磐城地產(chǎn)公司建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄一、前言3二、可行性報(bào)告內(nèi)容指引31、外部環(huán)境42、內(nèi)部環(huán)境5第一部分：項(xiàng)目概況6一、宗地位置6二、宗地四至6三、宗地現(xiàn)狀7四、社區(qū)配套7五、市政配套8六、規(guī)劃控制要點(diǎn)8七、土地升值潛力初步評(píng)估8第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析9一、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述9二、合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估10三、總體評(píng)價(jià)14第三部分：市場(chǎng)分析14一、區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況14二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征15三、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究和市場(chǎng)定位17四、整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素17五、產(chǎn)品定位及建議18第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析18一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析18二、規(guī)劃設(shè)計(jì)

2、的初步概念19第五部分：工程及銷(xiāo)售計(jì)劃21一、項(xiàng)目前期工作時(shí)間表21二、工程計(jì)劃21三、銷(xiāo)售計(jì)劃22第六部分：投資收益分析23一、成本預(yù)測(cè)23二、稅務(wù)分析23三、經(jīng)濟(jì)效益分析24四、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)25第七部分：管理資源配置30一、機(jī)構(gòu)設(shè)置30二、主要部門(mén)設(shè)置30三、人力資源需求31四、人力資源缺口及解決31第八部分：綜合分析與建議31一、優(yōu)勢(shì)31二、劣勢(shì)32三、機(jī)會(huì)32四、結(jié)論和建議32第九部分：在新城市開(kāi)發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容33一、市場(chǎng)分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌?chǎng)總體狀況33二、需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附）33附件：34一、前言房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)

3、濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著重要的意義。而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有資金需求量大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)、易受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策影響等特征，進(jìn)行科學(xué)而全面的項(xiàng)目可行性分析是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、做出正確決策的依據(jù)?？尚行匝芯渴谴_定建設(shè)項(xiàng)目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的科學(xué)論證，在投資管理中，可行性研究是指對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測(cè)建成后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，財(cái)務(wù)的盈利性，經(jīng)濟(jì)上的合理性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。項(xiàng)

4、目可行性研究是建設(shè)項(xiàng)目投資決策和編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)，同時(shí)也是項(xiàng)目建設(shè)單位籌集資金的重要依據(jù)。在法律層面上，可行性研究是建設(shè)單位與各有關(guān)部門(mén)簽訂各種協(xié)議和合同的依據(jù)，也是建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行工程設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備購(gòu)置的重要依據(jù)；最后，可行性研究是國(guó)家各級(jí)計(jì)劃綜合部門(mén)對(duì)固定資產(chǎn)投資實(shí)行調(diào)控管理、編制發(fā)展計(jì)劃、固定資產(chǎn)投資、技術(shù)改造投資的重要依據(jù)，也是可行性研究是項(xiàng)目考核和后評(píng)估的重要依據(jù)。隨著磐城地產(chǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲(chǔ)備力度逐漸加大，未來(lái)發(fā)展對(duì)新項(xiàng)目的需求越來(lái)越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險(xiǎn)，提升磐城地產(chǎn)集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)力，特制定可行性報(bào)告內(nèi)容指引。二、可行性報(bào)告內(nèi)容指引磐城地

5、產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2010年開(kāi)發(fā)建設(shè)北京師范大學(xué)青年公寓，現(xiàn)已交付使用。目前公司亟需開(kāi)發(fā)建設(shè)新項(xiàng)目，以保證公司的持續(xù)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，維持和擴(kuò)大磐城地產(chǎn)在南京市場(chǎng)上的品牌影響力。賽車(chē)場(chǎng)地塊規(guī)模適宜，土地價(jià)格較低，處在市政規(guī)劃發(fā)展用地，發(fā)展較快對(duì)磐城地產(chǎn)公司的持續(xù)發(fā)展和戰(zhàn)略布局都有非常重要的作用。1、外部環(huán)境（1）項(xiàng)目現(xiàn)狀2008年9月9日，“爛尾”10年之久的留詩(shī)山剩余段市政道路正式動(dòng)工，這是今年納入市政府計(jì)劃的在金鼎地區(qū)打通的第一條“爛尾”兼“斷頭路”，建成后將完善周邊路網(wǎng)，極大改善該區(qū)域的投資環(huán)境。該道路總投資3000多萬(wàn)元。改造后長(zhǎng)1435米，道路寬為36米，雙向四車(chē)道，其中機(jī)動(dòng)車(chē)道寬為8米，非機(jī)動(dòng)

6、車(chē)道寬為35米，在兩邊機(jī)非車(chē)道之間還有各兩米的綠化帶，兩邊人行道寬為45米?！案脑鞎r(shí)將保留16米寬的混凝土路面，再在機(jī)動(dòng)車(chē)道兩側(cè)增建綠化帶、非機(jī)動(dòng)車(chē)道、人行道等?！睋?jù)該負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，該道路改造的同時(shí)，將從路面設(shè)計(jì)、管網(wǎng)、綠化等多方面進(jìn)行重新規(guī)劃建設(shè)。A017地塊屬于唐家灣鎮(zhèn)范圍，臨近珠海市高新區(qū)，珠海市政府在珠海高新區(qū)建設(shè)濱海智慧新城行動(dòng)計(jì)劃（2013年2017年)中明確指出要打造珠海形象主門(mén)戶、高新產(chǎn)業(yè)主戰(zhàn)場(chǎng)、科技教育主陣地、文化展示主平臺(tái)的總體定位，全面加快高新產(chǎn)業(yè)企業(yè)扎堆，創(chuàng)新資源集中、創(chuàng)新人才聚集的珠海北部濱海智慧新城建設(shè)步伐，當(dāng)好珠海科學(xué)發(fā)展的主力軍。同時(shí)提出三大建設(shè)任務(wù)，即建設(shè)“生

7、態(tài)宜居”、“智慧宜業(yè)”、“多元共生”的唐家灣。因此本項(xiàng)目的發(fā)展得到了珠海市政策的支持。珠海市政府將圍繞珠海市新一輪的空間布局，統(tǒng)籌社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境，重視經(jīng)濟(jì)與生態(tài)的可協(xié)調(diào)發(fā)展。在環(huán)境建設(shè)方面，要構(gòu)建具有珠海特色的“森林之門(mén)”，打造珠海綠色生態(tài)主門(mén)戶形象，推進(jìn)淇澳生態(tài)島建設(shè)，打造高端生活新名片，依托TOD開(kāi)發(fā)理念，打造以人為本的綠色低碳生態(tài)系統(tǒng)；在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，要提升城市管理信息化水平，打造智慧城市，加快前環(huán)總部組團(tuán)建設(shè)，打造經(jīng)濟(jì)發(fā)展新增長(zhǎng)點(diǎn)，推進(jìn)后環(huán)商貿(mào)組團(tuán)建設(shè)，打造唐家灣新城核心區(qū)，實(shí)施北圍基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，打造唐家灣交通新樞紐完善科技創(chuàng)新海岸配套功能，打造高新產(chǎn)業(yè)主戰(zhàn)場(chǎng)，擇優(yōu)選點(diǎn)推進(jìn)城市更新

