房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序研究報(bào)告

1、關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序的研究報(bào)告 目 錄第一章 資源整合第一節(jié) 房地產(chǎn)發(fā)展方向第二節(jié) 公司核心競(jìng)爭(zhēng)力第三節(jié) 公司發(fā)展戰(zhàn)略第四節(jié) 資源整合第二章 市場(chǎng)調(diào)查第一節(jié) 市場(chǎng)調(diào)查的目的第二節(jié) 市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容和方法第三節(jié) 區(qū)域市調(diào)報(bào)告的撰寫第三章 用地潛力分析第一節(jié) 用地潛力分析的內(nèi)容第二節(jié) 用地潛力分析的成果第四章 土地決策第一節(jié) 土地管理的基本術(shù)語第二節(jié) 獲取土地的方式第三節(jié) 征地拆遷及其土地出讓的程序第四節(jié) 土地獲取時(shí)應(yīng)注意的主要問題第五章 項(xiàng)目投資成本與費(fèi)用的估算第一節(jié) 項(xiàng)目投資成本與費(fèi)用的基本概念第二節(jié) 開發(fā)建設(shè)投資的費(fèi)用構(gòu)成第六章 項(xiàng)目投資效益的多方案比較以及綜合評(píng)估第一節(jié) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要

2、內(nèi)容第二節(jié) 項(xiàng)目評(píng)價(jià)的基本方法 第七章 市場(chǎng)定位第一節(jié) 市場(chǎng)定位的依據(jù)第二節(jié) 產(chǎn)品品質(zhì)第三節(jié) 面積配比和格局配比第四節(jié) 房型設(shè)計(jì)第五節(jié) 營(yíng)銷主題第八章 規(guī)劃設(shè)計(jì)第一節(jié) 規(guī)劃和設(shè)計(jì)的要點(diǎn)第二節(jié) 規(guī)劃和設(shè)計(jì)應(yīng)考慮的因素第三節(jié) 我國(guó)居住區(qū)規(guī)劃經(jīng)歷過程第四節(jié) 當(dāng)代規(guī)劃和設(shè)計(jì)的發(fā)展方向第九章 工程建設(shè)第十章 營(yíng)銷推廣第一節(jié) 價(jià)格策略第二節(jié) 廣告策略第三節(jié) 營(yíng)銷策略第四節(jié) 銷售執(zhí)行第十一章 物業(yè)管理第一章 資源整合第一節(jié)房地產(chǎn)發(fā)展方向一未來十年中國(guó)的住宅需求在未來510年中，我國(guó)以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換、城市化和加入WTO將成為推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三大動(dòng)力。（一）居民消

3、費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整帶動(dòng)住房消費(fèi)的升級(jí)換代19782000年，我國(guó)GDP年均增長(zhǎng)9.5%，人均GDP增長(zhǎng)也超過8.1%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從343.4元升到6280元。城鎮(zhèn)居民作為二元經(jīng)濟(jì)中的消費(fèi)主體，其收入的增長(zhǎng)無疑為消費(fèi)水平的提高和生活質(zhì)量的改善奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。90年代，人們的消費(fèi)開始從溫飽型向消費(fèi)型轉(zhuǎn)變，帶動(dòng)了居住、交通、通信、文化教育娛樂消費(fèi)明顯增強(qiáng)。根據(jù)第五次人口普查公報(bào)，我國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口45594萬人，占總?cè)丝诘?0.09%，人均居住面積10.4平方米，建筑面積19平方米。按照國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)“十五”發(fā)展計(jì)劃，到2005年城鎮(zhèn)人均建筑面積達(dá)到22平方米，僅城鎮(zhèn)居民就需建設(shè)27億平方米，平

4、均每年新建住宅5.4億平方米，這樣大的住宅投資與需求將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到巨大的推動(dòng)作用。（二）城市化步伐的加快帶來巨大的住房需求根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)時(shí)期，城市化也將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期。世界銀行對(duì)全世界113個(gè)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)一步表明，人均GDP低于300美元的低收入國(guó)家，城市化水平僅為20%，當(dāng)人均GDP從700美元上升到1000美元和1500美元的中等發(fā)展國(guó)家時(shí)，城市化進(jìn)程加快，水平將到40%60%，而經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，城市化水平達(dá)到70%以后，城市化發(fā)展速度將緩慢。2000年，我國(guó)城市化水平已達(dá)36.22%，在未來十年內(nèi)，人均GDP將從1997年的860美元，提高到

5、2010年的1200美元甚至1500美元，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)將加快城市化的進(jìn)程，我國(guó)總?cè)丝诘淖匀辉鲩L(zhǎng)率仍保持在9.6，城市化率以每年1%左右增長(zhǎng)，到2010年達(dá)到46%，城市人口將達(dá)到6.4億，凈增長(zhǎng)1.9億，每年增長(zhǎng)1852萬人。每增加1個(gè)人，將增加22平方米住宅建筑面積和100平方米左右的城市建設(shè)用地，城市人口的迅速增長(zhǎng)無疑會(huì)對(duì)住房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來巨大的壓力。（三）加入WTO后開放步伐加快形成對(duì)房地產(chǎn)的巨大需求加入WTO后，我國(guó)將開放交通運(yùn)輸、金融服務(wù)、電信、法律服務(wù)、會(huì)計(jì)服務(wù)、信息服務(wù)、旅游、建筑業(yè)等多個(gè)行業(yè)，且開放的速度之快也是前所未有的，如銀行業(yè)5年內(nèi)取消對(duì)外資的地域和客戶限制，建筑業(yè)合資

6、合作企業(yè)3年內(nèi)開始享受國(guó)民待遇，這些都將吸引大量外資進(jìn)入，勢(shì)必增加對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品住宅、寫字樓、中介服務(wù)等多種需求。雖然未來510年中我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展總體看好，但現(xiàn)階段，潛在需求與有效需求不足的矛盾并沒有得到解決，這在一定程度上抑制了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。二房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)從1998年起，我國(guó)擺脫了低速和負(fù)增長(zhǎng)的狀態(tài)，進(jìn)入高速發(fā)展階段，尤其是2001年以來，房地產(chǎn)進(jìn)入欣欣向榮的景象。前11個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)投資4857億元，比2000年同期增長(zhǎng)29.7%。隨著中國(guó)加入WTO，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的2002年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)全新的發(fā)展時(shí)期。房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出如下特點(diǎn)：（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)（二）商

