房屋維修概論復(fù)習(xí)資料

1、維修概論1、房屋維修管理的內(nèi)容vv （一）房屋維修計劃管理v （二）房屋維修技術(shù)管理v （三）房屋維修質(zhì)量管理v （四）房屋維修施工管理v （五）房屋維修資金管理1、房屋維修管理的主要內(nèi)容不包括( A ) （06助理物業(yè)管理師考題）A房屋附屬設(shè)備的管理 B房屋的安全與質(zhì)量管理C房屋維修施工管理 D房屋維修行政、技術(shù)管理1、建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第40條規(guī)定：v 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限（即終身保修制度，一般為50年）v 屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏為5年。v 供熱和供冷系統(tǒng)為2個采暖、供冷期；v 電氣管線、給排水管

2、道設(shè)備安裝和裝修工程為2年。v 其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。v 保修期內(nèi)，開發(fā)建設(shè)方應(yīng)負(fù)物業(yè)保修責(zé)任，且為物業(yè)保修的第一責(zé)任人，建筑施工單位是第二責(zé)任人；v 保修期外，自然損壞時，由業(yè)主本人負(fù)責(zé)，發(fā)生人為損壞時，由損壞當(dāng)事人承擔(dān)物業(yè)的維修責(zé)任。v 異產(chǎn)毗連房屋按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則，業(yè)主（或使用人）應(yīng)當(dāng)對房屋進(jìn)行及時修繕，不得拖延或拒絕。2、房屋維修資金管理（來源？）v 房屋修繕的資金來源除業(yè)主繳納的物業(yè)管理維修基金（專項維修資金）以及物業(yè)管理服務(wù)中所含的一部分外，還包括物業(yè)管理企業(yè)多種經(jīng)營的部分盈余。3、房屋維修工程分類v 1、翻修工程：凡需全部拆除、另行設(shè)計、重

3、新建造的工程為翻修工程。翻修工程應(yīng)盡量利用舊料，其費用應(yīng)低于該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價。翻修后的房屋必須符合完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的要求。v 2、大修工程：凡是牽動或拆除部分主體構(gòu)件，而不需全部拆除的工程，一次維修費用是同類結(jié)構(gòu)新建造價的25%以上的工程。大修后的房屋必須符合完好房或基本完好房的標(biāo)準(zhǔn)。v 3、中修工程：只須拆換少量的主體部件，維持了原有規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程，一次維修費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建房屋造價的20%以下，中修后的房屋要求70%以上必須符合基本完好房的標(biāo)準(zhǔn)。v 4、小修工程：又稱為零星養(yǎng)護(hù)工程，其綜合平均費用在所管房屋現(xiàn)價的1%以下，以保持房屋原來完損等級為目的的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程。v 5

4、、綜合維修工程：凡成片多幢（大樓為單幢）大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程為綜合維修工程。綜合維修工程一次費用應(yīng)在該片（幢）建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以上。綜合維修后的房屋必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。1、經(jīng)過翻修重建房屋必須達(dá)到（A）的標(biāo)準(zhǔn)。 A、完好房 B、70%完好房 C、基本完好房 D、基本完好房或完好房7、房屋小修工程的綜合平均費用為所管房屋現(xiàn)時總造價的（ A） A、1%以下 B、3%以下 C、5%以下 D、10以下 8、不改變原房屋完損等級的維修工程是（ C）A、大修工程 B、中修工程 C、小修工程 D、翻修工程9、對房屋中修工程的基本要求是經(jīng)過中修后的的房屋（ C）以上必須

5、符合基本完好房或完好房標(biāo)準(zhǔn)。A、50% B、60% C、70% D、100% 10、經(jīng)過綜合維修的成片房屋都必須符合（C ）的標(biāo)準(zhǔn)。A、完好房 B、基本完好房 C、基本完好房或完好房 D、一般損壞房以上11、凡需牽動或拆換部分主體構(gòu)件和房屋設(shè)備，不需要全部拆除，一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的( D )以上的工程為大修工程A10% B15% C20% D25%12、凡需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的( C )以下，保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為中修工程A10% B15% C20% D25%4、零星養(yǎng)護(hù)項目主要通過物業(yè)管理人員的日常巡樓及業(yè)主（或住戶）的日常報修兩

