房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法重要公式(整理)

1、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法重要公式1 2 房地產(chǎn)的概念·建筑密度 %=建筑基底總面積×100%建筑用地面積·容積率 =總建筑面積建筑用地面積·總建筑面積= 土地總面積×建筑密度×建筑層數(shù)·容積率 =建筑密度×建筑層數(shù)·套內(nèi)建筑面積= 套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)墻體面積套內(nèi)陽臺(tái)面積·建筑面積 =套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e2 3 房地產(chǎn)的供求與價(jià)格·供給量 =存量 拆毀量 轉(zhuǎn)換為其它種類的房地產(chǎn)量其它種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量新開發(fā)量·彈性 = 作為因變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對(duì)變化作為自變量

2、的經(jīng)濟(jì)變量的相對(duì)變化·房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比·房地產(chǎn)需求的收入彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比消費(fèi)者收入量變化的百分比·房地產(chǎn)需求的人口彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比人口數(shù)量變化的百分比·房地產(chǎn)需求的交叉價(jià)格彈性=一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比另一種房地產(chǎn)或商品價(jià)格變化的百分比·房地產(chǎn)需求的價(jià)格預(yù)期彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比預(yù)期的房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比·房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比·房地產(chǎn)供給的要素成本彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比要素價(jià)格

3、變化的百分比2 4 房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類·一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值= 正常成交價(jià)格=市場(chǎng)價(jià)格·基準(zhǔn)地價(jià) ：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。·標(biāo)定價(jià)格 ：政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗地在正常土地市場(chǎng)條件下，于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格，它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。·房屋重置價(jià)格：某一基準(zhǔn)日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級(jí)的房屋，建造它所需要的一切合理必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的利潤(rùn)。·房地價(jià)格 =

4、土地價(jià)格建筑物價(jià)格·土地價(jià)格 =房地價(jià)格建筑物價(jià)格·建筑物價(jià)格= 房地價(jià)格土地價(jià)格·樓面地價(jià) =土地總價(jià)總建筑面積·樓面地價(jià) =土地總價(jià)×土地總面積=土地單價(jià)總建筑面積土地總面積容積率·期房目前的價(jià)格= 現(xiàn)房?jī)r(jià)格（預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間）現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償-1-/10·補(bǔ)地價(jià) =改變后的地價(jià)改變前的地價(jià)·補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)） = 現(xiàn)樓面地價(jià)×現(xiàn)容積率原樓面地價(jià)×原容積率·補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)） = 補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）×土地總面積·補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)） = 原樓面地價(jià)×

5、;（現(xiàn)容積率原容積率）·補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）= 原容積率下的土地單價(jià)×（現(xiàn)容積率原容積率）原容積率4 4 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)·建筑面積下的價(jià)格套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格×套內(nèi)建筑面積建筑面積·建筑面積下的價(jià)格使用面積下的價(jià)格×使用面積建筑面積·套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格使用面積下的價(jià)格×使用面積套內(nèi)使用面積·1 公頃 10 000 平方米·1 畝 666.67 平方米·1 平方英尺0.09290304 平方米·1 坪 3.30579 平方米·平方米下的價(jià)格公頃下的價(jià)格÷10

6、000·平方米下的價(jià)格畝下的價(jià)格÷666.67·平方米下的價(jià)格平方英尺下的價(jià)格÷0.09290304·平方米下的價(jià)格坪下的價(jià)格÷3.305794 5 交易情況修正·采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格×1可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格1±S %或者：可比實(shí)例成交價(jià)格×100可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格100±S %上式中 ,1或100是交易情況修正系數(shù)1± S %100±S %·采用差額法

7、進(jìn)行交易情況修正的一般公式為:可比實(shí)例成交價(jià)格±交易情況修正數(shù)額可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格·正常成交價(jià)格 應(yīng)有賣方繳納的稅費(fèi)賣方實(shí)際得到的價(jià)格·正常成交價(jià)格應(yīng)有買方繳納的稅費(fèi)買方實(shí)際付出的價(jià)格·應(yīng)有賣方繳納的稅費(fèi)正常成交價(jià)格×賣方繳納稅率·應(yīng)有買方繳納的稅費(fèi)正常成交價(jià)格×買方繳納稅率·正常成交價(jià)格賣方實(shí)際得到的價(jià)格1賣方繳納稅率·正常成交價(jià)格買方實(shí)際付出的價(jià)格1買方繳納稅率4 6 交易日期調(diào)整·可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1 ±T )可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格·可比實(shí)例

