東城匯消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)實施方案

1、南京東城匯項目消防維保工程消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)實施方案編制人：強(qiáng)存飛審核人：高一飛審批人：韓永強(qiáng)南京市消防工程有限公司2014年06月09日一、工程概況：本項目為南京東城匯項目，建筑面積約94154平方米，涵蓋餐飲、休閑、娛 兀、購物以及經(jīng)濟(jì)型酒店，是仙林地產(chǎn)止在傾力打造的大型體驗式綜合商業(yè)中心。 其中，部分商鋪（大眾書局、ktv等）由于消防強(qiáng)制規(guī)定，自行維保其消防設(shè)施 設(shè)備（詳見自行維保商鋪清單）。二、目標(biāo)和要求及規(guī)范(gb50166-92)(gb50261-2005)(ga5-1991)(gb4715-93)(gb4716-93)(gb50242-2002)(gb4717-93)(gb1680

2、6-1997)(gb11232-92)1. 該方案遵循的法律法規(guī)及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范口動噴水滅火系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范點型感煙火災(zāi)探測器技術(shù)要求及試驗方法點型感溫火災(zāi)探測器技術(shù)要求及試驗方法建筑給水排水及采曖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范手動火災(zāi)報警按鈕技術(shù)要求及試驗方法火災(zāi)報警控制器通用技術(shù)條件消防聯(lián)動控制設(shè)備通用技術(shù)條件電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范2. 消防系統(tǒng)包括：a. 火災(zāi)口動報警系統(tǒng)；b. 自動噴水滅火系統(tǒng)；c. 消火栓系統(tǒng)；d防、排煙系統(tǒng)；e. 電氣火災(zāi)監(jiān)控系統(tǒng)f. 消防聯(lián)動控制系統(tǒng)；3. 維保承諾a. 在維修保養(yǎng)合同范圍內(nèi)，我司派岀具備消防設(shè)施維修保養(yǎng)資格和對消防設(shè)施的施

3、工、維保經(jīng)驗豐富的工程技術(shù)人員承擔(dān)東城匯文苑廣場大廈消防系統(tǒng)月度檢查和系統(tǒng)保養(yǎng)、季度檢查及保養(yǎng)、日常故障處理等；b. 保證系統(tǒng)正常工作,確保無謀報、無漏報，消防泵遠(yuǎn)程啟動正常、防火卷簾 門遠(yuǎn)程控制正常，其余聯(lián)動設(shè)備聯(lián)動正常等；c隨時受理委托單位冇關(guān)消防設(shè)施的故障報告，緊急故障2小時時到場，4 小時內(nèi)排除，確保系統(tǒng)正常運行；d配合委托單位進(jìn)行消防維護(hù)、操作、值班人員的培訓(xùn)，每季度至少2次， 每次不低于3小時；c提供詳細(xì)的季檢、半年檢及年度試驗報告；三、維修保養(yǎng)實施方案1、火災(zāi)自動報警系初次進(jìn)場系統(tǒng)排查根據(jù)我方對東城匯文苑廣場的實際勘察，目前火災(zāi)報警系統(tǒng)存在問題較多， 已顯示的誤報、故障點約300

4、多點，且回路故障嚴(yán)重（約40%,故障凹路內(nèi)故障 點情況難以估計），回路存在超負(fù)荷帶點現(xiàn)象，故首次進(jìn)場的任務(wù)應(yīng)該是系統(tǒng)排 查：a. 結(jié)合圖紙，以樓層為單位，安排專業(yè)維保人員對系統(tǒng)逐點檢測，清楚故障點, 確保火警線路無短路、無接地、無故障；此部分工作量巨大，且在吊頂內(nèi)作業(yè)， 而該場所已營業(yè)，我公司將派逍管理人員現(xiàn)場監(jiān)護(hù)以及與其余單位的溝通，確保 文明施工、安全施工；b針對主機(jī)顯示的回路故障，應(yīng)找到原因（短路、斷路、聯(lián)動故障等），立即 清除；c對聯(lián)動設(shè)備的工作狀態(tài)進(jìn)行檢查，確保正常；前期其余商家裝修、改造過程 小關(guān)閉的信號閥等應(yīng)在確保不漏水情況做到100%開啟，確保事故發(fā)生時消防系 統(tǒng)動作正常；d.

