土地使用權(quán)競(jìng)買可行性研究報(bào)告

1、土地使用權(quán)競(jìng)買可行性研宄報(bào)告目錄第一章總論第二章市場(chǎng)營(yíng)銷策劃第三章項(xiàng)目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化第四章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃第五章投資估算第六章經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第一章總論一、項(xiàng)目名稱*01號(hào)地塊。二、報(bào)告編制單位* *市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、* *市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、 *銘星軟件科技有限公司。三、地塊坐落位置及環(huán)境1. 地塊坐落本地塊坐落在*工業(yè)園區(qū)首期開發(fā)8平方公里內(nèi)的金雞 西岸，呈東西向長(zhǎng)條形，長(zhǎng)米，寬至米。東臨湖畔，湖邊本 地塊界址外，由園區(qū)政府修建湖濱大道及其景觀；北面與瀾 韻園別墅區(qū)隔河相望，河道已修好，寬度45米；西面隔河 為星港街，河道尚未修建。南面為規(guī)劃道路及用地性質(zhì)與本 地塊基本相同的空地。本地塊

2、土地面積平方米。湖濱大道及 其景觀、西面河道及南面道路等由政府實(shí)施的工程將與地塊 開發(fā)同步，政府答應(yīng)不會(huì)影響本項(xiàng)目。2. 環(huán)境規(guī)劃*工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)7年多來，取得了令人矚目的成績(jī)。 園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā) 展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。園區(qū)總體規(guī)劃：* *工業(yè)園區(qū)是引進(jìn)國(guó)外資金和管理經(jīng)驗(yàn) 開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70 平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠* 古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的 中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特 色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地

3、勢(shì)開闊， 將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。金雞湖景觀規(guī)劃：金雞湖位于園區(qū)70平方公里規(guī)劃區(qū) 的中心地帶，占地平方公里。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊8平 方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。1998年 初，園區(qū)管委會(huì)委托國(guó)際著名跨國(guó)公司美國(guó)易道公司編制景 觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場(chǎng)、玲瓏 灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等8個(gè) 特色景區(qū)。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國(guó)、新加坡和美國(guó)專家 審定，并獲得了中國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)。最新進(jìn)展情 況，湖濱大道、城市廣場(chǎng)已投入使用，其余六大景觀xx年 之前全部開工興建。該項(xiàng)工程總投資為11億元，施工期4至 5年。環(huán)境

4、：中新雙方專家從*工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅(jiān)持國(guó) 際化標(biāo)準(zhǔn)，注重融合現(xiàn)代國(guó)際城市規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)、 新特點(diǎn)，力邀國(guó)際知名大師參與，編制設(shè)計(jì)了具備世界一流 水平的科學(xué)規(guī)劃體系。同時(shí)，本著“先規(guī)劃、后建設(shè)”和“ 先地下、后地上”的指導(dǎo)方針，積極實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施 開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境，而 且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。配套設(shè)施：*工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商 業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，在70平方公里 規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個(gè)鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文 化、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè) 計(jì)新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性

5、、全方位、多功能 的服務(wù)；同時(shí)，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國(guó)際學(xué) 校、九年一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、 新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國(guó)際幼兒園等教育 設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。工業(yè)園區(qū) 社區(qū)服務(wù)設(shè)施的設(shè)計(jì)新理念的實(shí)施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設(shè)成 功的重要因素。本地塊環(huán)境綜述：本地塊位置極佳，沿湖風(fēng)景優(yōu)美，地塊北面的瀾韻園二 期工程正在開發(fā)，45幢獨(dú)立別墅尚在施工，已基本售完，而 且，價(jià)格由一年前一期工程的每平方米4200元上漲到二期 工程的7500 -8000元。此外，開發(fā)區(qū)政府工作效率高。由此 得出結(jié)論：該地塊投資環(huán)境很好。四、報(bào)告編制依據(jù)和用途根據(jù)

6、*土拍第1號(hào)*工業(yè)園區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)拍賣公 告，*市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、*市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、 銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術(shù)優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)， 組織市場(chǎng)營(yíng)銷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程造價(jià)及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等專業(yè)的知 名專家，利用*銘星軟件科技有限公司開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)軟件，在深入研究拍賣文件和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的基 礎(chǔ)上，通過營(yíng)銷策劃、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟(jì)分析，以 及多方案分析論證，提出了 *01號(hào)地塊競(jìng)買的最高限價(jià)及其 風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)。供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融 機(jī)構(gòu)參考。五、評(píng)價(jià)指標(biāo)與決策方法1. 評(píng)價(jià)指標(biāo)土地拍賣項(xiàng)目的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受 的土地最高限價(jià)，以及接受該限價(jià)

