南京市工人文化宮改擴(kuò)建項(xiàng)目報(bào)告

1、工人文化宮改擴(kuò)建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 第二稿 -江蘇東恒置業(yè)顧問有限公司南京市工人文化宮改擴(kuò)建項(xiàng)目籌備組目 錄第一部分 項(xiàng)目改擴(kuò)建背景3一、項(xiàng)目改擴(kuò)建的必要性3二、項(xiàng)目地塊價(jià)值研判3三、項(xiàng)目定位7第二部分 總體規(guī)劃布局初步方案8第三部分 投資估算分析11一、項(xiàng)目方案基本參數(shù)11二、建設(shè)投資估算11三、項(xiàng)目說明12四、投資財(cái)務(wù)分析簡述13五、項(xiàng)目收益分析15六、補(bǔ)充說明15第一部分 項(xiàng)目改擴(kuò)建背景一、眾多因素決定了項(xiàng)目改擴(kuò)建的必要性1、陳舊的建筑外觀已與發(fā)展中的新街口商圈不相協(xié)調(diào)：由于綜合樓是在老樓的基礎(chǔ)上擴(kuò)建改造而成，外觀已比較陳舊，與新街口地區(qū)建筑風(fēng)貌不相協(xié)調(diào)、不匹配；2、滯后的功能設(shè)置，

2、無法實(shí)現(xiàn)文化宮的功能需求的提升。隨著城市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，目前，文化宮的場(chǎng)館設(shè)施、功能設(shè)置以及運(yùn)行機(jī)等明顯存在滯后現(xiàn)象，無法滿足職工群眾為了跟上時(shí)代發(fā)展的步伐；3、現(xiàn)有建筑層數(shù)低，建筑面積少，并未有效發(fā)揮出這塊位于寸土寸金的“中華第一商圈”的地塊價(jià)值；4、蘇寧地塊開工建設(shè)后的建設(shè)完成后，綜合樓作為緊鄰該項(xiàng)目的建筑，落后陳舊的形象將更加突出，對(duì)南京市總工會(huì)及文化宮的形象會(huì)形成較大的負(fù)面影響。二、項(xiàng)目地塊價(jià)值研判1、地理位置本案2、地塊SWOT分析S優(yōu)勢(shì)(Strengths) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：地塊處于南京市絕對(duì)市中心位置，商業(yè)、商務(wù)氣氛濃厚。項(xiàng)目周邊可開發(fā)地塊極少，屬于本市最為稀缺的地段。 商業(yè)氛圍優(yōu)勢(shì)：

3、項(xiàng)目處于新街口商圈的核心區(qū)域內(nèi)，商圈內(nèi)各大銀行總部、賣場(chǎng)、大型超市、品牌電器賣場(chǎng)、高檔餐飲、娛樂等商業(yè)形態(tài)齊全，是本市商業(yè)最為繁華、商場(chǎng)最集中、商業(yè)形態(tài)最完善、人流量最大、年交易額最高的商圈。 交通優(yōu)勢(shì)：地塊周邊道路完善，公交線路交錯(cuò)。且本市最先開發(fā)的兩條地鐵線路交匯于此。 自身優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地塊方正、便于建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)。由于處于本市核心地段，建成后有望成為新街口區(qū)域的地標(biāo)性建筑之一。W劣勢(shì)(Weaknesses) 項(xiàng)目體量：由于地塊占地面積較小，且高度受到一定的限制。在高樓林立的新街口商圈內(nèi)屬于較小規(guī)模建筑。 人流影響：項(xiàng)目西側(cè)為萊迪商城，南側(cè)為正洪大廈，這些建筑對(duì)行人形成一定的阻隔，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)影

