第38講風(fēng)險(xiǎn)分析與決策-1(下)

1、二、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)i的主要不確定性因素對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：購(gòu)買價(jià)格、權(quán)益投資比率、 租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。山于租金水平和貸款利率對(duì)置業(yè)投資項(xiàng)h影 響的機(jī)理與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相同，因此這里重點(diǎn)分析其他不確定性因素。（一）購(gòu)買價(jià)格購(gòu)買價(jià)格是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的初始資本投資數(shù)額，其高低變化在很大程度上影響著房地產(chǎn)置業(yè)投 資經(jīng)營(yíng)的績(jī)效。高估或低估初始購(gòu)買價(jià)格，會(huì)使財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)偏低或偏高，可能導(dǎo)致投資者失去投資機(jī)會(huì) 或承扒過多的投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資分析中購(gòu)買價(jià)格的確定，應(yīng)該以房地產(chǎn)估價(jià)師估算的擬購(gòu)買房地產(chǎn)資 產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值為

2、基礎(chǔ)，很顯然，這種基于評(píng)估的購(gòu)買價(jià)格有很大的不確定性。（二）權(quán)益投資比率權(quán)益投資比例指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。權(quán)益投資比率低，意 味著投資者使用了高的財(cái)務(wù)杠桿，使投資者所承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬相應(yīng)增加，權(quán)益投資收益率提高。 通常情況下，當(dāng)長(zhǎng)期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低 的權(quán)益投資比率。但金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資的比率不得低于某-要 求的比率。（三）空置率空置率是準(zhǔn)備岀租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。對(duì)丁房地產(chǎn)置業(yè)投資 項(xiàng)目或建成后用于出租經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，

3、空置率的估計(jì)對(duì)于估算房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效毛租金收入非常 重要。空置率提高，會(huì)導(dǎo)致有效毛租金收入減少；空置率降低，會(huì)使有效毛租金收入捉高?？罩寐实淖兓?與宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)供求關(guān)系、租戶支付和金的能力等有關(guān)，所以準(zhǔn)確估計(jì)某類物業(yè)的空置率，也 不是一件很容易的事。（四）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)川是為了保持物業(yè)正常運(yùn)行，滿足租戶的使川要求而支付的費(fèi)川。雖然可以通過與物業(yè)管理公 司和物業(yè)服務(wù)公司簽署k期合約來減少物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用的變動(dòng)，但仍不能排除通貨膨脹因素對(duì)這部分費(fèi) 用的影響。尤其是對(duì)于i口有物業(yè)的投資，其大修理費(fèi)用和設(shè)備更新費(fèi)用，也存在著較大的不確定性。與持 有房地產(chǎn)資產(chǎn)相關(guān)的房地產(chǎn)稅，也會(huì)依不同的年度而

4、有所變化。三、不確定性因素的相互作用從以上分析可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的這些不確定性因素，或者以獨(dú)立的形式，或者以相 互同步或不同步的形式發(fā)生著變化。這些變化的最終結(jié)杲，是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的成本費(fèi)用和效益產(chǎn) 生影響。假如開發(fā)項(xiàng)目的總收入和總費(fèi)川是以同步形式發(fā)生變化的，那么開發(fā)商的純利潤(rùn)將基本保持不變。 在這種前提下對(duì)項(xiàng)目述行不確定性分析的意義不大。但在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程屮，總收入和總費(fèi)用的變化并不同步。因此，有必耍對(duì)各不確定性因素的變 化情況，以及這些變化對(duì)開發(fā)商或投資者的收益有何影響、影響程度怎樣，進(jìn)行詳細(xì)分析，為房地產(chǎn)開發(fā) 投資決策提供充分依據(jù)。第三節(jié)盈虧平衡分析一、盈虧平衡分

5、析的基本原理盈虧平衡分析是在完全競(jìng)爭(zhēng)或壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，研究投資項(xiàng)h產(chǎn)品成木、產(chǎn)銷量與盈利的平衡 關(guān)系的方法。對(duì)于一個(gè)投資項(xiàng)目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，我們 稱這種轉(zhuǎn)折點(diǎn)為盈虧平衡點(diǎn)（break evenpoint, bep）,在這一點(diǎn)上，銷售收入和總成本費(fèi)用相等，既不虧 損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項(xiàng)目方案的盈虧平衡點(diǎn)。盈虧平衡分析的棊本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系，通過對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及 其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。盈虧平衡分析包括線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。當(dāng)產(chǎn)銷量的變化不影響市場(chǎng)銷售價(jià)格和 牛產(chǎn)成木時(shí)，成木與產(chǎn)量、銷

