工程部規(guī)程手冊

1、目 錄第一部分工程部概述3工程部質(zhì)量目標(biāo)3工程部主要工作內(nèi)容3第二部分工程部管理程序41. 工程部人員組織調(diào)度程序（ *-GC-GC-01）42. 工程交接班和值班程序 (*-GC-GC-02)63. 工程報(bào)告程序（ *-GC-GC-03）84. 工程工具管理程序（ *-GC-GC-04）95. 機(jī)房管理制度（ *-GC-GC-05）116. 工程設(shè)備設(shè)施檔案管理程序（ *-GC-GC-06）137. 工程巡檢管理程序（ *-GC-GC-07）178. 工程維修保養(yǎng)管理程序（ *-GC-GC-08） 179. 工程安全管理程序（ *-GC-GC-09）2110. 能源管理程序（ *-GC-GC

2、-10）2211. 公共設(shè)備系統(tǒng)停用管理程序（ *-GC-GC-11）2312. 電梯管理程序（ *-GC-GC-12）24第三部分作業(yè)指導(dǎo)書26安全作業(yè)指導(dǎo)類261. 電工安全操作規(guī)程（ *-GC-GC-13）262. 水暖安全操作規(guī)程（ *-GC-GC-14）283. 特殊場所安全操作規(guī)程（ *-GC-GC-15） 294. 工具使用安全操作規(guī)程（ *-GC-GC-16） 325. 高壓倒閘安全操作規(guī)程（ *-GC-GC-17） 37工程運(yùn)行維修規(guī)程391. 工程公共區(qū)域巡檢規(guī)程（ *-GC-GC-18）392. 供配電系統(tǒng)運(yùn)行巡檢規(guī)程（ *-GC-GC-19）40 3、給水系統(tǒng)運(yùn)行巡檢規(guī)

3、程（ *-GC-GC-20）414. 排水系統(tǒng)運(yùn)行巡檢規(guī)程（ *-GC-GC-21）425. 空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行巡檢規(guī)程（ *-GC-GC-22） 426. 變配電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程（ *-GC-GC-23）447 機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程（ *-GC-GC-24）488. 給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程（ *-GC-GC-25）519. 空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程（ *-GC-GC-26） 5310. 消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程（ *-GC-GC-27）5611. 其它弱電系統(tǒng)（ *-GC-GC-28）5712. 房屋土建裝修結(jié)構(gòu)維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程（ *-GC-GC-29）58附：工程部表格清單58第一部分工程部概述工程部質(zhì)量目

4、標(biāo)1.1 在公司總工的指導(dǎo)下和工程部領(lǐng)導(dǎo)下，通過工程部全體員工的工作，提供物業(yè)工程管理、維修、保養(yǎng)服務(wù)，以達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)行正常，物業(yè)公共區(qū)域處于良好狀態(tài)。1.2 設(shè)備年度計(jì)劃維保及時(shí)率不低于95%，報(bào)修單響應(yīng)及時(shí)率100%，報(bào)修單年度完成率不低于 95%，各工程系統(tǒng)年正常率95%。工程部主要工作內(nèi)容1. 負(fù)責(zé)應(yīng)接管物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)工程前期介入工作。2. 主要負(fù)責(zé)應(yīng)接管物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共區(qū)域、基礎(chǔ)設(shè)施的工程接管驗(yàn)收工作。3. 主要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、落實(shí)、接管物業(yè)的工程質(zhì)量保修工作。4. 負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、暖通空調(diào)系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、電梯等公共設(shè)備系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修、年

5、檢及更新改造等工作，確保各系統(tǒng)和設(shè)備安全、正常運(yùn)行。5. 負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋、道路等設(shè)施的保養(yǎng)、維修，達(dá)到其安全、正常使用的功能。6. 負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主 / 租戶裝飾裝修工程的咨詢、協(xié)調(diào)、配合等服務(wù)和監(jiān)管工作。7. 主要負(fù)責(zé)為業(yè)主提供自用區(qū)域內(nèi)的報(bào)修工程服務(wù)。8. 主要負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的計(jì)量抄表、能源統(tǒng)計(jì)、能源節(jié)約等能源管理工作。9. 負(fù)責(zé)相關(guān)的工程資料管理工作。10. 完成公司安排的其它工作，配合其它部門相關(guān)工作，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)相關(guān)外聯(lián)單位工作。11. 負(fù)責(zé)工程管理規(guī)章制度、安全規(guī)程、作業(yè)指導(dǎo)書的建立健全。12. 負(fù)責(zé)工程專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。第二部分工程部管理程序工程部人員組織調(diào)度程序（*

6、-GC-GC-01）1. 人員組織架構(gòu)工程部主管高壓配電領(lǐng)班空調(diào)運(yùn)行領(lǐng)班綜合維修領(lǐng)班工程部助理電梯運(yùn)行維保監(jiān)管高壓配電運(yùn)行工空調(diào)運(yùn)行、維修技綜合維修技工外委維保公司工2. 崗位描述見人力資源手冊3. 人員組織調(diào)配制度3.1 正常情況下 , 層層負(fù)責(zé)，不提倡越級或隔級報(bào)告和指揮，各級人員必須服從直接上級調(diào)配和安排，并接受指導(dǎo)上級的業(yè)務(wù)和技術(shù)指導(dǎo)。緊急情況下可以越級指揮和報(bào)告，直接上級或下級不在崗的情況下可以越級指揮、報(bào)告、申請、審批，但應(yīng)電話告知或事后告知直級上級或下級并補(bǔ)辦相關(guān)簽字手續(xù)。3.2 當(dāng)班的夜班值班經(jīng)理、節(jié)日值班經(jīng)理對工程部員工有調(diào)配權(quán)，工程部當(dāng)班員工亦有向其匯報(bào)當(dāng)班工作的義務(wù)；在火

7、災(zāi)、地震等應(yīng)急狀態(tài)下所有工程人員應(yīng)服從緊急調(diào)配，執(zhí)行相關(guān)應(yīng)急預(yù)案。3.3 工程部主管應(yīng)確保所有工作工程分工到責(zé)任班組或責(zé)任人，且應(yīng)分工合理、科學(xué)、不推諉；工程部主管應(yīng)根據(jù)工作的需要，至少每季度對工程部的工作進(jìn)行一次分工審核，由工程部助理制作出工程部工作分工表，經(jīng)工程部主管批準(zhǔn)并執(zhí)行。工作過程中發(fā)現(xiàn)下列情況的工程部主管可以進(jìn)行臨時(shí)分工調(diào)配：工程部工作分工表中未涉及到的工作工程；階段性、季節(jié)性的臨時(shí)工作；因人員整合、異動(dòng)等原因需調(diào)整的工作；其它臨時(shí)分工調(diào)配原因；3.5 工程部主管應(yīng)確保各班組之間配合順暢、積極、不推諉。因工作需要班組之間個(gè)別人員、個(gè)別工作的配合調(diào)配事宜由各班組領(lǐng)班/ 負(fù)責(zé)人相互協(xié)調(diào)

