小城鎮(zhèn)商業(yè)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及趨勢研究

1、k. rm b.機用 c.圈1小業(yè)地產(chǎn)目線計圖4i« a 口有灸金 b銀廳貸款 c集貴合股od其他小城鎮(zhèn)商業(yè)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及趨勢研究謝國宏壬蕾俞東紅陳立福 唐艷娟摘要隨著我國商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展壯大，小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)也得到不斷發(fā)展， 但小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)融資渠道僵化、單一，客觀上成為英發(fā)展的瓶頸。本文通過市場調 查,深入分析小城鎮(zhèn)商業(yè)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀，對英融資未來發(fā)展趨勢進行研究，為小城 鎮(zhèn)商業(yè)房地產(chǎn)融資尋求出路。商業(yè)地產(chǎn)是指用于零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等經(jīng)營用途的地產(chǎn) 形式。對小城鎮(zhèn)而言，其商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與國內(nèi)發(fā)達地區(qū)還存在一定差距，其基本形 式大致相當,只是細節(jié)上存在一些差異。

2、小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)形式單一，以中小型商業(yè)地 產(chǎn)為主。因為是新形式，因為是初級階段,所以小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)融資無論從形式還是 內(nèi)容上，都顯得極為簡單,也具有很大發(fā)展空間。本文根據(jù)融資背景及分布特點，選擇 緊鄰人城山和遠離人城市同時又顯得較獨立的兩種較典型的小城鎮(zhèn)進行市場調查， 分析目前小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及趨勢。1、小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀1.1小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)處于初期階段，規(guī)模不大小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)尚處于起步階段,大都在50200平米之間，且以租賃經(jīng)營為主 （見圖1）。1. 2小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金以白有資金為主,融資渠道狹窄小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大多依賴于自有資金（見圖2）,利用銀行貸款的不多，其他融資方式占

3、的比例就更少。發(fā)達城市雖看好利用基 金等 a<sof hm> io»f a* k» 200屮方來0 woo力累圖2小城慎（縣）商業(yè)地產(chǎn)資金來源統(tǒng)計圖直接融資手段，但小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)尚無政策支持，同時受經(jīng)營特點、區(qū)域經(jīng)濟、規(guī)模效益、預期收益及當?shù)卣腻^調控制約等，很難適應遍布各地投資者的金融 服務需要，融資效果也不理想，故直接融資兒乎不存在。1. 3小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)運營資金以口有資金為主，運營方式單一10%13%小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)運營資金也以自冇資金為主，運營方式單一、資金短缺（見圖3、 4）o絕大多數(shù)屬于脫離資本市場參與的“體內(nèi)”循環(huán)模式。這種融資狀態(tài)與歐美商 業(yè)房

4、地產(chǎn)業(yè)的融資形態(tài)相比，差距巨大。究莫原因，在于小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展緩慢， 未形成統(tǒng)一的行業(yè)認識,缺乏與銀行等信貸機構必要的溝通和聯(lián)系，滿足于一種口給 自足的自循環(huán)狀態(tài)中，發(fā)展模式陳舊，且大多數(shù)人仍無改變的意向。因而，小城鎮(zhèn)商業(yè) 地產(chǎn)融資渠道多樣化的需求很迫切?？?a密金來渠道單二 b經(jīng)常短峽 c沒有問題 d其他s3小城鎮(zhèn)（縣）商業(yè)地產(chǎn)目前資金運廿存在問題統(tǒng)計圖 a利潤擴大冉投資 b借助銀行貸歉 c借助金融市場上的苴他機構 d其他bb4 小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)資金運曹方式1. 4資金籌集思路窄，政策法規(guī)欠保障目前小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)融資屮遇到的問題較嚴峻（見圖6、7）,金融政策對小城鎮(zhèn) 商業(yè)地產(chǎn)的促進作用不樂觀