7、獲得成功的可能性有多大 和需要冒多大的風(fēng)險(xiǎn)。用四個(gè)指標(biāo)來反映，即：土地最高限 價(jià)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率期望值，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率迗到基準(zhǔn)收益 率的累計(jì)概率，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率。土地最高限價(jià)定得越高，獲得土地的機(jī)會(huì)就越大，企業(yè) 獲利能力越差，所冒的風(fēng)險(xiǎn)就越大；反之，較低的土地最高 限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較小，但獲得土地的機(jī)會(huì)越小。因此，決策者不僅 需要勇氣，更需要智慧。本項(xiàng)目評(píng)價(jià)提供了多個(gè)決策方案， 供投資者決策。每個(gè)方案均列出了土地最高限價(jià)，財(cái)務(wù)內(nèi)部 收益率期望值，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率迗到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率， 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率等四個(gè)決策指標(biāo)。（見表1）2. 決策方法決策可以按以下步驟進(jìn)行：企業(yè)先

8、確定目標(biāo)收益率一基準(zhǔn)收益率，每個(gè)企業(yè)對(duì)獲得 土地的迫切程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫 切程度加劇，對(duì)項(xiàng)目收益水平的要求也會(huì)降低，因此，因每 個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率是不同的。從表1中選擇內(nèi)部收益率期望值基準(zhǔn)收益率的方案。 此時(shí)，可能有多個(gè)方案符合條件，則還需要進(jìn)一步通過“財(cái) 務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”和“財(cái)務(wù)內(nèi)部收 益率低于0的累計(jì)概率”作出決策。排除風(fēng)險(xiǎn)大的方案，當(dāng)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì) 概率”很大時(shí)說明方案的風(fēng)險(xiǎn)很大，這種方案應(yīng)該排除。當(dāng) 若干個(gè)方案的“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率”都很小 時(shí)，各方案的風(fēng)險(xiǎn)幾乎是相同的，應(yīng)該根據(jù)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率迗到基準(zhǔn)

9、收益率的累計(jì)概率”來最后定奪。“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”越大則 成功的可能性越大，但獲得土地機(jī)會(huì)就越小。到底多大才合 適，由決策者依據(jù)對(duì)獲得該地塊的迫切程度等因素確定。土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)表1方案土地最高限價(jià)基本分析內(nèi)部收益率內(nèi)部收 率期望值內(nèi)部收益率10%的累計(jì)概率內(nèi)部收益率8%的累計(jì)概率內(nèi)部收益率6%的累計(jì)概率內(nèi)部收益率小于1的概率方案一146000方案二14800方案三15000方案四15400方案五1 5800方案六162 00方案七16500方案八16800第二章市場(chǎng)營(yíng)銷策劃一、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)1. 用地要求及產(chǎn)品定位本地塊規(guī)劃要求臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地

10、，別墅價(jià)位較高，市場(chǎng)如何？其余可建為多層或中高層 住宅，市場(chǎng)較大，關(guān)鍵是價(jià)位如何？別墅容積率小，只有在土地價(jià)格很低的情況下，才能擁 有較大的用戶群，在土地價(jià)格昂貴的情況下，如本項(xiàng)目每套 獨(dú)立別墅成本不會(huì)低于200萬元，只能針對(duì)境外和國(guó)內(nèi)極少 數(shù)客戶。別墅有獨(dú)立別墅和聯(lián)體別墅等形式，獨(dú)立別墅建三 層每套面積太大，因此多為兩層。聯(lián)體別墅可以建三層，但 土地成本仍然較高，境內(nèi)客戶能承受的很少，國(guó)外客戶又不 一定能看中聯(lián)體別墅。因此，理論上分析，建聯(lián)體別墅可能 比獨(dú)立別墅更難銷。因此，本項(xiàng)目評(píng)價(jià)未考慮聯(lián)體別墅方案。多層或中高層住宅價(jià)位應(yīng)該能夠比其它地段的同類住 宅高一些。2、目前市場(chǎng)行情據(jù)有關(guān)資料，購(gòu)

