淺析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理

1、    淺析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理    【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型行業(yè)，資金管理對(duì)該行業(yè)的發(fā)展有著極其重要的影響。當(dāng)前，隨著償債期的即將到來以及融資政策的緊縮，資金杠桿高、償債償還壓力大且高價(jià)地集中等資金占?jí)捍?，資金需求量高的房地產(chǎn)上市公司可能會(huì)面臨資金短缺風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，一些中小房地產(chǎn)上市公司由于城市布局單一且高度集中在一些銷售不景氣的熱點(diǎn)城市或三四線城市，也將面臨較大的資金風(fēng)險(xiǎn)。本文從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金形勢(shì)出發(fā)，首先分析了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的必要性，進(jìn)而從資金融資、資金投資、資金營運(yùn)等方面闡明了目前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的主要問題，最后結(jié)合實(shí)際

2、情況，提出了房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)改善資金管理的主要措施?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；資金；管理1、緒論1.1研究背景及意義房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)能否健康持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展起著舉足輕重的作用。隨著我國國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家政策的傾斜，市場(chǎng)的不斷開放以及大量資本的涌入，房地產(chǎn)行業(yè)正處在一個(gè)勢(shì)不可擋的發(fā)展擴(kuò)張時(shí)期。但與此同時(shí)，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，隨之而來的是一系列問題和挑戰(zhàn)，譬如企業(yè)資金鏈告急，土地供給不足，地價(jià)上漲過快，投資規(guī)模過大，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理不健全等。在這種背景下，我們不難看出，房地產(chǎn)資金管理合理與否對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展的重要性不言而喻，因此研究房地產(chǎn)企業(yè)資金管理是十分有必要

3、的。1.2國內(nèi)外研究綜述從二十世紀(jì)六十年代開始，為達(dá)到促進(jìn)資本市場(chǎng)健康發(fā)展的目的，發(fā)達(dá)國 家開始了金融工具創(chuàng)新之路，尤其是美日等比較發(fā)達(dá)的國家最為明顯。在此過程中，投融資環(huán)境實(shí)現(xiàn)了單一的銀行貸款向多層次的投融資體制的轉(zhuǎn)變，以前主要為以銀行信貸為主的間接融資模式，這種模式逐漸被以證券為主的直接融資模式所取代。發(fā)達(dá)國家金融工具的頻繁創(chuàng)新促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道的不斷擴(kuò)寬和創(chuàng)新。房地產(chǎn)企業(yè)的融資已不再局限于銀行信貸，房地產(chǎn)信托和投資基金等這些新型的金融工具為房地產(chǎn)企業(yè)提供了更多的選擇。新型金融工具不但為公司的融資帶來了新的途徑，同樣也給投資帶來了新的途徑。這種新的金融工具帶來了企業(yè)和普通民眾的雙贏

4、，這是一種多元化的投資方式，能夠?qū)⑾到y(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)有效分散，盡可能提高投資收益。由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展和房地產(chǎn)相關(guān)政策出臺(tái)的雙重作用，我國房地產(chǎn) 企業(yè)正在面臨著日益嚴(yán)重的資金危機(jī)，不僅會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還會(huì)影響其他地區(qū)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)或行業(yè)有影響。因此，一些房地產(chǎn)人士和學(xué)者開始注重房地產(chǎn)資金管理的研究，他們對(duì)資金來源和循環(huán)過程、資金管理的特點(diǎn)、資金管理的影響因素以及目前存在的問題和解決措施等方面做了探討。銀行貸款、自有資金、預(yù)售款和建筑企業(yè)墊資為我國房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的主要來源。買家通過銀行獲得住房貸款形成大部分的預(yù)售，可見我國房地產(chǎn)企業(yè)高度依賴銀行而獲得資金。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道分為內(nèi)部融資渠道和外

5、部融資渠道，自有資金和預(yù)收的購房款是典型的內(nèi)部融資渠道，而外部融資渠道則主要有銀行貸款、發(fā)行股票、房地產(chǎn)信托、合作開發(fā)和利用外資等。房地產(chǎn)企業(yè)的資金循環(huán)過程涉及資金來源環(huán)節(jié)、資金使用環(huán)節(jié)和資金回流環(huán)節(jié)。其中的資金來源環(huán)節(jié)的參與方主要包括銀行、投資企業(yè)等，資金使用環(huán)節(jié)的參與方主要包括開發(fā)商、建筑商以及管理運(yùn)營商等，資金回流環(huán)節(jié)的主要實(shí)現(xiàn)形式為銷售與租賃方式，而其終端客戶為消費(fèi)者。基于房地產(chǎn)開發(fā)的過程，則可把資金的循環(huán)分為內(nèi)部循環(huán)和外部循環(huán)。從資金管理整個(gè)過程的角度出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資計(jì)劃、資金計(jì)劃、資金籌集、資金使用這幾個(gè)重點(diǎn)內(nèi)容組成了其資金管理進(jìn)程，其中資金籌集是整個(gè)資金管理進(jìn)程中的重點(diǎn)。