6、個渠道5、房屋維修日常服務(wù)考核標(biāo)準(zhǔn) 定額指標(biāo) ：工人的勞動效率要求100%達(dá)到或超過人工定額材料消耗不超過或低于材料消耗定額經(jīng)費指標(biāo)：小修養(yǎng)護(hù)經(jīng)費主要通過收取物業(yè)管理服務(wù)費籌集中修、大修及翻修經(jīng)費則使用業(yè)主購房時繳納的物業(yè)管理維修基金服務(wù)指標(biāo)：走訪查房率：月走訪查房率達(dá)50%以上 季走訪查房率達(dá)100%養(yǎng)護(hù)計劃率：月養(yǎng)護(hù)計劃率達(dá)80%以上養(yǎng)護(hù)及時率：99%安全指標(biāo)：年職工負(fù)傷事故頻率：小于36、房屋完損的評定從房屋的哪幾部分多少項目進(jìn)行考查？有哪些完損等級？三大部分14個項目：結(jié)構(gòu)：地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重、屋面、樓地面裝修：門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修設(shè)備：水衛(wèi)、電氣照明、暖氣、特

7、種設(shè)備完好房、基本完好房、一般損壞房、損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房1、房屋結(jié)構(gòu)部分包括( )項目。    A、樓地面B、基礎(chǔ)C、門窗D、屋面1個別分項有輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用，一般經(jīng)過小修就能修復(fù)的房屋屬于（ ） A、一般損壞房 B、基本完好房 C、完好房 D、嚴(yán)重?fù)p壞房 2、房屋結(jié)構(gòu)和裝修基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，經(jīng)過一般性維修即可恢復(fù)使用功能的房屋屬于（ ） A、完好房 B、基本完好房 C、一般損壞房 D、嚴(yán)重?fù)p壞房 3、房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，個別構(gòu)件已處于危險狀態(tài)的房屋屬于（ ） A、基本完好房 B、一般損壞房 C、嚴(yán)重?fù)p壞房 D、危

8、險房 4、房屋結(jié)構(gòu)大部分尚好，只是局部構(gòu)件受損，一旦發(fā)生事故，對整幢房屋無太大影響，只要排除局部危險，可繼續(xù)使用的房屋是（ ）。A、整幢危房 B、局部危房 C、完好房 D、危險房7、危險房屋的分類l 1、整棟危房l 2、局部危房l 3、危險點房8、危險房屋的鑒定程序l 依據(jù)：城市危險房屋管理規(guī)定、危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)9、房屋危險性鑒定等級在計算房屋完損等級時,一律以( )為計量單位。  建筑面積 10、危險房屋的處理l 1觀察使用：適用于構(gòu)件經(jīng)補強(qiáng)加固后，尚能短期使用，但需繼續(xù)觀察的房屋。l 2處理使用：適用于經(jīng)采取局部加固，局部拆除，減輕荷載，改變使用性能等適當(dāng)技術(shù)

9、措施后，可解除危險的房屋。l 3停止使用：通用于已無修繕保留價值但暫時不便拆除，且不危及相鄰建筑物和他人個的財產(chǎn)安全，等待拆除的房屋。l 4整體拆除：適用整棟危險，已無修繕價值，需立即拆除的房屋。11、危房管理各方職責(zé)l 1、房屋所有者，是房屋防治管理的直接責(zé)任人。應(yīng)全面負(fù)責(zé)對房屋經(jīng)常進(jìn)行安全檢查，及時保養(yǎng)維修，使其保持完好狀態(tài)，并應(yīng)對鑒定為危房的所屬房屋解危資金承拉相應(yīng)責(zé)任。如對所屬房屋有險不查不修，對已鑒定的危歷不及時解除危情而造成事故的，應(yīng)承擔(dān)民事或行政責(zé)任。l 2、房屋使用者，對因擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、構(gòu)件、設(shè)備和使用性質(zhì)，或阻礙房屋所有者進(jìn)行解危工作，或其行為已危及房屋安全的，應(yīng)承擔(dān)民事

10、或行政責(zé)任。l 3、房屋鑒定機(jī)構(gòu)，因故意把非危險房鑒定為危險房而造成損失；或因過失把危險房鑒定為非危險房并在有效時限內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)承擔(dān)民事或行政責(zé)任。l 4、房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)督促房屋所有者對其房屋進(jìn)行安全檢查和缽危除險工作，指導(dǎo)房屋鑒定機(jī)構(gòu)全面開展安全鑒定工作組織實施因自然災(zāi)害或突發(fā)事件造成的危房搶險工作，依法調(diào)處和監(jiān)督責(zé)任人履行危房治理職責(zé)。 12房屋修繕工程的質(zhì)量檢驗與評定按“分項”、“分部”、“單位”工程三級進(jìn)行。l 房屋維修工程質(zhì)量分為“合格”和“優(yōu)良” 兩個等級。 維修工程應(yīng)根據(jù)工程量大小及工程難易程度分別編制工程施工組織設(shè)計(大型工程)、施工方案（一般工程）、或施工說明（小型工

