我國貨幣政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究

1、古林財(cái)經(jīng)大學(xué)信息經(jīng)濟(jì)學(xué)院畢此論文我國貨幣政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究系別專業(yè)年級 學(xué)生姓名 學(xué)號指導(dǎo)教師 職稱金融系金融1060張旭20204106033沙曉君助教2014年4月畢業(yè)論文原創(chuàng)性聲明本人鄭重聲明：所呈交畢業(yè)論文，是本人在指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下，獨(dú)立進(jìn)行研 究工作所取得的成果。除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文不包含任何其他人 或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的作品成果。對本文的研究做出重要貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體, 均已在文中以明確方式標(biāo)明。本人完全意識到本聲明的法律結(jié)果由本人承擔(dān)。論文作者簽名:年 月曰摘要我國房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升，雖然我國政府不斷出臺各種調(diào)控政策，侃效果并不十 分理想。木文選取了全國商品

2、房銷售均價(jià)代表房地產(chǎn)價(jià)格，選取利率、金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng) 貸款余額、廣義貨幣供應(yīng)量及存款準(zhǔn)備金率作為貨幣政策指標(biāo)，從理論分析的角度， 對貨幣政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響的傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行了深刻的分析，并在此基礎(chǔ)上探討了 利用貨幣政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，對面臨全面失控的房價(jià)進(jìn)行調(diào)控的辦法，同時(shí)指 出了目前現(xiàn)行的貨幣政策調(diào)控不力的原因，并提出了解決辦法。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格 貨幣政策 房價(jià)調(diào)控abstractchinas real estate prices soared, although our government has introduced various regulatorypolicies，but th

3、e effect is not very satisfactory. this paper selected representatives of the national realestate sales price of real estate prices，selected interest rates，the balance of loans from financialinstitutions，the broad money supply and deposit reserve ratio as an indicator of monetary policy from the per

4、spective of theoretical analysis，the impact of monetary policy on real estate prices conduction mechanism of a deep analysis，and on this basis to explore the use of monetary policy on the real estateprices，to face the full control of the approach to price regulation，while noting that the current mon

5、etarypolicy ineffective existing causes and proposed solutions.keywords: the price of real estate monetary policy price regulation一、選題背景及意義4二、我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀4（一）我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征4（二）房地產(chǎn)市場存在問題7（三）房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素81. 影響房地產(chǎn)價(jià)格的供給因素82. 影響房地產(chǎn)價(jià)格的需求因素83. 影響房地產(chǎn)價(jià)格的其他因素9二、我國貨幣政策影響房地產(chǎn)價(jià)格的理論分析10（一）我國貨幣政策10（二）貨幣政策對房地產(chǎn)市場的傳導(dǎo)機(jī)制分析111.

6、 利率渠道112. 信貸渠道11三、貨幣政策對房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控12（一）貨幣政策對房價(jià)調(diào)控的實(shí)際效果12（二）我國貨幣政策調(diào)控房價(jià)的不足之處13（三）對今后我國貨幣政策調(diào)控房價(jià)的建設(shè)141. 完善金融市場，盡早實(shí)現(xiàn)利率匯率市場化142. 合理解決資木流動(dòng)性過剩的問題153. 應(yīng)注重選擇性貨幣政策的作用15四、結(jié)論15參考文獻(xiàn)17、選題背景及意義隨著上個(gè)世紀(jì)九十年代初的住房貨幣化改革，房地產(chǎn)行業(yè)已迅速發(fā)展為我國經(jīng)濟(jì) 支柱產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)的價(jià)格也隨我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展迅速膨脹。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上個(gè)世 紀(jì)的1987年全國商品房平均單價(jià)僅為408元/m2,經(jīng)過一路猛漲，到了 2012年則達(dá) 到5791元/m2

7、。按計(jì)算定基房價(jià)指數(shù)算，2012年已經(jīng)是1419.4,上漲達(dá)13.19倍，平 均算來，每年上漲達(dá)10.87%。為對房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行調(diào)控，國家曾出臺許多調(diào)控措 施，但效果不大。對于關(guān)系國計(jì)民生的房地產(chǎn)價(jià)格的走勢，是應(yīng)該引起我們重視的。對于典型事件 如1991年tl木房地產(chǎn)泡沫、1998年房地產(chǎn)市場泡沫等引發(fā)的東南亞金融危機(jī)，還有 2008年美國跟房產(chǎn)有關(guān)的次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)袞退，我們要有清醒 的認(rèn)識。作為國家宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，地產(chǎn)價(jià)格牽動(dòng)萬人心。而作為宏觀調(diào)控的重 要手段的國家貨幣政策，通過一系列的機(jī)制與渠道，可以對我國房地產(chǎn)市場，特別是 房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要而深遠(yuǎn)的影響。從這個(gè)意