7、品房銷售市場(chǎng)供求兩旺（三）個(gè)人購(gòu)房比重繼續(xù)提高（四）土地購(gòu)置和土地開發(fā)投資高速增長(zhǎng)2001年110月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積達(dá)12803萬平方米，比2000年同期增長(zhǎng)65%，同期完成土地開發(fā)投資282億元，比2000年同期增長(zhǎng)34%，完成土地開發(fā)面積6563萬平方米，同比增長(zhǎng)36.8%。土地購(gòu)置面積的大幅增長(zhǎng)，表明開發(fā)商對(duì)為了開發(fā)前景看好。2001年，北京、上海、成都、長(zhǎng)春、武漢通過一系列的運(yùn)作，萬科的土地儲(chǔ)備達(dá)到近900萬平方米?！叭绻３纸衲甑乃俣?，一年后，萬科的土地儲(chǔ)備預(yù)期可達(dá)1600萬至1800萬平方米”。王石報(bào)出的數(shù)字令人咋舌。而中海也計(jì)劃土地儲(chǔ)備量超過萬科。大連萬達(dá)2001

8、年土地儲(chǔ)備已達(dá)2000萬平方米，業(yè)務(wù)發(fā)展到15個(gè)城市。首創(chuàng)集團(tuán)總裁劉曉光接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪時(shí)透露，首創(chuàng)已擁有土地儲(chǔ)備6000萬平方米，且還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。魯能集團(tuán)在北京、上海、濟(jì)南、青島、重慶、成都、宜賓、海南等地大量?jī)?chǔ)備土地，已達(dá)近1000萬平方米。（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入優(yōu)勝劣汰時(shí)期隨著以地產(chǎn)大鱷為先鋒的新一輪圈地運(yùn)動(dòng)的開始，然而圈地的背后是一個(gè)等待整合的市場(chǎng)。椐業(yè)內(nèi)的普遍說法，中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)最快5年，晚不會(huì)超過10年，要產(chǎn)生出幾個(gè)寡頭，象香港一樣。目前，我國(guó)最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)份額沒有超過5%，而香港是30%至50%以上，新鴻基等幾家公司占整個(gè)香港市場(chǎng)80%的份額。中國(guó)加入WTO，勢(shì)必

9、有大量的外資流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，將加劇對(duì)市場(chǎng)的沖擊，使得市場(chǎng)進(jìn)入優(yōu)勝劣汰階段。市場(chǎng)也將進(jìn)入現(xiàn)房市場(chǎng)，真正的買方市場(chǎng)將形成，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)加大，門檻提高，更多的開發(fā)商要在產(chǎn)品品質(zhì)和公司品牌上競(jìng)爭(zhēng)，但市場(chǎng)不拒絕好房子。（六）空置房面積不斷擴(kuò)大，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大。地產(chǎn)商以圈地為先導(dǎo)的大肆擴(kuò)張，無疑將帶來新一輪地產(chǎn)開發(fā)熱。但我國(guó)商品房空置面積已達(dá)10000萬平方米，而商品房?jī)r(jià)格卻出現(xiàn)近年來少有的一路上揚(yáng)。實(shí)際上，新建成的商品房如空置，每年至少貶值10%，而在現(xiàn)有的空置房中空置超過2年的占50%以上，還有大規(guī)模開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房以及正在啟動(dòng)的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，都在擠壓現(xiàn)有的商品房生存空間，故有人擔(dān)心目前出現(xiàn)的開發(fā)熱潮是

10、又一場(chǎng)美麗的泡沫?？傊磥?0年是我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的重要時(shí)期，在經(jīng)歷了19992001年的“龍?zhí)ь^”時(shí)期后；20022003年市場(chǎng)進(jìn)入整合發(fā)展期；20042007年將進(jìn)入全面發(fā)展期；20082010年房地產(chǎn)將進(jìn)入最后的調(diào)整發(fā)展時(shí)期。在各個(gè)時(shí)期，新發(fā)展動(dòng)力的集聚，將拉動(dòng)內(nèi)需，刺激市場(chǎng)的發(fā)展。三房地產(chǎn)開發(fā)模式的發(fā)展方向如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)邁過了比產(chǎn)品、比技術(shù)，拼環(huán)境、拼景觀的層面，而邁到了比品牌（包括品位、風(fēng)格、素質(zhì)、氛圍、文化和生活方式）的層面。因此房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)超越了產(chǎn)品和項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，而是開發(fā)策略和開發(fā)模式的競(jìng)爭(zhēng)。1、規(guī)?；放茢U(kuò)張開發(fā)模式規(guī)?；放茢U(kuò)張開發(fā)模式，引導(dǎo)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)：郊

11、區(qū)化、大盤化（規(guī)模化）、復(fù)合化。該模式開發(fā)比較成功的典型是廣州碧桂園、祈福新村、廣州奧林匹克花園等。（1）郊區(qū)化居住模式。深圳、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市為適應(yīng)人們崇尚“5+2”生活模式，即市區(qū)工作5天，在郊區(qū)休息生活2天，在城市郊區(qū)開發(fā)。比較成功的典型是廣州碧桂園、祈福新村、深圳萬科四季花城、深圳中海怡翠等。但隨著城市的發(fā)展，特別是大交通格局的奠定，“7+0”模式（市區(qū)工作，郊區(qū)居?。?，已成為開發(fā)商的著眼點(diǎn)。（2）大盤化（規(guī)模化）如今的房地產(chǎn)開發(fā)商為了提升品牌（包括品位、風(fēng)格、素質(zhì)、氛圍、文化和生活方式），而大規(guī)模圈地，單個(gè)項(xiàng)目的面積已越來越大，如廣州祈福新村占地6500畝。（3）復(fù)合化人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)

12、而不斷變化的需求，注定房地產(chǎn)靠單一概念、單一元素致勝的時(shí)代已結(jié)束。復(fù)合地產(chǎn)概念將取代純粹的規(guī)模取勝時(shí)代，個(gè)性化差異也代表著未來之路。較成功的典型是廣州碧桂園、廣州奧林匹克花園等。碧桂園與北京景山中學(xué)合辦碧桂園學(xué)校及五星級(jí)會(huì)所的建成獲得巨大成功?！敖o成功人士一個(gè)五星級(jí)的家”的經(jīng)營(yíng)理念，已深入人心。廣州奧林匹克花園以“體育產(chǎn)業(yè)+房地產(chǎn)”，“科學(xué)健身，健康人生”、“運(yùn)動(dòng)就在家門口”的理念訴求，使奧林匹克花園具備了自己獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。2. 專業(yè)化連鎖開發(fā)模式專業(yè)化連鎖開發(fā)模式就是用一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的公司品牌，加上一套CI系統(tǒng)（理念識(shí)別、行為識(shí)別、視覺識(shí)別），成功地將上一個(gè)項(xiàng)目所投放的廣告費(fèi)及其所形成的品牌含金量移