8、，引導(dǎo)城市改造新模式。這些政策是實(shí)現(xiàn)高端消費(fèi)服務(wù)的需要，可以利用良好的濱海景觀資源形成辦公、金融、娛樂(lè)等完善的城市核心區(qū)域。開(kāi)展周邊村落用地改造工作，建設(shè)科技路、留詩(shī)路等市政配套道路，分期開(kāi)發(fā)港灣大道東側(cè)保留的居住用地，努力將唐家灣鎮(zhèn)打造成為區(qū)域性的休閑中心、居住中心、娛樂(lè)中心、商業(yè)中心、和科技文化中心。（2）交通環(huán)境本項(xiàng)目地塊位于唐家灣鎮(zhèn)高新區(qū)發(fā)展的金鼎核心片區(qū)，緊鄰珠海國(guó)際賽車(chē)場(chǎng)、高新區(qū)管委會(huì)。隨著越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)駐以及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，高新區(qū)的置業(yè)需求將越來(lái)越大。距離城規(guī)珠海北站僅4.4公里；距離城規(guī)唐家灣站僅3.4公里；距離國(guó)際賽車(chē)場(chǎng)1.2公里；距離珠海市金鼎汽車(chē)客運(yùn)站2.2公里；距離距離留

9、詩(shī)山1.8公里、距離珠海高爾夫山莊和珠海高爾夫俱樂(lè)部不到2公里；距離港灣大道約1公里。（3）項(xiàng)目淵源唐家灣地處于珠江出口西岸，北倚青蔥翠綠的鳳凰山麓，面向浩瀚的南中國(guó)海，十幾千米長(zhǎng)的海岸線蜿蜒而上，山色水影交融，風(fēng)景迷人。轄區(qū)內(nèi)的淇澳島是著名的生態(tài)島和旅游度假勝地，濕地生態(tài)良好，8000畝的淇澳紅樹(shù)林是珠江三角洲地區(qū)紅樹(shù)林?jǐn)U種面積最大的區(qū)域，也是目前國(guó)內(nèi)人工種植連片面積最大的紅樹(shù)林。不可否認(rèn)，唐家灣宜居宜業(yè)的絕佳美地。項(xiàng)目西側(cè)為中博衛(wèi)視和鋼鐵廠；南側(cè)臨近峰濤光子科技公司；北側(cè)臨近遠(yuǎn)亮教育高四復(fù)讀學(xué)校；東側(cè)臨近廣東省韶關(guān)技師學(xué)院珠海分校。北側(cè)有一個(gè)在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目首層將建設(shè)為

10、一條商業(yè)街。2、內(nèi)部環(huán)境為了響應(yīng)珠海市打造“一心一島兩軸三片”，打造科技創(chuàng)意海岸、生態(tài)濱海新城的戰(zhàn)略，磐城地產(chǎn)公司于2014年1月成立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)，高價(jià)值區(qū)將規(guī)劃建設(shè)2層商業(yè)和16層住宅，中低價(jià)值區(qū)將建立14層住宅。商業(yè)項(xiàng)目將建設(shè)成為大型超市，沿東側(cè)分布。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況以及公司自身情況，項(xiàng)目分為一年開(kāi)發(fā)，一年銷(xiāo)售，項(xiàng)目建筑面積為168,000，其中第一季度開(kāi)發(fā)面積為64,640，第二季度開(kāi)發(fā)面積為66,240，第三季度開(kāi)發(fā)面積為100.800，第四季度開(kāi)發(fā)面積為20.320。該項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯，有助于磐城地產(chǎn)公司的持續(xù)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展，同時(shí)能夠打造品牌知名度。磐城地產(chǎn)公司通過(guò)招拍掛

11、的形式取得該地塊，根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的區(qū)域環(huán)境、土地特征等綜合因素的分析，本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為新型住宅項(xiàng)目科技、樂(lè)活的中小套型住宅。項(xiàng)目產(chǎn)品包括高層住宅、大型超市、停車(chē)位等，充分滿足了不同年齡區(qū)間、不同需求、購(gòu)房動(dòng)機(jī)、家庭結(jié)構(gòu)的客戶需求。主力產(chǎn)品為面向?qū)ι鐓^(qū)品質(zhì)和居住舒適有要求、物業(yè)環(huán)境要求較高的客戶。該項(xiàng)目總投資額17.85億元，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入為20.95億元，利潤(rùn)總額為3.1億元，投資利潤(rùn)率為17.38%。磐城地產(chǎn)公司亟需開(kāi)發(fā)建設(shè)新項(xiàng)目，以保證公司的持續(xù)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，維持和擴(kuò)大磐城地產(chǎn)公司在珠海市場(chǎng)上品牌影響力。該地塊規(guī)模適宜，處在市政規(guī)劃發(fā)展用地，發(fā)展較快，對(duì)磐城地產(chǎn)公司的持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略布局都有非常重

12、要的影響。第一部分：項(xiàng)目概況一、宗地位置賽車(chē)場(chǎng)地塊位于珠海市唐家灣鎮(zhèn)高新區(qū)區(qū)域，緊鄰珠海國(guó)際賽車(chē)場(chǎng)、高新區(qū)管委會(huì)。Ø 距離城規(guī)珠海北站僅4.4公里；Ø 距離城規(guī)唐家灣站僅3.4公里；Ø 距離國(guó)際賽車(chē)場(chǎng)1.2公里；Ø 距離珠海市金鼎汽車(chē)客運(yùn)站2.2公里。二、宗地四至地塊東臨留詩(shī)路，南近科技一路，西、北近官塘灣。目前，科技一路、留詩(shī)路、港灣大道等主要的交通要道均已通車(chē)。同時(shí)，地塊臨近官塘灣，西邊有一小水塘，水質(zhì)一般，政府或?qū)?duì)水質(zhì)進(jìn)行整治，當(dāng)河道水質(zhì)得到整治后，相信官塘灣和小水塘都可以提升項(xiàng)目整體的價(jià)值，成為整個(gè)項(xiàng)目亮麗的景觀特色。三、宗地現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊規(guī)整，

13、總體呈矩形，南側(cè)有一面積相似的地塊為荒地，開(kāi)發(fā)用途未知。地塊內(nèi)部沒(méi)有建筑，屬于生地出讓?zhuān)孕柽M(jìn)行“三通一平”、“五通一平”。四、社區(qū)配套交通情況：軌道交通方面，廣珠城際軌道交通的珠海北站、唐家灣站距離本項(xiàng)目都不超過(guò)5公里，目前均已投入使用，其中距離珠海北站僅4.4公里，距離唐家灣站僅3.4公里；道路交通方面，項(xiàng)目地塊靠近G4W京珠高速東段，距離高速入口僅2公里左右，臨近珠海市交通要道港灣大道、金鳳路、留詩(shī)路，其中金鳳路與港灣大道相連、港灣大道與留詩(shī)路相連。整體來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目地塊位于珠海市交通的重要區(qū)位，交通便利，位置優(yōu)越。教育情況：項(xiàng)目位于珠海市高新區(qū)，區(qū)域內(nèi)有北京師范大學(xué)珠海分校、北京理工大學(xué)珠