8、義上說，要保持貨幣政策與我國房地產(chǎn) 業(yè)發(fā)展之間的適應(yīng)性，研宄貨幣政策對我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響顯得尤為重要。二、我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（一）我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征我國房地產(chǎn)市場自住房貨幣化改革以后迅速發(fā)展。特別是，城市化的進(jìn)程在近年 的步伐加大，在客觀上為其創(chuàng)造了一個(gè)有利時(shí)機(jī)。同時(shí)，房地產(chǎn)投資回報(bào)收益多年來 也較高，吸引了大量資金涌入其中。房地產(chǎn)行業(yè)在規(guī)模和價(jià)格上的節(jié)節(jié)上升使得許多 專家、學(xué)者對房地產(chǎn)價(jià)格是否存在嚴(yán)重的泡沫現(xiàn)象表現(xiàn)出很大的擔(dān)憂。對于對1998年以來至2012年我國房地產(chǎn)市場投資額度和總的銷吿面積以及銷售價(jià)格還有以上三項(xiàng)指標(biāo)的增訟率情況，統(tǒng)計(jì)表格2-1有直觀的顯示；對這個(gè)期間的 投資額

9、度和銷啓面積以及銷啓價(jià)格趨勢，圖2-1至2-3也作了顯示。a 2-1 1998年一2012年我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況年份投資額度（萬元）投資增 率（）銷售ifti稅 （萬f方 米）醐增長率 （%）銷售價(jià)格 （元/平 方米）價(jià)格w 率 （%）199836142292/12185.3/2063/1999410320240.13529114314556.530.1945975892053-0.004847312000498405290.21467390918637.130.28032779821120.0287384322001634411070.27288189522411.90.20254030

10、521700.0274621212002779092230.22805585726808.290.19616319922500.03686635920031015380090.30328612133717.630.2577314723590.04844444420041315825160.29589419138231.640.13387684727780.17761763520051590924710.20906998855486.220.45131676331680.14038876920061942291740.22085710861857.070.11481859833670.06281

11、565720072528883730.30201023877354.720.25053967238640.14760914820083120319420.23387223565969.8300.01656314720093624180000.161477244947550.43633839946810.23184210520104825940300.331595009104764.650.1056371750320.07498397820116179688580.2793321091099460.04945704553570.064586645201271803800

12、00.1619323381113030.01234242罔2-1房地產(chǎn)投資額度閣2-2房地產(chǎn)銷售面積xsjgm 2-3房地產(chǎn)銷售價(jià)格從這些數(shù)據(jù)，我們不難得出有關(guān)我國房地產(chǎn)市場的如下特征：其一為：迅猛的發(fā)展勢頭。自1998年至2012年這14個(gè)年頭里，我國商品房從36142292萬元達(dá)到了 718038000萬元的投資額度，增長了近20倍。其中，除了 1999 年、2009年和2012年之外，每年的增長率都超過了 20%;從12185.3萬平米增長 至111303萬平米的銷售面積，也達(dá)原來的9倍多。除了 2008年是負(fù)增長外，蘇他 年份銷售面積增長率都是遞增從2063元/平米上漲至2012年的5

13、791元/m2的銷售均 價(jià)，上漲至原來的超過2.8倍，除負(fù)增長的1999年和2009年，其他年份房價(jià)一直 是“高歌猛進(jìn)”。其二為：明顯的階段性特點(diǎn)?？傮w而言，房地產(chǎn)市場在2004年以前還是較為平 穩(wěn)的。受到我們國家宏觀政策的調(diào)控以及宏觀經(jīng)濟(jì)因素影響，2005年之后，我國的 房地產(chǎn)市場波動(dòng)較大，特別是價(jià)格漲幅方面的擴(kuò)大特別明顯。其三為：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對它的變化影響顯著。宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展給房地產(chǎn)市場 的迅猛發(fā)展提供了前提和保證。典型的例子是，1998年和2008年度的短暫銷售價(jià)格 回轉(zhuǎn)就是分別受貨幣化改革的影響和美國次貸危機(jī)影響。（二）房地產(chǎn)市場存在問題近年來，一系列的不容忽視的問題正從房地產(chǎn)市場

