某某大廈開發(fā)項目可行性研究報告（88頁本 優(yōu)秀可研報告）

1、“某某大廈”開發(fā)項目 可行性研究報告書第一章總論一、項目名稱、項目概況及發(fā)展商1、項目名稱：''某某大廈"2、項目概況“某某大廈”位于某某沙坪壩區(qū)渝帀咅路街道電臺村，某某火車北 站以東，緊鄰華宇廣場，南面為32米城市主干道站東路，與沙區(qū) 中心三角碑遙相對望，場地交通條件良好車行系統(tǒng)自成循環(huán)，地理位 置十分優(yōu)越，是沙坪壩區(qū)重點建設(shè)及改造的黃金繁華口岸地段，地理 位置優(yōu)越?！澳衬炒髲B”規(guī)劃用地為不規(guī)則多邊形，東西寬62米， 南北長96米，場地內(nèi)最高海拔標高263. 09米，最低海拔標高256. 37 米，高差6.72米?；噩F(xiàn)為一塊平地，占地面積5104. 4平方米。大

2、廈規(guī)劃布局遵循以人為本，最大限度地提升環(huán)境品質(zhì)。建設(shè)內(nèi)容和建 設(shè)規(guī)模為：主體分為a、b兩個塔樓，消防車道環(huán)通自成系統(tǒng)，建筑地 下三層，地上四層商業(yè)裙房，a棟塔樓為29+1層住宿樓，b棟塔樓為 16+1層住宿樓。總建筑高度為99.0米，總建筑面積48369. 8平方米， 為商住樓。整個建筑分為a棟住宅區(qū)與b棟住宅區(qū)，總投資人民幣8642. 31 萬元。3、項目開發(fā)商簡介本項目開發(fā)商某某某某實業(yè)有限公司成立于1986年，注冊資金2000萬元人民幣，是一家具有二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，集房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理和商貿(mào)為一體的大型綜合實體。至今為止，房地產(chǎn)開發(fā)累計 建筑面積達40萬平方米，總產(chǎn)值超過10億元。目

3、前正處在開發(fā)過程 中的項目有：某某某某大廈、某某文星大廈、某某北硝國際商 業(yè)城、某某合川商業(yè)城。二、項目可行性研究的依據(jù)1、某某市規(guī)劃局重規(guī)設(shè)(2001 )沙字第0031號某某市建設(shè)工程設(shè)計條件、要求通知書。2、某某市規(guī)劃局重規(guī)設(shè)(2000)沙字第0044號關(guān)于拆遷還建房工程的選址意見通知書。3、某某市建設(shè)委員會渝建函2002 68號某某市建設(shè)委員會關(guān)于 某某等兩個項目列入危舊房改造工程的批復(fù)。4、渝府發(fā)2001j41號某某市人民政府批轉(zhuǎn)市建委關(guān)于主城區(qū)危 舊房改造工程實施意見的通知。5、某某市某某實業(yè)發(fā)展有限公司提供的紅線地形圖。6、某某市某某實業(yè)發(fā)展有限公司關(guān)于“某某大廈”項目的有關(guān)文 件

4、。7、某某市某某實業(yè)發(fā)展有限公司提供的可行性研究委托書。8、某某市某某實業(yè)發(fā)展有限公司提供的紅線地形圖。9、國家相關(guān)的建筑、消防、環(huán)保等法規(guī)、規(guī)范。10、國家、省市頒布的有關(guān)設(shè)計的技術(shù)規(guī)程、規(guī)范和有關(guān)規(guī)定。第二章市場需求分析、某某市房地產(chǎn)市場環(huán)境(-)某某市房地產(chǎn)市場環(huán)境某某是一座具有三千多年歷史和璀璨文化的名城，山城以其獨特 的地理位置形成了具有濃郁的地方特色的巴渝文化以及繁榮的內(nèi)陸商 貿(mào)經(jīng)濟。近幾年某某在中國西部地區(qū)的迅猛發(fā)展使之成為長江上游的 經(jīng)濟中心，她的獨特的作用決定了它在中國跨世紀的地區(qū)發(fā)展中占據(jù) 著越來越重要的地位。某某市按區(qū)域劃分為渝中、渝北、南岸、江北、 沙坪壩等13個區(qū)，而

5、房地產(chǎn)市場所形成的格局也類似分成幾大區(qū)域。 加之受長江、嘉陵江之隔，這種劃分特別明顯，其交通、環(huán)境等幾大 因素直接影響著樓盤的投資與收益。1997年3月，某某被批準設(shè)立為中國第四個直轄市，由此拉開了國家開發(fā)西部的序幕。作為西南地區(qū)和長江上游地區(qū)最重要的中心城 市，全國重要的工業(yè)基地，交通樞紐和貿(mào)易口岸，再加上優(yōu)惠的政策, 良好的投資環(huán)境以及前景廣闊的市場，某某成為新一輪投資的熱點地 區(qū)，大量的國外資金和國內(nèi)資金涌入某某，尋求投資發(fā)展，激活了某 某的經(jīng)濟環(huán)境，帶旺了人氣，為某某經(jīng)濟的迅速發(fā)展提供了大量的機 遇和條件。國際、國內(nèi)實力雄厚的財團、公司進入某某，國內(nèi)外駐某 某機構(gòu)代表處的設(shè)立以及本地區(qū)

6、迅猛發(fā)展形成的個人財富，都成為推 動某某房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強大動力。此外，隨著國家增發(fā)國債和西部大開發(fā)戰(zhàn)略的正式啟動，我市繼 續(xù)加大投資力度。2001年全市累計完成固定資產(chǎn)投資801.82億元，比 上年凈增146. 01億元，增長22. 3%o其中基本建設(shè)完成投資328. 32億 元，比上年增長24. 9%,占全市總投資的比重達40. 9%；更新改造投資 108.04億元，增長17.4%；房地產(chǎn)開發(fā)投資196.67億元，增長40. 9%； 其他投資168.79億元，增長21.1%o由于投資資金到位良好，從而保 證了項目建設(shè)的順利進行。經(jīng)濟增長和企業(yè)效益的明顯改善，促進了 財政收入持續(xù)增長。200

7、1年完成地方預(yù)算內(nèi)財政收入126.41億元，比 上年增長21.0%0綜上所述，在全國宏觀經(jīng)濟形勢不斷趨好的大環(huán)境中，某某市經(jīng) 濟今年將繼續(xù)呈現(xiàn)良好的運行態(tài)勢。這為房地產(chǎn)市場營造了很好的大 環(huán)境。據(jù)統(tǒng)計資料,2001年1至9月我市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資107. 26 億元，比上年同期增長43.1%,其中住宅為65.28億元，比上年同期增 長57.1%,投資增長迅速，住宅投資更為熱點。商業(yè)營業(yè)用房在竣工面 積（42. 84萬平方米）同比下降了 19. 88%的情況下,施工面積達到510. 81萬平方米，同比激增62.35%。9月某某商品住宅新開工面積66.25萬 平方米，施工面積新增83. 27萬

