工業(yè)園區(qū)用地類型布局研究探索-長沙食品安全創(chuàng)業(yè)基地前期研究為例

1、工業(yè)園區(qū)用地類型布局研究探索長沙食品安全創(chuàng)業(yè)基地前期研究為例【摘要】現(xiàn)代的食品工業(yè)包括農(nóng)副產(chǎn)品的加工、食品原料的生產(chǎn)、食品原料及加工成品的運輸、貯藏、銷售， 食品加工機(jī)械與設(shè)備，食品輔料（添加劑）的生產(chǎn)，以及從農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、副業(yè)、漁業(yè)產(chǎn)品中分離、富集、 生產(chǎn)具有各種特定保健功能的生理活性物質(zhì)和將這類物質(zhì)科學(xué)地組合到食品中去。與其他工業(yè)的不同之處在于 不僅需要嚴(yán)格的衛(wèi)生安全要求，還與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)銜接緊密。工業(yè)園區(qū)如何選擇各類型用地，各用地關(guān)聯(lián)與比例， 本文以長沙食品安全創(chuàng)業(yè)基地為例，介紹了此類項目前期的研究與分析?！娟P(guān)鍵詞】工業(yè)園區(qū) 長沙 食品創(chuàng)業(yè)基地 用地布局 前期先導(dǎo)區(qū)區(qū)位分析圖（長株潭）工

2、業(yè)園的好壞取決于園區(qū)內(nèi)是否有連續(xù)的完整的產(chǎn)業(yè)鏈，是否有特色的產(chǎn)業(yè)能夠吸引企業(yè) 的投資以及相應(yīng)的商業(yè)?；钆涮自O(shè)施，而食品工業(yè)園與其他工業(yè)園的不同在于對女全衛(wèi)牛尤其 注重，h與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)銜接較為緊密，這就使得食品產(chǎn)業(yè)在工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整上能促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化， 引導(dǎo)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，發(fā)展優(yōu)質(zhì)、專用、安全的加工原料基地。2區(qū)域經(jīng)濟(jì)及工業(yè)市場分析2.1長沙食品安全創(chuàng)業(yè)基地基本情 況長株潭“兩型社會”試驗區(qū)的確立，標(biāo)志 著長沙笫一次進(jìn)入國家的戰(zhàn)略層甸，作為先導(dǎo) 區(qū)的望城，已站到了新的歷史起點，也迎來了 前所未有的發(fā)展機(jī)遇。作為“兩型社會”建設(shè) 的主戰(zhàn)場，槊城擁有先行先試的政策優(yōu)勢，既 是優(yōu)惠政策的傾斜z地，乂是公共投入的優(yōu)

3、先 z地；既是吸引項kl資金的政策洼地，乂是投 資興業(yè)的黃金寶地。經(jīng)開區(qū)南片土地利用圖創(chuàng)業(yè)基地在經(jīng)開區(qū)中南片的位置園區(qū)所屬的高塘嶺鎮(zhèn)是望城縣委、縣政 府所在地，是全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心, 也是人流、物流和資金流的匯聚z地，按照 長沙市城市發(fā)展規(guī)劃和望城縣發(fā)展規(guī)劃，該 鎮(zhèn)制訂了城東區(qū)新區(qū)控制性詳規(guī)，高塘嶺鎮(zhèn) 逐步融為市區(qū)，成為省會大郊區(qū)，長沙后花 園。2.2省內(nèi)工業(yè)市場近年來，湖南努力貫徹國家的發(fā)展戰(zhàn)略，克服和化解國際金融危機(jī)帶來的沖擊和影響，經(jīng) 濟(jì)冋升向好的趨勢不斷得到鞏固經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展。去年全省實現(xiàn)主產(chǎn)總值12930. 7億元, 增長13.6%；規(guī)模工業(yè)實現(xiàn)增加值4250. 1億元

