基于因子分析法和聚類分析法的房地產(chǎn)對河南地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響 5.30 1700020%

1、 本科生畢業(yè)論文基于因子分析法和聚類分析法的房地產(chǎn)對浙江地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響姓 名潘云飛學(xué)號20153402377專業(yè)金融數(shù)學(xué)指導(dǎo)教師陳蒂 講師2019年3月8日7摘要如今，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越來越快，由于房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著無可代替的作用。本文首先闡述了房地產(chǎn)的定義，法律層面將房地產(chǎn)的概念規(guī)定成了財(cái)產(chǎn)權(quán)利，它主要由房產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)利益與其擁有的權(quán)利組成。然后進(jìn)一步分析了可能對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成影響的因素。如居民家庭消費(fèi)性支出（元/人），服務(wù)業(yè)（第三產(chǎn)業(yè)）占比，等諸多因素。但在這些因素中并不是所有的因素都是對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有巨大影響的。進(jìn)而利用因子分析法分析各個相關(guān)因

2、素對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，解釋他們的內(nèi)在關(guān)聯(lián)程度，分析出與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相互影響的因素。之后再利用聚類分析法，分析浙江衢州各個地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水品，深入對房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識，找出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對我國經(jīng)濟(jì)成長的影響，才可以將房地產(chǎn)業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)效益發(fā)揮到最大，促進(jìn)我國浙江地區(qū)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；因子分析；聚類分析；經(jīng)濟(jì)發(fā)展AbstractChina's economic development is getting faster and faster。 Since the real estate industry is an important part of China's ec

3、onomic development, it plays an irreplaceable role in China's economic development。 This article first elaborates on the definition of real estate。 The legal level defines the concept of real estate as property rights。 It is mainly composed of real estate, economic interests and the rights it ow

4、ns。 Then further analyze the factors that may affect the real estate economic development, such as household consumption expenditure (yuan/person), service industry (third industry), and many other factors。 But not all of these factors They all have a huge impact on the real estate economy。 Then use

5、 factor analysis to analyze the impact of various relevant factors on the real estate economy, explain their internal correlation, and analyze the factors that interact with the real estate economy。 Then use the cluster analysis method。 Analyze the real estate economic development water products in

6、various regions of Henan Province, deepen the understanding of the real estate industry, find out the impact of the real estate economy on China's economic growth, and then maximize the economic benefits brought by the real estate industry and promote the rapid economic development of Henan Prov

7、ince。 development of。Key words:Real estate industry; economic development; factor analysis method；cluster analysis目 錄1引 言12房地產(chǎn)概述22。1房地長的定義及其地位22。1。1房地產(chǎn)的定義22。1。2房地產(chǎn)的地位22。2房地產(chǎn)的特征42。3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)42。3。1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀42。3。2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的階段性及其特點(diǎn)62。3。3房地產(chǎn)泡沫72。3。4房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢73浙江房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用83。1浙江房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀和前景83。2浙江房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)對浙江城

8、市經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用表現(xiàn)93。2。1房地產(chǎn)投資與浙江城市經(jīng)濟(jì)103。2。2房地產(chǎn)住宅價(jià)格與浙江城市經(jīng)濟(jì)103。2。3房地產(chǎn)業(yè)空間布局與浙江城市經(jīng)濟(jì)113。3浙江房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的問題123。4浙江房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展措施124因子分析和聚類分析144。1因子分析的基本原理144。2因子分析過程154。2。1指標(biāo)選取154。2。2KMO和Barelett檢驗(yàn)164。2。3計(jì)算因子載荷矩陣與特征值以及貢獻(xiàn)率164。3結(jié)果分析174。4聚類分析的基本原理184。5聚類分析過程194。5。1選取指標(biāo)194。5。2聚類分析結(jié)果及分析215總 結(jié)22參考文獻(xiàn)24致謝261引 言房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)并且

9、是一項(xiàng)極其重要產(chǎn)業(yè)，所要應(yīng)對的機(jī)遇和挑戰(zhàn)也是前所未有的。其一，我國房地產(chǎn)市場的主要消費(fèi)者在于個體。在房地產(chǎn)市場中，消費(fèi)者需求和供求關(guān)系在持續(xù)更替，這也加劇了國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭關(guān)系，由“暴利”逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔⒗?。另外，海外資本和開發(fā)商在中國成功進(jìn)入世貿(mào)組織后，投入中國房地產(chǎn)業(yè)的成本大幅下降，這也使得大批國外開發(fā)商涌入中國房地產(chǎn)市場，擁有全球競爭格局的中國房地產(chǎn)市場由此形成。海外開發(fā)商具備豐富的專業(yè)化運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，管理能力高，市場競爭力普遍要強(qiáng)于國內(nèi)。國外大型房地產(chǎn)企業(yè)在我國加入世貿(mào)后，大規(guī)模進(jìn)入國內(nèi)市場，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)所要面對的競爭壓力是從未遇到過的。在資金、技術(shù)、管理等方面，外資企業(yè)所

10、具備的優(yōu)勢較為突出。房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必加強(qiáng)對企業(yè)的管理力度，具備市場危機(jī)意識，將高技術(shù)、高質(zhì)量、高效率、低消耗、低成本等特點(diǎn)集于企業(yè)核心競爭力，從而獲得更強(qiáng)的市場競爭力。對未來房地產(chǎn)發(fā)展方向進(jìn)行深入考究，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)能夠良性發(fā)展下去。此外，社會經(jīng)濟(jì)日益進(jìn)步，著眼于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動態(tài)部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受到社會間的廣泛關(guān)注。1997年前房地產(chǎn)的不斷上升增長率，導(dǎo)致亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，使得房價(jià)不斷上漲，最后以至于超過了原有的實(shí)際價(jià)值。因此，高空置率和大幅降價(jià)的性質(zhì)無疑已經(jīng)顯現(xiàn)出來。當(dāng)所有人都一致認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)上漲時，亞洲金融危機(jī)悄然而至，在爆發(fā)危機(jī)之后，房地產(chǎn)增長率在兩年之間急劇下跌。近幾年，隨著國