13、植到下一個(gè)項(xiàng)目，并為移植到未來的項(xiàng)目上預(yù)留了“管線”。其中主要的是“理念”與“行為”識(shí)別系統(tǒng)，這是出人才、出機(jī)制、出效益、出品牌的基礎(chǔ)，這些為開發(fā)下一個(gè)項(xiàng)目奠定了基礎(chǔ)。比如萬科在深圳、北京、沈陽、武漢、上海等地開發(fā)的萬科城市花園、中體產(chǎn)業(yè)與發(fā)展商合作在廣州、北京、上海等地開發(fā)的奧林匹克花園。第二節(jié)公司核心競(jìng)爭(zhēng)力核心競(jìng)爭(zhēng)力是那些使企業(yè)比別人更強(qiáng)的東西，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力大致包括以下幾點(diǎn)：把握房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和變化趨勢(shì)的能力；進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分和客戶定位的能力；根據(jù)市場(chǎng)需要進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)的能力；對(duì)工程成本、進(jìn)度、質(zhì)量進(jìn)行控制的能力；針對(duì)特定的客戶群進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷的能力；提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理等售后服務(wù)；與政府

14、有關(guān)部門進(jìn)行業(yè)務(wù)溝通的能力；保證工程建設(shè)的較強(qiáng)融資等能力。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，市場(chǎng)營(yíng)銷手段、物業(yè)管理等極易被模仿，已是開發(fā)商必備的能力，以后的核心能力的競(jìng)爭(zhēng)主要是規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)，形成區(qū)域市場(chǎng)壟斷。通過構(gòu)筑企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，最終提升企業(yè)的品牌。第三節(jié)公司發(fā)展戰(zhàn)略一企業(yè)戰(zhàn)略的定義企業(yè)戰(zhàn)略是在符合和保證實(shí)現(xiàn)企業(yè)使命的條件下，在充分利用環(huán)境中存在的各種機(jī)會(huì)和創(chuàng)造新機(jī)會(huì)的基礎(chǔ)上，確定企業(yè)同環(huán)境的關(guān)系，規(guī)定企業(yè)從事的經(jīng)營(yíng)范圍、成長(zhǎng)方向和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策，合理地調(diào)動(dòng)企業(yè)結(jié)構(gòu)和分配企業(yè)的全部資源，從而使企業(yè)獲得某種競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。它是企業(yè)戰(zhàn)略思想的集中體現(xiàn)，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍的科學(xué)規(guī)定，又是制定各種計(jì)劃的基礎(chǔ)。二基本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)

15、戰(zhàn)略屬于企業(yè)經(jīng)營(yíng)單位戰(zhàn)略的范疇，是指企業(yè)正確地分析和界定本企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中的地位后所形成的戰(zhàn)略?；靖?jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略是指無論在什么行業(yè)或企業(yè)都可采取的競(jìng)爭(zhēng)性戰(zhàn)略。美國(guó)哈佛商學(xué)院著名的戰(zhàn)略管理家邁克爾·波特在其1980年出版的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略中，提出三種基本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，即成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略和重點(diǎn)集中戰(zhàn)略。1成本領(lǐng)先戰(zhàn)略成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是指企業(yè)通過在內(nèi)部加強(qiáng)成本控制，在研究開發(fā)、生產(chǎn)、銷售、服務(wù)和廣告等領(lǐng)域里把成本降低到最低限度，成為行業(yè)中的成本領(lǐng)先者的戰(zhàn)略。2差異化戰(zhàn)略差異化戰(zhàn)略是指企業(yè)提供與眾不同的產(chǎn)品和服務(wù)，滿足顧客特殊的需求，形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略。運(yùn)用該戰(zhàn)略主要是依靠產(chǎn)品和服務(wù)的特色，而不是產(chǎn)品和服務(wù)

16、的成本。但應(yīng)注意，差異化戰(zhàn)略并不是講可以忽略成本，只是強(qiáng)調(diào)此時(shí)的戰(zhàn)略目標(biāo)不是成本問題。3重點(diǎn)集中戰(zhàn)略重點(diǎn)集中戰(zhàn)略是指企業(yè)把經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的重點(diǎn)放在一個(gè)特定目標(biāo)市場(chǎng)上，為特定的地區(qū)或特定的購(gòu)買者集團(tuán)提供特殊的產(chǎn)品和服務(wù)。企業(yè)一旦選定目標(biāo)市場(chǎng)，便可以通過產(chǎn)品差異化或成本領(lǐng)先的方法，形成重點(diǎn)集中戰(zhàn)略。就是說，采用重點(diǎn)集中戰(zhàn)略的企業(yè)，基本上就是特殊的差異化企業(yè)或特殊的成本領(lǐng)先企業(yè)。三萬科集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略探討萬科集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略：以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在全國(guó)大型城市近郊區(qū)開發(fā)以“城市花園”為品牌的多層住宅。具體包括以下方面：1經(jīng)營(yíng)專業(yè)化，根據(jù)自身的特點(diǎn)，以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)對(duì)有些行業(yè)進(jìn)行整合；并將萬科的開發(fā)納

17、入國(guó)家建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化范疇，但萬科并不進(jìn)入住宅相關(guān)部件、配件的生產(chǎn)體系。2為有效利用土地資源、降低能源、材料的消耗，成立建筑研究所。3住宅市場(chǎng)主流化，從住宅小區(qū)的開發(fā)轉(zhuǎn)向社區(qū)的開發(fā)，在城鄉(xiāng)結(jié)合部進(jìn)行規(guī)模開發(fā)，開發(fā)新的市鎮(zhèn)。4建立新的融資渠道，住宅證卷化、金融化，廣泛與國(guó)外金融機(jī)構(gòu)如基金、保險(xiǎn)等結(jié)合，增強(qiáng)資金實(shí)力，具備規(guī)?；_發(fā)、新市鎮(zhèn)開發(fā)的實(shí)力。5廣泛吸收國(guó)際設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，與世界一流的設(shè)計(jì)公司建立聯(lián)系。6加強(qiáng)與建筑商、材料商的信息溝通，形成協(xié)作網(wǎng)絡(luò)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，形成產(chǎn)業(yè)同盟。7為提高資金利用效率，建立財(cái)務(wù)結(jié)算中心，集中統(tǒng)一資金調(diào)度。第四節(jié)資源整合在項(xiàng)目拓展時(shí)，除考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，還應(yīng)充分考慮