8、平方米，竣工面積27. 39萬平方米,銷售面積38. 91萬平方米，超過竣工面積11.52萬平方米。前3季度,商品房銷售面積為256. 35萬平方米，比上年同期增長26.43%,其中住 宅銷售215. 89萬平方米，占商品房總銷售面積的84. 22%。據(jù)統(tǒng)計資料, 2001年1至9月我市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資107. 26億元，比上年同 期增長43. 1%,其中住宅為65.28億元，比上年同期增長57. 1%,投資 增長迅速，住宅投資更為熱點。商業(yè)營業(yè)用房在竣工面積（42. 84萬平 方米）同比下降了 19.88%的情況下，施工面積達到510.81萬平方米， 同比激增62. 35%o 9月某某

9、商品住宅新開工面積66.25萬平方米，施 工面積新增83. 27萬平方米，竣工面積27. 39萬平方米，銷售面積38. 91 萬平方米，超過竣工面積11.52萬平方米。2001年我市商品住宅建設(shè) 投資累計達110.71億元，比上年增長52.1%,占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 的比重由上年的52. 1%提高到56. 3%o全市累計銷售商品房住宅面積 635. 04萬平方米,較上年增加143.95萬平方米，增長29.3%。由此可以得出如下結(jié)論，某某市近幾年房地產(chǎn)開發(fā)量呈上升態(tài)勢, 且增幅較大。開發(fā)商對我市房地產(chǎn)市場前景依然看好，特別是加大了 住宅的投入，開發(fā)資金充裕，為我市進一步改善住房條件創(chuàng)造了良好 的

10、條件。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)由渝中區(qū)向周邊地區(qū)擴散，南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙區(qū)近年來成為開發(fā)熱土。渝中區(qū)、江北區(qū)多年以來一直是我市 房地產(chǎn)開發(fā)的重心，近年來開發(fā)格局發(fā)生了較為明顯的變化。1998年, 我市房地產(chǎn)開發(fā)投資量位居前6位的依次是渝中區(qū)（31.66億元）、江北 區(qū)（9.29億元）、九龍坡區(qū)（8.83億元）、南岸區(qū)（8.20億元）、渝北 區(qū)（7.79億元）、沙坪壩區(qū)（5.71億元）。至2000年，這種投資排序 被打亂，房地產(chǎn)開發(fā)由渝中區(qū)向周邊地區(qū)擴散過程中，重心開始偏向 九龍坡區(qū)、南岸區(qū)與沙坪壩區(qū)。2000年，開發(fā)投資量位居前6位的依次是渝中區(qū)（28.64億元）、九龍坡區(qū)（15.22億元）、南岸

11、區(qū)（14. 03億元）、沙區(qū)（13.71億元）、渝北區(qū)（13.41億元）、江北區(qū)（13.23億元）。九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)投資量已躍居至第二位、第三位、 第四位，今年這種開發(fā)投資格局繼續(xù)維持。這種開發(fā)格局的轉(zhuǎn)變是實 施本項目開發(fā)的一個有利條件。主城區(qū)各區(qū)商品房的銷售狀況對比如 下圖2-1 （a. b. c）所示。圖2-1(a)主城區(qū)各區(qū)商品房的銷售件數(shù)對比件數(shù)住宅非住宅 本季合計當年累計口 rti nt 廠 e f .nffl圖2-1. (b)主城區(qū)各區(qū)商品房的銷售面積對比圖2-1. (c)主城區(qū)各區(qū)商品房的交易金額對比交易金額（萬元）住宅非住宅本季合計 當年累計（二） 某某市房地產(chǎn)開發(fā)的

12、主要政策環(huán)境房地產(chǎn)開發(fā)還應(yīng)該有一個良好的政策環(huán)境支持，簡略地說，某某市地方政府為支持某某房地產(chǎn)的開發(fā)出臺了如下幾條主要政策措施：1.加大住房制度改革，進一步完善住房公積金制度。為加大住房 公積金個人住房貸款的發(fā)放力度，在保證資金安全的前提下，用好、 用活住房公積金。同時也為進一步加大住房公積金對住房公積金繳存 職工的個人住房信貸支持，充分發(fā)揮住房公積金社會效益，讓廣大職 工更多的享受到建立住房公積金制度給他們帶來的實惠，經(jīng)市房改領(lǐng) 導(dǎo)小組批準（渝住改發(fā)2001 3號文），某某市住房制度改革辦公室、 某某市住房資金管理中心決定在2001年適度調(diào)整住房公積金個人住房 貸款最高限額、可貸比例、最長期

13、限，主要是：堅決停止福利性建房 和分房，實行貨幣化分房。擴大公積金制度實施面，提高公積金歸集 率，提高公積金貸款的最高限額，延長公積金貸款的貸款期限。允許 房改房上市交易，鼓勵差價換購，以舊換新，以小換大。具體為:a、公積金個人住房貸款最高限額由原6萬元調(diào)整為7萬。b、住房公積金個人住房貸款可貸比例由原不超過購房價款總額的50%調(diào)整為70% oc、住房公積金個人住房貸款最長期限由原15年調(diào)整為20年。2調(diào)整稅收政策，鼓勵住房消費。3清理收費項目，降低住宅開發(fā)成本。4. 拓寬空置商品住宅的消化渠道。5. 加強管理，完善配套設(shè)施。包括：（1）加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的方案審查和設(shè)計審查。（2）加強對房

14、地產(chǎn)開發(fā)項目的綜合驗收工作，凡綜合驗收不合格者 一律不得交付使用。（3）建立完善房地產(chǎn)交易有形市場，實行“一站式”服務(wù)，凡房屋 交易所需辦理的一切手續(xù)，均可在市場內(nèi)一次完成。（4）強化開放企業(yè)質(zhì)量意識和售后服務(wù)意識，在商品房建設(shè)中嚴格 質(zhì)量管理，在商品房銷售中嚴格執(zhí)行住房使用說明書和質(zhì)量保證書制 度，同時加強物業(yè)管理，使消費者放心購房。（5）各級政府都加大了對新開發(fā)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，完善住 宅小區(qū)外的配套設(shè)施，方便新開發(fā)區(qū)居民的生活。（6）本年初國家再次降低存貸利率。（7）同時某某市也減少了商品房屋買賣的交易費用。以上的一些政策措施雖然與房地產(chǎn)的具體開發(fā)關(guān)聯(lián)不大，但是這些政策的實施卻極大