14、涌現(xiàn)出：其一為：價(jià)格整體偏高，部分城市上漲過快。中國的房地產(chǎn)市場多年來的發(fā)展呈 越來越快的趨勢，使得房價(jià)上漲速度始終處于高位，對岡計(jì)民生有不良影響。雖然諸 如“新國十條”、國八條、限購令等極力控制房價(jià)的政策不斷推出，但是房價(jià)居高不 下且連年攀高的勢頭始終沒有得到遏制。高昂的房價(jià)使得中低收入者視商品房如在云 端，大多無力購買。同時(shí)，由于部分城市房價(jià)漲幅太大，導(dǎo)致了局部“過熱”的跡象 越來越明顯。在宏觀調(diào)控政策的出臺的背景下，這種過熱現(xiàn)象還是令人擔(dān)憂。其二為：供需方面的不平衡性。兩個(gè)方面表現(xiàn)了不平衡性，一是供需數(shù)量方面的 不平衡，二是供需結(jié)構(gòu)方面的不平衡。首先，近年來，為給房地產(chǎn)市場降溫，政府通

15、過一系列的宏觀調(diào)控政策使得住宅供應(yīng)量相繼減少，而實(shí)際需求量卻不斷上升。結(jié)果 是房地產(chǎn)市場處于供不應(yīng)求狀態(tài)，房價(jià)上漲成為必然。另一方面，高檔商品房和商業(yè) 用房的供大于求與針對普通居民群體產(chǎn)品供給不足形成鮮明對比，房地產(chǎn)市場的供需 矛盾也由此加劇。其三為：投資增長過快且結(jié)構(gòu)不合理。在投資快速增長的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)受住房 需求激增以及國家對個(gè)人住房消費(fèi)的引導(dǎo)這兩方面的影響，岀現(xiàn)了較嚴(yán)重投機(jī)的現(xiàn) 象。盡管為經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率很大，房地產(chǎn)投資卻也存在著結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象。主要表 現(xiàn)為在中國東部與中、丙部地區(qū)之間，投資差異很大程度地存在著。與此同時(shí)，資金 來源結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)業(yè)投資方面存在則嚴(yán)重的缺陷：當(dāng)前大部分房地

16、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有股木 不足的嚴(yán)重情況，而狹窄的融資渠道和過分依賴于銀行貸款的狀況的嚴(yán)重存在也可能 危及整個(gè)金融體系的安全、平穩(wěn)運(yùn)行。（三）房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素1. 影響房地產(chǎn)價(jià)格的供給因素主要伍括土地成木和建筑成木的房地產(chǎn)成木因素是一種直接因素一一它影響房 地產(chǎn)供給和房地產(chǎn)價(jià)格。幵發(fā)商的利潤空間會因房地產(chǎn)的生產(chǎn)成木增加而減少。在利 潤減少的情況下，他們的積極性會降低，隨之而來的必然是價(jià)格的上漲。反之，他們 會在房地產(chǎn)生產(chǎn)成木下降的情況下增加對房地產(chǎn)的供給，帶來房地產(chǎn)價(jià)格的降低。作為決定房地產(chǎn)供給重要因素之一，房地產(chǎn)開發(fā)投資額的多少也是至關(guān)重要的。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會因房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增加而受到刺激

17、，從而使得房地產(chǎn)供給激 增。不過，房地產(chǎn)價(jià)格未必會因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)投資額的增加而下降。如果房地產(chǎn)供給 的面積因房地產(chǎn)投資額的增加而增加，房地產(chǎn)價(jià)格的下降才會成為可能。而如果投資 額的增加是用在了房地產(chǎn)的品質(zhì)和層次上，此時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格很可能不降而反升。對房地產(chǎn)供給和價(jià)格產(chǎn)生一定的影響還有房地產(chǎn)的竣工面積的多少。因?yàn)榉康禺a(chǎn) 市場的供給跟當(dāng)年竣工面積有很大關(guān)系。不過，需要注意的是，因?yàn)楦呖罩寐实拇嬖? 竣工面積有時(shí)并不能很好地影響房價(jià)，使得這個(gè)規(guī)律不能起作用。2. 影響房地產(chǎn)價(jià)格的需求因素影響房地產(chǎn)需求因素既有需求意愿和消費(fèi)者的預(yù)期，還有人u數(shù)量和收入水平， 更有社會安定狀況等，不一而足。作為消費(fèi)者對

