農(nóng)村房屋買賣合同效力

1、合同訂立原那么平等原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第三條：“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方 的規(guī)定，平等原 那么是指地位平等的合同當(dāng)事人，在充分協(xié)商達(dá)成一致意思表示的 前提下訂立合同的原那么。這一原那么包括三方面內(nèi)容：合同當(dāng)事 人的法律地位一律平等。不管所有制性質(zhì)，也不問單位大小和經(jīng) 濟(jì)實(shí)力的強(qiáng)弱，其地位都是平等的。合同中的權(quán)利義務(wù)對等。 當(dāng)事人所取得財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)或工作成果與其履行的義務(wù)大體相當(dāng)； 要求一方不得無償占有另一方的財(cái)產(chǎn)，侵犯他人權(quán)益；要求禁止 平調(diào)和無償調(diào)撥。合同當(dāng)事人必須就合同條款充分協(xié)商，取得 一致，合同才能成立。任何一方都不得凌駕于另一方之上，不

2、得 把自己的意志強(qiáng)加給另一方，更不得以強(qiáng)迫命令、脅迫等手段簽 訂合同。自愿原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第四條:當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)的規(guī)定，民事活動(dòng)除法律強(qiáng)制性的規(guī)定外，由當(dāng)事人自愿約定。包括：第一， 訂不訂立合同自愿；第二，與誰訂合同自愿，；第三，合同內(nèi)容 由當(dāng)事人在不違法的情況下自愿約定；第四，當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ) 充、變更有關(guān)內(nèi)容；第五，雙方也可以協(xié)議解除合同；第六，可 以自由約定違約責(zé)任，在發(fā)生爭議時(shí)，當(dāng)事人可以自愿選擇解決 爭議的方式。公平原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第五條：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原那么確定各方的權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定，公平原

3、那么要求合同雙方當(dāng) 事人之間的權(quán)利義務(wù)要公平合理具體包括：第一，在訂立合同 時(shí)，要根據(jù)公平原那么確定雙方的權(quán)利和義務(wù)；第二，根據(jù)公平原 那么確定風(fēng)險(xiǎn)的合理分配；第三，根據(jù)公平原那么確定違約責(zé)任。老實(shí)信用原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第六條：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循老實(shí)信用原那么的規(guī)定，老實(shí)信用原那么要求當(dāng)事 人在訂立合同的全過程中，都要老實(shí)，講信用，不得有欺詐或其 他違背老實(shí)信用的行為。農(nóng)村房屋買賣合同效力房屋不僅是居住場所，也表達(dá)為居住人的財(cái)產(chǎn)、社會依附關(guān)系。尤其是房屋買賣大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前，經(jīng)過多年的經(jīng)營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強(qiáng)烈的認(rèn)同感，建立了較為 穩(wěn)定的

4、社會關(guān)系，確認(rèn)農(nóng)村房屋買賣合同的效力對買受人穩(wěn)定的 生活有著巨大影響。一、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛產(chǎn)生的背景農(nóng)村房屋買賣涉及到宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓問題， 2007年10月 1日開始施行的?物權(quán)法?第一百五十五條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷 登記。 該規(guī)定已經(jīng)明確了宅基地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。但是轉(zhuǎn) 讓宅基地使用權(quán)是有條件的，?土地管理法?等法律雖有涉及， 但比擬原那么，在具體實(shí)施方面通常由國家政策和行政規(guī)章予以規(guī) 范和調(diào)整?？偟膩碚f，轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)須同時(shí)具備以下條件：1、轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員； 2 、受讓人沒有住房和 宅基地，且

5、符合宅基地使用權(quán)分配條件； 3、轉(zhuǎn)讓行為須征得本集 體經(jīng)濟(jì)組織同意； 4、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，必須與合法建 造的住房一并轉(zhuǎn)讓。二、對農(nóng)村房屋買賣合同效力的分析因此，在實(shí)踐中對于農(nóng)村房屋買賣合同的效力，有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，因房屋是建筑在宅基地上的，為土地的附著物，具有不可別離性，而宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)有一定限制。農(nóng)村房屋買賣在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也 處分了宅基地，此類行為損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法 規(guī)明確禁止的。國務(wù)院辦公廳 1999 年 5 月 6 日發(fā)布的?關(guān)于加 強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地