15、地刺激了我市的住房消費，從而拉動了房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展。（三） 某某市房地產(chǎn)現(xiàn)狀某某市房地產(chǎn)的市場發(fā)育程度和價格水平與沿海城市相比存在著 較大的差距，但發(fā)展速度較快，特別是97年3月設(shè)立直轄市以來，持 續(xù)增長的需求極大地刺激了某某市房地產(chǎn)的發(fā)展。中房指數(shù)顯示， 1997-2001年某某市保持了最大的漲幅，從分類物業(yè)指數(shù)看，某某市也 顯現(xiàn)了較大的漲幅。某某市的房地產(chǎn)現(xiàn)在處于一個轉(zhuǎn)型時期，她已具有相當厚實的基 礎(chǔ)，但是房地產(chǎn)開發(fā)商的實力及水平，樓盤的品質(zhì)，居民的消費水平 一直影響和制約本產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近兩年國家取消住房實物分配轉(zhuǎn)為貨 幣化分配后，某某市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了根本的變化，從而開發(fā)企業(yè)性質(zhì) 及市民的

16、住宅消費觀念都隨之改變。按目前某某市樓價指數(shù)分析，某某市住宅價格分三個層次，以下 列出沙坪壩區(qū)住宅價格與渝中區(qū)、江北區(qū)相比表，以便作為本報告待 分析樓盤的定價參照，如表2-2所示。另據(jù)市地房局信息，按“十五”規(guī)劃，今后10年某某市人均居住 面積將由目前的9平方米上升14平方米，換算之，每年竣工的住宅應(yīng) 該有700萬平方米，且同時消化，因而投資資金量將超過70億元。這 說明某某市房地產(chǎn)市場需求量較大，且潛力可挖，每年可消費的商品 房屋面積900萬平方米，按某某市現(xiàn)行的市場均價1800元/ni2估算，銷 售總量應(yīng)在162億元。根據(jù)某某市目前的居住條件和環(huán)境及政治經(jīng)濟 環(huán)境，住房的潛在需求在未來5-

17、10年內(nèi)將保持強勁的勢頭。在某某市政府進一步加快改革和發(fā)展的步伐的同時，確定要完善城市功能，不 斷提高城市品位，在開發(fā)大西部的大形勢下，爭取樹立“龍頭”形象 地位，因而加大城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，深化住房制度和土地使用制度 改革，促進城市建設(shè)管理的全面發(fā)展，充分提升房地產(chǎn)業(yè)在某某各物 業(yè)的突出地位，這一切都給某某市的房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了好的時機和環(huán)境。表2-2某某市住宅價格層次表（以沙坪壩、渝中區(qū)、江北區(qū)為例）地區(qū)項目名稱面積（m2）起價（元/約位置沙坪壩華宇廣場37-2402600小新街29弓學(xué)林雅園95-2702400學(xué)府路榕湖國際花園105-2202200沙坪公園千竹景苑32-1261500上土灣

18、隆慶樓30-1261350小龍坎正街渝中區(qū)帝王廣場名仕閣131-2287000民族路天倫華苑120-1603800大同路巴渝世家60-1383300民生路某某森林30-672700民生路華富大廈52-1231900人和街江北區(qū)龍湖花園西苑120-2302500龍溪鎮(zhèn)黃金堡芷苑105-1572100松樹橋嶺秀錦園91-2401980紅金路陽光麗景85. 2-150621450黃泥磅二、某某市沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)狀況及特征(-)某某市沙坪壩區(qū)概況沙坪壩區(qū)地處某某主城區(qū)西部，是某某主城區(qū)的重要組成部分。沙區(qū)下轄13個街道辦事處、12個鎮(zhèn)和1個經(jīng)濟園區(qū)，全區(qū)總面積383 平方公里，其中城區(qū)面積35平方公里。

19、2000年末總?cè)丝?66.45萬人， 其中城市人口 41萬人。由于歷史等原因，沙區(qū)遺留了眾多的人文景觀, 如渣滓洞、白公館等，成為了全國人民憶苦思甜、教育子孫后代的基 地之一。同時，某某絕大多數(shù)的高等學(xué)府、重點中學(xué)、小學(xué)也坐落于 此，文化氣氛十分濃厚，故此，新的某某市城市總體規(guī)劃將沙區(qū) 定位為全市科教文化中心?？缛攵皇兰o，沙坪壩人正抓住西部大 開發(fā)的歷史機遇，堅持“改善城市形象，增加財政收入、加快經(jīng)濟發(fā) 展”的工作思路，大搞城市建設(shè)，城市煥然一新：現(xiàn)代化的住宅小區(qū)、 寬闊明亮的步行街、環(huán)境優(yōu)美的名人廣場、四通發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)。如 此大好的形勢吸引了眾多的商家來此投資，成為各商家的必爭之地。

20、目前區(qū)內(nèi)正出現(xiàn)勃勃生機、人生鼎沸、車流川息的景象。全區(qū)人民正 在區(qū)委、區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下、團結(jié)奮進、加快發(fā)展，力爭早日把沙區(qū)建 成主城中心區(qū)、中心商務(wù)區(qū)、風(fēng)景旅游區(qū)和對外開發(fā)之“窗”。力爭在 二十一世紀之初跨入中國中西部先進區(qū)行列。下面是對其經(jīng)濟和人文 環(huán)境的一些介紹，從中我們可以獲得對本項目開發(fā)有用的訊息。1. 經(jīng)濟建設(shè)建國以來，特別是改革開放以來，沙坪壩區(qū)經(jīng)濟建設(shè)有了長足的 發(fā)展。2000年全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值完成83. 7億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 3.9億元、第二產(chǎn)業(yè)增加值48. 5億元、第三產(chǎn)業(yè)增加值30. 6億元。固 定資產(chǎn)投資完成32. 99億元，社會消費品零售總額完成54.17億元， 地

21、方預(yù)算內(nèi)財政收入達到4. 06億元，城市居民人均可支配收入6421 元，農(nóng)民人均純收入2861元。2. 城市建設(shè) 近幾年來，沙坪壩新區(qū)建設(shè)和舊城改造規(guī)模不斷擴大。城市綜合 能力日益增強，城市形象和投資環(huán)境不斷改善。“九五”期間，共建成 車行道51.56萬平方米，人行道9.12萬平方米，下水道5970米，安 裝路燈610盞，新建、改建公共廁所12座，垃圾站10座，新增和更 新環(huán)衛(wèi)專用車30輛；人均公共綠化現(xiàn)以達到3.97平方米，建城區(qū)綠化覆蓋率36%。城市交通事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，新批一條旅游專線，改造、延 伸公交路線21條、新增和更新公共交通運營車輛220輛。城市供水、 電、氣能力進一步提高，2000

