小城鎮(zhèn)商業(yè)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及趨勢(shì)研究

1、k. rm b.機(jī)用 c.圈1小業(yè)地產(chǎn)目線計(jì)圖4i« a 口有灸金 b銀廳貸款 c集貴合股od其他小城鎮(zhèn)商業(yè)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及趨勢(shì)研究謝國宏壬蕾俞東紅陳立福 唐艷娟摘要隨著我國商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展壯大，小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)也得到不斷發(fā)展， 但小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)融資渠道僵化、單一，客觀上成為英發(fā)展的瓶頸。本文通過市場調(diào) 查,深入分析小城鎮(zhèn)商業(yè)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀，對(duì)英融資未來發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行研究，為小城 鎮(zhèn)商業(yè)房地產(chǎn)融資尋求出路。商業(yè)地產(chǎn)是指用于零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等經(jīng)營用途的地產(chǎn) 形式。對(duì)小城鎮(zhèn)而言，其商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與國內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)還存在一定差距，其基本形 式大致相當(dāng),只是細(xì)節(jié)上存在一些差異。

2、小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)形式單一，以中小型商業(yè)地 產(chǎn)為主。因?yàn)槭切滦问?，因?yàn)槭浅跫?jí)階段,所以小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)融資無論從形式還是 內(nèi)容上，都顯得極為簡單,也具有很大發(fā)展空間。本文根據(jù)融資背景及分布特點(diǎn)，選擇 緊鄰人城山和遠(yuǎn)離人城市同時(shí)又顯得較獨(dú)立的兩種較典型的小城鎮(zhèn)進(jìn)行市場調(diào)查， 分析目前小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及趨勢(shì)。1、小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀1.1小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)處于初期階段，規(guī)模不大小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)尚處于起步階段,大都在50200平米之間，且以租賃經(jīng)營為主 （見圖1）。1. 2小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金以白有資金為主,融資渠道狹窄小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大多依賴于自有資金（見圖2）,利用銀行貸款的不多，其他融資方式占

3、的比例就更少。發(fā)達(dá)城市雖看好利用基 金等 a<sof hm> io»f a* k» 200屮方來0 woo力累圖2小城慎（縣）商業(yè)地產(chǎn)資金來源統(tǒng)計(jì)圖直接融資手段，但小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)尚無政策支持，同時(shí)受經(jīng)營特點(diǎn)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、規(guī)模效益、預(yù)期收益及當(dāng)?shù)卣腻^調(diào)控制約等，很難適應(yīng)遍布各地投資者的金融 服務(wù)需要，融資效果也不理想，故直接融資兒乎不存在。1. 3小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營資金以口有資金為主，運(yùn)營方式單一10%13%小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營資金也以自冇資金為主，運(yùn)營方式單一、資金短缺（見圖3、 4）o絕大多數(shù)屬于脫離資本市場參與的“體內(nèi)”循環(huán)模式。這種融資狀態(tài)與歐美商 業(yè)房

4、地產(chǎn)業(yè)的融資形態(tài)相比，差距巨大。究莫原因，在于小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展緩慢， 未形成統(tǒng)一的行業(yè)認(rèn)識(shí),缺乏與銀行等信貸機(jī)構(gòu)必要的溝通和聯(lián)系，滿足于一種口給 自足的自循環(huán)狀態(tài)中，發(fā)展模式陳舊，且大多數(shù)人仍無改變的意向。因而，小城鎮(zhèn)商業(yè) 地產(chǎn)融資渠道多樣化的需求很迫切?？?a密金來渠道單二 b經(jīng)常短峽 c沒有問題 d其他s3小城鎮(zhèn)（縣）商業(yè)地產(chǎn)目前資金運(yùn)廿存在問題統(tǒng)計(jì)圖 a利潤擴(kuò)大冉投資 b借助銀行貸歉 c借助金融市場上的苴他機(jī)構(gòu) d其他bb4 小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)資金運(yùn)曹方式1. 4資金籌集思路窄，政策法規(guī)欠保障目前小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)融資屮遇到的問題較嚴(yán)峻（見圖6、7）,金融政策對(duì)小城鎮(zhèn) 商業(yè)地產(chǎn)的促進(jìn)作用不樂觀

5、。小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)要健康發(fā)展，就要當(dāng)?shù)卣雠_(tái)合理政 策，從土地開發(fā)到金融循環(huán)，在法律監(jiān)督到金融創(chuàng)新等一系列于-段上下大力氣，營造 健康發(fā)展的相關(guān)環(huán)境。風(fēng)臉比重8%32%42%10% a自有資* r仟股寄僉 c tfflkr金 d其他如證券典當(dāng)零圖5 小城鎮(zhèn)（縣）商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)來源統(tǒng)計(jì)圖口 a第集方式太少契道窄 b政策法規(guī)的制的匸c竊僉埶度大碓以僭貸 （= d其他圖6 小城鎮(zhèn)（縣）商業(yè)地產(chǎn)目前融資18對(duì)的問題統(tǒng)計(jì)圖 a非常大 b比較大o c有事響，但是不大o d幾乎沒育他響圖7金融政策對(duì)小城鑲商業(yè)地產(chǎn)融資的影響統(tǒng)計(jì)圖（#他謝響因索知多地玫舟謂整不利、受當(dāng)?shù)仳螡?jì)渭水平!約） a證券化形式 b銀廳貸敖