4、，增長20. 5%；財政總收入1504.6億元，增長14. 5%； 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1508彳元，農(nóng)民人均純收入4910元，分別實際增長9. 5%和9.3%。在工業(yè)方血，湖南堅持把推進(jìn)新型工業(yè)化作為富民強(qiáng)省的第一推動力，各級各地區(qū)各部門 謀工業(yè)抓丄業(yè)的氛圍濃厚，力度超前，有效推動了全省工業(yè)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，而食品工業(yè)是 湖南工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)z,在全國排名中位居第九，它與機(jī)械、石化、有色等4個產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、銷 售過1000億元。2.3經(jīng)濟(jì)市場熱點及發(fā)展趨勢2. 31近期市場熱點2. 3. 1. 1大河西先導(dǎo)區(qū)產(chǎn)業(yè)定位大河西先導(dǎo)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展以高新區(qū)為龍頭，以望城經(jīng)開區(qū)、寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)和金洲新區(qū)為兩翼，

5、以先進(jìn)制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等三大產(chǎn)業(yè)棊地建設(shè)為重點，突出抓好六人產(chǎn)業(yè)集群，積極引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴，加快推進(jìn)人河西先導(dǎo)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 根據(jù)對國家宏觀政策解讀、區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢分析，我們町 以淸晰地判斷先導(dǎo)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 的主導(dǎo)方向。湖南省產(chǎn)業(yè)提升先行 先試區(qū)：規(guī)模、結(jié)構(gòu)、功能、效 益提升。電 tr品加i卬鴨包技jttfc i19%人河西范圍內(nèi)主要產(chǎn)業(yè)規(guī)模示意圖反株潭產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型示范引領(lǐng)區(qū)：產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)忖標(biāo)導(dǎo)向轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)運作模式轉(zhuǎn)型。長沙市高新產(chǎn)業(yè)核心集聚區(qū)：高端先進(jìn)制造業(yè)集聚、特色現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚。2. 3. 1.2先導(dǎo)區(qū)生態(tài)定位通過構(gòu)建安全的牛態(tài)壞境體系，確保先導(dǎo)區(qū)發(fā)展的牛態(tài)

6、底線，促進(jìn)生態(tài)環(huán)境改善、提高資 源利用效率、提升區(qū)域發(fā)展品質(zhì)，實現(xiàn)未來區(qū)域生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)性，進(jìn)而為長株潭乃至全國 城帀群的牛態(tài)發(fā)展提供可借鑒的經(jīng)驗?zāi)Ｊ剑喝珖呐B(tài)文明區(qū)域資源節(jié)約的循環(huán)集約新區(qū)環(huán)境友好的山水宜居新城口然與人文高度融合的新生態(tài)城市2. 3.2區(qū)域發(fā)展趨勢木項i在人河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)總體方案之中，是人河西的有機(jī)組成部分，規(guī)劃以高新產(chǎn) 業(yè)為核心，以產(chǎn)業(yè)集群為開發(fā)主要發(fā)展方向，規(guī)劃到2020年，地區(qū)生產(chǎn)總值將達(dá)到3000億元， 屆時，將帶動周邊望城的發(fā)展，形成一個具有高產(chǎn)業(yè)聚集能力的生產(chǎn)加工基地。本項目園區(qū)作 為其有機(jī)組成部分，依托自身優(yōu)越的地理、交通、資源條件，必將受到的強(qiáng)大輻射，

7、更多的人 流、物流、資金流，將給本項目發(fā)展帶來難得機(jī)遇，屆時，本項口將成為區(qū)域率內(nèi)先發(fā)展的龍 頭，引領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)闊步向前，成為區(qū)域內(nèi)社區(qū)人居、生產(chǎn)、生活的典范。2. 4市場調(diào)查分析2.4.1總體市場背景2. 4. 1. 1長沙資源長沙是湖南省省會，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、信息中心，是國務(wù)院首批公布的歷史 文化名城和第一批對外開放的旅游城市。轄芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五區(qū)，長沙、望城、 寧鄉(xiāng)三縣和瀏陽市，全市土地總面積1. 18萬平方公里。長沙是湖南交通的樞紐。鐵路、航運、 水運共同構(gòu)成長沙立體交通網(wǎng)絡(luò)。長沙是湖南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重心，充分利用長株潭三位一體的區(qū) 域優(yōu)勢，將經(jīng)濟(jì)輜射圈擴(kuò)展到湘南、