22、年月供水能力43.87萬噸，全年用電量16. 33億千瓦時，城市用天然氣人口 38. 58人。并強化環(huán)境監(jiān)督管理和 執(zhí)法力度，加快了老污染源治理步伐，嚴格控制新污染源產(chǎn)生。到2000 年底，改造、關(guān)停燃煤鍋爐、茶水爐309臺，51家重點污染源基本作 到達標排放，22家醫(yī)院建成污水治理設(shè)施，五年來否決不利于環(huán)境保 的新建項目40余件，取締關(guān)?！笆逍　蔽廴酒髽I(yè)17家。3.工業(yè)工業(yè)在沙坪壩區(qū)經(jīng)濟中起著支撐作用，工業(yè)門類齊全，基礎(chǔ)雄厚。 工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長，民營和個體私營工業(yè)企業(yè)規(guī)模不斷壯大。2000 年完成工業(yè)增加值39.13億元，按可比價計算增長10. 05%,其中民營 和個體私營企業(yè)完成工業(yè)

23、增加值12. 35億元，增長36. 24%,占區(qū)屬工業(yè)增加值的58%,占區(qū)域工業(yè)增加值的31.57%o工業(yè)產(chǎn)品岀口大幅增 加，全年出口 11.86億元，增長82. 12%o工業(yè)經(jīng)濟效益明顯好轉(zhuǎn)。按 區(qū)報市口徑，工業(yè)整體減虧4. 37億元，虧損企業(yè)虧損額下降54. 62%o 工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)9. 45億元，上升24. 83個百分點。4.交通沙區(qū)實施建設(shè)年發(fā)展戰(zhàn)略，狠抓城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打開了 交通“頸瓶”。全區(qū)形成了以三角碑為中心、以三條國道、兩條高速公 路為骨架、鄉(xiāng)鎮(zhèn)為接點、輻射城鄉(xiāng)、四通發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)。近幾年來, 沙區(qū)多渠道籌集資金23億元，新建了濱江路、風(fēng)天路、龍泉路、磁童 路；

24、拓寬改造了石小路、小新路、沙磁路、沙中路、沙楊路、天陳路、 沙梨路、烈歌路；鄉(xiāng)村公路建設(shè)同時也加快，1997年實現(xiàn)了鎮(zhèn)、村通 公路的目標，到2000年有70%的社通公路，2000年底全區(qū)公路總里程 966. 82公里，比95年增長53.71%。目前，沙區(qū)是主城區(qū)交通條件最 好，最不堵車的地區(qū)。為進一步發(fā)揮交通樞紐作用，沙區(qū)已形成了較 為完善的交通運輸網(wǎng)絡(luò)，便利的交通極大地吸引著外來客商、居民落 戶沙區(qū)。5.金融保險沙區(qū)自身環(huán)境的改善，吸引了眾多的客商來投資。同時也帶動了 金融保險業(yè)的發(fā)展。目前，沙區(qū)已形成了以國有商業(yè)銀行為主體，其 他商業(yè)銀行、非銀行金融機構(gòu)相結(jié)合的金融組織體系。金融網(wǎng)絡(luò)遍及

25、城鄉(xiāng)。工、農(nóng)、中、交、建五家專業(yè)銀行機構(gòu)并肩發(fā)展；光大、招商、 上海浦東發(fā)展等銀行設(shè)置分支機構(gòu)參與競爭；華夏證券公司、東北證 券公司等分別在沙區(qū)設(shè)立經(jīng)營部、開展證券交易業(yè)務(wù)；中國人民保險公司、中國人壽保險公司、太平洋保險公司、平安保險公司分別在沙 區(qū)設(shè)立支公司和辦事處，積極拓展保險業(yè)務(wù)，增加險種，規(guī)范運作。2000年末，全區(qū)金融機構(gòu)網(wǎng)點200個，金融機構(gòu)貸款余額75. 41億元, 金融機構(gòu)存款余額114. 41億元；保險業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，2000年保險承保 額突破百億元大關(guān)，保險費收入1.22億元，賠款給付0.29億元。6.商業(yè)九五”期間，沙坪壩區(qū)著眼于“發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場、搞好 大流通”。在

26、已有某某大酒店、沙坪壩百貨總公司、南開步行街等金 融商貿(mào)業(yè)的基礎(chǔ)上，構(gòu)建中心商貿(mào)區(qū)，先后建成綠色藝術(shù)廣場、商業(yè) 文化廣場和歷史文化名人廣場，引進重百沙坪商場、明日百貨、恒鑫 觀景餐廳、芬斯特大酒樓等商貿(mào)企業(yè)，帶動了周邊商業(yè)零售、餐飲、 酒店的發(fā)展，形成了某某市最有特色的商業(yè)文化街區(qū)。2000年，結(jié)合“結(jié)構(gòu)調(diào)整年”，大力進行商貿(mào)結(jié)構(gòu)調(diào)整，引進了 肯德基快餐、國美家電城等新型商貿(mào)企業(yè)，繼金誠服裝廣場，新世紀 超市和融信商店街開業(yè)，馬家?guī)r裝飾建材市場等五大專業(yè)市場也漸成 規(guī)模。3月，商業(yè)文化廣場被國家六部委評為“百城萬店無假貨”示范 街，重百沙坪商場、明日百貨、銀貿(mào)商廈被評為市級示范店。年底， 商業(yè)

27、文化廣場又被國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局評為“全國首批購物放心一條 街”。全區(qū)社會消費品零售總額五年累計突破120億元，比“八五”增 長了 1.33倍。商貿(mào)銷售總額2000年達到53.20億元（二） 沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀自某某直轄以來，一方面由于國家政策的傾斜，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)實行擴大內(nèi)需刺激消費的政策，西部開發(fā)戰(zhàn)略亦進入實施階段。另一方面由于市政府出臺了相關(guān)的優(yōu)惠政策支持本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以某某市房地產(chǎn)近幾年持續(xù)升溫, 呈現(xiàn)購銷兩旺的良好勢頭，并且經(jīng)過了近幾年的摸索和發(fā)展，某某市 的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步走向成熟和規(guī)范，并慢慢地形成了自己的特色，營造出一個良好的房地產(chǎn)開發(fā)

