鄉(xiāng)”的美譽(yù)，全縣現(xiàn)有竹林面積1萬余畝，圍繞 綠竹資源開發(fā)了綠竹風(fēng)情旅游，已舉辦兩屆綠竹風(fēng)情節(jié)。此外，還有庫 容12億立方米的國家中型水庫一一故縣水庫、河南省最大的野

14、外狩獵場 樓梯山狩獵場、原始森林全寶山等自然景觀，發(fā)展旅游潛力巨大。xx縣委、縣政府認(rèn)真貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，因地制宜，依托資源優(yōu) 勢(shì)，突出招商引資、民營經(jīng)濟(jì)、新農(nóng)村建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施和旅游開發(fā)，全面發(fā)展各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)，縣域經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速發(fā)展的良好勢(shì)頭。2010年全年 生產(chǎn)總值達(dá)到93億元,同比增長13%,財(cái)政收入8. 3億元，增長59.5%,其 中地方財(cái)政一般預(yù)算收入3. 42億元，增長17. 7%; 一般預(yù)算支出11. 8億元, 增長17.3%,財(cái)政保障能力顯著增強(qiáng)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資141.8億元， 增長24.5%,其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資114.4億元，增長21.5%;社會(huì)消費(fèi)品 零售總額30. 3

15、億元，增長17. 9%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13322元、農(nóng) 民人均純收入4338元,分別增長12. 2%和11%。3. 2自然條件xx縣氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候，四季分明，季風(fēng)轉(zhuǎn)換明顯，常 年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)和西北風(fēng)，最低海拔為2103米，年平均氣溫13. 7°c, 日照2217.6小時(shí)，年平均無霜期216天，年降水量600-800毫米。適宜 多種農(nóng)作物生長。本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于xx縣城區(qū)，建設(shè)路以東，xx大道以北，地震烈 度按中華人民共和國地震研究區(qū)劃圖核定為7度。3. 3區(qū)位交通、通訊條件xx縣公路四通八達(dá)，有省道s323、s249線從縣城通過，xx到xx城際 高速即將建成通

16、車。交通十分便利。固話網(wǎng)絡(luò)、移動(dòng)通訊網(wǎng)絡(luò)已實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)完全覆蓋。3. 4基礎(chǔ)設(shè)施條件3. 4. 1供水供電水電均為市政供應(yīng)，已獲得縣政府主管部門的批準(zhǔn)和支持。3. 4. 2建設(shè)用地本項(xiàng)目位于xx縣xx大道沿線，建設(shè)用地已完成三通一平，交通條件非常便利。3. 4. 3環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目屬基本建設(shè)工程，項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)周邊無文物保護(hù)區(qū)和風(fēng)景保護(hù)區(qū)，在項(xiàng)目建設(shè)過程中和建成后，不會(huì)對(duì)自然環(huán)境，生態(tài)環(huán)境和社會(huì) 環(huán)境造成污染和破壞。3. 5項(xiàng)目建設(shè)材料供應(yīng)本項(xiàng)目主要建設(shè)材料包括鋼材、水泥、木材等，均非緊俏物質(zhì)或產(chǎn) 品，可從當(dāng)?shù)匚镔|(zhì)部門或生產(chǎn)廠家直接購進(jìn)，能夠保障供應(yīng)。3. 6政府支持本項(xiàng)目屬xx縣重點(diǎn)工程項(xiàng)目，縣委、

17、縣政府對(duì)此非常重視，并出臺(tái) 相關(guān)文件，要求市政府相關(guān)部門和有關(guān)單位，要積極支持，大力配合建 設(shè)工作，政府的支持為項(xiàng)目建設(shè)提供了重要保障。項(xiàng)目運(yùn)營期，政府提供免稅三年及安排政府接待業(yè)務(wù)的優(yōu)惠政策。第四章建設(shè)方案41總體規(guī)劃4. 1. 1基地概況用地位于xx縣xx大道北側(cè)。“xx假日酒店”規(guī)劃用地面積:16080. 4平方米。該地塊周邊現(xiàn)狀為：東臨xx縣xx、xx小區(qū)，南臨xx大道，西臨建設(shè) 路，北臨居民區(qū)。項(xiàng)目前期工作已經(jīng)完成，工程已開工建設(shè)，目前已完 成基礎(chǔ)部分，正在旋工地下室。4. 1. 2設(shè)計(jì)原則充分考慮該項(xiàng)目設(shè)計(jì)需要和與周邊地塊的關(guān)系，以及該項(xiàng)目所處地 段，結(jié)合城市特征作為設(shè)計(jì)思想依據(jù)，

