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文檔簡介
1、目錄一、物業(yè)接管驗收前的準(zhǔn)備工作1、物業(yè)驗收管理工作標(biāo)準(zhǔn)2、物業(yè)設(shè)施交接書3、物業(yè)工程移交項目表二、物業(yè)接管驗收程序三、房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)附件:一、電氣工程驗收標(biāo)準(zhǔn)二、電梯工程驗收標(biāo)準(zhǔn)三、空調(diào)工程驗收標(biāo)準(zhǔn)四、消防系統(tǒng)驗收標(biāo)準(zhǔn)五、電視共用天線系統(tǒng)驗收標(biāo)準(zhǔn)六、給排水七、室給水八、基礎(chǔ)與地下室工程驗收標(biāo)準(zhǔn)九、地下室防水工程驗收標(biāo)準(zhǔn)十、屋面工程驗收標(biāo)準(zhǔn)十一、綠化工程驗收標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)驗收管理工作標(biāo)準(zhǔn)一、物業(yè)接管驗收前的準(zhǔn)備工作驗收小組根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙, 按設(shè)計和施工要求編制驗收計劃, 按國家標(biāo)準(zhǔn)建筑安裝工程質(zhì)量檢驗收評定標(biāo)準(zhǔn) 驗收;驗收小組編制驗收計劃和標(biāo)準(zhǔn), 由開發(fā)商和承建商向物業(yè)管理公司進(jìn)行驗收和移交
2、工作。 驗收小組按開發(fā)商提供的竣工圖, 設(shè)備清單,所有設(shè)施、設(shè)備出廠合格證書,設(shè)備調(diào)試運行記錄、試驗報告等,在開發(fā)商組織下進(jìn)行驗收。1、驗收的實施驗收小組在預(yù)驗收過程中,按專業(yè)分工及標(biāo)準(zhǔn)、計劃、設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗收;對實物的驗收,主要驗收的設(shè)備和主材料的規(guī)格、 型號、制造廠,并清點數(shù)量、安裝位置等。在預(yù)驗收過程中,檢驗出未達(dá)到驗收標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備及與設(shè)計要求不符的設(shè)備, 提出書面整改報告返回開發(fā)商。由開發(fā)商督促施工單位進(jìn)行整改。2、驗收后的處理工作驗收小組專業(yè)人員根據(jù)分工寫出單項的驗收報告, 驗收小組負(fù)責(zé)人根據(jù)全部單項驗收報告,寫出物業(yè)的綜合性驗收報告的評定及意見書, 呈交公司總工程師。 對不合格的設(shè)
3、備、設(shè)施,寫出書面報告,上呈總公司及監(jiān)理公司。公司總經(jīng)理代表驗收物業(yè)管理接收單位同物業(yè)的交接單位進(jìn)行正式移交, 并辦理有關(guān)手續(xù)。 驗收小組要填寫物業(yè)竣工資料驗收記錄,填寫物業(yè)的交接記錄。管理處辦理正式物業(yè)驗收移交手續(xù),會同發(fā)展商、施工單位簽字生效,將全部檔案資料移交檔案室存檔。3、驗收后不合格的處理工作對在預(yù)驗收中未達(dá)到要求的設(shè)備,整改落實實施后, 驗收小組進(jìn)行檢查, 驗證并在整改報告中記錄結(jié)果,整改合格后進(jìn)行正式的驗收。對監(jiān)理公司移交的竣工圖,在交接記錄中記錄。4、設(shè)備驗收設(shè)備圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號、數(shù)量符合;主要設(shè)備、 設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合;設(shè)備與連接整個系統(tǒng)的技術(shù)性能,應(yīng)與設(shè)計要求
4、符合,檢查結(jié)果記錄在驗收交接記錄表中;對物業(yè)的其他配套系統(tǒng)、設(shè)施進(jìn)行驗收,驗收結(jié)果記錄在驗收交接記錄表中。物業(yè)設(shè)施交接書序號12345678910111213發(fā)展商交接項目型號規(guī)格數(shù)量接收意見處理結(jié)果確認(rèn)經(jīng)辦人簽名:管經(jīng)辦人簽名:理發(fā)展商蓋章:管理公司蓋章:公司物業(yè)工程移交項目表項目評價存在問題整改建議高壓柜變壓器電低壓柜聯(lián)絡(luò)柜氣主要機電配電箱系樓宇及公共區(qū)域照明、開關(guān)、插統(tǒng)座及配電箱防地接地系統(tǒng)其他中央空調(diào)機組冷凍泵采冷卻泵冷卻塔暖換熱器采暖循環(huán)泵空空調(diào)循環(huán)泵調(diào)軟化水系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)系公共區(qū)域暖通用管井燃?xì)庠O(shè)施管井統(tǒng)公共區(qū)域燃?xì)庠O(shè)施管井樓宇排氣設(shè)施公共區(qū)域生活用水管井給儲水箱(池)、管路排草坪等