11、程）。物業(yè)維修流程：（1）進(jìn)行房屋完損等級鑒定；（2）制訂房屋維修工程施工方案；（3）進(jìn)行房屋維修工程施工；（4）檢驗維修工程質(zhì)量并評定等級；（5）回訪。地基加固習(xí)題1、下圖為地基下沉引起的墻體開裂情況，試判斷房屋的哪個部分沉降較為嚴(yán)重？（）A、左端 B、右端 C、中間 D、兩端2、下圖為地基下沉引起的墻體開裂情況，試判斷房屋的哪個部分沉降較為嚴(yán)重？（）A、左端 B、右端 C、中間 D、兩端3、房屋建筑地基土為一些 、 、 、 時，如處理不當(dāng)或考慮欠周，房屋建筑建造后，往往會出現(xiàn)一些病害。4、凍土的危害是凍脹融陷作用，使建筑物產(chǎn)生裂縫破壞。（）5、濕陷性黃土顆粒組成以粉粒為主的黃色粉狀土。它含

12、有大量的 ，往往具有肉眼可見的大 。 6、膨脹土對較高的建筑物危害尤其大。（） 防水習(xí)題2、關(guān)于屋頂?shù)恼f明不正確的是（）A、屋頂一般分為平屋頂、坡屋頂、曲面屋頂；B、平屋頂?shù)姆浪问揭话阋苑罏橹?，以排為輔；C、坡屋頂?shù)姆浪问揭话阋耘艦橹?，以防為輔；D、屋頂?shù)钠露纫话闩c防水材料有密切關(guān)系，防水材料越嚴(yán)密，坡度越大。3、屋面防水卷材出現(xiàn)有規(guī)則裂縫的原因及用卷材維修的方法？原因：結(jié)構(gòu)變形引起開裂。干鋪卷材：先清除縫內(nèi)雜物及裂縫兩側(cè)面層浮灰，并噴、涂基層處理劑。在縫內(nèi)嵌填密封材料，縫上單邊點粘寬度不應(yīng)小于100mm卷材隔離層，面層應(yīng)用寬度大于300mm卷材鋪貼覆蓋，其與原防水層有效粘結(jié)寬度不應(yīng)小于1

13、00mm。4、屋頂容易滲漏的細(xì)部節(jié)點有（）？ 檐口、天溝、檐溝、水落口、泛水、變形縫、.排氣孔與伸出屋面管道、分割縫 5、衛(wèi)生間易出現(xiàn)的漏水部位有哪些？（）A、地漏周邊或衛(wèi)生潔具與樓地面相交處。B、管道穿過樓地面處。C、樓地面與墻面交接部位。D、地面的裂縫。6、有水房間墻面滲水的防治 有水房間樓地面的滲漏現(xiàn)象，如沒及時處理，那其滲水面積將會沿樓地面及墻體的毛細(xì)孔延伸擴(kuò)大，因此有水房間墻面滲水確是一個容易發(fā)生又不可忽視的質(zhì)量通病。 防治措施： (1)地漏集水半徑大于3m時，找坡較難，此時須在墻裙處用水泥砂漿或防水砂漿抹平澆筑。 (2)有水房間在澆搗樓地面的同時做出反邊。 (3)在有水房間設(shè)置涂膜

14、防水(如聚氨酯涂膜防水)代替各種卷材防水，使地面形成一個無接縫和封閉嚴(yán)整的整體防水層。 (4)在整治有水房間墻面滲水時，首先查出其原因，其次對引起滲漏的根源進(jìn)行處理，最后對墻根進(jìn)行防水處理。鋼木結(jié)構(gòu)練習(xí)鋼結(jié)構(gòu)的特點優(yōu)點：強(qiáng)度高，自重輕；構(gòu)件?。恢谱骱啽?；再生利用率高。缺點：易銹蝕；耐火性能差；支撐復(fù)雜；1、 銹蝕等級A級，良好，構(gòu)件基本沒有腐蝕，面漆還有光澤，個別構(gòu)件可有少量銹點。B級，局部腐蝕。構(gòu)件基本沒有腐蝕，面漆有局部脫落，底漆完好，個別構(gòu)件有少量銹點，或構(gòu)件邊緣、死角、縫隙、隱蔽部分有腐蝕。C級，較嚴(yán)重。構(gòu)件局部腐蝕，面漆脫落面積達(dá)20%左右，底漆也有局部銹蝕，基本金屬完好，應(yīng)進(jìn)行維護(hù)