18、確保其在滿足法規(guī)法定的基礎(chǔ)上, 符合xx縣整體環(huán)境的特點(diǎn)，同時(shí)又滿足使用的需要。充分按照設(shè)計(jì)任務(wù)書所提供的設(shè)計(jì)依據(jù)，結(jié)合xx縣地質(zhì)和城市管網(wǎng) 及道路規(guī)劃要求，結(jié)合酒店各使用功能的區(qū)別采用適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。同時(shí)提 升酒店商住品質(zhì)，改善周邊環(huán)境?？紤]到酒店功能性質(zhì)的不同，在空間組織上采用了分開的做法，包括車行交通路線和人行入口空間均分設(shè)處理，其各個(gè)功能分區(qū)都通過臨 街門廳同外界發(fā)生關(guān)系，居住為主的酒店主體大樓，其功能空間有單獨(dú) 的出入口與外界產(chǎn)生關(guān)系，鬧靜分設(shè)，互不產(chǎn)生影響。但在某些必要的 功能區(qū)，則通過休息廳產(chǎn)生聯(lián)系?？紤]部分功能設(shè)施的特殊性而將這些功能區(qū)設(shè)在較低的樓層，通過豎向交通將上下間功能關(guān)系聯(lián)

19、系在一起。充分理解建筑容積率的高低直接影響業(yè)主對(duì)地塊開發(fā)的決策，力爭達(dá)到業(yè)主的開發(fā)期望值。退距與間距遵循規(guī)劃要求標(biāo)準(zhǔn)，平衡建筑面積 與綠化用地之間的矛盾，努力創(chuàng)造優(yōu)美的城市外環(huán)境及酒店內(nèi)環(huán)境。底層臨街面的綠化相對(duì)集中，為工作人員創(chuàng)造一個(gè)良好的工作之余的休息環(huán)境，沿街綠化則結(jié)合街道和酒店活動(dòng)廣場空間需要布置，綠化 美化城市，酒店內(nèi)圍繞景觀廣場設(shè)置大片的集中綠化區(qū)為酒店創(chuàng)造一個(gè) 高雅、奢華的娛樂休息場所。4. 1. 3平面布局4. 1. 3. 1酒店建設(shè)用地與周邊高層住宅小區(qū)渾然一體，酒店周邊高層住宅環(huán)繞，酒店建筑位于近乎形地塊的中間。詳細(xì)的平面布置見總平圖。4. 2空間組合4. 2. 1規(guī)劃中強(qiáng)

20、調(diào)“方便顧客的設(shè)計(jì)理念”，強(qiáng)調(diào)所有的使用功能 按使用頻率就近布置。4. 2. 2項(xiàng)目采用環(huán)狀道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，場地內(nèi)有便捷明確的交通路線, 并均按通行汽車考慮。沿建筑物兩端入口處設(shè)地下停車場入口，內(nèi)有環(huán) 狀交通路線，沿建筑周邊設(shè)有消防環(huán)路。4. 3公建.商業(yè)建筑與公用設(shè)施布置發(fā)揮沿路區(qū)位優(yōu)勢(shì)，結(jié)合項(xiàng)目臨街廣場布置綠化，共同形成引人入 勝的入口空間，環(huán)境優(yōu)美；項(xiàng)目13層為酒店大堂，餐飲、洗浴、娛樂，上部為酒店客房。設(shè)備間設(shè)置在地下；停車場除廣場臨時(shí)停車外，地下室設(shè)置停車場。4. 4道路交通組織項(xiàng)目環(huán)獨(dú)立塔樓設(shè)置道路，項(xiàng)目主干道寬7. 0m,次干道寬4.0m。4. 5綠化與景觀環(huán)境4. 5. 1結(jié)合樓前

21、綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)，采用連片的綠化系統(tǒng)。4. 5. 2通過綠化，形成綠樹成蔭的沿路景觀。46項(xiàng)目主要建筑規(guī)劃指標(biāo)“xx假日酒店"主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目單位指標(biāo)備注建設(shè)用地面積m216080. 4總建筑面積m249849. 3其中計(jì)容積率建筑面積m234049. 3不計(jì)容積率建筑面積m215800容積率3. 1綠化率%31%第五章公用工程5. 1給排水工程51. 1設(shè)計(jì)依據(jù)建筑給水排水設(shè)計(jì)(gbj15-88)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范(gbj16-87) 2001年版自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范(gb50084-2001)汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范(gb50067-97)建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范(g

22、bj140-90)甲方提供的設(shè)計(jì)原始資料有關(guān)給排水設(shè)計(jì)手冊(cè)5. 1. 2設(shè)計(jì)范本次設(shè)計(jì)的范圍包括項(xiàng)目內(nèi)商業(yè)設(shè)施、酒店住宿等建筑的室內(nèi)給排 水、消防給水和區(qū)域內(nèi)室外給排水及消防給水等。5. 1. 3給水設(shè)計(jì)5. 1. 3. 1水源：由市政自來水管兩路供水接入。給水系統(tǒng)分區(qū)：六層以下為低區(qū)，由市政管網(wǎng)直接供水；六層以上 由屋頂生活水箱及生活水泵聯(lián)合供水。生活水池和消防水池及相應(yīng)增壓設(shè)備等設(shè)于地下設(shè)備間內(nèi)。5. 1. 4排水系統(tǒng)室內(nèi)排水直接按重力流排出，底層單排。消防電梯排水坑設(shè)于電梯井旁，通過潛污泵提升排出。地下室排水 由其它集水坑匯集通過潛污泵提升排出。裙房餐廳及娛樂設(shè)施的廚房污水經(jīng)隔油池處理后

