土地收購價格及其評估

1、土地收購價格及其評估主講人：朱道林土地收購儲備制度n土地收購n土地整理n土地儲備n土地銀行n概念的理論界定n概念的實際要求：通過概念界定，明確業(yè)務范圍n土地儲備與土地銀行應該是兩個概念土地收購儲備的性質(zhì)n誰進行土地收購儲備n政府n一般經(jīng)濟主體n土地收購儲備的性質(zhì)n政府行為，具有一定的強制性，主要滿足公共目的n企業(yè)行為，以贏利為目的n土地收購儲備機構(gòu)的性質(zhì)與體制n政府事業(yè)單位，或具有政府職能的機構(gòu)n政府獨資的企業(yè)單位n社會上一般的經(jīng)濟主體能否進行土地收購儲備目標與功能n土地收購儲備的目標n壟斷土地出讓一級市場n控制土地供給，宏觀調(diào)控土地市場n“一個池子儲水，一個籠頭放水”n促進城市土地合理利用n

2、土地收購儲備的經(jīng)濟功能 ？n增加政府財政收入n防止土地收益流失n公共管理目的與經(jīng)濟目的的協(xié)調(diào)問題范圍n土地收購儲備的范圍1.收回國有土地使用權(quán)n為公共利益需要使用的土地n為實施城市規(guī)劃需進行的舊城改造n使用期限屆滿的土地n單位滅失、公鐵路報廢等無人使用的土地n沒收的違法用地2.優(yōu)先購買國有土地使用權(quán)3.征用農(nóng)村集體土地n是否所有出讓的土地都必須要經(jīng)過收購儲備收購方式n土地收購的方式n征用n收回n收購n置換n土地整理：拆遷，改造n土地出讓：收購土地賣出實踐中的誤區(qū)1.土地收購儲備的目標到底是什么n是宏觀調(diào)控市場，還是政府積累資金2.土地收購儲備中心的性質(zhì)如何定位3.土地收購儲備中心是否是唯一的收

3、、儲、讓主體4.土地收儲中心與政府土地管理部門是什么關(guān)系5.是否必須所有的土地都必須先收儲再出讓6.土地收儲資金壓力巨大如何實現(xiàn)控制供給7.只有當出現(xiàn)買地人時再收儲是否合理，是否必要8.土地收購儲備與經(jīng)營城市的關(guān)系n經(jīng)營城市是追求公共目的，還是追求政府收益實踐中收購價格的確定方法n實踐中不管采用哪種收購方式，收購過程中的經(jīng)濟關(guān)系均具有補償性質(zhì)（收回方式除外），即土地收購價格都是以一定的補償費為基礎(chǔ)確定的，同時考慮土地使用權(quán)性質(zhì)的不同有所差異。具體確定土地收購價格的方法有以下幾種： 1.按規(guī)定的補償費標準確定2.評估機構(gòu)評估確定3.收購雙方議定4.直接比照基準地價確定存在的主要問題n土地收購價格

4、內(nèi)涵的界定與土地收購儲備的性質(zhì)、形式及收購過程中的產(chǎn)權(quán)交易關(guān)系是相對應的，性質(zhì)不同、形式不同、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成不一樣，其價格內(nèi)涵也就不一樣。目前各地土地收購儲備機構(gòu)在實際操作過程中，對土地收購價格中所應包含的具體內(nèi)容，不同收購對象、不同收購方式應如何合理地確定收購價格，在認識上存在著很大的差異，因此在操作中也就存在著諸多困難1.土地收購價格內(nèi)涵及其性質(zhì)定位存在著理論上的混淆2.土地收購價格確定缺乏科學的標準和方法3.過分強調(diào)土地收購的強制性造成對土地產(chǎn)權(quán)的侵害4.土地增值如何分配存在著矛盾5.土地收購價格與企業(yè)的安置補償費相混淆土地收購的產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟關(guān)系 賣地方（被收購方）收購方式買地方（收購土地方）產(chǎn)權(quán)

