中國物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報告.

1、物業(yè)治理行業(yè)生存狀況調(diào)查報告為深化貫徹中心關(guān)于加快進(jìn)展服務(wù)業(yè)的重大戰(zhàn)略部署，全面樹立和落實科學(xué)進(jìn)展觀，為政府爭辯制定行業(yè)政策供應(yīng)參考，為有關(guān)部門加強行業(yè)指導(dǎo)供應(yīng)依據(jù)，中國物業(yè)治理協(xié)會于2007 年二季度開頭， 通過網(wǎng)上填報的形式組織全國各地開展了物業(yè)治理行業(yè)生存狀況調(diào)查。截止 2009 年 12 月底，完成網(wǎng)上調(diào)查信息數(shù)據(jù)填報的企業(yè)總數(shù)為4600 家，調(diào)查面掩蓋了全國31 個省、自治區(qū)、直轄市，共涉及128 個城市和地區(qū)。現(xiàn)將初步調(diào)查的有關(guān)狀況報告如下：一、物業(yè)治理行業(yè)對社會經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的貢獻(xiàn)隨著我國住房制度改革和住房商品化政策的持續(xù)推動，以及鄉(xiāng)村城市化、城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，物業(yè)治理作為一個新興

2、的服務(wù)行業(yè)， 近幾年得到了長足進(jìn)展，在經(jīng)濟(jì)進(jìn)展與和諧社會建設(shè)中發(fā)揮著越來越重要的作用。（一）服務(wù)水平顯著提高為適應(yīng)業(yè)主乃至社會對物業(yè)服務(wù)需求的不斷增長，90以上被調(diào)查企業(yè)都留意服務(wù)品牌的培植和運用，從簡潔的專項服務(wù)到整體的 綜合性服務(wù)，從行為規(guī)范到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從服務(wù)理念到進(jìn)展戰(zhàn)略，從傳統(tǒng)治理到創(chuàng)新服務(wù)，從客戶治理到客戶滿足，從單項的物業(yè)服務(wù)到綜 合的資產(chǎn)經(jīng)營治理，服務(wù)的品質(zhì)和品牌意識已在全行業(yè)深化人心，物業(yè)治理有效提高了城市治理和房地產(chǎn)治理水平，贏得了政府、社會和 寬敞業(yè)主的良好贊譽。12（二）社會效益表現(xiàn)突出一是支持就業(yè)再就業(yè)工程，減輕社會就業(yè)壓力。物業(yè)治理作為勞 動密集型行業(yè)，在消化剩余勞動

3、力方面具有自然優(yōu)勢，有利于減輕就 業(yè)壓力，促進(jìn)社會的和諧與穩(wěn)定。二是樂觀參與社會公共事務(wù)、幫忙公共秩序治理。這次被調(diào)查的企業(yè)中，幫忙公安部門處理治安案件共53920 起，幫忙有關(guān)方面處理突發(fā)大事 30207 起，參與搶險救災(zāi)68905 人次。三是熱心參與社會公益事業(yè)，自覺擔(dān)當(dāng)社會責(zé)任。被調(diào)查的企業(yè)中三年來有793 家企業(yè)先后贊助社會事業(yè)經(jīng)費4035.66 萬元，捐助期望工程和幫扶貧困母親等活動經(jīng)費4177.84 萬元。（三）經(jīng)濟(jì)效益有待改善目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模偏小，創(chuàng)富力量差。近半 數(shù)企業(yè)未能盈利，而且盈利企業(yè)的平均利潤額僅為82.1 萬元，反映了多數(shù)企業(yè)生存狀況的困難，缺乏可持續(xù)

4、長遠(yuǎn)進(jìn)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。（四）環(huán)境效益初步顯現(xiàn)物業(yè)治理行業(yè)在環(huán)境效益方面的作用也是格外明顯的。由于物業(yè)治理掩蓋了城市大部分區(qū)域，污染削減了、社區(qū)潔凈了，環(huán)境美麗了， 生活便利了，人們的環(huán)境意識不斷增加，生活習(xí)慣日益文明。二、行業(yè)進(jìn)展的基本狀況（一）企業(yè)進(jìn)展?fàn)顩r1981 年至 1994 年 13 年間，只有268 家企業(yè)成立，占企業(yè)總數(shù)的 5.82%，是我國物業(yè)治理的萌芽起步階段，進(jìn)展速度慢。1994 年至2007 年 13 年間，共有4332 家企業(yè)成立，占總企業(yè)數(shù)94.18%，是我國物業(yè)治理進(jìn)展最為迅猛的階段，大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這一階段 誕生。其中1994 至 2004 年 10 年間共成立