18、商品需求的根木原因的是需求意愿。作為人類生活最基木的需求之 一的房地產(chǎn)，對消費(fèi)者來說是特殊的商品，有相當(dāng)重要的意義。不過，消費(fèi)意愿還是 會受到諸如經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和收入水平等因素的影響。對于估計(jì)或是預(yù)測房地產(chǎn)市場的前景和未來房地產(chǎn)價(jià)格，我們稱之為“消費(fèi)者的 預(yù)期”。對房地產(chǎn)的需求和房地產(chǎn)的價(jià)格都會受到這種預(yù)期的直接影響。也就是說， 房價(jià)在“消費(fèi)者的預(yù)期”中是看漲的話，對房地產(chǎn)的購買就會因?qū)沓鰠藤嵢〔顑r(jià) 的信心的增加而隨之增加。這樣，殲發(fā)商投資的信心會因房地產(chǎn)購買的增加而不斷增 強(qiáng)，房地產(chǎn)市場的投資額也因之得到提高，進(jìn)而使房地產(chǎn)市場的發(fā)展得到推動(dòng)而更加 繁榮；相反情況是，依據(jù)所掌握的信息，消費(fèi)者

19、會因有了房價(jià)會下跌的預(yù)期而做出對 房地產(chǎn)的購買的推遲或?qū)ΜF(xiàn)有房產(chǎn)的出售的決定。這樣，房地產(chǎn)的需求自然會下降， 從而影響到房產(chǎn)開發(fā)商的投資信心，房地產(chǎn)市場就會走向蕭條狀態(tài)。對我國房地產(chǎn)市場需求影響的重要因素之一還有人u數(shù)量。城市人u隨著近年來 的城市化進(jìn)程的加快和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移而不斷增加，這樣，房地產(chǎn)需求總量的 增加成為自然而然的結(jié)果。對房地產(chǎn)的需求，不同層次的消費(fèi)者都有屬于自己層次的 需求，這樣的結(jié)果是對房地產(chǎn)市場品質(zhì)和層次的有效需求也得到了增加。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，消費(fèi)者的支付能力是決定對商品的有效需求的最主要也是最 根木的因素，它取決于消費(fèi)者的收入水平。對房地產(chǎn)的支付能力會隨著消費(fèi)者的

20、收入 水平的提高而得到增強(qiáng)，從而反映在對房地產(chǎn)的需求上。當(dāng)然，對房地產(chǎn)的支付能力 會隨著消費(fèi)者的收入水平的降低而削弱，進(jìn)而影響對房地產(chǎn)的需求。與此相似的是，人們對房地產(chǎn)的需求也在一定程度上受社會的安定狀況的影響。 如果政權(quán)相對穩(wěn)定而社會秩序良好，對于用于自住或投資的購買，人們就會有更多的 增加傾向。相反，在一個(gè)動(dòng)蕩的社會，為了保值增值，人們會更多地從房產(chǎn)轉(zhuǎn)向?qū)ζ?他的貴重物品的購買。3. 影響房地產(chǎn)價(jià)格的其他因素除了受供需因素的影響外，房地產(chǎn)價(jià)格既受到國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，也受到 通貨膨脹率和金融杠桿以及金融機(jī)構(gòu)貸款余額的影響。當(dāng)然，宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)價(jià)格 的影響也一定是存在的。從需求和供給兩

21、方面，房地產(chǎn)的價(jià)格會受到國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水 平的影響。社會的固定資產(chǎn)投資會因?yàn)橐粋€(gè)國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提升而提 升，使得對房地產(chǎn)的開發(fā)力度得到有效的增加，房地產(chǎn)的供給也從而增加了，這是一 方面。另一方面，人們的支付能力會因人們的收入水平的增加而提高，這和經(jīng)濟(jì)發(fā)展 水平的提高有關(guān)。這也使得對房地產(chǎn)的需求增加。房地產(chǎn)業(yè)是與金融業(yè)是密不可分的，因?yàn)樗琴Y金密集型行業(yè)。單就開發(fā)商而言， 他們的自有資金不可能滿足房地產(chǎn)開發(fā)的巨額成木，銀行貸款支持是必不可少的。而 單就購房者而言，他們中的大多數(shù)不可能一下子支付所有的購房費(fèi)用，因?yàn)榉績r(jià)上漲 因素和房屋作為大宗商品的特性。所以，從房地產(chǎn)的供給與房地產(chǎn)的需求