5、經(jīng)濟關(guān)系集體組織（所有權(quán)）農(nóng)民（使用權(quán)）征用土地收購儲備機構(gòu)屬于代行政府行為，典型的補償性經(jīng)濟關(guān)系有違法用地等瑕疵用地行為的土地使用者收回屬于代行政府行為，無償劃撥土地使用者出讓土地使用者收購參考劃撥土地使用權(quán)權(quán)益補償參考余期出讓土地使用權(quán)價格補償原土地使用者置換產(chǎn)權(quán)關(guān)系對換，經(jīng)濟關(guān)系對等土地收購價格內(nèi)涵n確定收購價格應遵循的原則1.土地收購的性質(zhì)決定了收購價格的性質(zhì)n強制型、半強制型、補償型、市場型2.價格構(gòu)成應以產(chǎn)權(quán)構(gòu)成為基礎(chǔ)3.市場公平與公共利益原則兼顧n土地收購價格的特征1.屬于不完全產(chǎn)權(quán)價格2.具有補償性，但應只是對土地的補償3.通常是原用途下的價格n土地收購價格是指被收購土地在原用

6、途和利用方式下，于收購基準日的一定產(chǎn)權(quán)條件下的補償價格 收購方式收購類型收購對象產(chǎn)權(quán)關(guān)系收購情況描述土地收購價格內(nèi)涵征用補償型集體所有土地集體土地所有權(quán)及使用權(quán)征用集體土地收購價格就是征地費用，按照土地管理法及有關(guān)規(guī)定的征地補償項目、標準計算無償收回強制型無主土地、因單位撤消等停止使用的土地、廢棄建設(shè)用地、出讓年期屆滿未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準的土地、違法用地等 被收購方失去合法的土地權(quán)利政府無償收回土地 無償有償收回補償型凈地劃撥土地使用權(quán)有償收回凈地 在凈地條件下，于收購基準日的劃撥土地使用權(quán)補償價格 土地及地上建筑物有償收回待拆遷的市區(qū)土地在原用途和利用方式條件下，于收購基準日的劃撥土

7、地使用權(quán)及地上建筑物補償價格 企業(yè)整體搬遷的土地有償收回企業(yè)搬遷用地在原用途和利用方式條件下，于收購基準日的劃撥土地使用權(quán)及地上建筑物補償價格 收購方式收購類型收購對象產(chǎn)權(quán)關(guān)系收購情況描述土地收購價格內(nèi)涵有償收回補償型倒閉企業(yè)劃撥土地使用權(quán)有償收回倒閉企業(yè)用地在原用途和利用方式條件下，于收購基準日的劃撥土地使用權(quán)及地上建筑物補償價格 收購半強制型因公共利益需要，或因規(guī)劃調(diào)整，或產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，或因行使優(yōu)先購買權(quán)等要求而需收購的土地 出讓土地使用權(quán)收購出讓土地使用權(quán)在原用途和利用方式條件下，于收購基準日剩余年期的出讓土地使用權(quán)及地上建筑物價格 承租土地使用權(quán)收購承租土地使用權(quán)在原用途和利用方式條件

8、下，于收購基準日剩余租賃期的承租土地使用權(quán)價格及地上建筑物價格 入股土地使用權(quán)收購入股土地在原用途和利用方式條件下，于收購基準日剩余年期的入股土地使用權(quán)及地上建筑物價格 授權(quán)經(jīng)營土地收購授權(quán)經(jīng)營土地在原用途和利用方式條件下，于收購基準日剩余年期的授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)及地上建筑物價格 置換劃撥土地使用權(quán)置換劃撥土地按有償收回劃撥土地使用權(quán)補償標準差價補償 有償使用土地使用權(quán)置換有償使用土地按收購有償使用土地使用權(quán)價格測算標準差價補償 評估方法n征地補償法n拆遷安置補償法n成本分析法n基準地價修正法n案例比較法THE END THE END征用n征用是指國家因公共利益的需要，需使用集體所有的土地，從

9、而將集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械倪^程。n征用方式具有兩個基本特征：n一是屬于國家公共建設(shè)的需要；n二是建設(shè)所需要使用的土地原來屬于集體所有，通過征用轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜小根據(jù)土地管理法第四十七條的規(guī)定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償”，因此征用土地過程中的經(jīng)濟關(guān)系主要是征地補償費。 收回n收回是指土地使用者因違法使用土地，或土地使用期已滿，或?qū)儆跓o主的土地等而被政府無償收回的過程n收回土地屬于政府的執(zhí)法過程，具有明顯的強制性，通常有無償收回和有償收回兩種方式n無償收回是指不給予被收回土地的使用者任何經(jīng)濟上的補償，因此也就不存在土地收購價格問題，具體收回對象如違法用地、無主的土地、土地