5、企業(yè)2495 家，占總企業(yè)數(shù)75.98%，10 年間企業(yè)以每年近133%的速度猛增，2004 年以后，企業(yè)數(shù)量的增長速度放緩。2. 以企業(yè)注冊登記類型劃分。國有企業(yè)758 家，占總企業(yè)數(shù)的16.48%；股份有限公司301 家， 占 6.54%；有限責(zé)任公司2976 家，占64.70%；私營企業(yè)348 家，占7.57%；港澳臺商獨資企業(yè)73 家，占 1.59%；外商投資企業(yè)43 家， 占 0.93%；其他類型企業(yè)101 家，占2.20%。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實現(xiàn)了公司制（71.24%為股份有限公司和有限責(zé)任公司），國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍占肯定比例，外資和私營企業(yè)比例偏低。3. 以企業(yè)資質(zhì)等級劃分。一級

6、資質(zhì)365 家，占7.93%；二級資質(zhì)713 家，占15.5%；三級資質(zhì) 3287 家，占71.46%；其他未取得資質(zhì)的企業(yè)235 家，占 5.11%。以上數(shù)據(jù)說明，現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體規(guī)模較小，多數(shù)企業(yè)無法取得規(guī)模效益，整個行業(yè)仍處于進(jìn)展初期，整體抗風(fēng)險力量差。4. 以與開發(fā)企業(yè)的關(guān)系劃分。被調(diào)查企業(yè)中屬于房地產(chǎn)開發(fā)單位下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)有1260家，占企業(yè)總數(shù)27.39%；其他隸屬關(guān)系的企業(yè)3340 家，占 72.61%。開發(fā)建設(shè)單位下屬企業(yè)占全部企業(yè)的四分之一強。（二）從業(yè)人員狀況被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員總?cè)藬?shù)772032 人。基本分類狀況如下：1. 以工作崗位劃分。治理人員秩序維護(hù)員工程

7、車輛綠化其他清潔工修理治理養(yǎng)護(hù)勤雜從事治理崗位即企業(yè)治理層人員119978 人，占總?cè)藬?shù)15.54%， 從事操作崗位即企業(yè)一線操作工人652054 人，占總?cè)藬?shù)84.46%。操 作崗位人數(shù)中38.40%是秩序維護(hù)員，24.84%是清潔工，13.64%是工程修理人員，5.69%是車輛治理人員，4.44%是綠化養(yǎng)護(hù)人員，12.99% 為其他勤雜工種。人員員人員工調(diào)查119978 25039216199888912 371132892184718人數(shù)配比12.091.350.740.310.240.71狀況（以治理人員為基數(shù)1，和其他工種的比例關(guān)系）從以上數(shù)據(jù)可以看出，物業(yè)服務(wù)仍屬于勞動密集型行業(yè)，

8、從業(yè)人 員中治理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護(hù)員所占的比例過大（近四成），這在肯定程度上反映出物業(yè)治理行業(yè)對促進(jìn)社會就業(yè)的樂觀作用。2. 以學(xué)歷層次劃分。被調(diào)查企業(yè)的全部從業(yè)人員中，具有碩士爭辯生以上學(xué)歷1622 人，占總?cè)藬?shù)0.21%；本科生33396 人，占 4.33%；大專生89625 人， 占總?cè)藬?shù)11.60%；中專生147575人，占 19.12%；高中以下學(xué)歷499814人，占 64.74%。中專以下學(xué)歷所占比例和一線操作工人所占比例幾 乎完全相等（84%左右），物業(yè)治理行業(yè)的勞動密集型是與從業(yè)人員 的低學(xué)歷緊密聯(lián)系的。3. 以技術(shù)層次劃分。被調(diào)查企業(yè)的企業(yè)經(jīng)營治理