6、綜上所述，在房地產(chǎn)資金管理方面，國外學(xué)者較為系統(tǒng)的研究了資金來源方面，國內(nèi)學(xué)者則在資金的循環(huán)、資金管理的特點(diǎn)、資金管理的影響因素以及目前存在的問題和應(yīng)對(duì)措施等方面進(jìn)行了較為全面的研究。我們?nèi)孕柽\(yùn)用不同的研究方法，逐步完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的研究，為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理體系的構(gòu)建和實(shí)施打下堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。1.3本文研究思路本文從當(dāng)前國家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策大背景及房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金形勢(shì)出發(fā)，首先從國家宏觀調(diào)控政策、房地產(chǎn)企業(yè)面臨經(jīng)營業(yè)績(jī)提升壓力、風(fēng)險(xiǎn)管控等方面分析了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的必要性，進(jìn)而從資金融資、資金投資、資金營運(yùn)等方面闡明了目前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的主要問題，最后結(jié)合實(shí)際情況，提

7、出了房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)改善資金管理的主要措施。2、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的必要性分析2.1適應(yīng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策變化的必然選擇房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，土地出讓收入也是政府的主要財(cái)政收入之一。一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)是我國宏觀調(diào)控的重要著力點(diǎn)，其目的是促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，防止房地產(chǎn)過熱可能導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。在我國房地產(chǎn)調(diào)控中，無論是消費(fèi)者的購買力，還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金能力，都是調(diào)控監(jiān)管的主要方向，這也使得房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的宏觀調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資金占用量巨大，屬于資本密集型企業(yè)，資金管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)尤其重要，其在資金管理中應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控政策有較

8、強(qiáng)的敏銳性與良好的預(yù)判，這樣能夠在宏觀政策調(diào)控中，獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)資金充足，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。2.2適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績(jī)提升的必然選擇房地產(chǎn)企業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力量之一，而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績(jī)，亦是房地產(chǎn)企業(yè)員工賴以生存的根本。在當(dāng)今中國房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)能夠持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展的根本，只有現(xiàn)金流充足順暢穩(wěn)定，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目才能得以建設(shè)與出售，新的項(xiàng)目才能有資金補(bǔ)充進(jìn)來，才能實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績(jī)不斷提升。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)特別重視與加強(qiáng)資金管理，通過資本運(yùn)作與資金運(yùn)營，使得資金健康運(yùn)轉(zhuǎn)，通過項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)資金穩(wěn)定收入，實(shí)現(xiàn)更大的

9、資金價(jià)值，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的穩(wěn)步增長(zhǎng)。因此，加強(qiáng)資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)經(jīng)營業(yè)績(jī)提升的必然選擇。2.3適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理控制的必然選擇資本資金的運(yùn)作是風(fēng)險(xiǎn)極其豐富的業(yè)務(wù)，這些風(fēng)險(xiǎn)主要來自資金本身風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，另外還包括宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)錯(cuò)綜復(fù)雜，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理充斥著風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)集中體現(xiàn)的區(qū)域之一即是資金管理，這也要求房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)管理過程中要加強(qiáng)資金管理，通過資金管理掌控房地產(chǎn)企業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定風(fēng)險(xiǎn)管理政策，提前對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理做好預(yù)警，制定行之有效的解決方案，另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行細(xì)分，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)情況，

10、對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分解。因此，加強(qiáng)資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的必然選擇。3、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的主要問題3.1資金融資方面存在的主要問題目前我國房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小企業(yè)，幾乎不可能通過債券和股票方式籌集資金，其主要融資方式還只能依賴于銀行等金融企業(yè)貸款，然而當(dāng)前，國家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策進(jìn)一步加碼。在需求方面，全國各地紛紛出臺(tái)不同程度的限購政策，通過限制購買多套房和提高首付比例等方式，加大房產(chǎn)購買的難度。在供給方面，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道被進(jìn)一步壓縮，銀行開發(fā)貸款、證券資管計(jì)劃、企業(yè)債、海外債等各方面的融資審批均加強(qiáng)了政策控制，審批難度加大，審批流程增多，審批資金額度降低，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金融

11、資能力下降。同時(shí)，在房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理方面，企業(yè)對(duì)于宏觀政策層面的認(rèn)識(shí)缺乏敏感性及良好的預(yù)判，在融資過程中，往往以當(dāng)前的環(huán)境為主要依據(jù)，而缺乏細(xì)致的研究分析及對(duì)未來的預(yù)判，在融資中對(duì)于期限的設(shè)計(jì)、金額的大小等方面考慮較少，一般以融資成本為融資的考量第一要素，使得資金在政策偏緊的情況下，融資困難，壓力加大，不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。3.2資金投資方面存在的主要問題房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主，同時(shí)包括房地產(chǎn)物業(yè)公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司等。無論何種房地產(chǎn)企業(yè)，都需要在資金投資方面加強(qiáng)管理，以防范投資風(fēng)險(xiǎn)。然而，在實(shí)際的房地產(chǎn)企業(yè)的投資工作中，往往存在這樣那樣的問題。有的房地產(chǎn)企業(yè)在投資中僅關(guān)注土地價(jià)格