18、公司的人員、資金等多方面的因素，在各方面情況都允許的情況下，再進(jìn)行項(xiàng)目拓展。 項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)整體規(guī)劃，包括全程策劃、核心系統(tǒng)、增值控制、利潤(rùn)保障、戰(zhàn)略領(lǐng)先五個(gè)方面，如果只貫徹這些措施中的一種則任何試圖改善經(jīng)營(yíng)狀況的努力都難以奏效，應(yīng)對(duì)以上因素整合。第二章市場(chǎng)調(diào)查第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的目的開發(fā)商和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)人員通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的過去和未來，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，預(yù)測(cè)其發(fā)展趨勢(shì)，并據(jù)此分析開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的必要性，確定項(xiàng)目的用途、規(guī)模、檔次、開發(fā)時(shí)機(jī)和經(jīng)營(yíng)方式。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)的內(nèi)容和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)有很深的地域特征，所以一般的市場(chǎng)調(diào)查習(xí)慣依據(jù)地域特性，先由點(diǎn)（單個(gè)樓盤）

19、到線、面（區(qū)域市場(chǎng)），再由線、面到體（宏觀環(huán)境），然后再?gòu)捏w回到面，從面回復(fù)到點(diǎn)，不斷循環(huán)，融會(huì)貫通?，F(xiàn)就從點(diǎn)、面、體的三個(gè)層次加以介紹。一點(diǎn)單個(gè)樓盤一般單個(gè)樓盤的市調(diào)從產(chǎn)品、價(jià)格、廣告、銷售四個(gè)策略加以分析1產(chǎn)品策略（1）區(qū)位分析大的方面分析樓盤的區(qū)域歷史沿革、區(qū)域特征（商貿(mào)中心、工業(yè)中心、居住社區(qū)等）；了解區(qū)域的交通工具、交通方式（高速公路、市政道路、地鐵、輕軌、高架、公交等）以及距離城市主要標(biāo)識(shí)地域（如市政府、廣場(chǎng)、火車站等）的距離；了解區(qū)域公共配套設(shè)施（水、電、氣、醫(yī)院、超市、商場(chǎng)、公園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、影劇院等生活配套）和人文環(huán)境等。小的方面分析樓盤的地塊具體坐落方位、大小、形狀、四周房產(chǎn)

20、狀況、道路進(jìn)出口、主要展面的臨街情況等。（2）基本參數(shù)總占地面積、總建筑面積、容積率、覆蓋率、規(guī)劃形態(tài)等。（3）建筑類別應(yīng)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的用途、未來獲取收益的方式以及所在地區(qū)的具體情況確定，現(xiàn)按照用途可分為下列類型：·居住類，包括普通住宅、高檔公寓、別墅、內(nèi)銷房、外銷房等。·商業(yè)用途類，包括商場(chǎng)、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。·辦公類，包括商務(wù)辦公樓（寫字樓）等。·旅館類，包括飯店、酒店、賓館、度假村、旅店、招待所等。·餐飲類，酒樓、美食城、餐館、快餐店等。·娛樂類，包括游樂場(chǎng)、娛樂城、康樂中心、俱樂部、影劇院等。·工業(yè)類，

21、廠房、倉(cāng)庫(kù)等。·特殊用途類，包括停車樓等。·土地開發(fā)項(xiàng)目，是指在生地或毛地上進(jìn)行三通一平等，使其開發(fā)成為熟地的房地產(chǎn)項(xiàng)目。（4）面積和房型建筑面積、使用面積、公攤系數(shù)、面積配比和格局配比、平面設(shè)計(jì)等。（5）建材裝修是清水房還是精裝修，建材的品牌、數(shù)量等，如電梯、衛(wèi)浴設(shè)備的配置等。（6）公用設(shè)施一是指日常生活中最基本的配套設(shè)施，如水、電、氣、通訊、有線電視、車庫(kù)等，二是指為社區(qū)配套的會(huì)所、超市等。（7）施工進(jìn)度和交房日期（8）開發(fā)方式了解土地獲得方式，是獨(dú)資、合資、聯(lián)建等方式。（9）公司構(gòu)成了解樓盤的投資、設(shè)計(jì)、施工、物業(yè)管理等主要事項(xiàng)的承擔(dān)公司是誰？資質(zhì)、資信如何？2價(jià)格策

22、略價(jià)格是房地產(chǎn)營(yíng)銷中最基本、最活躍的因素，因此一般從單價(jià)、總價(jià)、付款方式三個(gè)方面深入調(diào)查分析。（1）單價(jià)單價(jià)基本上是區(qū)位、品質(zhì)等因素的綜合反映，是衡量比較一產(chǎn)品的重要指標(biāo)。因此應(yīng)對(duì)起售單價(jià)、最低單價(jià)、最高單價(jià)、平均單價(jià)、主力單價(jià)等方面進(jìn)行了解。（2）總價(jià)相對(duì)于房屋單價(jià)給人的直觀印象是樓盤的區(qū)位和品質(zhì)的高低，總價(jià)所折射出來的更多信息是目標(biāo)客戶群層的區(qū)隔，對(duì)于總價(jià)的調(diào)研和對(duì)總價(jià)配比的切實(shí)把握，會(huì)把握產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群定位、市場(chǎng)定位。實(shí)際上總價(jià)款是購(gòu)買客戶的最直接、最明顯的分水嶺。為此應(yīng)從最低總價(jià)、最高總價(jià)、主力總價(jià)、平均總價(jià)、總價(jià)范圍、車位總價(jià)、總價(jià)配比等方面詳盡調(diào)查。（3）付款方式付款方式是總價(jià)在

