土地一級開發(fā)項目成本費用組成

1、土地一級開發(fā)項目成本費用組成一、土地一級開發(fā)項目成本費用組成見下表土地一級開發(fā)項目成本測算通用模板序 號費用項目名稱計算依據(jù)計算方法一前期費用1項目建議書編制費計價格19991283號見附表二1、投資估算額在相應(yīng)區(qū)間內(nèi)用 插入法計算2、估計工程量乘以工日費率計算2項目建議書評估費3可行性研究報告編制費4可行性研究報告評估費5綜合策劃方案編制費6規(guī)劃編制費6.1控制性詳細(xì)規(guī)劃計價格20011218號城市規(guī)劃設(shè)計計費指導(dǎo)意見中國城市規(guī)劃協(xié)會2004年6月用地面積×計費單價6.2修建性詳細(xì)規(guī)劃用地面積×計費單價6.3風(fēng)景區(qū)規(guī)劃用地面積×計費單價6.4環(huán)境景觀規(guī)劃規(guī)劃費的

2、30%-40%6.5城市設(shè)計規(guī)劃費的40%-80%6.6單項專業(yè)規(guī)劃人口×計費單價6.7城市綜合交通規(guī)劃人口×計費單價7環(huán)境影響評價報告編制費計價格2002125號1、投資估算額在相應(yīng)區(qū)間內(nèi)用 插入法計算2、估計工程量乘以工日費率計算8交通影響評價報告編制費計規(guī)發(fā)20011001號可參照規(guī)劃設(shè)計咨詢的取費標(biāo)準(zhǔn)9安全影響評價報告編制費10地震影響評價報告編制費國務(wù)院令323號京價字2002361號11測量費12勘察費計價格200210號工程勘察收費基價×調(diào)整系數(shù)13設(shè)計費計價格200210號工程勘察收費基價×調(diào)整系數(shù)14臨時水、電、路、房屋費按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行

3、估計工程量×單價15其它二征地拆遷費（一）征地補償費1土地補償費市政府2004148號令按實際或經(jīng)驗計算2青苗補償費3其它土地附著物補償費4安置補助費4.1勞動力安置補助費4.2超轉(zhuǎn)人員補助費4.3殘疾人安置補助費5其它費用及稅金5.1耕地開墾費京政辦發(fā)200251號耕地面積×單價5.2耕地占用稅京政辦發(fā)200251號耕地面積×單價5.3菜田基金市政府199930號令菜地面積×單價5.4防洪費市政府199421號令可轉(zhuǎn)讓面積×單價5.5新增建設(shè)用地使用費財綜字1999117號新增建設(shè)面積×單價5.6征地不可預(yù)見費根據(jù)項目實際情況酌定根

4、據(jù)項目復(fù)雜程度和實際，1至4項合計×一定比例6其它（二）拆遷補償費1農(nóng)（居民）拆遷集體土地：市政府2003124號令京國土征2003606號國有土地：京國土拆20021234號京國土拆2003808號京房地評字1999656號2002646號房屋拆遷補償價宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積被拆遷房屋重置成新價非住宅房屋拆遷補償價=區(qū)位價格×K1×K2×K3×建筑面積+地上物補償價或按實際協(xié)議價格執(zhí)行1.1房屋拆遷補償費（含經(jīng)營性用房）1.2地上附屬物補償費1.3搬家補助費1.4提前搬家獎勵費1.5家電改移補助費1.6支援重點工程費2鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)