12、是否在承受范圍之內(nèi)，而對(duì)房地產(chǎn)所處位置、客戶人群定位等信息缺乏關(guān)注與分析，也有的房地產(chǎn)企業(yè)將資金集中于某一城市的某一片區(qū)，風(fēng)險(xiǎn)過于集中，一旦區(qū)域規(guī)劃或行政設(shè)施變動(dòng)，將影響整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)。這些都是在房地產(chǎn)投資過程中，所實(shí)際出現(xiàn)的一系列問題。3.3資金營運(yùn)方面存在的主要問題房地產(chǎn)企業(yè)的資金支出主要集中在土地購買和房屋建設(shè)上。資金營運(yùn)方面主要是指房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金的管理，既包括資金流入涉及的應(yīng)收銷售房款、工程建設(shè)履約保證金及其他應(yīng)收款，也包括資金流出涉及的應(yīng)付工程建設(shè)款、工程材料價(jià)款及其他應(yīng)付款。房地產(chǎn)企業(yè)銷售房款一般是現(xiàn)金流入，而在建設(shè)資金支出方面則有一定的賬期，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是

13、相對(duì)有利的。在房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理中，隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售政策可能會(huì)改變，或是將房地產(chǎn)企業(yè)金融引入購買端，這些都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)資金管理帶來更多的挑戰(zhàn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對(duì)營運(yùn)資金管理有較好的把控和市場(chǎng)預(yù)判，將在市場(chǎng)環(huán)境變化中，難以招架，引起資金危機(jī)。4、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理的主要措施4.1持續(xù)提升資金融資管理無論宏觀經(jīng)濟(jì)政策如何變化，資金密集型的企業(yè)屬性要求房地產(chǎn)公司有較強(qiáng)的資金融資能力，因此房地產(chǎn)企業(yè)融資是永恒的話題。房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面是相對(duì)領(lǐng)先的，銀行貸款、證券資管計(jì)劃、債券融資、海外融資等融資渠道都是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式。在當(dāng)前國家宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)開

14、發(fā)貸款、企業(yè)債券、海外融資等渠道被極大限制的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)金融領(lǐng)域研究，拓寬新的融資渠道，引入私募基金等新興融資方式，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求。如恒大地產(chǎn)就與國內(nèi)大型私募基金合作，引入上百億元基金，有效補(bǔ)充其流動(dòng)資金，滿足其房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展需求。4.2持續(xù)提升資金投資管理房地產(chǎn)企業(yè)投資方面管理主要應(yīng)集中于投資風(fēng)險(xiǎn)管控，建立房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略，對(duì)未來的投資定位與面臨的宏觀環(huán)境有較清晰的認(rèn)知。在風(fēng)險(xiǎn)管理方面，要對(duì)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)對(duì)區(qū)域進(jìn)行分析，論證項(xiàng)目區(qū)域未來發(fā)展，根據(jù)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估將資金分別放于不同的區(qū)域范圍內(nèi)。要對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，如開發(fā)住宅地產(chǎn)和開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，加強(qiáng)地產(chǎn)性質(zhì)

15、的論證，結(jié)合開發(fā)周期和受眾人群等因素，做出對(duì)該項(xiàng)目的投資分析，從而做出相對(duì)合理的投資決策。4.3持續(xù)提升資金營運(yùn)管理資金營運(yùn)管理是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該予以持續(xù)化重視的管理范疇，前文已經(jīng)對(duì)地產(chǎn)銷售的資金管理提出了具體措施。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)外包的管理， 特別是銷售的業(yè)務(wù)外包，要不斷提高銷售的素質(zhì)與能力，將其作為銷售外包的評(píng)價(jià)條件，同時(shí)加強(qiáng)后期管理，確保銷售服務(wù)質(zhì)量，以提升房屋銷售的流動(dòng)性。另外，還應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的全周期管理，從初期預(yù)算到實(shí)際的費(fèi)用明細(xì)，都要做好管控，分析其必要性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。結(jié)語：綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的層次直接影響著企業(yè)的經(jīng)營效益的優(yōu)劣。良好的資金管理可以促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，長(zhǎng)盛不衰。房地產(chǎn)市場(chǎng)本身存在的不可控因素就比較多，而且在建項(xiàng)目一般具有得投資大、風(fēng)險(xiǎn)大、資金回籠慢等特點(diǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理的過程中也存在著諸多的不確定性因素，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對(duì)所接項(xiàng)目的具體情況，具體分析，制定好相關(guān)的解決對(duì)策。房地產(chǎn)企業(yè)的決策領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該提高對(duì)資金管理的重視程度，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金進(jìn)行科學(xué)管理，強(qiáng)化企業(yè)全體員工的危機(jī)意識(shí)，樹立良好的企業(yè)形象，打造自身品牌優(yōu)勢(shì)，通過建立強(qiáng)有力的資金預(yù)算管理制度，拓寬房地產(chǎn)企