23、時(shí)間上的一種分配，用以緩解付款壓力，擴(kuò)大購(gòu)買層的范圍，以提高樓盤的銷售率，是一促銷手段。一般有以下幾種方式，一次性付款、建筑進(jìn)度付款、時(shí)間付款、銀行按揭貸款、延期付款等。3廣告策略廣告策略主要包括廣告基調(diào)的推敲，主要訴求點(diǎn)的把握，媒體的選擇，廣告密度的安排和具體實(shí)施效果等。4銷售對(duì)樓盤各項(xiàng)因素的評(píng)判，歸根結(jié)底是銷售結(jié)果的評(píng)判。它一方面是指具體業(yè)務(wù)安排，如銷售點(diǎn)的選擇、人員配置、業(yè)務(wù)執(zhí)行等；另一方面是實(shí)際銷售結(jié)果的調(diào)查，如什么樣的房型最好買？什么總價(jià)是市場(chǎng)所接受的？吸引客戶最主要的地方是什么？購(gòu)房客戶群有什么特征？等等。二線和面區(qū)域市場(chǎng)對(duì)單個(gè)樓盤的詳盡了解后，我們可以著手區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查與分析。一

24、般講，區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查與分析，主要包括區(qū)域分析、供應(yīng)市場(chǎng)特征、需求市場(chǎng)特征三個(gè)方面。（一）區(qū)域分析區(qū)域分析也就是指在特定區(qū)域中，對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的交通動(dòng)線、區(qū)域特征、發(fā)展規(guī)劃三方面因素的綜合分析。區(qū)別于單個(gè)樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析要側(cè)重于整體的分析和宏觀評(píng)估。1交通動(dòng)線交通是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈，更是一個(gè)時(shí)代開創(chuàng)的急先鋒。經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，勢(shì)必要交流。要交流，自然會(huì)形成交通動(dòng)線，在地域分析的三大因素中，順應(yīng)人流、物流的自然流動(dòng)趨勢(shì)而形成的交通動(dòng)線（江河、鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)等），是最活躍最具決定性作用的一環(huán)，是形成房地產(chǎn)地域形態(tài)的真正原動(dòng)力。交通動(dòng)線對(duì)地域的影響一般表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。（1）形

25、成交通動(dòng)線的本身所具有的物質(zhì)形態(tài)，對(duì)周圍地塊的直接作用。（2）由交通動(dòng)線所帶來的人流、物流因數(shù)量、類別、質(zhì)量的差異給地域發(fā)展帶來的直接或間接的影響。2區(qū)域特征區(qū)域特征是相對(duì)聚集而產(chǎn)生的、依附于地域之間且是其所特有的一種物質(zhì)和精神形態(tài)。它取決于該地域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生活水準(zhǔn)、人口規(guī)模、人口素質(zhì)、購(gòu)買力水平、建筑種類、風(fēng)格、規(guī)模、分布等因素。區(qū)域特征這一特性對(duì)房地產(chǎn)的影響，首先表現(xiàn)為群體對(duì)個(gè)體的作用，即所謂的良幣驅(qū)逐劣幣，或劣幣驅(qū)逐良幣。在區(qū)域特征分析時(shí)要注重經(jīng)過長(zhǎng)期的歷史沉淀而形成的無形部分。隨著發(fā)展速度的加快，城市的有形部分很容易被塑造，但無形部分卻很難一蹴而就。區(qū)域特征分析是要與交

26、通動(dòng)線聯(lián)系起來，將它看成是一開放的動(dòng)態(tài)社區(qū)。3發(fā)展規(guī)劃政府為實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，而確定的城市性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)展方向，城市土地的合理利用，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排。（二）供應(yīng)市場(chǎng)特征供應(yīng)市場(chǎng)特征的調(diào)研關(guān)鍵在于認(rèn)真研究產(chǎn)品的共同點(diǎn)與差異性，以及他們市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)弱的緣由。一般從以下幾個(gè)方面調(diào)研。1供求狀況。包括相關(guān)地段、用途、檔次、規(guī)模、價(jià)位、平面布置等的房地產(chǎn)供應(yīng)狀況，如供給量、有效需求量、空置量和空置率等。其中供給量應(yīng)包括已完成的項(xiàng)目、在建的項(xiàng)目、已審批立項(xiàng)的項(xiàng)目、潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及預(yù)計(jì)他們投入市場(chǎng)的時(shí)間。2房地產(chǎn)商品的價(jià)格、租金和經(jīng)營(yíng)收入、單價(jià)分布、總價(jià)結(jié)構(gòu)等。

27、3房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的成本、費(fèi)用、稅金的種類及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間等。4各類營(yíng)銷手法的市場(chǎng)反應(yīng)和市場(chǎng)空白點(diǎn)的捕捉。（三）需求市場(chǎng)特征需求市場(chǎng)特征是指區(qū)域人口規(guī)模和密度、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好以及家庭規(guī)模、購(gòu)買力水平、客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征等。三體宏觀環(huán)境房地產(chǎn)體宏觀環(huán)境的調(diào)查。該工作應(yīng)在國(guó)家、區(qū)域、城市、鄰里的層次上進(jìn)行。主要包括：政治、經(jīng)濟(jì)、行政法規(guī)、文化教育、自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等方面，對(duì)已發(fā)生的或?qū)⒁l(fā)生的重大事件或政策對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響，要作出充分的了解和估計(jì)。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法要根據(jù)調(diào)查的對(duì)象和內(nèi)容，采用適當(dāng)?shù)姆椒?。通常采用的方法有：普查法、抽查法、直接調(diào)查法、間接調(diào)查法

28、。五、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)一般分為定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)（一）定性預(yù)測(cè)。主要是通過對(duì)歷史資料的分析和對(duì)未來?xiàng)l件的研究，憑借預(yù)測(cè)人員的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和邏輯推理能力，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來表現(xiàn)的性質(zhì)進(jìn)行推測(cè)和判斷。（二）定量預(yù)測(cè)。在了解歷史資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)學(xué)模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計(jì)算和確定房地產(chǎn)市場(chǎng)要素在未來可能的數(shù)量。第三節(jié)區(qū)域市調(diào)報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)區(qū)域市調(diào)報(bào)告是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與研究的一種表現(xiàn)形式。要保證材料的真實(shí)性，同時(shí)針對(duì)性也是該工作的前提條件，譬如有的報(bào)告是為投資地塊選擇而作評(píng)估的，市調(diào)工作應(yīng)側(cè)重于經(jīng)濟(jì)、人文、環(huán)境、交通、市政、規(guī)劃等方面，如報(bào)告是為具