10、使用期屆滿的土地等n有償收回是指政府在收回土地過程給予原土地使用者適當?shù)难a償，具體有以下幾種情況：1.規(guī)劃建設(shè)和舊城改造需要收回的劃撥土地。這種方式的經(jīng)濟關(guān)系是拆遷補償費，或稱為按土地的開發(fā)成本補償，即在收回過程中按國家和當?shù)氐囊?guī)定給予原用地者一定的拆遷安置補償費2.因單位拆遷或產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等原因需要收回的土地。這種情況被收回的土地絕大多數(shù)屬于劃撥土地，經(jīng)濟關(guān)系也主要是拆遷安置補償費 收購n收購方式是土地收購儲備過程中取得土地的最主要方式。根據(jù)各城市實踐中執(zhí)行的情況，主要有以下幾種類型： 1.規(guī)劃建設(shè)和舊城改造需要收購的出讓土地使用權(quán)。這種方式的經(jīng)濟關(guān)系是土地收購價格，即收購價格應考慮市場關(guān)系

11、進行合理確定，如上海市規(guī)定按照當時市場價格的平價計算2.土地使用者主動申請收購。其經(jīng)濟關(guān)系應區(qū)分劃撥土地和出讓土地，劃撥土地通常是采用補償方式，即按平均土地開發(fā)成本進行補償；而出讓土地通常是除對土地開發(fā)成本進行補償外，還考慮補償原用地者已支付的剩余年期的土地出讓金收購3.行使優(yōu)先購買權(quán)而收購的土地。根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第26條的規(guī)定，“土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)”，如南通市規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申報價格明顯低于市場價格的土地，政府應該進行收購，并規(guī)定其收購價格按土地的開發(fā)成本補償4.出讓土地未按規(guī)定開發(fā)或轉(zhuǎn)讓的土地。如杭州、嵊州、濟南等

12、城市均規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)后未按期或無力開發(fā)，且又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地，應進行收購。收購價格按土地的開發(fā)成本補償，由于是出讓的土地使用權(quán)，其補償費還應包括土地使用權(quán)人已支付的土地出讓金的補償，但需扣除原土地使用權(quán)人已實際使用土地期間應付出的出讓金部分5.五是剩余的土地。如南通市規(guī)定，征地撤組“農(nóng)轉(zhuǎn)非”后的剩余土地應進行收購；嵊州市規(guī)定，因水利設(shè)施建設(shè)或其他國家建設(shè)后新增的土地，應進行收購。收購價格同樣是按照土地開發(fā)成本補償置換n置換是一種以地換地的易貨交易，即土地收購儲備機構(gòu)為了儲備土地，以其他的土地（通常是其過去已經(jīng)收購儲備并已開發(fā)完成的土地）置換將要收購儲備的土地。n由于是一種易

13、貨交易，原則上實行等價、等物交換，因此各地均規(guī)定，對置換差價進行補償依據(jù)補償標準確定n在土地收購過程中收購價格（土地及地上物補償費）根據(jù)國家及地方政府規(guī)定的有關(guān)標準進行確定，主要適用于征用方式和城鎮(zhèn)建設(shè)用地的拆遷補償n這種方法的優(yōu)點主要體現(xiàn)在法律依據(jù)充分，政府從宏觀操作上方向性強、步驟簡單，具有強制執(zhí)行的行政效力n缺點在于缺乏市場機制的作用，且如果定價依據(jù)不充分，或定價不合理，會損害被收購方的利益，甚至引起原用地者與政府的矛盾評估機構(gòu)評估確定n即土地收購價格由收購儲備交易一方或雙方委托有資格的土地評估機構(gòu)進行評估確定。如濟南市規(guī)定，由市土地儲備中心與被收購土地的單位協(xié)商，委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)根

14、據(jù)城區(qū)國有土地基準地價按土地原用途進行評估，并經(jīng)當?shù)赝恋匦姓鞴懿块T對評估結(jié)果進行確認，最后按確認的宗地價格的60%80%進行補償。n一般情況下，由有資質(zhì)的評估機構(gòu)對政府欲收購的土地進行價格評估，是現(xiàn)今技術(shù)可行性最好、價位確定最準確的辦法；但因其往往涉及一定的經(jīng)費（評估費）支出、還需占用一定的時間等缺點，目前在實踐中采用的范圍有限收購雙方議定n在被收購儲備的土地上建立產(chǎn)權(quán)交易關(guān)系的雙方，經(jīng)協(xié)商可以確定收購土地的價格n如杭州市規(guī)定，可以“按收購合同約定的土地拍賣、招標所得的比例確定”土地收購補償費n這實際是在土地收購過程中，經(jīng)雙方討價還價，按照賣出時的價格的一定比例進行補償，在這種情況下往往會使