14、海學(xué)院、珠海市工貿(mào)技工學(xué)校等高等院校，有較高的教學(xué)質(zhì)量，這三所學(xué)校都在距項(xiàng)目5km范圍內(nèi)，中山大學(xué)珠海校區(qū)距離本項(xiàng)目也僅8公里之遙。有所不足的是項(xiàng)目地塊周邊并沒(méi)有特別優(yōu)秀的初中、小學(xué)。醫(yī)療情況：中大五院。購(gòu)物娛樂(lè)：目前，項(xiàng)目周邊的購(gòu)物中心有福景平價(jià)商店、天樂(lè)佳百貨、永利百貨、新天隆百貨等十來(lái)家購(gòu)物中心；此外，項(xiàng)目周邊有珠海市國(guó)際賽車(chē)場(chǎng)、翠湖高爾夫球會(huì)、珠海高爾夫山莊、珍珠樂(lè)園等娛樂(lè)設(shè)施，可以滿足居民日常的娛樂(lè)休閑需求。生活情況：珠海市高新區(qū)的鳳凰山隧道已經(jīng)開(kāi)通，居民通過(guò)駕車(chē)可以在30分鐘內(nèi)到達(dá)香洲市區(qū)；同時(shí)也可以通過(guò)城軌珠海北站或者唐家灣站到達(dá)拱北，公交線路則有10A、69、K3等線路經(jīng)過(guò)，可

15、以直達(dá)市區(qū)。生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全，滿足居民日常生活要求。五、市政配套目前，珠海市高新區(qū)已實(shí)現(xiàn)了道路、水、電、氣、通訊等“八通一平”，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供了必要的開(kāi)發(fā)條件。Ø 供電：電力來(lái)源于南方電網(wǎng)，采用雙回路供電，電力供應(yīng)充足穩(wěn)定；Ø 供水：由珠海市國(guó)有獨(dú)資企業(yè)、珠海市內(nèi)唯一一家供水企業(yè)珠海市水務(wù)集團(tuán)有限公司直供，日供水量90.5萬(wàn)立方米；Ø 通訊：園區(qū)設(shè)有通訊中心，電信光纜已進(jìn)入園區(qū)，已開(kāi)通國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)，可提供傳真、移動(dòng)通訊等多項(xiàng)服務(wù)。Ø 排水：區(qū)內(nèi)排水采用雨、污分流制；Ø 供氣：珠海市燃?xì)夤局惫?。六、?guī)劃控制要點(diǎn)地塊用地面積為84000，

16、用地性質(zhì)為二類(lèi)居住用地。容積率2.0且1.0，綠地率35%，集中獨(dú)立商業(yè)區(qū)建筑密度35%，住宅區(qū)建筑密度20%，商業(yè)建筑面積比例不超過(guò)10%，陽(yáng)臺(tái)面積比例不超過(guò)28%，土地成交價(jià)格為6700元/。七、土地升值潛力初步評(píng)估Ø 地理位置：宗地位于珠海市高新區(qū)周邊，隨著科技園的發(fā)展，眾多高新企業(yè)的入駐，宗地周邊未來(lái)的置業(yè)需求旺盛，地塊升值潛力較大；Ø 土地供應(yīng)：近年來(lái)珠海市土地供應(yīng)逐漸減少，該地塊目前的關(guān)注度不高，雖然僅有四五家開(kāi)發(fā)商關(guān)注，但其作為高新區(qū)供應(yīng)的少數(shù)土地，升值潛力明顯；Ø 周邊配套及環(huán)境：珠海市高新區(qū)主要發(fā)展軟件研發(fā)產(chǎn)業(yè)，區(qū)域目前及未來(lái)空氣質(zhì)量較好。且地塊

17、臨近官塘灣和淇澳島，生態(tài)景觀良好，自然資源豐富，隨著對(duì)宗地周邊水質(zhì)的凈化改造以及綠化環(huán)境改造，在未來(lái)將給項(xiàng)目提供更加優(yōu)美的景觀。在高新科技產(chǎn)業(yè)園的區(qū)域環(huán)境下，宗地的綠色宜居功能更能與高新區(qū)的特點(diǎn)相輔相成，共同提升社會(huì)價(jià)值；Ø 政府規(guī)劃：項(xiàng)目占地面積84000，容積率2.0，占地面積大，但是容積率較小，在產(chǎn)品規(guī)劃和開(kāi)發(fā)方面需要進(jìn)一步進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃。但是鑒于項(xiàng)目地價(jià)低，優(yōu)勢(shì)明顯，此時(shí)入市將會(huì)獲得比較明顯的土地成本優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也代表著其升值潛力更大。第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述1.項(xiàng)目立項(xiàng)Ø 項(xiàng)目立項(xiàng)進(jìn)展：手續(xù)報(bào)批中Ø 立項(xiàng)主

18、體變更：暫無(wú)Ø 有關(guān)立項(xiàng)的政府文件：暫無(wú)2.項(xiàng)目用地現(xiàn)狀Ø 土地所有權(quán)歸屬：國(guó)有土地Ø 土地使用權(quán)歸屬：磐城地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司Ø 土地的他項(xiàng)權(quán)益：沒(méi)有Ø 土地的用途：商業(yè)、居住用地Ø 有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件：暫略3.項(xiàng)目規(guī)劃手續(xù)Ø 規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬：國(guó)有土地Ø 規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬：磐城地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司Ø 規(guī)劃用地用途：擬規(guī)劃為商業(yè)、居住用地Ø 規(guī)劃批文：暫略二、合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1.合作方基本情況合作方：世聯(lián)地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介：公司名稱(chēng)：深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司公司英文名稱(chēng)：Shenzhen Wor

19、ldunion Properties Consultancy Incorporated上市市場(chǎng)：深圳證券交易所上市日期：2009-08-28發(fā)行價(jià)格：19.68主承銷(xiāo)商：招商證券股份有限公司 成立日期：1993-04-13注冊(cè)資本：42432萬(wàn)元機(jī)構(gòu)類(lèi)型：其它組織形式：中外合資企業(yè)董事會(huì)秘書(shū)：袁鴻昌公司電話：8,4董秘電話：4公司傳真：1董秘傳真：1公司電子郵箱：info 董秘電子郵箱：info公司網(wǎng)址：郵政編碼：518001信息披露網(wǎng)址：證券簡(jiǎn)稱(chēng)更名歷史：世聯(lián)行注冊(cè)地址：深圳市羅湖區(qū)深南東路2028號(hào)羅湖商務(wù)中心12樓辦公地址：深圳市羅湖區(qū)深南東路2028號(hào)羅湖商務(wù)中心1

20、2樓公司簡(jiǎn)介：深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司是經(jīng)商務(wù)部2007年8月2日出具的(商資批20071316號(hào))批準(zhǔn),由世聯(lián)地產(chǎn)有限以截至2007年4月30日經(jīng)信永中和審計(jì)的母公司凈資產(chǎn)9,734.19萬(wàn)元按1:0.9862的比例折為股本9,600萬(wàn)股,整體變更設(shè)立為中外合資股份有限公司。本公司取得了商務(wù)部頒發(fā)的(商外資資審A字20070187號(hào)),并于2007年8月31日在深圳市工商行政管理局登記注冊(cè),注冊(cè)號(hào)為4435。 2013年12月18日,公司名稱(chēng)由"深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司"變更為"深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司",英文名稱(chēng)由"Shenz

21、hen WorldUnion Properties Consultancy Co.,Ltd."變更為"Shenzhen Worldunion Properties Consultancy Incorporated"。自2014年1月13日,公司證券簡(jiǎn)稱(chēng)由原"世聯(lián)地產(chǎn)"變更為"世聯(lián)行"英文簡(jiǎn)稱(chēng)由原"SLDC"變更為"SLH"。經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)代理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理。主要股東投資情況：十大流通股東持有比例本期持有股(萬(wàn)股)持股變動(dòng)數(shù)(萬(wàn)股)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)(中國(guó))有限公司48.