8、；超過一周以上換班、換崗、調(diào)崗的或超過三人以上臨時(shí)調(diào)整的必須由工程部主管批準(zhǔn)。3.6 各班組內(nèi)部人員應(yīng)分工明確，各人員之間應(yīng)密切協(xié)作。3.7 所有工程部員工對合理的分工和安排必須執(zhí)行，且不得違章作業(yè)，不得違章指揮，涉及安全的可拒絕執(zhí)行違章指揮。3.8 工程部排班、考勤工作由工程部助理具體負(fù)責(zé)：每月公司考勤截止日前5 天，工程部助理征求各專業(yè)領(lǐng)班的意見，根據(jù)實(shí)際情況初步排班，報(bào)工程部主管審核，經(jīng)批準(zhǔn)后向各班組發(fā)放并存檔一份。每月公司考勤截止日后2 天，工程部主管助理把工程部的考勤按照人力資源管理的要求報(bào)到工程主管處，經(jīng)批準(zhǔn)后報(bào)工程經(jīng)理，并存檔一份，在月底前讓所有員工簽字。各專業(yè)領(lǐng)班在執(zhí)行排班過程

9、中如另有變動(dòng)和安排，不超過3 人或不超過 3 天的并且能在當(dāng)月消化的可以直接安排，但必須告知工程部助理。3.9 工程部員工應(yīng)一專多能，應(yīng)提高工作效率，工程部員工的技術(shù)專業(yè)性、全面性和工作效率納入員工績效考評。4. 員工培訓(xùn)管理制度4.1 所有工程人員必須接受公司的各級培訓(xùn)，特別是安全培訓(xùn)和崗位培訓(xùn)，培訓(xùn)的出勤率和考核合格率納入員工績效考評。4.2 特殊崗位必須經(jīng)培訓(xùn)合格并持有效的相關(guān)專業(yè)操作上崗證件方可上崗。4.3 工程部主管在年度工作計(jì)劃中一并制訂下年度的培訓(xùn)計(jì)劃和培訓(xùn)目標(biāo)，各班組應(yīng)制訂并組織本班組的崗位技能培訓(xùn)、崗位安全培訓(xùn)。4.4 所有培訓(xùn)工程部助理均應(yīng)作好培訓(xùn)/ 會(huì)議通知及簽到記錄并存

10、檔。5. 相關(guān)記錄：5.1 工程部工作分工表(*-JI-GC-01)5.2 培訓(xùn) / 會(huì)議通知及簽到記錄（ZH-JL-04 ）工程交接班和值班程序(*-GC-GC-02)1. 工程部值班工作包括 : 配電值班、空調(diào)值班等所有固定崗位和不固定崗位的值班。2. 所有值班人員上崗前 3 小時(shí)不應(yīng)飲酒，并應(yīng)按規(guī)定時(shí)間提前 15 分鐘到達(dá)工作崗位，進(jìn)行交接班前工作檢查。如接班人未到，當(dāng)班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位。交接班人員交接班時(shí)應(yīng)共同抄表一次 , 核對當(dāng)班能源消耗。交接班雙方必須認(rèn)真填寫交接班記錄，雙方認(rèn)可后，共同在記錄上簽字。3. 接班人必須執(zhí)行的接班內(nèi)容：3.1 必須查看當(dāng)天及前幾個(gè)班是否有特別任務(wù)及安排，

11、核對設(shè)備狀況，必要時(shí)進(jìn)行空車試運(yùn)轉(zhuǎn)。3.2 接班人如發(fā)現(xiàn)交班者未按交班要求交班，接班者有權(quán)拒絕接班，并報(bào)告工程部主管處理。3.3 對由于不清楚，隱患未查出而造成事故，由接班人員負(fù)責(zé)。3.4 查看上一班運(yùn)行記錄是否真實(shí)可靠，聽取上一班值班人員運(yùn)行情況介紹，交接設(shè)備運(yùn)行記錄表。3.5 檢查所管轄設(shè)備之運(yùn)行情況是否良好，是否與運(yùn)行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應(yīng)記入備注欄，并應(yīng)要求上一班值班人員簽字。3.6 檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記入交接班記錄，并由上一班人員簽字。3.7 查看交接班記錄中是否有通知和上級發(fā)布之特

12、別任務(wù)或安排，并在交接班記錄上簽字。4. 交班人必需執(zhí)行的交班工作內(nèi)容：4.1 設(shè)備運(yùn)行狀況及發(fā)現(xiàn)的問題，并作相應(yīng)的清潔與保養(yǎng)。4.2 工具、鑰匙及通訊設(shè)備交接。4.3 交班前需進(jìn)行相關(guān)機(jī)房的清洗工作。4.4 通知、文件及上級交辦的相關(guān)事宜。4.5 做好值班記錄。5. 非正常情況的交接班：5.1 接班人員未到崗時(shí)，應(yīng)通知工程部主管，須在工程部主管安排的接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。5.2 接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他原因造成精神狀態(tài)不良時(shí)，應(yīng)通知工程部主管，須在工程部主管安排的接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。5.3 所管轄設(shè)備有故障，影響系統(tǒng)正常運(yùn)行時(shí)，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進(jìn)

13、行交接班，此時(shí)，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障, 或經(jīng)匯報(bào)上級故障處理已告一段落后 , 經(jīng)上級許可方可進(jìn)行交接班。5.4 交接班人員對所轄值班范圍的清潔衛(wèi)生未做清理時(shí)，接班人員應(yīng)要求交班人員做好清潔工作后，方可進(jìn)行交接班。5.5 交接班人員交接物品清點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)異常情況的應(yīng)由交班人處理完畢方可交班，也就是說交班人必須為下一班人員值班提供值班條件。例如，接班人發(fā)現(xiàn)值班日志的紙張不夠用，再如接班人發(fā)現(xiàn)水質(zhì)檢測試紙不夠用，此等情況應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)處理到位后或經(jīng)上級批準(zhǔn)方可交班。6. 值班要求6.1 值班人員必須有高度的責(zé)任心，須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、串崗；值班人員必須嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)程、規(guī)范，嚴(yán)格遵守相

14、關(guān)制度、規(guī)定，不得違章作業(yè)。6.2 值班人員隨時(shí)對設(shè)備、管線進(jìn)行巡視檢修，提高設(shè)備完好率。每班必須按規(guī)定時(shí)間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。6.3 值班人員每班要認(rèn)真如實(shí)填寫值班記錄、巡視檢查表及相關(guān)表格, 所有記錄必須用蘭色或黑色筆填寫 , 不得用鉛筆及紅筆填寫 , 要求填寫字跡工整 , 不得隨意修改 , 當(dāng)填寫滿一頁不夠用時(shí) , 應(yīng)繼續(xù)填寫下一頁。6.4 當(dāng)工作需要離開崗位時(shí)，值班人員需在機(jī)房門上掛牌說明去向，完畢后立即回到值班室。6.5 值班電話為工作電話，不得長時(shí)間占用電話聊天，不得打私人電話。值班電腦為工作電腦，應(yīng)執(zhí)行公司相關(guān)規(guī)定正確安全

