淺議城市新區(qū)建設(shè)項目投資控制的方法

1、    淺議城市新區(qū)建設(shè)項目投資控制的方法    摘要：建設(shè)項目投資估算與控制是項目立項決策階段的首要工作，合理的確定并執(zhí)行好這一目標將對后續(xù)建設(shè)工作起到事半功倍的效果。本文從分析建設(shè)項目投資構(gòu)成入手，提出城市新區(qū)建設(shè)項目投資估算的方法，以及估算過程中要考慮的關(guān)鍵因素，并結(jié)合工程實例來驗證投資控制方法的適用性。關(guān)鍵詞：建設(shè)項目投資；估算；指標：tl372： a1引言建設(shè)項目管理過程中，擬建項目投資期的主要工作是項目設(shè)想、可行性研究，策劃好擬建規(guī)模方案、編制投資估算及資金籌措計劃等工作內(nèi)容。在項目投資決策階段，則應做好充分的前期調(diào)查、數(shù)據(jù)分析、方案比較，進

2、而作出切合實際的可靠的投資估算。長期以來，我國很多工程項目“三超”現(xiàn)象較為普遍，雖然未對國民經(jīng)濟造成重大損失，但也給建筑行業(yè)留下了深刻的教訓。鑒于此，針對當前我國許多地方正在進行的新一輪的城鎮(zhèn)化擴張，如何貫徹“投資估算極限”理念，將其作為強制性標準來控制初步設(shè)計和概算，并進一步指導施工圖設(shè)計和施工圖預算，是急需解決的問題。2建設(shè)項目投資控制的理論依據(jù)2.1建設(shè)項目投資構(gòu)成根據(jù)我國建設(shè)項目總投資構(gòu)成理論，項目建設(shè)投資涵蓋了項目規(guī)劃、設(shè)計、施工，一直到竣工驗收階段的全部費用，一般可分為靜態(tài)投資和動態(tài)投資兩部分。其中，靜態(tài)投資包括工程費用、工程建設(shè)其他費用、基本預備費；動態(tài)投資包括漲價預備費、建設(shè)期

3、利息。建設(shè)投資按費用構(gòu)成如下圖1.1所示1。圖1.1 我國現(xiàn)行建設(shè)項目投資構(gòu)成2.2 建設(shè)項目投資估算城市新區(qū)建設(shè)項目需要征用大量的土地，而且原有用地性質(zhì)、地上附著物情況復雜，所以往往需要變更用地方式、重新布設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施。因此，在項目的可行性研究階段，宜參照類似建設(shè)項目的管理經(jīng)驗，結(jié)合擬建項目選址、資源綜合利用情況等實情編制可行性研究，再按照地方行政法規(guī)的規(guī)定來編制投資估算，即可作為項目投資的上限。在編制投資估算時，因為項目的進度尚處于設(shè)想階段，暫時缺少詳細的工程規(guī)劃設(shè)計，所以大多采用投資估算指標進行，比如元/噸、萬平方米投資額等。在投資估算過程中，為有效控制總體設(shè)計和初步設(shè)計，還要注意控制好投

4、資估算的精度。一般情況下，項目前期構(gòu)思階段的精度控制在±30%以內(nèi)、初步可行性研究的結(jié)果±20%以內(nèi)、詳細可行性研究的結(jié)果±10%以內(nèi)，即能滿足投資控制的需要2。3建設(shè)項目投資估算編制的方法城市新區(qū)建設(shè)項目投資估算的編制，除采用國家、地方主管部門頒布的最新法規(guī)外，還應搜集技術(shù)及經(jīng)濟方面的資料，包括國家、行業(yè)和地方政府關(guān)于工程建設(shè)的有關(guān)規(guī)定；擬建工程的勘察設(shè)計文件；擬建項目所在地工程造價指標、造價指數(shù)、相似工程的技術(shù)經(jīng)濟指標及參數(shù)；其他與工程建設(shè)相關(guān)的技術(shù)規(guī)范、設(shè)計文件、圖紙等。城市新區(qū)建設(shè)項目多以住宅、物流、商業(yè)旅游、文化教育等項目為主，這些建設(shè)項目一般不同于生產(chǎn)