11、民經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展和進(jìn)步，國民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的良性關(guān)聯(lián)也使房地產(chǎn)業(yè)能夠迅猛發(fā)展。對于城市經(jīng)濟(jì)而言，房地產(chǎn)是其支柱性行業(yè)，推動當(dāng)?shù)厮a(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益是難以衡量的。對發(fā)展房地產(chǎn)過程中所帶來經(jīng)濟(jì)收益進(jìn)行分析，客觀認(rèn)識到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用，將其應(yīng)用于發(fā)展和建設(shè)經(jīng)濟(jì)體制當(dāng)中，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)能夠穩(wěn)定、健康、可持續(xù)的發(fā)展，已達(dá)到加快城市建設(shè)步伐的目的。2房地產(chǎn)概述2。1房地長的定義及其地位2。1。1房地產(chǎn)的定義房產(chǎn)和地產(chǎn)統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。其定義是指在土地、建筑物上無法分割的部分及其附加的各項(xiàng)權(quán)益。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上根據(jù)其性質(zhì)有固定性和不可移動性，又被叫做不動產(chǎn)。房產(chǎn)是指如住房、辦公、科教文化衛(wèi)生用地等土地上的各種房屋；地

12、產(chǎn)是指如土地、建筑物、房地合一，位于土地及其上下空間各種類型的基本設(shè)施。房地產(chǎn)也可以在法律角度上定義為財(cái)產(chǎn)權(quán)利，其中涵蓋了經(jīng)濟(jì)利益、房地產(chǎn)實(shí)體以及所附帶的全部權(quán)益。本文中所引入的是財(cái)產(chǎn)權(quán)力的概念。2。1。2房地產(chǎn)的地位房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)體系中具備基礎(chǔ)性、主導(dǎo)性、支柱性等有關(guān)特性。其基礎(chǔ)性具體表現(xiàn)在以下兩個層面：其一，生產(chǎn)資料的性質(zhì)由開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)過程中，各種生產(chǎn)經(jīng)營所需用地所反映。其二，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展使得人們物質(zhì)生活得以保障。這兩個屬性在社會生產(chǎn)和再生產(chǎn)環(huán)節(jié)中反映十分明顯。房地產(chǎn)業(yè)具備主導(dǎo)作用。在社會經(jīng)濟(jì)活動如社會生產(chǎn)和再生產(chǎn)、文化、教育、科學(xué)、衛(wèi)生等，房地產(chǎn)作為其空間條件和物質(zhì)載體，房地產(chǎn)對國

13、民經(jīng)濟(jì)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)和部門直接產(chǎn)生影響。必須要以發(fā)展房地產(chǎn)為基礎(chǔ)，才能開展各種經(jīng)濟(jì)活動。產(chǎn)業(yè)鏈完整，聯(lián)系大，驅(qū)動力強(qiáng)等是支柱性產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)所具備的特點(diǎn)，同時也促進(jìn)了其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長。這也彰顯了房地產(chǎn)行業(yè)的在國民經(jīng)濟(jì)中的地位簡而言之，只有深刻認(rèn)識并牢牢把握房地產(chǎn)業(yè)客觀存在的特點(diǎn)，在國民經(jīng)濟(jì)的體系中確立房地產(chǎn)業(yè)其重要地位。一般來說，在國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)處于地位是極其關(guān)鍵的。房地產(chǎn)業(yè)的地位也使得它能夠促進(jìn)城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長、居住生活水平日益提高等。通常來講，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)二者之間的辯證關(guān)系是相互協(xié)調(diào)、相互促進(jìn)的。除此之外對于整個國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)而言，房地產(chǎn)業(yè)在其中發(fā)揮著極為關(guān)鍵的作用。

14、不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)所具備的相關(guān)性也是十分密切的。以國民經(jīng)濟(jì)的大致環(huán)境為前提，在一定程度上推動或者制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此外，對于房地產(chǎn)而言，是國民經(jīng)濟(jì)的一個新型經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和關(guān)鍵行業(yè)，國民經(jīng)濟(jì)的增長也受到其發(fā)展規(guī)模和速度的直接影響。合理協(xié)調(diào)二者之間的關(guān)聯(lián)，一方面是健康發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的重要一環(huán)，另一方面也是對國民經(jīng)濟(jì)總體平衡和結(jié)構(gòu)平衡宏觀調(diào)控的重難點(diǎn)。在國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)擁有極其重要的地位和作用，推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)業(yè)是主要因素之一。第一，房地產(chǎn)業(yè)是我國開展各種社會經(jīng)濟(jì)活動的基礎(chǔ)，它維護(hù)了我國經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。房地產(chǎn)為我國各個產(chǎn)業(yè)組織提供了生產(chǎn)空間和運(yùn)營空間，他已經(jīng)成為了我國建立各個產(chǎn)業(yè)部

15、門的必要因素。在房地產(chǎn)業(yè)的支持下，我國公民素質(zhì)得以提升、社會快速發(fā)展，并且城市建設(shè)逐漸走向現(xiàn)代化。以上情況都可以明顯的看出房地產(chǎn)使我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本要素。第二，由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營覆蓋范圍廣，產(chǎn)業(yè)鏈長，和我國各個產(chǎn)業(yè)都有聯(lián)系，所以對于我國有關(guān)產(chǎn)業(yè)都有之間或者間接地影響。并且在我國各個經(jīng)濟(jì)部門中，房地產(chǎn)業(yè)的影響力與感應(yīng)力都是比較高的。本文對發(fā)達(dá)國家的統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)行查詢，得出房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)數(shù)額只要上升1個百分點(diǎn)，與其有聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)數(shù)額就會上升1。5-2個百分點(diǎn)。并且房地產(chǎn)業(yè)在我國每多生產(chǎn)1億人民幣的居所，其相關(guān)產(chǎn)業(yè)對其的投資就會上升1。479億人民幣，并且也會聯(lián)動60余個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。另外，

16、對于房產(chǎn)、居民區(qū)產(chǎn)業(yè)的投入還會推動鋼鐵、化工等產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，比重大概為1:6。房地產(chǎn)業(yè)是我國新興產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)，由于其產(chǎn)業(yè)鏈長、覆蓋面廣的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時也能同時拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的成長進(jìn)步，它深深影響著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，它對我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各方面都有著不可磨滅的作用，并且推進(jìn)著我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的完善。并且在我國房地產(chǎn)業(yè)中，居民住宅房地產(chǎn)業(yè)對于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大也起到了很大的推進(jìn)作用。2。2房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)行業(yè)有共性和提屬性這兩種性質(zhì)，并且體現(xiàn)在下面5個方面：（1）其基礎(chǔ)性強(qiáng)。由于房產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，它有兩種性質(zhì)，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)建設(shè)過程中需要的生活和生產(chǎn)資料中。前者主要是給住宅建立基本

