淺談房地產成本控制

1、    淺談房地產成本控制    劉莉莉+郭佃民+張霞摘 要：當今的房地產行業(yè)，競爭十分殘酷，受打壓且產品同質化傾向越來越嚴重的今天，我們房地產企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的成本控制息息相關，不注重成本控制的企業(yè)都將被破產，成本控制弱勢企業(yè)都將失去市場份額。關鍵詞：限額設計工程量清單隱性成本一、房地產開發(fā)成本管理現狀稍上規(guī)模的房地產企業(yè)都設有成本控制部門，專門負責責項目的預算、結算和工程招標，而成本管理基本都歸屬于財務部門，但財務部門對具體的工程預結算不是很懂行，財務部門不知道成本的降低點在哪里。很多房地產企業(yè)根本回答不出來，房地產開發(fā)的成本

2、管理包括置地、設計、施工、市場、銷售、物業(yè)、融資等多個環(huán)節(jié)，所以房地產成本控制越來越難。二、房地產開發(fā)項目成本管理存在的問題1、缺乏規(guī)范的目標成本管理體系及相關程序支持性文件成本控制就是項目實施過程的全費用支出控制，沒有建立目標成本、責任成本和動態(tài)成本跟蹤聯動管理體系。2、成本控制忽視重點及關鍵點只重視“看得見”的控制，比如：工程需要購買物品的費用審核非常嚴格，能省盡量省，對工程上的很多簽證和變更卻視而不見，忽略對“看不見成本”的控制，而這一部分成本在整個項目建設中比例不高；理不清成本、工期、質量、安全幾者之間的對立統(tǒng)一關系，成本控制工作往往被趕工期、抓質量、抓安全為由被綁架、導致成本控制工作

3、難度大。3、成本控制的忽視前期階段通常只關注項目施工階段過程的“事中”成本控制，而這個階段成本變化只有5%，而缺乏對前期決策、規(guī)劃設計、招標、合約等前期運營階段“事前”成本，多數中小型房地產企業(yè)都沒有做限額設計工作，就算有也是有名無實。限額設計是一個很重要的環(huán)節(jié)，鋼筋的浪費，設計的不專業(yè)導致變更過多，簽證過多，不僅浪費工期，更增加了很多隱形成本。4、建設工程成本管理人員的緊缺目前從事工程造價活動的注冊造價師不超過12萬人，而房地產行業(yè)對該類人才的需求遠遠不止這個數字，導致很多非專業(yè)造價人員從事成本管理工作，使整個成本管理水平不高；工程系統(tǒng)綜合性成本管理人員缺少，建設工程成本組成部分相當多，有的

4、部分成本財務人員懂，有的部分成本管理工程造價管理人員懂，往往是懂財務的不懂工程造價管理，懂工程造價的不懂財務管理。5、壟斷行業(yè)對工程造價的影響從事建設工程的人都知道，一些壟斷行業(yè)對建設工程造價的影響相當大，比如說在房地產開發(fā)活動中，水、電、氣、暖、消防等等設計到相關部門的壟斷利益，開發(fā)商的成本控制手段在這些方面毫無作用。三、房地產開發(fā)項目成本管理的弊端問題成本管理工作不夠全面和系統(tǒng)。成本控制偏重于事后的反饋，而沒有事前、事中控制的意識和行動。成本管理基礎薄弱，缺少一套標準的完善的切實可行的成本管理制度和標準運營體系一及相關支持性文件。甚至只求形式，不講實效。考核制度不完善，力度不大。表現在：考