23、排至室外污水管 網(wǎng)?？照{(diào)冷凝水廢水自成系統(tǒng)匯集后排至室外雨水系統(tǒng)或散水。室外排水采用雨污分流，雨水排入市政雨水管網(wǎng)。污廢水經(jīng)處理后 或直接排至市政污水管網(wǎng)（市政道路設(shè)油污水管道）。5. 1. 5室外設(shè)施項(xiàng)目內(nèi)設(shè)有環(huán)狀消防給水管網(wǎng)，給水干管dn150-dn100,并在環(huán)狀 管網(wǎng)上布置室外地上式消火栓，設(shè)置間距不超過120m,保護(hù)半徑不超過 15 0mo5. 1. 6室內(nèi)設(shè)施酒店客房、商業(yè)建筑、項(xiàng)目公建設(shè)置室內(nèi)消火栓及手提式磷酸餒鹽滅 火器。消防管材，消火栓系統(tǒng)采用球墨石棉水泥接口，承插連接，室內(nèi)部 分采用熱鍍鋅鋼管，dn<100mm采用絲扣連接，dn>100n1m采用法蘭或卡 箍連接

24、。滅火器：每個(gè)消火栓處設(shè)置工具手提式磷酸鞍鹽干粉滅火器，每只充裝量2kg。5. 2熱力工程5. 2. 1熱力工程(1) 規(guī)劃依據(jù)采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范gbj19-87城市熱力網(wǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范cjj34-2002xx縣城市總體規(guī)劃(2010-2015)(2) 規(guī)劃原則利用城市熱力管網(wǎng)一集中供熱，降低供熱成本，提高環(huán)境質(zhì)量。(3) 規(guī)劃熱負(fù)荷熱負(fù)荷指標(biāo):公建采暖熱指標(biāo)：80w/m2;商業(yè)設(shè)施：100w/m2;采暖熱 負(fù)荷同時(shí)使用系數(shù)：kn = l. 0;管網(wǎng)散熱損失系數(shù)：k1 =0. 05(已包括在熱 指標(biāo)內(nèi))；管網(wǎng)漏損系數(shù)：k2=0. 03o為保證熱用戶的需要，同時(shí)達(dá)到節(jié)能的目的，熱力站應(yīng)設(shè)計(jì)考慮

25、適 當(dāng)?shù)墓豳|(zhì)、量調(diào)節(jié)措施。熱交換站布置在項(xiàng)目內(nèi)靠近熱負(fù)荷中心的位置，熱交換站內(nèi)布置高 效智能汽一水波紋管采暖熱交換機(jī)組，熱交換站內(nèi)同時(shí)配套循環(huán)泵、補(bǔ) 水泵、凝結(jié)水箱等附屬設(shè)備。項(xiàng)目內(nèi)熱水管網(wǎng)采用冷安裝無補(bǔ)償直埋敷設(shè)，采暖主干管埋深(指鋼 管底部敷土深度)-1.2m左右，自采暖主干管接至每個(gè)熱用戶的入戶管標(biāo) 高均坡向檢查井，熱水管采用硬質(zhì)聚氨脂直埋保溫管道，外保護(hù)管采用 聚乙烯管。5. 3電氣工程5. 3. 1供電項(xiàng)目設(shè)10kv配電所，采用兩路高壓10kv電源供電一路由附近降壓站 引來。另一路引自附近公用架空線。配電饋線電纜以放射方式向各變壓器供電。負(fù)荷容量按單位指標(biāo)估算。消防用電、備用設(shè)備不

26、計(jì)入負(fù)荷計(jì)算。 消防用電為二級(jí)負(fù)荷。其余為三級(jí)負(fù)荷。5. 3. 3電話由市話局引入電話電纜至項(xiàng)目控制中心設(shè)備間的電話交接箱，自電 話交接箱用鎧裝電纜引至各樓后經(jīng)電話分線箱引至各層用戶。5. 3. 4有線電視同軸電纜引自縣城有線電視網(wǎng)絡(luò)及自建衛(wèi)星接收裝置。有線電視前 端設(shè)在項(xiàng)目控制中心設(shè)備間。由前端箱引至各樓后經(jīng)樓內(nèi)放大器，分配 器引至各層用戶。5. 3. 5閉路監(jiān)控控制主機(jī)設(shè)在物業(yè)控制中心。對(duì)所有進(jìn)入酒店出入口、公共通道和院區(qū)主干道的人員車輛進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，以保證顧客消費(fèi)安全。攝像機(jī)與報(bào)警裝置、錄像機(jī)聯(lián)鎖，進(jìn)行圖像跟蹤及記錄，當(dāng)有警情時(shí)，監(jiān)控屏上立即彈出相關(guān)的圖像信號(hào)，并錄取所視察到的現(xiàn)場信息控