5、 對水泵房所冇水泵控制系統(tǒng)進(jìn)行試動作實驗，及時排除故障，確保聯(lián)動正常; 月度檢查火災(zāi)報警控制屏及聯(lián)動控制屏a. 檢查控制屏外箱是否損壞及表而清潔；b測試控制屏z操作、聯(lián)動、顯示、火警輸出/輸入訊號；c測試供電部分電壓是否正常及電池供電是否正常；d系統(tǒng)及線路的故障測試并排除故障；智能模塊a. 檢查模塊箱是否損壞及表面清潔；b模塊箱及進(jìn)綫管口密封是否良好；c. 檢查模塊端了接線有無界常；感煙探測器/感溫探測器a. 檢查煙/溫感之外觀是否損壞及清潔探頭外表.以及以及用高純酒精清洗 內(nèi)部；b. 每區(qū)抽樣測試煙/溫感報警是否正常及檢查接線是否正常（約每區(qū)30% 抽樣）；c. 每區(qū)檢查短路故障測試并排除故

6、障；手動報警按鈕a. 檢查手動報警按鈕之外表是否有損壞及清潔外表；b. 測試手動報警按鈕操作是否正常及檢查接線座是否正常（約每區(qū)30%抽 樣）；c. 每區(qū)檢查短路故障測試并排除故障；警鈴a. 檢查警鈴?fù)庥^是否損壞并外表清潔；b. 測試警鈴聯(lián)動是否正常，檢查接線座是否正常（約每區(qū)30%抽樣）；c. 每區(qū)檢查短路故障測試并排除故障；d. 測試火警警鈴響聲是否止常（約每區(qū)30%抽樣）；系統(tǒng)線路乩測試短路故障及火警信號是否正常并派出故障；b測試報警線路，聯(lián)動線路及警鈴線路是否正常并派排除故障；水流指示器a. 檢查測試水流指示器或排水操作是否有火警信號輸入；檢查屮發(fā)現(xiàn)的問題按消防規(guī)范要求及時處理；損壞、

7、失效的設(shè)備配件由我司提出 書面報告，無法修復(fù)的設(shè)備、配件由業(yè)主購買，我司負(fù)責(zé)更換。刀檢表由消防主管或設(shè)備責(zé)任人現(xiàn)場驗收合格后簽收，一式2份，甲乙雙方各一 份存檔。季度檢查：a. 同月度檢查內(nèi)容；b. 吹洗控制屏內(nèi)部進(jìn)行除塵保養(yǎng)；c. 測試所有煙感/溫感器，報警是否止常及檢查接線座是否止常；d. 測試所冇報警按鈕z操作是否正常及檢查接線座是否正常；0.測試所有警鈴z操作是否正常及檢查接線座是否正常；檢查屮發(fā)現(xiàn)的問題按消防規(guī)范要求及時處理；損壞、失效的設(shè)備配件由我司提出 書而報告，無法修復(fù)的設(shè)備、配件由業(yè)主購買，我司負(fù)責(zé)更換。季檢表由消防主管或設(shè)備責(zé)任人現(xiàn)場驗收合格后簽收，一式2份，甲乙雙方齊一

8、份存檔。2. 自動噴水滅火系統(tǒng)月度檢查：噴頭及管網(wǎng)a. 檢查噴淋頭，若有損壞或不規(guī)范應(yīng)及時調(diào)整，裝飾蝶丟失應(yīng)重新安裝；檢 杳噴淋支管外表有否損壞或漏水現(xiàn)象；b. 自動噴淋系統(tǒng)應(yīng)在管網(wǎng)上標(biāo)識出水流方向指示；c. 于每層末端排水測試并檢查記錄樓層噴淋系統(tǒng)壓力；噴淋系統(tǒng)流水制a. 檢查外表是否損壞并維修；b. 檢查入水制內(nèi)部止冋部分是否操作正常及添加潤滑油；噴淋水泵，水泵啟動控制箱及其組件3 測試檢查水泵手動/自動時的啟停操作及壓力；b測試水泵啟動控制箱之操作，輸入/輸出訊號顯示及聯(lián)動控制；c測試水泵z入水管/出水管（包括閘閥.止回閥.隔沙器.伸縮接頭及其它配件）有否損壞及供水/岀水是否正常；d.