22、01%20,373.72不變?yōu)豸斈君R卓群創(chuàng)展股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)10.05%4,262.64不變中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行-交銀施羅德成長(zhǎng)股票證券投資基金2.57%1,088.75新進(jìn)中國(guó)建設(shè)銀行-華安宏利股票型證券投資基金2.24%949.99增持438.66深圳萬(wàn)凱華信投資有限公司1.63%690.18減持649.93中國(guó)工商銀行-南方績(jī)優(yōu)成長(zhǎng)股票型證券投資基金1.18%499.99新進(jìn)交通銀行-安順證券投資基金1.15%490.00減持118.89中國(guó)建設(shè)銀行-交銀施羅德穩(wěn)健配置混合型證券投1.14%482.21新進(jìn)交通銀行-華安創(chuàng)新證券投資基金1.09%462.91減持115.74中國(guó)農(nóng)業(yè)銀

23、行-交銀施羅德精選股票證券投資基金1.08%459.59新進(jìn)注：截止至2014年3月31日十大股東持有比例本期持有股(萬(wàn)股)持股變動(dòng)數(shù)(萬(wàn)股)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)(中國(guó))有限公司48.01%20,373.72不變?yōu)豸斈君R卓群創(chuàng)展股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)10.05%4,262.64不變中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行-交銀施羅德成長(zhǎng)股票證券投資基金2.57%1,088.75新進(jìn)中國(guó)建設(shè)銀行-華安宏利股票型證券投資基金2.24%949.99增持438.66深圳萬(wàn)凱華信投資有限公司1.63%690.18減持649.93中國(guó)工商銀行-南方績(jī)優(yōu)成長(zhǎng)股票型證券投資基金1.18%499.99新進(jìn)交通銀行-安順證券投資基金1.15%

24、490.00減持118.89中國(guó)建設(shè)銀行-交銀施羅德穩(wěn)健配置混合型證券投1.14%482.21新進(jìn)交通銀行-華安創(chuàng)新證券投資基金1.09%462.91減持115.74中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行-交銀施羅德精選股票證券投資基金1.08%459.59新進(jìn)注：截止至2014年3月31日2.合作方式Ø 建后分房（面積）、建后分銷(xiāo)售收入、Ø 要求世聯(lián)地產(chǎn)一方提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。Ø 建后分房（面積）、建后分銷(xiāo)售收入將由磐城地產(chǎn)承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅義務(wù)。3.主要合作條件Ø 一年內(nèi)銷(xiāo)售完畢，未能銷(xiāo)售完的部分由世聯(lián)地產(chǎn)作為購(gòu)買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)。4.合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估Ø 項(xiàng)目背景資料：賽車(chē)場(chǎng)地塊位于珠海市

25、唐家灣鎮(zhèn)高新區(qū)區(qū)域，緊鄰珠海國(guó)際賽車(chē)場(chǎng)、高新區(qū)管委會(huì)。距離城規(guī)珠海北站僅4.4公里；距離城規(guī)唐家灣站僅3.4公里；距離國(guó)際賽車(chē)場(chǎng)1.2公里；距離珠海市金鼎汽車(chē)客運(yùn)站2.2公里。地塊東臨留詩(shī)路，南近科技一路，西、北近官塘灣。目前，科技一路、留詩(shī)路、港灣大道等主要的交通要道均已通車(chē)。同時(shí)，地塊臨近官塘灣，西邊有一小水塘，水質(zhì)一般，政府或?qū)?duì)水質(zhì)進(jìn)行整治，當(dāng)河道水質(zhì)得到整治后，相信官塘灣和小水塘都可以提升項(xiàng)目整體的價(jià)值，成為整個(gè)項(xiàng)目亮麗的景觀特色。項(xiàng)目地塊規(guī)整，總體呈矩形，南側(cè)有一面積相似的地塊為荒地，開(kāi)發(fā)用途未知。地塊內(nèi)部沒(méi)有建筑，屬于生地出讓?zhuān)孕柽M(jìn)行“三通一平”、“五通一平”。Ø 尋

26、求合作原因：本公司影響力不足，需要與珠三角范圍內(nèi)具有影響力的房地產(chǎn)公司合作。Ø 土地使用年限：商業(yè)40年；住宅70年。Ø 土地權(quán)屬：土地權(quán)屬為磐城地產(chǎn)所有，無(wú)瑕疵，有銀行抵押；無(wú)其他法律糾紛。Ø 土地方的信用：土地方磐城地產(chǎn)的信用十分良好，磐城地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2010年開(kāi)發(fā)建設(shè)北京師范大學(xué)青年公寓，現(xiàn)已交付使用。目前公司亟需開(kāi)發(fā)建設(shè)新項(xiàng)目，以保證公司的持續(xù)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，維持和擴(kuò)大磐城地產(chǎn)在珠海市場(chǎng)上的品牌影響力。合作方世聯(lián)地產(chǎn)品牌信譽(yù)也十分良好，在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的影響力。Ø 當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)：2014年1-3月份，珠海市共批準(zhǔn)建設(shè)用地17幅，其中

27、出讓地塊共7幅（1月份3幅，3月份4幅），劃撥地塊共10幅（1月份1幅，2月份3幅，3月份6幅），出讓地塊占41%，不到一半。隨著房地產(chǎn)政策的調(diào)整，珠海市的土地出讓越來(lái)越少，地價(jià)會(huì)逐步走高。在“雙限”政策和新“國(guó)五條”等措施的嚴(yán)厲打壓下，珠海市土地市場(chǎng)較之之前已經(jīng)逐漸趨于理性，但是土地成本仍然較高。從周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的拿地價(jià)格看，2009年格力海岸地價(jià)為7400元/，2012年保利海上五月花的地價(jià)為6000元/，2011年仁恒濱海中心的地價(jià)為6000元/，2013年唐家灣新地王樓面地價(jià)高達(dá)11500元/，可見(jiàn)土地成本居高不下。相比較于這些土地，賽車(chē)場(chǎng)地塊的土地成本優(yōu)勢(shì)明顯，僅為6700元/，有較大