5、澆灌設(shè)施水衛(wèi)生潔具等設(shè)施排水管路等設(shè)施系公共區(qū)域排水管井統(tǒng)化糞池及排污及管路其他電客梯消防梯 / 貨梯梯電梯機房系井道與底坑統(tǒng)其他項目評價存在問題整改建議消防報警系統(tǒng)設(shè)備與機房弱應(yīng)急廣播系統(tǒng)設(shè)備與機房衛(wèi)星電視系統(tǒng)設(shè)備與機房電安保系統(tǒng)設(shè)備與機房系樓宇設(shè)備與機房及綜合布線系統(tǒng)及機房統(tǒng)門對講及其它防盜設(shè)備其他(續(xù))項目評價存在問題整改建議地下車庫各種指標(biāo)志消消防信道 / 樓梯 / 消火栓 / 緊急按鈕公共走道 / 噴淋頭 / 吊頂 / 煙感、溫防感各信道門 / 五金配件系外墻/ 大門/ 柵欄/屋面/避雷針(帶)統(tǒng)大堂/ 中庭 / 電梯廳其他通系統(tǒng)設(shè)備樓宇插座等信有線電視設(shè)備網(wǎng)樓宇有線電視插座等公共廣
6、播 / 應(yīng)急廣播設(shè)備絡(luò)系音響設(shè)備統(tǒng)樓樓宇監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)宇監(jiān)控樓宇監(jiān)控用的各種傳感器等系統(tǒng)項目評價存在問題整改建議辦辦工自動化系統(tǒng)設(shè)備公物業(yè)管理營動信息系統(tǒng)自辦公和服務(wù)系統(tǒng)動信息服務(wù)系統(tǒng)化智能卡管理體制系統(tǒng)工程系計算機網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)統(tǒng)安入侵報警系統(tǒng)電視監(jiān)控系統(tǒng)全出入口控制系統(tǒng)防電子巡更系統(tǒng)系車庫管理系統(tǒng)統(tǒng)綜建筑群主干線合建筑物主干線水平布線布線系樓宇工作區(qū)布線統(tǒng)其他(續(xù))項目評價存在問題整改建議1、主體結(jié)構(gòu):地基鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚石結(jié)構(gòu)抗震性能2、外墻:防水樓墻及墻面宇3、屋面:保溫隔土熱性能建防水性能工排水設(shè)施程面層4、樓宇地面5、公共樓梯6、門窗玻璃7、衛(wèi)生間防水8、其他二、物業(yè)接管驗收程序(一)
7、目的 / 意義1、接管驗收是在工程竣工驗收合格的基礎(chǔ)上、以主題結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要容的再驗收。因此,由建筑施工單位移交開發(fā)公司的工程竣工驗收工作完成,是物業(yè)接管驗收須應(yīng)具備的必要條件。2、規(guī)物業(yè)公司的物業(yè)接管驗收程序,確保物業(yè)驗收工作得到有效的控制,是保證業(yè)戶入伙工作順利進(jìn)行,為整個物業(yè)管理工作奠定良好基礎(chǔ)的關(guān)鍵所在。(二)工作程序1、開發(fā)商擬定移交接管工作進(jìn)度計劃,成立移交小組,任命專職移交人,并送接管驗收通知書,物業(yè)公司備案。2、物業(yè)公司的“驗收小組” ,按物業(yè)接管資料的移交核對所接收的資料,應(yīng)在15 日簽發(fā)驗收復(fù)函并約定驗收時間,并對其提供的建筑、設(shè)備、配件清冊,逐項清查驗收。3
8、、物業(yè)公司驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量,公共配套設(shè)施/設(shè)備等進(jìn)行接管驗收。4、對未按設(shè)計要求配套到位和不能正常運轉(zhuǎn)的設(shè)備(包括水、電、暖等),物業(yè)提出整改意見,由發(fā)展商負(fù)責(zé)落實,直至合格,方可驗收。5、對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表,約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改,并商定時間復(fù)核。6、對單元物件無明顯不符和達(dá)到檢驗標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋,由管理處接收鑰匙。管理處對接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任,應(yīng)避免人為損壞;對仍存在缺陷的房間待整改驗收合格后再接管鑰匙。7、業(yè)主人住時,由管理處樓管員陪同業(yè)主對室進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查。對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由管理處整理后報告開發(fā)商,由其限
9、令施工隊逐項返修,經(jīng)管理處或業(yè)主驗收后清項。8、在一年的保修期,在使用過程中業(yè)主或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時,報告開發(fā)商查驗證實后,由其責(zé)令施工隊更換或返修。(三)、注意事項1、接管驗收工作必須依靠開發(fā)商、管理公司雙方密切合作,才能順利完成。2、應(yīng)選派素質(zhì)好、對工作負(fù)責(zé)的技術(shù)人員參與驗收。3、物業(yè)公司應(yīng)首先站在業(yè)主的立場上,對將要交付使用的物業(yè)進(jìn)行合格的驗收,以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,同時也應(yīng)從物業(yè)以后維修保養(yǎng)的角度進(jìn)行驗收。4、驗收中出現(xiàn)的問題應(yīng)明確記錄在案,督促開發(fā)商(或指定的施工單位)維修、改進(jìn)。5、落實物業(yè)的保養(yǎng)事宜。6、移交工作應(yīng)理書面移交手續(xù),物業(yè)公司接受的只是管理