8、湘西和云、貴兩省，促進(jìn)了湖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時， 長沙也與武漢聯(lián)手，建立經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)，與各個小部城市進(jìn)行經(jīng)濟(jì)合作。湖南也加入了華南地區(qū) 的“泛珠三角”，接受粵、港、澳三地的經(jīng)濟(jì)輻射。2009年4舉pd單位：億元比去年囘期増長14.80%14.60%14.40%14.20%14.00% 13.80% 13.60%13.40%13.20%3744. 761022. 57739. 38長沙市株科市用澧市2009年長沙gdp增速示意2009年長株漂4季gdp根據(jù)對長沙的區(qū)位交通和經(jīng)濟(jì)背景的分析可以看出：依賴于長沙便利的交通體系，長沙與外界的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系越加緊密。在工業(yè)的成就上，長沙的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶動了湖南

9、gdp的增長，其在湖南的經(jīng)濟(jì)地位越發(fā)明顯，隨著中部崛起戰(zhàn)略的實施，長沙的工業(yè)必將進(jìn)入一個新的階段，得到進(jìn)一步的發(fā)展。2.4.2湖南食品工業(yè)發(fā)展規(guī)劃2. 4. 2. 1湖南省“十一五”食品工業(yè)發(fā)展規(guī)劃為應(yīng)對新形勢給湖南食品工業(yè)帶來的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，統(tǒng)籌未來五年湖南食品工業(yè)的全面、協(xié) 調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，引導(dǎo)資源配置和投資方向，制定了湖南省“十一五”食品工業(yè)發(fā)展規(guī)劃 （2006年一2010年）（僅節(jié)選t沙）。產(chǎn)業(yè)集群名稱集群所在區(qū)域集群區(qū)企業(yè)數(shù)2006 年計劃2010年規(guī) 劃品 產(chǎn) 要 主銷售收 入（億元）銷售收 入（億元）主營收 入（億元）曲蚣仗動食品深加工長沙66、調(diào)食油釀 品*便、 乳品方食葉料食、

10、肉茶飲 食烤品、 糧焙味品脂酒6858o5s99. 厶 ix8131.115.41a5522. 4.2.1長株潭食品企業(yè)改造食甜工業(yè)改造目標(biāo)：到2010年，倉品工業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)收入（煙草除外）超1000億元，年均增長18%以上。重點技改項目投資146億元以上。在改造的具體食品加工項目屮，對木園區(qū)的食品加工類型有明確的指導(dǎo)作川。重點投資領(lǐng)域糧食加工稻米深加工產(chǎn)品重點發(fā)展精制米的加工，提高優(yōu)質(zhì)米的比蟲；鼓勵稻米多品 種、上質(zhì)量上檔次。鼓勵發(fā)展面條加工業(yè)，加人先進(jìn)裝備的采用率，積極開 發(fā)新花色而條，豐富而條加工品種。肉禽蛋加工形成以養(yǎng)殖、屠宰加工，精深加工、出口、銷售一體化的生產(chǎn)經(jīng)營體系。要 努力提高