15、地使用電腦；上班時(shí)間內(nèi)不得喝酒、打牌、上網(wǎng)、玩游戲等做與工作無關(guān)的一切活動(dòng)。6.6 當(dāng)發(fā)生重大意外事故時(shí)，要冷靜處理，及時(shí)向上級和相關(guān)部門匯報(bào), 在保證人身安全的前提下，盡力控制事態(tài)發(fā)展，爭取把事故消滅在萌芽狀態(tài)。6.7 值班人員應(yīng)按規(guī)定做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作并做好相關(guān)記錄；值班人員應(yīng)按規(guī)定的時(shí)間和路線巡視，巡視設(shè)備的運(yùn)行情況及相關(guān)消防、輔助設(shè)備的情況，以確保其正常，并作好相關(guān)記錄；遇暴雨季節(jié)、大風(fēng)、氣溫驟變等天氣應(yīng)根據(jù)情況防范性加強(qiáng)巡視；值班人員應(yīng)做好本崗的環(huán)境衛(wèi)生，清潔地面、窗臺、門窗、設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵之處，隨時(shí)保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。6.9值班人員不得隨意換崗，如因特殊情況確需換

16、崗的應(yīng)經(jīng)上級同意，并應(yīng)按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。7. 相關(guān)記錄：7.1 值班 / 工作記錄表（ *-JL-GC-02 ）工程報(bào)告程序（ *-GC-GC-03）1. 日常工作中下列情況各專業(yè)領(lǐng)班 / 負(fù)責(zé)人應(yīng)以書面形式報(bào)告工程部主管 : 1.1 重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。1.2 因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運(yùn)行而影響客戶使用。1.3 應(yīng)急搶修及正常檢修后的維修總結(jié)。1.4 系統(tǒng)運(yùn)行方式有較大改變。1.5 影響本物業(yè)運(yùn)行（如停電、停水、?？照{(diào)、停電話等）之任何施工及檢修。1.6 重要設(shè)備主要零部件的更新、代換或加工維修。1.7 系統(tǒng)及設(shè)備的技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部施工。1.8 人員調(diào)度及班組重

17、大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。1.9 所屬人員請假、換班、倒休、加班等。1.10 對外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。1.11 領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。1.12 維修保養(yǎng)計(jì)劃及工作計(jì)劃的變更或調(diào)整。1.13 月度、年度等工作報(bào)告。1.14 除以上各項(xiàng)外，所有有關(guān)工作事項(xiàng)必須口頭匯報(bào)上級人員并做好相關(guān)記錄。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患，可以越級匯報(bào)。2. 工程部月報(bào)告2.1 月報(bào)告包括的內(nèi)容：工程部人員變動(dòng)情況、各公共系統(tǒng)運(yùn)行情況、水電等能源使用情況、特別事故情況、物資使用情況、本月工作完成情況、下月工作計(jì)劃、制度規(guī)定新建及變動(dòng)情況、設(shè)備運(yùn)行調(diào)整情況等。2.2 月報(bào)告由工程部助理負(fù)責(zé)編制, 各

18、專業(yè)領(lǐng)班 / 負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)提供相關(guān)數(shù)據(jù)，工程部主管批準(zhǔn)。2.3 月報(bào)告的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)周期由工程部主管根據(jù)公司及工程情況決定，如沒有特殊規(guī)定的從上月的最后一日零時(shí)到本月1 日，于每月 25 日前編制、審核完畢報(bào)工程部主管，經(jīng)工程部主管批準(zhǔn)后通報(bào)相關(guān)部門及抄報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。3. 年度報(bào)告3.1 年度報(bào)告包括的內(nèi)容：工程部人員變動(dòng)情況、各公共系統(tǒng)運(yùn)行情況、水電汽等能源費(fèi)使用情況、特別事故情況、本年工作完成情況、下年工作計(jì)劃等數(shù)據(jù)及相關(guān)分析。3.2 年度報(bào)告由工程部主管負(fù)責(zé)編制，工程部助理、各專業(yè)領(lǐng)班/ 負(fù)責(zé)人協(xié)助提供相關(guān)數(shù)據(jù)。3.3 年度報(bào)告的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)周期由工程部主管根據(jù)公司及工程情況決定，如沒有特殊

19、規(guī)定的從去年元月 1 日到 12 月 31 日，于每年的元月25 日前編制、審核完畢上年度的工作報(bào)告，報(bào)工程經(jīng)理批準(zhǔn)后存檔。年度工作報(bào)告無固定格式。4其它報(bào)告4.1 供暖季工作報(bào)告：由工程部主管指導(dǎo), 工程部助理負(fù)責(zé)編制 , 工程文員和相關(guān)領(lǐng)班協(xié)助，根據(jù)工作需要編制，無固定格式。4.2 供冷季工作報(bào)告：由工程部主管指導(dǎo), 工程部助理負(fù)責(zé)編制 , 工程文員和相關(guān)領(lǐng)班協(xié)助，根據(jù)工作需要編制，無固定格式。4.3 雨季工作報(bào)告：由工程部主管指導(dǎo), 工程部助理負(fù)責(zé)編制 , 工程文員和相關(guān)領(lǐng)班協(xié)助，根據(jù)工作需要編制，無固定格式。4.4 節(jié)能工作報(bào)告：由工程部主管指導(dǎo), 工程部助理負(fù)責(zé)編制 , 工程文員和相

20、關(guān)領(lǐng)班協(xié)助，根據(jù)工作需要編制，無固定格式。4.5 其它專項(xiàng)工作報(bào)告：由工程部主管指導(dǎo), 工程部助理負(fù)責(zé)編制 , 工程文員和相關(guān)領(lǐng)班協(xié)助，根據(jù)工作需要編制，無固定格式。5. 相關(guān)記錄 :5.1 工程部月工作報(bào)告（*-JL-GC-03 ）6. 相關(guān)文件6.1 重大事件報(bào)告規(guī)程（ *-GC-11 ）工程工具管理程序（ *-GC-GC-04）1. 工程部工具分級管理，即公用工具、各專業(yè)工具及個(gè)人手頭工具三級：1.1 公用工具，是指各班組均可能用到、使用率又不是很高的、并且較為龐大或昂貴的工具、儀表、設(shè)備，如電焊機(jī)、升降臺、臺鉆等大型工具設(shè)備。1.2 專業(yè)工具，是指具備一定的專業(yè)性，且又沒必要每人配備的