17、的居住環(huán)境；后者主要是給生產(chǎn)、辦公等社會活動提供場地的支持，以上都可以看出房地產(chǎn)是我國的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，并且在我國各個經(jīng)濟(jì)活動中都有涉及，這些原因都讓房地產(chǎn)業(yè)變成了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可缺少的行業(yè)。（2）明顯的先導(dǎo)性。由于社會進(jìn)行商品生產(chǎn)時第一步就需要進(jìn)行場地的建設(shè)，因此房地產(chǎn)業(yè)是所有企業(yè)運(yùn)作的基礎(chǔ)和第一步，這就是先導(dǎo)性的集中體現(xiàn)，也是城市進(jìn)行建設(shè)開發(fā)的基本定律，這也促進(jìn)了城市規(guī)劃建立的發(fā)展。房地產(chǎn)的先導(dǎo)性可以推進(jìn)我國和房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)的行業(yè)的成長，并且?guī)游覈鐣?jīng)濟(jì)的成長。（3）關(guān)聯(lián)性強(qiáng)。在房地產(chǎn)業(yè)的各個生產(chǎn)運(yùn)營過程中，其行業(yè)的各個原因相互作用，形成了房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長、覆蓋面的屬性，所以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可

18、以聯(lián)動與其50余個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（4）持久性長。由于房地產(chǎn)業(yè)使我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)支柱行業(yè)，因此房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟(jì)中位置是持久不變的，并且房地產(chǎn)和我國日常生產(chǎn)運(yùn)作息息相關(guān)且不可或缺不可代替，并且隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和轉(zhuǎn)變而不斷提升，而不會下降。（5）差異性強(qiáng)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在時間與空間上的差異導(dǎo)致了其在市場供給價(jià)格上的不同，它主要展現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的不同和各個地區(qū)房價(jià)的不同，因此造成了房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)在各個地區(qū)的不同。2。3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)2。3。1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀我國人民都非常了解房地產(chǎn)業(yè)是我國發(fā)展的重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，同時也是一項(xiàng)巨大的民生項(xiàng)目，由于居所是人民日常生活的物質(zhì)基礎(chǔ)和保護(hù)，并且隨著

19、我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，居所和住宅也變成了市場上交易的商品，它帶動著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，可是同時也增加了國民生活的經(jīng)濟(jì)壓力。因此，房地產(chǎn)發(fā)展也是一把雙刃劍，本文通過以下幾個方面進(jìn)行分析：（1）房地產(chǎn)的投資現(xiàn)狀現(xiàn)今，我國市場中逐漸開始把房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)成商品進(jìn)行開發(fā)和投資，并且這個形式在不斷地上升，房地產(chǎn)投資占我國投資總額的一半以上。并且其中主要投資來源都是社會人民，下部分是國際企業(yè)進(jìn)行的投資，并且民間資本投資占了75%，并且投資趨勢從2004年到2010年在穩(wěn)定的上升，一直到2010年政府介入進(jìn)行了宏觀的調(diào)整控制，房地產(chǎn)投資趨勢才開始平緩的下降，并且房地產(chǎn)投資開始向民房居所轉(zhuǎn)移。（2）房地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀通過對

20、房地產(chǎn)組織的數(shù)據(jù)查找得出，我國房地產(chǎn)有兩個明顯的特性。第一，土地開發(fā)數(shù)量多、面積大，降低了土地的堆積，但是完工數(shù)量非常少。并且國家政府開始對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，讓各大房地產(chǎn)商開始開發(fā)建設(shè)堆積的土地，但是各個房地產(chǎn)商利用減緩工程速度來維護(hù)自己的盈利，從而造成了各個房地產(chǎn)開發(fā)速度慢的現(xiàn)象。第二，房屋拆遷難，我國土地情況非常糟糕。并且由于目前對各個房地產(chǎn)商不利的消息揮之而來，只能讓國家進(jìn)行政策的介入，從而對拆遷過程進(jìn)行控制和科學(xué)的進(jìn)行。可是，即使是這樣，我國土地的利用依舊不在可控范圍內(nèi)，由于政府也有自己的利益以及各個房地產(chǎn)公司的主觀想法的共同影響，控制土地的違法使用情況還在頻頻出現(xiàn)。（3）房地產(chǎn)的銷售

21、狀態(tài)2。3。2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的階段性及其特點(diǎn)（1）發(fā)展周期的階段性 我國房地產(chǎn)業(yè)的成長可以被劃分成四個時段，分別為繁榮、衰退、蕭條和復(fù)蘇時段。繁榮時段第一個時段，它的特點(diǎn)有：房地產(chǎn)銷售數(shù)量不斷增長，住宅呈現(xiàn)求過于供的情況；這一階段房價(jià)不斷飆升，讓房地產(chǎn)公司的盈利狀況非常可觀；房地產(chǎn)企業(yè)對于房地產(chǎn)的投資不斷上升，并且過度開發(fā)用地和土地規(guī)劃不當(dāng)?shù)葐栴}造成了房地產(chǎn)業(yè)的衰退。衰退時段為第二階段，其特點(diǎn)有：房地產(chǎn)市場占比開始下降，銷售數(shù)量降低、房價(jià)下降、房地產(chǎn)企業(yè)的盈利也相應(yīng)的降低，我國國民對于房地產(chǎn)的投資也停止了上升的趨勢；對于樓盤開發(fā)也開始降低，市場上的下樓盤逐漸消失。蕭條時段為第三時間段，其特點(diǎn)有

22、：市場上對于房地產(chǎn)的需求瞬間減少，發(fā)生了市場供給高于市場需求的情況，導(dǎo)致房價(jià)降到了成本一下的情況，市場房產(chǎn)投資開始反向增長，達(dá)到了房產(chǎn)最低值，并且房地產(chǎn)公司面臨了巨大的損失，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了這個時段后開始上升。復(fù)蘇階段為第四時間段，它的特點(diǎn)有：市場上房地產(chǎn)銷量開始上升，房地產(chǎn)需求開始增多，房價(jià)上漲，房產(chǎn)商的盈利也相應(yīng)的上升，市場上對于房產(chǎn)的投資也越來越多。（2）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期性波動的特點(diǎn)由于房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，因此它的發(fā)展周期情況也基本一直，它的特性有以下幾點(diǎn)：（1）在房地產(chǎn)先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性的情況下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的上升時間總是先于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢。它的主要表現(xiàn)有房產(chǎn)在