29、體產(chǎn)品作企劃，市調(diào)工作應(yīng)側(cè)重于圍繞最近開盤的幾個(gè)樓盤及其銷售狀況進(jìn)行分析。一般講，區(qū)域市調(diào)報(bào)告大致包括區(qū)域概況、目標(biāo)區(qū)域的樓盤情況、報(bào)告結(jié)論或建議三部分。一區(qū)域概況區(qū)域概況是區(qū)域特征的總結(jié)，主要是指對(duì)歷史發(fā)展、政治經(jīng)濟(jì)、人文環(huán)境、市政交通、生活環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃等方面的基本狀況進(jìn)行一個(gè)概括性的描述。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的地域特性特別強(qiáng)，區(qū)域概況自然是任何一份市調(diào)報(bào)告的基本點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)。二目標(biāo)區(qū)域的樓盤情況該工作一般先按照為了說明的總價(jià)、品質(zhì)、區(qū)位等問題進(jìn)行分類。再針對(duì)要研究的課題，有重點(diǎn)的進(jìn)行詳盡的客觀描述。通常，根據(jù)需要在大量詳實(shí)的原始資料基礎(chǔ)上，篩選部分細(xì)項(xiàng)，或列表或敘述，努力做到既完整，又一目了然。為了

30、更詳盡的說明問題，又不使報(bào)告過長(zhǎng)，通常選擇一個(gè)與我們非常相似的樓盤，或現(xiàn)時(shí)銷售非常火爆的樓盤，或?qū)ξ覀儤?gòu)成嚴(yán)重威脅的樓盤進(jìn)行詳細(xì)的分析。三報(bào)告結(jié)論或建議對(duì)市調(diào)結(jié)果的共同點(diǎn)和異同點(diǎn)（產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)）的分析，以及形成這種狀況的原因進(jìn)行深究，是報(bào)告結(jié)論的關(guān)鍵部分。要對(duì)自己項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)定位作出初步的建議。第三章用地潛力分析在項(xiàng)目開發(fā)前，都對(duì)基地進(jìn)行論證和評(píng)估，其中最重要的是對(duì)環(huán)境、生態(tài)條件、自然系統(tǒng)有深刻的認(rèn)識(shí)和了解。第一節(jié)用地潛力分析的內(nèi)容一般對(duì)以下方面進(jìn)行分析。一自然環(huán)境的評(píng)估土地：包括地質(zhì)情況、土壤、土地形狀、邊緣線、坡度、景觀。水源：包括地面和地下水源、水質(zhì)、潮汐情況、濕地的水線情況。植

31、被：包括植被狀況、時(shí)間、區(qū)內(nèi)樹木的描述。野生動(dòng)物狀況：包括定居和遷徙的動(dòng)物習(xí)性和棲息的位置和狀況。氣候：宏觀氣候和微觀氣候，空氣質(zhì)量、噪音水平和發(fā)展趨勢(shì)。二人為特色建筑：現(xiàn)存建筑的結(jié)構(gòu)和式樣，附屬建筑、地基。交通系統(tǒng)：道路系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)，交通工具、出行方式、時(shí)間表等。基礎(chǔ)設(shè)施：水、電、氣、排水等系統(tǒng)，學(xué)校和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等的分布。三文化因素社會(huì)影響：鄰里對(duì)于相鄰地段的使用、地段的文化價(jià)值和考古價(jià)值。社區(qū)觀點(diǎn)：法律限制：設(shè)施的確切位置：經(jīng)濟(jì)因素和狀況：土地價(jià)值，稅收結(jié)構(gòu)，成長(zhǎng)潛力，地塊之外的經(jīng)濟(jì)情況改變狀況。第二節(jié) 用地潛力分析的成果在用地潛力分析的基礎(chǔ)上，一般編制用地評(píng)價(jià)圖，其通常做法如下：1分析水文資

32、料，在地形圖上畫出再現(xiàn)期的洪水淹沒線。2畫出地下水距地面1m、2m的等深線。3畫出代表不同土壤承載力和其它工程地質(zhì)性質(zhì)不同土層的位置。4畫出礦藏的范圍。5畫出不宜建設(shè)的陡坡、活動(dòng)性沖溝、滑坡、沼澤地以及遭受沖刷的河岸的范圍和地段。6畫出采取措施后可變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的小型沖溝、沼澤地、采掘場(chǎng)和非活動(dòng)性滑坡地段。7畫出不能作為建設(shè)用地的范圍，如文物保護(hù)范圍。第四章土地決策第一節(jié)土地管理的基本術(shù)語為了準(zhǔn)確的把握土地管理的國(guó)家有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定，需對(duì)土地管理的基本術(shù)語進(jìn)行掌握（以下內(nèi)容均參照重慶市有關(guān)規(guī)定）。一土地用途分類·農(nóng)用地：指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利

33、用地、養(yǎng)殖水面等。·建設(shè)用地：指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。·未利用地：指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。二土地使用權(quán)和所有權(quán)土地歸國(guó)家所有，國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，使用者向國(guó)家支付一定的出讓金。土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。三農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃或?qū)嵤┚唧w建設(shè)項(xiàng)目而占用土地的，可按照規(guī)定辦理農(nóng)轉(zhuǎn)建手續(xù)。并要繳納新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)。四土地價(jià)格1基準(zhǔn)地價(jià)：是城鎮(zhèn)土地分區(qū)域、分用途

34、測(cè)算出的平均價(jià)格（含出讓金），是政府的宏觀調(diào)控價(jià)格，也是土地評(píng)估及有關(guān)部門制定各種土地稅費(fèi)的政策依據(jù)，不是具體收費(fèi)依據(jù)。2公示地價(jià)：是國(guó)有土地使用權(quán)出讓，土地所有者權(quán)益中國(guó)家應(yīng)收部分（土地出讓金）價(jià)格和劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地收益價(jià)格。3土地還原率：是用以將土地純收益還原為土地價(jià)格的利率（或比率）。重慶基準(zhǔn)地價(jià)和公示地價(jià)的土地還原率r=0.0873。4土地級(jí)別：是根據(jù)城鎮(zhèn)土地自然和經(jīng)濟(jì)屬性而劃分出的土地等級(jí)序列。5土地有償使用費(fèi)：是指土地使用者有償使用國(guó)有土地應(yīng)向國(guó)家繳納的費(fèi)用。其包括：土地出讓金、土地租賃金、以土地使用權(quán)作價(jià)入股的股權(quán)權(quán)益等。6土地出讓金：是指國(guó)有土地使用權(quán)出讓時(shí)，國(guó)家憑借