28、的發(fā)展空間。隨著政策的調(diào)整和時(shí)間的推移，土地供應(yīng)量會(huì)越來(lái)越少，未來(lái)供應(yīng)的商品住宅遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了置業(yè)者的住房需求，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性發(fā)展以及政府政策的調(diào)整，基礎(chǔ)設(shè)施投資的增加，珠海市房地產(chǎn)將會(huì)迎來(lái)更大的發(fā)展機(jī)遇。三、總體評(píng)價(jià)本項(xiàng)目的合作和操作符合各項(xiàng)法律要求，并且銷(xiāo)售還款風(fēng)險(xiǎn)得到保障。同時(shí)本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。不利因素：若房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度加快，項(xiàng)目的增值率超出預(yù)期，會(huì)導(dǎo)致世聯(lián)地產(chǎn)一方消極銷(xiāo)售，從而一年后以現(xiàn)在的均價(jià)購(gòu)買(mǎi)，再以高價(jià)出售，導(dǎo)致本司收益受到影響。第三部分：市場(chǎng)分析一、區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況1.區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述Ø 形成時(shí)間珠海市香洲區(qū)是珠海市較為重要的一個(gè)區(qū)域，曾經(jīng)是珠

29、海市最繁華中心，因此該區(qū)域人口聚集眾多，住宅市場(chǎng)起步較早，發(fā)展時(shí)間也比較長(zhǎng)，仍處于一個(gè)較快發(fā)展的階段。如今，唐家片區(qū)的快速發(fā)展，大大增加香洲區(qū)住宅市場(chǎng)的吸引力和潛力。Ø 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況香洲區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間不短，各片區(qū)內(nèi)新建的商品住宅小區(qū)較多。唐家片區(qū)有新開(kāi)發(fā)小區(qū)如遠(yuǎn)大美域、格力海岸、保利海上五月花、華發(fā)蔚藍(lán)堡等。從該區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，唐家片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多為大中型實(shí)力企業(yè)，由于開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富或項(xiàng)目考慮比較周全，整體開(kāi)發(fā)檔次不低，園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境建設(shè)等水平存在一定的差異，但差異不大。Ø 購(gòu)買(mǎi)人群變化隨著珠海市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們收入水平不斷提

30、高，購(gòu)買(mǎi)商品房的人群發(fā)生變化，由單一滿足居住剛性需求的購(gòu)房人群逐漸向剛性需求者、投資客戶、外來(lái)置業(yè)者、港澳臺(tái)及內(nèi)地有資金投資人士等多元化的購(gòu)買(mǎi)人群相結(jié)合。2.區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）Ø 平均售價(jià)近年來(lái)，珠海政府對(duì)唐家片區(qū)的關(guān)注度不斷提高，高新區(qū)的發(fā)展，珠海大學(xué)高校的建成，區(qū)域內(nèi)環(huán)境因素不斷完善，吸引眾多開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)熱潮，建設(shè)宜居度假的商品房，平均售價(jià)從12000元/迅速上升到15000元/以上的水平。二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征1.各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況區(qū)域內(nèi)的商品住宅市場(chǎng)主要以品質(zhì)高、檔次高的改善型產(chǎn)品為主，以多戶型大戶型商品房為主，剛需型產(chǎn)品存在供應(yīng)不足問(wèn)題，造成剛需型客

31、戶存在一定外溢情況。2. 各檔次產(chǎn)品的集合特征Ø 平均售價(jià)該區(qū)域與市中心有一定的距離，相對(duì)于市中心的價(jià)格不高，平均售價(jià)水平在12000元至15000元之間波動(dòng)。Ø 開(kāi)發(fā)規(guī)模該區(qū)域項(xiàng)目樓盤(pán)的平均建筑面積在20萬(wàn)平方米以上，平均占地面積在1萬(wàn)平方米以上。特別地，遠(yuǎn)大美域樓盤(pán)占地23萬(wàn)平方米，總建面約40萬(wàn)平方米。Ø 產(chǎn)品形式該區(qū)域的項(xiàng)目樓盤(pán)以洋房和小高層為主，還有建有別墅和高層等，以80至120平方米實(shí)用型的二三房為主，也有150平方米以上的多房多廳戶型。Ø 平均消化率該區(qū)域項(xiàng)目樓盤(pán)的平均消化率在70以上，部分樓盤(pán)甚至達(dá)到85%。Ø 平均容積率該區(qū)

32、域項(xiàng)目樓盤(pán)的平均容積率在1.4至1.9之間。3.區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好的個(gè)案情況項(xiàng)目周邊樓盤(pán)個(gè)案分布圖4.未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類(lèi)型在未來(lái)2-3年內(nèi)珠海土地市場(chǎng)逐漸細(xì)化的競(jìng)爭(zhēng)格局下，土地市場(chǎng)冷熱不均的走向也將愈發(fā)明顯，區(qū)域內(nèi)的可供應(yīng)土地逐漸減少，優(yōu)勢(shì)突出的地塊將會(huì)受到熱捧，區(qū)域內(nèi)的關(guān)注度不高，只有少量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商關(guān)注。目前，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)量以品質(zhì)高、檔次高的改善型產(chǎn)品為主，未來(lái)2-3年內(nèi)剛需型產(chǎn)品會(huì)逐漸增加，滿足市場(chǎng)剛性需求，以80至120平方米戶型產(chǎn)品為主，同時(shí)150平方米以上的大戶型產(chǎn)品仍在市場(chǎng)上占較大的比重。5.分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)Ø 機(jī)會(huì)

33、點(diǎn)（1）該項(xiàng)目地塊位于珠海唐家灣高新區(qū)軟件園的生活配套區(qū)域，隨著軟件園的不斷發(fā)展和企業(yè)的入駐并擴(kuò)大，對(duì)技術(shù)型人才市場(chǎng)需求旺盛。（2）該項(xiàng)目地塊附近外來(lái)人口和打工群體聚集，建設(shè)高質(zhì)量低價(jià)位的80至100現(xiàn)代宜居商品房，有利于吸引剛需客戶和改善型客戶，契合市場(chǎng)需求。Ø 威脅點(diǎn)（1）項(xiàng)目地塊附近有不少樓盤(pán)存在，有一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力，客戶市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。（2）項(xiàng)目地塊周邊生活配套設(shè)施不成熟，商業(yè)氣息氛圍差，缺乏大型生活服務(wù)型的商場(chǎng)超市，生活便利性差。6.結(jié)論Ø 區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)隨著珠海市政府的政策支持和建設(shè)，高新區(qū)吸引眾多企業(yè)集聚，還有多所大學(xué)的建成投入，人口增加，唐家

34、片區(qū)住宅市場(chǎng)在香洲區(qū)住宅市場(chǎng)中逐漸成為一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)香洲區(qū)住宅市場(chǎng)的發(fā)展具有重要作用，發(fā)展?jié)摿薮蟆?#216; 本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及總價(jià)控制本案地塊位于珠海市高新區(qū)，位于科技一路北，留詩(shī)路西，毗鄰珠海市國(guó)際賽車(chē)場(chǎng)，區(qū)域的升值能力較高，該區(qū)域的價(jià)位區(qū)間在11000元/至14000元/,本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間也在10000元/至13000元/之間，價(jià)位定在12000元/更容易被購(gòu)房者所接受?？們r(jià)控制在60萬(wàn)至80萬(wàn)之間。Ø 本案在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力珠海市香洲區(qū)唐家片區(qū)商品住宅市場(chǎng)主要以品質(zhì)高、檔次高的改善型產(chǎn)品為主，缺少一定量剛需型戶型，導(dǎo)致均價(jià)較高，區(qū)