8、在成交日期時(shí)的價(jià)格×(100 ±T)/100 可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格·采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格-2-/10成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)·采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)× ×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格·采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為:可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1

9、±價(jià)格變動(dòng)率)期數(shù) 可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格·采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為:可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1±價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù)) 可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格4 7 房地產(chǎn)狀況調(diào)整·房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法、回歸分析法·可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格或者可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×1可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格1±R %可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×100可比實(shí)例在估價(jià)

10、對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格100± R·可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×100/ （）可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格·可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格× 100/ （）×（） /100 可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格注上式（）為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分4 8 求取比準(zhǔn)價(jià)格·百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)連乘公式估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)估價(jià)對(duì)象價(jià)格×(1 ± S %) × (1±

11、; R %) 可比實(shí)例成交價(jià)格×(1 ± T %) 或者估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格×1×(1±T%)×1或者1±S %1±R %估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格×100×100± T ×100100± S100100± R·百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)累加公式估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格×(1 交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù))估價(jià)對(duì)象價(jià)格×(1 ± S %± R %) 可比實(shí)例成交價(jià)格

12、15;(1 ± T %) 或者估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格×1±T %或者1±S %±R %估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格×100± T100± S± R·差額法下的公式估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格±交易情況修正系數(shù)±交易日期調(diào)整系數(shù)±房地產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額5 2 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成·開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 土地取得成本 開發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷售費(fèi)用 銷售稅費(fèi)·計(jì)算基數(shù)土地取得成本開發(fā)成本，即：直接成本利潤(rùn)率開發(fā)利潤(rùn) /（土地取得成本開

13、發(fā)成本）·計(jì)算基數(shù)土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用：投資利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn) /（土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用）·計(jì)算基數(shù)土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用,相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為成本利潤(rùn)率，即：成本利潤(rùn)率 = 開發(fā)利潤(rùn) /（土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用）-3-/10·計(jì)算基數(shù)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 (售價(jià) )，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為 銷售利潤(rùn)率 ,即 : 銷售利潤(rùn)率 = 開發(fā)利潤(rùn) /開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值5 3 成本法的基本公式·成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價(jià)格重新購建價(jià)格一折舊·新開發(fā)土地價(jià)格取得待開發(fā)土地的成本土地開發(fā)成本管理費(fèi)

14、用投資利息銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤(rùn)上式中：·開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積×100%·新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià) =（取得該用地的總代價(jià)土地開發(fā)總成本總管理費(fèi)用總投資利息總銷售費(fèi)用總銷售稅費(fèi) 總開發(fā)利潤(rùn)） /( 用地總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓面積的比率）×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)·求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價(jià)的過程如下：該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=取得該荒地的總代價(jià)十土地開發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息總銷售費(fèi)用總銷售稅費(fèi)總開發(fā)利潤(rùn)=取得該荒地的總代價(jià)十土地開發(fā)總成本十總

15、管理費(fèi)用十總投資利息可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)×銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)的比率得出：·該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)= ( 取得該荒地的總代價(jià)十土地開發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息)1 銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)的比率·該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)= 取得該荒地的總代價(jià)土地開發(fā)總成本總管理費(fèi)用總投資利息(1 銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)的比率) ×可轉(zhuǎn)讓熟地面積=(取得該荒地的總代價(jià)土地開發(fā)總成本總管理費(fèi)用十總投資利息)(1 銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)的比率) ×可轉(zhuǎn)讓熟地面積比率×該荒地總面積·新建房地價(jià)格=土地