4、響較大。 停車位影響：由于地塊占地面積較小、周邊建筑密度高等因素，導(dǎo)致地下停車位的建設(shè)將會(huì)受到一定限制，停車位建設(shè)成本也會(huì)比較高。且項(xiàng)目四周道路較為擁擠，車輛進(jìn)出受到較大的影響。 采光限制：項(xiàng)目四周均為高層或超高層建筑，且建筑密度大，相互之間的光線遮擋比較嚴(yán)重。而地塊南側(cè)的正洪大廈對(duì)項(xiàng)目采光影響最大。O機(jī)會(huì)(Opportunities) 項(xiàng)目保留建筑的商業(yè)部分可與新建筑合為一體，可以有效引導(dǎo)南面的正洪街廣場(chǎng)人流，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)起到一定的支撐作用。 項(xiàng)目保留部分的商業(yè)形態(tài)如影院，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的經(jīng)營起到一定的支撐作用。 項(xiàng)目東側(cè)的廣場(chǎng)連接洪武路、東北側(cè)的規(guī)劃道路（蘇寧地塊和天豐大廈之間）連接中山東路、地

5、塊北側(cè)與蘇寧地塊相互之間的退讓形成步行街，可連接破布營，對(duì)人群起到一定的引導(dǎo)和分流作用，對(duì)項(xiàng)目未來商業(yè)的運(yùn)營是一大利好。 項(xiàng)目北側(cè)蘇寧地塊的建設(shè)，對(duì)改變小范圍內(nèi)的環(huán)境也起到一定的促進(jìn)作用。T隱憂(Threats) 房產(chǎn)市場(chǎng)降溫。隨著全球金融危機(jī)的爆發(fā)，房產(chǎn)市業(yè)受到極大的沖擊，地產(chǎn)開發(fā)與投資也受到較大的影響，增加了項(xiàng)目的銷售壓力。 區(qū)域存在一定的競爭項(xiàng)目。地塊北側(cè)的蘇寧地塊是項(xiàng)目未來最大競爭對(duì)手，而項(xiàng)目周邊如位于中山東路的全民健身中西側(cè)地塊也是競爭項(xiàng)目之一。 交通壓力：小范圍內(nèi)建筑規(guī)模的增加，無疑增加了區(qū)域的交通壓力，對(duì)目前較為擁擠的車行交通而言，未來將要受到更大的考驗(yàn)。結(jié)論：作為新街口核心區(qū)域

6、中最后一塊待開發(fā)黃金地塊，同時(shí)又傳承了工人文化宮這一獨(dú)特文化背景，本項(xiàng)目具有很高的房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值。在國家土地資源日益緊張的形勢(shì)下，當(dāng)“高效用地”成為一種社會(huì)責(zé)任時(shí)，南京市總工會(huì)和工人文化宮堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，按照構(gòu)建資源節(jié)約型社會(huì)的要求，本著“空中拓展不增地”、“產(chǎn)業(yè)集聚增效益”的原則，力圖打造一個(gè)高起點(diǎn)、高水準(zhǔn)、高附加值的文、商、辦結(jié)合的高端城市綜合體。我們有理由相信，經(jīng)過后期專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)，建成后的新項(xiàng)目一定具備極具文化內(nèi)涵的標(biāo)志性建筑體。3、本項(xiàng)目產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn)1）項(xiàng)目所處區(qū)域黃金商鋪價(jià)值極高。項(xiàng)目所處的新街口商圈核心區(qū)域內(nèi)，商圈內(nèi)各大銀行總部、賣場(chǎng)、大型超市、品牌電器賣場(chǎng)、高