9、檢查測試水泵壓力制之操作，并作水泵出水壓力和流量測試紀(jì)錄；c. 清潔水泵及控制柜表面；f.所有閘閥開閉測試及添加潤滑油；濕式報警閥及組件a. 檢杳報警閥外表有否損壞并維修；b. 檢查報警閥連接管及主水管（包括閘閥.止回閥.仲縮接頭及其它配件）有否損壞及報警閥操作是否正常；c. 所有閘閥開閉測試及添加潤滑油；d. 檢查所有閥門是否掛有“常開”或“常閉”標(biāo)識牌，如有遺漏需補(bǔ)上；e. 檢查報警閥之排水操作；f測試水力警鈴，清洗過濾器及添加潤滑油；水流指示器a. 檢查及檢視外表有否損壞并維修正常；b. 檢杳內(nèi)部接點及功能是否止常；檢查屮發(fā)現(xiàn)的問題按消防規(guī)范要求及時處理；損壞、失效的設(shè)備配件由我司提出

10、書而報告，無法修復(fù)的設(shè)備、配件由業(yè)主購買，我司負(fù)責(zé)更換。月檢表由消防主管或設(shè)備責(zé)任人現(xiàn)場驗收合格后簽收，一式2份，甲乙雙方齊一 份存檔。季度檢查：a. 同月度檢查內(nèi)容；b. 吹洗水泵啟動控制箱控制屏內(nèi)部進(jìn)行除塵保養(yǎng)；c. 給系統(tǒng)排水后再送上水然后加壓，測試濕示報警閥及其組件；d. 給系統(tǒng)排水后再送上水然后加壓，測試噴淋噴頭及其水管；e給濕示報警閥及其組件油上油漆及加上潤滑油；f. 給噴淋系統(tǒng)入水制油上油漆及加上潤滑油；g. 清洗報警閥內(nèi)部及檢查內(nèi)部有否損壞檢查屮發(fā)現(xiàn)的問題按消防規(guī)范要求及時處理；損壞、失效的設(shè)備配件由我司提出書而報告，無法修復(fù)的設(shè)備、配件由業(yè)主購買，我司負(fù)責(zé)更換。季檢表由消防主

11、管或設(shè)備責(zé)任人現(xiàn)場驗收合格后簽收，一式2份，甲乙雙方齊一 份存檔。3. 室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)月度檢查：室內(nèi)消火栓及其配件a. 檢查消防栓外表有否損壞；b. 檢查消防水帶及接口冇否損壞；c. 檢查消防栓接口有否損壞，阻塞及測試消防栓開閉閥操作是否正常；d. 檢查所有閥門是否掛有“常開”或“常閉”標(biāo)識牌，如有遺漏需補(bǔ)上；e. 檢查消防栓水槍冇否阻塞及損壞；f. 所有閘閥開閉測試及加添潤滑油；消防水泵、水泵直起動控制箱及其組件a.測試及檢查水泵手動/1動時z啟動操作及系統(tǒng)壓力;b測試水起動控制箱z操作，輸入/輸出信號/顯示及聯(lián)動控制；c測試水泵之入水及出水管（包括閘閥，止回閥，隔沙器，伸縮接頭及其它配件

12、）冇否損壞及供水/岀水是否正常；d. 檢查及測試水泵壓力制操作，并作水泵出水壓力；e. 清潔水泵及啟動控制屏表面；f. 所冇閘閥開閉測試及加添潤滑油；消火栓管道及其組件a. 檢查消火栓水管外表有否或是否漏水（包括所有閥門或伸縮接頭）；b. 市內(nèi)消火栓系統(tǒng)在水管上標(biāo)示并作水流方向指示；消防系統(tǒng)入水制a.檢查外表有否損壞并維修；b檢查入水制內(nèi)部上回部分是否操作正常及添加潤滑油；消火栓測試a. 檢查及檢視外表有否損壞，阻塞及測試消防栓開閉閥操作是否止常；b. 射水測試檢查建筑物每層室內(nèi)消火栓，用專用檢測儀測流量及水壓并記錄；水池a.檢查供水及水量是否正常; 檢查小發(fā)現(xiàn)的問題按消防規(guī)范要求及時處理；損

13、壞、失效的設(shè)備配件由我司提出 帖面報告，無法修復(fù)的設(shè)備、配件由業(yè)主購買，我司負(fù)責(zé)更換。月檢表由消防主管或設(shè)備責(zé)任人現(xiàn)場驗收合格后簽收，一式2份，甲乙雙方各一 份存檔。季度檢查：a. 同月度檢查內(nèi)容；b. 吹洗消防水泵啟動控制箱控制屏內(nèi)部；c. 室內(nèi)消火栓管道及其組件把系統(tǒng)排水后再送上水然后加壓；d. 室內(nèi)消火栓系統(tǒng)入水制漆上油漆及加上潤滑油；e測試用消火栓漆上油漆及加上潤滑油；檢查屮發(fā)現(xiàn)的問題按消防規(guī)范要求及時處理；損壞、失效的設(shè)備配件由我司提出 書而報告，無法修復(fù)的設(shè)備、配件由業(yè)主購買，我司負(fù)責(zé)更換。季檢表由消防主管或設(shè)備責(zé)任人現(xiàn)場驗收合格后簽收，一式2份，甲乙雙方齊一 份存檔。4、防、排煙