28、和發(fā)展的氛o在這個階段實施房地產(chǎn)開發(fā)具有天時、地利、人氣旺的三大優(yōu)越條件，勝數(shù)較大，這是在其 他城市做房地產(chǎn)開發(fā)不可具有的優(yōu)越條件。沙坪壩區(qū)作為某某市的經(jīng) 濟和旅游重點區(qū)域，房地產(chǎn)發(fā)展甚為迅猛，固定資產(chǎn)投資繼續(xù)在國家 增加投資、擴大內(nèi)需政策的支持下保持增長。全年完成全社會固定資產(chǎn)投資32.99億元，增長23.51%o其中，基本建設(shè)投資8. 8 億元， 下降14. 49%；更新改造投資3. 80億元，增長9. 84%；房地產(chǎn)開發(fā)投資 13. 64億元，增長146.48%；其他投資6. 74億元，增長9.14%。新增固定資產(chǎn)13. 20億元，增長30. 73%；竣工房屋面積98. 76萬平方米，增

29、 長21.38%。沙坪壩區(qū)成為某某市住宅建設(shè)和消費的熱點區(qū)域，在2001 年某某市房地產(chǎn)交易會上交易成績躍升第二位。下表2-3給出各個區(qū)位的房地產(chǎn)價格的對比情況，以獲得對某某沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)在某某中的地位及其發(fā)展勢頭有一個直觀的了解。從此圖可以看出：雖然沙區(qū)住宅銷售均價有起有落，但從總的趨 勢來看是上升的。到2001年年底達到最高水平1895元/平方米。為了獲得沙坪壩區(qū)的行情更為確切、詳實的資料，我們還對沙坪 壩區(qū)的樓盤進行了抽樣調(diào)查，抽樣調(diào)查樓盤共16個，并制成了下表 2-4o表中所列是沙坪壩區(qū)各個區(qū)位房地產(chǎn)的價格對比，從中可以獲得我們在對擬建樓盤進行定價時一些有用的數(shù)據(jù)，并以此為依據(jù)。表2-

30、3主城區(qū)2001年上半年房價對比表（單位：元/mo區(qū) 位今年16月商品房去年1 -6月商品房今年1-6 月商品房住宅去年1"6 月商品房住宅同期房價漲落所有商品房商品住宅均價2056.731923. 891679.071510. 61漲幅6. 90%11.15%渝中3248. 143117. 682264. 401966.09130. 46298.31江北2033. 262528.591905. 202268. 38495. 33363. 18沙坪壩1479. 972346.841346.971300. 83866. 8746. 14大渡口1107.00921. 781057.428

31、49. 34185.22208.08九龍坡1646. 641701 241238. 681470. 8754. 60232. 19南岸1737.551483. 221466. 281330. 65254. 33135. 65北召咅1072.58962. 04734. 30746. 01110. 5411.71渝北2053.132050. 181947.441992. 792.9545. 35（注：表列數(shù)據(jù)來源于市統(tǒng)計局有關(guān)資料）(三)周邊樓盤個案調(diào)研分析：1 沙龍廣場(1) 開發(fā)商：某某勇智實業(yè)有限開發(fā)公司(2) 位置：沙區(qū)政府舊址(3) 道路與交通：沙龍廣場位于沙坪壩小龍坎新街與北站東路交

32、匯處，其對面為四路公交車站，通往牛角沱與石橋鋪、中梁山的中巴 車均經(jīng)過于此，交通十分方便。(4) 社區(qū)環(huán)境及配套：地處成熟社區(qū)，附近有各種商場、大中小 學(xué)、醫(yī)院、圖書館、文化館、廣場。表2-4沙坪壩區(qū)樓盤2001年抽樣調(diào)查表樓盤名物業(yè)地址面積起價（元/平方米）華宇龍泉大廈小龍坎143-190 m21410華宇都市家園天星橋88. 91-144. 23m21450鑫源大廈渝不咅路50-120 m21790芳草地鳳天路55. 94-326 m21980融信商務(wù)公寓雙巷子9號129-244 m21999金港大廈沙南街4號104-109 m22100知聯(lián)大廈正街37號90-150 m22020紫荊花園

33、天陳路31號38-231m21800龍泉新苑小龍坎龍泉路62-130 m21400興宇花園天馬支路1號40-203 m21450千竹景苑上土灣32-125 m21500天鑫花園天星橋都市花園d區(qū)53-108 m21350隆慶樓小龍坎正街2-28號大公巷1 -35號30-126 m21350霧都大廈小龍坎正街13994-163 m22000三凌大廈教院路26號70-250 m21600榕湖國際花園沙坪公園105-220 m22200(5) 規(guī)模：項目占地10189平方米，建筑面積9236平方米，由 九層群樓和三層塔樓組成，停車位多達245個。(6) 工程進度：目前已修建到群樓以上9層，交房時間為

34、2003年3月。(7) 起價：2100元/卅均價：2700元/卅（8）物業(yè)定位中青年人士，成功人士，二次置業(yè)者（9）戶型結(jié)構(gòu):房一廳（61.62 m2）二房二廳(86. 62 m2、99. 30 m2)>二房三廳(113.93 m2)三臥一房三廳（143.46 m2）（10）項目特色：1）地段具有決定性的競爭優(yōu)勢2）對文化進行了重點炒作，較為符合本區(qū)域消費者心態(tài)3）價格優(yōu)勢及所體現(xiàn)的性價比較為明顯（11）項目抗性1）目標客戶群不夠明確2）周邊樓盤眾多，競爭激烈，客戶分流嚴重3）開發(fā)商實力及操作經(jīng)驗有限。（12）項目簡評沙坪壩區(qū)的房地產(chǎn)有個特別的現(xiàn)象，單體住宅一般都比小區(qū)的銷 售業(yè)績要好，

35、而且單體住宅中的小戶型銷售尤其好賣。主要原因是沙 坪壩是全市的文化重地，在沙坪壩區(qū)購房可以獲得當?shù)貞艨?，為孩?就讀某某的一流學(xué)校創(chuàng)造條件；同時，還有眾多的在沙坪壩讀書畢業(yè) 后留在某某工作的學(xué)子，這些學(xué)子很多都具有一種“母校情結(jié)”，希望在沙坪壩區(qū)域內(nèi)置業(yè)購房。這些現(xiàn)象的存在，造成了沙坪壩的單體住 宅銷售情況較好。沙龍廣場是沙坪壩區(qū)眾多單體住宅的代表，也著力 打文化牌吸引具有“沙區(qū)情結(jié)”購房者，而且沙龍廣場優(yōu)越的地理位 置是吸引這些潛在客戶最有力的武器，加上對文化氛圍著力宣傳和較 高的性價比，使沙龍廣場的銷售朝者良好的方向發(fā)展。2. 學(xué)林雅園(1) 開發(fā)商：某某同創(chuàng)置業(yè)有限公司。(2) 位置：沙