6、 c信托機(jī)構(gòu) d其他圖8小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)融資的希望途徑1. 5投資者普遍謹(jǐn)慎,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)過于敏感并盲目規(guī)避投資者普遍對(duì)各融資方式的 風(fēng)險(xiǎn)較敏感（見圖5）,但對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避的認(rèn)識(shí)卻顯得模糊，對(duì)新融資方式不易接受, 更不必說試用。英他比重過尢說明國內(nèi)小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)上市以及典當(dāng)?shù)恼J(rèn)識(shí)還處 于朦朧階段,這與小城鎮(zhèn)口身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和消費(fèi)水平密切相關(guān)。1. 6打破口有資金對(duì)融資市場的壟斷呼聲漸強(qiáng)目前風(fēng)險(xiǎn)過度集中在口有資金上時(shí)，投資者非常愿意將風(fēng)險(xiǎn)分散開來。目前小 城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)的融資市場上，打破口有資金的壟斷是投資者的心聲，也是分散風(fēng)險(xiǎn)的 重耍手段（見圖8）。1. 7小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，勢(shì)態(tài)看好近幾年來,

7、小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為市場的熱點(diǎn)話題，受到當(dāng)?shù)卣蛶増龅?極大關(guān)注，而且國際、國內(nèi)機(jī)構(gòu)投資在商業(yè)房地產(chǎn)上的資金近年來也在持續(xù)增加,小 城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展順應(yīng)了城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,是商業(yè)競爭及其格局調(diào)整的 必然。同時(shí)住宅業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)朿，而商業(yè)地產(chǎn)rti于興起的時(shí)間 較短,利潤空間較人，無疑是一種凸現(xiàn)的商機(jī)，而且居民消費(fèi)能力的增加給商業(yè)地產(chǎn) 的發(fā)展帶來了良好的機(jī)遇。2、小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)融資趨勢(shì)研究小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)融資現(xiàn)存問題是制約其快速發(fā)展的關(guān)鍵所在。因此，加強(qiáng)金融 創(chuàng)新,拓寬融資渠道，將間接融資與直接融資有機(jī)結(jié)合，是解決小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)融資 難的必由之路。2. 1銀行貸款是小

8、城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)融資的短期戰(zhàn)術(shù)需要隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)投資者必然會(huì)為了擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模及 經(jīng)濟(jì)利益尋求新的融資方式。盡管我國房地產(chǎn)政策對(duì)銀行貸款進(jìn)行了諸多限制，但銀 行業(yè)不會(huì)因此放弄房貸這塊不良率較低的業(yè)務(wù)，加上當(dāng)前英他融資渠道各有局限，銀 行貸款將會(huì)成為小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)短期的融資主流。應(yīng)建立以銀行貸款為主的多元化 融資模式，在政策允許條件下與銀行合作創(chuàng)新新的融資工具。2. 2融資渠道多元化是控制小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的手段較理想的商業(yè)房地產(chǎn)融資體系是這樣的：前期開發(fā)所需的資金主要是自有的， 或是通過權(quán)益融資獲得的；小期資金則通過混和型信托基金、債券及少量的銀行貸款 等途徑獲得;在后期

9、銷售過程屮，銷售款和租賃款迅速補(bǔ)充銀行在開發(fā)領(lǐng)域收縮所產(chǎn) 生的行業(yè)發(fā)展資金不足。于是,金融業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)業(yè)都實(shí)現(xiàn)了投融資渠道的多元化, 這種體系具有一種自我調(diào)節(jié)和平衡機(jī)制,商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)因?yàn)殂y行信貸政策的調(diào) 整而對(duì)自身經(jīng)營產(chǎn)牛太大的沖擊，同時(shí)出于商業(yè)房地產(chǎn)資金來源的多元化與公眾化, 金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)也得到了保證。金融業(yè)的資金配置效率得到提高，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也能 夠保持理性的發(fā)展。融資多元化只是一種手段，其最終冃的是在金融市場和房地產(chǎn)市 場之間構(gòu)建一道防火墻，使得金融體系的風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)體系不會(huì)相互傳遞并放大影 響，實(shí)現(xiàn)整個(gè)小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速健康發(fā)展。2. 3新崛起的典當(dāng)是小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)投資者可選擇