16、得成本土地開發(fā)成本建筑物建造成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤(rùn)·新建建筑物價(jià)格= 建筑物建造成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤(rùn)·舊房地價(jià)格= 土地的重新取得價(jià)格建筑物的重新購建價(jià)格 建筑物重新購建價(jià)格·舊建筑物價(jià)格建筑物的重新購建價(jià)格 建筑物的折舊5 5 建筑物的折舊·建筑物的折舊建筑物重新購建價(jià)格一建筑物市場(chǎng)價(jià)值·剩余經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過年數(shù)·直線法的年折舊計(jì)算公式：Di D C S/NC(1R)/N上式中： Di 第 i 年的折舊額。D 是一個(gè)常數(shù)；C 建筑物的重新購建價(jià)格；S 建筑物的凈殘值N 建筑物的

17、經(jīng)濟(jì)壽命；R 建筑物的凈殘值率；(C S) 稱為折舊基數(shù)；·年折舊率d=D/C × 100 =(C S)/(C ×N)× 100 =(1 R)/N × 100 ·有效經(jīng)過年數(shù)為t 年的建筑物 折舊總額Et=D × t (C S)t/N C(1 R) t / N·直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為：V=C Et C (C S) t/ Nc1 (1 R)t/ N上式中： Et 建筑物的折舊總額；V 建筑物的現(xiàn)值；(C S) 稱為折舊基數(shù)；·成新折扣法V=C q式中： V 建筑物的現(xiàn)值；C 建筑物的重新購建價(jià)

18、格；q 建筑物的成新率(%)；·用直線法計(jì)算成新率的公式為：q 1 (1 R)t/ N× 100當(dāng) R 0 時(shí)， q (1 t/ N) × 100 -4-/10 1 (1 R) N n/ N × 100 t/ N × 100 1 (1 R) t / t n × 100 n/ tn× 100·建筑物經(jīng)濟(jì)壽命1/ 年折舊率·修復(fù)所必需的費(fèi)用修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值·扣除功能過剩引起的折舊后的成本重置成本 超額持有成本·扣除功能過剩引起的折舊后的成本重置成本 (無效成本超額持有成

19、本)5 6 成本應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定·年折舊額原價(jià)×(1 殘值率 )/ 耐用年限6 1 收益法的基本原理·地價(jià)年地租×購買年·地價(jià)地租/ 利息率·某筆資金×利率房地產(chǎn)的凈收益·房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的凈收益/ 利率6 2 報(bào)酬資本化法的公式nAi·V=A1/1 Y1 A 2/(1 Y1) × (1 Y2) An/(1 Y1 ) × (1 Y2) × (1 Yn)n·V=A 1/1 Y A2/(1 Y) 2 A3/(1 Y) 3 An/(1 Y) ni 1· A

20、A 初(1Y)· V=A/Y1 1/(1 Y) n· V=A/Y· Kn=1 1/(1 Y) n =(1 Y) n 1/(1 Y) n· V70=V× K70· V50=V× K50· V=V50/K50· V40= V40× K40/K50· Vn= V N ×Kn/ K N=VN × (1 Y ) N n × (1 Y) n 1 / (1 Y ) N 1·Vn= A/Yn 1 1/(1 Yn) n 或 VN= A/YN 1 1/(1 YN)

21、N以上幾個(gè)公式中： V 房地產(chǎn)收益價(jià)格又稱現(xiàn)值； n 收益年限；j 1 (1Yj )Ai(1Y)iA1 ， A2 An 第 n 期凈收益；Y1， Y2 Yn 第 Y 期報(bào)酬率 (折現(xiàn)率 )tAiA1n t 式中 t 為凈收益有變化的期限·收益期限為有限年的公式: V1iY(1 Y)t(1 Y)i 1 (1 Y )tAiA·收益期限為無限年的公式: VY(1 Y )ti 1 (1 Y )i·凈收益按一定數(shù)額遞增有限年 V=(A/Y+b/ Y 2) ×1 1/(1+Y) n b/Y×n/(1+ Y) n未來第 n 年為 A 十 (n 1)b收益年限