11、買園區(qū)住房的人員中，園區(qū)公積金會(huì)員 占，城區(qū)人占，外地人占。區(qū)內(nèi)公積金會(huì)員購(gòu)房人數(shù)絕 對(duì)量逐年上升，1997年為92人，1998年659人，1999年987 人，2000年1713人，2001年1-8月1780人，累計(jì)52 31人。 園區(qū)現(xiàn)有公積金會(huì)員30900人，還有很大的潛力。3、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)根據(jù)規(guī)劃，*工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70 平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠林 古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色 的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢(shì)開闊， 將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基

12、地。60萬人口，按三口之家計(jì)算為20萬戶，每戶平均面積 1 40平方米，則需要2800萬平方米，預(yù)測(cè)園區(qū)住宅每年的 需求量見表2。在xx年累計(jì)可迗到2769萬平方米。*工業(yè) 園區(qū)自1994年開始開發(fā)，到xx年用22年時(shí)間達(dá)到60萬人 口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，*照目前的速度發(fā)展，預(yù) 測(cè)是完全可能實(shí)現(xiàn)的，甚至可能提前。今年開工面積50萬平方米左右，園區(qū)政府預(yù)測(cè)今年全 年可達(dá)到80萬平方米左右。開發(fā)量1997年至2001年平均增 幅，由于銷售量等于開發(fā)量，預(yù)計(jì)22至xx年的需求量 仍將以1 420%幅度增長(zhǎng)。由此可見，存在較大的潛在需求量。價(jià)格漲幅1997年至2000年，平均漲幅，1997年至

13、2001 年，平均漲幅 。需求量統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)表2 單位：萬平方米年份 1996199719981999 2000 20012002 xx xx xx增幅-80% 276%111% 65% 88% 20%18%16%14%累計(jì)235 331442 570價(jià)格15 561694189920452555年份xx xxxx x x xxxx xxxx xx x x增幅12%10%10%量0%10% 8% 8%8% 8% 8%數(shù)量 143157173190209226 244 264285308累計(jì)71387010431233144216681912217624 612769二、

14、產(chǎn)品策劃 1. 土地規(guī)劃用途土地規(guī)劃用途：居住用地。擬建產(chǎn)品類型及要求：1）獨(dú)立別墅、半獨(dú)立別墅，建筑層數(shù)不超過3層，建 筑檐口高度不超過12米。2）多層住宅，建筑層數(shù)不低于4層。3）中高層住宅，建筑層數(shù)不超過14層地塊面積公頃，容積率小于，臨湖至少一半的用地須用 于低層別墅用地。2.套型分析獨(dú)立別墅基地面積576平方米，建筑面積350平方米。多層住宅每戶130平方米左右，中高層住宅每戶145平 方米左右。3. 擬建規(guī)模擬建規(guī)模主要受到地塊大小和城市規(guī)劃的約束。根據(jù)規(guī) 劃要求，建筑容積率小于；建筑密度不超過30%;建筑層數(shù) 14層以下；綠地率大于40%o擬定三個(gè)產(chǎn)品方案：全部為獨(dú)立別墅方案；獨(dú)

15、立別墅+ 多層住宅方案；獨(dú)立別墅+多層住宅+中高層方案。詳見規(guī)劃 設(shè)計(jì)中的方案比較?！蔼?dú)立別墅+多層住宅+中高層”方案為 推薦方案。初步規(guī)劃確定的產(chǎn)品規(guī)模：獨(dú)立別墅12250m2，35套；多層住宅29 900m2，230套；中高層住宅19 140m2，132套；商業(yè)店面房5 00m2;汽車庫(kù)8000m2，362個(gè)車位。xx-11-19 23:1 2：00鮮花(0) 雞蛋 馬克等級(jí)：新手上路 文章：5 積分：60 注冊(cè)：xx-11-19三、銷售價(jià)格獨(dú)立別墅：鄰近地塊瀾韻園二期工程，尚未竣工，45幢 二層別墅只剩6-7套，每平方米7500-8000元。瀾韻園土地 成本相對(duì)較低，若通過拍賣獲得土地，