9、人員中具有高級職稱的6667 人，占治理人員總數(shù) 5.56%；中級職稱32351 人，占治理人員總數(shù)總數(shù)26.96%；初級職稱 29461 人，占治理人員總數(shù)24.56%；無技術(shù)職稱人員 51449 人，占 42.92%。企業(yè)操作人員有高級技工18873 人，占操作人員總數(shù) 2.89%，中級技工46498 人，占 7.14%，初級技工 80071 人，占 12.28%，無技術(shù)人員506612 人，占 77.69%。技術(shù)力氣的薄弱是顯而易見的,這意味著大量涉及技術(shù)水平的設(shè)施設(shè)備維護(hù)工作需要通過外包專業(yè)公司來完成，同樣企業(yè)對外包單位的技術(shù)指導(dǎo)和監(jiān)督 也存在力不從心的問題。4. 以男女性別劃分。被調(diào)

10、查企業(yè)的從業(yè)人員中，男性占64.22%，女性占 35.78%?？紤]到占從業(yè)人員總數(shù)38%的秩序維護(hù)員主要為男性，以上數(shù)據(jù)表明從業(yè)人員的男女比例大體相當(dāng)，女性略占多數(shù)（與清潔工主要 為女性有關(guān)）。（三）治理物業(yè)項目狀況被調(diào)查企業(yè)治理物業(yè)項目總數(shù)30831 個、總建筑面積 203906.4 萬。與從業(yè) 772032 人相對應(yīng)，不難看出，目前狀況下，平均每個物業(yè)治理項目有從業(yè)人員25 人，平均每名從業(yè)人員治理面積2640 平方米。1. 項目獵取方式。以協(xié)議方式取得項目22409 個、建筑面積132473 萬，分別占總項目數(shù)72.68%和 64.97%；其中接管上級開發(fā)單位項目 6335 個、建筑面積

11、39317.81萬，分別占 20.55%和 19.28%； 以招投標(biāo)方式取得8422 個、建筑面積 71433.02 萬，分別占 27.32% 和 35.03%。2. 企業(yè)操作人員收入狀況單位：元/人·年地區(qū)平均年收入工程修理工秩序維護(hù)員清潔工綠化工全國10331.32 12735.6710280.127666.118503.36東部地12477.00 15492.8012031.689067.329789.45中部地8789.27 11389.179256.756979.467920.39西部地9058.63 11097.129590.116988.207773.73東北地8698

12、.27 10213.348417.196447.097027.63操作人員其 中以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)服務(wù)行業(yè)基層操作人員的年均收入大大低 于社會平均工資，絕大多數(shù)的操作人員的工資僅維持在當(dāng)?shù)刈畹凸べY 標(biāo)準(zhǔn)上下，中、西部和東北地區(qū)企業(yè)的操作人員的工資水平甚至不到 全國社會平均工資標(biāo)準(zhǔn)的一半，如此低廉的工資標(biāo)準(zhǔn)，明顯難以保證行業(yè)的社會競爭力和公眾形象。3. 保險、住房公積金繳納狀況單位：月工資%地區(qū)基本醫(yī)療保險失業(yè)保養(yǎng)老保險工傷保險其他保險住房公積金全國8.012.2519.941.141.639.96東部地8.582.1519.810.881.2610.23中部地7.622.2119.431.38

13、1.9310.35西部地7.172.2518.841.342.648.40東北地7.902.6923.311.941.5710.97以上數(shù)據(jù)表明，全國各地區(qū)交納各類保險和住房公積金的標(biāo)準(zhǔn)大 體全都。三、行業(yè)生存與進(jìn)展面臨的主要問題依據(jù) 4600 家企業(yè)的調(diào)查狀況匯總，當(dāng)前行業(yè)生存與進(jìn)展面臨很多困難和問題，主要突出反映在以下幾個方面：（一）社會評價方面1. 行業(yè)社會地位不高。社會普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡潔的勞務(wù)服務(wù)，勞動強度大、行業(yè)技術(shù)含量低、從業(yè)人員待遇差。調(diào)查中，反 映行業(yè)社會地位不高的企業(yè)就有3521 家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的76.54%。2. 行業(yè)偏見普遍存在。社會上有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)