7、檔餐飲、娛樂等商業(yè)形態(tài)齊全，是本市商業(yè)最為繁華、商場(chǎng)最集中、商業(yè)形態(tài)最完善、人流量最大、年交易額最高的商圈。租金水準(zhǔn)一直處于南京市最高點(diǎn)，且黃金商鋪供不應(yīng)求。2）1樓商業(yè)與E區(qū)樓的商業(yè)形成連接，通過合理的規(guī)劃布局，可綜合提高內(nèi)鋪商業(yè)價(jià)值。3）7-8樓的影院將為樓下商業(yè)帶來固定的人流，極大提升商業(yè)的綜合價(jià)值，并對(duì)下面樓層的商業(yè)招商造成很大的促進(jìn)。4）新街口的辦公物業(yè)出租率高，租金高居不下。本項(xiàng)目如能提供高性價(jià)比的辦公物業(yè)，則可保證較為穩(wěn)定、客觀的持續(xù)性收益。如本項(xiàng)目塔樓部分的設(shè)計(jì)為挑高5米的辦公物業(yè)，則將成為非常稀缺的辦公租賃產(chǎn)品，市場(chǎng)前景將非常樂觀。三、項(xiàng)目定位綜合以上對(duì)土地價(jià)值的研判、項(xiàng)目S

8、WOT分析結(jié)論，以及在競爭市場(chǎng)中挖掘產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn)等多方面研究，我們將本項(xiàng)目定位為：1、項(xiàng)目整體定位 城市之心 新街口 商、辦、文化綜合體2、裙樓定位 多功能 城市 生態(tài)型 商業(yè)文化中心改造后的文化宮將是一個(gè)集休閑、文化教育、購物、餐飲、娛樂、全民健身為一體的多功能城市生態(tài)型商業(yè)文化中心，可以滿足人們一站式的購物、休閑需要。3、主樓（塔樓）定位新街口 唯一 五米挑高 寫字樓辦公區(qū)域辦公區(qū)域入口第二部分 總體規(guī)劃布局初步方案1、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地：4775容積率：6.5總建筑面積：31040建筑占地：1600裙樓面積：13040（共8層）塔樓面積：18000（共18層）建筑總高度：約136米2、功能

9、設(shè)置建議（1）裙樓部分：13層：新街口黃金商業(yè)憑借已有品牌商家（如麥當(dāng)勞、達(dá)芙妮等）的優(yōu)勢(shì)，將正洪街的商業(yè)氛圍引入到本項(xiàng)目，帶動(dòng)整體商業(yè)氛圍，建議將商業(yè)1- 3層定位為主題商業(yè)，采用萬達(dá)廣場(chǎng)的現(xiàn)有模式，采用內(nèi)外鋪結(jié)合的形式，形成主題商業(yè)。其中：一樓： 約1630，層高為4.5-4.8米左右；精品店（目前沿正洪街的保留商鋪進(jìn)深短面積小，擴(kuò)展這些原有商鋪）銀行24小時(shí)自動(dòng)營業(yè)點(diǎn)二樓和三樓約3260，層高為4.5-4.8米左右；大型賣場(chǎng)（類似于國美、五星和沃爾瑪?shù)壬虡I(yè)物業(yè)）4-8層： 新工人文化宮其中：4-5層裙樓： 約3260, 層高為3.6-3.8左右；作為文化宮的保留用房，可作為職工業(yè)余活動(dòng)、

10、電教、培訓(xùn)、老年大學(xué)以及其他各種公益功能；6層裙樓： 約1630，雙層層高，層高為7.2-7.6米；“E區(qū)樓”的6層為多功能廳（禮堂），在“E區(qū)樓”仍舊保留的前提下，建議“新建項(xiàng)目”的六樓可作為室內(nèi)體育館，功能包括室內(nèi)籃球場(chǎng)，可結(jié)合羽毛球場(chǎng)、兵乓球場(chǎng)等；壁球館、桌球等，滿足室內(nèi)籃球場(chǎng)的最低限高7米的要求；6樓局部可以作為夾層，增加使用面積，完善體育活動(dòng)功能，并且作為主樓辦公的配套增值設(shè)施，提升產(chǎn)品賣點(diǎn)和附加值；78層裙樓： 加上E區(qū)樓上的加蓋部分，總面積約為5000，層高約在9米左右，作為工人影城的升級(jí)版，擬建五星級(jí)影城；（2）主樓部分：9-26層 共18層，根據(jù)項(xiàng)目整體定位，建議做5米挑高的