6、的通知?第二條第二款規(guī)定： “農(nóng) 村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體 土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購置的住宅發(fā)放土地使 用證和房產(chǎn)證 ；2004 年 12 月 24 日，國務(wù)院?關(guān)于深化改革嚴(yán) 格土地管理的決定?再次強(qiáng)調(diào)： “加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城 鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地 。由此可見，國家不允許宅基地使用 權(quán)向集體經(jīng)濟(jì)組織之外的城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓，城鎮(zhèn)居民購置農(nóng)村住房 的房屋買賣合同當(dāng)屬無效。本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村村民購置 農(nóng)村住房和宅基地的買賣合同，因違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán) 屬性，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是否經(jīng)過戶登記并 不是

7、房屋買賣合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響買賣合同 的效力。只要買賣合同符合合同的有效要件，合同即為有效。合同法?第四十四條第二款規(guī)定的合同生效必須辦理的批準(zhǔn)登 記手續(xù)與房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記是兩個(gè)不同性質(zhì)的問題。房屋過戶登 記行為是物權(quán)行為，房屋買賣合同那么屬于債權(quán)行為，進(jìn)行過戶登 記并不是房屋買賣合同有效的要件。沒有辦理過戶登記手續(xù)，是 房屋買賣合同未履行完畢，并不影響合同的效力。根據(jù)?最高人 民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法假設(shè)干問題的解釋 一?法釋 199919 號第 4 條規(guī)定： “合同法實(shí)施以后， 人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律 和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)

8、，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章 為依據(jù)。 國務(wù)院 1999 年和 2004 年兩個(gè)文件并非行政法規(guī)，不 能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)，故農(nóng)村宅基地房屋買賣合同并不存 在法定的無效事由。三、司法實(shí)踐中農(nóng)村房屋買賣合同效力如何認(rèn)定對農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定主要適用?合同法?，而合同法 的根本精神是意思自治、老實(shí)信用，農(nóng)村房屋買賣表達(dá)了當(dāng)事人 意思自治的原那么。而目前有關(guān)土地管理法規(guī)關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)定皆為禁止性規(guī)定，而不是強(qiáng)制性效力標(biāo)準(zhǔn)，不能以此確認(rèn)房屋買賣合同的效力。而房屋出賣方在違規(guī)出賣房屋獲得利益 后，因土地升值、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，違反了老實(shí)信 用原那么。因此如確認(rèn)此類合同無效，將

9、嚴(yán)重?fù)p害社會的公序良俗 和老實(shí)信用的社會根基，違反老實(shí)信用的賣房者獲益，而遵守誠 實(shí)信用的買房者卻蒙受損失，賣方贏得了訴訟卻要承當(dāng)高額的締 約過失賠償責(zé)任，而買方獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷。在我國房屋被賦予了很多社會意義，房屋不僅是居住場所，也體 現(xiàn)為居住人的財(cái)產(chǎn)、社會依附關(guān)系。尤其是房屋買賣大多發(fā)生在 幾年甚至十幾年前，經(jīng)過多年的經(jīng)營，房屋買受人對涉案房屋已 具有了強(qiáng)烈的認(rèn)同感，建立了較為穩(wěn)定的社會關(guān)系，確認(rèn)合同無 效意味著買受人穩(wěn)定的生活將面臨巨大改變，在感情上難以接 受。并且大多買賣行為依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并支付了房款，很多辦理了房屋登記變更或宅基 地使用權(quán)變

10、更登記手續(xù)；甚至房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添 附行為。因此，需要認(rèn)真審查房屋買賣的現(xiàn)實(shí)情況，包括合同履行、房屋的權(quán)屬、是否經(jīng)過登記、有無翻建、是否具備騰房條件在實(shí)踐中要全面考慮到合同無效對雙方當(dāng)事人利益影響，尤其出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值 和原買賣價(jià)格差異受到的損失，來確認(rèn)房屋買賣合同效力。對于 出賣人因土地升值或拆遷補(bǔ)償利益，而惡意主張合同無效的情 形，應(yīng)確認(rèn)房屋買賣合同有效。判決要以 “有利于妥善解決糾 紛、有利于標(biāo)準(zhǔn)交易行為 為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己 房屋的積極效果，以實(shí)現(xiàn)裁判的法律效果和社會效果有機(jī)統(tǒng)一。總之，應(yīng)對農(nóng)村房屋買賣合同效力糾紛是一個(gè)復(fù)雜的過程，實(shí)踐證明，由具備一定法律知識和工作經(jīng)驗(yàn)的律師來處理，既可以防范法律