22、兩方面，對 房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生影響的是金融機(jī)構(gòu)貸款余額。另外，對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生巨大影響的還有國家宏觀調(diào)控政策。第一個(gè)原因是有關(guān) 土地價(jià)格方面。在我國，土地是屬于國家的，國家可以決定土地的供給數(shù)量和價(jià)格。 因而，為了達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)的價(jià)格和供給，國家可以對所供開發(fā)的土地的價(jià)格和數(shù)量 進(jìn)行適度調(diào)控。第二個(gè)原因來自于銀行方面，而銀行貸款的規(guī)模和投入方向完全可以 由國家進(jìn)行控制。這樣，國家可以通過銀行來對房地產(chǎn)價(jià)格施加影響。第三個(gè)原因是 稅收。稅收政策掌握在國家手里。通過對稅收政策的調(diào)控，國家也可以做到對房地產(chǎn) 價(jià)格進(jìn)行調(diào)控。、我國貨幣政策影響房地產(chǎn)價(jià)格的理論分析（一）我國貨幣政策為實(shí)現(xiàn)其特定的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，

23、中央銀行會采取各種方針和措施，包括各種控制和調(diào) 節(jié)貨幣供應(yīng)量或信用量，就是狹義的貨幣政策。其中有信貸政策，有利率政策，還有 外匯政策。政府、中央銀行和其他有關(guān)部門實(shí)施的，包括金融體制改革，也就是規(guī)則 的改變等的影響金融變量的一切措施和規(guī)定一一所有有關(guān)貨幣方面，就是廣義的貨幣 政策。這里所指的主要就是狹義的貨幣政策。貨幣政策的最終目標(biāo)和中介目標(biāo)是我國貨幣政策的目標(biāo)所在。反映了社會經(jīng)濟(jì)對 貨幣政策的客觀要求的最終目標(biāo)，是指中央銀行對貨幣流通所進(jìn)行的組織和調(diào)節(jié)之出 發(fā)點(diǎn)以及歸宿。對宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，國家有四個(gè)目標(biāo)：一是物價(jià)穩(wěn)定，二是充分就業(yè)，三是經(jīng)濟(jì)增 長，四是國際收支平衡。而作為宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的手段之一

24、的貨幣政策，它的最終目標(biāo) 也不外乎以上四個(gè)目標(biāo)。木文所指的貨幣政策的中介目標(biāo)既包含貨幣供應(yīng)量和利率， 有包含了銀行信貸和匯率。（二）貨幣政策對房地產(chǎn)市場的傳導(dǎo)機(jī)制分析1. 利率渠道作為理論基礎(chǔ)為凱恩斯的is-lm模型的貨幣政策傳導(dǎo)途徑，利率傳導(dǎo)途徑的前 提是完善的金融體制結(jié)構(gòu)和價(jià)格粘性特征。通過對利率水平的調(diào)控來對資金的供求進(jìn) 行影響，進(jìn)而使得宏觀經(jīng)濟(jì)得到調(diào)節(jié)是其主導(dǎo)思想。眾所周知，所謂的利率究其實(shí)質(zhì) 而言，是資金的價(jià)格。凱恩斯學(xué)派告訴我們，貨幣供應(yīng)量在實(shí)施擴(kuò)張性貨幣政策增加， 使得實(shí)際利率水平呈下降趨勢，也就是資木的融資成木降低，計(jì)劃投資和消費(fèi)支出因 之增加，從而使得總需求和總產(chǎn)出水平的上升