27、制主機(jī)帶矩陣切換、單頻輸出、報(bào)警聯(lián)動(dòng)輸入功能，設(shè)多功能多畫面分割器，實(shí)施定格顯示以及循環(huán)切換，設(shè)長時(shí)間錄像機(jī)。5. 3. 6火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制給排水專業(yè)設(shè)置消火栓，消火拴按鈕動(dòng)作后，聯(lián)鎖啟動(dòng)消防泵，在 消防控制中心手動(dòng)可直接啟動(dòng)消防泵。在消防控制中心設(shè)置直通市內(nèi)119 電話。5. 3. 7寬帶網(wǎng)本項(xiàng)目寬帶網(wǎng)擬采用光纖從附近引入，終端交接設(shè)備設(shè)在項(xiàng)目控制 中心，然后以放射方式至各房間。第六章環(huán)保、消防、節(jié)能6.環(huán)保6. 1. 1影響環(huán)境的因素本項(xiàng)目屬于對(duì)環(huán)境不會(huì)造成嚴(yán)重污染和破壞的基本建設(shè)工程，能夠 對(duì)環(huán)境產(chǎn)生一些影響的主要因素包括廢水和固體廢物，即生活污水和生 活垃圾。6. 1. 2治理措

28、施(1) 廢水處理廢水主要是生活廢水，其排放采取雨污分流制。糞便污水及其它少 量含有有害物質(zhì)的廢水經(jīng)達(dá)標(biāo)處理后排入市政污水管網(wǎng)；由市政污水處 理廠統(tǒng)一處理，不產(chǎn)生環(huán)境污染。盥洗用水經(jīng)處理后澆灑綠地或農(nóng)田。 要規(guī)范廢水排污口，并設(shè)立明顯標(biāo)志。(2) 固體廢物固體廢物主要是生活垃圾，采用袋裝收集，可分類定點(diǎn)存放與處理, 由物業(yè)保潔員定時(shí)收集清運(yùn)處理，納入垃圾收集外運(yùn)系統(tǒng)，運(yùn)至城市的 生活垃圾處理場，實(shí)行無公害處理，減少環(huán)境污染。(3) 綠化綠化是改善和治理環(huán)境的重要措施。本項(xiàng)目應(yīng)注意綠化和美化環(huán)境, 花草樹木應(yīng)以全新的景觀設(shè)計(jì)理念合理種植，營造一個(gè)環(huán)境幽雅、清新 美觀生機(jī)盎然的情景化環(huán)境。6. 2

29、消防本項(xiàng)目建筑物為高層建筑，建筑規(guī)模較大。在工程設(shè)計(jì)階段嚴(yán)格遵 照建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，在消防車道、消防間距、耐火等級(jí)、防火分 區(qū)、安全疏散、防火構(gòu)造等各方面滿足規(guī)范要求。并根據(jù)規(guī)范要求配備 必要的防火滅火設(shè)施。6. 3節(jié)能xx縣屬夏熱冬冷地區(qū)，熱工設(shè)計(jì)要求滿足夏季防熱要求，同時(shí)，兼 顧冬季保濕，基本滿足節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。6. 3. 1圍護(hù)結(jié)構(gòu)及填充墻，均采用加氣混凝土等保溫性好的輕質(zhì)建 材，外墻采用聚苯板保溫，在主要環(huán)節(jié)上控制能源損耗。6. 3. 2建筑設(shè)計(jì)采用適宜的房屋進(jìn)深，門窗均采用塑鋼窗及隱框玻 璃窗，有良好的封閉性和隔熱性，開窗的形式有利于室內(nèi)組織自然通風(fēng)。6. 3. 3部分外窗設(shè)有遮陽設(shè)施

30、。6. 3. 4屋頂采用150厚加氣混凝土砌塊保溫隔熱，厚度滿足了最小 的隔熱要求。6. 3. 5生活、公建及商業(yè)建筑，室內(nèi)采用下行上給的給水方式，設(shè) 計(jì)時(shí)建議使用節(jié)水衛(wèi)生器具如陶瓷閥芯水龍頭、延時(shí)自閉水龍頭、光電 控制水龍頭和節(jié)水大便器等，達(dá)到節(jié)約用水的目的。6. 3. 6室內(nèi)選用節(jié)能燈，對(duì)日光燈采用節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器，以改善功率因數(shù)，節(jié)約能源。變壓器選用節(jié)能型變壓器s9型。按供電部門高供高計(jì)原則采用高壓專用計(jì)量柜。6. 3. 7熱力管道及設(shè)備采取良好的保溫及防水措施，以降低散熱損失，采用先進(jìn)、可靠的閥門等附件，以減少漏損。第七章項(xiàng)目管理及建筑進(jìn)度7. 1項(xiàng)目管理為確保本項(xiàng)目高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)地按