21、、且價(jià)格較貴的工具、儀表、儀器、設(shè)備等，如絕緣搖表、全套筒扳手、溫度槍工具。1.3 個(gè)人手頭工具，是指經(jīng)常用到，需要人手一份的，價(jià)格較低廉的一般工具、儀表、儀器，如一般的改錘、尖嘴鉗、克絲鉗、電筆等。2. 工具的保管責(zé)任到人：2.1 公用工具，原則上在庫房存放，管理責(zé)任人為工程部主管或工程部助理，需要使用時(shí)由工程部主管批準(zhǔn)借出，用完后應(yīng)及時(shí)歸還。2.2 專業(yè)工具，由各專業(yè)領(lǐng)班/ 負(fù)責(zé)人保管，需要使用時(shí)由其負(fù)責(zé)借出并收回。2.3 手頭工具，由各領(lǐng)用人自行保管。2.4 機(jī)房值班用工具，應(yīng)放在固定的工具箱內(nèi)并排列整齊，工具箱應(yīng)作為交接班內(nèi)容之一。3. 工具的保養(yǎng)、維修、置換、存置：3.1 所有工具保

22、管人必須認(rèn)真負(fù)責(zé)并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類機(jī)具的正常使用。3.2 正常使用情況下?lián)p壞的工具，應(yīng)由專業(yè)人員進(jìn)行修理，不得私自拆下。3.3 相關(guān)保管人每年應(yīng)對所有工具進(jìn)行一次盤底，并進(jìn)行全面維修、試用，以確保其正常使用功能。3.4 工具的使有期限：一般手頭工具的合理使用期為2 年，期間如有損壞，經(jīng)專業(yè)領(lǐng)班鑒定經(jīng)工程部主管批準(zhǔn)后以舊換新；專業(yè)工具合理使用期為5 年，期間如因正常使用損壞并且無法維修，經(jīng)領(lǐng)班申請經(jīng)工程部主管鑒定批準(zhǔn)后可以報(bào)廢；公用工具的合理使用期為8 年，期間如因正常使用損壞確實(shí)無法維修的，經(jīng)工程部主管鑒定，工程總經(jīng)理批準(zhǔn)可以

23、報(bào)廢。高壓安全用具安全使用期限為1 年，應(yīng)按相關(guān)規(guī)定合理按時(shí)進(jìn)行安全檢測，檢測合格的安全用具方可正常使用，絕對禁止使用不合格的高壓安全用具。3.5 所有報(bào)廢的、不能確保安全使用的工具必須做好標(biāo)識單獨(dú)存放，不得與完好工具混放。尤其是高壓安全用具必須嚴(yán)格執(zhí)行此規(guī)定。3.6 所有工具保管責(zé)任人應(yīng)妥善保管相關(guān)工具，應(yīng)專柜或?qū)Ｊ掖娣?，不得擱置在地上，不得放在潮濕的地方，每次用完或歸還的工具應(yīng)檢查其完好性。3.7 因保管不善、保養(yǎng)不善、使用不當(dāng)、丟失等人為原因，造成工具損壞、缺失的由保管人、和使用人負(fù)責(zé)維修或賠償，如找不到使用人的則由保管人負(fù)責(zé)維修賠償。4. 工具的借用、使用：4.1 借用工具時(shí)必須執(zhí)行工

24、具的臨時(shí)借用手續(xù)，借用人必須認(rèn)真填寫工具借用記錄單，工具借用最長時(shí)間為一周，如因工作原因，需再繼續(xù)使用時(shí)，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動(dòng)歸還，不得拖延。4.2 借用工具歸還時(shí)，需由庫管員和使用人共同進(jìn)行檢驗(yàn)，如有遺失或損壞，需由使用人負(fù)責(zé)照價(jià)賠償，如借用工具時(shí)未按規(guī)定填寫公用工具借用記錄單，或無法確定使用人時(shí)，造成公用工具的遺失或損壞，由庫管員負(fù)責(zé)照價(jià)賠償。4.3 專業(yè)自用工具必須由專業(yè)領(lǐng)班/ 負(fù)責(zé)人進(jìn)行每日清點(diǎn)，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，（需）由使用人照價(jià)賠償，如未能確定使用人，則由保管責(zé)任人賠償。4.4 全體員工必須愛護(hù)工具，必須正確、安全使

25、用工具，凡不正確使用工具、不愛護(hù)工具并因此造成工具損壞者，將按工具原價(jià)賠償。凡屬人為的工具損壞，均應(yīng)酌情予以經(jīng)濟(jì)賠償。4.5 所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)工程部主管同意辦理借用手續(xù)后方可借出，員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。不得用工具干私活。4.6 工程部員工應(yīng)使用公司配置的工具，特別是事關(guān)人身安全的用具。5. 工具的調(diào)校5.1 萬用表等測量儀表類工具及試電筆等安全工具必需經(jīng)校驗(yàn)合格后方可使用。6. 相關(guān)記錄6.1 工具領(lǐng)用記錄表（ *-JL-GC-04 ）機(jī)房管理制度（ *-GC-GC-05）1. 工程部所負(fù)責(zé)機(jī)房包括 : 高低壓配電室、樓層水電管井空調(diào)機(jī)房、各新風(fēng)機(jī)房、

26、生活水泵房、電梯機(jī)房等。2. 機(jī)房鑰匙管理規(guī)定2.1 所有工程部機(jī)房鑰匙應(yīng)執(zhí)行公司相關(guān)規(guī)定，任何人不得私自配鑰匙。2.2 各專業(yè)領(lǐng)班 / 負(fù)責(zé)人指定專人或固定崗負(fù)責(zé)，所有供配電系統(tǒng)的機(jī)房鑰匙在由高壓配電值班崗保管一套；所有給排水系統(tǒng)機(jī)房的鑰匙在工程部保管一套；所有空調(diào)系統(tǒng)的機(jī)房的鑰匙在空調(diào)運(yùn)行組相應(yīng)保管一套。2.3 鑰匙交接作為交接班內(nèi)容其中之一，交接班人員應(yīng)作好相關(guān)交接清點(diǎn)工作。2.4 所有屋面的鑰匙根據(jù)工作需要由工程部主管指定人員（值班崗）保管一套，因工作需要確需其它人員需保管相關(guān)機(jī)房鑰匙的需經(jīng)工程部主管同意，并在工程部助理處辦理好領(lǐng)用手續(xù)。2.5 工程部助理應(yīng)分專業(yè)備用全套機(jī)房鑰匙，以備