25、被進(jìn)一步引起。我們可以將貨幣政策的 利率傳導(dǎo)機(jī)制作如下的表示：貨幣供應(yīng)量t 市場利率i 資金成木i 企業(yè)投資支出t 總產(chǎn)出t貨幣供應(yīng)量t 市場利率i 資金成木i 個(gè)人消費(fèi)支出t 總需求t要說明的是，有兩個(gè)條件決定了利率傳導(dǎo)機(jī)制效應(yīng)的大小，要引起注意。一是投 資對利率的敏感度，二是短期利率對長期利率引導(dǎo)作用的準(zhǔn)確性。就前者而論，傳導(dǎo) 效應(yīng)和投資對利率的敏感度之間是成正比的，也就是說，如果投資對利率越敏感，那 么利率的變動(dòng)對投資的影響就較大；如果情況相反的話，傳導(dǎo)機(jī)制的效應(yīng)就會表現(xiàn)得 較弱。值得一提的是，利率傳導(dǎo)機(jī)制效應(yīng)的大小取決于兩個(gè)條件，即投資對利率的敏感 度及短期利率對訟期利率引導(dǎo)作用的準(zhǔn)確

26、性。對于前者而言，傳導(dǎo)效應(yīng)與投資對利率 的敏感度是成正比的，即當(dāng)投資對利率越敏感，利率的變動(dòng)對投資的影響較大；反之， 傳導(dǎo)機(jī)制的效應(yīng)較弱。對于后者而言，如果短期利率能較好地引導(dǎo)長期利率，則傳導(dǎo) 效果較好；反之，則效果較差。2. 信貸渠道在貨幣政策中，我們說，雖然利率渠道是非常重要的，但是，有許多因素影響著 利率傳導(dǎo)機(jī)制正常作用的發(fā)揮。這其中既有證券市場的發(fā)達(dá)程度，又有企業(yè)對利率的 敏感程度，還有企業(yè)進(jìn)入債券市場的自由程度等等。在傳導(dǎo)環(huán)節(jié)上，這些前提條件的 不確定性早在現(xiàn)實(shí)生活中的就會有種種障礙對利率發(fā)生作用。所以說，利率傳導(dǎo)機(jī)制 還是有一定局限性的。與此同時(shí)，信用情況的可獲得性也隨著信息技術(shù)及

27、金融業(yè)的發(fā)展，越發(fā)成為可能。在這種情況下，貨幣政策信貸傳導(dǎo)機(jī)制作用是愈來愈顯著。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，所以，它的運(yùn)作過程的幾乎每個(gè)環(huán)節(jié) 都離不開資金的融通一一無論是開發(fā)和建設(shè)，還是經(jīng)營和流通以及消費(fèi)。而就我國目 前的國情而言，資木市場的不發(fā)達(dá)和不完善的實(shí)際情況決定了銀行信貸在房地產(chǎn)的融 資中幾乎“一統(tǒng)天下”。銀行貸款不光要解決買房者按揭的問題，還解決幵發(fā)商高昂 的運(yùn)營成木問題。這樣的結(jié)果就是，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)對金融有著非常強(qiáng)的依賴性。通過 對信貸利率和信貸額度以及抵押貸款期限的調(diào)整，對金融金融住房市場中資金的余缺 的調(diào)節(jié)，政府可以在促進(jìn)該行業(yè)的發(fā)展方面大有作為。而融資雙方在融資雙方

28、存在著 嚴(yán)重的信息不對稱現(xiàn)象，信貸渠道根據(jù)bernanke等研究，可分為兩種傳導(dǎo)途徑，即 銀行貸款和資產(chǎn)負(fù)債表。如果擴(kuò)張的貨幣政策為央行所釆取，那么貨幣的供給量就會增加，銀行的準(zhǔn)備金 和存款也同樣增加，銀行發(fā)放貸款的能力隨著提高,貸款的發(fā)放量也就隨之大大增加, 因?yàn)橘J款投放量的增減對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響是被銀行貸款柒道作為前提的。這種情況 下，房地產(chǎn)的有效需求擴(kuò)大了，房地產(chǎn)價(jià)格也就上升了。反之，如果緊縮的貨幣政策 為央行所釆取，隨之而來的必然是房地產(chǎn)價(jià)格的下降?，F(xiàn)在我們把擴(kuò)張性貨幣政策作 為例子，可以用下面方法表示此傳導(dǎo)過程：貨幣供給量t 貸款發(fā)放能力t 貸款發(fā) 放量t 有效需求t 房地產(chǎn)價(jià)格t三、