31、進(jìn)度計(jì)劃安排的工期完成。特制 定以下管理措施。7. 1. 1實(shí)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)和項(xiàng)目建設(shè)招投標(biāo)制（詳見招投標(biāo)方案）。7. 1. 2實(shí)行工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)主要責(zé)任 的領(lǐng)導(dǎo)、參建單位的領(lǐng)導(dǎo)人和直接負(fù)責(zé)人，實(shí)行工程質(zhì)量終身追究制度。7. 1. 3實(shí)行工程監(jiān)理制。項(xiàng)目建設(shè)過程中，聘請(qǐng)有資質(zhì)的監(jiān)理單位 和人員，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理，抓好工程進(jìn)度，提高工程質(zhì)量，降低成 本。7. 1. 4嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序辦事，建設(shè)過程中，接受建設(shè)主管部 門和社會(huì)監(jiān)督，建成后按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格的竣工驗(yàn)收。7. 1. 5嚴(yán)格項(xiàng)目資金管理。對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行專帳管理、?？顚Ｓ? 嚴(yán)禁挪用和擠占。7. 2項(xiàng)目實(shí)施階

32、段項(xiàng)目實(shí)施分為以下三個(gè)階段：準(zhǔn)備工作：編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告及審查、批復(fù)；準(zhǔn)備設(shè)計(jì)資料、方案 設(shè)計(jì)等?？辈煸O(shè)計(jì)：場區(qū)測(cè)量勘察、總體方案設(shè)計(jì)；初步設(shè)計(jì)及審批；施工圖設(shè)計(jì)。施工：根據(jù)規(guī)劃對(duì)基地內(nèi)原附屬物拆除，同時(shí)要落實(shí)好協(xié)作關(guān)系, 土建招標(biāo)與施工、設(shè)備安裝與調(diào)試等。為加快建設(shè)進(jìn)度，縮短建設(shè)時(shí)間，各階段的工作應(yīng)盡量提前進(jìn)行, 允許有一定的交叉。7. 3建設(shè)周期由于項(xiàng)目較大，計(jì)劃分期實(shí)施，工程建設(shè)周期初步計(jì)劃為2年。第八章投資估算及資金籌措81估算說明本估算為xxxx投資股份有限公司“xx假日酒店”項(xiàng)目的投資估算。投資估算范圍包括該項(xiàng)目土建工程、公用工程、室外工程，相關(guān)的土地費(fèi)用、前期費(fèi)用等其它費(fèi)用。本項(xiàng)目

33、估算投資額21225.6萬元，由企業(yè)自籌部分資金，銀行貸款一 部分資金。82估算方法和依據(jù)8. 2. 1工程費(fèi)用土建工程根據(jù)其建筑面積和建筑結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，參照類似工程的造價(jià)水 平估算。項(xiàng)目估價(jià)包括一般基本裝修，不含高檔裝修與衛(wèi)生潔具、公用 管線支管等。公用安裝工程包括房間內(nèi)的給排水、采暖工程、照明配電工程等， 按其建筑面積套用類似工程概算指標(biāo)估算。場區(qū)道路廣場、綠化、公用管線根據(jù)占地面積指標(biāo)估算。序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量(m2)單價(jià)(元/ m2)合價(jià)(萬元)1酒店大樓建安費(fèi)用49849. 313006480. 42酒店后期裝修及設(shè)備采購安裝34049. 3300010214. 793道路及廣場45002401

34、084綠化350015052. 55室外管網(wǎng)76. 26變配電及室外照明168合計(jì)17099. 98. 2. 2其它費(fèi)用建設(shè)項(xiàng)目“其他費(fèi)用”包括土地費(fèi)用及出讓金、建設(shè)單位管理費(fèi)、 考古勘探費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、環(huán)境影響咨 詢費(fèi)、工程招標(biāo)費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)等。(1) 土地費(fèi)用及出讓金：征地費(fèi)：本項(xiàng)目建設(shè)用地通過招拍掛取得, 土地出讓金及拆遷賠償費(fèi)用估算：21 萬元/畝 x 16080. 4 4- 667 = 507 萬元。(2) 考古勘探費(fèi)：按79萬元估算；(3) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：依據(jù)計(jì)價(jià)格200210號(hào)進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮，按2 %進(jìn)行估算；(4) 工程監(jiān)理費(fèi)：依據(jù)國家