35、土地使用權(quán)向土地使用者收取的費(fèi)用。其不包括征地或拆遷、土地整治開發(fā)費(fèi)用。7土地收益：是指劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第三十九條第二款規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)不辦理出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓者需向國(guó)家繳納的費(fèi)用。劃撥土地使用權(quán)每轉(zhuǎn)讓一次征收一次土地收益。8土地出讓綜合價(jià)金：包括土地取得費(fèi)（征地費(fèi)或拆遷安置費(fèi)）、土地整治開發(fā)費(fèi)和土地出讓金。9基準(zhǔn)地價(jià)的應(yīng)用；渝國(guó)土房管發(fā)2000315號(hào)文規(guī)定的基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵為50年期城鎮(zhèn)熟地成熟度：三通一平（通水、通電、通路、平整場(chǎng)地），容積率為1的平均價(jià)格。運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行具體宗地地價(jià)評(píng)估時(shí)，應(yīng)根據(jù)宗地實(shí)際情況進(jìn)行宗地成熟度、容積率、區(qū)域和個(gè)別因素、

36、土地使用權(quán)類型及年限修正。綜合用途的宗地價(jià)格評(píng)估時(shí)，應(yīng)按各用途基準(zhǔn)地價(jià)分?jǐn)偼恋孛娣e加權(quán)后修正。運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估地價(jià)的公式為：評(píng)估地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×1+（成熟度修正系數(shù)）+（區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)）+（土地使用權(quán)類型修正系數(shù)） ×容積率修正系數(shù)×年限修正系數(shù)×期日修正系數(shù)。10公示地價(jià)的應(yīng)用（1）重慶市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金測(cè)算方法一：國(guó)有有土地使用權(quán)出讓金為宗地價(jià)格與宗地出讓金比率的乘積。宗地出讓金比率表用途 商服業(yè) 住宅 工業(yè) 出讓金比率 0.30.35 0.250.28 0.20.23 方法一主要適用于企業(yè)改制、土地級(jí)別不明確、招標(biāo)拍賣出讓底價(jià)

37、的測(cè)算及建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案未明確或難以確定的宗地的土地出讓金測(cè)算。（2）重慶市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金測(cè)算方法二：國(guó)有有土地使用權(quán)出讓金為各樓層建筑面積與樓面價(jià)出讓金標(biāo)準(zhǔn)、樓層修正系數(shù)、年限修正系數(shù)的乘積之和。1999年重慶市國(guó)有土地使用權(quán)樓面價(jià)出讓金標(biāo)準(zhǔn) 單位：元/平方米、50年用途類別 土地級(jí)別 商服業(yè) 住宅 工業(yè) 13 550237 420158 440178 46 212184 141112 152124 79 168136 9278 9677 1011 11292 6656 6345 1213 8365 4336 3628 1415 4828 2921 2015 1618 2624 191

38、7 1413 1920 2220 1513 1211 方法二主要適用于建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已明確的宗地土地出讓金測(cè)算。（3）重慶市國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地收益測(cè)算方法土地收益為土地出讓金與土地收益系數(shù)之乘積。劃撥土地轉(zhuǎn)讓土地收益系數(shù)用途 商服業(yè) 住宅 工業(yè) 土地收益系數(shù) 0.2 0.15 0.14第二節(jié) 土地獲取的方式第三節(jié) 征地拆遷與土地出讓的基本程序第四節(jié)土地獲取時(shí)應(yīng)注意的主要問題土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地投資在開發(fā)成本中占的比例也比較大，通常在三分之一左右，有的甚至超過二分之一，為此土地獲取時(shí)，應(yīng)謹(jǐn)慎。特別要注意以下幾個(gè)問題。1必須明確土地的狀態(tài)，是原狀土地（毛地），還是熟地（三通一平的

39、土地），同時(shí)若是原狀土地應(yīng)明確市政設(shè)施配套有誰負(fù)責(zé)配套、何時(shí)配套、有何配套等問題。2應(yīng)明確土地價(jià)格所包含的內(nèi)容，是否包括出讓金、征地拆遷安置費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)等。3應(yīng)明確土地款的支付與國(guó)有土地使用權(quán)證等有關(guān)手續(xù)辦理進(jìn)度的關(guān)系。大宗土地的出讓，應(yīng)明確出讓金繳納一定比例即可辦理國(guó)有土地使用權(quán)證或申請(qǐng)出讓金緩交，以減輕項(xiàng)目前期投資。4應(yīng)調(diào)查清楚土地的權(quán)屬，是農(nóng)用地，還是國(guó)有土地；若是農(nóng)用地應(yīng)明確國(guó)務(wù)院是否批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地，若未轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地應(yīng)明確新增城市建設(shè)用地有償使用費(fèi)的支付（按規(guī)定土地使用者繳納出讓金后，不再繳納新增城市建設(shè)用地有償使用費(fèi)，由區(qū)政府在報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)轉(zhuǎn)建時(shí)支付），若是國(guó)有土地應(yīng)明確

40、土地的權(quán)屬單位、土地款（出讓金、征地拆遷安置費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)等）的支付情況以及是否在銀行抵押貸款。5為使在土地價(jià)格談判時(shí)處于主動(dòng)地位，應(yīng)在委托征地、拆遷前，公司內(nèi)部收集有關(guān)資料，按照相關(guān)的法律、法規(guī)，編制測(cè)算報(bào)告。6在支付征地、拆遷款時(shí)，應(yīng)特別注意對(duì)安置問題的控制，一般預(yù)留30%40%征地、拆遷費(fèi)，在確實(shí)進(jìn)行安置時(shí)分期支付。同時(shí)宜簽定征地、拆遷包干合同。7在簽定出讓合同時(shí)，應(yīng)注明開工日期的在開工條件，防止由于某種原因延期開工，而征收土地閑置費(fèi)，甚至兩年不開發(fā)，出讓方要無償收回土地使用權(quán)。該問題對(duì)于大面積片區(qū)開發(fā)（分期滾動(dòng)開發(fā)）項(xiàng)目有為突出。8對(duì)于毛地的開發(fā)，按規(guī)定要分?jǐn)偟缆芬话氲挠玫孛娣e，因此在國(guó)