27、應(yīng)急；工程部助理應(yīng)每半年對鑰匙進(jìn)行盤點(diǎn)。2.6 無關(guān)人員不得借用機(jī)房鑰匙，外部門人員借用機(jī)房鑰匙應(yīng)經(jīng)工程部主管批準(zhǔn)，遺失鑰匙須立即報(bào)告，所有鑰匙借用應(yīng)辦理相關(guān)借用手續(xù)。3. 機(jī)房安全與防火管理規(guī)定3.1 有人值班機(jī)房的安全與防火負(fù)責(zé)人為各當(dāng)班值班人員。無人值班機(jī)房的安全與防火負(fù)責(zé)人為相關(guān)專業(yè)領(lǐng)班 / 負(fù)責(zé)人。3.2 機(jī)房內(nèi)嚴(yán)格遵守相關(guān)消防制度，機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁動(dòng)用明火。3.3 各崗位要熟悉各種消防器材性能、使用方法及器材擺放位置。有人值班機(jī)房每班人員應(yīng)檢查相關(guān)機(jī)房內(nèi)的消防器材及門窗好壞，并作為交接班的內(nèi)容之一；無人值班的機(jī)房各專業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)安排相關(guān)人員每月至少巡查一次；機(jī)房內(nèi)無人時(shí)應(yīng)確保鎖好

28、機(jī)房。3.4 機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁接設(shè)臨時(shí)電源線，不得存放易燃易爆物品。4. 機(jī)房進(jìn)出管理4.1 嚴(yán)禁閑雜人員入內(nèi)或會(huì)客，確因工作需要外人進(jìn)入的應(yīng)經(jīng)上級批準(zhǔn)并做好相關(guān)記錄。4.2 本公司內(nèi)有關(guān)上級部門因檢查工作，必須要進(jìn)入這些場所時(shí)，應(yīng)由工程部主管或其指定人員陪同，并通知當(dāng)值人員開門后進(jìn)入，同時(shí)在值班/ 工作記錄上做好記錄。4.3 凡外單位人員前來參觀或有關(guān)上級業(yè)務(wù)部門前來檢查工作，必須要進(jìn)入這些場所時(shí)，應(yīng)由工程部主管陪同，通知當(dāng)值領(lǐng)班開門進(jìn)入，同時(shí)在值班/ 工作記錄上認(rèn)真做好記錄。4.4 本部門工作人員需要進(jìn)入以上地點(diǎn)進(jìn)行工作時(shí)，必須根據(jù)工作工程所規(guī)定的地點(diǎn)，到當(dāng)值領(lǐng)班處辦理完登記手續(xù)后，在當(dāng)值人員帶

29、領(lǐng)下進(jìn)入以上場所。工作結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)通知當(dāng)值人員辦理驗(yàn)收離場手續(xù)。4.5 凡外單位施工和檢修人員因工作需要進(jìn)入這些工作場所時(shí)，必須憑事先辦理好的有關(guān)施工許可證、工作票和有效的臨時(shí)工作證件，到當(dāng)值領(lǐng)班處辦理許可和登記手續(xù)后進(jìn)入現(xiàn)場，在工作中不得隨意操作和觸動(dòng)與自己工作無關(guān)的設(shè)備。工作結(jié)束后，及時(shí)通知當(dāng)值人員辦理驗(yàn)收離場手續(xù)。4.6 所有人員進(jìn)入這些場所后，都應(yīng)隨手關(guān)門，并不得隨意操作和觸動(dòng)與自己工作無關(guān)的設(shè)備。4.7 所有施工和檢修人員進(jìn)入現(xiàn)場后，不得進(jìn)行與自己工作無關(guān)的活動(dòng)。必須在工作中做到文明施工，并認(rèn)真做到工完、料盡、場地清。4.8 所有人員均不得將任何無關(guān)雜物帶入或貯放于這些機(jī)電設(shè)備房，

30、不得將食品及非工作物品帶入機(jī)房。5. 機(jī)房內(nèi)的操作人員，必須持有勞動(dòng)部門頒發(fā)的操作證。機(jī)房內(nèi)的設(shè)備只允許當(dāng)班人員操作，不得由非當(dāng)班人員和外人操作，確因工作需要非當(dāng)班人操作的，應(yīng)經(jīng)上級許可并在值班 /工作記錄上做好記錄。6. 相關(guān)人員應(yīng)按相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書的要求對各機(jī)房進(jìn)行定期巡檢、保養(yǎng)和維修，所有操作、巡檢、保養(yǎng)和維修均應(yīng)執(zhí)行相關(guān)規(guī)程。7. 各設(shè)備機(jī)房必須注重內(nèi)部的清潔工作，保持室內(nèi)整齊，無衛(wèi)生死角。生活水泵房應(yīng)由持有健康證的人員進(jìn)行相關(guān)巡查、維修、操作等。生活水泵房的衛(wèi)生應(yīng)特別注意清潔。8. 機(jī)房內(nèi)的所有規(guī)章制度、值班表、均應(yīng)打印成表格，張貼于室內(nèi)明顯位置，機(jī)房的物品應(yīng)碼放整齊。9. 各設(shè)備機(jī)房

31、內(nèi)的照明、排水、通風(fēng)等設(shè)備應(yīng)定期巡查，并作為交接班的交接內(nèi)容之一。10. 相關(guān)記錄10.1 值班 / 工作記錄 （*-JL-GC-02 ）10.2 鑰匙領(lǐng)用登記表（ *-JL-GC-05 ）工程設(shè)備設(shè)施檔案管理程序（*-GC-GC-06 ）1. 設(shè)備檔案管理1.1 物業(yè)接管驗(yàn)收后工程部助理在各專業(yè)領(lǐng)班/ 負(fù)責(zé)人的協(xié)助下完成設(shè)備檔案整理造冊工作。1.2 設(shè)備檔案包括：設(shè)備目錄清單。設(shè)備臺帳，包括各設(shè)備的基礎(chǔ)信息、基本技術(shù)參數(shù)、維修記錄等。各類設(shè)備的技術(shù)資料。1.3 設(shè)備檔案應(yīng)分專業(yè)分別登記造冊，當(dāng)有新增設(shè)備時(shí)應(yīng)及時(shí)補(bǔ)充。工程部助理應(yīng)每月把設(shè)備維修、更新、更換等信息及時(shí)補(bǔ)充到設(shè)備檔案中。1.4 各

32、專業(yè)班組應(yīng)每年盤點(diǎn)一次設(shè)備，設(shè)備檔案應(yīng)在每年的3 月份更新一次，原檔案存檔。2. 標(biāo)識管理2.1 系統(tǒng)編號用各系統(tǒng)常用簡稱的第一個(gè)字母標(biāo)識作為系統(tǒng)的編號。因系統(tǒng)分區(qū)、分等級等因素，各系統(tǒng)還可以分為各類子系統(tǒng)，其編號方式亦在各主系統(tǒng)編號后加相應(yīng)的后綴字母作為子系統(tǒng)的延伸編號。常用系統(tǒng)編號表：標(biāo)識系統(tǒng)名稱延伸標(biāo)識J給水JD：低區(qū)給水JZ：中區(qū)給水JG：高區(qū)給水RD：低區(qū)熱供RZ：中區(qū)熱供RG：高區(qū)熱供R 熱水RHD：低區(qū)熱回RHZ：中區(qū)熱回RHG：高區(qū)熱回ZP中水排水ZD：低區(qū)中水；PF：廢水排水；ZZ：中區(qū)中水PW：污水排水；ZG：高區(qū)中水Y 雨水X消火栓XD：低區(qū)消火栓XG：高區(qū)消火栓ZP自動(dòng)