11、辦公，根據(jù)現(xiàn)行的相關(guān)政策，5米挑高的辦公，面積只按單層面積計(jì)算。，因此，建議本項(xiàng)目的辦公層高為5米（建成后建筑總高度約為140米），以取得最佳的租金回報(bào)，將地塊價(jià)值最大化。（3）地下層及設(shè)備用房： 地下建筑分兩層，總面積約3500平方米，按照車位面積30平米/個(gè)進(jìn)行設(shè)置，約需總面積為3000平方，剩余面積約500平米作為設(shè)備用房。其余設(shè)備用房建議分設(shè)在群樓及主樓頂層平臺(tái)和避難層。第三部分 投資估算分析一、項(xiàng)目方案基本參數(shù)主樓：挑高辦公（簡單裝修） 建筑面積 18000平方米（18層）裙樓：多功能商業(yè) 一層至三層 4890平方米（商業(yè)） 四層至五層 3260平方米（保留用房） 六層 1630平方

12、米（體育館） 七層至八層 3260平方米（影劇院） 加蓋部分 1740平方米（影劇院）項(xiàng)目總用地面積4775平方米，合計(jì)7.16畝，根據(jù)容積率6.5計(jì)算，總建筑面積為31040平方米；加蓋部分1740平方米未計(jì)入容積率。由于地處核心鬧市區(qū)，車位要求較高，根據(jù)規(guī)劃要求，地下室規(guī)劃建設(shè)二層，總面積3500平方米，約100個(gè)車位；二、建設(shè)投資估算1、前期費(fèi)用750.15萬元政府收費(fèi)：620.15萬元政府增容收費(fèi)：100萬元三通一平費(fèi)：30萬元2、咨詢顧問費(fèi)225.72萬元咨詢策劃費(fèi)：50萬元勘察費(fèi)：5萬元設(shè)計(jì)費(fèi)：93.12萬元監(jiān)理與造價(jià)咨詢顧問費(fèi)：77.6萬元3、建安工程費(fèi)10809.82萬元主體工

13、程建安工程費(fèi)：9936.94萬元（包含“E區(qū)樓”水電空調(diào)改造成本841萬）系統(tǒng)工程費(fèi)：651.84萬元基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：170萬元工程管理費(fèi)：51.04萬元4、土地使用費(fèi)150萬元土地款及各項(xiàng)稅費(fèi)：150萬元5、不可預(yù)見費(fèi)589.28不可預(yù)見費(fèi)：589.28萬元項(xiàng)目總投資額：12525萬元（管理費(fèi)未計(jì)入）三、項(xiàng)目說明1、簡述項(xiàng)目四年開發(fā)周期內(nèi)采取自有資金與銀行借款方式進(jìn)行，自有資金9000萬元，銀行借款6206萬元，其余為項(xiàng)目租賃收益1311萬元。商業(yè)及以上辦公全部進(jìn)行租賃，租賃收入進(jìn)行償還本金及利息所用。2、開發(fā)周期說明項(xiàng)目以2009年6月為開發(fā)起始點(diǎn)，2012年7月底竣工交付。周期為三年。序

14、號(hào)任務(wù)名稱工期起始時(shí)間完成時(shí)間1支護(hù)、工程樁施工20d2009年12月1日2009年12月21日2土方工程85d2009年12月9日2010年4月9日3完成±0.00以下工程76d2010年4月10日2010年7月15日4主體工程施工及驗(yàn)收191d2010年7月15日2011年6月25日5室內(nèi)外粗裝修132d2011年6月26日2011年11月7日6室內(nèi)外精裝修159d2011年11月8日2012年6月19日7室外工程及景觀159d2011年11月8日2012年6月19日8竣工驗(yàn)收27d2012年6月20日2012年7月26日四、投資財(cái)務(wù)分析1、項(xiàng)目租金收益說明1-3層新建商業(yè)部分潛