35、發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)價(jià)格20071 670進(jìn)行估 算項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi)，計(jì)價(jià)格19993 1283號(hào)，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮，按工程費(fèi)用的08%估算；(5) 消防設(shè)施配套費(fèi)：按每平方米建筑面積2元計(jì)算：(6) 建設(shè)單位管理費(fèi)：依據(jù)財(cái)建20021 394號(hào)文進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng) 目實(shí)際情況考慮，按工程費(fèi)用的1%計(jì)算。(7) 工程招標(biāo)費(fèi)用：按國家發(fā)改委計(jì)價(jià)格2002 1980號(hào)進(jìn)行估算， 并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮；(8) 環(huán)境影響咨詢費(fèi)：依據(jù)國家計(jì)委、國家環(huán)?？偩钟?jì)價(jià)格20021 125號(hào)進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮; 預(yù)備費(fèi):基本預(yù)備費(fèi)：按工程費(fèi)用的4%估算?？紤]到本項(xiàng)目建設(shè)周期較長，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)按6

36、%計(jì)。序號(hào)項(xiàng)目估算價(jià)（萬元）備注1土地費(fèi)用5072考古勘探費(fèi)793勘察設(shè)計(jì)費(fèi)3624工程監(jiān)理費(fèi)136. 85消防設(shè)施配套費(fèi)10. 16建設(shè)單位管理費(fèi)1717工程招投標(biāo)費(fèi)用328環(huán)境影響咨詢費(fèi)159預(yù)備費(fèi)1709. 999. 1基本預(yù)備費(fèi)683. 994%9. 2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)10266%10建設(shè)期利息1102. 8311合計(jì)4125. 7283總投資估算本項(xiàng)目總投資估算為21225.6萬元。其中：工程費(fèi)用17099. 9萬元， 其它費(fèi)用4125.72萬元（其中包括1102.83萬元建設(shè)期利息）。詳見下表:序號(hào)名稱單位金額占總投資比例(%)一工程費(fèi)用萬元17099.91酒店大樓建安費(fèi)6480. 42

37、酒店后期裝修及設(shè)備采購安裝10214. 793道路及廣場1084綠化52. 55室外管網(wǎng)76. 26變配電及室外照168二其它費(fèi)用萬元4125. 721土地費(fèi)用5072考古勘探費(fèi)793勘察設(shè)計(jì)費(fèi)3624工程監(jiān)理費(fèi)136. 85消防設(shè)施配套費(fèi)10. 16建設(shè)單位管理費(fèi)1717工程招投標(biāo)費(fèi)用328環(huán)境影響咨詢費(fèi)159預(yù)備費(fèi)1709. 999. 1基本預(yù)備費(fèi)683. 999. 2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)102610建設(shè)期利息1102. 83三合計(jì)萬元21225.68. 4資金來源企業(yè)自籌資金21225.6萬元，來源于企業(yè)自有資金、銀行貸款等。第九章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)9. 1費(fèi)用與效益估算依據(jù)(1) 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參

38、數(shù)(第三版)(2) 中華人民共和國公司法及其實(shí)施條例(3) 中華人民共和國營業(yè)稅法及其實(shí)施細(xì)則(4) 中華人民共和國企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例(5) 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、企業(yè)會(huì)計(jì)制度及有關(guān)財(cái)務(wù)規(guī)定(6) 國家及xx市當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)勞動(dòng)工資管理和社會(huì)保障等有關(guān)規(guī)定92費(fèi)用與效益估算數(shù)據(jù)選取(1) 項(xiàng)目計(jì)算期：項(xiàng)目計(jì)算期定為15年，其中2012年、2013年為2年建設(shè)期，經(jīng)營期從2014年開始，前三年的經(jīng)營效率分別為40%、70%、80%, 從2017年以后正常滿負(fù)荷運(yùn)營，經(jīng)營期為20年。(2) 項(xiàng)目用以測(cè)算財(cái)務(wù)效益的總投資估算為21225.6萬元。(3) 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率的設(shè)定：目前全國社會(huì)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為8%

39、, 參照國家行業(yè)主管部門發(fā)布本行業(yè)融資前稅前財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為8%,因 此本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率確定為8%。(4) 主要稅率的選?。焊鶕?jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法沢中 華人民共和國營業(yè)稅暫行條例、中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例及 有關(guān)稅法規(guī)定，本項(xiàng)目所得稅率為25%、營業(yè)稅率5%、城建稅率為7%,教 育附加費(fèi)率3% (營業(yè)稅及附加按5.5%計(jì)征)。9. 3運(yùn)營收入及營業(yè)稅預(yù)測(cè)項(xiàng)目建成后的營業(yè)內(nèi)容較多，主要為：餐飲收入、住宿收入、娛樂 項(xiàng)目收入、會(huì)務(wù)會(huì)展收入、商品銷售收入。a. 餐飲收入項(xiàng)目建成后平均每年可接待10萬人就餐，參照xx市同類高檔賓館 餐飲收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，平均收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫定位在400元/位。按上