5、。小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)要健康發(fā)展，就要當?shù)卣雠_合理政 策，從土地開發(fā)到金融循環(huán)，在法律監(jiān)督到金融創(chuàng)新等一系列于-段上下大力氣，營造 健康發(fā)展的相關環(huán)境。風臉比重8%32%42%10% a自有資* r仟股寄僉 c tfflkr金 d其他如證券典當零圖5 小城鎮(zhèn)（縣）商業(yè)地產(chǎn)風險來源統(tǒng)計圖口 a第集方式太少契道窄 b政策法規(guī)的制的匸c竊僉埶度大碓以僭貸 （= d其他圖6 小城鎮(zhèn)（縣）商業(yè)地產(chǎn)目前融資18對的問題統(tǒng)計圖 a非常大 b比較大o c有事響，但是不大o d幾乎沒育他響圖7金融政策對小城鑲商業(yè)地產(chǎn)融資的影響統(tǒng)計圖（#他謝響因索知多地玫舟謂整不利、受當?shù)仳螡妓?約） a證券化形式 b銀廳貸敖

6、 c信托機構 d其他圖8小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)融資的希望途徑1. 5投資者普遍謹慎,對風險過于敏感并盲目規(guī)避投資者普遍對各融資方式的 風險較敏感（見圖5）,但對風險進行規(guī)避的認識卻顯得模糊，對新融資方式不易接受, 更不必說試用。英他比重過尢說明國內(nèi)小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)對上市以及典當?shù)恼J識還處 于朦朧階段,這與小城鎮(zhèn)口身的經(jīng)濟發(fā)展狀況和消費水平密切相關。1. 6打破口有資金對融資市場的壟斷呼聲漸強目前風險過度集中在口有資金上時，投資者非常愿意將風險分散開來。目前小 城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)的融資市場上，打破口有資金的壟斷是投資者的心聲，也是分散風險的 重耍手段（見圖8）。1. 7小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，勢態(tài)看好近幾年來,

7、小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為市場的熱點話題，受到當?shù)卣蛶増龅?極大關注，而且國際、國內(nèi)機構投資在商業(yè)房地產(chǎn)上的資金近年來也在持續(xù)增加,小 城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展順應了城市社會經(jīng)濟發(fā)展的需要,是商業(yè)競爭及其格局調整的 必然。同時住宅業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，暴利時代已經(jīng)結朿，而商業(yè)地產(chǎn)rti于興起的時間 較短,利潤空間較人，無疑是一種凸現(xiàn)的商機，而且居民消費能力的增加給商業(yè)地產(chǎn) 的發(fā)展帶來了良好的機遇。2、小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)融資趨勢研究小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)存問題是制約其快速發(fā)展的關鍵所在。因此，加強金融 創(chuàng)新,拓寬融資渠道，將間接融資與直接融資有機結合，是解決小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)融資 難的必由之路。2. 1銀行貸款是小

8、城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)融資的短期戰(zhàn)術需要隨著區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展，小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)投資者必然會為了擴大經(jīng)營規(guī)模及 經(jīng)濟利益尋求新的融資方式。盡管我國房地產(chǎn)政策對銀行貸款進行了諸多限制，但銀 行業(yè)不會因此放弄房貸這塊不良率較低的業(yè)務，加上當前英他融資渠道各有局限，銀 行貸款將會成為小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)短期的融資主流。應建立以銀行貸款為主的多元化 融資模式，在政策允許條件下與銀行合作創(chuàng)新新的融資工具。2. 2融資渠道多元化是控制小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)融資風險的手段較理想的商業(yè)房地產(chǎn)融資體系是這樣的：前期開發(fā)所需的資金主要是自有的， 或是通過權益融資獲得的；小期資金則通過混和型信托基金、債券及少量的銀行貸款 等途徑獲得;在后期

9、銷售過程屮，銷售款和租賃款迅速補充銀行在開發(fā)領域收縮所產(chǎn) 生的行業(yè)發(fā)展資金不足。于是,金融業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)業(yè)都實現(xiàn)了投融資渠道的多元化, 這種體系具有一種自我調節(jié)和平衡機制,商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)不會因為銀行信貸政策的調 整而對自身經(jīng)營產(chǎn)牛太大的沖擊，同時出于商業(yè)房地產(chǎn)資金來源的多元化與公眾化, 金融系統(tǒng)的風險也得到了保證。金融業(yè)的資金配置效率得到提高，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也能 夠保持理性的發(fā)展。融資多元化只是一種手段，其最終冃的是在金融市場和房地產(chǎn)市 場之間構建一道防火墻，使得金融體系的風險和房地產(chǎn)體系不會相互傳遞并放大影 響，實現(xiàn)整個小城鎮(zhèn)經(jīng)濟的持續(xù)快速健康發(fā)展。2. 3新崛起的典當是小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)投資者可選擇