35、域內(nèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不均衡。本案建設(shè)剛需型戶型和投資性戶型，可以緩解市場(chǎng)剛性需求過(guò)大的壓力，挖掘唐家片區(qū)住宅市場(chǎng)潛力，提高自身產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。Ø 本案在開(kāi)發(fā)中的營(yíng)銷(xiāo)焦點(diǎn)問(wèn)題（1）根據(jù)不同的客戶群體特點(diǎn)注意在開(kāi)發(fā)中進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)方案的制定和推廣。（2）在開(kāi)發(fā)中要通過(guò)各種渠道對(duì)本案項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行推廣，引起購(gòu)房者的注意和關(guān)注。（3）在制定產(chǎn)品價(jià)格時(shí)要進(jìn)行多種分析后再確定，不要一刀切。（4）在項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的營(yíng)銷(xiāo)中要采取各種優(yōu)惠措施和方法進(jìn)行促銷(xiāo)，加快開(kāi)發(fā)商資金的回流速度。三、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究和市場(chǎng)定位1.各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍本案目標(biāo)人群特征：目標(biāo)客戶以整個(gè)高新區(qū)域?yàn)橹行模椛湎阒迏^(qū)，橫琴

36、新區(qū)乃至南朗鎮(zhèn)、圍墾新區(qū)和港澳地區(qū)的中等收入的職工、教師以及高等技術(shù)人員以及周?chē)恍┹^為富裕的當(dāng)?shù)卮迕竦?，以改善性居住為主，首次置業(yè)為輔，自住為主要購(gòu)房目的，在現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況下，購(gòu)買(mǎi)行為理性，對(duì)生活方式，配套設(shè)施等的要求較高。2.確定目標(biāo)客戶（1）在高新區(qū)或周邊工作居住的中等收入人群（2）外來(lái)置業(yè)者（3）部分投資客戶、拆遷客、當(dāng)?shù)鼐用瘢?）港澳臺(tái)及內(nèi)地有資金投資人士3.市場(chǎng)定位本案將著力打造高質(zhì)量低價(jià)位的現(xiàn)代宜居住宅，吸引剛需客戶和改善型客戶，契合市場(chǎng)需求，力將在唐家區(qū)域打造優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)品牌。四、整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素珠海市香洲區(qū)唐家片區(qū)商品住宅市場(chǎng)主要以品質(zhì)高、檔次高的改善型產(chǎn)品為主，

37、剛需型客戶存在一定外溢情況，較高的均價(jià)導(dǎo)致了其產(chǎn)品力不均衡的缺點(diǎn)。本案將著力打造的80平方米和100平方米兩梯四戶型現(xiàn)代宜居住宅產(chǎn)品，吸引剛需性客戶和改善型客戶，滿足市場(chǎng)剛性需求，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率和影響力，在唐家區(qū)域打造屬于自己的品牌，影響珠海地產(chǎn)界。五、產(chǎn)品定位及建議我們公司項(xiàng)目產(chǎn)品主要由80平方米和100平方米兩梯四戶型的高層組成，80平方米兩梯四戶型的高層有14層，共448戶，占37，共42560平方米。100平方米兩梯四戶型的高層有16層，共768戶，占63，共88320平方米。第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析1.項(xiàng)目容積率為2.0，建筑密度約為10%，配套設(shè)施面積達(dá)1

38、8%。項(xiàng)目建設(shè)為小高層住宅，其中，兩梯四戶戶型面積為80的有8棟，層數(shù)為14層；兩梯四戶戶型面積為100的有12棟，層數(shù)為16層；建筑物之間組團(tuán)分布，將大戶型和小戶型的樓棟區(qū)分開(kāi)，進(jìn)行一期開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目總成本成本約17.54億元，銷(xiāo)售均價(jià)為12000元/。2.項(xiàng)目?jī)?nèi)有一間鋼鐵加工工場(chǎng)，在政府的征地措施下，該工場(chǎng)在政府的合理補(bǔ)貼下成功搬遷。雖然留下一定的附著物，但造型十分簡(jiǎn)單，容易拆遷，對(duì)開(kāi)成成本不造成任何的威脅。3.本項(xiàng)目位于珠海高新區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，為項(xiàng)目營(yíng)造了一個(gè)舒適寧?kù)o的居住氛圍，同時(shí)，周邊的高科技?xì)庀⒛軌蚪o居住環(huán)境注入科技的因素。但是由于唐家灣鎮(zhèn)目前的建設(shè)比較落后，許多基礎(chǔ)設(shè)施仍未建設(shè)完畢，治

39、安環(huán)境不夠理想，存在一定的安全隱患。項(xiàng)目周邊存在一沙場(chǎng)，周邊空曠，在日常工作時(shí)容易帶來(lái)沙塵。因此在項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)時(shí)，周邊需要種植綠化帶防止沙塵，阻擋來(lái)自公路的噪音，同時(shí)需要提供高水平的物業(yè)服務(wù)管理，確保項(xiàng)目周邊的治安安全。4.配套設(shè)施基本完善，目前已進(jìn)行“七通一平”。從政府對(duì)未來(lái)珠海的城市規(guī)劃以及頒布的政策來(lái)看，本項(xiàng)目將會(huì)受到政策極大的促進(jìn)和有利影響。5.周邊的交通配套較為完善，尤其是公共交通設(shè)施，本項(xiàng)目距離城規(guī)珠海北站僅4.4公里，距離城規(guī)唐家灣站僅3.4公里，距離珠海市金鼎汽車(chē)客運(yùn)站2.2公里。同時(shí)，本項(xiàng)目?jī)?nèi)配有充裕的地下停車(chē)位，無(wú)論是對(duì)于業(yè)主還是對(duì)于將來(lái)進(jìn)入本項(xiàng)目超市進(jìn)行購(gòu)物的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)都

40、十分方便。項(xiàng)目臨街部分（東面）為打造成為一個(gè)大型的超市，滿足小區(qū)內(nèi)居民的日常需求，同時(shí)彌補(bǔ)項(xiàng)目周邊沒(méi)有大型超市這一缺陷，吸引周邊有需求的消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)。項(xiàng)目周邊目前配套設(shè)施的不足是缺乏文化休閑娛樂(lè)場(chǎng)所以及銀行、醫(yī)院等配套設(shè)施。要解決這個(gè)問(wèn)題，需要政府進(jìn)行規(guī)劃，合理利用該區(qū)域的土地，另一方面，本項(xiàng)目需要對(duì)配套設(shè)施進(jìn)行合理的調(diào)節(jié)，提高項(xiàng)目?jī)?nèi)居民的居住水平，帶動(dòng)提高區(qū)域的生活水平。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念1.設(shè)計(jì)概念：本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格為了貼合周邊環(huán)境，預(yù)期建設(shè)為公寓式的住宅，具有濃重的現(xiàn)代生活氣息，將本項(xiàng)目打造成為高新區(qū)內(nèi)富有人文特色的住宅小區(qū)。設(shè)計(jì)主題以科技、樂(lè)活的中小套型住宅，以此來(lái)吸引高新區(qū)周邊