14、系統(tǒng)月度檢查：3、止壓送風(fēng)閥及排煙閥工作狀態(tài)檢查，控制及監(jiān)視線路檢測和維護(hù)、以及設(shè) 備損壞后的更換；b、排煙風(fēng)機(jī)的檢查，試驗的維護(hù)；c、防排煙風(fēng)機(jī)配電的檢查；d、防火閥工作狀態(tài)檢查；檢查小發(fā)現(xiàn)的問題按消防規(guī)范要求及時處理；損壞、失效的設(shè)備配件由我司提出 帖面報告，無法修復(fù)的設(shè)備、配件由業(yè)主購買，我司負(fù)責(zé)更換。月檢表由消防主管或設(shè)備責(zé)任人現(xiàn)場驗收合格后簽收，一式2份，甲乙雙方各一 份存檔。季度檢查：3、重復(fù)川度檢查內(nèi)容；b、正壓送風(fēng)和排煙風(fēng)量的檢查；檢查小發(fā)現(xiàn)的問題按消防規(guī)范要求及時處理；損壞、失效的設(shè)備配件由我司提出 帖面報告，無法修復(fù)的設(shè)備、配件由業(yè)主購買，我司負(fù)責(zé)更換。季檢表由消防主管或設(shè)

15、備責(zé)任人現(xiàn)場驗收合格后簽收，一式2份，甲乙雙方各一 份存檔。5、電氣火災(zāi)監(jiān)控系統(tǒng)月檢查a. 對系統(tǒng)各部件進(jìn)行外觀檢查b. 檢查探測器的實時顯示數(shù)據(jù)是否在止常范圍內(nèi)；c對探測器進(jìn)行口檢和常規(guī)檢查，應(yīng)功能完好、動作止常；d. 檢查監(jiān)控設(shè)備的數(shù)據(jù)接收和事件記錄是否完整準(zhǔn)確。季度檢查每季度至少應(yīng)對監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行一次全面檢查和功能測試，并形成監(jiān)控系統(tǒng)的年度 運行報告。檢查屮發(fā)現(xiàn)的問題按消防規(guī)范要求及時處理；損壞、失效的設(shè)備配件由我司提出 書面報告，無法修復(fù)的設(shè)備、配件由業(yè)主購買，我詞負(fù)責(zé)更換。刀檢表由消防主管或設(shè)備責(zé)任人現(xiàn)場驗收合格后簽收，一式2份，甲乙雙方各一 份存檔。7.消防聯(lián)動控制系統(tǒng)月度檢查：a.

16、 聯(lián)動柜直流穩(wěn)壓電源以及電池、電池組的檢查；b. 檢查聯(lián)動柜控制、反饋信號的止確性；c. 聯(lián)動柜內(nèi)除塵、端子緊固，檢查信號燈、按鈕、聯(lián)動柜表面油漆及文字. 檢查屮發(fā)現(xiàn)的問題按消防規(guī)范要求及時處理；損壞、失效的設(shè)備配件由我司提出 書面報告，無法修復(fù)的設(shè)備、配件由業(yè)主購買，我詞負(fù)責(zé)更換。刀檢表由消防主管或設(shè)備責(zé)任人現(xiàn)場驗收合格后簽收，一式2份，甲乙雙方各一 份存檔。四、故障處理程序3在fi常巡查、月檢、季檢小發(fā)現(xiàn)的問題和故障，我司立即進(jìn)行處理和排除, 并將處理結(jié)果寫在檢查記錄表。b. h常發(fā)現(xiàn)消防系統(tǒng)故障時，值班人員請依據(jù)我司捉供的聯(lián)系電話迅速與我 司相關(guān)人員聯(lián)系，通知故障發(fā)生時間、現(xiàn)象等簡單情況

17、。在接到客戶報障通知后, 我司維護(hù)人員保證在24小時內(nèi)（緊急故障2小時內(nèi)到場）即時倒現(xiàn)場處理和排除 故障。故障處理后填寫故障處理報告，由現(xiàn)場人員簽字認(rèn)可，雙方存檔。c如因設(shè)備損壞而產(chǎn)生的故障，在購置新設(shè)備以前前應(yīng)有臨時應(yīng)變措施，最 大限度保障系統(tǒng)帶故障運行，并積極主動地配合做好維護(hù)工作。d. 故障（正常檢修）處理屮史換的設(shè)備、材料，必須捉出報告交客戶購買后 更換。以上檢查原始記錄必須由參加維護(hù)保養(yǎng)的雙方人員簽字。月（季、年）度 檢查結(jié)果和處理意見一式二份，由雙方代表簽字后各執(zhí)一份。五. 維保計劃時間及驗收a. 本維修保養(yǎng)實施計劃的執(zhí)行時間以雙方合同約定為準(zhǔn)。b在丿度、季度計劃完成后，由消防主管