10、的融資方式典當是中國土生土長的融資機構，有著悠久的發(fā)展歷史，曾一度消亡，但自1987 年新中國第一家典當行在成都開業(yè)以來，典當行業(yè)以驚人的速度發(fā)展。據(jù)商務部的數(shù) 據(jù)顯示，截至2006年底，國內(nèi)注冊的典當行有2494家。現(xiàn)在，資金融通已經(jīng)不是銀行等 金融機構的專利。因為屮小企業(yè)或個人得到銀行的貸款比較麻煩，而典當則以其方便快捷、手續(xù)簡便有效彌補了這方面的空缺,成為屮小企業(yè)或個人融資的便利而有效的 途徑。普通投資者對典當?shù)恼J知度比較高(見圖9)。因此，典當在中國興起的群眾基 礎比較好。筆者認為，隨著典當在小城鎮(zhèn)的出現(xiàn)和發(fā)展，也必將成為商業(yè)房地產(chǎn)投資 者可選擇的一大融資方式。0.00%50.00%4

11、0.00130.00%20.00%10.00%看好有待時】口不看好圖9被訪占對典當在中重新規(guī)起的認知腹2. 4商業(yè)房地產(chǎn)證券化是小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)融資中長期戰(zhàn)略選擇房地產(chǎn)證券化的特點是產(chǎn)權公眾化，投資者按投資份額共同擁有房地產(chǎn)的產(chǎn)權, 每個投資者的產(chǎn)權份額只能從利益上分割，而不能從實物上分割，適宜于能實現(xiàn)產(chǎn)權 公眾化和適合租賃經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn)(如產(chǎn)權式商鋪等)，即商業(yè)房地產(chǎn)證券化。日前 小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)雖然發(fā)展迅速，但仍處于起步階段，存在不少難題，推行商業(yè)房地產(chǎn) 證券化融資，直接向社會融資,可有效解決資金壓丿j,并且證券化融資的規(guī)?？梢圆?受銀行等屮介機構的制約，面值設定相對靈活，可以克服商業(yè)房地產(chǎn)

12、投資規(guī)模大的弊 端，消除了市場進入的障礙，使中小投資者也可以分享商業(yè)房地產(chǎn)投資的高收益，從 而吸引社會閑散資金支持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。2. 5房地產(chǎn)投資信托(reit)是小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)未來融資發(fā)展的主要出路reit (realestatelnvestmenttrusts)本質上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，它 通過持冇和經(jīng)營商業(yè)房地產(chǎn)來為投資者提供穩(wěn)定的未來收益，并將收益90%以上的部 分通過派息的形式分配給投資者。筆者認為，商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金應是我國小城 鎮(zhèn)未來商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)融資發(fā)展的主要出路，因為它的受益憑證可通過證券公司公開 上市流通，有更強的流動性,而且投資者享受有限責任、集中管理、自由進

13、出和轉讓 等優(yōu)惠條件。通過該種方式,小額投資者也能夠分享到原來少數(shù)富人和人的機構才能 獲得的商業(yè)房地產(chǎn)的收益。在小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)屮長期開發(fā)過程中，發(fā)展reit是一種必 然趨勢，盡管小城鎮(zhèn)的金融市場與地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀尚不具備大規(guī)模推廣reit的條件， 但隨著我國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的加快、小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)的迅速升溫、和關法律制度的建設 和完善及小城鎮(zhèn)與國內(nèi)大屮城市的逐漸接軌，在將來有選擇地進行發(fā)展是有必耍也 是有條件的,這對小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營模式都將產(chǎn)生重耍影響。2. 6商業(yè)房地產(chǎn)融資體系逐步健全是小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)融資的根本保障融資體系健全包括圍繞融資而構建的具冇不同市場功能的金融機構體系及構 建提高金融資產(chǎn)流動性的市場體系。就金融機構體系而言,除了原冇的商業(yè)銀行、信 托公司以及保險公司之外，還將出現(xiàn)&業(yè)化的商業(yè)房地產(chǎn)投資基金、抵押資產(chǎn)管理公 司以及互助儲蓄銀行等金融機構。就構建市場體系而言,關鍵是要建立商業(yè)房地產(chǎn)金 融資產(chǎn)的流通市場體系。通過借助資產(chǎn)證券化、指數(shù)化、