41、具有剛性需求的首次置業(yè)的人群，這一人群群體基礎(chǔ)廣，客戶量大，剛性需求大，購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻低，會(huì)成為未來(lái)珠海市高新區(qū)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。隨著生活理念的轉(zhuǎn)變，小家庭結(jié)構(gòu)會(huì)成為社會(huì)的主流，潛在的消費(fèi)群體不斷增加，剛性需求不斷上升，市場(chǎng)機(jī)會(huì)不斷出現(xiàn)，將會(huì)給我們的項(xiàng)目帶來(lái)極大的收益。2.技術(shù)概念：為了貼合本項(xiàng)目具有科技元素的特點(diǎn)，在建設(shè)時(shí)會(huì)采用建筑的新技術(shù)。首先在建筑節(jié)能方面，采用以遮陽(yáng)、隔熱技術(shù)為主，推廣使用太陽(yáng)能技術(shù)，滿足節(jié)能減排的要求；其次，在建設(shè)時(shí)采用化學(xué)建材，以塑料、新型防水材料、建筑涂料為主要的建筑材料，使建筑的外觀、風(fēng)格看起來(lái)與眾不同；第三，在進(jìn)行樓棟的主體結(jié)構(gòu)建筑時(shí)，使用混凝土新技術(shù)，擴(kuò)大預(yù)拌混凝土的使

42、用范圍，提高使用量，增加高強(qiáng)性能混凝土的使用量，同時(shí)推廣應(yīng)用級(jí)鋼筋和鋼筋焊接網(wǎng)，以這種新的建筑科技為樓棟的主體建筑材料。通過(guò)采用新型的建筑技術(shù)，可以增強(qiáng)本項(xiàng)目在購(gòu)房者心目中的地位，打造出一個(gè)不同的項(xiàng)目品牌，對(duì)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售推廣具有極其重要的意義。由于本項(xiàng)目位于南方，因此會(huì)采用新型的“復(fù)合保溫隔熱結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)技術(shù)”，通過(guò)適應(yīng)南方氣候的新型結(jié)構(gòu)體系復(fù)合保溫隔熱圍護(hù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)技術(shù)，解決圍護(hù)結(jié)構(gòu)形式節(jié)能構(gòu)造所關(guān)聯(lián)的單一材料自保溫隔熱技術(shù)；解決了輕骨料混凝土圍護(hù)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)的結(jié)構(gòu)承重、保溫、隔熱、隔聲一體化問(wèn)題，降低了水泥、鋼材消耗量及廢舊材料的利用, 這一設(shè)計(jì)技術(shù)在南方氣候環(huán)境下的推廣利用，可以達(dá)到節(jié)能、節(jié)材的要

43、求，并實(shí)現(xiàn)室內(nèi)環(huán)境舒適化的目的。在施工工藝方面，本項(xiàng)目也會(huì)采用綠色施工工藝，通過(guò)清水飾面混凝土施工、TCC建筑保溫模板體系、建筑加固施工工藝技術(shù)來(lái)節(jié)約資源，達(dá)到綠色的施工效果。清水飾面混凝土表面不作抹灰、噴涂、干掛等裝飾，節(jié)省資源，而且混凝土內(nèi)部摻加摻合料，可以提高混凝土抗凍、保溫的性能，并提高了混凝土的耐久性，延長(zhǎng)了混凝土的使用壽命。同時(shí)可減少裝飾材料對(duì)人體健康造成的影響。因此清水飾面混凝土無(wú)論從環(huán)保、人文還是節(jié)能等角度都適合中國(guó)目前的國(guó)情，屬于新型綠色建筑施工技術(shù)；TCC建筑保溫體系是將保溫板輔以特制支架形成保溫模板，在需要保溫的一側(cè)代替?zhèn)鹘y(tǒng)模板，并同另一側(cè)的傳模板配合使用，共同組成模板體

44、系?；炷翝仓⑦_(dá)到強(qiáng)度后，拆除保溫模板支架和傳統(tǒng)模板，結(jié)構(gòu)層和保溫層就已定型。3.可持續(xù)發(fā)展概念：項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)分為11期開(kāi)發(fā)，邊開(kāi)發(fā)邊銷(xiāo)售，預(yù)測(cè)會(huì)在年底將所有項(xiàng)目將竣工，銷(xiāo)售時(shí)間視現(xiàn)實(shí)情況決定。為了提高本項(xiàng)目的檔次，使本項(xiàng)目取得更好的銷(xiāo)售成果，本項(xiàng)目將采用新型的建筑技術(shù)，積極推廣質(zhì)量、性能好的新型墻體材料，無(wú)有害氣味、輻射和符合環(huán)保要求的新型裝飾材料，新型廚衛(wèi)設(shè)備與用具，新型隔熱材料，變壓式排煙道等先進(jìn)適用技術(shù)，同時(shí)將對(duì)在建工程和現(xiàn)有建筑物的檢測(cè)和加固補(bǔ)強(qiáng)新技術(shù)，重點(diǎn)推廣先進(jìn)的檢測(cè)新技術(shù)以及粘鋼和碳纖維加固技術(shù)、鋼筋化學(xué)錨固、裂縫注漿等加固補(bǔ)強(qiáng)新技術(shù)，同時(shí)利用高新區(qū)的特點(diǎn)，采用信息技術(shù)，使用建

45、設(shè)領(lǐng)域先進(jìn)、較成熟的建設(shè)工程管理軟件，將本項(xiàng)目營(yíng)造成為具備科技、人文氣息的統(tǒng)一社區(qū)。為了保證施工時(shí)，綠色的施工概念得以貫徹實(shí)施，也為了貫徹可持續(xù)發(fā)展的理念，本項(xiàng)目在施工時(shí)會(huì)引進(jìn)綠色施工管理，要爭(zhēng)取做到以下幾點(diǎn)：降低對(duì)環(huán)境的不利影響, 包括了場(chǎng)地土壤環(huán)境保護(hù)、大氣環(huán)境保護(hù)、噪聲影響管理、水污染防治、光污染防治、對(duì)周邊區(qū)域安全影響管理、古樹(shù)名木與文物保護(hù)等；節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材管理，目前對(duì)于優(yōu)化降水方案，盡量減少地下水的抽取，合理利用已抽取的地下水等；固體廢棄物管理, 建筑場(chǎng)地產(chǎn)生的固體廢棄物涉及到節(jié)能、節(jié)材和環(huán)境影響，要引起足夠的重視，應(yīng)該按照減量化、資源化和無(wú)害化的原則管理；場(chǎng)地文明和人員的健康安