16、成本一般不會(huì)低于 8000元，因此，存量土地用完之后，湖邊別墅價(jià)位應(yīng)該還會(huì) 提高，首期拍賣的*01#地塊，雖然尚未開盤，據(jù)傳別墅價(jià) 格將定位在10000元左右，我們認(rèn)為價(jià)位在8 00010000元 之間很有可能。因此，本項(xiàng)目評(píng)價(jià)基本分析，別墅售價(jià)取8 800 元。關(guān)于多層住宅與中高層住宅之間的價(jià)格比較，分析認(rèn)為 當(dāng)每平方米土地價(jià)格超過1500元之后，多層住宅的成本將 超過小高層。本地塊土地起拍價(jià)已超過2000元，因此，多 層住宅成本高于小高層。小高層使用年限比多層長(zhǎng)，但物業(yè) 管理費(fèi)用稍高，因此，二者售價(jià)應(yīng)該相近。故本報(bào)告改變高 層價(jià)格高于多層的習(xí)慣做法，將二者定價(jià)相同。本地塊由于湖邊風(fēng)景優(yōu)美，

17、擁有一套湖邊住宅已成為 區(qū)住戶二次購(gòu)房的向往，參加本項(xiàng)目咨詢的專家一致認(rèn)為應(yīng) 該比其他地段同類產(chǎn)品售價(jià)高1020%。基本分析每平方米 售價(jià)定為4000元。若干專家預(yù)測(cè)的平均值，產(chǎn)品價(jià)格及收入的概率分布如 下表:售價(jià)分析表 表3產(chǎn)品項(xiàng)目加權(quán)平均售價(jià)及概率 獨(dú) 立 別 墅售價(jià) 9109 8000 84008800 9000 9200 96 0010000概率多層住宅售價(jià) 3943 350 036003800 4000 4200 4400 4600概率高層住宅 售價(jià) 407 0 3500 3600 3800 4 000 4200 4400 4600概率銷 售 額 30737 26964 27944

18、29415306413186633 33734808銷售額概率 0 . 07 0. 110. 20 0. 210. 18 0. 14 0. 08商業(yè)配套按每平方米3000元計(jì)算，汽車車位每個(gè)約萬yc o四、銷售計(jì)劃獨(dú)立別墅，開盤銷售當(dāng)期預(yù)售20%，竣工前預(yù)售達(dá)到70%，竣工后一年內(nèi)銷售余下的30%。多層或中高層，開盤銷售當(dāng)期預(yù)售40%,竣工前預(yù)售迗 到90%，竣工后一年內(nèi)銷售余下的10%。五、回款計(jì)劃簽定協(xié)議預(yù)付定金1萬元，一個(gè)月內(nèi)簽定合同，首付30%。中高層造到三樓再付20%封頂再付20%土建結(jié)束再付20%交房再付10%六、競(jìng)爭(zhēng)能力分析與對(duì)策剛剛實(shí)行土地拍賣制度，存在土地價(jià)格“雙軌制”，通過

19、 土地拍賣取得的土地與過去通過協(xié)議取得的土地兩者并存， 目前協(xié)議獲得土地占多數(shù)，而且競(jìng)買土地的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于協(xié) 議土地，土地拍賣房?jī)r(jià)提高帶來的好處使得協(xié)議取得的存量 土地可以獲得超額利潤(rùn)，而對(duì)于競(jìng)買的土地來說房?jī)r(jià)提高帶 來的好處幾乎全部用于土地費(fèi)用，而且拍賣前的利潤(rùn)空間也 受到擠壓，因此競(jìng)爭(zhēng)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如協(xié)議取得的存量土地，一旦 市場(chǎng)價(jià)格向下波動(dòng)，競(jìng)買獲得的土地受其影響首當(dāng)其沖。因 此，土地最高限價(jià)的確定應(yīng)充分考慮產(chǎn)品售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。本地塊規(guī)劃條件允許建多層和中高層住宅，允許的容積 率比首次拍賣的*01#地塊高，若采用“別墅+多層+中高層” 方案，容積率由全部建別墅的左右提高到接近，經(jīng)分析表明， 每平方米

20、土地的土地費(fèi)用承載能力比單純建別墅可提高500元以上，若以同等價(jià)格獲得土地和開發(fā)商獲得的經(jīng)濟(jì)效益相 同，則每平方米別墅的價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)可降低1000元左第三章項(xiàng)目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化 一、*01地塊規(guī)劃技術(shù)條件該地塊為居住用地，地塊面積公頃，容積率小于，臨湖 至少一半的用地須用于低層別墅用地。1. 建筑退線1）建筑退后小區(qū)地界建筑須退所有地界5米，其中沿界至少3米為綠化帶， 至少2米為間距緩沖帶，綠化帶內(nèi)不能用做停車場(chǎng)。高層住宅退各邊界線不小于8米。如界外是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線要求。2）低層住宅最小建筑退后戶基地線后面：3米 后面：0米主建筑正面：5米; 停車房正面：0