11、優(yōu)良畜禽品種覆蓋率，積極采用新技術(shù)，提高肉類加工產(chǎn)品質(zhì)量。 延長貨架期。車點發(fā)展冷卻肉，低溫肉制品、分割肉和直接食用的熟肉制品， 逐步捉高熟肉制品在肉類消費中的比車，促進(jìn)湖南傳統(tǒng)臘肉的科學(xué)化、工業(yè) 化生產(chǎn)。廣泛開展畜禽內(nèi)臟、脂及皮毛、骨、血資源的綜合利用。果蔬加工努力提高水果、蔬菜的品質(zhì)和調(diào)整品種結(jié)構(gòu)，加人果蔬采后貯運加工力度。 加快果蔬精深加工和綜合利川的步伐，重點發(fā)展：果蔬貯運保鮮、果蔬罐頭、 果凍、果蔬汁、果酒、果醋、果蔬粉、脫水蔬菜、切割蔬菜、果蔬脆片等產(chǎn) 品和果蔬皮瀆的綜合利用技術(shù)，大力提高果蔬資源的利用率。從表中可以看出，從湖南省儘要改造的食品企業(yè)類型z多可以看出食品產(chǎn)業(yè)的巨大的市

12、場。 再者，企業(yè)項廿的改建擴(kuò)建會促進(jìn)工業(yè)園區(qū)的簡歷，政策的知道會推進(jìn)食品工業(yè)的發(fā)展，從而 給食晶工業(yè)帶來了更人的機(jī)遇，同時也會對食品工業(yè)園提出更高的要求。2. 4. 3區(qū)域市場及本項目周邊市場調(diào)研2.4. 3.1區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析地區(qū)生產(chǎn)總值（gdp）諭194億元 00院成數(shù)（億）増長（%）2008年望城地區(qū)生產(chǎn)總產(chǎn)值 望城縣域經(jīng)濟(jì)綜合實力連續(xù)四年位居全省三強(qiáng)。按照“兩型社會”綜合配 套改革的要求，望城根據(jù)人河 西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)的部署，立足“建設(shè)新城區(qū)”發(fā)展定位，大 力實施“工業(yè)主導(dǎo)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌” 發(fā)展方針，加速推進(jìn)新型工業(yè) 化、新型城市化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化,2.4. 3. 2周邊市場調(diào)研作為“兩型社會”建設(shè)的

13、主戰(zhàn)場，望城擁有先行先試的政策優(yōu)勢，既是優(yōu)惠政策的傾斜z 地，乂是公共投入的優(yōu)先之地；既是吸引項目資金的政策洼地，乂是投資興業(yè)的黃金寶地。當(dāng) 地政府積極利用這一機(jī)遇，從房地產(chǎn)開發(fā)理念、市場引導(dǎo)和管理體系、工作運行機(jī)制等方血大工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)277億元膽嘗試、大膽突彼，為把望城打造成為創(chuàng)造楮英創(chuàng)業(yè)的圣 地、資本親睞的投資熱土、都 市人向往的人居天堂創(chuàng)造了 寬松條件。按照“工業(yè)興縣、園區(qū)興 工”的思路，先后創(chuàng)建了湖南槊城國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)、湖南省窩科技食品工業(yè)基地及湖南省臺商投資區(qū)，后經(jīng)省委、省政府 批準(zhǔn)，上述三個園區(qū)合并為湖南望城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。如今，縣經(jīng)開區(qū)已成為財富的聚集地、投資 者的沃土、創(chuàng)業(yè)者的樂

14、園，在科學(xué)發(fā)展的指引下，正朝著“建設(shè)現(xiàn)代化的工業(yè)新城”闊步前行。望城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)園區(qū)內(nèi)的主要產(chǎn)業(yè)湖南省高科技食品工業(yè)基地1、糧食及農(nóng)副產(chǎn)品深加工區(qū)，2、肉制品加工區(qū)，3、保健食 品和現(xiàn)代生物工程食品生產(chǎn)區(qū)；4、果蔬深加工區(qū)；5、乳品、水 產(chǎn)品加l區(qū)。湖南省臺商投資區(qū)開發(fā)區(qū)突出發(fā)展食甜保藥業(yè)、新材料加工制造業(yè)、印刷包裝業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。湖南望城國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)即優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品良種繁育區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)化集約化種植區(qū)、高效健康養(yǎng)殖 區(qū)、農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū)、牛態(tài)休閑觀光區(qū)以及研發(fā)培訓(xùn)服務(wù)中心2.5市場調(diào)査分析總體結(jié)論望城食品企業(yè)絕人部分生產(chǎn)的都是粗級加工產(chǎn)品，產(chǎn)品缺乏科技含塑，產(chǎn)品附 加值低，從而使得產(chǎn)殆的競爭力弱、企業(yè)盈利