46、全，這是綠色施工的重要組成部分，實(shí)現(xiàn)以人為本，形成一個(gè)和諧健康的氛圍。雖然本項(xiàng)目是針對(duì)首次置業(yè)的人群，但是在進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)仍需要考慮差異性的影響。為了滿足單身人群或者是新婚夫妻的需要，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)了60的小戶型，滿足小家庭結(jié)構(gòu)的需求，即使在未來(lái)有小孩，也可以滿足居住的需要。同時(shí)，本項(xiàng)目還設(shè)計(jì)了100的中等戶型，可以滿足一些再次置業(yè)的顧客的要求，或者可以買(mǎi)來(lái)進(jìn)行投資，充分照顧到了不同群體顧客的利益需求。推動(dòng)以節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保為核心的綠色建筑技術(shù)發(fā)展, 是我國(guó)的一項(xiàng)既有政策。因此在本項(xiàng)目中，要做好綠色建筑的發(fā)展工作, 要善于運(yùn)用現(xiàn)有的技術(shù)，支持綠色建筑的發(fā)展。本公司將貫徹落實(shí)國(guó)家科技創(chuàng)新

47、的方針，在綠色建筑技術(shù)領(lǐng)域進(jìn)一步開(kāi)拓發(fā)展, 不斷創(chuàng)新，為我國(guó)的綠色建筑技術(shù)的發(fā)展做出新的貢獻(xiàn)。第五部分：工程及銷(xiāo)售計(jì)劃一、項(xiàng)目前期工作時(shí)間表2014年1月1日，磐城地產(chǎn)通過(guò)招拍掛成功競(jìng)得珠海市A017地塊的土地使用權(quán)，下一步將根據(jù)土地局的要求，于1月5日前交納A017地塊土地出讓金的30%，于5月9日前簽訂土地出讓合同。項(xiàng)目初步調(diào)研工作已經(jīng)完成，現(xiàn)已確定有磐城地產(chǎn)親自建筑親自銷(xiāo)售，待地塊競(jìng)買(mǎi)成功后于1月5日確定建議書(shū)，并于1月8日完成地塊詳細(xì)調(diào)研，完成項(xiàng)目定位報(bào)告。目前已聯(lián)系珠海市市院、珠海市省院、北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院三家單位，就新項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作進(jìn)行初步溝通，通過(guò)詢標(biāo)形式于1月8日之

48、前確定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)單位。本項(xiàng)目從2014年1月1日開(kāi)始報(bào)批報(bào)建，1月10日獲得施工許可證，從1月15日起動(dòng)工，至11月底結(jié)束。銷(xiāo)售許可證于1月底獲得。2月出即開(kāi)始銷(xiāo)售。二、工程計(jì)劃本項(xiàng)目定于2014年1月份開(kāi)工，分為11期開(kāi)發(fā)，于2014年10月底建造完畢；本項(xiàng)目定于2014年2月份進(jìn)行銷(xiāo)售，包括住宅、商業(yè)項(xiàng)目、停車(chē)位，每一期銷(xiāo)售面積均為上一期所開(kāi)發(fā)面積，預(yù)計(jì)于2014年12月份銷(xiāo)售完畢。詳細(xì)開(kāi)竣工時(shí)間、開(kāi)竣工面積見(jiàn)下表（按季列示）：表5-1項(xiàng)目開(kāi)竣工時(shí)間及開(kāi)竣工面積季度第一季度第二季度第三季度第四季度開(kāi)工面積（） 64,640 66,240 100,800 20,320 竣工面積（） 21,

49、280 66,240 80,880 62,320 上表為每一季度開(kāi)竣工面積及開(kāi)工進(jìn)度，按照原定的計(jì)劃，項(xiàng)目可以按時(shí)建造完畢并且進(jìn)行銷(xiāo)售。三、銷(xiāo)售計(jì)劃本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)原則是邊開(kāi)發(fā)邊銷(xiāo)售，每一期開(kāi)發(fā)完成之后在下一期都會(huì)進(jìn)行銷(xiāo)售，確保資金的流動(dòng)，保證資金鏈不會(huì)斷裂。根據(jù)項(xiàng)目測(cè)算，本項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格為12,000元/，商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格為20,000元/，停車(chē)位的銷(xiāo)售價(jià)格為4,000元/，項(xiàng)目總體銷(xiāo)售均價(jià)為12,000/。詳細(xì)的銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)下表（按季列示）：表5-2項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃、價(jià)格住宅季度第一季度第二季度第三季度第四季度合計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)（元/） 12,000 12,000 12,000 12,000 1

50、2,000 銷(xiāo)售面積（） 26,176 39,264 39,264 26,176 130,880 銷(xiāo)售收入（元） 314,112,000 471,168,000 471,168,000 314,112,000 1,570,560,000 商業(yè)季度第一季度第二季度第三季度第四季度合計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)（元/） 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 銷(xiāo)售面積（） 3,360 5,040 5,040 3,360 16,800 銷(xiāo)售收入（元） 67,200,000 100,800,000 100,800,000 67,200,000 336,000,000 停車(chē)位季度第一季度第二

51、季度第三季度第四季度合計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)（元/） 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 銷(xiāo)售面積（） 6,300 9,450 9,450 6,300 31,500 銷(xiāo)售收入（元） 25,200,000 37,800,000 37,800,000 25,200,000 126,000,000 根據(jù)珠海市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的分析，以及本公司能力的信任，上文所列出的工程計(jì)劃以及銷(xiāo)售計(jì)劃都能夠如期實(shí)現(xiàn)，項(xiàng)目的工程計(jì)劃及銷(xiāo)售計(jì)劃都具備可行性。第六部分：投資收益分析一、成本預(yù)測(cè)本項(xiàng)目占地面積為84,000，容積率為2.0，總建筑面積達(dá)168,000，所采用的產(chǎn)品類(lèi)型為60和100的住宅，總建筑面

52、積為179,180，不含地下車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售面積為147,680，居住可售面積為130,880，商業(yè)項(xiàng)目面積為16,800，車(chē)位可售面積為31,500。本項(xiàng)目推出產(chǎn)品為毛坯房，建安成本為1800元/；項(xiàng)目總投資（不包含營(yíng)業(yè)稅和所得稅）約為15.89億元。詳細(xì)成本見(jiàn)下表：表6-1 項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)項(xiàng)目金額（元）成本單價(jià)備注土地出讓金 1,125,600,000 6,700 咨詢、策劃、規(guī)劃、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理 90,048,000 536 建安費(fèi)用 302,400,000 1,800 開(kāi)發(fā)成本合計(jì) 1,518,048,000 9,036 管理費(fèi)用（工資和辦公費(fèi)用） 33,768,000 201 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（含

53、廣告費(fèi)） 33,768,000 201 融資費(fèi)用 4,061,573 24.18 裝修費(fèi)用 - - 毛坯房項(xiàng)目總投資 1,589,645,573 946.22 二、稅務(wù)分析1.營(yíng)業(yè)稅及附加本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅適用銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅率，為5%，城建稅與教育費(fèi)附加分別按繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅的7%、3%計(jì)算繳納。2.所得稅本項(xiàng)目位于珠海市高新區(qū)內(nèi)，屬于政府扶持的的企業(yè)，享受減按15%征收企業(yè)所得稅。3.土地增值稅按照土地增值稅稅率表，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%的部分，稅率為 30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，土地增值稅稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，土地增值稅稅率為50%；按照土地增值稅稅率表，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為