21、米;2. 日照間距曰照間距系數(shù)低層住宅取，多層住宅取，計(jì)算方法應(yīng)滿 足*工業(yè)園區(qū)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的要求。中高層住宅需做日照分析報(bào)告，滿足相關(guān)要求。3. 小區(qū)建筑密度和每戶基地參數(shù)1）小區(qū)建筑密度不超過3 0 %,獨(dú)立式住宅每戶建筑密度最大不超過40%。2）低層住宅每戶基地參數(shù) 獨(dú)立式住宅不得小于400平方米。半獨(dú)立式住宅不得小于300平方米。排屋式住宅不得小于150平方米和200平方米。3）每戶基地面寬：獨(dú)立式住宅不得小于10米。半獨(dú)立式住宅不得小于8米。排屋式住宅不得小于6米和8米。4. 場(chǎng)地地坪標(biāo)高和住宅建筑高度1）沿主干道場(chǎng)地地坪標(biāo)高設(shè)計(jì)不低于米，場(chǎng)地其它地 坪標(biāo)高不低于米。2）低層建筑

22、不超過3層，建筑檐口高度不超過12米。3）多層、中高層層數(shù)不超過14層。5 .綠地綠地率不少于40%。6.道路與停車位1）通車道路：路面不小于6米，路面兩側(cè)至每戶基地/ 地界不得少于3米作為綠化種植帶。2）非通車道路：兩側(cè)設(shè)不小于2米的綠化種植帶。3）停車位：每戶1個(gè)小汽車位。7 .出入口小區(qū)出入口設(shè)于地塊南部，出入口寬度4-8米，出入口 位置距城市道路交叉口以及出入口之間的間距不小于5 0 米。墻高度一般不得超過米，宜采用金屬欄桿漏空形式， 其實(shí)心底座高度低于米。圍墻基礎(chǔ)不出紅線，其中沿公共道 路圍墻外邊線后遐道路紅線米，沿相鄰單位圍墻中心線可與 地界線一致。9 .其他1）規(guī)劃設(shè)計(jì)、人防、消

23、防、環(huán)保、抗震等方面應(yīng)符合 國(guó)家規(guī)范及有關(guān)管理部門的意見。2 ）服務(wù)于本區(qū)內(nèi)的商業(yè)面積不超過總建筑面積的1%。3）除低層別墅外，用作公共活動(dòng)空間的架空層的面積 至少應(yīng)迗到建筑基地面積的3 0 %,且不能用作停車等其它 用途。4）閣樓原則上不應(yīng)設(shè)平臺(tái)。太陽(yáng)能熱水器、空調(diào)室外 機(jī)等生活配套設(shè)施，在設(shè)計(jì)中應(yīng)預(yù)先設(shè)計(jì)，預(yù)留位置，采取 遮蔽措施，不影響城市美觀。5 ）在單體設(shè)計(jì)前可先報(bào)若干總平面構(gòu)思草圖方案，確 定后再做深化設(shè)計(jì)。6）正式報(bào)批設(shè)計(jì)方案時(shí)還應(yīng)提供“新建項(xiàng)目規(guī)劃批準(zhǔn)呈遞申請(qǐng)的清單”上要求提供的其它文件。、*01地塊界址點(diǎn)報(bào)表01#地塊界址點(diǎn)報(bào)表表4 序號(hào)地塊面積：30000平方米界址點(diǎn)數(shù)：1

24、2x坐標(biāo)值y坐標(biāo)值邊長(zhǎng)界址點(diǎn)號(hào)00100 200300400500600700800 9010j0451j0452j0453j0454j0455j0456j04 57j0458j0459j0560三、套型獨(dú)立別墅基地面積576平方米，建筑面積350平方米。 多層住宅每戶130平方米，中高層住宅每戶145平方米。四、規(guī)劃方案本項(xiàng)目的規(guī)劃原則如下：1. 拍賣文件規(guī)定的設(shè)計(jì)條件2. 產(chǎn)品方案按照拍賣文件規(guī)定別墅用地不低于50%,根據(jù)產(chǎn)品開發(fā) 成本和銷售的難易程度，產(chǎn)品優(yōu)先考慮順序是多層、小高層。3. 車庫(kù)、架空層及汽車車位在中心綠地地下建汽車車位，與人防結(jié)合。在多層住宅底層建自行車、摩托車庫(kù)。在小高