15、準(zhǔn)備工作。D級，嚴(yán)重，構(gòu)件腐蝕面積達(dá)40%左右，面漆大片脫落，基本金屬沒有破壞，應(yīng)立即進(jìn)行維護(hù)工作。E級，特別嚴(yán)重，基本金屬已有腐蝕，應(yīng)立即測量構(gòu)件削弱程度，計算是否需要更換構(gòu)件或采取加固措施。 2、 涂層結(jié)構(gòu)P122第一層：底漆層，與基層粘結(jié)，起到防腐、防銹作用；第二層：即膩子層，也叫找平層；第三層：即二道底漆層；第四層：即面漆層，起到保護(hù)低漆和裝飾的作用。第五層：即罩光面漆層，在要求表面光澤比較高的工程中，或為了提高面漆的抗化學(xué)腐蝕的能力。3、 腐朽的原因木腐菌分解細(xì)胞壁的成分作為養(yǎng)料，造成木材的腐朽，使木材的力學(xué)性質(zhì)發(fā)生改變。變色菌影響外觀，對木材的強(qiáng)度影響不大。霉菌使木材表面發(fā)霉，對材

16、質(zhì)無甚影響。4、 白蟻的生活習(xí)性有哪些?群棲性、畏光性、清潔性、行動敏感性、活動季節(jié)性、分飛傳播混凝土加固習(xí)題1、 簡述鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋銹蝕采用更換保護(hù)層法修補的程序。2、 請舉出幾種常見的混凝土結(jié)構(gòu)加固的方法 、 、 、 、 。它們的特點各是什么？3、 判斷：外包鋼法適用于需大幅度提高截面承載力和抗震能力的混凝土梁、柱的加固。能影響構(gòu)件外觀和凈空高度，造價高。4、 判斷：加大截面法應(yīng)用廣泛，施工麻煩，影響外觀，可很好的提高構(gòu)件剛度。（）5、 混凝土構(gòu)件表面缺陷有哪些？混凝土裂縫習(xí)題1.房屋在使用過程中，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)上產(chǎn)生的裂縫，常見于非預(yù)應(yīng)力受彎、受拉等構(gòu)件中，以及預(yù)應(yīng)力構(gòu)件預(yù)應(yīng)力端頭等

17、部位。對于各種裂縫，必須查明其性質(zhì)和產(chǎn)生的原因，進(jìn)而確定具體的維修措施。請你說明鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)上產(chǎn)生裂縫的現(xiàn)象和原因。（0709/1012）參考答案：()荷載裂縫，主要系結(jié)構(gòu)在荷載作用下變形過大而產(chǎn)生的裂縫。（2分）()溫度裂縫，主要系由大氣溫度變化、周圍環(huán)境溫差的影響和大塊體混凝土施工時產(chǎn)生的水化熱等因素造成。（2分）()干縮裂縫，其產(chǎn)生的主要原因是：混凝土澆搗后，養(yǎng)護(hù)不及時，表面水分散失太快，體積收縮大；而內(nèi)部混凝土濕度變化小，收縮也小，表面變形受約束后出現(xiàn)拉應(yīng)力而導(dǎo)致表面干裂；其次是與所采用的水泥品種、水灰比大小、骨料含泥量、水泥含量、氣候環(huán)境、有無配筋外加劑、振搗是否密實等因素有關(guān)。（

18、2分）()張拉裂縫，即預(yù)應(yīng)力構(gòu)件內(nèi)由于張拉應(yīng)力而引起的裂縫。主要原因是：預(yù)應(yīng)力經(jīng)放張后，構(gòu)件表面及端頭局部受力不均或受到附加力時，而產(chǎn)生的橫向、斜向、端頭等裂縫。（2分）()沉降裂縫，現(xiàn)澆構(gòu)件因地基或砌體過大不均勻沉降；平臥法生產(chǎn)的預(yù)制構(gòu)件因側(cè)向剛度差，在其側(cè)面產(chǎn)生沉降裂縫；模板剛度不足、支撐間距大、支撐松動、過早拆模等，也可導(dǎo)致產(chǎn)生沉降裂縫。（2分）1.混凝土裂縫的修補方法有哪些，適用范圍？表面處理法適用于寬度0.2mm的較多的淺裂縫。填充密封法適用于寬度0.3mm的少量裂縫。壓力灌漿法適用于深層裂縫砌體結(jié)構(gòu)練習(xí)判斷:1、砌體相對鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，剛度小，強(qiáng)度小，適用樓層低。2、砌體結(jié)構(gòu)通

