商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險管理研究

1、商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險管理研究 商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險管理研究 摘要：隨著美國次貸危機(jī)的爆發(fā)和蔓延，已經(jīng)對世界金融業(yè)產(chǎn)生了重大的影響。與此同時，也引起了眾多學(xué)者對我國國內(nèi)住房抵押貸款的普遍關(guān)注。本文分析了在次貸危機(jī)背景下我國住房抵押貸款的現(xiàn)狀以及面臨的諸多問題，然后針對住房抵押貸款風(fēng)險，從健全銀行內(nèi)部管理機(jī)制，完善信用評估機(jī)制，建立健全相關(guān)法律制度等方面提出防范建議，進(jìn)而躲避商業(yè)銀行的風(fēng)險。 一、商業(yè)銀行住房抵押貸款現(xiàn)狀 1.低利率刺激了住房抵押貸款市場的過快開展 我國商業(yè)銀行在住房抵押貸款市場開展上存在諸多的問題,首先是低利率刺激了住房抵押貸款市場的過快開展:自1997年東南亞金融危機(jī)以

2、后，為刺激經(jīng)濟(jì)的開展，中國人民銀行通過降低利率和調(diào)低存款準(zhǔn)備金率等寬松的貨幣政策來提高金融對經(jīng)濟(jì)增長的支持，同時，從房地產(chǎn)市場來看，1998年我國開始實(shí)施住房制度改革，在寬松的貨幣政策下，住房開發(fā)本錢低，市場大量需求刺激了房地產(chǎn)市場的快速開展，尤其是個人住房抵押貸款快速開展從而成為各大金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的重點(diǎn)。然而自2007年以來，房貸利率開始上升，中國人民銀行屢次提高存貸款利率，在我國房貸大局部實(shí)行浮動利率貸款的情況下，利率的提高將導(dǎo)致借款人還貸能力下降，商業(yè)銀行房貸積累的風(fēng)險也將不斷加大，一旦房價出現(xiàn)大幅度反轉(zhuǎn)，我國的住房抵押貸款市場也許會發(fā)生信貸危機(jī)。 2.貸款條件的放寬使個人住房抵押貸款市場

3、存在風(fēng)險隱患 近年來,在房價持續(xù)上漲的宏觀背景下及住房抵押貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的觀念驅(qū)動下,商業(yè)銀行普遍放松了對貸款者資質(zhì)的審查,不少房貸者開出的工資收入證明都是虛假的,而個別銀行出于自身的短期效益,加上個人住房消費(fèi)信貸市場上的劇烈競爭,使得個人住房貸款客戶的市場準(zhǔn)入根本上是最低標(biāo)準(zhǔn)。而且我國目前還沒有建立起完善的個人信用評級系統(tǒng),在各家銀行既沒有建立客戶分級體制,也沒有對抵押貸款進(jìn)行分級的情況下,金融機(jī)構(gòu)缺乏相應(yīng)的風(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制,使得我國的住房抵押貸款市場存在重大的風(fēng)險隱患。 二、商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險分析 1.借款人及房地產(chǎn)開發(fā)商的信用風(fēng)險 在個人住房抵押貸款申請和執(zhí)行的過程中，有很多因素影響到

4、借款人，導(dǎo)致其不愿還款或無力還款，既有主觀的，也有客觀的，最終形成借款人的信用風(fēng)險。 (1)借款人主動違約。由于借貸雙方信息不對稱，銀行對借款人真實(shí)的還款能力無法知曉，從而出現(xiàn)借款人在借貸過程中成心制造虛假信息的現(xiàn)象。一是借款人無意或無力歸還抵押貸款，但為了騙取住房抵押貸款而偽造收入。二是借款人有能力歸還貸款但由于種種原因收入來源不明，為了取得住房抵押貸款而開具虛假收入證明，這種人會由于身份無法確定，收入來源不明朗，涉及經(jīng)濟(jì)案件，致使財(cái)產(chǎn)被凍結(jié)進(jìn)而影響其還款能力。這兩種都將使銀行面臨貸款發(fā)放后無法收回的風(fēng)險。 (2)借款人被動違約。指在借款人十幾年的還貸期間，由于出現(xiàn)某些自然或者社會原因，如借