25、層或高層住宅底層建自行車、摩托車庫(kù)停車位。多層住宅、小高層或高層住宅底層用作架空層的面積不 低于30% o4. 容積率目前小高層、高層住宅都能為用戶接受，容積率是決定 經(jīng)濟(jì)效益的重要因素，因此，使容積率接近拍賣條件規(guī)定的 是規(guī)劃設(shè)計(jì)的優(yōu)化方向。全部建別墅一方面銷售壓力較大，別墅與多層住宅組合， 容積率很難接近，別墅+多層+小高層可以滿足要求，為此， 本項(xiàng)目初步規(guī)劃擬訂了三個(gè)方案。規(guī)劃指標(biāo)見下表。規(guī)劃方案指標(biāo)表表5指標(biāo)名稱單位層數(shù)方案一方案二方案三1、方案特征全部獨(dú)立別墅獨(dú)立別墅+多層獨(dú)立別墅+多層+中高層2、用地面積 m2 52415 52415 524 153、建筑面積獨(dú)立別墅 m2 2 層

26、 2415012600122 50多層住宅 m2 5層 396 00 29900中高層住宅m2 12層4、架空層面積m25、自行車庫(kù)面積m2191402640 2640524051726、道路面積 m2 8000 9000 90007、總戶數(shù)戶69 36+300 35+2 30+1328、商業(yè)配套面積m22505005009、公建面積 m2 150 300 30010、地下汽車位面積m270 008000/36211、綠化面積 m2 30000 33000 3300012、總建筑面積 m2 24550 53000 6209013、容積率 0. 471. 0 11. 18備注架空層及地下汽車車位

27、未計(jì)算建筑面積五、方案比較 方 案序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量 方案一方案二方案三1開發(fā)項(xiàng)目總投資萬元 2自有資金萬元 3長(zhǎng)期借款萬元4經(jīng)營(yíng)收入萬元5總成本費(fèi)用萬元其中：土地費(fèi)用萬元6經(jīng)營(yíng)稅金及附加萬元7 土地增值稅萬元8利潤(rùn)總額萬元9所得稅萬元10稅后利潤(rùn)萬元11全部投資內(nèi)部收益率12自有資金內(nèi)部收益率方案比較表中各方案經(jīng)濟(jì)分析均設(shè)定土地價(jià)格為13000 萬元，可見，由于容積率低，全部建別墅方案效益最差，應(yīng) 以否定?！皠e墅+多層+中高層”既可滿足規(guī)劃條件，又能滿足消 費(fèi)者對(duì)多層住宅的需要，同時(shí)又能提高容積率使之接近于規(guī) 定的上限，可提高經(jīng)濟(jì)效益。故為推薦方案。xx-11-19 23:14:00馬克等

28、級(jí)：新手上路 文章：5積分：6 0 注冊(cè)：xx-11-19第3樓第四章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)土地拍賣條件，合同要求的開竣工日期：，共22 個(gè)月。最遲不得超過，共31個(gè)月。因受竣工日期受限制， 因此，必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性地完成開發(fā)，不存在分期滾 動(dòng)開發(fā)的條件。合同規(guī)定的土地付款和工程進(jìn)度要求詳見表土地付款和工程進(jìn)度要求表7日歷時(shí)間02年7月02年8月 02年9月02年1003年2月 0312月02年11月02年1 2月03年1月 年3月 03年4月 03年5月 03年6月項(xiàng)目/計(jì)間 12 3 45 67 8 91011項(xiàng)目評(píng)價(jià)分期1234 土地第一次 v 土地第二次v土地第三次 7 要求開竣工日

29、期_ _ -限期開竣工日期一完成50%工程量時(shí)間 土地付款和工程進(jìn)度要求 續(xù)表7曰歷時(shí)間 月03年11月 3月 04年4月項(xiàng)目/03年7月 03年8月 03年9月 03年10 03年12月 04年1月 04年2月 04年 04年5月 04年6月71819 20 21222 3 24計(jì)劃時(shí)間 131415161項(xiàng)目評(píng)價(jià)分期5678 土地第一次 土地第二次 土地第三次要求開竣工日期限期開竣工曰期完成50%工程量時(shí)間v 土地付款和工程進(jìn)度要求 續(xù)表7日歷時(shí)間04年7月 04年8月 04年9月 04年10 月 04年11月 04年12月 05年1月 05年2月 05年3月05年4月05年5月05年6月