29、貨幣政策對房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控（一）貨幣政策對房價(jià)調(diào)控的實(shí)際效果自從我國實(shí)行了住房體制改革以后，我國房地產(chǎn)價(jià)格一直持續(xù)增長，居高不下。 2009年全年在寬松的貨幣政策刺激下的房價(jià)更是一路高歌。雖然近幾年來隨著政府 對住房價(jià)格調(diào)控力度的加大，少數(shù)城市的部分樓盤價(jià)格有所下降，但這種房價(jià)下調(diào)僅 僅局限于部分樓盤，不具有普遍性。房價(jià)上漲的總體趨勢并未改變。最近這十年以來，央行一直釆取偏松或者穩(wěn)健的貨幣政策，但是在2008年的第 二季度中國的宏觀調(diào)控政策發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)向，面對房價(jià)的飛漲，政府在不段岀臺房 價(jià)調(diào)控政策的同時(shí)也不得不將貨幣政策改為“適度從緊的貨幣政策”，2008年央行為了應(yīng)對席卷全球的金融危機(jī)，

30、不得不將金融政策轉(zhuǎn)向“積極”：多 次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率以及降息。10月27 h,央行決定將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的 下限擴(kuò)大為貸款利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%；緊接著12月中央經(jīng)濟(jì) 工作會議將2009年定調(diào)為“保增訟、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展”;“ 131” 號文件提出了若干促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的措施，強(qiáng)調(diào)落實(shí)地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市 場的職責(zé)，這些促進(jìn)住房消費(fèi)的優(yōu)惠政策的確促進(jìn)2009年市場回暖的，刺激了購房 者的購房需求。2009年以來，在以往的仍“適度偏松”的貨幣政策的大背景下，在 需求不斷被抑制的狀態(tài)下，國內(nèi)房地產(chǎn)的投資需求幵始放大，于是中國房地產(chǎn)市場實(shí) 現(xiàn)“v”

31、形反轉(zhuǎn)，111月全國商品房銷售面積和銷售額同比增長53%和86.8%。住宅 銷俜面積和銷啓額分別同比增訟54.4%和91.5%。規(guī)模和增速均創(chuàng)歷史新高。2010年1月18日起央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%，到5月3 hl木年度第三次上調(diào) 存款準(zhǔn)備金率0.5%，存款準(zhǔn)備金率已升至17.00%。10月19 h,央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu) 人民幣存貸款基準(zhǔn)利率,政府幵始逐漸意識到，房地產(chǎn)市場存在一些虛假繁榮的假象, 必須要對這種不健康現(xiàn)象進(jìn)行打擊，以免形成房地產(chǎn)泡沬，孕育下一個(gè)金融危機(jī)。這 一次的存貸款基準(zhǔn)利率的上調(diào)，無疑會對房價(jià)有一定的控制一一商業(yè)銀行的放貸能力 會受到限制，銀行會調(diào)整貸款投向，減少對房地產(chǎn)領(lǐng)

32、域的貸款投放。從總體來看，我國貨幣政策的調(diào)整雖然對房價(jià)上漲，投資過熱問題有一定的抑制 作用，但是礙于國內(nèi)金融市場的實(shí)際情況，考慮到各調(diào)控工具牽一發(fā)而動(dòng)全身，以及 政府政策的時(shí)滯性等等原因。我國目前的貨幣政策對國內(nèi)房價(jià)的調(diào)控效果并不理想。（二）我國貨幣政策調(diào)控房價(jià)的不足之處貨幣政策從發(fā)現(xiàn)市場的不良問題到開始制定實(shí)施再到對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響，這 之間需要相當(dāng)訟的市場反應(yīng)時(shí)間，以及政策效果的發(fā)揮時(shí)間。撇開時(shí)滯后性的影響， 其中利率是十分的重要紐帶，在我國當(dāng)前利率沒有完全市場化的情況下，央行在接連 幾年的加息導(dǎo)致存貸款利率提高的比率不對稱性tl益嚴(yán)重。央行加息的行動(dòng)是控制商 業(yè)銀行的信貸規(guī)模，市場上通