5、款人所在單位倒閉、撤銷、裁員等無法抗拒的客觀原因而導(dǎo)致失業(yè)或收入大幅度減少，造成借款人無力繼續(xù)歸還住房貸款，被迫放棄還款方案而為銀行信貸資金造成風(fēng)險。 (3)投資風(fēng)險。局部借款人購置樓房是炒房的行為，而這些樓盤大多數(shù)為高檔的住宅，一旦投資經(jīng)營失敗、房屋無人購置將使借款沒有充足的流動資金歸還銀行到期的貸款利息從而產(chǎn)生信用風(fēng)險；再者如果借款人投資的房產(chǎn)貶值，借款人有可能放棄房屋所有權(quán)，風(fēng)險只能由銀行承當(dāng)。在房地產(chǎn)開發(fā)商方面，其風(fēng)險是因?yàn)閭€人住房貸款通常是商業(yè)銀行積極拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，有的還享有利率的優(yōu)惠。從而使房地產(chǎn)企業(yè)積極以合規(guī)或者不合規(guī)的方式爭取融資渠道，這使得房地產(chǎn)融資風(fēng)險向個人住房貸款中轉(zhuǎn)移

6、。常見的有“假按揭，即一些實(shí)力不濟(jì)的開發(fā)企業(yè)，利用員工名義大規(guī)模向銀行申請按揭，騙取銀行資金籌資；開具虛假首付證明；“一房多賣開發(fā)商惡意騙取貸款卷款潛逃等。 2.商業(yè)銀行內(nèi)部存在的風(fēng)險 商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險主要包括銀行內(nèi)部管理風(fēng)險、業(yè)務(wù)操作風(fēng)險及內(nèi)部制度不健全等引起的風(fēng)險。所謂管理風(fēng)險是指商業(yè)銀行內(nèi)部個人住房抵押貸款管理出現(xiàn)問題導(dǎo)致的信貸風(fēng)險。許多商業(yè)銀行客戶經(jīng)理缺少風(fēng)險意識，為了搶占市場份額、完成規(guī)定的指標(biāo)，出現(xiàn)了對貸款審批不嚴(yán)格把關(guān)的現(xiàn)象；各商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)在運(yùn)作中隨意性較大，還沒有形成統(tǒng)一的評價標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)流程；缺少熟悉個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的專家，對業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)也滯后于個貸業(yè)務(wù)的

7、快速開展。在業(yè)務(wù)操作風(fēng)險方面主要是由于商業(yè)銀行在制度管理上放寬貸款要求而造成的業(yè)務(wù)風(fēng)險。由于對住房抵押貸款缺乏風(fēng)險控制意識，許多商業(yè)銀行對借款人提供的相關(guān)材料審查不夠嚴(yán)格，高估了借款人的還款能力，沒有對借款人的資料進(jìn)行進(jìn)一步的審核把關(guān)。另外，局部工作人員自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)或思想素質(zhì)不高，工作不負(fù)責(zé)，操作不符合標(biāo)準(zhǔn)，也是操作風(fēng)險形成的重要原因。此外，商業(yè)銀行未建立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險評級機(jī)制和信用審核制度也是商業(yè)銀行內(nèi)部存在的不可無視的風(fēng)險。 3.法律制度風(fēng)險 法律制度風(fēng)險是指由于法律制度不健全，對住房抵押貸款失信、違約行為的處分沒有做出明確具體的規(guī)定，沒有出臺專門針對這一項(xiàng)的法律條文，懲罰不具體，執(zhí)行力

8、度也不夠強(qiáng)，從而使商業(yè)銀行遭受損失卻無從追究。由于我國住房抵押貸款法律法規(guī)的缺失，容易使借款人利用這一方面的法律空白違約。一旦借款人惡意欠款，可以依據(jù)相關(guān)規(guī)定以所抵押的住房為生活所必需的居住房屋為由，使商業(yè)銀行無法追討欠款也無法對抵押房屋進(jìn)行處置，從而產(chǎn)生法律制度的風(fēng)險。 三、住房抵押貸款的風(fēng)險管理 1.建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)你y行個人信用評估體系。建立科學(xué)的個人信用評估體系是商業(yè)銀行進(jìn)行個人住房抵押貸款信用風(fēng)險管理的根底。目前我國的個人信用評估體系還不完備存在著很多缺陷，在評價指標(biāo)的選取和分值的設(shè)定上還存在著一些一些欠考慮的地方。因此，目前我國應(yīng)借鑒國際標(biāo)準(zhǔn)化的個人信用評價指標(biāo)，制定出一套適合我國國情