15、在租金樓層實(shí)際建筑面積（）租金系數(shù)分層平均租金（元/天）年增長率潛在年租金（萬）三層16300.42 4.23%250 二層16300.60 63%357 一層16301.00 103%595 總計(jì)48901202 辦公實(shí)際建筑面積（）平均租金（元/天）年增長率潛在年租金（萬）9層以上1800033%1971 車位實(shí)際個(gè)數(shù)（個(gè)）平均租金（元/個(gè)月）年增長率潛在年租金（萬）地下704003%34 按照五年一周期進(jìn)行租金增長，考慮到五年商家更換裝修免租期，每周期第一年承租率返回80%重新遞增至95%，年增長率為前五年平均值的一半。項(xiàng)目20092010201120122013201420152016

16、20172018201920202021承租率80%90%95%95%95%80%90%95%95%95%年增長率0%0%3%3%3%1%3%3%3%3%商業(yè)0 0 0 962 1082 1176 1211 1248 1060 1229 1336 1376 1417 辦公0 0 0 1577 1774 1929 1986 2046 1739 2015 2190 2256 2324 車位0 0 0 27 31 33 34 35 30 35 38 39 40 體育館及影城0 0 0 200 200 206 212 219 221 227 234 241 248 4至6層辦公0 0 0 100 10

17、0 103 106 109 110 114 117 120 124 合計(jì)2866 3186 3447 3550 3657 3160 3618 3915 4032 4153 2、建設(shè)投資估算表：工程總成本與不可預(yù)見費(fèi)計(jì)算為工程總投資為12525萬元，期間費(fèi)用于總成本費(fèi)用中進(jìn)行分?jǐn)偂?、投資總額與資金籌措表：項(xiàng)目合計(jì)2009201020112012投資總額165172740382330466908建設(shè)投資125251879292220875636總成本費(fèi)用39928619009591272資金籌措165172740382330466908自有資金9000274038232437銀行借款620660

18、95597租金收益13111311 注：總成本費(fèi)用：主要為彌補(bǔ)建設(shè)單位人員及運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用 建設(shè)投資12525萬元，總成本費(fèi)用3992萬元；自有資金9000萬元，銀行借款6206萬元，租金收益1311萬元。4、借款還本付息估算表：2011年借貸第一筆資金用于支出，當(dāng)年利息為18萬元，其中利息計(jì)算規(guī)則為本年新借貸計(jì)算一般利息，年初借貸計(jì)算全部利息；項(xiàng)目于2017年還清所有借款6206萬元，合計(jì)利息為1235萬元，總借款償還期為9.24年；序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2009201020112012201320142015201620171借款本息及還本1.1年初借款本金累計(jì)0 0 0 609 6206 4997 35

19、57 2000 317 1.2本年借款6206 0 0 609 5597 0 0 0 0 0 1.3本年應(yīng)計(jì)利息1235 0 0 18 202 369 297 211 119 19 1.4本年還本6206 1209 1440 1558 1683 317 2還本資金來源0 0 0 0 0 1209 1440 1558 1683 1335 2.1利潤0 1209 1440 1558 1683 1335 借款償還期=9.24 年五、項(xiàng)目收益分析按照投入運(yùn)營15年為估算時(shí)間段，即2026年為止：至2026年租金總收益為：57105萬元；至2026年建設(shè)投資及總成本費(fèi)用支出為：37573萬元； 各項(xiàng)稅費(fèi)支出為：10279萬元； 償還本金支出為：6206萬元；各項(xiàng)稅后收益為：3047萬元（不包含新建固定資產(chǎn)）另：2026年之后10年稅后收益平均為：1811萬元/年E區(qū)樓改造完成后，每年將提供408萬元左右的收益六、其他1、根據(jù)建設(shè)單位提供，每年須運(yùn)營成本及人員費(fèi)用