19、常采用鋼筋混凝土樓、屋蓋，由于砌體材料和混凝土材料的熱膨脹系數(shù)幾乎相同，溫度作用而開裂的現(xiàn)象不常見。3、雖然砌體結(jié)構(gòu)需人工砌筑，工作量大，施工質(zhì)量的變異較大，但如果加大施工質(zhì)量的監(jiān)督，砌體結(jié)構(gòu)的力學(xué)性能、抗震性能同樣可以得到保證。4、雖然砌體結(jié)構(gòu)中的磚和砂漿均為多孔材料，易受潮，但與混凝土結(jié)構(gòu)相比，其抵抗外界侵蝕的能力比混凝土結(jié)構(gòu)強(qiáng)。5、磚砌體中碎磚易使砌層間相互搭接尺寸過小，因此碎磚禁止使用。1、 一般地講，磚混結(jié)構(gòu)的房屋所有墻體都是承重墻。（）2、 框架結(jié)構(gòu)的房屋內(nèi)部的墻體一般都不是承重墻。（）3、 剪力墻結(jié)構(gòu)里所有墻體都是承重墻。（）4、 如果墻體為加氣磚砌筑的，則該墻一定是非承重墻。（

20、）5、 磚混結(jié)構(gòu)中衛(wèi)生間和廚房的墻體一般為半磚厚，為非承重墻，拆改此類墻體一般不會引起安全事故。（）6、 墻頂最上一皮磚如果采用的立磚斜砌的方法，則可判斷該墻為承重墻。（）7、 墻頂最上一皮磚如果采用丁磚砌筑，且與樓板或梁連接緊密，則可判斷該墻為非承重墻。（）8、 磚混結(jié)構(gòu)中，拆改陽臺的前縱墻一般不會引起安全問題。（）9、 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法規(guī)定了住宅室內(nèi)裝飾裝修的開工申報制度，業(yè)主進(jìn)行二次裝修必須向物業(yè)部門申批。10、 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法規(guī)定改動衛(wèi)生間廚房間防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)制訂施工方案，并做淋水試驗。17、在房屋裝修施工中，（ ）的做法是錯誤的。 A、在粘貼衛(wèi)生間地磚時

21、，對基層進(jìn)行防水處理。 B、在陽臺上鋪裝大理石地面。 C、在隔斷墻上粘貼瓷磚時用水泥砂漿粘貼。 C、將衛(wèi)生間蹲坑改為坐便器。建筑面積計算規(guī)范3011 建筑物外有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應(yīng)計算全面積；層高不足2.20m者應(yīng)計算12面積。有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的12計算。3015 建筑物內(nèi)的室內(nèi)樓梯間、電梯井、觀光電梯井、提物井、管道井、通風(fēng)排氣豎井、垃圾道、附墻煙囪應(yīng)按建筑物的自然層計算。3016 雨篷結(jié)構(gòu)的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過2.10m者，應(yīng)按雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的12計算。30

22、18 建筑物的陽臺均應(yīng)按其水平投影面積的12計算。6 勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、空調(diào)室外機(jī)擱板(箱)、飄窗、構(gòu)件、配件、寬度在2.10m及以內(nèi)的雨篷以及與建筑物內(nèi)不相連通的裝飾性陽臺、挑廊。7 無永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯。如何編制房屋維修工程預(yù)算1、 房屋維修工程預(yù)算造價及其費用構(gòu)成  1.房屋維修工程預(yù)算及造價  房屋維修工程預(yù)算是指在工程開工前預(yù)先計算維修工程造價的計劃性文件。其主要作用是承發(fā)包雙方核算工程款，最終確定維修工程造價的依據(jù)。維修工程造價的確定，一般是在維修工程預(yù)算造價的基礎(chǔ)

23、上，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定以及施工承包合同條件的約定，通過招投標(biāo)競爭確定合同價，再根據(jù)施工中發(fā)生的變更因素對原合同價進(jìn)行調(diào)整來實現(xiàn)的。  所謂維修工程造價，是根據(jù)工程承包合同的約定，施工單位為完成工程施工任務(wù)所發(fā)生的費用總和。也即發(fā)包工程的承包價格。它是對房屋進(jìn)行維修所發(fā)生的價值的貨幣表現(xiàn)，是由房屋在維修中所消耗的社會必要勞動量決定的。  維修工程造價的大小取決于該工程的工程內(nèi)容(工程量)、施工生產(chǎn)要素的價格水平以及施工中各施工作業(yè)過程的生產(chǎn)效率(定額水平)。  2.房屋維修工程預(yù)算造價的費用構(gòu)成  房屋維修工程預(yù)算造價是指發(fā)生在維修工程施工階段的全部費用，它