10、權(quán)。(四)、物業(yè)接管驗收流程圖。土建分包各機電分包總包制定驗收表及竣工圖紙發(fā) 展 商物業(yè)管理公司進(jìn)行驗收審核有關(guān)資料是需修改發(fā)展商代表物業(yè)管理公司顧問公司總 包按驗收表及圖紙驗收,并將遺漏工程記錄由物業(yè)管理公司操作各設(shè)備系統(tǒng)完成驗收后由各專業(yè)簽收注:驗收文件要求:1、有關(guān)政府部門的消防及設(shè)備合格使用證明。2、竣工圖紙。3、大型設(shè)備清單4、驗收設(shè)備表及技術(shù)說明要求。三、房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)1、新建房屋的接管驗收,是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要容而進(jìn)行的再檢驗。2、接管驗收應(yīng)具備的條件:(1)建設(shè)工程全部施工完畢,并已經(jīng)經(jīng)過竣工驗收合格。(2)供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、
11、道路等設(shè)施和設(shè)備能正常使用。(3)樓標(biāo)示已安裝完畢。3、接管驗收應(yīng)檢索提交的資料:(1)產(chǎn)權(quán)資料:1)項目批準(zhǔn)文件。2)用地批準(zhǔn)文件。3)建筑執(zhí)照。4)拆遷安置資料。5)技術(shù)資料:6)竣工圖:包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。7)地質(zhì)勘察報告8)工程合同及開、竣工報告。9)工程預(yù)決算。10)圖紙會審記錄。11)工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)。12)隱蔽工程驗收簽證。13)沉降觀察記錄。14)竣工驗收證明書。15)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。16)新材料、配構(gòu)件的鑒定合格證書。17)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書。18)砂漿
12、、混凝土試塊試壓報告。19)供水、供暖的試壓報告。4、接管驗收程序:( 1)建設(shè)單位書面提請接管單位接管驗收。( 2)接管單位按本款第 2 條和第 3 條進(jìn)行審核, 對具備條件的, 應(yīng)在 15 日簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。( 3)接管單位會同建設(shè)單位按“質(zhì)量與使用功能的檢驗”的規(guī)定進(jìn)行檢驗。( 4)對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,按本標(biāo)準(zhǔn)中“質(zhì)量問題的處理”規(guī)定中第( 1)、(2)條處理。( 5)經(jīng)檢驗符合要求的房屋,接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證,簽發(fā)接管文件。5、質(zhì)量與使用功能的檢驗:(1)主體結(jié)構(gòu)。1)地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ7 的允許變形值,不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。2)鋼筋混
13、凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫,不得超過GBJ10的規(guī)定值。3)磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度,不允許有明顯裂縫。4)木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點牢固,支撐系統(tǒng)可靠,無蟻害,其構(gòu)件的選材必須符合GBJ206中條的有關(guān)規(guī)定。5)凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋,必須符合GBJ11的有關(guān)規(guī)定。(2)外墻不得滲水。(3)屋面1)各類屋面必須符合GBJ207中條的規(guī)定,排水暢通,無積水,不滲漏。2)平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施,三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。3)陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水,出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固,接口平密,不滲漏。(4)樓地面。1)面層與基層必須粘結(jié)牢固,不空鼓;整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂
14、等缺陷;塊料面層應(yīng)表面平正,接縫的均勻順直,無缺棱掉角。2)衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求,不應(yīng)有積水,不允許倒、泛水和滲漏。3)木樓地面應(yīng)平整牢固,接縫密合。(5)裝修。1)鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固,無翹、曲變形,開關(guān)靈活,零配件裝配齊全,位置準(zhǔn)確。塑鋼門窗縫隙嚴(yán)密,木門縫隙適度。2)進(jìn)戶門鎖應(yīng)安裝牢固。3)木裝修工程應(yīng)表面光潔,線條順直,對縫嚴(yán)密,不露釘帽,與基層必須釘牢。4)門窗玻璃應(yīng)安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固。5)抹灰應(yīng)表現(xiàn)平整,不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。6)飾面磚應(yīng)表現(xiàn)潔凈,粘貼牢固,陰陽角與線腳順直,無缺棱掉角。7)油漆、刷漿應(yīng)色澤一致。表現(xiàn)不應(yīng)有脫
15、皮、漏刷現(xiàn)象。(6)電氣。1)電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直、過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密。采用管子配線時,連接點必須緊密、可靠,使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于1m /kv 。2)應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位,并有電器接地裝置。3)照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置正確。4)各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠,接地電阻值必須符合GBJ232的要求。5)電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動運行、 選層、平層、停層,曳引機的噪聲和震動聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。制動器,限速器及其他安全設(shè)備動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能
16、檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。6)對電視信號有屏蔽影響的住宅、電視信號場強、微、弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅,應(yīng)設(shè)置電視共用天線。7)除上述要求外,同時應(yīng)符合地區(qū)性低壓電器裝置規(guī)程的有關(guān)要求。(7)水、衛(wèi)、消防。1)管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫防腐措施必須符合 BJ242 的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位2)衛(wèi)生間、餐廳廚房的排污管應(yīng)分設(shè),出戶管長不宜超過8m,并不應(yīng)使用瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須通暢。3)衛(wèi)生器具質(zhì)量良好,接口不得滲漏,安裝應(yīng)平正,牢固、部件齊全、制動靈活。4)水泵安裝應(yīng)平穩(wěn),運行時無較大震動。
17、5)消防設(shè)施必須符合GBJl6、GBJ45的要求,并且有消防部門檢驗合格簽證。(8)采暖。1)采暖工程的驗收時間,必須在采暖期前兩個月進(jìn)行。2)換熱器、采暖循環(huán)泵、空調(diào)泵應(yīng)安裝平正、配件齊全,不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。3)各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確。安全裝置必須靈敏、可靠,控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。4)管道的管徑、坡度及檢查井必須符合CBJ242 的要求,管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修,管架、支架、吊架應(yīng)牢固。5)設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合GBJ242的規(guī)定。6)各泵應(yīng)運轉(zhuǎn)正常,無雜音。7)經(jīng)過 48h 連續(xù)試運行,熱力設(shè)備的熱工、機械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)