14、服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系看作是“雇傭關(guān)系”或“主仆”關(guān)系，動不動就有意 找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業(yè)。反映人們對行業(yè)存在 肯定偏見的企業(yè)2819 家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的61.28%。社會上還有 部分群體對物業(yè)治理行業(yè)缺乏信任感。認(rèn)為行業(yè)公信力不強的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的25.02%。3. 輿論導(dǎo)向存在偏差。這些年來，各種輿論媒體對于物業(yè)治理行業(yè)的正面報道很少，少數(shù)媒體片面追求眼球效應(yīng)，不作深化的調(diào)查爭辯，不問青紅皂白，肆意誤導(dǎo)群眾，給行業(yè)造成很大負(fù)面影響。 認(rèn)為社會輿論導(dǎo)向有偏差的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的42.78%。4. 物業(yè)服務(wù)消費觀念不強。人們對物業(yè)治理行業(yè)供應(yīng)治理服務(wù)的社會性、公共性、

15、有償性生疏不足，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動不樂觀支持、不主動協(xié)作。認(rèn)為行業(yè)生存與進(jìn)展環(huán)境不寬松的企業(yè)占被 調(diào)查企業(yè)的38.39%。認(rèn)為人們對物業(yè)服務(wù)經(jīng)常任意壓價的占被調(diào)查企業(yè)的 29.37%。（二）政府監(jiān)督方面1.地方立法跟不上，相關(guān)政策不配套。一些地方政府以及有關(guān)部門對物業(yè)治理不重視，對行業(yè)進(jìn)展不關(guān)懷。物業(yè)治理條例以及企業(yè)資質(zhì)、修理資金、服務(wù)收費等治理方法，國務(wù)院和中心部委都已 制定公布多年，但很多地方至今尚未制定具體實施的配套細(xì)則、方法。 認(rèn)為地方立法跟不上的企業(yè)有2582 家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的56.13%。認(rèn)為相關(guān)政策不配套的企業(yè)有3341 家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的72.63%。2.政府協(xié)

16、調(diào)和執(zhí)法不力，與相關(guān)專業(yè)部門關(guān)系不順。這次調(diào)查中，認(rèn)為政府協(xié)調(diào)工作不準(zhǔn)時不到位的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的52.17%， 認(rèn)為政府缺位和執(zhí)法不力的占被調(diào)查企業(yè)的46.46%。還有相當(dāng)一部分企業(yè)認(rèn)為與當(dāng)?shù)馗鲗I(yè)部門關(guān)系不順，其中與供水方面不順的占19.52%，供電方面不順的占17.24%，也有少數(shù)企業(yè)反映與供氣、供暖部門關(guān)系不順。一些部門把物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)作原來的“房管所”、 “基建隊”，行政上指手畫腳，橫加指責(zé)。經(jīng)費上亂攤派、亂贊助。 認(rèn)為對企業(yè)干預(yù)過多的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的46.02%。3. 物價部門干預(yù)過度，政府定價（指導(dǎo)價）適用過寬。國家發(fā) 改委、建設(shè)部對物業(yè)服務(wù)收費定價的范圍、對象、方法、標(biāo)準(zhǔn)都有

17、明確規(guī)定。但各地方執(zhí)行時卻是五花八門。物價部門嚴(yán)把物業(yè)收費審批 關(guān)，任意擴大政府定價和政府指導(dǎo)價范圍。有的地方住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費 0.20 元/·月，肯定10 年不變。有的地方高檔別墅物業(yè)服務(wù)費 0.30-0.50 元/·月，企業(yè)怨聲載道。反映政府對物業(yè)服務(wù)收費把握過死的占被調(diào)查企業(yè)的36.43%，反映任意擴大政府定價范圍的占被調(diào)查企業(yè)的8.59%。4. 現(xiàn)行稅賦政策不合理，企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)太大。相當(dāng)一部分企業(yè)反映各地政府對物業(yè)治理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)待政策，加上勞動合同法的執(zhí)行，社會最低工資標(biāo)準(zhǔn)的提高，使企業(yè)的負(fù)擔(dān)明顯加重。 反映這類問題的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的35.39%。