24、們構(gòu)成了房屋維修工程的預(yù)算造價。維修工程的全部費用是根據(jù)維修施工設(shè)計圖、維修工程預(yù)算定額和取費標(biāo)準(zhǔn)等確定的，是完成該項維修工程生產(chǎn)過程中所應(yīng)支付的各種費用的總和。  按照國家現(xiàn)行規(guī)定，維修工程費用由直接工程費、間接費、計劃利潤、其他費用和稅金5個部分構(gòu)成。各省、市、自治區(qū)可以根據(jù)國家主管部門的規(guī)定，結(jié)合本地區(qū)的實際情況制定本地區(qū)的維修工程費用構(gòu)成與取費標(biāo)準(zhǔn)。  (1)直接工程費。直接工程費是直接用于房屋維修工程的有關(guān)費用。即維修施工單位的作業(yè)層(施工項目部)為完成該工程的施工任務(wù)所發(fā)生的費用。由直接費、現(xiàn)場經(jīng)費、其他直接費組成。  直接費。直接費是指直接用于工程施

25、工的費用，即工地上的生產(chǎn)工人通過勞動形成工程實體或有助于工程實體形成過程中所發(fā)生的費用。包括直接人工費、直接材料費、直接施工機(jī)械使用費3個部分。  a.直接人工費。直接人工費是指直接從事維修施工的工人(包括現(xiàn)場運輸?shù)容o助工人)和附屬生產(chǎn)工人(制作構(gòu)件等工人)的基本工資、輔助工資、工資性津貼、職工福利費和勞動保護(hù)費。  .直接材料費。直接材料費是指為完成維修工程所耗用的材料、構(gòu)件、配件和半成品的價值以及周轉(zhuǎn)性材料的攤銷費。定額中規(guī)定的材料預(yù)算價格包括：材料原價、材料供銷部門的手續(xù)費、燃料費、材料運輸費、材料采購保管費等。  c.直接施工機(jī)械使用費。直接施工機(jī)械使用費

26、是指維修工程施工中所使用的各種機(jī)械費用的總和。主要包括折舊費、經(jīng)常修理費、場外運輸費、操作工人工資、動力燃料費等。  其他直接費。其他直接費是指定額直接費中沒有包括的，而在實際中發(fā)生的，具有直接費性質(zhì)的費用。包括以下幾項：  a.材料二次搬運費。指由于維修工程零星分散、現(xiàn)場狹窄等原因，造成材料多次倒運所發(fā)生的搬運費。包括一次運輸卸料點至施工現(xiàn)場、材料存放點的各次運費。  .冬雨季施工增加費。指冬雨季期間進(jìn)行維修工程施工而增加的費用。包括采取防凍、保溫、防雨和排水等措施，以及因工效降低所增加的費用。  c.生產(chǎn)工具、用具使用費。指施工、生產(chǎn)所需的不屬于固定

27、資產(chǎn)的生產(chǎn)工具，檢驗、試驗用具等的購置、攤銷和維修費等。  .試驗檢驗費。指對材料、構(gòu)件和物品進(jìn)行的一般鑒定、檢查所發(fā)生的費用。但不包括新技術(shù)新材料的試驗費及其他特殊要求的試驗檢驗費。  e.工程定位、復(fù)測、點交、場地清理費。  .夜間施工增加費。  .預(yù)算包干費。指預(yù)算定額中未包括，而在工程實際中可能發(fā)生的各項費用。  現(xiàn)場經(jīng)費。維修工程現(xiàn)場經(jīng)費是指施工單位作業(yè)層(施工項目部)為施工準(zhǔn)備、組織和管理房屋維修工程施工所發(fā)生的各項費用。一般包括現(xiàn)場管理費、臨時設(shè)施費。  a.現(xiàn)場管理費。是指維修企業(yè)的作業(yè)層為組織和管理維修工程施工所需的

28、各種費用?，F(xiàn)場管理費內(nèi)容繁多，一般可歸納為：工作人員工資及工資附加費；生產(chǎn)工人輔助工資；職工教育經(jīng)費，辦公費；差旅交通費；固定資產(chǎn)使用費；行政工具用具使用費；勞動保護(hù)費；上級管理費等。  .臨時設(shè)施費。指為維修工程施工需要臨時搭設(shè)的生產(chǎn)和生活用各種設(shè)施的費用。  (2)間接費。指維修施工單位為組織施工和進(jìn)行經(jīng)營管理以及為施工生產(chǎn)提供間接服務(wù)所需的費用。即維修施工單位的企業(yè)管理層為從事整個企業(yè)的經(jīng)營管理活動所需發(fā)生的費用。包括企業(yè)管理費、財務(wù)費用和其他費用3個部分。  企業(yè)管理費。指施工單位的企業(yè)管理層為組織施工生產(chǎn)經(jīng)營活動所發(fā)生的管理費用。  財務(wù)費用。