36、坪壩學(xué)府路(3) 道路與交通：位于沙坪壩區(qū)步行街與千年古鎮(zhèn)磁器口之間， 上有學(xué)府路，下有319國道，交通方便。(4) 社區(qū)環(huán)境及配套：學(xué)林雅園位居某某大學(xué)國家大學(xué)科技園區(qū)，毗鄰某某大學(xué)、某某 七中，周邊有銀行、郵局、農(nóng)貿(mào)市場、商場、酒店娛樂、餐飲。(5)規(guī)模:占地面積70000m2,總建筑面積209799m2,綠化率42.07%,容積率3o小區(qū)依山而建,共分三大臺階、層建筑組成。(6) 工程進度及銷售狀況：期父房時間為2002年8月，二期交房時間2003年3月，三期交房時間為2003年8月。一、二期銷售業(yè)績較佳，現(xiàn)三期也銷售過半,銷售率達到總建筑面積的70%o（7）價格起價：2150元/平方米

37、（8）物業(yè)定位成功人士，二次置業(yè)者，主要針對沙區(qū)大學(xué)的教師群體。（9）戶型結(jié)構(gòu):戶型類型較多，有一般的平層，有躍層，錯層。面積從77. 82-191.08 平方米。（10）項目特色：1）全板式結(jié)構(gòu)，戶型設(shè)計新穎。2）聘請品牌的規(guī)劃設(shè)計公司、品牌的景觀設(shè)計公司、品牌的物業(yè) 管理顧問公司打造品牌物業(yè)形象。3）濃厚的文化氛圍。4）樣板間和現(xiàn)場包裝較好。（11）項目抗性：1）單價相對偏高，總價偏高，消費群體范圍受到一定限制。2）容積率偏高，房屋較密。（12）項目簡評學(xué)林雅園自2001年春交會推出以來，一期、二期迅速取得理想的 銷售業(yè)績，現(xiàn)三期也銷售過半，是沙坪壩區(qū)最成功的房地產(chǎn)項目之一, 銷售率達到總

38、建筑面積的70%。隨著學(xué)林雅園項目的成功，開發(fā)商同創(chuàng) 集團迅速成為某某房地產(chǎn)界的新貴。學(xué)林雅園的成功首先是產(chǎn)品定位的成功，主要針對沙坪壩區(qū)眾多 學(xué)校教師，推出“琴、棋、書、畫”等具有濃厚文化色彩的主題景觀 和針對教師所選定的地段，開盤時既迅速吸引重大、建院、西政、川 外等有較強購買力的教師購房，形成良好的社會影響。在這些教師的 帶動下，學(xué)林雅園銷售迅速取得成功。其次，學(xué)林雅園在入市時機上 也把握較好，在天驕年華還沒有正式開盤銷售之前既迅速推出，搶占 市場先機。3、華宇廣場（1）開發(fā)商：某某華宇物業(yè)（集團）有限公司(2)小龍坎新街（3）道路與交通華宇廣場東連沙坪壩區(qū)交通咽喉三角碑轉(zhuǎn)盤，南隔32米

39、寬的城市 次干道站東路與某某火車北站為鄰，北面跨48米寬城市主干道渝硝路 與雙巷子相對。在時代星空大門西側(cè)是規(guī)劃中的市地鐵沙坪壩站。地 理位置優(yōu)越，交通順暢便捷。（4）社區(qū)環(huán)境及配套華宇廣場獨享周邊成熟社區(qū)，寬闊的商業(yè)步行街、名人文化廣場、 重百、新世紀超市、明日百貨、郵局、銀行、學(xué)校等星羅棋布分布在 其周圍，西南醫(yī)院等知名醫(yī)院更可便捷到達。（5）規(guī)模華宇廣場總用地面積46332平方米，總建筑面積40萬平方米，綠 地率26.61%,容積率6. 55,建筑覆蓋率34.1%,停車位856個。由11 棟高層建筑（時代星空、世紀銀河、逸景樓、爾雅樓、三味樓、詩韻 樓、五文樓、巴雨樓等）圍合大型中央廣場

40、而成的超大型建筑群體。（6）工程進度及銷售情況一期工程交房時間為2002年7月，二期交房時間為2003年6月。 一期基本已售完，二期銷售也過半。（7）價格：2500元/平方米-3430元/平方米。（8）戶型從一室一廳到去七室二廳四衛(wèi)，從37平方米到252平方米以中小 型為主，以適應(yīng)多樣化的要求（9）特點：1）地段具有決定性的競爭優(yōu)勢2）戶型多樣，采光、通風(fēng)俱佳3）規(guī)劃設(shè)計先進，小區(qū)整體環(huán)境處理較好(10) 簡評:由于該項目獨一無二的地理優(yōu)勢，戶型多樣，很好的抓住了沙區(qū)的消費群體。加上開發(fā)商雄厚的實力和大力的宣傳。自開盤以來銷售一直呈上升趨勢,銷售業(yè)績較好。4. 天驕年華(1) 開發(fā)商：某某協(xié)信

41、城市建設(shè)發(fā)展公司(2) 位置：沙坪壩南部新城鳳天路(3) 道路與交通：該項目處于鳳天路與天馬路交會處，交通較為 方便。(4) 社區(qū)環(huán)境及配套：社區(qū)配套設(shè)施較為齊全，沙區(qū)政府、西南 醫(yī)院、第三醫(yī)大就在其附近，其周圍也即將建成一座小學(xué)和大型農(nóng)貿(mào) 市場。(5) 規(guī)模：占地面積160畝，總建筑面積27萬平方米，容積率 2. 53,綠化率58. 8%,先期建設(shè)a區(qū)，占地面積100畝，建筑面積17 萬平方米。(6) 工程進度:一期梅園、蘭園交房時間為2002年4月到6月，二期松園、竹園 交房時間為2003年3月到4月。(7)價格：起價2180元/平方米(8) 物業(yè)定位：成功人士、二次置業(yè)者(9) 戶型結(jié)構(gòu)