9、的銀行信用風(fēng)險評估標(biāo)準(zhǔn)，從而針對不同貸款人的信用運(yùn)用不同的指標(biāo)加以評價分類，以保證銀行貸款平安，使銀行的資金回收得到平安保障。 2.建立風(fēng)險分?jǐn)倷C(jī)制，分散銀行抵押貸款形成的風(fēng)險。商業(yè)銀行為降低抵押貸款的風(fēng)險可以進(jìn)行風(fēng)險分?jǐn)?，首先，可以讓政府機(jī)構(gòu)介入其借貸的過程。銀行可以借鑒國際成功經(jīng)驗(yàn)，由政府機(jī)構(gòu)對個人住房抵押貸款提供擔(dān)保，政府機(jī)構(gòu)參與能夠降低貸款本錢，提高住房融資效率，促進(jìn)金融開展，有效地轉(zhuǎn)移商業(yè)銀行承當(dāng)?shù)男庞蔑L(fēng)險。其次，建立和完善個人住房抵押貸款的保險機(jī)制。建立和完善個人住房抵押貸款保險機(jī)制主要應(yīng)做好以下幾項(xiàng)：一是建立保險產(chǎn)品的研究開發(fā)機(jī)構(gòu)，重視該類保險產(chǎn)品專業(yè)人才的引進(jìn)和培養(yǎng)；二是制定合

10、理的保險費(fèi)率；三是建立健全住房抵押貸款保險營銷系統(tǒng)。 3.完善個人住房抵押貸款的法律制度。個人住房抵押貸款涉及社會經(jīng)濟(jì)的各個層面，有效降低商業(yè)銀行所面臨的風(fēng)險需要良好的法律環(huán)境和立法支持。我國應(yīng)盡快制定和頒發(fā)相關(guān)法律，以標(biāo)準(zhǔn)貸款人的借貸行為。如制定?信用法?，突出對非信用行為的法律制裁，并在此根底上建立個人破產(chǎn)制度，引導(dǎo)人們樹立良好的信用觀念。進(jìn)一步完善與個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的法律法規(guī)，對住房抵押貸款發(fā)放過程中可能出現(xiàn)的各項(xiàng)責(zé)任和問題做出明確的法律規(guī)定和采取相應(yīng)的獎懲措施，諸如對抵押債權(quán)轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)中介的法律責(zé)任、住房抵押支持證券的發(fā)行交易時可能出現(xiàn)的法律問題等作出明確規(guī)定。使各當(dāng)事人可以

11、預(yù)見其行為后果，增強(qiáng)當(dāng)事人的法律意識，標(biāo)準(zhǔn)其貸款行為，從而使銀行的抵押貸款得到法律的支持，減少貸款風(fēng)險。 參考文獻(xiàn)： 【1】田 亮:商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險防范分析J.核心期刊,2021,(3):89-91. 【2】賈 波 謝佳永:銀行消費(fèi)信用理論與實(shí)務(wù)M.四川成都:西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2001:73-78. 【3】羅力力:我國個人住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究J.經(jīng)濟(jì)管理,2021,(7):95-97. 【4】田 亮:商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險防范分析J.核心期刊,2021,(3):89-91. 【5】姚 凱:我國個人住房抵押貸款風(fēng)險分析與防范J.財(cái)稅金融,2021,(5):129. 【6】徐 艷:淺析我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險的假設(shè)干問題J.青島職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào),2021,(2):71-73. 【7】王 鴻：住房抵押貸款風(fēng)險的管理與研究J.經(jīng)濟(jì)師,2021,(5):164-165. 【8】李曉西 何德旭.21世紀(jì)中國銀行業(yè)風(fēng)險與防