18、（三）開發(fā)單位建設(shè)方面1. 建管不分掩蓋和轉(zhuǎn)嫁前期沖突，給物業(yè)服務(wù)帶來隱患和糾紛。 這次調(diào)查中認(rèn)為開發(fā)單位利用“建管”不分掩蓋前期遺留問題的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的52.50%，認(rèn)為利用“建管”不分轉(zhuǎn)嫁新建項目沖突的占 41.96%，認(rèn)為利用“建管”不分壓低物業(yè)項目交接成本的占18.78%。反映新建項目房屋質(zhì)量問題突出的占51.85%。2. 利用物業(yè)服務(wù)促進(jìn)房屋銷售，拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費?？梢哉f，開發(fā)單位并不都是真正重視物業(yè)服務(wù)的，而是利用物業(yè)服務(wù)為開發(fā)項目搞包裝，打品牌，目的是促進(jìn)房屋銷售，為開發(fā)單位的自身利益服務(wù)，并且經(jīng)常拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費。反映開發(fā)單位不重視、不支持 物業(yè)服務(wù)的占被調(diào)查企業(yè)總

19、數(shù)的41.28%。反映開發(fā)單位把物業(yè)服務(wù)當(dāng)作房屋促銷手段的占21.57%，反映開發(fā)商拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費的占 33.35%。3. 住宅項目配套設(shè)施不全、不到位，增加了物業(yè)服務(wù)的難度。一些住宅項目，開發(fā)單位片面追求投資效益，盡量壓縮配套設(shè)施項目， 即使規(guī)劃配套項目，也經(jīng)常拖延實施，先住宅后配套，給入住后的業(yè) 主造成多方面的不便利，無形中也給物業(yè)治理造成很多無法回避的沖突和問題。這次調(diào)查中，反映住宅項目配套設(shè)施不全的，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的 52.35%，反映住宅項目交通不便利的占10.22%，反映住宅項目不按規(guī)定配置物業(yè)治理用房的占28.50%。（四）業(yè)主和業(yè)主團(tuán)體方面1. 公共意識不強，守約觀念淡

20、薄。一些業(yè)主片面強調(diào)個人維權(quán)， 把物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)成對立面，不遵守規(guī)定，不聽從治理，甚至有意刁難物業(yè)服務(wù)人員。從調(diào)查反映的數(shù)據(jù)來看，認(rèn)為部分業(yè)主只講權(quán)利、 不講義務(wù)的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的62.04%，認(rèn)為業(yè)主公共意識普遍較差的占57.15%，認(rèn)為業(yè)主參與物業(yè)治理的意識不強的占49.09%， 反映個業(yè)主不能自覺遵守治理規(guī)約和規(guī)定的占37.51%。2. 協(xié)作支持不夠，欠費現(xiàn)象嚴(yán)峻。從調(diào)查狀況來看，反映業(yè)主不協(xié)作、不支持物業(yè)治理的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的45.63%，反映 業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費問題突出的企業(yè)占57.22%，反映業(yè)主不按規(guī)定 交納物業(yè)修理資金的企業(yè)占14.20%。3. 業(yè)主大會制度落實不力

21、，運作程序可操作性不強。條例設(shè)立的業(yè)主大會制度，業(yè)主大會規(guī)程規(guī)定了業(yè)主大會的運作程序， 各地在具體執(zhí)行中感到可操作性不強。雖然條例已經(jīng)頒布多年， 但真正落實業(yè)主大會制度的地區(qū)和范圍卻很有限，被調(diào)查企業(yè)反映業(yè)主大會制度建立難和成立業(yè)主大會后又難運作的分別占了企業(yè)總數(shù) 的 13.17%和 19.28%。4. 業(yè)主委員會運作不規(guī)范，沖突問題呈上升趨勢。調(diào)查資料反映，業(yè)主委員會的問題，一方面是業(yè)主委員會成立難，另一方面一些 成立了業(yè)主委員會的區(qū)域沖突問題更加突出。其中反映業(yè)主委員會運作不規(guī)范的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的19.28%，反映業(yè)主委員會超范圍活動影響社區(qū)穩(wěn)定的占5.89%，反映業(yè)主委員會有特權(quán)化傾向的占13.50%，反映業(yè)主委員會成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)對立面的占11.30%。（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面1. 企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低，行業(yè)