29、指施工單位為籌集資金所發(fā)生的費用。  其他費用。包括施工單位應(yīng)上繳的定額管理費、勞動定額測定費、上級部門管理費等。  (3)其他費用。其他費用是指維修工程施工中實際發(fā)生的，而在直接工程費和間接費中均未包括的支出費用。這些費用根據(jù)各地區(qū)實際情況確定，一般包括城鎮(zhèn)土地使用稅，材料預(yù)算價格與市場價格的差價，勞保支出，供暖費，印花稅，水費調(diào)增，殘土運費，維修工程設(shè)計費以及根據(jù)施工承包合同條件應(yīng)該計算的費用等。  (4)計劃利潤。按國家規(guī)定，為了適應(yīng)招標(biāo)承包制的需要，將國營施工企業(yè)原有的法定利潤改為計劃利潤，其實質(zhì)同企業(yè)管理費、臨時設(shè)施費一樣，允許施工企業(yè)在投標(biāo)報價時向下浮

30、動，以利于公平競爭。計劃利潤按定額人工費(或定額直接費)的一定比例計取。  (5)稅金。一般維修施工企業(yè)也像其他企業(yè)一樣，按國家規(guī)定交納稅金，主要包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費。  二、維修工程預(yù)算定額和地區(qū)單位估價表  1.預(yù)算定額的概念  維修工程預(yù)算定額是指由國家受權(quán)部門編制的，用以確定在正常合理的施工條件下，為完成單位合格建筑產(chǎn)品(分項工程)所需勞動工時、機(jī)械臺班和材料消耗的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。維修工程預(yù)算定額是確定維修工程造價的主要依據(jù)。房屋維修工程預(yù)算定額按其適用范圍，一般有以下幾種：  (1)房屋維修工程預(yù)算定額。凡以原有房屋拆除或

31、改建，零星添搭、接建，局部建筑物、配件(設(shè)備)部件的拆舊換新等施工作業(yè)為內(nèi)容的維修工程，即大、中修工程，均應(yīng)采用維修工程預(yù)算定額。  (2)古建筑維修工程預(yù)算定額。適用于古建筑的維修工程。  (3)房屋抗震加固工程預(yù)算定額。適用于原有房屋進(jìn)行抗震加固的專用工程。  (4)房屋零星養(yǎng)護(hù)工程預(yù)算定額。又稱小修工程預(yù)算定額，適用于工程量小、維修內(nèi)容零星分散的養(yǎng)護(hù)工程。  2.預(yù)算定額的作用  (1)維修工程預(yù)算定額是編制維修工程施工圖預(yù)算、確定維修工程造價的基礎(chǔ)。  (2)維修工程預(yù)算定額是編維修工程施工組織設(shè)計的依據(jù)。  (3)

32、維修工程預(yù)算定額是甲乙雙方進(jìn)行工程結(jié)算的依據(jù)。  (4)維修工程預(yù)算定額是維修施工單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動分析的依據(jù)。  (5)維修工程預(yù)算定額是合理編制標(biāo)底、投標(biāo)報價的基礎(chǔ)。  (6)維修工程預(yù)算定額是物業(yè)管理公司內(nèi)部各部門進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的依據(jù)。  3.預(yù)算定額人工、材料、機(jī)械消耗量的組成內(nèi)容  維修工程預(yù)算定額中人工、材料、機(jī)械消耗量的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)，是指在正常的施工生產(chǎn)條件下，在施工現(xiàn)場范圍內(nèi)為完成一個計量單位合格的分項工程的施工任務(wù)所需發(fā)生的一切消耗。  其中，人工消耗量指在正常的施工生產(chǎn)條件下，生產(chǎn)一個計量單位合格分項工程或結(jié)構(gòu)構(gòu)件所必須消

33、耗的人工工日數(shù)量。按人工的工作性質(zhì)分，人工消耗量又由以下內(nèi)容組成：  (1)基本用工。指施工現(xiàn)場內(nèi)技術(shù)生產(chǎn)工人的用工。  (2)輔助用工。指施工現(xiàn)場內(nèi)輔助生產(chǎn)工人的用工。  (3)超運距用工。指施工現(xiàn)場內(nèi)的材料水平運輸距離大于勞動定額規(guī)定運輸距離所計算的用工。  (4)人工幅度差。指施工現(xiàn)場內(nèi)發(fā)生的一些零星的、很難單獨計量的人工消耗。  4.地區(qū)單位估價表  (1)地區(qū)單位估價表是地區(qū)維修工程的預(yù)算單價表。它是根據(jù)所在地區(qū)的維修工程預(yù)算定額規(guī)定的人工、材料和施工機(jī)械臺班消耗量，和直接參加工程施工的生產(chǎn)工人的平均人工單價、地區(qū)材料預(yù)算價