15、能力不強(qiáng)。食品加工的企業(yè)規(guī)模太小，刈原料需求量小口不穩(wěn)定，且不利于資源的集中利用, 造成資源的大量浪費。n政府對發(fā)展食品深加工理解程度不夠。望城的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，其實一立是放在農(nóng)業(yè)范 圍內(nèi)抓的，而不是工業(yè)內(nèi)，于是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展重點其實依然是放在養(yǎng)殖利種植 上，所以更多的是鼓勵農(nóng)民發(fā)展鮮食型的農(nóng)產(chǎn)品，而不是加工型的，因此對農(nóng)產(chǎn)品 的深加工并不是很重視。望城的可食性農(nóng)產(chǎn)品的資源雖然非常發(fā)達(dá)，但很多農(nóng)產(chǎn)品卻進(jìn)步了食品企業(yè)的采購 大單里，致使食品工業(yè)的原料優(yōu)勢沒有得到應(yīng)有的發(fā)揮，這就嚴(yán)重制約了食陽企業(yè) 的帀場競爭力，阻礙了湖南食品工業(yè)的發(fā)展。2.6項目發(fā)展使命項口的交通區(qū)位資源和片區(qū)的產(chǎn)業(yè)棊礎(chǔ)，決定了項

16、口既承擔(dān)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級的引力，乂是城 市功能的重要組成部分。根據(jù)市場分析以及先 導(dǎo)區(qū)的總體規(guī)劃，發(fā)展高科技負(fù)品工業(yè)基地是 望城未來發(fā)展垂點布局z,政府批準(zhǔn)將長沙 安全食陽創(chuàng)業(yè)基地搬遷至槊城經(jīng)開區(qū)，丨丨的要 將該基地打造成為長沙市食品安全城，長沙市 食品企業(yè)創(chuàng)業(yè)城和長沙市食品品牌企業(yè)外遷 棊地，因此，本項目作為城m的重要組成部分, 不僅要發(fā)揮園區(qū)企業(yè)的集聚效應(yīng)，還要承擔(dān)部 分城市功能，滿足城市需求，為片區(qū)發(fā)展聚集 商業(yè)氛圍和人氣。長沙中小食品企業(yè)人多數(shù)是從產(chǎn)品生產(chǎn)、 銷售、管理實踐中成長起來的，他們的實際操 作經(jīng)驗非常豐富，但由于企業(yè)不是很大，無論是在投資述是引資等方血都受到很大的限制性。想耍擺脫

17、企業(yè)發(fā)展的各種因素，加快發(fā)展，就 必須謀求更好的發(fā)展平臺，而長沙安金食品工業(yè)園就必須要承載這些企業(yè)，使各個企業(yè)統(tǒng)一戰(zhàn) 線，極具原料資源，在良好的環(huán)境下協(xié)同發(fā)展，達(dá)到兩型社會資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的要求。3項目現(xiàn)狀概況3. 1基本條件依賴于長沙便利的交通體系，長沙與外界的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系越加緊密。在工業(yè)的成就上，長沙的 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶動了湖南gdp的增氏，具在湖南的經(jīng)濟(jì)地位越發(fā)明顯，隨著中部崛起戰(zhàn)略的實施, 長沙的工業(yè)必將進(jìn)入一個新的階段，得到進(jìn)一步的發(fā)展。3.2項目發(fā)展swot分析從swot分析可以看出，從內(nèi)部和外部兩方面情況來說，雖然望城食品產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式不合理 且存在資源利用低，但具有突出的區(qū)位優(yōu)勢