5、核只是企業(yè)內部考核，沒有很好的跟市場聯系起來；獎罰措施力度不大，達不到調動員工積極性的目的。沒有做到全過程成本控制。另外和房地產成本控制人才缺少以及流動性較大有關系。成本控制的關鍵在于控制隱性成本！很多房地產老板錢到自己口袋的時候都覺得是自己應賺的，員工的獎罰到最后根本得不到落實，導致他的成本管理越來越散。四、提高房地產成本控制措施由于房地產開發(fā)環(huán)節(jié)較多，周期長，橫縱向交叉業(yè)務廣，設計專業(yè)較廣，很難由一個單獨的部門去控制。因此，需要公司各個部門相互配合、信息溝通共同完場成。如何將房地產開發(fā)各個環(huán)節(jié)的成本控制形成一個整體聯動系統(tǒng)，需要建立一個目標成本控制體系。在項目開發(fā)前期盡量準確測算出目標成本

6、指標，再按照不同的項目分解到各個責任部門，進行層層分解，最終落實到人，形成責任成本目標，輔以pdca信息跟蹤、監(jiān)控、調整等措施，利用好合同措施、管理措施、技術措施、經濟措施糾偏最終實現房地產成本的控制目標。1、成本控制意識觀念要用發(fā)展的眼光看問題樹立全成本價值觀念、確定成本管理體系健康運作標準、開發(fā)階段與成本控制要關聯互動、用發(fā)展的眼光去看待成本管理、知曉“省錢”“花錢”的誤區(qū)。成本控制并不是一味的去省錢，它是一門如何去花錢的藝術。2、制定房地產企業(yè)成本管理戰(zhàn)略體系房地產企業(yè)想要獲得更多的經營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發(fā)成本，嚴格控制各項費用支出。1、確立“全生命周期成本

7、”管理戰(zhàn)略2、工程招采制度是控制工程造價的核心3、實行績效考核方式加強成本管理五、地產開發(fā)項目招投標環(huán)節(jié)成本控制存在問題及解決措施招投標環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設計、預算合約、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數，但具體內容特別是招投標評審人員的選擇則須有很強的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標書編制，敏感點在于資源參考，重點在于評標?，F在招標工作也是一個很難控制的階段，部分工作人員伙同工作單位聯合串標，某領導介紹，政府監(jiān)管不力、施工單位聯合串標等等很多情況給成管理帶來了很多坎困難。1、招標方式的選擇公開招標、邀請招標和議標房地長公司控制工程成本最有效的方式是采取外行控制內行的方

8、法！貨比三家。加大對擬投標單位的考察力度。一般房地產企業(yè)議標的情況比較多，公開招標增加了成本。2、計價方法的確定定額計價招標、工程量清單計價招標實行定額計價，項目最終成本沒有清晰的標準在量價上容易發(fā)生糾紛和扯皮，核對時間長；簽證處理難度大，施工方以時間緊任務重為由要求提高新增項目單價；對于不合理的技術經濟指標不能及時發(fā)現；即使能及時發(fā)現也沒有整改的可能，對成本控制人員的個人水平依賴性較大，所以對于業(yè)主而言，存在一定的風險，房地產開發(fā)企業(yè)采用工程量清單計價模式，工程量清單計價模式要對前期限額設計非常重視，必須對工程量清單的編制的準確性負責，且必須前期工作開展順利，圖紙齊全，修改可能性小。工程量清

9、單是量價分離原則，由市場整體水平反應其報價，便于快速合理選擇承建單位，縮短中間支付計價流程，規(guī)范解決簽證量價問題，縮短竣工結算時間，便于房地產開發(fā)企業(yè)依照市場整體商品進行成本控制。六、房地產開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應注意以下三點，一是因各種變更、現場簽證增加的費用，二是材料價格上漲、價款調整以及因工程款引起的費用；三是工程索賠增加的費用。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。結語房地產項目中的成本控制是整個管理的核心任務，有效降低成本與企業(yè)經濟效益直接掛鉤，通過成本管理手段的加強，能夠減少甚至杜絕房地產企業(yè)中的資金浪費現象，對促進社會與經濟資源的節(jié)約意義重大。我們應該對公司各個部門進行培訓，部門間相互合作，從每一個步驟做起，我國房地產項