23、市場的供給開始上升，提升了投資人民進(jìn)行房產(chǎn)投資的自信，從而讓房產(chǎn)的市場投資上升。（2）房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的衰退時段也由于房地產(chǎn)先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性地提點(diǎn)比國民經(jīng)濟(jì)的衰退要早。主要展現(xiàn)在供過于求和投資數(shù)量降低。（3）房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)周期中最長的時間段為蕭條時期。（4）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的上升下降趨勢非常明顯。（5）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在不同地區(qū)有著很大的差異。2。3。3房地產(chǎn)泡沫（1）房地產(chǎn)泡沫定義泡沫經(jīng)濟(jì)主要為市場商品進(jìn)行銷售時，其價(jià)格開始猛烈增長，并且上漲到了比該省價(jià)格還要高的程度，讓國民無法接受和承擔(dān)。然后經(jīng)過了這一時段后又開始有規(guī)律的降低，最終恢復(fù)到人民可以承擔(dān)和接受的價(jià)格，就像泡沫一樣。在這個情況在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生時

24、，就被稱之為房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。（2）房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)近期為推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)，因此我國政府給房地產(chǎn)業(yè)提供了策略和經(jīng)濟(jì)上幫助，這讓房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越來越迅速，并且成為了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)和重要部分。可是房地產(chǎn)的發(fā)展逐漸走向了混亂，泡沫經(jīng)濟(jì)層出不窮，并且在發(fā)展中出現(xiàn)了很多的問題。主要的問題有下面四個方便：（1）國民需求上升導(dǎo)致房價(jià)上升迅速。由于我國人口數(shù)量多以及城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷推進(jìn)，我國人民對于住宅的需求不斷上升，最終形成了供求不均的現(xiàn)象，房產(chǎn)市場上對與房產(chǎn)的開發(fā)跟不上人們需求的增長，并且開發(fā)展對于自身利益不斷抬高房價(jià)，導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)高于省內(nèi)價(jià)格，最終造成了泡沫房地產(chǎn)。（

25、2）土地資源不足并且不斷上升導(dǎo)致了住宅價(jià)格也不段升高。由于城市土地是有限的，在房地產(chǎn)行業(yè)的利潤極高的特性下，更多的企業(yè)運(yùn)用資產(chǎn)進(jìn)行土地的競爭，并且競爭力非常高，最終造成土地價(jià)格飆升，加上房地產(chǎn)商無窮盡的提升住宅價(jià)格，讓我國居民無法承擔(dān)購房的負(fù)擔(dān)。（3）金融業(yè)對于房地產(chǎn)業(yè)的支持過多。很多銀行等金融業(yè)也由于房地產(chǎn)的高利潤收入對房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)行了大量的投資，這更加提高了房地產(chǎn)在市場上的競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)為了得到盈利開展了各種各樣的投資活動，從而推進(jìn)了泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生。（4）政府對于房地產(chǎn)業(yè)的投資升高。由于房地產(chǎn)投資的盈利非常的高，所以引來了大量的投資人員對其進(jìn)行投資，其中也不乏有政府的參與，政府不僅對房

26、地產(chǎn)業(yè)有經(jīng)濟(jì)上的支持，還有政策上的協(xié)助，這些因素都是造成房地產(chǎn)業(yè)管理雜亂的原因，最終在成泡沫房地產(chǎn)的產(chǎn)生。2。3。4房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢經(jīng)過國家的統(tǒng)一調(diào)控以及房地產(chǎn)市場自身的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢呈現(xiàn)出日益成熟、穩(wěn)定的特點(diǎn)，下面對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)日后的發(fā)展趨勢做出預(yù)測：房地產(chǎn)業(yè)在市場中占據(jù)著重要地位，但也面臨著各種各樣的問題，比如發(fā)展速度過于迅速，房價(jià)暴漲等等一系列的問題，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一直受到國家的高度關(guān)注，政府不得不采取政策進(jìn)行干預(yù)，以保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠維持在一種穩(wěn)定的狀態(tài)下。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然規(guī)律與政府推出的部分不科學(xué)政策都有可能給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來風(fēng)險(xiǎn)，與此同時，政府也在不斷地改進(jìn)措施

27、，有了政府的強(qiáng)有力支撐，就可以有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，指引房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有目標(biāo)、有方向的發(fā)展。存在于房地產(chǎn)市場的泡沫現(xiàn)象會得到改善。國家對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控，并頒布了一系列政策阻撓各地方政府與房地產(chǎn)商之間的利益合作，這使得地產(chǎn)開發(fā)商不得不放棄原來的投資目標(biāo)，這樣一來就能實(shí)現(xiàn)從根本上解決問題，從而改善這一現(xiàn)狀。房產(chǎn)商轉(zhuǎn)換投資方向，給相關(guān)產(chǎn)業(yè)也帶來了機(jī)遇，給市場經(jīng)濟(jì)注入了新的活力。同時，房價(jià)也會相應(yīng)的下調(diào)到人們能接受的價(jià)位，這可以在很大程度上緩解購房的經(jīng)濟(jì)壓力。3浙江房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用3。1浙江房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀和前景這些年來，浙江在經(jīng)濟(jì)上取得了巨大成就，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支撐更是以飛快

28、的速度向前發(fā)展，房地產(chǎn)市場的前景一片良好。首先，浙江不斷加大在房地產(chǎn)上的投資力度，無論是投入的資金占到GDP總值的比例，還是投資的總額都處于一種逐年上升的狀態(tài)。其次，改革開放的大力發(fā)展，加快了城鎮(zhèn)化建設(shè)的步伐，人民的收入水平、生活質(zhì)量、消費(fèi)能力都得到了全面提升，房地產(chǎn)的崛起是順應(yīng)當(dāng)代社會需求的必然結(jié)果。浙江地區(qū)中有越來越多的投資商都把目光聚焦在房地產(chǎn)業(yè)上，高樓大廈拔地而起，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象。具體表現(xiàn)出如下幾個方面的形勢：房地產(chǎn)業(yè)投資總額逐年增加，投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。2006年起，國家出臺了許多政策為房地產(chǎn)業(yè)保駕護(hù)航，浙江的房地產(chǎn)市場開始變得活躍起來，2017年，全省上下吸引了一