22、為無限年V=A/Y+b/ Y 2·凈收益按一定數(shù)額遞減有限年 V=(A/Y b/Y 2 ) ×1 1/(1+Y) n +b/Y ×n/(1+Y) n未來第 n 年為A (n 1)b-5-/10n A/b+1·凈收益按一定比率遞增有限年V=A/(Y g) ×1 (1+g)/(1+Y)n 未來第 n 年為A(1+g)n 1無限年V=A/(Y g)·凈收益按一定比率遞減有限年V=A/(Y+g) × 1 (1 g)/(1+Y) n未來第n 年為 A(1 g)n 1無限年V=A/Y+g以上幾個(gè)公式中： V 房地產(chǎn)收益價(jià)格又稱現(xiàn)值；b

23、凈收益逐年遞增(減 )的數(shù)額； g 凈收益逐年遞減的比率；·凈收益為有效毛收入減運(yùn)營(yíng)費(fèi)用公式：有效毛收入逐年遞增的比率為gI ，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增的比率為gE，收益年限為有限年公式為: V=I/(Y gI) × 1 (1 gI)/(1 Y)n E/Y gE×1 (1 gE)/(1 Y) n 上式中： I 有效毛收入； E運(yùn)營(yíng)費(fèi)用； gI 逐年遞增的比率； gE 逐年遞增的比率；tAiVt·預(yù)知未來若干年后的價(jià)格的公式：VY )i(1 Y) ti 1 (1·如果凈收益每年不變?yōu)锳, 則公式為 : V=A/Y1 (1 Y) tttV/(1Y)

24、3;如果凈收益按一定數(shù)額遞增,則公式為 : V=(A/Y b/Y 2 ) 1 1/(1 Y) t b/Y × t/(1 Y) t Vt / (1 Y) t·如果凈收益按一定數(shù)額遞減,則公式為 : V=(A/Y b/Y2) 1 (1 g/1 Y)t b/Y × t/(1 Y)tV/ (1Y)tt·如果凈收益按一定比率遞增,則公式為 : V=A/Y g 1 (1 g/1 Y)tt Y)tV/ (1·如果凈收益按一定比率遞減,則公式為 : V=A/Y g 1 (1 g/1 Y)tt Y)tV/ (1·如果難以預(yù)測(cè)未來的價(jià)格公式為:V=A (

25、1 Y) t 1 /Y(1 Y) t (1 ) =A/ Y × Y/(1 Y) t 1=A/ Y a上式中： a 償債基金系數(shù)；A 凈收益； V 房地產(chǎn)收益價(jià)格又稱現(xiàn)值；Y 報(bào)酬率 (折現(xiàn)率 ) ； 增值率；6 3 凈收益·潛在毛收入(PGI)；·有效毛收入(EGI)；·凈運(yùn)營(yíng)收益(NOI)；·稅前現(xiàn)金流量(PTCF)；·運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率(OER)·稅后現(xiàn)金流量(ATCF)；·凈收益率(NIR)·凈收益率1 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率·凈收益潛在毛收入 空置等造成的收入損失 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用有效毛收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 (運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，

26、不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、 房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅 )·有租約限制下的價(jià)值無租約限制下的價(jià)值 承租人權(quán)益的價(jià)值6 4 報(bào)酬率·報(bào)酬率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償 投資帶來的優(yōu)惠6 5 直接資本化法·資本化率年收益/ 價(jià)格V NOI/R·上式中： V 房地產(chǎn)價(jià)值； NOI 房地產(chǎn)未來第一年的凈收益；R 資本化率；·收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即：收益乘數(shù)價(jià)格 /年收益·利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為：房地產(chǎn)價(jià)值年收益×收益乘數(shù)·房

27、地產(chǎn)價(jià)值毛租金×毛租金乘數(shù)·毛租金乘數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即:毛租金乘數(shù)價(jià)格/毛租金 (毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的 “租售比價(jià) ”)·V PGI ×PGIM潛在毛收入乘數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即:PGIM=V/PGI·V EGI × EGIM有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即:EGIM=V/EGI·V NOI × NIM 凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即:NIM=V/NOI由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很