18、計要求。(9)附屬工程及其他。1)室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井( 檢查井 ) 設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合GBJ14的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢,井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。2)化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置,池?zé)o垃圾雜物,進(jìn)出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度,并不應(yīng)超過兩個彎。3)明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。4)樓宇入口處的室外道路與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。5)單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整,室外高差符合設(shè)計要求。6)建筑檢驗應(yīng)符合相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施,達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。
19、6、質(zhì)量問題的處理1) 影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題, 必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補強返修,直至合格;影響相鄰房屋的安全問題,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。2) 對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題,可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修,也可采取費用補償?shù)霓k法,由接管單位處理。二、原有房屋的接管驗收1、接管驗收應(yīng)具備的條件:1) 房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚。2) 土地使用圍明確。2、接管驗收應(yīng)檢索提交的資料:1) 產(chǎn)權(quán)資料:房屋所有權(quán)證。土地使用權(quán)證。有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議。房屋分戶使用清冊。房屋設(shè)備及定、附著物清冊。2) 技術(shù)資料:房地產(chǎn)平面圖。房屋分間平面圖。房屋及設(shè)備技術(shù)資料。
20、3、接管驗收程序:1)移交人書面提請接管單位接管驗收。2) 接管單位按以上所列條款進(jìn)行審核。對具備條件的,應(yīng)在15 日簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。3) 接管單位會同移交人按以下所列“質(zhì)量與使用功能的檢驗”條款進(jìn)行檢驗。4) 對檢驗中發(fā)現(xiàn)的危損問題,按“危險和損壞問題的處理”規(guī)定處理。5) 交接雙方共同清點房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物,核實房屋使用狀況。6) 經(jīng)檢驗符合要求的房屋,接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證,簽發(fā)接管文件。4、質(zhì)量與使用功能的檢驗:1) 以 CJ 13 和國家有關(guān)規(guī)定作檢驗依據(jù)。2) 從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。3) 檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度。4) 查驗房屋使
21、用情況 ( 包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備情況 ) 。評估房屋現(xiàn)有價值、建立資料檔案。5、危險和損壞問題的處理:1) 屬有危險的房屋,應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險解危后,才得接管。2) 屬有損壞的房屋,由移交人和接管單位協(xié)商解決,既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修,也可采用其他補償形式。3) 屬法院判決沒收并通知接管的房屋,按法院判決辦理。三、交按雙方的責(zé)任l 、為盡快發(fā)揮投資效益,建設(shè)單位應(yīng)按第一款第2 條、 3 條的要求提前做好房屋交驗準(zhǔn)備,房屋竣工后,及時提出接管驗收申請。接管單位應(yīng)在15 日審核完畢,及時簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收。經(jīng)檢驗符合要求,接管單位應(yīng)在7 日簽署驗收合格憑證,并應(yīng)