29、大批投資商發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，投資規(guī)模也得到持續(xù)擴(kuò)大。截至2018年，浙江的房地產(chǎn)投資始終維持在較高的狀態(tài)，并且有繼續(xù)增加的趨勢。 一項(xiàng)新的工程投入建設(shè)也會帶動周邊產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展，因此在無形中就擴(kuò)大了房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模，為浙江地區(qū)的投資建設(shè)打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。浙江衢州的樓盤四起，施工面積不斷擴(kuò)大，這雖然在一定程度帶來了庫存上的壓力，好在其所帶來的風(fēng)險(xiǎn)在人們能接受的范圍之內(nèi)。況且，隨著外來城市人口的流入以及高鐵的全面投入，社會對房地產(chǎn)業(yè)的需求還會增加。銷售狀態(tài)良好，房屋空置率有所降低。經(jīng)過對浙江房地產(chǎn)業(yè)的市場情況進(jìn)行考察，發(fā)現(xiàn)在最近幾年有關(guān)浙江的房地產(chǎn)投資、開發(fā)建設(shè)的工程、社會的需求量等方面都處于一種持續(xù)增長

30、的狀態(tài)，這也就意味著浙江房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展前景比較樂觀。發(fā)展前景分析：浙江的房地產(chǎn)業(yè)外受政府的施壓，內(nèi)受行業(yè)間日益加劇的競爭壓力，即使這樣，浙江的房地產(chǎn)業(yè)還有一定的進(jìn)步空間，接下來就圍繞市場需求與國家的政策支持來展開進(jìn)一步的探究。一方面是房地產(chǎn)市場需求。 浙江最近幾年在經(jīng)濟(jì)上取得了較大的突破，這吸引了許多外來企業(yè)、投資商的目光，隨著城市化建設(shè)的不斷推進(jìn)，浙江也成為了外來人口的聚集地，這自然會對增大住房的需求量。所以浙江地區(qū)要加大房地產(chǎn)投資力度，擴(kuò)大住房建筑面積規(guī)模，才能夠緩解住房壓力，順應(yīng)社會的發(fā)展趨勢。另一方面是國家在政策上的支持。 2012年國家正式發(fā)表了2號文件，這為浙江建設(shè)民勝工程提供

31、了政策上的支持，同時也是房地產(chǎn)業(yè)的良好機(jī)遇。浙江地區(qū)可以在此基礎(chǔ)上大力建設(shè)民生工程，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，完善交通設(shè)施配置，推動房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。3。2浙江房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)對浙江城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用表現(xiàn)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)與布局必須要順應(yīng)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，房地產(chǎn)市場與城市經(jīng)濟(jì)是一種相輔相成的關(guān)系，房地產(chǎn)市場要符合城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求，才能取得可持續(xù)的發(fā)展，二者之間要互相協(xié)調(diào)，共同發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有助于建立起科學(xué)完整的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系，從而推動城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從總量均衡與布局均衡兩個方面著手，探究浙江房地產(chǎn)對浙江地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。想要實(shí)現(xiàn)總體上的均衡，就要經(jīng)過合理的空間布局對結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。圍繞兩

32、個中心展開具體的分析，一個是房地產(chǎn)在規(guī)模上的投資與建設(shè)以及增長的速度，另一個則是房價(jià)問題。對房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、空間布局進(jìn)行深層次的研究，進(jìn)一步掌握其在城市經(jīng)濟(jì)以及房價(jià)發(fā)揮的作用。3。2。1房地產(chǎn)投資與浙江城市經(jīng)濟(jì)浙江作為我國中部地區(qū)的大省份，在近幾年來經(jīng)濟(jì)上取得了巨大的突破，同時也受到了國家的大力支持，因此吸引了一大批外來投資商的目光，這對于浙江來說無疑是可遇不可求的機(jī)遇。在浙江統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，浙江的GDP在2004到2009年一直以13%的比率保持增長。浙江經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢也始終維持在一種迅速、穩(wěn)定的狀態(tài)，浙江的經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要依靠固定資產(chǎn)投資，其中房地產(chǎn)投資占據(jù)著重要的地位。浙江房地產(chǎn)經(jīng)

33、濟(jì)在2004到2008年期間，投資總額實(shí)現(xiàn)了74。85億元到170。11億元的飛漲，原來只占到固定資產(chǎn)投資25。4%的比例，到2008年卻增長至28。3%。而且，浙江GDP的增長在很大程度上依靠房地產(chǎn)業(yè)的投資貢獻(xiàn)，貢獻(xiàn)率也呈現(xiàn)出持續(xù)增長的趨勢。截至到今年，浙江本地以及吸引的外來投資大大推動了房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，像花果園、中天會展城等一些大規(guī)模樓盤足足有22個，除此之外，截至目前為止，我國一共有10座建設(shè)面積超過100萬平方米的巨型樓盤，其中有4座來自于浙江。綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)正在以一種前所未有的速度發(fā)展，加快了浙江經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市化建設(shè)的步伐。3。2。2房地產(chǎn)住宅價(jià)格與浙江城市經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)的價(jià)格

34、與浙江城市經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，在市場經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著極大的作用。就以浙江地區(qū)為例，浙江的商品房銷售價(jià)格在2003年是1704元/平方米，10年后上漲到了4577元/平方米，漲幅高達(dá)167%。根據(jù)上述數(shù)據(jù)顯示，浙江在這十年期間的房價(jià)逐年增加，其實(shí)商品房價(jià)格的上漲與國民的經(jīng)濟(jì)水平提升是基本同步的。在收入方面，浙江地區(qū)的人民收入在2003到2012年期間，實(shí)現(xiàn)了由7985元到16279元的上升，漲幅為102%，如果把4577元/平方米定為房價(jià)，居民一年可支配收入的倍率是9。4。倍率一旦超過10，就說明浙江居民的收入難以支付高昂的商品房價(jià)格，也就是說住房價(jià)格與居民收入是不協(xié)調(diào)的。根據(jù)浙江地區(qū)十年期間房地產(chǎn)住宅價(jià)