18、和政策優(yōu)勢，而臨著多重機(jī)會。木園區(qū)應(yīng)因勢利導(dǎo), 化弊為利，將項目的競爭力立足于、體現(xiàn)在：位置：是進(jìn)入長沙的“半小時經(jīng)濟(jì)圈”；項口定位：突出特色產(chǎn)業(yè)，對園區(qū)布局管理、生態(tài)環(huán)境、辦公生活環(huán)境等方面進(jìn)行分析， 打造工業(yè)園新空間；政策導(dǎo)向：作為先導(dǎo)區(qū)，擁有先行先試的政策優(yōu)勢，既是優(yōu)惠政策的傾斜z地，又是公共 投入的優(yōu)先z地，既是吸引項目資金的政策注地，又是投資興業(yè)的黃金寶地。招商策略：依據(jù)產(chǎn)業(yè)定位，開展產(chǎn)業(yè)招商，形成產(chǎn)業(yè)集聚，實現(xiàn)園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈的斷層縫合, 空口填補(bǔ)。4項目 總體發(fā)展戰(zhàn) 略4.1項 目核心問題 分析基于項目 詢期溝通達(dá)成 的一些共識和 限制性條件，我 們提出項口應(yīng) 該解決的核心 問題是該

19、如何 占位未來,回歸 到市場找到問 題的本源，進(jìn)行 scq分析來解決 問題（scq分析 圖）。kfiwen 幺？曲用冃休根升及盤話力.磯m 1 持吃增怏.傳證就業(yè)*1-莊氏步弗產(chǎn)業(yè)尺劃的:號 向下.£珥尸勺的升圾和新盧業(yè)kh1q好濟(jì)u杯在直肢熬人貯張fmil 榕裔引鷲.twfcnw枚mt n際n整竹1 *強(qiáng)囤命力.實見丄堆價值和18柵值的說衽長沙市的規(guī)劃背 下.以及城市化和工 業(yè)化的斥動下.未來價值如何？依鬣復(fù)城區(qū)曲發(fā)廉竝勢，員靄5?岀工業(yè)興貝.園區(qū)興工、特色興醫(yī)l產(chǎn)業(yè)站城的捋耳策站項目如何占位未來kohi處中c效kwrti 中5km區(qū)域壞境筑h，直妹亞戢 臥認(rèn)知度iu二地處周也交通

20、慮這竹w 射氏対等釁黑中.與此 沢燉樓它誦弓聽h|*«地快內(nèi)館被“蘆車髙.林如何揑16和費合瑣目自發(fā)展機(jī)會點.實現(xiàn)項 目與續(xù)市和周邊的聯(lián) 動.提升地塊價值？ 大力發(fā)展外扇經(jīng)濟(jì).努力 構(gòu)次圍區(qū)這個經(jīng)濟(jì)戳體.進(jìn) 行緒構(gòu)體制創(chuàng)輛全力 冷進(jìn)工化、城橫化和農(nóng)業(yè) 產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，實現(xiàn)鼻城經(jīng)祈 的尺雄式發(fā)展和社會事業(yè)的 全面進(jìn)協(xié).實現(xiàn)項目與城市 和周邊的聯(lián)動.墩程廉低.空氣矗豺.自件環(huán)嫌憂良配*間垃尺僱民陽生i舌!£#£ 如何定位產(chǎn)業(yè)和m魏 才健體現(xiàn)現(xiàn)有區(qū)城 赧和產(chǎn)業(yè)的特色.提升區(qū)域人氣？依托椅的充師的衣 副產(chǎn)品資濛優(yōu)勢對03區(qū)產(chǎn) 業(yè)給千定位.搶占市場空白 點，精品打迪園區(qū)的特色產(chǎn)