22、及時簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得分配使用。2、接管驗收時,交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗收不合格時,雙方協(xié)議處理辦法,并商定時間復(fù)驗,建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格,組織復(fù)驗。3、房屋接管交付使用后,如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故,應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位及設(shè)計、施工等單位,共同分析研究,查明原因,如屬設(shè)計、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理;如屬使用不當(dāng)、管理不善的原因,則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。4、新建房屋自驗收接管之日起,應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修,并應(yīng)向接管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿,按實結(jié)算,也可以在驗收接管時,雙方達(dá)成協(xié)議,建設(shè)單
23、位一次性撥付保修費用,由接管單位負(fù)責(zé)保修。保修保證金和保修費的標(biāo)準(zhǔn)由各地自定。5、執(zhí)行本標(biāo)準(zhǔn)有爭議而又不能協(xié)商解決時,雙方均得申請市、縣房地產(chǎn)管理機關(guān)進(jìn)行協(xié)調(diào)裁決。四、房屋接管驗收用表格1、系統(tǒng)及設(shè)備接收報表2、公共樓梯驗收表 。3、辦公樓驗收表。4、洗手間驗收表。5、大門進(jìn)口及大堂驗收表 。6、系統(tǒng)檢查報表。7、單元、設(shè)備工程驗收單 。系統(tǒng)及設(shè)備接收報表工程部已工程部已提供有工程部已提供管理處已提供移交管理關(guān)文件遺漏工程報告?zhèn)渥⑾到y(tǒng)名稱處(請看備注 16)遺漏工程報告是否是否是否是否1、消防設(shè)備消防噴淋頭系統(tǒng)消防煙感 / 熱系統(tǒng)消防栓系統(tǒng)二氧化碳或自動滅火系統(tǒng)消防監(jiān)控系統(tǒng)消防與空調(diào)聯(lián)動系統(tǒng)2
24、、給排水設(shè)備隔油井及化糞池雨水管水泵閘閥給排水配電3、空調(diào)設(shè)備制冷機組設(shè)備冷水塔設(shè)備水泵設(shè)備空調(diào)水管系統(tǒng)空調(diào)控制系統(tǒng)送風(fēng)及排風(fēng)系統(tǒng)空調(diào)配電系統(tǒng)工程部已移工程部已提供有工程部已提供系統(tǒng)名稱關(guān)文件交管理處遺漏工程報告(請看備注 16)管理處已 備提供遺漏 注工程報告是否是否4、配電設(shè)備高壓配電設(shè)備低壓配電設(shè)備照明設(shè)備動力設(shè)備分層設(shè)備分層配電設(shè)備后備發(fā)電機5、煤氣系統(tǒng)6、安全巡邏系統(tǒng)7、停車場系統(tǒng)8、對講機系統(tǒng)9、電視 / 有線電視系統(tǒng)10、衛(wèi)星電視系統(tǒng)11、閉路電視系統(tǒng)12、樓宇管理系統(tǒng)13、電梯系統(tǒng)14、大樓接地系統(tǒng)15、大樓防雷系統(tǒng)16、天臺防水工程17、大廈外墻云石及玻璃幕墻工程18、大廈分
25、層公共地方裝修19 大堂裝修20、大廈吊船設(shè)備備注:1、工程部與分包驗收報告。2、有關(guān)設(shè)備及系統(tǒng)的政府認(rèn)可文件。3、保修期合同及條款4、分包已提供的設(shè)備備件清單。5、運作及保修手冊。6、竣工圖紙。公共樓梯驗收表負(fù)責(zé)人:日期:項目數(shù)量遺漏工程備注前門木門 / 鐵門質(zhì)量油漆前門小五金閉門路推手板 / 拉手門頂樓梯窗玻璃窗花、窗架梯級地面批蕩地磚平階地面批蕩地磚欄桿鐵扶手油漆電燈照明緊急照明燈正常照明燈出口指示牌墻身批蕩油漆前室加壓百葉辦公樓驗收表負(fù)責(zé)人:日期:項目數(shù)量遺漏工程備注大門木門 / 鐵門質(zhì)量油漆大門小五金閉門器推手板 / 拉手門頂電燈照明緊急照明燈正常照明燈出口指示牌空調(diào)系統(tǒng)風(fēng)機盤管溫度
26、控制器冷凍水管冷凝排水管配電箱及管線電動二通閥出入風(fēng)百葉鮮風(fēng) / 排風(fēng)管墻身批蕩油漆窗玻璃窗花/ 窗架地面管線槽批蕩地磚地毯天花天花紙石膏天花油漆天花滑洗手間驗收表負(fù)責(zé)人:日期:項目數(shù)量遺漏工程備注大門木門 / 鐵門質(zhì)量油漆大門小五金閉門器推手板 / 拉手門頂照明系統(tǒng)緊急照明燈正常照明燈照明開關(guān)制排風(fēng)系統(tǒng)風(fēng)管排風(fēng)百扇天花天花紙石膏天花油漆天花骨墻身油漆/ 墻紙墻身裝飾窗玻璃窗花/ 窗架鏡廁紙架洗手盤連臺面板液器衣柜尿器地面磚廢物箱大門口及大堂驗收表負(fù)責(zé)人:日期:項目數(shù)量遺漏工程備注入口大門木門 / 鐵門質(zhì)量油漆除塵地毯金靠架圍邊大門小五金閉門器推手板 / 拉手門頂大堂地臺石/ 地磚/ 地毯地石
27、接口邊大堂家什/ 梳化/ 茶幾等窗玻璃窗花/ 窗架照明系統(tǒng)緊急照明燈正常照明燈照明開關(guān)制墻身裝飾油漆本裝飾 / 玻璃公共亭玻璃油漆天花天花紙石膏天花油漆天花骨空調(diào)系統(tǒng)風(fēng)機盤管溫度控制器冷凍水管冷凝排水管配電箱及管線電動二通閥出入風(fēng)百葉鮮風(fēng) / 排風(fēng)管廢物箱其他出入口門系統(tǒng)檢查報表負(fù)責(zé)人:分項名稱位 置數(shù) 量遺漏工程容日期:負(fù)責(zé)檢修人員備 注單元、設(shè)備工程驗收單工程名稱施工單位驗收區(qū)域驗收日期驗收項目驗收容與要求檢驗情況處理意見1、否符合要求1 技術(shù)資料2、技術(shù)資料齊全3、隱蔽工程記錄完整、驗收單1、符合國家標(biāo)準(zhǔn)2 設(shè)備、材料2、有銘牌、有合格證1、有平面圖、系統(tǒng)圖2、安裝符合圖紙要求和施工規(guī)3