28、少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益-6-/10轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式，即:V=NOI/R·凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為： Ro=NIR/EGIM因?yàn)?NIR=1 OER 所以Ro=(1 OER)/EGIM上述公式的來源是：因?yàn)镽o=NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時(shí)除以有效毛收入(EGl) 得 :Ro=NIR/EGIM上式中： Ro 綜合資本化率；OER 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用； V 房產(chǎn)價(jià)格；NIR 凈收益率； EGIM 有效毛收入乘數(shù)；NOI 某一年的凈收益；·在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y

29、3;在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y 1 1/(1 Y) nR=Y/1 1/(1 Y) n ·在凈收益按一定比率g 遞增并收益期限為無限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y g·在預(yù)知未來若干年后的價(jià)格相對(duì)變動(dòng)的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y × Y/(1 Y) t 1 或R= Y × Y/(1 Y) t 16.6 投資組合和剩余技術(shù)式中： Ro 綜合資本化率； RL 土地資本化率；RB 建筑物資本化率；V L 土地價(jià)值； V B 建筑物價(jià)值；V 土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率；B 建筑物價(jià)值占房地

30、價(jià)值的比率，L B 100；·Ro =V L × RL VB × RB/ V L V B· RL=(V L V B)RO V B× RB/V L· RB=( V L V B)RO VL× RL/V B·Ro L ×R L B ×RB· Ro L× RL (1 L)R B· Ro (1 B) R L B × RB·抵押貸款常數(shù)的計(jì)算公式為：Ro =M × RM (1 M) × RE·在分期等額本息償還貸款的情況下,抵押

31、貸款常數(shù)的計(jì)算公式為：RM =Y M × (1 Y M )n/(1 Y M )n 1= Y M Y M /(1 Y M )n 1式中： RM 抵押貸款常數(shù)；Y M 抵押貸款報(bào)酬率，即抵押貸款利率（i）； n 抵押貸款期限；·房地產(chǎn)的價(jià)格抵押貸款金額自有資金額·房地產(chǎn)凈收益抵押貸款收益自有資金收益·直接資本化法的土地剩余技術(shù)公式為 :VL= A OVB×RB/ RL·直接資本化法的建筑物剩余技術(shù)公式為: V B= AO V L×RL/ RB上式中： V L 土地價(jià)值； A O 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益；V B 建筑物價(jià)

32、值； RB 建筑物資本化率；RL 土地資本化率；·直接資本化法的自由資金剩余技術(shù)公式為: V E= AOVM×RM/ RE·直接資本化法的抵押貸款剩余技術(shù)公式為: V M= A OVE×RE/ RM上式中： V E 自有資金權(quán)益價(jià)值；A O 房地產(chǎn)凈收益；V M 抵押貸款金額；RM 抵押貸款常數(shù)；RE 自有資金資本化率；6.7 凈收益與資本化率的匹配由土地收益求取土地價(jià)格：土地價(jià)格= 土地凈收益 /土地資本化率由建筑物收益求取建筑物價(jià)格：建筑物價(jià)格= 建筑物凈收益 /建筑物資本化率由房地收益求取房地價(jià)格：房地價(jià)格= 房地凈收益 /綜合資本化率由房地收益單

33、獨(dú)求取土地價(jià)格：·土地價(jià)格 =房地凈收益建筑物凈收益/土地資本化率·土地價(jià)格 =房地凈收益建筑物價(jià)格×建筑物資本化率/土地資本化率·土地價(jià)格 =房地凈收益 /綜合資本化率建筑物價(jià)格由房地收益單獨(dú)求取建筑物價(jià)格：·建筑物價(jià)格 = 房地凈收益土地凈收益/建筑物資本化率·建筑物價(jià)格 = 房地凈收益土地價(jià)格×土地資本化率/建筑物資本化率·建筑物價(jià)格 = 房地凈收益 /綜合資本化率土地價(jià)格7 2 假設(shè)開發(fā)法的基本公式·待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷售費(fèi)用 銷售稅費(fèi) 開-7-