33、貨量的有力手段，但在當(dāng)前我國商業(yè)銀行利潤組成主要 來自存貸款利率差額的特殊情況下，存貸款利率差的擴(kuò)大反而為商業(yè)銀行擴(kuò)大信貸規(guī) 模提供了一個(gè)良好的動(dòng)機(jī)。通貨膨脹的受到流動(dòng)性剩余的影響而加劇。央行也在2009年貨幣政策執(zhí)行報(bào)告 中坦言，我國的通貨膨脹壓力在不斷加大。在費(fèi)雪方程式中，名義利率i等于真實(shí)利 率ir加上預(yù)期通貨膨脹率根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中理性人的假設(shè)，理性的投資者 會更關(guān)注真實(shí)利率，關(guān)注貨幣的真實(shí)購買力而不是名義利率。當(dāng)前我國越來越多的普 通居民意識到在高通貨膨脹率下，我國的真實(shí)利率實(shí)際已經(jīng)很低或者是負(fù)利率。也就 是說，存在銀行里的錢不但沒有得到放棄流動(dòng)性的利息補(bǔ)償，反而還會貶值。對居民 來說，他

34、們的錢已經(jīng)越來越不值錢，低的真實(shí)利率以及對通貨膨脹上升的預(yù)期，使得 人們不愿意持有貨幣，也不愿意存到銀行。人們開始尋求能夠保值的東丙，國內(nèi)的投 資需求異常的巨大，然而由于我國資木市場容量的限制，金融投資市場的不發(fā)達(dá)，以 及中國國人特有的人文風(fēng)俗，和故土情懷，中國國內(nèi)的投資自然而然的就集中在了對 房地產(chǎn)的投資。市場價(jià)格是一雙無形的手，面對國內(nèi)對房地產(chǎn)市場需求的狂熱，土地 作為一種特殊的實(shí)物資木，又具有在短期內(nèi)數(shù)量不變的特點(diǎn)，供給出現(xiàn)瓶頸時(shí)，市場 這雙手也將價(jià)格一再拉高。（三）對今后我國貨幣政策調(diào)控房價(jià)的建設(shè)1. 完善金融市場，盡早實(shí)現(xiàn)利率匯率市場化要讓利率和匯率成為反映真實(shí)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的指標(biāo)，就必須

35、要保證貨幣政策的傳導(dǎo)途 徑的暢通。貨幣數(shù)量政策和貨幣價(jià)格政策是貨幣政策的兩個(gè)基木元素，作為貨幣價(jià)格 的利率和匯率，我國的利率和匯率未完全市場化，因此數(shù)量型政策工具和價(jià)格型政策 工具的混合作用難以發(fā)揮，貨幣政策的傳導(dǎo)渠道受阻，貨幣政策的獨(dú)立性和有效性不 兄。因此建議同步加大利率和匯率的市場化改革，制定貨幣政策時(shí)貨幣數(shù)量政策和利 率，匯率政策協(xié)調(diào)一致加以考慮，同時(shí)完善間接調(diào)控的機(jī)制，靈活運(yùn)用數(shù)量型政策和 價(jià)格型政策工具的搭配，保證政策工具到中間目標(biāo)間的傳導(dǎo)效果。2. 合理解決資本流動(dòng)性過剩的問題我國目前以超額準(zhǔn)備金水平適當(dāng)為主，而以貨幣市場利率穩(wěn)定或者偏松為輔的貨 幣政策操作體系，在利率市場化改革

36、加深的情況下，政府開始嘗試將以金融機(jī)構(gòu)的超 額準(zhǔn)備金水平為主調(diào)整為以貨幣的利率水平為主的轉(zhuǎn)變。然而這一轉(zhuǎn)變僅僅依靠政府 政策以及出臺法規(guī)等措施難以快速準(zhǔn)確的完成，應(yīng)同時(shí)加大金融市場的建設(shè)，建立健 全的金融市場體系，積極發(fā)展我國的金融投資市場，借著當(dāng)前股市的繁榮的大好時(shí)機(jī)， 鼓勵(lì)企業(yè)上市，進(jìn)行股市的增容，鼓勵(lì)資金進(jìn)入金融投資市場，為房地產(chǎn)市場的資金 分流，有效解決資木的流動(dòng)性過剩。3. 應(yīng)注重選擇性貨幣政策的作用鑒于貨幣政策是總需求調(diào)控政策，人民銀行對房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)是通過選 擇性貨幣政策調(diào)控商品房需求來調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)注重區(qū)域性和差別化信貸政策的 運(yùn)用，對于中國這樣一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異比較大的國家來說，在統(tǒng)一的貨幣政 策之下，還應(yīng)該有針對各地