33、噴淋ZPD：低區(qū)自動(dòng)噴ZPG：高區(qū)自動(dòng)噴淋淋SP水噴霧D供配電DG：高壓供配電DD：低壓供配電DK：電氣控制DT電梯DTK：客梯DTH：貨梯DTF：扶梯DTX：消防梯BA樓宇自控FA消防自控SA安防自控OA辦公自控KT空調(diào)RQ燃?xì)?.2 系統(tǒng)色標(biāo)為了區(qū)分各大系統(tǒng)、各類管道以防止混淆，用一些顏色進(jìn)行標(biāo)識區(qū)分系統(tǒng)顏色名稱顏色樣品給水蘭色中水綠色熱水紫色燃?xì)恻S色蒸汽紅色排水黑色消火栓紅色2.3 設(shè)備編號及名稱：每臺設(shè)備應(yīng)有唯一的設(shè)備編號，各臺設(shè)備的編號由所屬系統(tǒng)+竣工圖上標(biāo)識 +識別號組成，設(shè)備編號不可重復(fù)，由各專業(yè)領(lǐng)班負(fù)責(zé)編制。設(shè)備編號規(guī)定：/第三字段：識別號，樓座號/ 樓層號第二字段：設(shè)備竣工圖

34、上的編號，1 5 位字母或數(shù)字組合第一字段：設(shè)備所屬系統(tǒng)，1 3 位字母A、第一字段：設(shè)備所屬系統(tǒng)，13 位字母組成，詳見表B、第二字段：竣工圖中所標(biāo)設(shè)備代號，參照各設(shè)備表C、第三字段：樓座號/ 樓層號，如下表:符號意義說明B3、B2、B1、B4、 B5地下三層、二層、一層F1F22地上各層WM屋面SW室外00無固定位置，移動(dòng)設(shè)備設(shè)備名稱：對應(yīng)各設(shè)備的設(shè)備編號、用途、安裝位置等因素，各專業(yè)領(lǐng)班/ 負(fù)責(zé)人對各設(shè)備起相應(yīng)的設(shè)備名稱，設(shè)備名稱要求通俗易懂且具備一定的識別區(qū)分。2.4 工程標(biāo)識管理各類機(jī)房門及設(shè)備管井門上均應(yīng)貼“設(shè)備機(jī)房”、“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”。每半年檢修一次確保其完好。各種管道應(yīng)根

35、據(jù)相關(guān)規(guī)定有水（汽）流方向和所屬系統(tǒng)標(biāo)識，并應(yīng)每半年巡檢一次確保其完好。下列位置應(yīng)設(shè)有管道標(biāo)識：A、進(jìn)出機(jī)房、管井處。B、管道超過三根以上平行排布每20M處。C、閥門前后處。D、管道交差、拐彎處。各類總閥門、分支閥門、分段閥門及季節(jié)性閥門等主要閥門應(yīng)按規(guī)定掛閥門卡，并應(yīng)每半年檢修一次確保其完好。各類電力電纜的在進(jìn)線端和出線端均應(yīng)懸掛電纜牌，每年巡查檢修一次，確保其正確完好。各類水泵、風(fēng)機(jī)、電梯等機(jī)電設(shè)備均應(yīng)張貼或懸掛設(shè)備設(shè)施卡，并應(yīng)每年檢修一次，確保其完好。3. 所有設(shè)備設(shè)施均應(yīng)按相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書的要求進(jìn)行巡檢、保養(yǎng)、維修。詳見相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書.4. 新增、改裝及報(bào)廢設(shè)備管理制度4.1 凡各部門需

36、新增設(shè)備，均應(yīng)由各部門向工程部提出申請，經(jīng)工程部按電力供應(yīng)、建筑物承載允許值、安全及環(huán)保等要求核實(shí)后，報(bào)請總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。4.2 工程部應(yīng)提供產(chǎn)品信息和核查新增設(shè)備的產(chǎn)品，與使用部門共同制定安裝要求，并視工程大小，決定由工程部或委托專業(yè)施工單位施工。4.3 新增設(shè)備驗(yàn)收后，驗(yàn)收資料及技術(shù)文件，由工程部存檔，工具由使用部門保管。4.4 物業(yè)設(shè)備需改裝、移裝時(shí)，對一般容易改裝、移裝的設(shè)備，由使用班組提出申請，報(bào)請部門主管批準(zhǔn)后，由工程部安排計(jì)劃進(jìn)行。4.5 當(dāng)改裝工程較大，技術(shù)復(fù)雜性和價(jià)格較高或需對原建筑結(jié)構(gòu)做較大面積破損的，一定要由工程經(jīng)理報(bào)請總經(jīng)理批準(zhǔn)，并由工程部提出方案后再進(jìn)行施工。4

37、.6 設(shè)備改裝的資料及審批文件，應(yīng)由工程部存檔，隱蔽工程設(shè)施的改裝、移裝的資料除存檔外，還應(yīng)對相應(yīng)竣工圖紙作有關(guān)說明備案。4.7 凡任意改裝、移裝設(shè)備或拆除建筑物結(jié)構(gòu)者，應(yīng)追究責(zé)任。5. 維修、保養(yǎng)、改造等涉及外包的，應(yīng)按公司外包控制程序執(zhí)行。6. 維修、保養(yǎng)、改造等可能引起設(shè)備設(shè)施停用等，涉及相關(guān)部門及相關(guān)業(yè)主/ 客戶的需上報(bào)工程部經(jīng)理，并應(yīng)書面通知相關(guān)部門。7. 相關(guān)記錄7.1 設(shè)備臺帳（ *-JL-GC-06 ）7.2 設(shè)備設(shè)施卡（ *-JL-GC-07 ）工程巡檢管理程序（ *-GC-GC-07）1. 除使用部門和使用人正常巡檢外 , 工程部各專業(yè)應(yīng)有計(jì)劃地安排相關(guān)人員進(jìn)行巡檢工作。2

38、. 巡檢人員應(yīng)按照作業(yè)指導(dǎo)書的要求把巡檢情況如實(shí)地記錄在巡查記錄表上。3. 巡檢工作是及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，掌握設(shè)備狀況，確保安全運(yùn)行的重要手段，各巡檢人員必須按規(guī)定的時(shí)間、巡視路線、檢查工程等認(rèn)真執(zhí)行，并認(rèn)真記錄。4. 在巡檢過程中，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在問題，應(yīng)立即用對講機(jī)通知主管，并在可能的情況下自行消除故障。如條件所限一時(shí)不能處理，則必須做好臨時(shí)補(bǔ)救措施后，報(bào)告主管，并將詳細(xì)情況記入巡檢記錄備注欄。5. 巡檢人員在巡視完畢機(jī)房、泵房、配電室、豎井等所有無人值守之設(shè)備間后，必須做到隨手鎖門。6. 巡檢人員在巡檢完畢設(shè)備及其控制箱、動(dòng)力柜、照明柜、高壓柜、低壓柜等所有供配電設(shè)施后，必須將門鎖好。7.