41、有土地使用權(quán)證中要注明總用地面積、道路面積（劃撥）、出讓面積。第五章項(xiàng)目投資成本和費(fèi)用的估算第一節(jié) 房地產(chǎn)投資成本和費(fèi)用的基本概念一、房地產(chǎn)總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)等。開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成以出租和出售為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和以自營(yíng)自用為目的的固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)。應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)產(chǎn)品成本與固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)之間的合理分?jǐn)倓澽D(zhuǎn)。經(jīng)營(yíng)資金是指開

42、發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)期是指房地產(chǎn)項(xiàng)目大量資金正式投入工程開始，到開發(fā)建設(shè)完成的時(shí)間。二、開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，按照國(guó)家財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目有多種產(chǎn)品時(shí)，可分別估算每種產(chǎn)品的成本費(fèi)用，但應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資在不同開發(fā)產(chǎn)品之間的合理分?jǐn)?。三、?jīng)營(yíng)成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國(guó)家財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。主要包括土地轉(zhuǎn)讓成本、出租土地經(jīng)營(yíng)成本、房地產(chǎn)銷售成本、出租經(jīng)營(yíng)成本。對(duì)于分期收款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營(yíng)成本可按當(dāng)期收入占全部銷售收入和租金收入的比率，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。四、房地產(chǎn)項(xiàng)目開

43、發(fā)建設(shè)完成后，可能形成一定比例的開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)，主要包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)。（一）固定資產(chǎn)包括開發(fā)企業(yè)辦公用房、開發(fā)企業(yè)機(jī)器設(shè)備和運(yùn)輸設(shè)備，以及自營(yíng)的商業(yè)和服務(wù)業(yè)用房等。（二）無形資產(chǎn)主要包括土地使用權(quán)等。（三）遞延資產(chǎn)主要包括開發(fā)企業(yè)的開辦費(fèi)和租入固定資產(chǎn)的改良支出等。五、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成后，在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，主要包括：管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。六、資金使用計(jì)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額編制資金使用計(jì)劃表。在可研階段，計(jì)算期可取年、半年、季、月為單位，資金使用計(jì)劃按期編制。編制時(shí)應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，要考慮預(yù)收款、欠付款

44、、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度中間結(jié)算付款等方式對(duì)編制資金使用計(jì)劃的影響。第二節(jié) 開發(fā)建設(shè)投資的費(fèi)用構(gòu)成一、房地產(chǎn)土地費(fèi)用是指為取得項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。房地產(chǎn)取得土地的方式有多種，所發(fā)生的費(fèi)用各不相同。主要有下列幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費(fèi)、出讓土地的土地出讓地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià)。(一)土地征用拆遷費(fèi)1、農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)主要包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、征地管理費(fèi)、拆遷費(fèi)、其他費(fèi)用。2、城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)主要包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)，臨時(shí)搬

45、遷安置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷以及對(duì)于原有單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)。（二）土地出讓價(jià)款。主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或征地費(fèi)等。許多城市都制定了基準(zhǔn)地價(jià)，具體宗地的土地出讓地價(jià)款要在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)調(diào)整確定。（三）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。（四）土地租用費(fèi)（五）土地投資折價(jià)。二、前期工程費(fèi)用主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研，水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用。項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研所需支出一般可按項(xiàng)目總投資的一定百分比估算，也可按估計(jì)的工程量乘以正常工日費(fèi)率估算。項(xiàng)目水文地質(zhì)勘測(cè)、土地開發(fā)中的“三通一平”

46、工程費(fèi)用根據(jù)實(shí)際工程量估算。三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供水、供氣、供電、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。四、建筑安裝工程費(fèi)用是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。五、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用是指在居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園 、公共廁所、停車場(chǎng)等，一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。六、開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)

47、場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。七、管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、房地產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用。八、財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債卷的利息

48、、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。九、銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代理手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)以及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。十、其他費(fèi)用主要包括：臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。十一、開發(fā)期稅費(fèi)主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政支管分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。十二、不

49、可預(yù)見費(fèi)第六章項(xiàng)目投資效益的多方案比較以及綜合評(píng)估一、定義房地產(chǎn)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進(jìn)行分析。二、基本財(cái)務(wù)報(bào)表的類別現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、損益表和資產(chǎn)負(fù)債表。三、現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編制，用以計(jì)算各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析。按照計(jì)算基礎(chǔ)的不同，一般分為：1全部投資現(xiàn)金流量表。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)

50、部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察房地產(chǎn)全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案（不論其資金來源及利息多少）進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。2資本金現(xiàn)金流量表。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。3投資者各方現(xiàn)金流量表。該表以投資各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。四、資金來源與運(yùn)用表該表反映房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃

51、。五、損益表該表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的利潤(rùn)總額、所得稅及各期稅后利潤(rùn)的分配情況，用以計(jì)算投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率等評(píng)價(jià)指標(biāo)。1、利潤(rùn)總額的計(jì)算利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加-土地增值稅經(jīng)營(yíng)收入=銷售收入+租金收入+自營(yíng)收入銷售收入=土地收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入經(jīng)營(yíng)稅金及附加=營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加經(jīng)營(yíng)成本=土地轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷售成本+配套設(shè)施銷售成本+出租房經(jīng)營(yíng)成本2、彌補(bǔ)虧損房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤(rùn)彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的，可以在五

52、年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)；五年內(nèi)不足彌補(bǔ)的用稅后利潤(rùn)彌補(bǔ)。3、利潤(rùn)分配房地產(chǎn)企業(yè)交納所得稅后的利潤(rùn)，一般按照下列順序分配：彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損提取法定盈余公積金。法定盈余公積金按照稅后利潤(rùn)扣除前項(xiàng)后的10%提取，法定公積金已達(dá)到注冊(cè)資本的50%時(shí)可不再提取。提取公益金向投資者分配利潤(rùn)。六、財(cái)務(wù)盈利能力分析財(cái)務(wù)盈利能力分析主要是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力水平。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目研究階段、研究深度以及項(xiàng)目類型的不同，可以通過上述基本報(bào)表，有選擇地計(jì)算下列評(píng)價(jià)指標(biāo)：1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量表現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為：n（CI-CO）t（1+FIRR）-t=0t=1式中CI現(xiàn)金流入量 CO現(xiàn)金流出量 （CI-CO）t第T期的凈現(xiàn)金流量 N開發(fā)經(jīng)營(yíng)期（開發(fā)期與經(jīng)營(yíng)期之和）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差發(fā)求得。當(dāng)FIRRMARR（可接受得最低收益率）或FIRRic（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率）時(shí)，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，在財(cái)