40、述的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、 就餐人數(shù)計(jì)，預(yù)計(jì)年餐飲收入合計(jì)為4000萬元。b. 住宿收入?yún)⒄誼x市同類賓館收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，年?duì)I業(yè)天數(shù)按365天測(cè)算，預(yù)計(jì)年均出租率70%80%。序 號(hào)房間類型房價(jià) （元/ 套）入住人 數(shù)單位 （套）天數(shù)入住 率收入小計(jì)1標(biāo)準(zhǔn)間2人/ 間36570%2商務(wù)間2人/ 間36570%3豪華商務(wù)間2人/ 間36570%合計(jì)5803004445. 7（客房）住宿年均收入預(yù)測(cè)明細(xì)表單位：萬元c娛樂收入娛樂旅游收入主要分為棋牌室、健身中心、洗浴中心、酒吧、ktv、咖啡廳等收入（按酒店住宿收入的40%估算）。d會(huì)務(wù)收入項(xiàng)目建成后，將形成大、中、小型會(huì)議室。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將參照同類級(jí)別會(huì)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算（

41、按酒店住宿收入的20%估算）。e.旅游商品銷售收入項(xiàng)目建成后平均每年可接待15萬游客，參照xx市同類酒店旅游商 品銷售收入水平，平均標(biāo)準(zhǔn)暫定位在100元/人。f.營業(yè)收入測(cè)算根據(jù)上述計(jì)算，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后年均營業(yè)收入約為12613.12萬元，運(yùn)營收入估算表序號(hào)項(xiàng)目收入估算（萬元）滿負(fù)荷運(yùn)營（70%入住率）備注a餐飲4000b酒店住宿4445. 7均價(jià)580元/間c洗浴、娛樂服務(wù)2606. 1d會(huì)務(wù)收入1303. 05e旅游商品銷售收入1500f合計(jì)12613. 12g 營業(yè)稅及附加測(cè)算營業(yè)稅及附加按營業(yè)收入的5.5%計(jì)算為693.72萬元9. 4項(xiàng)目運(yùn)營成本測(cè)算(1) 經(jīng)營成本和總成本費(fèi)用估算根

42、據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，企業(yè)的總成本按營業(yè)成本及管理費(fèi)用、財(cái) 務(wù)費(fèi)用、制造費(fèi)用等期間費(fèi)用計(jì)算。為便于本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)測(cè)算及評(píng)價(jià)， 本報(bào)告依據(jù)投資項(xiàng)目可行性研究指南及投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指 南的方法，將上述費(fèi)用中的相同各項(xiàng)費(fèi)用歸并后，本項(xiàng)目總成本費(fèi)用 按直接成本、工資及福利、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用及其他費(fèi)用等成 本要素進(jìn)行測(cè)算?？偝杀举M(fèi)用估算表詳見附表：總成本費(fèi)用估算表。a. 直接成本項(xiàng)目的直接成本包括餐飲直接成本、住宿直接成本、洗浴項(xiàng)目直接 成本、娛樂項(xiàng)目直接成本、會(huì)務(wù)會(huì)展直接成本、旅游商品直接成本、能 源成本。據(jù)目前xx市同類項(xiàng)目的成本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，餐飲業(yè)務(wù)的平均直 接成本分別為其營業(yè)收入的60%

43、;客房業(yè)務(wù)、娛樂業(yè)務(wù)、會(huì)務(wù)會(huì)展業(yè)務(wù)的平均直接成本分別均為其營 業(yè)收入的50%估算；b. 工資及福利項(xiàng)目勞動(dòng)定員220人，工資按人均年收入1.5萬元測(cè)算，福利費(fèi)按 工資的14%提取，預(yù)計(jì)年均工資及福利費(fèi)為376. 2萬元。c. 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，固定資產(chǎn)折舊按平均年限法，建筑物折舊年限40年，殘值率率5%。折舊費(fèi)從項(xiàng)目經(jīng)營期第一年開始計(jì)提。每年計(jì)提折舊費(fèi)為504.1萬元d. 維修費(fèi)維修費(fèi)按固定資產(chǎn)原值按0. 5%計(jì)算，每年計(jì)提106. 13萬元。e. 其他費(fèi)用 其他費(fèi)用包括除工資及福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊、維修費(fèi)后公司其他管理費(fèi)用等。f. 總成本費(fèi)用本項(xiàng)目年均總成本費(fèi)用為9008. 3