6、售收入與銷量之間呈線性關(guān)系，此時(shí)的盈虧平衡分析屬于線性盈虧平衡分析。當(dāng)市場(chǎng)上存在壟斷競(jìng)爭(zhēng)因索的影響時(shí)，產(chǎn)銷量的變化會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)銷售價(jià)格和生產(chǎn)成本的變化，此時(shí)的成本 與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈非線性關(guān)系，所對(duì)應(yīng)的盈虧平衡分析也就屬于非線。性盈虧平衡分析。實(shí) 際工作中，線性盈虧平衡分析最常用，因此這里主要介紹線性盈虧平衡分析的方法。線性盈虧平衡分析的基本公式是：年銷售收入方程：b = pxq年總成本費(fèi)川方程：c = cf+cvxq其中，刀為銷售收入，p為銷售單價(jià)，c為總成本，cf為總固定成本，cv為單位變動(dòng)成本，q為產(chǎn)銷量。c c當(dāng)實(shí)現(xiàn)盈虧平衡時(shí)，有=匚 即，由此可以推導(dǎo)出：盈虧平衡產(chǎn)量q* =丄

7、一 盈虧平衡價(jià)格p* =cvq p-cvc,*c f+；盈虧平衡單位產(chǎn)品變動(dòng)成木c* v =p丄；eq當(dāng)產(chǎn)銷量超過平衡點(diǎn)數(shù)量q時(shí)，項(xiàng)目處于盈利區(qū)域；當(dāng)產(chǎn)銷量小于平衡點(diǎn)圖7-1盈虧平衡分析圖例7-1某項(xiàng)目生產(chǎn)能力3萬件/年，產(chǎn)品售價(jià)3000元/件，總成木費(fèi)用7800萬元，其中固定成木3000 萬元，成木與產(chǎn)量呈線性關(guān)系。解單位產(chǎn)品變動(dòng)成本:c= （7800-3000） /3=1600 （元/件）盈虧平衡產(chǎn)量：q*=3000/ （3000-1600） =2. 14 （萬件/年）盈虧平衡價(jià)格：p*= 1600 + 3000/3 = 2600 （元/件）盈虧平衡單位產(chǎn)昂變動(dòng)成本：cv* = 3000

8、3000/3 = 2000 （元/件）二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析，有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點(diǎn)的設(shè)置。臨 界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)口達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值， 以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值紐合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)口的風(fēng)險(xiǎn)程度。保木點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化 而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素臨界值的分析計(jì)算可以采用列表法和圖解法進(jìn)行，多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)i大i索臨界值組合的分析計(jì)算可 以釆川列表法進(jìn)行。（一）最低租售價(jià)格分析租金和售價(jià)，是房地產(chǎn)項(xiàng)口最主要

9、的不確定性因素，能否實(shí)現(xiàn)預(yù)定的租售價(jià)格，通常是房地產(chǎn)開發(fā)投資 項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。最低售價(jià)是指開發(fā)項(xiàng)目的房屋售價(jià)下降到預(yù)定可接受最低盈利時(shí)的價(jià)格，房屋售價(jià)低于這一價(jià)格時(shí)，開 發(fā)項(xiàng)0的盈利將不能滿足預(yù)定的要求。最低租金是指開發(fā)投資項(xiàng)目的房屋租金下降到預(yù)定可接受最低盈利時(shí)的水平，房屋租金低于這一水平 時(shí)，開發(fā)投資項(xiàng)目的盈利將不能滿足預(yù)定的要求。最低租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租信價(jià)格之間差距越人，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。（二）最低租售數(shù)量分析最低銷售量和最低出和率，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的不確定性因素，能否在預(yù)定售價(jià)下銷售出理想的數(shù) 量，或在一定的租金水平下達(dá)到理想的岀租率，通常是開發(fā)投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。

10、最低銷售量是指在預(yù)定的房屋售價(jià)條件下，要達(dá)到預(yù)定的最低盈利，所必須達(dá)到的銷售量。最低出租率, 是指在預(yù)定的房屋租金水平下，要達(dá)到預(yù)期的最低盈利，所必須達(dá)到的出和率水平。最低銷售量與可供銷售數(shù)量z間的差距越大，最低出租率的值越低，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力 越強(qiáng)。（三）最高土地収得價(jià)格最高土地取得價(jià)格是指開發(fā)項(xiàng)目銷售額和其他費(fèi)用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最 高土地取得價(jià)格。土地収得價(jià)格超過這一價(jià)格時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目將無法獲得足夠的收益。最高土地収得價(jià)格與 實(shí)際估測(cè)的土地取得價(jià)格之間差距越大，開發(fā)項(xiàng)目承受土地取得價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。（四）最高工程費(fèi)用最高工程費(fèi)用是指在預(yù)定銷售額下，

11、要滿足預(yù)期的開發(fā)項(xiàng)目收益要求，所能承受的最高工程費(fèi)用。最高 工程費(fèi)用與預(yù)測(cè)可能的工程費(fèi)用之間差距越大，說明開發(fā)項(xiàng)目承受工程費(fèi)用增加風(fēng)險(xiǎn)的能力越大。（五）最高購(gòu)買價(jià)格對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，初始購(gòu)買價(jià)格，對(duì)能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資收益目標(biāo)卄常重要。最高購(gòu)買價(jià)格是指 在這樣的購(gòu)買價(jià)格水平下，項(xiàng)口投資剛好滿足投資者的收益口標(biāo)要求。最高購(gòu)買價(jià)格高出實(shí)際購(gòu)買價(jià)格的 數(shù)額越大，說明該過業(yè)投資項(xiàng)ri抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。（六）最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率是指投資性物業(yè)中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出占毛租金收入的比率。該比率越高，則預(yù)示著投資項(xiàng)目所 獲得的凈經(jīng)營(yíng)收人越低，進(jìn)而影響到投資項(xiàng)目的投資績(jī)效。最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率，是指滿足投資者預(yù)