42、：主要戶型為二房二廳、三房二廳(10) 項目特色：1) 規(guī)劃設(shè)計先進，小區(qū)整體環(huán)境處理較好2) 戶型選擇多樣，采光、通風(fēng)俱佳3) 開發(fā)商實力雄厚，給業(yè)主以信心4) 品牌物業(yè)，物管較完善(10) 項目抗性：1) 小區(qū)所在地鳳天路屬新興開發(fā)區(qū)域，還不成熟，居家生活略有 不便。2) 單價相對偏高，使部分消費者望而止步。3) 周邊樓盤眾多，競爭激烈。(11) 簡評:從品質(zhì)上講，天驕年華是沙坪壩區(qū)南部新城鳳天路的第一樓盤， 而且，天驕年華的戶型配比(二室、三室為主)也符合現(xiàn)在市場上的 需求主流。在廣告推廣上，天驕年華借助協(xié)信集團建立的天驕系列品 牌迅速建立物業(yè)品牌。但是，為什么天驕年華的銷售業(yè)績遲遲沒有

43、起 色呢？主要是由于鳳天路整個大環(huán)境不景氣的原因造成的，當然天驕 年華偏高的單價也對銷售造成一定的影響，但不是最主要的決定因素。同時，沙坪壩區(qū)的另一個高品質(zhì)樓盤一學(xué)林雅園的競爭也對天驕年華 的銷售帶來影響。2002年春節(jié)前，由于上客量得不到保證，天驕年華的銷售推廣速度很慢。a區(qū)自2001年4月1日開盤銷售以來,銷售率為30%-40%左右。春節(jié)后，隨著項目工程形象的初步確立和廣大購房者對鳳天路認 知度的加深，天驕年華的銷售進度有加快的趨勢。三、項目綜合分析（-）項目背景分析由于沙坪壩是某某市的行政、經(jīng)濟、金融商貿(mào)、文化、信息、高 科技中心及交通樞紐，再加上自身環(huán)境的改善，目前沙坪壩區(qū)的房地 產(chǎn)以

44、成為全市的熱點，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，欲購區(qū)域在北部新城的比例最大, 占總量的31%,其次為沙坪壩區(qū)占22%,再次為渝中區(qū)占20%。因此， 沙坪壩房地產(chǎn)市場潛力巨大。項目所在地為沙坪壩區(qū)渝硝路街道電臺 村，場地位于火車北站以東，緊鄰華宇廣場與沙區(qū)中心三角碑遙相對 望，地理位置十分優(yōu)越。是沙坪壩區(qū)重點建設(shè)及改造的黃金口岸地段, 具有得天獨厚的優(yōu)勢：一附近商圈成熟，有重百、新世紀超市、明日 百貨等知名商場，購物極其方便；二商業(yè)步行街、名人文化廣場、綠色藝術(shù)廣場和正在修建的三峽廣場進在咫尺，必將帶來巨大的人氣； 三沙坪壩作為全國知名的科技文化區(qū)，重大、師院、西政、川外、三軍醫(yī)大等知名大學(xué)，全市1/3的科研機構(gòu)

45、和國家新批建設(shè)面積為2.2平方公里的重大科技圓區(qū)都集中于此，科研工作者逾5萬，具有穩(wěn)定 強勁的消費市場；四為鼓勵中外商家來本區(qū)投資，某某市政府、沙 區(qū)政府制定了一系列相關(guān)的財政稅收、工商登記、金融信貸、土地房 產(chǎn)等諸多方面的優(yōu)惠政策，為投資者創(chuàng)造了制勝優(yōu)勢。但我們同時也應(yīng)該看到，近年來沙區(qū)出現(xiàn)了不少有名的樓盤：學(xué) 林雅園、華宇廣場、天驕年華、芳草地等。且隨著沙區(qū)政府的遷移， 從而引起的沙區(qū)南部新城的熱潮，必將搶奪該盤的市場份額。生產(chǎn)市 場的激增和消費市場的有限讓沙區(qū)市場爭奪戰(zhàn)在所難免。競爭肯定也 不會停留在價格的層面，那將是來自品質(zhì)、特色、細節(jié)等全面的競爭。 所以，對沙區(qū)房地產(chǎn)嚴峻形式有所了解

46、的房地產(chǎn)商也應(yīng)該感受到，要 想本相目開發(fā)成功不僅僅要有前期成功的策劃，還要有后續(xù)建設(shè)的控 制、管理與協(xié)調(diào)，并且跟隨市場及時的變化作出反饋，規(guī)避風(fēng)險，不 斷調(diào)整，只有這樣本項目所作的種種預(yù)測才能充分為項目發(fā)揮作用， 才更貼近實際。(-)項目優(yōu)勢分析1. 本項目位于某某市火車北站以東，側(cè)緊華宇廣場，南面為32米城市主干道站東路，地理位置優(yōu)越，交通方便。2本項目處于沙坪壩中心區(qū)，社會環(huán)境比較成熟，附近有商業(yè)步 行街、名人文化廣場、山峽廣場(正在修建)、重百沙坪商場、新世紀 超市、明日百貨、郵局、銀行、重點大、中、小學(xué)等。3項目周邊環(huán)境較好，緊臨華宇小區(qū)，與沙龍廣場對望，環(huán)境較好。4設(shè)計戶型多樣化，能

47、滿足城市不同消費層次的需要。價格定位 適中，易于為中青年這一主要購買群體所接受。5. 好地段+好產(chǎn)品二優(yōu)秀的單體樓盤（三）項目劣勢分析1. 由于沙區(qū)房地產(chǎn)近年來非常紅火，同時競爭也非常激烈，就其 周圍銷售良好的華宇小區(qū)與單體樓一一沙龍廣場就會對其銷售帶來極 大的對抗。2. 三峽廣場的修建可能會分走一部分人流。1 消費者群體走訪調(diào)查結(jié)論據(jù)近期對沙區(qū)主要地段實地走訪居民及樓盤走訪調(diào)查分析總結(jié)以下幾點：（1）沙坪壩區(qū)家庭人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)特點是：“以3人（占70%）或 4人（占20%）為主的夫妻二人居住（占60%）”；因此，反映在該區(qū)的 消費市場對于戶型的需求上面，同樣是著重與80-125的二室二廳或三

48、 室二廳（占被訪者的73.34%）；（2）沙坪壩區(qū)家庭年收入上同樣呈現(xiàn)岀“中檔約偏高”的水平， 即，在3-5萬元的占被訪者的90%,在5-7萬元的占被訪者的3. 33%, 但該區(qū)消費群體對住宅均價的接受卻呈現(xiàn)岀偏高的態(tài)勢，即，能承受 2000元-2200元的占被訪者的13. 3%,能承受2200-2500元的占被訪者 的50%,能承受2500-3000元的占被訪者的26。67%,能承受3000元 以上的占被訪者的10%。形成這一現(xiàn)象的主要原因是：第一，該區(qū)住宅 供市場因為土地成本構(gòu)成等諸多因素定價相對偏高；第二，該區(qū)消費 市場多以收入具有相對穩(wěn)定的國家機關(guān)和凄事業(yè)工作人員、教師等構(gòu) 成，對支付