30、項(xiàng)目/ 計(jì)劃時(shí)間 25 26 27 9 30 31323334 3 536項(xiàng)目評(píng)價(jià)分期9101 112土地第一次 土地第二次 土地第三次要求開竣工日期_限期開竣工 日期完成50%工程量時(shí)間 土地付款和工程進(jìn)度要求 續(xù)表7日歷時(shí)間05年7月05年8月05年9月 月05年11月05年1 2月項(xiàng)目/計(jì)劃時(shí)間37 38 39 40 4142項(xiàng)目評(píng)價(jià)分期1314土地第一次 土地第二次 土地第三次 要求開竣工日期28 205 年 10限期開竣工日期_完成50%工程量時(shí)間第五章投資估算與成本估算一、項(xiàng)目總投資與成本估算結(jié)果拍賣文件規(guī)定的起拍價(jià)12 000萬元，設(shè)定基準(zhǔn)收益率10%,以10%的內(nèi)部收益率推算的

31、土地價(jià)格臨界點(diǎn)為14600萬 元，以此為基本方案。土地費(fèi)用由140萬元至16800萬元， 測(cè)算了多個(gè)方案?；痉桨傅捻?xiàng)目總投資構(gòu)成情況詳見表8。項(xiàng)目總投資估算表 表8單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱總 投 資備 注1開發(fā)建設(shè)投資 土地費(fèi)用前期工程費(fèi) 可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按建安工程費(fèi)5%，場(chǎng) 地平整費(fèi)35元/m2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 獨(dú)立別墅單方造價(jià)120 0元多層住宅單方造價(jià)850元中高層住宅單方造價(jià)1200元車庫(kù) 地下車庫(kù)兼作人防，單方造價(jià)2 200元商業(yè)配套 單方造價(jià)80 0元間接開發(fā)費(fèi)0 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款利率管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)房修基金1%其它費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi)2經(jīng)營(yíng)資金3項(xiàng)目總投資

32、二、開發(fā)成本估算開發(fā)產(chǎn)品竣工后，項(xiàng)目投資轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，每種開發(fā) 產(chǎn)品的單項(xiàng)工程費(fèi)用直接結(jié)轉(zhuǎn)，土地費(fèi)用按照每種住宅產(chǎn)品 和商業(yè)配套產(chǎn)品占用土地面積分?jǐn)?，其它費(fèi)用則根據(jù)每種開 發(fā)產(chǎn)品的建筑安裝工程費(fèi)用分?jǐn)?。每種產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用和單 位產(chǎn)品開發(fā)成本詳見表8。開發(fā)產(chǎn)品成本估算表表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)獨(dú)立別墅多層住宅中高層住宅汽車車位商業(yè)配套 1數(shù)量2開發(fā)產(chǎn)品成本 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 間接開發(fā)費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其它費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi)開發(fā)成本合計(jì) 3單位成本 第六章經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 一、投資計(jì)劃與資金籌措項(xiàng)目計(jì)算期以季為單位，計(jì)算起始

33、年份從第一筆土地費(fèi) 用付款開始，至開發(fā)產(chǎn)品最后一筆收入到帳為止，計(jì)算期3 年。1. 投資使用計(jì)劃根據(jù)拍賣文件中工業(yè)園區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定，土地費(fèi)用可在簽定合同之日起7日內(nèi)一次付清，或分 三次付清，每次不得低于30%，第一次和第二次在簽定合同 一個(gè)季度內(nèi)付款，第三次付款在第二季度完成，詳見表7“土 地付款和工程進(jìn)度要求”，第1期、付款60%和第2期付40%。建筑安裝工程費(fèi)用，在建設(shè)期內(nèi)均勻用款，管理費(fèi)、銷 售費(fèi)用及其他費(fèi)用在工程和業(yè)務(wù)開展期間均勻使用。財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)每期借款余額計(jì)算實(shí)際發(fā)生額。2. 資金籌措計(jì)劃1）資金結(jié)構(gòu)資金籌措計(jì)劃按照項(xiàng)目融資或抵押貸款的一般要求，銀 行貸款不超過項(xiàng)目總投資的70%或土地出讓金的70%,其余 由資本金和預(yù)售收入解決。2）資金使用的順序一般第一期應(yīng)該使用自