12、期收益 目標(biāo)時(shí)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率。最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率越高，說明投資項(xiàng)口抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。（七）多因素臨界點(diǎn)紐合多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)i大1素同時(shí)發(fā)生變化，引起開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的變化，達(dá)到臨界點(diǎn)，這時(shí)各因素變化值紐合 成為多因素臨界點(diǎn)組合。多因索臨界點(diǎn)組合的尋找可通過計(jì)算機(jī)完成。三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析示例（一）保本點(diǎn)分析某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選用了出售方案，圖7-2和圖7-3分別顯示了當(dāng)初始銷售價(jià)格和總開發(fā)成本變化時(shí)， 開發(fā)項(xiàng)目稅前利潤(rùn)為零所對(duì)應(yīng)的盈虧平衡狀態(tài)。圖7-2和圖77表明，當(dāng)初始售價(jià)下降33%,或平均單方成 本上升57%時(shí)，該開發(fā)項(xiàng)目的稅前利潤(rùn)為零，表明該項(xiàng)目抵抗售價(jià)和成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)。稅前

13、利潤(rùn)（萬元）120 000初始銷售價(jià)格 （7l/m2）18 000100 00016 00080 00014 00060 00012 00010 00040 000口、-稅前利潤(rùn)y>-初始銷售價(jià)格20 00020 0008 0000 -10 vo-20 000 5%0%-5% -10% -15% -20% -25% -30% 3霧、4價(jià)格變化幅度6 000討000?2000-40 000圖7-2初始銷售價(jià)格對(duì)稅前利潤(rùn)的影響 （二）臨界點(diǎn)分析某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選用了出租方案，圖7-4和7-5分別顯示了租金和出租率變化對(duì)利潤(rùn)的影響。從屮 可以看出，該項(xiàng)目的最低租金為26. 5美元/nv,最低出

14、租率為62%。因?yàn)楫?dāng)項(xiàng)目的初始刀租金水平下降約 32%即為26. 5美元/itf,圖7-3成本變化對(duì)稅前利潤(rùn)的影響或出租率下降至62%時(shí)，該項(xiàng)目的稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率接近目標(biāo)收益率18%,使項(xiàng)目達(dá)到?jīng)Q策的臨界點(diǎn)。表 明該項(xiàng)目抵抗租金和入住率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力也較強(qiáng)。圖7-4_租金變化妙投資收益水平的影響irr圖7-5出租率變化對(duì)投資收益水平的影響圖7-5出租率變化對(duì)投資收益水平的影響1. 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)13的占地而積為1萬冊(cè)，容積率為1. 5,如果房屋開發(fā)成本為3000元/nf （按建筑 面積計(jì)），預(yù)測(cè)能夠以8000元/nf （按建筑1衍積計(jì)）的銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)全部銷售，貝ij該項(xiàng)h實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的 最高

15、土地取得價(jià)格（按占地面積計(jì)）為（）元/of。（2007年試題）a. 3000b. 5000c. 7500d. 8000答案：c解析：8000x1x1. 5-3000x 1. 5x1 最高土地單價(jià)xl=0,則最高土地單價(jià)= 7500元/itf （按占地 面積計(jì)）。2. 項(xiàng)目利潤(rùn)為零時(shí)，分析項(xiàng)目成本、售價(jià)或銷售率所處狀態(tài)的方法是（）。（2003年試題）a. 獲利能力分析b. 盈虧平衡分析c. 市場(chǎng)狀況分析d. 定性風(fēng)險(xiǎn)分析答案:b3. 盈虧平衡分析結(jié)果顯示：甲項(xiàng)目當(dāng)售價(jià)卜降30%、成本上升60%時(shí)，開發(fā)利潤(rùn)（稅前）為0；乙項(xiàng)目 當(dāng)售價(jià)f降20%、成本上升50%時(shí)，開發(fā)利潤(rùn)（稅前）為0。因此，在抵御售價(jià)和成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力方面,（）o （2004年試題）a. 甲項(xiàng)ei強(qiáng)于乙項(xiàng)目b. 乙項(xiàng)目強(qiáng)于甲項(xiàng)目c. 卬項(xiàng)目與乙項(xiàng)目一樣強(qiáng)【）.不能確定哪個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)答案：a4. 房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到（）的極限 值。（2004年試題）a. 利潤(rùn)為零b. 允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)c. 最大費(fèi)用d. 最大利潤(rùn)答案:b5. 下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定性因素的是（）。（2004年試題）a. 容積率b. 空置率c. 利息備付率d.