5、2.1拆遷補償費2.2搬遷補助費2.3停產(chǎn)停業(yè)補助費2.4拆遷補償費2.5搬遷補助費3國有企事業(yè)3.1拆遷補償費3.2設(shè)備搬遷補助費3.3停產(chǎn)停業(yè)補助費3.4軍產(chǎn)補助費3.5拆遷補償費3.6搬遷補助費4市政、公共設(shè)施根據(jù)相關(guān)定額或市場行情估算結(jié)合實際情況或經(jīng)驗數(shù)據(jù)計算：估算指標(biāo)單價×數(shù)量4.1市政設(shè)施補償費4.2公共設(shè)施補償費4.3公共建筑補償費4.4古樹文物古建修護(hù)還建費5特殊用地5.1軍事用地5.2其他用地6其他費用及稅金6.1拆遷服務(wù)費根據(jù)拆遷量協(xié)商按實際或經(jīng)驗計算6.2拆除清運費根據(jù)運輸距離及消納收費具體協(xié)商按實際或經(jīng)驗計算6.3拆遷評估費京價房字1997398號補償價款的1

6、-1.5%6.4拆遷不可預(yù)見費根據(jù)項目實際情況酌定根據(jù)項目復(fù)雜程度和實際，1至5項合計×一定比例7其它三市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1道路參考2001年北京市建設(shè)工程預(yù)算定額及其補充定額、與之配套的北京市建設(shè)工程費用定額北京市建設(shè)工程機(jī)械臺班費用定額材料預(yù)算價格；全國統(tǒng)一市政工程預(yù)算定額、建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范、造價處相關(guān)文件：京造定2002 6號、京造定2003 8號、京造定2003 9號、京造定2003 11號、京造定2004 5號、京造定2004 7號、京造定2005 3號、京造定2005 5號等根據(jù)規(guī)劃或設(shè)計圖紙，參考相應(yīng)定額或經(jīng)驗估算指標(biāo)估算: 工程量×定額子目單價&#

7、215;綜合費率計算2橋梁3雨水4污水5中水6上水7電力8熱力9天然氣10電信11人防工程12場地平整13市政場站14雨水泵房15燃?xì)庹{(diào)壓站16熱力站17開閉站18區(qū)域中水站19市政管理用房20其它四公共配套設(shè)施建設(shè)費1交通智能化系統(tǒng)參考2001年北京市建設(shè)工程預(yù)算定額及其補充定額、與之配套的北京市建設(shè)工程費用定額北京市建設(shè)工程機(jī)械臺班費用定額材料預(yù)算價格；全國統(tǒng)一市政工程預(yù)算定額、建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范、造價處相關(guān)文件：京造定2002 6號、京造定2003 8號、京造定2003 9號、京造定2003 11號、京造定2004 5號、京造定2004 7號、京造定2005 3號、京造定2005

8、 5號等根據(jù)規(guī)劃或設(shè)計圖紙，參考相應(yīng)定額或經(jīng)驗估算指標(biāo)估算: 工程量×定額子目單價×綜合費率計算2公共標(biāo)識指示系統(tǒng)3區(qū)域安防監(jiān)控系統(tǒng)4公共廁所5環(huán)衛(wèi)設(shè)施6垃圾收集轉(zhuǎn)運站7消防站8派出所9郵局10公交車輛場站11機(jī)動車停車場（庫）12非機(jī)動車停車設(shè)施13公園14綠地15廣場16景觀小品17其它五其他費用1臨時用地費按租賃市場行情估算按實際或經(jīng)驗計算2臨時建設(shè)費參考相關(guān)定額估算按實際或經(jīng)驗計算3招標(biāo)代理服務(wù)費計價格20021980號附表三按差額定率累進(jìn)法計算4標(biāo)底編制費5工程監(jiān)理費1992價費字479號附表四1、監(jiān)理工程概（預(yù)）算的百分比2、參與監(jiān)理工作年度平均人數(shù)計算：3.5

9、-5萬元/人*年6工程質(zhì)量監(jiān)督費7施工圖預(yù)算編制費計價格200210號基本設(shè)計費的10%8施工圖審查費市規(guī)發(fā)2001761號尚無明確收費標(biāo)準(zhǔn)可參考計價格19991283號按估計工程量乘以工日費率計算9施工執(zhí)照費10合同公證費11建設(shè)期區(qū)域管理費按雙方協(xié)商議定可根據(jù)規(guī)劃或設(shè)計圖紙，參考相應(yīng)估算指標(biāo)、定額或經(jīng)驗估算工程量×計費單價按計算12竣工圖編制費計價格200210號基本設(shè)計費的8%13地價評估費京價房字1997398號標(biāo)的總額采取差額定率累進(jìn)計算14土地出讓底價編制費尚無明確收費標(biāo)準(zhǔn)參考京價房字1997398號15專家審查費尚無明確收費標(biāo)準(zhǔn)可參考計價格19991283號按估計工程量