49、價位較高但可實行銀行按揭的項目有相對較強的承受能力。(3) 沙坪壩區(qū)的消費者在對于購房目的的選擇上面，與其他各區(qū)最具差別性的就是：該區(qū)消費群體具有明顯的多元化傾向：其中，對于“解決人口增加的居住問題”、“追求更為寬松的居住面積”、“追求更 好的居住環(huán)境”、“對目前的午夜管理不滿意”、“為 解決子女的入學(xué)問 題”、“投資”、和“其他目的”等，均有從4%-20%不等的選擇率；這一 方面表明該區(qū)正在日益成為一個以教育為核心、以商貿(mào)為資助的復(fù)合 性區(qū)域發(fā)展趨勢，另一方面也表明該區(qū)的房地產(chǎn)消費市場構(gòu)成多元性 和復(fù)雜性；因此可以看出該區(qū)進行房地產(chǎn)綜合項目的開發(fā)有一定的市場前景的。(4) 沙坪壩房地產(chǎn)消費市

50、場對住宅建筑類型的取向具有兩個明顯 的特點：其一就是對“高層”和“小高層”表現(xiàn)出相對其他各區(qū)較大 的興趣，分別有23. 33%和25. 42%的被訪者選擇這兩類住宅；其二就是 對住宅建筑類型的不關(guān)注程度相對其他各區(qū)較高，有26. 67%的被訪者 選擇“無所謂”；造成這種原因是該區(qū)消費市場尚未完全激活，住宅項 目的發(fā)展并未進入高峰階段，并且在該區(qū)房地產(chǎn)市場占主要地位的住 宅項目多以高層為主，因此形成上述消費市場特點；該區(qū)在消費市場 多元化發(fā)展方面具有進一步挖掘潛力的趨勢。2. 戶型定位及建議根據(jù)本項目組對市場的調(diào)查并分析后可以得到如下數(shù)據(jù)：客戶的 購房面積主要集中在70-150川這個范圍內(nèi)，其中

51、面積在80-125 m2的 住房成為客戶關(guān)注的熱點，占總體的73.34%,這說明客戶還是比較注 重實用型因此，本報告建議本擬建項目的戶型定位如下：80-125 m2 （兩室 兩廳或三室兩廳）為主占75%； 80以下（一室一廳）占10%； 125以上 （四室兩廳及躍層）占15%。3 轉(zhuǎn)換層功能定位 在裙樓與住宅轉(zhuǎn)換處設(shè)置休閑區(qū)或物管，以供居民休憩，成為一個亮點，以吸引消費者。4.根據(jù)以上數(shù)據(jù)的綜合分析，并考慮到區(qū)位的因素，結(jié)合本項目 作為優(yōu)秀單體樓盤的項目定位，確定市場對本項目可接受的價格均價 在2000-3000元/左右，在后面的經(jīng)濟測算時取2600元/點。另外， 停車位現(xiàn)行的市場價格是58萬

52、元/個，本報告采用8萬元/個進行測 算。5.銷售建議:應(yīng)該充分的認識到該項目所在地區(qū)的特點，打出教育和文化特色。第三章 項目設(shè)計方案、規(guī)劃依據(jù)1、某某市沙坪壩區(qū)建設(shè)委員會沙建委初審（2001 ）第46號文。2、某某市規(guī)劃局重規(guī)建審（2001 ）沙字第0088號文。3、某某市公安局消防局重公消審（2001 ）（高）（初）字第（147） 號。4、業(yè)主提供的設(shè)計委托書和有關(guān)地形、地質(zhì)鉆探和管網(wǎng)等資料。5、國家和某某市現(xiàn)行的有關(guān)標準規(guī)范及條例。二、設(shè)計原則及指導(dǎo)思想（-）設(shè)計原則在滿足消防、環(huán)保等現(xiàn)行的規(guī)范、規(guī)定的前提下，充分尊重自然 現(xiàn)狀條件，文脈特征，充分發(fā)揮環(huán)境優(yōu)勢，營造人居與商業(yè)環(huán)境相互 適應(yīng)

53、，相互協(xié)調(diào)的優(yōu)美環(huán)境，達到社會、環(huán)境、經(jīng)濟效益的和諧統(tǒng)一。（-）指導(dǎo)思想1、以批準的方案為基礎(chǔ)，依據(jù)地方各主管部門及業(yè)主要求，嚴格遵守建設(shè)部及地方政府制定的相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)范。2、該設(shè)計合理組織城市空間，做到布局合理，節(jié)約用地；內(nèi)外交 通組織順暢便利，減少了人流、車流的相對干擾，減輕城市交通壓力， 激活地域人氣，充分發(fā)揮了地塊價值，設(shè)置了地面、屋面為一體的綠 化體系。在關(guān)鍵的防火部位均滿足了消防規(guī)范，可在緊急情況下避免 重大損失，充分采用自然通風(fēng)，采光這一有利布置，節(jié)省了能源。設(shè) 計考慮在人口較集中的場地內(nèi)部采用垃圾袋裝后統(tǒng)一集中于專設(shè)的垃 圾收集點，既滿足了業(yè)主要求，又有益環(huán)境保護，在滿足

54、上述要求的 同時，各專業(yè)設(shè)計盡量做到了技術(shù)先進，經(jīng)濟合理。使該項目做到環(huán) 境效益，社會效益和投資收益的有機統(tǒng)一。三、建筑設(shè)計1、建筑物的使用功能、層數(shù)、層高建筑物的使用功能、層數(shù)、層高詳見下表:序號建筑物建筑面積(m2)層數(shù)總高度工程等級使用功能備注1a棟32610.326hf/-3f90m級住宅商業(yè)2b棟11484.513+1f/-3f51m二級住宅商2、平面設(shè)計某某大廈共分為二棟塔式高層住宅，其中a棟為26+1層一梯八戶, 戶型均為三室二廳與二室二廳。頂部設(shè)計為躍層，滿足了城市主流戶 型的需求；中間筒體設(shè)計為兩部消防電梯及一部消防剪刀梯，滿足消 防要求。b棟為13+1層一梯六戶住宅，其中一室一廳為二戶，二室二 廳二戶，四室二廳兩衛(wèi)二戶，滿足了城市不同消費層次的需求，筒體內(nèi)設(shè)置兩