28、、開關(guān)操作靈活、無發(fā)熱和卡澀3 照明電源箱4、燈具安裝整齊、有單獨吊具、符合要求5、燈具無遺漏、發(fā)光正常、無噪音和閃爍6、絕緣電阻大于等于、系統(tǒng)接地連續(xù)性好1、安裝符合設(shè)計和施工規(guī)要求,有檢修孔2、保溫完整、嚴(yán)密、無遺漏和表面破損4風(fēng)機盤管3、不漏水和滲水二次冷凝水4、開關(guān)安裝符合要求、轉(zhuǎn)動靈活、無卡澀5、風(fēng)機運轉(zhuǎn)正常、無噪音、無異音和異常振動1、安裝符合設(shè)計和施工規(guī)要求5暖氣2、無滲水漏水3、有檢修孔、計算機 CATV1、安裝符合設(shè)計和施工規(guī)要求62、接線正確、通表抽查無錯誤接口3、絕緣電阻大于等于1、安裝符合設(shè)計和施工規(guī)要求2、管理和存水彎、地漏無滲漏、進(jìn)出水通暢7上、下水3、有隱蔽施工記
29、錄和驗收單4、有強度試驗、中吹洗試驗、通水試驗記錄、灌水試驗、通球試驗記錄1、天花安裝符合規(guī),龍骨無彎曲、變形、吊頂水平、無色差、無缺損2、墻面平整、無損壞缺角、 墻磚無破損無空殼、8裝潢墻紙、護(hù)墻板無破損、安裝牢固、踢腳線整齊、水平表面不毛糙3、門窗符合設(shè)計要求, 安裝符合規(guī)、牢固、扇、閉靈活、油漆無損傷、匙齊全4、地面光潔、平整無裂紋和空殼、石、地磚無破損5、各檢修口位置是否適當(dāng),部是否進(jìn)入障礙驗收結(jié)果及意見驗收人設(shè)計單位驗收單位簽 字監(jiān)理施工單位備 注附件:一、電氣工程驗收標(biāo)準(zhǔn)(一)總體要求電氣工程驗收必須由專業(yè)技術(shù)人員實施,以電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)( GBJ2321983)和電氣
30、安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn) ( GBJ2321988)為依據(jù),采用相應(yīng)的儀器設(shè)備進(jìn)行檢測和評定。(二)線路敷設(shè)1、導(dǎo)線的截面積、負(fù)荷、連接、敷設(shè)方式走向必須符合設(shè)計要求。2、導(dǎo)線的連接必須緊密、牢固,連接處不得有股和損傷。3、絕緣層必須完好可靠,導(dǎo)線間和導(dǎo)線對地間的絕緣電阻值必須。0.5m,瓷件表面嚴(yán)禁有裂紋、缺損、瓷釉燒壞等缺陷。4、管配線通過伸縮縫、沉降縫時應(yīng)有伸縮裝置;穿過變形縫時應(yīng)有補償裝置。(三)照明器具1、各種吊燈離地距離不應(yīng)小于2.5m。2、同一室成排安裝或?qū)ΨQ安裝的燈具,其中心偏差不小于5mm。3、插座: 明插座距地高度為 1.8m,暗插座距地高度為 0.3m。插座接線孔排列位置
31、:單相雙孔垂直排列時為上相下零,水平排列時為左零右相;單機三孔插座,保據(jù)接地線在上孔,左零右相。插座的接地(接零)線須單獨敷設(shè),不與工作零線混同。4、開關(guān)各種開關(guān)工作正常,距門框為0.2m0.5m;蹺板開關(guān)防地為1.4m。各種開關(guān)方向應(yīng)一致,向上為“合” ,向下為“斷”。接線開關(guān)防屋頂0.3m,拉線的出口的應(yīng)向下。切斷單線的開關(guān)應(yīng)切斷相線。暗開關(guān)、暗插座的蓋板緊貼墻面,四周無縫隙。5、螺口燈頭相線接在中心觸點;零線接在螺紋端子上。6、相線采用有色花或花色塑料導(dǎo)線;零線采用素色花線或黑色、綠共色塑料導(dǎo)線。7、各種用電器具及其支架安裝應(yīng)牢固、端正,并符合消防要求。(四)、避雷設(shè)施及地裝置1、在雷擊
32、區(qū)圍的房屋應(yīng)有避雷設(shè)施,避雷設(shè)施的材料、截面、安裝、數(shù)量、焊接、防銹、埋深、間距應(yīng)符合規(guī)。2、接地保護(hù)的電阻 4,重復(fù)接地電阻 10,避雷裝置接地電阻10。二、電梯工程驗收標(biāo)準(zhǔn)(一)試運前應(yīng)按下列要求進(jìn)行檢查:1、機房溫度應(yīng)保持在5 40之間,在 25時環(huán)境相對溫度不應(yīng)于85%。2、機械和電氣設(shè)備的安裝,應(yīng)具備調(diào)整試車條件。3、電氣設(shè)備外露導(dǎo)電部分的保護(hù)線連接應(yīng)符合相關(guān)的規(guī)定。4、電氣接線應(yīng)正確,連接可靠,標(biāo)志清晰。5、曳引電動機電流、短路等保護(hù)裝置的整定值應(yīng)符合設(shè)計要求。6、繼電器、接觸器動作應(yīng)正確可靠,接點接觸應(yīng)良好。7、電氣設(shè)備導(dǎo)體間及導(dǎo)體與地間的絕緣電阻值應(yīng)符合下列規(guī)定:動力設(shè)備和安全
33、裝置電路不應(yīng)小于0.5M。低電壓控制回路不應(yīng)小于0.25M。(二)電氣安全保護(hù)裝置的安裝與調(diào)整應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。(三)檢修速度高度運行應(yīng)符合下列規(guī)定:1、掣動器的調(diào)整要求。掣動器閘瓦在制動時應(yīng)與掣動輪接觸嚴(yán)密,松閘時與掣動輪應(yīng)無無磨擦,且間隙的平均值不應(yīng)大于0.7m。2、檢修速度不應(yīng)于0.63m/s 。3、自動門運行應(yīng)平穩(wěn)、無撞擊。(四)、平衡系數(shù)應(yīng)接近額定速度,且不應(yīng)超過額定速度的5%。(加速段和減速段除外。 )(五)、額定速度高度運行應(yīng)符合下列要求;1、轎廂置入平衡負(fù)載,單層、多層上下運行,反復(fù)調(diào)整,升至額定速度,起動、運行、減速應(yīng)舒適可靠,平層準(zhǔn)確。2、調(diào)整上、下端站的換速、限位和極限開