34、格和機(jī)械臺班預(yù)算價格算出的以貨幣形式表現(xiàn)的定額單位預(yù)算價格表。由此可見，地區(qū)單位估價表是現(xiàn)行維修工程預(yù)算定額在某個地區(qū)或城市的具體化，是編制本地區(qū)維修工程預(yù)算的基本依據(jù)。  (2)地區(qū)單位估價表經(jīng)當(dāng)?shù)亟?計)委批準(zhǔn)后，即成為法定準(zhǔn)價。不得任意修改或補充，如遇特殊情況必須修改或補充時，必須經(jīng)當(dāng)?shù)亟?計)委批準(zhǔn)。  (3)地區(qū)單位估價表的編制方法是將定額中各個項目的合計用工數(shù)、材料消耗數(shù)和機(jī)械臺班消耗量套乘相對應(yīng)的人工單價、材料預(yù)算價格和機(jī)械預(yù)算價格，即為各個項目的預(yù)算單價。計算如下：  人工費：某定額項目的合計工日數(shù)乘以相應(yīng)等級的人工單價。  材料費：某定

35、額項目的各種材料消耗量分別乘以相應(yīng)地區(qū)材料預(yù)算價格之和。  施工機(jī)械使用費：某定額項目的各種機(jī)械臺班消耗量分別乘以相應(yīng)地區(qū)施工機(jī)械臺班預(yù)算價格之和。  預(yù)算單價：人工費、材料費、施工機(jī)械使用費之和。  (4)生產(chǎn)要素的價格。  人工單價。指一個直接從事工程施工的技術(shù)工人一個工作日在預(yù)算中應(yīng)計算的全部人工費用。包括基本工資、工資性補貼、輔助工資、職工福利費和生產(chǎn)工人勞動保護(hù)費。  材料預(yù)算價格。指材料從其來源地通過采購活動到達(dá)工地倉庫后出庫的綜合平均價格。包括材料原價、運雜費和采購保管費。  機(jī)械預(yù)算價格。指機(jī)械正常工作一個臺班所需消耗

36、的人工、材料、燃料動力和應(yīng)分?jǐn)偟馁M用。包括機(jī)械折舊費、大修理費、經(jīng)常修理費、安拆及場外運輸費、燃料動力費、人工費、養(yǎng)路費及車船使用稅。  (5)單位估價匯總表。是單位估價表的簡化和綜合形式，它是將單位估價表中各分項工程的單價匯總在一個表格里。其特點是所占篇幅少，使用方便。  (6)補充單位估價表是對定額中的缺項，在編制地區(qū)單位估價表時，根據(jù)定額的編制原則和方法進(jìn)行補充，并報原批準(zhǔn)單位審批后執(zhí)行。  三、房屋維修工程預(yù)算的編制  房屋維修工程預(yù)算是以某一維修工程為對象，依據(jù)預(yù)算定額或地區(qū)單位估價表逐一計算，再加規(guī)定收取的現(xiàn)場經(jīng)費、其他直接費、間接費、其他費

37、用以及計劃利潤和稅金而得出的全部維修工程費用。  1.編制依據(jù)  維修工程預(yù)算的編制，一般應(yīng)以下列文件和資料為依據(jù)：  (1)經(jīng)過審查批準(zhǔn)的維修施工圖或維修方案；  (2)現(xiàn)行維修工程預(yù)算定額；  (3)地區(qū)單位估價表；  (4)各種取費標(biāo)準(zhǔn)；  (5)材料預(yù)算價格；  (6)維修工程施工合同；  (7)其他有關(guān)文件和說明等資料。  2.編制的步驟  維修工程預(yù)算的編制步驟如下：  (1)收集有關(guān)基礎(chǔ)資料。包括維修工程施工圖紙；國家或地區(qū)頒發(fā)的現(xiàn)行維修工程預(yù)算定額；工資標(biāo)準(zhǔn)、材料預(yù)算價格、機(jī)械臺班單價、各種取費率標(biāo)準(zhǔn)；現(xiàn)場情況等。  (2)熟悉施工圖紙，了解維修工程內(nèi)容和要求。施工圖紙是編制預(yù)算的主要依據(jù)，編制預(yù)算之前必須全面熟悉、了解維修內(nèi)容和要求，了解和掌握房屋結(jié)構(gòu)和特征，這是準(zhǔn)確、迅速編制維修工程預(yù)算的關(guān)鍵。  (3)現(xiàn)場勘查。深入現(xiàn)場認(rèn)真勘查施工條件，了解房屋的實際損壞情況，擬定施工方案。  (4)熟悉定額或單位估價表。認(rèn)真熟悉定額或單位估價表，并注意影響工程預(yù)算造價的有關(guān)因素，