10、的融資方式典當(dāng)是中國土生土長的融資機(jī)構(gòu)，有著悠久的發(fā)展歷史，曾一度消亡，但自1987 年新中國第一家典當(dāng)行在成都開業(yè)以來，典當(dāng)行業(yè)以驚人的速度發(fā)展。據(jù)商務(wù)部的數(shù) 據(jù)顯示，截至2006年底，國內(nèi)注冊(cè)的典當(dāng)行有2494家?，F(xiàn)在，資金融通已經(jīng)不是銀行等 金融機(jī)構(gòu)的專利。因?yàn)殄∑髽I(yè)或個(gè)人得到銀行的貸款比較麻煩，而典當(dāng)則以其方便快捷、手續(xù)簡便有效彌補(bǔ)了這方面的空缺,成為屮小企業(yè)或個(gè)人融資的便利而有效的 途徑。普通投資者對(duì)典當(dāng)?shù)恼J(rèn)知度比較高(見圖9)。因此，典當(dāng)在中國興起的群眾基 礎(chǔ)比較好。筆者認(rèn)為，隨著典當(dāng)在小城鎮(zhèn)的出現(xiàn)和發(fā)展，也必將成為商業(yè)房地產(chǎn)投資 者可選擇的一大融資方式。0.00%50.00%4

11、0.00130.00%20.00%10.00%看好有待時(shí)】口不看好圖9被訪占對(duì)典當(dāng)在中重新規(guī)起的認(rèn)知腹2. 4商業(yè)房地產(chǎn)證券化是小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)融資中長期戰(zhàn)略選擇房地產(chǎn)證券化的特點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)公眾化，投資者按投資份額共同擁有房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán), 每個(gè)投資者的產(chǎn)權(quán)份額只能從利益上分割，而不能從實(shí)物上分割，適宜于能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán) 公眾化和適合租賃經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn)(如產(chǎn)權(quán)式商鋪等)，即商業(yè)房地產(chǎn)證券化。日前 小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)雖然發(fā)展迅速，但仍處于起步階段，存在不少難題，推行商業(yè)房地產(chǎn) 證券化融資，直接向社會(huì)融資,可有效解決資金壓丿j,并且證券化融資的規(guī)?？梢圆?受銀行等屮介機(jī)構(gòu)的制約，面值設(shè)定相對(duì)靈活，可以克服商業(yè)房地產(chǎn)

12、投資規(guī)模大的弊 端，消除了市場進(jìn)入的障礙，使中小投資者也可以分享商業(yè)房地產(chǎn)投資的高收益，從 而吸引社會(huì)閑散資金支持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。2. 5房地產(chǎn)投資信托(reit)是小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)未來融資發(fā)展的主要出路reit (realestatelnvestmenttrusts)本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，它 通過持冇和經(jīng)營商業(yè)房地產(chǎn)來為投資者提供穩(wěn)定的未來收益，并將收益90%以上的部 分通過派息的形式分配給投資者。筆者認(rèn)為，商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金應(yīng)是我國小城 鎮(zhèn)未來商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)融資發(fā)展的主要出路，因?yàn)樗氖芤鎽{證可通過證券公司公開 上市流通，有更強(qiáng)的流動(dòng)性,而且投資者享受有限責(zé)任、集中管理、自由進(jìn)

13、出和轉(zhuǎn)讓 等優(yōu)惠條件。通過該種方式,小額投資者也能夠分享到原來少數(shù)富人和人的機(jī)構(gòu)才能 獲得的商業(yè)房地產(chǎn)的收益。在小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)屮長期開發(fā)過程中，發(fā)展reit是一種必 然趨勢(shì)，盡管小城鎮(zhèn)的金融市場與地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀尚不具備大規(guī)模推廣reit的條件， 但隨著我國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的加快、小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)的迅速升溫、和關(guān)法律制度的建設(shè) 和完善及小城鎮(zhèn)與國內(nèi)大屮城市的逐漸接軌，在將來有選擇地進(jìn)行發(fā)展是有必耍也 是有條件的,這對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營模式都將產(chǎn)生重耍影響。2. 6商業(yè)房地產(chǎn)融資體系逐步健全是小城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)融資的根本保障融資體系健全包括圍繞融資而構(gòu)建的具冇不同市場功能的金融機(jī)構(gòu)體系及構(gòu) 建提高金融資產(chǎn)流動(dòng)性的市場體系。就金融機(jī)構(gòu)體系而言,除了原冇的商業(yè)銀行、信 托公司以及保險(xiǎn)公司之外，還將出現(xiàn)&業(yè)化的商業(yè)房地產(chǎn)投資基金、抵押資產(chǎn)管理公 司以及互助儲(chǔ)蓄銀行等金融機(jī)構(gòu)。就構(gòu)建市場體系而言,關(guān)鍵是要建立商業(yè)房地產(chǎn)金 融資產(chǎn)的流通市場體系。通過借助資產(chǎn)證券化、指數(shù)化、