35、格來看，該地區(qū)居民的購房經(jīng)濟(jì)壓力逐漸增加，但總體上保持在健康發(fā)展的范圍之內(nèi)。自2009年起，浙江地區(qū)的住宅房的平均價(jià)格每平凡米在1200元到4800元之間，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展，銷售出的住房面積有486。41萬平方米，打破了2007年435。11萬平方米的成交記錄。到2015年3月為止，浙江的住宅房價(jià)平均為6182元/，在最近幾年期間，浙江地區(qū)取得的住房成交面積有200-350萬平方米，還有正在處于建設(shè)期的面積有300-400萬方，預(yù)計(jì)投資建設(shè)的有350-500萬方。根據(jù)上述情況，我們可以發(fā)現(xiàn)，浙江地區(qū)房價(jià)的連年增長并沒有影響到市場的健康發(fā)展，反而呈現(xiàn)出一種蓬勃發(fā)展的形勢，而且房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也

36、帶動了城市經(jīng)濟(jì)的大幅度發(fā)展，為城市化建設(shè)做出了極大貢獻(xiàn)。就以目前形勢來看，浙江地區(qū)的房價(jià)在短期內(nèi)還會維持在一個相對合理、穩(wěn)定的狀態(tài)，房地產(chǎn)的銷售量也具有一定的保障，房地產(chǎn)的住宅價(jià)格將繼續(xù)作用于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。3。2。3房地產(chǎn)業(yè)空間布局與浙江城市經(jīng)濟(jì)構(gòu)成一個完整的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，其中的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與空間布局都不可或缺。樓盤處于不同的地段，那么它的價(jià)格必然會有差異，而且差距還很大。合理地進(jìn)行空間布局以及選擇建設(shè)區(qū)域中至關(guān)重要，想要追求房地產(chǎn)業(yè)在總量與結(jié)構(gòu)上的均衡發(fā)展，就要順應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。在浙江市城市總體規(guī)劃（2009-2020年）中制定了浙江開展城市建設(shè)的相關(guān)目標(biāo)策略以及對空間布局的統(tǒng)籌規(guī)劃：將

37、城區(qū)作為中心區(qū)，圍繞中心點(diǎn)進(jìn)行東南西北四個方位的全面拓展，著手于將空間布局設(shè)置為“一城三帶、山水林城”的，要讓浙江地區(qū)的山水聞名，而且還要在市區(qū)與郊區(qū)合理建設(shè)類似于中天世紀(jì)新城等的大規(guī)模樓盤。根據(jù)浙江的所有大型、小型樓盤布局，可以看出浙江房地產(chǎn)分布表現(xiàn)出輻射式發(fā)展的特點(diǎn)，這與浙江定制的空間戰(zhàn)略目標(biāo)是相符合的，如此進(jìn)行空間布局，有助于展開由中心向郊區(qū)的拓展工作，浙江房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也呈現(xiàn)出了輻射式發(fā)展的特點(diǎn)，在中心城市的經(jīng)濟(jì)帶動下，一些周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)也得到了相應(yīng)的發(fā)展，推動了城鎮(zhèn)化建設(shè)，城市的公共設(shè)施以及綠化設(shè)施都得到了完善，所有科學(xué)合理的房地產(chǎn)分布結(jié)構(gòu)都最終會成為推動浙江地區(qū)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心力量。

38、整體上看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對浙江地區(qū)的城市經(jīng)濟(jì)帶來了以下幾個方面的積極影響：加快了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度；完善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級；推動了浙江地區(qū)生態(tài)文明、綠色環(huán)境建設(shè)。3。3浙江房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的問題事物的發(fā)展都具有兩面性，因此有了發(fā)展也會有一定的問題出現(xiàn)，我們只有直面問題，正確看待問題，解決發(fā)展和問題之間的矛盾，才能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定上升。浙江房地產(chǎn)迅速發(fā)展的基礎(chǔ)上也出現(xiàn)了許多矛盾，這些矛盾分別是：第一，房價(jià)的波動和消費(fèi)水平的矛盾。隨著經(jīng)濟(jì)的迅速穩(wěn)定發(fā)展，房價(jià)也在不斷地上升，經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展促進(jìn)了GDP的提高，人均收入也逐漸增加，人均可支配的收入在可以接受房價(jià)上升的范圍內(nèi)。然而，因

39、為貧富差距以及大多數(shù)的資金仍在較少數(shù)人的手中掌握著這種社會現(xiàn)象的存在，以及工薪并不能滿足人們需求，導(dǎo)致一大部分人仍然沒有房住。第二，城市的規(guī)劃建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)之間的矛盾?，F(xiàn)如今，城市的規(guī)劃建設(shè)在逐漸加大，居民增多對住房的需求也開始增加，因此需要不斷去開發(fā)房地產(chǎn)市場，由于利益關(guān)系的存在，使得房地產(chǎn)市場的開發(fā)和城市的規(guī)劃建設(shè)之間產(chǎn)生了較大的矛盾。第三，政府和房地產(chǎn)商間監(jiān)管的矛盾。房地產(chǎn)的監(jiān)管問題上存在著兩個方面的問題，導(dǎo)致了很大的弊端，首先是政府機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)的監(jiān)管機(jī)制不夠完善，其次是房地產(chǎn)自身管理機(jī)制存在著問題。我們需要全面了解這些問題，并且針對這些問題提供解決方案，處理好這些問題，使得房地產(chǎn)持續(xù)

40、健康穩(wěn)定發(fā)展，與此同時，還要處理好城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中各種與之相關(guān)的問題。3。4浙江房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展措施房地產(chǎn)業(yè)是浙江城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可缺少的組成成分，也是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)業(yè)有著可持續(xù)發(fā)展的有利條件，其能為城市發(fā)展帶來的經(jīng)濟(jì)效益是不容小覷的，因此，規(guī)劃引導(dǎo)浙江的房地產(chǎn)業(yè)走持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展之路是十分必要的。所以，應(yīng)該從浙江房地產(chǎn)業(yè)如今發(fā)展的實(shí)際情況著手，并且結(jié)合考慮浙江目前城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況以及未來要達(dá)到的目標(biāo)，制定并實(shí)施有利于浙江房地產(chǎn)業(yè)以及城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效可行的舉措。正確規(guī)劃城市建設(shè)用地，合理利用資源，盡量減少資源浪費(fèi)問題。房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目時，應(yīng)該在城市規(guī)劃的合理位