21、 業(yè).提升園區(qū)影響力.scq分析圖4.2項目戰(zhàn)略目標(biāo)要將本園區(qū)建設(shè)成為多功能、牛態(tài)型、都市型的新園區(qū)，不僅能成為實現(xiàn)槊城跨越式發(fā)展 的經(jīng)濟(jì)技術(shù)爲(wèi)低，而且能成為長沙城市組團(tuán)中的重要功能區(qū)。因此，在產(chǎn)業(yè)類型上向優(yōu)勢產(chǎn)業(yè) 集屮，主要發(fā)展肉類工業(yè)、高科技食品工業(yè)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和無污染的勞動密集型產(chǎn)業(yè)，淘汰 高耗低能、污染嚴(yán)重的產(chǎn)業(yè)。4.3項目功能分析本園區(qū)的功能定位是根據(jù)市場需求，通過分析現(xiàn)有條件確定其主要服務(wù)對象和提供何種服 務(wù)功能要索的過程。功能定位是園區(qū)系統(tǒng)規(guī)劃工作中的首要環(huán)節(jié)，決定著園區(qū)的發(fā)展方向，內(nèi) 部的設(shè)施要求和相應(yīng)的規(guī)模。從一定程度上，功能定位直接關(guān)系到園區(qū)的發(fā)展前景。因地制宜 加強(qiáng)園區(qū)

22、的規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代物流業(yè)的關(guān)鍵。5規(guī)劃功能分析5. 1功能整體布局我們根據(jù)前期的分析與策劃建議望城縣食品產(chǎn)業(yè)園整體規(guī)劃為二大功能組團(tuán)5. 1. 1生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)組團(tuán)依托國聯(lián)交易市場和園區(qū)產(chǎn)業(yè)企業(yè)，重點打 造：展示中心、多層辦公等5. 1. 2產(chǎn)業(yè)組團(tuán)為城市提供配套服務(wù)功能，重點打造：仗品 銷售等專業(yè)市場依托長沙產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和周邊園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需 求，重點打造：高科技食品工業(yè)產(chǎn)業(yè)組團(tuán)：近期依托園區(qū)原有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級 和功能延伸，遠(yuǎn)期向城帀社區(qū)功能轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)土 地價值提升5. 1. 3倉儲物流組團(tuán)依托周邊基礎(chǔ)設(shè)施，構(gòu)建倉儲物流和污水處 理廠5. 2功能分區(qū)原則結(jié)合案例和園區(qū)的現(xiàn)實情況，功能分區(qū)有三個方

23、面的原則和出發(fā)點：考慮園區(qū)現(xiàn)實產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，以及園區(qū)近期的稅收收入平衡成本投入和收益，考慮拆遷成本和安置的易程度結(jié)合案例和長沙乃至湖南現(xiàn)有的專業(yè)市場情況，考慮各類市場的規(guī)模需求和可實現(xiàn)性5. 3功能分區(qū)5. 3. 1各分區(qū)比例根據(jù)成功園區(qū)空間布局的基本原則和實例分析，結(jié)合項目產(chǎn)業(yè)定位及主要功能劃分，建議 本項目用地比例如下:產(chǎn)產(chǎn)立區(qū)jk住污水處理m建務(wù)產(chǎn)區(qū)所豪功鏡肉“品離科技巧目合計5. 3.2功能分區(qū)根據(jù)項目的發(fā)展戰(zhàn)略、功能建議與策 劃定位，以及地塊的十地資源價值綜合各 區(qū)的規(guī)劃功能示意（各區(qū)如功能分區(qū)示意 圖）倉純將濃產(chǎn)業(yè)區(qū) <ww）政務(wù)功能分區(qū)示意圖6開發(fā)分期啟動期快速發(fā)展期成熟期樹立形彖吸引人才提升區(qū)域價值促進(jìn)產(chǎn)業(yè) 升級區(qū)域功能完善帶 動周邊區(qū)域