34、/10VVRC發(fā)利潤(rùn) 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·生地價(jià)值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 由生地建成房屋的開發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷售費(fèi)用 銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤(rùn) 買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·生地價(jià)值開發(fā)完成后的熟地價(jià)值由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷售費(fèi)用 銷售稅費(fèi) 土地開發(fā)利潤(rùn) 買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·毛地價(jià)值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 由毛地建成房屋的開發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷售費(fèi)用 銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤(rùn) 買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·毛地價(jià)值開發(fā)完成后的熟地價(jià)值一由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一

35、土地開發(fā)利潤(rùn)一買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·熟地價(jià)值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一開發(fā)利潤(rùn)一買方購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·在建工程價(jià)值續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一續(xù)建成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一續(xù)建投資利潤(rùn)一買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·舊房?jī)r(jià)值裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一裝修改造成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一裝修改造投資利潤(rùn)一買方購買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·適用于開發(fā)完成后出售的公式：VVPC·適用于開發(fā)完成后出租、營(yíng)業(yè)的公式：上式中 :V 待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 ;V

36、P 用市場(chǎng)法或長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；V C 應(yīng)扣除項(xiàng)目V R 用收益法測(cè)算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；7 4 假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取·利率單位時(shí)間內(nèi)的利息/ 本金× 100·I P× i× n· F P(1 i× n)·復(fù)利的本利和計(jì)算公式為：F P(1 i) n·復(fù)利的總利息計(jì)算公式為：I P(1 十 i)n 1·在名義利率下的本利和為：F P(1 r m) n×m·在名義利率下的一年末本利和為：F P(1 r m)m·假設(shè)實(shí)際年利率為i 則在

37、實(shí)際利率下的一年末本利的為：F P(1 i)·令一年末名義利率與實(shí)際利率的本利和相等，即P(1 i)=P(1 r/m) m 得出 i (1 r/m) m 1·名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系，還可以通過利率的計(jì)算公式得出，即i=(F P)/P =P(1 r/m) m P/P=(1 r/m) m 1上 7.4 式中 ： i 利率 ; n 計(jì)息周期數(shù) ; I 總利息 ; F 計(jì)息期末的本利和; r 名義年利率 ; m 一年中計(jì)息 m 次 ;r m 每次計(jì)息的利率 ;P 本金 ;8 2 數(shù)學(xué)曲線似合法· Y a bX· a=( Y b× X)/N·

38、 b=(N × XY X × Y)/ N × X 2 ( X) 2當(dāng) X=0 時(shí) , · a= Y /N· b= XY/ X 2上式中： Y 各期的房地產(chǎn)價(jià)格; X 時(shí)間 ; a ， b 為末知參數(shù); N 時(shí)間序列的項(xiàng)數(shù);8 3 平均增減量法· V i Po 十 d× i· d=(P 1 Po) (P2 P1) (Pi Pi 1 ) (Pn Pn 1 )/n =(P n P0)/n上式中： V i 第 i 期房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)值; i 時(shí)期序數(shù) ; Po 基期增減量的平均數(shù); d 逐期增減量的平均數(shù) ;Pi 第 i

39、期房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值;8 4 平均發(fā)展速度法· t=(P× P× P× ×P·V=P× ti/P/P/P× Pi/P/P)1/n=(P /P)1/ni02i 1nn 11 013 2n 0-8-/10上式中： t 平均發(fā)展速度;8 6 指數(shù)修勻法下式中： V i 第 i 期的預(yù)測(cè)值 ; Pi 第 ·V i+1 = V i a(Pi V i ) = aPi (1 a) V ii 期的實(shí)測(cè)值 ; V i+1 第 i 1 期的預(yù)測(cè)值 ; a 修勻常數(shù)， 0 a1 公式為：· V i+1 = aPi (1 a) V i· Vi+1 = V i a(Pi V i )9 1 路線價(jià)法臨街深度價(jià)格修正率的形式臨街深度 (英尺 )255075100125150175200四三二一法則 (%)403020109876單獨(dú)深度價(jià)格修正率(%)403020109876累計(jì)深度價(jià)格修正率(%)407090100109117124130平均深度價(jià)格修正率(%)16014012010087.278.070.865.0(40)(35)(30)(25)(21.8)(19.5