41、置進(jìn)行，利用好每一寸土地，減輕資源浪費(fèi)，讓每一寸土地都能最大的發(fā)揮其作用，并且可以產(chǎn)生出最大的經(jīng)濟(jì)效益。這就要求房地產(chǎn)商要積極配合政府，并且政府也要對房地產(chǎn)商進(jìn)行有力的監(jiān)管。重視環(huán)境保護(hù)，走可持續(xù)發(fā)展之路，維護(hù)好城市的生態(tài)平衡。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，要注重協(xié)調(diào)環(huán)境保護(hù)以及人口增長和可利用資源三者之間的關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時，應(yīng)該注意對環(huán)境的保護(hù)，在保護(hù)生態(tài)建設(shè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā)，使得生態(tài)與開發(fā)結(jié)合起來，通過這種方式，建設(shè)和諧、優(yōu)美的生活環(huán)境，并且使得生態(tài)文化綻放光彩，從而影響周圍建設(shè)。健全房地產(chǎn)業(yè)的金融機(jī)制，房改和市場政策共同實(shí)施。房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和發(fā)展不能只借助單一的資金支持，因此，要

42、通過抵押貸款等二級市場來實(shí)現(xiàn)發(fā)展的多元化。與此同時，國家也應(yīng)監(jiān)管實(shí)施好廉租房等政策，只有這樣，才能使房地產(chǎn)業(yè)更好地發(fā)展，與此同時，可以控制好房價(jià)，使得更多人住得起房。注重科技和制度的創(chuàng)新。重視市場服務(wù)方面的創(chuàng)新；減輕房地產(chǎn)業(yè)的稅收；轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展由粗放型變?yōu)榧s型；作為消費(fèi)者，也應(yīng)改變自己的消費(fèi)觀念以及借貸的消費(fèi)意識。只有這樣才能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。政府部門應(yīng)該加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，采取必要的措施進(jìn)行管理。一方面政府部門應(yīng)該完善和房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的規(guī)章制度；另一方面，要防止腐敗暗箱操作的行為，對管理的隊(duì)伍進(jìn)行監(jiān)督，實(shí)施好法律法規(guī)。房地產(chǎn)商也應(yīng)提高其管理水平

43、。294因子分析和聚類分析 前面介紹了房地產(chǎn)的定義以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀，本章主要選擇因子分析法和聚類分析的方法進(jìn)行研究分析。首先，利用因子分析的方法合理選擇反映房價(jià)問題的幾個指標(biāo)，因?yàn)橹笜?biāo)的選擇對深入的探討是具有決定的意義的。通過因子分析法分析出對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響較為深遠(yuǎn)的幾個指標(biāo)后。再通過聚類分析法分析當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢的合理性。4。1因子分析的基本原理因子分析法可以用來解決多變量問題。因?yàn)樽兞勘容^多，導(dǎo)致了問題的復(fù)雜度提高。然而在處理實(shí)際問題的過程中，我們發(fā)現(xiàn)，變量之間在一定程度上可能有著相關(guān)性，所以，多個變量中可能會反映出共同的信息，導(dǎo)致信息的重疊。人們當(dāng)然會希望解決這種相關(guān)性和

44、重疊性，可以通過較少的變量來代替之前較多的變量，并且可以反映出之前多個變量的大多信息，這種思想是一種“降維”的思想。利用這種降維的方法，我們把一些具有錯綜復(fù)雜關(guān)系的變量歸結(jié)為少數(shù)幾個綜合因子的統(tǒng)計(jì)分析方法。因子分析法即就是用較少的因子對多個指標(biāo)或者因素之間的關(guān)系進(jìn)行描述，也就是將關(guān)系比較密切的多個變量歸為同一類，將每一類變量看做一個因子（之所以稱其為因子，是因?yàn)樗荒鼙挥^測到，也就是因子不是具體的變量），用較少的幾個因子來反映出原問題的大多數(shù)信息。因子分析法(FactorAnalysis)就是通過分析找出這些變量的公共因子，它是以主成分為基礎(chǔ)來確定一些比較有意義的公因子，從而分解原有變量，以此

45、對原變量之間的關(guān)系進(jìn)行確定。因子分析的一般模型為：。 3-1其中，是公因子，他們之間兩兩正交。是公共因子的負(fù)載，載荷因子越大，說明第個變量與第個因子的關(guān)系越強(qiáng)。是特殊因子，表示對應(yīng)變量中不能被公共因子解釋的部分。各個特殊因子間及特殊因子與公共因子間相互獨(dú)立。因子分析法優(yōu)點(diǎn)：當(dāng)你面對大量的數(shù)據(jù)，分別分析各組數(shù)據(jù)過程很繁瑣。然而如果從中篩選幾組數(shù)據(jù)分析，又會使得你的分析結(jié)果不夠準(zhǔn)確。 因子分析法就能很好的涵蓋原始數(shù)據(jù)的各個項(xiàng)，同時將分析過程簡化為因子項(xiàng)的分析。從而簡便。因子分析法缺點(diǎn)：因子分析只能面對綜合性的評價(jià)。同時對數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)量和成分也有要求。需要先進(jìn)行KOM檢測數(shù)據(jù)是否可以運(yùn)用因子分析法。4

46、。2因子分析過程4。2。1指標(biāo)選取房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的具體體現(xiàn)就是房價(jià)水平,而與其相關(guān)的因素則選取以下幾個指標(biāo)。指標(biāo)的選取，遵循著體系綜合性、指標(biāo)可得性原則，選取11個指標(biāo)：浙江衢州各地區(qū)房價(jià)增長率（），：平均年房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元），：服務(wù)業(yè)（第三產(chǎn)業(yè)）占比，（），：人均公共建筑區(qū)域面積（平方米），：人均公共綠化面積（平方米），：居民家庭消費(fèi)性支出（元/人），:：地區(qū)年平均生產(chǎn)總值（億元），:：年平均房屋在銷售面積（萬平方米），:：居民年人均家庭收入（元/人），：在施工房屋建筑面積（萬平方米），：年平均房屋已銷售面積（萬平方米）。 各城市數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表衢江區(qū)6。96190726。128。321

47、3233367132252341011113江山市-2。03143544。367。5313912741233216721023107龍游縣-3。80515014。3110。226532058712212341941常山縣9。03614216。528。367891984772403148946開化縣4。82744310。5013。4385618731012215653453太真6。9355468。3612。004591802931569841241雙橋-2。7616385。347。858331771341863515616周家8。95424111。437。45763176372156234564