39、巡檢過程中一定要執(zhí)行相關(guān)安全規(guī)程和規(guī)定。8. 各專業(yè)領(lǐng)班 / 負(fù)責(zé)人應(yīng)每周檢查一次巡檢記錄表。工程部主管應(yīng)每月抽查一次巡檢記錄表。9. 月巡檢區(qū)域、設(shè)備覆蓋率 100%，年巡檢計(jì)劃完成率 95%，月巡檢抽查合格率 90%。工程維修保養(yǎng)管理程序（*-GC-GC-08）1. 維修保養(yǎng)類別1.1 維修保養(yǎng)包括突發(fā)性維修保養(yǎng)和預(yù)防性維修保養(yǎng)。1.2 突發(fā)性維修保養(yǎng)系因外部因素、或設(shè)備內(nèi)部故障造成的偶然性故障而需要的維修。1.3 預(yù)防性維修保養(yǎng)類別包括：大修、項(xiàng)修、小修、定期檢查實(shí)驗(yàn)和定期精度調(diào)整等。大修A、設(shè)備大修是工作量最大的一種有計(jì)劃的預(yù)防性維修。B、大修時(shí)，對設(shè)備的全部或大部分解體檢查，修復(fù)基礎(chǔ)

40、件，更換或修復(fù)全部不合用的零件；修復(fù)、調(diào)整電氣系統(tǒng)；修復(fù)設(shè)備的附件以及翻新外觀等，從而達(dá)到全面消除修前存在的缺陷，恢復(fù)設(shè)備規(guī)定的精度和性能。項(xiàng)修（中修）A、工程修理是根據(jù)設(shè)備的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)而存在的，對技術(shù)狀態(tài)劣化已達(dá)不到運(yùn)作要求的某些設(shè)備，按實(shí)際需要進(jìn)行的針對性修理，恢復(fù)所修部分的性能。B、對經(jīng)營中的重要設(shè)備采用項(xiàng)修，容易解決計(jì)劃預(yù)修與經(jīng)營的矛盾，可利用間隙時(shí)間( 節(jié)、假日 ) ，從而保證設(shè)備的正常進(jìn)行。小修：小修是維持性修理，不對設(shè)備進(jìn)行較全面的檢查、清洗和調(diào)整，只結(jié)合掌握的技術(shù)狀態(tài)的信息進(jìn)行局部拆卸、更換和修復(fù)部分失效零件，以保證設(shè)備正常工作能力。定期維護(hù)或定期檢查：該項(xiàng)工作通常列入計(jì)劃修理來

41、進(jìn)行，做到及時(shí)掌握設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)和清除設(shè)備隱患以及較小故障，以減少突發(fā)故障的發(fā)生。針對性地提出相鄰近的計(jì)劃修理內(nèi)容，做好維修前準(zhǔn)備工作或據(jù)此調(diào)整修理計(jì)劃。定期精度檢查A、對重要設(shè)備如冷凍機(jī)的幾何精度進(jìn)行有計(jì)劃的定期檢查并調(diào)整，使其達(dá)到或接近規(guī)定的精度標(biāo)準(zhǔn)，保證其精度穩(wěn)定以滿足加工要求。B、通常該項(xiàng)檢查的周期為1-2 年，并應(yīng)安排在氣溫變化較小的季節(jié)進(jìn)行。定期預(yù)防性實(shí)驗(yàn)：對動(dòng)力設(shè)備、受壓容器、電氣設(shè)備、起重運(yùn)輸設(shè)備等安全性要求高的設(shè)備，由專業(yè)人員按規(guī)定期限和規(guī)定要求進(jìn)行實(shí)驗(yàn)，如對耐壓、絕緣、電接地、安全裝置、指示儀表、負(fù)荷、限制器、制動(dòng)器等的實(shí)驗(yàn)。通過實(shí)驗(yàn)可及時(shí)發(fā)現(xiàn)，消除隱患或安排修理。2

42、. 設(shè)備修理計(jì)劃的編制2.1 設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃包括按時(shí)間進(jìn)度編制的計(jì)劃和按修理類別編制的計(jì)劃兩大類。2.2 按時(shí)間進(jìn)度編制的計(jì)劃有年度、月度計(jì)劃，計(jì)劃中包括大修、項(xiàng)修（中修）、小修、更新設(shè)備的安裝和技術(shù)改造等。大修工程的計(jì)劃由工程部主管負(fù)責(zé)完成，并報(bào)工程經(jīng)理和公司總工審核，每單項(xiàng)單獨(dú)計(jì)劃和方案 , 再排進(jìn)工程部維修保養(yǎng)年、月度計(jì)劃中去。中修工程計(jì)劃由工程主管負(fù)責(zé)完成，并報(bào)工程部主管審核，經(jīng)工程經(jīng)理和公司總工批準(zhǔn)，每單項(xiàng)單獨(dú)計(jì)劃和方案，再排進(jìn)工程部維修保養(yǎng)年、月度計(jì)劃中去。小修工程計(jì)劃、日常維修保養(yǎng)計(jì)劃、預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃由專業(yè)領(lǐng)班/ 負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)完成，并報(bào)工程部主管審核批準(zhǔn)，或按相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書執(zhí)

43、行。大中修工程、更新改造工程的計(jì)劃應(yīng)一并執(zhí)行相關(guān)公共維修基金的使用規(guī)定。年度、月度維修保養(yǎng)計(jì)劃是年度、月度工作報(bào)告的一部分。突發(fā)故障維修按照報(bào)修程序執(zhí)行。日常巡檢中發(fā)現(xiàn)的小故障及處理，填寫在值班/ 工作記錄。3. 通過日常巡檢、突故障維修、計(jì)劃維修保養(yǎng)和大、中修，各系統(tǒng)各設(shè)備應(yīng)達(dá)到的指標(biāo)：3.1 月故障維修及時(shí)率95%。3.2 系統(tǒng)年正常率應(yīng) >95%，每年各系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)一。3.3 指標(biāo)定義系統(tǒng)年度正常率定義：停用面積×停用時(shí)間系統(tǒng)年度正常率(%) = 1 其它系統(tǒng)因停電直接原因造成的非正常率系統(tǒng)應(yīng)正常使用時(shí)間×應(yīng)使用面積注：個(gè)別租戶內(nèi)因未端設(shè)備故障、改造等造成的停用亦不