10、乘以工日費率計算16審計費17律師費18工程保險費建質(zhì)2005133號尚無明確收費標(biāo)準(zhǔn)可按建安費的0.1%-1%計算19竣工移交前的維護(hù)管理費尚無明確收費標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)規(guī)劃或設(shè)計圖紙，參考相應(yīng)估算指標(biāo)、定額或經(jīng)驗估算工程量×計費單價按計算20項目后評估費尚無明確收費標(biāo)準(zhǔn)可參考計價格19991283號21其它六企業(yè)管理費用北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法京國土市2005540號不高于土地儲備開發(fā)成本的2%七財務(wù)費用1貸款利息人行現(xiàn)行利率表按貸款年限計算2其它融資費用尚無明確收費標(biāo)準(zhǔn)3金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費4其它八銷售費用1市場推廣費根據(jù)市場行情估算可按預(yù)計銷售收入的一定比例計取2招商費3入市交易費

11、尚無明確收費標(biāo)準(zhǔn)4其它九開發(fā)期稅費1營業(yè)稅國家相關(guān)稅法營業(yè)額×5.5%2城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅3教育費附加4其它十不可預(yù)見費根據(jù)項目實際情況酌定根據(jù)項目復(fù)雜程度和實際，一至九項合計×一定比例二、總投資測算匯總表詳見下表總投資測算匯總表序 號項目金額（萬元）比例備注一前期工程費二征地拆遷費1征地補償費2拆遷補償費三市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費四公共配套設(shè)施建設(shè)費五其他費用六企業(yè)管理費用七財務(wù)費用八銷售費用九開發(fā)期稅費十不可預(yù)見費總 計三、建設(shè)項目前期工作咨詢收費標(biāo)準(zhǔn)一、按建設(shè)項目估算投資額分檔收費標(biāo)準(zhǔn)單位：萬元估算投資額3000萬元1億元1億元5億元5億元10億元10億元50億元50億元以上一

12、、編制項目建議書61414-3737-5555-100100-125二、編制可行性研究報告122828-7575-110110-200200-250三、評估項目建議書48812121515-1717-20四、評估可行性研究報告510101515-2020-2525-35二、按建設(shè)項目估算投資額分檔收費的調(diào)整系數(shù) （以表一所列收費標(biāo)準(zhǔn)為1）行業(yè) 調(diào)整系數(shù)（一）、行業(yè)調(diào)整系數(shù)1.石化、化工、鋼鐵1.32.石油、天然氣、水利、水電、交通（水運）、化纖1.23.有色、黃金、紡織、輕工、郵電、廣播、電視、醫(yī)藥、煤炭火電（含核電）、機(jī)械（含船舶、航空、航天、兵器）1.0 4.林業(yè)、商業(yè)、糧食、建筑0.85

13、.建材、交通（公路）、鐵道、市政公用工程0.7（二）、工程復(fù)雜程度調(diào)整系數(shù)0.8-1.2 注：工程復(fù)雜程度具體調(diào)整系數(shù)由工程機(jī)構(gòu)與委托單位根據(jù)各類工程情況協(xié)商確定。（三）、工程咨詢?nèi)藛T工日費用標(biāo)準(zhǔn)單位：元咨詢?nèi)藛T職級 工日費用標(biāo)準(zhǔn)1、高級專家 100012002、高級專業(yè)技術(shù)職稱的咨詢?nèi)藛T800-10003、中級專業(yè)技術(shù)職稱的咨詢?nèi)藛T 600-800 京價(房)字1999第487號文關(guān)于建設(shè)項目前期工作咨詢收費的補充通知（一）、投資額在3000萬元以下的建設(shè)項目的前期工作咨詢服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)如下： （單位：萬元）估算投資額 咨詢評估項目1000萬元以下 （含1000萬元）1000萬元-3000萬元