48、5灰坪2。4556468。556。098561756851657838940黃壇口-0。6843509。219。728111698961436536462石室2。3699525。4316。3915641652231572321541華墅9。9892439。447。5845611566511563763121溝溪11。0274710。307。80864933581425610616九華13。054497。059。16765647771563439656七里5。239507。288。94322445141145710213資料來源：由中國統(tǒng)計(jì)年鑒各城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)整理得到。4。2。2KMO和Bar

49、elett檢驗(yàn)使用SPSS得出的檢驗(yàn)結(jié)果，顯示出KMO的值是0。612，這明顯是高于標(biāo)準(zhǔn)值0。5，經(jīng)Barelett檢驗(yàn)得到的顯著概率是0，這就表明相關(guān)的矩陣間存在公共因子，各變量之間的關(guān)系并沒有太大的區(qū)別，適合做因子分析。4。2。3計(jì)算因子載荷矩陣與特征值以及貢獻(xiàn)率運(yùn)用SPSS來計(jì)算公共因子的特征值和方差貢獻(xiàn)率，并按照從大到小的順序排序，得到結(jié)果。發(fā)現(xiàn)有四個公因子特征值大于1，貢獻(xiàn)率分別是36。656%，23。342%，15。368%，14。696%，累計(jì)達(dá)到90。062%。因此這四個主因子就已經(jīng)包括了從到的絕大多數(shù)信息。運(yùn)用方差最大法，對因子載荷矩陣進(jìn)行正交轉(zhuǎn)換，得到較為理想的因子載荷矩陣

50、。如表4-2表4-2 旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣Component12340。6320。717-0。1220。1010。2890。923-0。101-0。0610。0230。963-0。068-0。126-0。082-0。0910。0190。9410。8990。0060。025-0。3560。7690。326-0。2030。1590。8420。2760。203-0。2650。8330。3010。19-0。246-0。155-0。1910。9010。2390。145-0。0200。922-0。1320。8550。059-0。1290。2494。3結(jié)果分析根據(jù)表4-2以及方差貢獻(xiàn)率值則可以計(jì)算各個公共因

51、子的得分，從而可以反映受此因子影響的程度。計(jì)算各地區(qū)的綜合得分： 則可得到表4-3表4-3 各地區(qū)因子得分表綜合得分洛陽1。920。78-0。840。980。90南陽1。291。35-1。15-1。050。52許昌0。28-0。431。72-1。160。17周口0。63-0。221。710。030。48新鄉(xiāng)1。48-0。230。98-0。490。44商丘-0。72-0。50-0。720。41-0。02駐馬店-0。69-0。01-1。58-1。39-0。82信陽-0。50-1。02-0。320。18-0。51安陽0。08-0。350。08-0。28-0。15平頂山-0。42-0。52-0。15-

52、0。86-0。30濮陽0。06-0。280。870。650。51三門峽-0。201。53-0。351。320。47漯河-0。570。88-0。331。59-0。23鶴壁-0。25-0。680。031。460。01濟(jì)源-0。74-0。26-0。590。01-0。72城市化進(jìn)程的加速造成對住房旺盛的需求。地區(qū)的城市化進(jìn)程城市人口數(shù)以及量，在客觀上決定了對房屋需的規(guī)模。從表4-3可以看出，中部地區(qū)城市的經(jīng)濟(jì)因子得分相對較高，說明在中部經(jīng)濟(jì)基本面的因素是抬高房價(jià)的重要原因。我省靠近黃河沿岸地區(qū)經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)，城市化進(jìn)程高，家庭小型化和分散化的速度快 ，使得對房屋需要的增加也較快 。4。4聚類分析的基本原

53、理前面已經(jīng)通過因子分析，分析了對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響較大幾個指標(biāo)，接下來則進(jìn)行聚類分析，進(jìn)一步分析現(xiàn)階段浙江房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的合理性。聚類分析法指的是將抽象的對象集合分為相似的對象構(gòu)成的多個類來進(jìn)行分析的過程。聚類分析的目的是利用相似性來收集數(shù)據(jù)并進(jìn)行分類，以衡量不同數(shù)據(jù)源間的相似性，以及把數(shù)據(jù)源分類到不同的簇中。聚類是將數(shù)據(jù)分類到不同的類或者簇這樣的一個過程，所以同一個簇中的對象有很大的相似性。其一般步驟為：（1）計(jì)算個樣本點(diǎn)兩兩之間的距離，記為矩陣；（2）首先構(gòu)造個類，且每一個類中只包含一個樣本點(diǎn)，每一類的平臺高度均為零；（3）合并距離最近的兩類為新類，并且以這兩類間的距離值作為聚類圖中的平臺高度

54、；（4）計(jì)算新類與當(dāng)前各類之間的距離，若類的個數(shù)已等于1，轉(zhuǎn)入步驟5），否則，回到步驟3）；（5）畫聚類圖，決定類的個數(shù)和類。聚類分析優(yōu)點(diǎn)：聚類分析比較簡單明了。聚類分析主要用在探索性的研究上，用它分析的結(jié)果能夠產(chǎn)生多個可能的解，要通過研究者的判斷和后續(xù)的分析來確定最終需要的解。無論實(shí)際的數(shù)據(jù)中是否存在真正不同的類別，通過聚類分析法都可以得到不同類別的解。聚類分析弊端：通過聚類分析法得到的解完全取決于研究者運(yùn)用的聚類變量，增加或者減少若干變量都可能會對最終的解造成影響，所以在研究過程中，對指標(biāo)的選擇要非常慎重。4。5聚類分析過程4。5。1選取指標(biāo)對房地產(chǎn)發(fā)展影響較大的四個指標(biāo)，所以指標(biāo)就選取以下四個：（1） 地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）地區(qū)生產(chǎn)總值指的是一個地區(qū)在一定時期（一個季度或者一年）內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所生產(chǎn)的全部產(chǎn)品及其最終獲得的價(jià)值，常被公認(rèn)為衡量地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況的最佳指標(biāo)。（2） 居民人均可支配收入（元）居民人均可支配收入指的是居民家庭的所有收入中，可以用來支付生活支出的收入，人均可支配收入是按照家庭所有人口計(jì)算的人均生活費(fèi)收入，它被認(rèn)為是消費(fèi)開支的最重要的決定性因素。人們都能接受這樣的概念：收入高的城市，房價(jià)相應(yīng)也就高，就是說，房價(jià)應(yīng)當(dāng)相對于可支配收入進(jìn)行比較。（3） 人均地區(qū)生產(chǎn)總值（元）人均地區(qū)生