5、性項目，大多體形系數(shù)龐大、結(jié)構(gòu)和樣式統(tǒng)一，所以在工程實踐中適合參照已建類似項目的經(jīng)濟指標來估計其早期的成本。雖然類似的工程項目眾多，由于單件性、異質(zhì)性的特征，即使建筑結(jié)構(gòu)類型、裝修標準完全一樣的工程，也會在某些方面存在差異。指標估算法就是利用這種相似性和差異性，求同存異、同質(zhì)同價，不同的部分可以根據(jù)實際情況進行技術(shù)修正。只要能找到類似工程，分析其局部差異性，再按規(guī)范計量差異部分的工程量，然后套用該地區(qū)的人、材、機等資源信息價，即可獲得差異部分的差價，最后對所采用的造價指標進行修正3。4指標估算法的應用房屋建筑技術(shù)經(jīng)濟指標是投資估算編制的主要依據(jù)，若存在因時間跨度等因素差生的偏差，則應及時根據(jù)擬

6、建項目的現(xiàn)場條件進行調(diào)整，這充分體現(xiàn)了指標的適用性和時效性，但估算過程中也要考慮以下幾個方面的影響：（1）擬建項目的結(jié)構(gòu)類型、建筑規(guī)模、建設(shè)標準等，指標越明確則估算結(jié)果越準確；（2）類似工程的竣工決算資料，尤其是單位造價指標內(nèi)人工、材料、機械等的含量；（3）時間跨度不能太大，最好是3年以內(nèi)的工程項目；（4）投資估算中需要的規(guī)費、稅費及有關(guān)的取費標準，參照省、市地區(qū)費用定額。采用指標估算法既不能照搬照套，也不能人為修改指標參數(shù)，要著重看前后項目之間是否有差異的標準或條件，如果有，則要進行調(diào)整或修正。通常采用的投資估算指標有單項工程指標、單位工程指標等，用這些指標乘上單位工程的數(shù)量，即可找到每個單

7、項工程相應的投資；再估算其預備費、建設(shè)期貸款利息、鋪底流動資金，便可得到擬建項目所需投資。5某城市新區(qū)建設(shè)項目投資估算實例通過以上分析可知，任何一個建設(shè)項目投資分析要分清估算對象的層次關(guān)系，對一般的民用建筑主要控制其建安工程費用，再根據(jù)該項目建筑結(jié)構(gòu)和裝修標準以及規(guī)劃建設(shè)指標，參考當?shù)毓こ淘靸r信息和市場條件，采用指標估算法編制投資估算。下表是對某城市新區(qū)一商務酒店所做的投資估算(建筑面積約7500m2)，結(jié)果如表1.1所示。表1.1某商務酒店建設(shè)投資估算表單位：萬元序號 費用名稱 金額 備注一 建筑安裝工程費 1087.51 主體建筑安裝工程費 900 1200元/m22 室外工程費 187.

8、5 250元/m2二 設(shè)備及工器具購置費 (含設(shè)備安裝工程費) 97.5 130元/m2三 工程建設(shè)其他費用（土地、勘察設(shè)計、配套設(shè)施等） 667.5 890元/m2四 預備費 98.11 基本預備費（以一、二、三項費用為基數(shù)） 55.6 費率按3%2 漲價預備費（建設(shè)期按1年確定） 42.5 費率按4.5%五 建設(shè)期貸款利息、費用 57.11 銀行貸款利息 51.9 年利息率按5.6%2 融資成本支出 5.19 按利息額10%計六 建設(shè)投資費用估算總額 2007.7單方造價：2007.7萬元÷7500m2 =2677元/m2（備注：相關(guān)取費標準依據(jù)地方造價管理部門發(fā)布的造價信息。）6結(jié)束語新建項目無論是單體工程還是群體建設(shè)項目，建設(shè)目標的正確性以及建設(shè)條件的充分與否是決定投資合理的關(guān)鍵。只有通過實地考察，結(jié)合擬建項目的建設(shè)規(guī)模、預期使用功能、資金的儲備，參照類似工程的造價指標進行綜合分析，確保建設(shè)工程在起步階段就是正確的，才能保證后續(xù)投資的實際效用，從項目的源頭上控制新區(qū)建設(shè)項