14、 （含3000萬元）編制項目建議書1.5-2.52.5-6.0編制可行性研究報告3.0-5.05.0-12.0評估項目建議書0.8-1.71.7-4.0評估可行性研究報告1.4-2.42.4-5.0招標(biāo)代理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)類別 費率中標(biāo)金額（萬元）貨物招標(biāo)服務(wù)招標(biāo)工程招標(biāo)100以下1.50%1.50%1.00%100-5001.10%0.80%0.70%500-10000.80%0.45%0.55%1000-50000.50%0.25%0.35%5000-100000.25%0.10%0.20%10000-1000000.05%0.05%0.05%1000000以上0.01%0.01%0.0

15、1%注：1.按本表費率計算的收費為招標(biāo)代理服務(wù)全過程的收費基準(zhǔn)價格，單獨提供編制招標(biāo)文件（有標(biāo)底的含標(biāo)底）服務(wù)的，可按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的30%計收。2.招標(biāo)代理服務(wù)收費按差額定率累進(jìn)法計算。例如：某工程招標(biāo)代理業(yè)務(wù)中標(biāo)金額為6000萬元，計算招標(biāo)代理服務(wù)收費額如下：100萬元×1.0%=1萬元（500-100）萬元×0.7%=2.8萬元（1000-500）×0.55%=2.75萬元（5000-1000）×0.35%=14萬元（6000-5000）×0.2%=2萬元 合計收費=1+2.8+2.75+14+2=22.55（萬元）工程建設(shè)監(jiān)理收費標(biāo)準(zhǔn)序號工程

16、概（預(yù)）算 M（萬元）設(shè)計階段（含設(shè)計招標(biāo)）監(jiān)理取費a（%）施工（含施工招標(biāo)）及保修階段監(jiān)理取費b（%）1M<5000.20<a2.50<b2500M<10000.15<a0.202.00<b2.5031000M<50000.10<a0.151.40<b2.0045000M<100000.08<a0.101.20<b1.40510000M<500000.05<a0.080.08<b1.20650000M<1000000.03<a0.050.60<b0.807100000Ma0.03b0.

17、60注：1、按所監(jiān)理工程概(預(yù))算的百分比計收，見上表；2、按照參與監(jiān)理工作的年度平均人數(shù)計算：3.5萬5萬元人年；3、不宜按上述兩項辦法計收的，由建設(shè)單位和監(jiān)理單位按商定的其它方法計收。四、土地一級開發(fā)計費的相關(guān)文件土地一級開發(fā)相關(guān)文件目錄序號文件名稱發(fā)文單位文號/時間備 注1建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定國家計委計價格19991283號2城市規(guī)劃設(shè)計計費指導(dǎo)意見中國城市規(guī)劃協(xié)會2004年6月3關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關(guān)問題的通知國家計委、國家環(huán)境保護(hù)總局計價格2002125號4工程勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)(2002年修訂本)國家計委/建設(shè)部計價格200210號原1992價費字375號廢止5北京

18、市集體土地房屋拆遷管理辦法北京市人民政府北京市人民政府令第124號6北京市城市房屋拆遷管理辦法北京市人民政府北京市人民政府令第87號7北京市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行）北京市國土資源局京國土房屋拆字20011234號8北京市建設(shè)征地補償安置辦法北京市人民政府北京市人民政府令第148號自2004年7月1日起實施9北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則北京市國土資源局北京市國土房管局京國土房管征2003606號10北京市新菜地開發(fā)建設(shè)基金管理辦法北京市人民政府市政府令199930號實施日期1999-07-1311北京市耕地開墾費收繳和使用管理辦法北京市人民政府辦公室京政辦發(fā)200251號12招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法國家計委計價格20021980號屬工程咨詢服務(wù)范疇13北京市政府投資建設(shè)