44、屬于非常范圍。如：某年，供配電系統(tǒng)每年需計(jì)劃全面停電12 小時(shí)進(jìn)行年度維修保養(yǎng)，還有各配電柜的檢修等亦需要間斷性的停電保養(yǎng)年約需24 小時(shí)。這一年 , 由于一個(gè)開關(guān)損壞造成非正常原因造成3號樓全面停電 12 小時(shí)， 5 號樓因故障全面停電 16 小時(shí)，空調(diào)系統(tǒng)因停電造成的非正常率為4%，給水系統(tǒng)因停電造成的非正常率為3%。3 號樓的面積為 324 戶 1.8 萬平方 M， 1 號樓的面積為160 戶2 萬平方 M，全樓應(yīng)供電面積為12 萬平方 M，則這一年的供配電系統(tǒng)正常率為：1- （1.8 萬× 24 小時(shí) +2 萬× 36 小時(shí) +12 萬× 36 小時(shí)） /

45、(12 萬× 365 天× 24 小時(shí) )-5%-3%=91.5%4. 設(shè)備維修保養(yǎng)的實(shí)施4.1 預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)所有設(shè)備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊及相關(guān)規(guī)程，進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)工程, 工程部主管負(fù)責(zé)督促實(shí)施。相關(guān)工程人員必須認(rèn)真執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修工程，以便盡可能延長系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機(jī)會(huì)。保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實(shí)，并須由專業(yè)領(lǐng)班/ 負(fù)責(zé)人建立設(shè)備臺帳及設(shè)備維修記錄，以便分析故障原因，確定責(zé)任。進(jìn)行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時(shí)，如對客戶使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知客服部，由客服部發(fā)出通告，確定檢修起

46、止日期及時(shí)間（須盡可能減少對客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準(zhǔn)備。4.2 緊急維修必須進(jìn)行緊急維修時(shí)，須立即通知工程部主管，安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場檢查情況，并按實(shí)際情況進(jìn)行處理。如因緊急維修，必須對客戶使用產(chǎn)生影響時(shí)，須立即通知工程客服部，并由工程客服部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時(shí)，需考慮盡量減少影響范圍。如發(fā)生故障之設(shè)備在保修期內(nèi)，應(yīng)做出適當(dāng)之應(yīng)急處理，以盡量減少對客戶之影響，并立即通知有關(guān)供應(yīng)商之保修負(fù)責(zé)人。緊急維修結(jié)束后，須由專業(yè)領(lǐng)班/ 負(fù)責(zé)人填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、故障發(fā)生時(shí)間、恢復(fù)

47、正常時(shí)間等向工程部主管報(bào)告，并提工程部主管審閱。此報(bào)告由專業(yè)領(lǐng)班/ 負(fù)責(zé)人存入設(shè)備維修檔案，備查。4.3 設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造出于技術(shù)更新、提高效率、安全運(yùn)行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責(zé)任提高對現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。設(shè)備更新及改造建議，必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告，并須考慮總體系統(tǒng)運(yùn)行之安全性及可靠性。由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時(shí)間進(jìn)行。4.4 影響正常營業(yè)時(shí)的施工及設(shè)備維修保養(yǎng)對需要停機(jī)維修保養(yǎng)且會(huì)影響正常營業(yè)的設(shè)備，由工程部制訂維修保養(yǎng)計(jì)劃，報(bào)工程經(jīng)理審批。對會(huì)影響營業(yè)的消防設(shè)備的維修，由工程部會(huì)同保安部制定維修計(jì)

48、劃，報(bào)工程經(jīng)理審批后統(tǒng)一實(shí)施。經(jīng)工程經(jīng)理審批后的維修計(jì)劃的實(shí)施前由工程部書面通報(bào)有關(guān)使用部門。需停電、停水、停氣和暫?？照{(diào)時(shí)，工程部須提前采取應(yīng)急措施，并通知有關(guān)部門。在可能的情況下，正式停機(jī)前采取應(yīng)急措施，盡可能不影響正常營業(yè)和用戶需要。停機(jī)前，按照維修方案提前準(zhǔn)備好器材、零件、工具和需要更換的部件。工程部主管應(yīng)親自到場，做好組織和安全工作，按照停修規(guī)程迅速檢修，更換零件和調(diào)試，保證在盡可能短的時(shí)間內(nèi)完成任務(wù)。維修保養(yǎng)結(jié)束時(shí)作好記錄，填寫相關(guān)設(shè)備保養(yǎng)記錄的維修工程、時(shí)間、更換零件名稱型號，主要故障原因，維修后的運(yùn)行效果檢查等內(nèi)容，交工程部備案。設(shè)備恢復(fù)正常運(yùn)行，中斷臨時(shí)應(yīng)急措施，并報(bào)告工程經(jīng)

49、理，通報(bào)有關(guān)使用部門，恢復(fù)正常營業(yè)。5. 相關(guān)記錄5.1 設(shè)備臺帳（ *-JL-GC-06 ）5.2 值班 / 工作記錄（ *-JL-GC-03 ）工程安全管理程序（ *-GC-GC-09）1. 工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置，執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，協(xié)同保安部認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作。各專業(yè)領(lǐng)班 / 負(fù)責(zé)人應(yīng)每月進(jìn)行一次安全培訓(xùn)，每項(xiàng)工作應(yīng)有安全交底，在設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃單上有記錄。每位員工應(yīng)在正式上崗前接受安全培訓(xùn)并簽訂安全遵守承諾。2. 工程部助理為工程部的安全員 , 負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查安全操作施工情況，各值班人員為本班的安全負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)當(dāng)班時(shí)間內(nèi)的安全。3. 各崗位值班人員、維修人員、操作人員，必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，必須對本崗范圍內(nèi)進(jìn)行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，應(yīng)隨時(shí)消除不安全因素，并須立即上報(bào)。4. 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，電工、電梯工、空調(diào)運(yùn)行工、電 ( 氣) 焊工等特殊工種應(yīng)持有操作證的才能上崗。5. 各相關(guān)人員應(yīng)熟知本崗的安全規(guī)程和安全制度并嚴(yán)格執(zhí)行之。6. 進(jìn)行高危險(xiǎn)性的檢修、工作時(shí)，專業(yè)領(lǐng)班 / 負(fù)責(zé)人應(yīng)親自到場指揮。7. 在進(jìn)行有危險(xiǎn)的設(shè)備檢修、操作時(shí)應(yīng)放置明顯的警告標(biāo)志，防止無關(guān)人員誤操作或誤入正在維修的設(shè)備。8. 對高壓設(shè)備、高壓安全用具、防避雷設(shè)施、鍋爐、壓力容器、安全閥及電梯等特種設(shè)備及工具，必須按規(guī)定進(jìn)行強(qiáng)制檢驗(yàn)。9. 水箱、蓄