15、收購土地再開發(fā)所引起的土地增值部分地轉(zhuǎn)移給了被收購土地的使用者或所有者n經(jīng)雙方協(xié)商后確定的價格，一般是雙方所共同能接受的價格，此時產(chǎn)權(quán)交易雙方的權(quán)益都能夠得到適當體現(xiàn) 直接比照基準地價確定n直接采用基準地價的一定比例進行確定n如浙江省嵊州市規(guī)定，土地收購價格按基準地價的4 6比例計算成本，即按基準地價測算土地價格，其中60%作為企業(yè)投入成本返還，40%作為土地級差上繳市財政n杭州市規(guī)定，土地收購補償費可以“按住宅用地和工業(yè)用地基準地價中開發(fā)成本部分的中間價確定”。n直接比照基準地價確定收購價格比委托評估機構(gòu)采用宗地評估的方法要簡便的多，基準地價具有全域性、分用途、平均性、有期限、時效性等特點，

16、而且基準地價又是政府發(fā)布的地價，這與土地收購儲備的行政主體是一致的 收購價格內(nèi)涵及性質(zhì)n兩種觀點：n一是將土地收購價格確定為土地收購補償費，即屬于補償性質(zhì)。這種觀點比較普遍，在許多城市土地收購儲備的政策性規(guī)定中均未提到“土地收購價格”，相應地以“土地收購補償費”代替之。其基本出發(fā)點是土地收購具有強制性，具體的收購方式是征用、拆遷等，直接的法律依據(jù)是土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、城市房屋拆遷管理條例等，法律依據(jù)明確，補償項目和標準具體，具有很強的可操作性，因此全國大多數(shù)城市均以這種方式確定補償標準 n二是將土地收購價格確定為“準市場價格”，即認為土地收購價格屬于市場價格的范疇，但是應低于正常市場

17、價格（有的稱為“市場價平價”），或者認為其與土地開發(fā)成本相當。上海、濟南如此操作。確定價格方法不科學n確定土地收購價格缺乏明確的依據(jù)和標準，存在著明顯的“武斷性”n如有的城市規(guī)定按基準地價的4 6比例計算土地收購價格，即60%作為企業(yè)投入成本返還，40%作為土地級差上繳市財政n還有的城市按照土地行政主管部門確認的宗地評估價格的60%80%確定n還有的城市按照住宅用地和工業(yè)用地平均基準地價的45%確定n不管采用什么比例，以及為何采用這一比例，均缺乏明確的依據(jù)。有時正是由于土地收購價格測算依據(jù)的不明確，測算方法的不規(guī)范，測算標準的不統(tǒng)一，引起土地收購過程中收購方與被收購方的矛盾過分強調(diào)強制性n土地

18、收購儲備基于公共利益原則和宏觀調(diào)控國有土地供給等目的，應具備一定的強制性n但如果這種強制性過分侵害少數(shù)經(jīng)濟主體的產(chǎn)權(quán)，則會失去社會公平n土地價格=土地開發(fā)成本+（支付出讓金-已使用期應付的出讓金）n剩余年期的出讓土地使用權(quán)在原用途條件下的正常市場價格土地增值分配的矛盾n在對被收購土地進行再開發(fā)時，會引起土地用途的改變，如收購前的用途為工業(yè)用地，收購后經(jīng)開發(fā)整理，根據(jù)規(guī)劃按住宅用地，或者商業(yè)用地賣出，且容積率會大大提高，這樣就會引起收購前后的地價差異非常大。這種增值如何分配？n歸國家：按照原用途確定土地收購價格，甚至根據(jù)原利用狀況按照規(guī)定的拆遷安置補償標準確定土地收購補償費n將土地增值適當分配給原土地使用者，如杭州、濟南均規(guī)定，可以“按收購合同約定的土地拍賣、招標所得比例確定補償”，即根據(jù)最后的賣價確定收購價格n土地增值與土地發(fā)展權(quán)收購價格與企業(yè)安置補償 n土