34、關(guān),使其位置正確,功能可靠。3、空載、半載和滿載試驗應(yīng)符合設(shè)計要求。(六)運轉(zhuǎn)試驗符合下列要求:1、運轉(zhuǎn)功能應(yīng)符合設(shè)計要求,指令、召喚、選層定向、程序轉(zhuǎn)換、起動運行、截車、減速、平層等裝置功能正確可靠,聲光信號顯示清晰正確。2、調(diào)整上、下端站的換速、限位和極限開關(guān),使其位置正確,功能可靠。3、空截、半載和滿截試驗符合下列要求:在通電持續(xù)率為40%的情況下,往返升降各2h。電梯運行應(yīng)無故障,起動應(yīng)無明顯的沖擊,停層應(yīng)準(zhǔn)確平穩(wěn)。制動器運作應(yīng)靠。制動器線圈升溫不應(yīng)超過60。減速機油的溫升不應(yīng)超過60,且溫度不得超過85。(七)、超載試驗應(yīng)符合下列要求:1、應(yīng)在轎廂置入110%的額定負(fù)載,在通電持續(xù)率
35、為40%的情況下,往返運行0.5h 。2、電梯應(yīng)安全可靠地起動、運行。3、減速機、曳引電動機應(yīng)工作正常,制動器運作應(yīng)可靠。(八)、平層準(zhǔn)確度應(yīng)符合下表的規(guī)定:平層準(zhǔn)確度電梯類別額定速度( m/s)平層準(zhǔn)確度 /mm交流雙速0.63±15交流雙速1.00±30交直流調(diào)速2.00±15交直流調(diào)速2.50±10(九)、技術(shù)性能測試應(yīng)符合下列規(guī)定:1、電梯的加速度和減速度的最大值不應(yīng)超過1.5m/s 22、乘客、病床電梯在運行中,水平方向的振動加速度不應(yīng)大于0.15m/s 2,額定速度大于 2m/s 電梯,平均國速度和平均減速度不應(yīng)小于0.7m/s 2。3、乘客
36、、病床電梯在運行中的總噪聲應(yīng)符合下列規(guī)定:機房噪聲不應(yīng)大于80dB。轎廂噪聲不應(yīng)大于55 dB。開關(guān)門過程中噪聲不應(yīng)大于65 dB 。4、在交接驗收時,應(yīng)提交下列資料和文件:電梯類別、型號、驅(qū)動控制方式、技術(shù)參數(shù)和安裝地點。制造廠提供的隨機文件和圖紙。變更設(shè)計的實際施工圖及變更證明文件安全保護(hù)裝置的檢查記錄。電梯檢查及電梯運行參數(shù)記錄。三、空調(diào)工程驗收標(biāo)準(zhǔn)(一)、適用圍適用于所轄物業(yè)的空調(diào)系統(tǒng)。(二)適用法律法規(guī)空調(diào)工程的質(zhì)量驗收根據(jù)GB50243 2002通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量及驗收規(guī) 進(jìn)行。(三)、交接驗收記錄應(yīng)填制或檢查的記錄1)、空調(diào)工程驗收單 。2)、樓層空調(diào)設(shè)備清點表 。3)、分體
37、式空調(diào)機驗收項目記錄表 。4)、空調(diào)循環(huán)冷凍系統(tǒng)驗收測試記錄表 。5)、設(shè)備開箱檢查記錄表 。6)、風(fēng)管漏風(fēng)檢測記錄表 。7)、管網(wǎng)風(fēng)量平衡記錄表 。8)、現(xiàn)場組裝除塵器、空調(diào)機漏風(fēng)檢測記錄。9)、通風(fēng)、空調(diào)試記錄 。10)、空氣凈化系統(tǒng)檢測記錄 。11)、冷凍水管道壓力試驗記錄 。12)、冷凍機組試車記錄 。13)、制冷系統(tǒng)氣密性試驗記錄 。14)、空調(diào)工程中間驗收記錄 。15)、空調(diào)系統(tǒng)聯(lián)合試運轉(zhuǎn)記錄 。16)、空調(diào)系統(tǒng)試驗調(diào)查報告 。17、)空調(diào)系統(tǒng)竣工驗收記錄 。18)空調(diào)凈化系統(tǒng)驗收記錄 。表 1電纜分配系統(tǒng)主要參數(shù)要求項目電視廣播調(diào)頻電平圍 /MH230-100電平圍 /dB 57
38、83(VHF段)3780(單聲道)6083(UHF段)4780(立體聲)15(VHF段)頻道間任意頻道 /dB12(VHF段)8(VHF段)8(VHF段中任意 60MHz)電平差z 9( UHF段中任意 100MH)相鄰頻道 /dB 3z6(VHF段中任意 60MH)圖像幅與伴音差 / dB 3任何頻道幅度 變化不大于± 2 dB,任何頻道幅度變化不大于 3 dB 。在載頻的 75KH頻率幅度 / 頻率特性 / dB在任何 0.5MHZ,幅度變化不大于0.5Z圍,變化斜率每 10KHZ不dB大于 0.36 dB載噪比 /dB43(B=5.75MHZ) 41載波互調(diào)比 /dB57(寬帶系統(tǒng)單頻干擾)待定54(頻道干擾)信交擾調(diào)制比 /dB46號信號交流專比 /dB46質(zhì)回波值 /% 7量微分增益 /%10微分相位(度)12色/ 亮度時延差 /ns100頻率頻道頻率 /KHZ± 75(本地)± 12穩(wěn)定± 20(鄰道)度圖像伴音差 /KHZ± 20(鄰道)系統(tǒng)輸出口
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