18、和我司維修負(fù)責(zé)人共同驗收，并填 寫月、季檢表，雙方簽字確認(rèn)。c年度計劃完成后，由管理公司制定全面的驗收時間，組織相關(guān)人員與我司 的技術(shù)人員按照維保計劃共同進(jìn)行驗收檢測，并逐項填寫年檢表。驗收時出現(xiàn)的 故障及時解決。d本計劃內(nèi)所有項口均通過年度驗收檢測后，雙方負(fù)責(zé)人在檢測報告上簽字 確認(rèn)，本計劃實施結(jié)束。六. 安全文明施工措施1. 我司將按照要求在維保合同結(jié)束前向業(yè)主提交最終維保資料，以便業(yè)主能順 利開展其他工作。2. 我司將按照合同規(guī)定，在所有設(shè)備啟動試驗時，派出合格的工程現(xiàn)場的技術(shù) 專家，以提供現(xiàn)場服務(wù)。乩我司派岀的專業(yè)人員將負(fù)責(zé)設(shè)備和系統(tǒng)的維修調(diào)試。b. 我司派出的技術(shù)人員在現(xiàn)場將遵守法紀(jì)

19、，遵守現(xiàn)場的各項規(guī)章和制度。c. 我司派出的技術(shù)人員有較強(qiáng)的責(zé)任感和事業(yè)心，按時到位。d. 我司派出的技術(shù)人員了解合同的內(nèi)容，有相同或相近系統(tǒng)的現(xiàn)場工作經(jīng) 驗，能夠正確地進(jìn)行現(xiàn)場工作。e. 我司派出的技術(shù)人員身體健康，適應(yīng)現(xiàn)場工作的條件。4. 我司派岀的技術(shù)服務(wù)人員述將負(fù)責(zé)對業(yè)主的運行人員進(jìn)行現(xiàn)場培訓(xùn)，教會他 們?nèi)绾尾僮骷熬S護(hù)設(shè)備和系統(tǒng)。5. 我司將捉供設(shè)備和系統(tǒng)進(jìn)行檢查、維護(hù)所必需的專用測試設(shè)備和工具。6. 我司提供現(xiàn)場服務(wù)時間限于完成本技術(shù)規(guī)范小所規(guī)定的任務(wù)而定。即時間的 長短以我司能完成本技術(shù)規(guī)范卩所規(guī)定的任務(wù)來決定。我司派駐現(xiàn)場的專家其h 程表按工作需要編制，在一天內(nèi)的任何時間均可以捉

20、供現(xiàn)場服務(wù)。7. 我司派岀的現(xiàn)場技術(shù)人員將遵守法律和法規(guī)，在現(xiàn)場工作期間并遵守東城匯 項目有關(guān)的管理規(guī)定。&我司將自行支付所冇派岀人員所需交通、生活和其它各項費用，業(yè)主應(yīng)為我 司派出的現(xiàn)場人員提供便利。9.我司將派出的為本工程雇傭的特殊工種的工人和操作人員受過專門的培訓(xùn)， 并已取得政府和冇關(guān)管理機(jī)構(gòu)規(guī)定的上崗證書。10我司將采取任何必要和適當(dāng)?shù)拇胧﹣肀ＷC維保工程按照批準(zhǔn)的進(jìn)度計劃或 按照經(jīng)過修訂的進(jìn)度計劃進(jìn)行。1124小時值班制度我司保證按合同規(guī)定的條款，對消防系統(tǒng)進(jìn)行保修，并安排專職維修保養(yǎng)人員, 隨時作好準(zhǔn)備，在消防系統(tǒng)出現(xiàn)問題時我公司按制度24小時隨叫隨到。我司承諾：如火災(zāi)報警控制系統(tǒng)在運行屮出現(xiàn)問題，我司將在接到業(yè)主通知 后即時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理并提供24小時應(yīng)答服務(wù)。12.定期回訪，做到有效投訴率為零公司組織專職人員定期回訪，并在維修保養(yǎng)期間每月對工程所冇消防系統(tǒng)進(jìn) 行全而檢查，