44、7萬元，見附表：總成本費(fèi)用估算表。 總成本構(gòu)成：根據(jù)財(cái)務(wù)分析和可行性研究的需要，總成本費(fèi)用按其性 態(tài)可劃分為固定成本及變動(dòng)成本；按項(xiàng)目評(píng)價(jià)則采用經(jīng)營成本。(1)固定成本固定成本是指在一定的經(jīng)營規(guī)模限度內(nèi)，不隨住宿客流量等其他因素 的變化而變化的費(fèi)用。具體包括工資及福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、攤銷費(fèi)、 財(cái)務(wù)費(fèi)用、部分直接成本等。(2) 變動(dòng)成本變動(dòng)成本是指隨住宿客流量因素的變化而變化的費(fèi)用，包括部分直接 成本等。(3) 經(jīng)營成本按項(xiàng)目評(píng)價(jià)原則，經(jīng)營成本是從經(jīng)濟(jì)分析角度，將其從總成本費(fèi)用分離出來的一部分成本，其計(jì)算表達(dá)式為：經(jīng)營成本=總成本費(fèi)用-折舊費(fèi)-攤銷費(fèi)-財(cái)務(wù)費(fèi)用。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目年均經(jīng)營成本為787

45、3.61萬元，見附表：總成本費(fèi)用估算表。(4) 流動(dòng)資金：按500萬元考慮流動(dòng)資金?？偝杀举M(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)冃名稱運(yùn)營期第1年第2年第3年笫4年第5年及以后1經(jīng)營成本3433. 445653. 536393. 557873. 617873. 611.1工資福利367. 20367. 20367. 20367. 20367. 201.2宜接成本2682. 624694. 595365. 256706. 566706. 561.3維修費(fèi)106. 13106. 13106. 13106. 13106. 131.4管理費(fèi)用277. 49485.61554. 98693. 72693. 722折舊費(fèi)504

46、. 10504. 10504. 10504. 10504. 103其他運(yùn)營費(fèi)用252. 26441.46504. 52630. 66630. 664總成本費(fèi)用4189. 806599. 087402. 189008. 379008. 374. 1固定成本1139. 981537. 291669. 731934. 611934. 614.2可變成本3049. 825061. 795732. 457073. 767073. 769. 5項(xiàng)目損益分析序號(hào)項(xiàng)目名稱運(yùn)營期第1年第2年第3年第4年第5年及以后1營業(yè)收入5045. 258829. 1810090.5012613.1212613. 121.1

47、運(yùn)營收入5045. 258829. 1810090.5012613.1212613. 122經(jīng)營成本3433. 445653. 536393. 557873. 617873. 612. 1工資福利367.20367. 20367. 20367.20367. 202.2直接成本2682. 624694. 595365. 256706. 566706. 562.3維修費(fèi)106.13106. 13106. 13106. 13106. 132.4營業(yè)稅及附加277.49485.61554. 98693. 72693. 723折舊費(fèi)504. 10504. 10504. 10504.10504. 104其

48、他運(yùn)營費(fèi)用252.26441.46504.52630.66630. 665總成本費(fèi)用4189. 806599. 087402. 18900& 37900& 376所得稅計(jì)算基數(shù)855. 442230. 102688. 323604. 753604. 757所得稅213.86557. 52672. 08901. 19901. 198年收入5045. 258829. 1810090.5012613.1212613. 129年總成木費(fèi)用4189. 806599. 087402. 189008. 37900& 3710利稅總額855. 442230. 102688. 32360

49、4. 753604. 7511稅后利潤641.581672.572016. 242703. 572703. 5712企業(yè)發(fā)展基金64. 16167.26201.62270.36270.3613職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利 菇金32. 0883. 63100.81135. 18135. 1814應(yīng)付利潤545. 351421.691713. 802298. 032298. 0315未分配利潤545. 351421.691713. 802298. 032298. 039. 6貸款償還計(jì)劃項(xiàng)目計(jì)劃向銀行貸款10000萬元，建設(shè)期第一年借款7000萬元，第二年借款3000萬元，貸款利息按銀行三五年貸款利率6. 9%

50、執(zhí)行，還款期五年。還款付息計(jì)劃表單位：萬元借款還本付息表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期運(yùn)營期2012 年2013 年2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年1年初累計(jì)借款7483. 011102. 83964& 368093. 536431. 424654. 622還本付息額2220. 572220. 572220. 572220. 572220. 572. 1本期借款7000. 030002. 2本期利息483. 00619. 83766.10665.74558.45443. 77321. 172. 3本期還本1454. 471554. 831662. 1 11776. 8018

51、99. 403借款償還資 金來源641.582314. 164330.407033. 969737. 533. 1年收入5045. 258829. 1810090. 5012613. 1212613. 123. 2年總成本費(fèi)用4189. 806599. 087402. 18900& 379008. 373. 3所得稅213.86557. 52672.08901.19901. 19備注貸款總額10000萬元，并在年中均勻發(fā)放，貸款年利率6.9%。按照等額還本付息5年還清由以上貸款償還計(jì)劃可以看出本項(xiàng)目有足夠的資金償還貸款。項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期運(yùn)營期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年1現(xiàn)金流入0.000.005045. 258829. 1810090. 5261