老年人公寓與老年人住宅開發(fā)策劃

1、老年人公寓與老年人住宅開發(fā)策劃老年人公寓和老年人住宅都是市市場運(yùn)作帶有經(jīng)濟(jì)利益的住宅開發(fā)類型，它的冃標(biāo)客戶很明確，就是數(shù)量一直在增長的老年人。老年人住宅是 指大多數(shù)住戶都是老年人的商品房，同時(shí)這樣的住宅也要適合其他與老年 人相關(guān)的子女入住，因?yàn)槲覈膶?shí)際情況決定老年人與兒女是要經(jīng)常見面 才圓滿的。老年人住宅一般是出售的。老年人公寓一般是出租的，帶有老年人的各類服務(wù)，特別是健康方面 的服務(wù)。老年人公寓是有別于敬老院而必須要有的住宅類型，因?yàn)樗橛?家庭醫(yī)院之間，需求量是有的。由于現(xiàn)在的老年人手頭的資金不是很多，定價(jià)較高的住宅和公寓是普 通老年人自身負(fù)擔(dān)不了的，加上我國的傳統(tǒng)文化中，兒代同堂才是幸

2、福的 說法，許多老年人不愿離開子女單獨(dú)居住，所以老年人住宅和公寓的需求 量有限，售價(jià)和租金不能太高；另一方面，隨著人們生活水平的提高，老 年人逐漸關(guān)注自身的生活質(zhì)量，子女們有錢會孝敬父母，加上老年人口的 增加，使得老年人住宅和公寓的市場始終是存在的，這就?？撮_發(fā)商如何 去選擇投資類型和衡量利潤刨報(bào)。老年人口的迅速增長使老年人住宅存在市場(-) 老年人口迅速增長 聯(lián)合國公布的數(shù)據(jù)表明：20世紀(jì)末，全世界老年人總數(shù)將達(dá)到14億,其中有10億集中在亞洲地區(qū)。與世界相比，中國老齡化社會雖然進(jìn)入較晚，但我國老年人住宅問題 卻是一個(gè)不容忽視的問題。一是絕對數(shù)字大、來勢猛、問題多。據(jù)有關(guān)部 門預(yù)測，2000

3、年我國有1.3億60歲以上的老人（占總?cè)丝诘?0.7%）o其中 65歲以上的0.95億人，約占70%o到2025年，60歲以上的老人為2.78億, 其中65歲以上的1.91億人。到2040年，60歲以上的老人3.74億，而65 歲以上達(dá)到2.87億人，二是老年住宅設(shè)施差，以待完善。我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力不 強(qiáng)，沒有足夠的資金用于發(fā)展老齡事業(yè)。三是“家庭養(yǎng)老”在相當(dāng)時(shí)間內(nèi) 仍占主導(dǎo)地位。四是老年住宅的建設(shè)還不夠重視，數(shù)量有限。目前，全國農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市街道興辦的敬老院有4萬多所，收養(yǎng)61萬 人。全國個(gè)體、私營和合營的福利事業(yè)中養(yǎng)老的老年人，據(jù)推測不超過20 人，也就是說，目前全國在養(yǎng)老設(shè)施里養(yǎng)老的老年人不過

4、100萬人左右， 不足老年人人口總數(shù)的1%。（二）老年公寓尚未完全被接受人們往往把老年公寓和傳統(tǒng)意義上的“敬老院”聯(lián)系起來，以為入住 的主要是“五保戶”，常將其和子女不孝順、無依無靠聯(lián)系起來。人們習(xí)慣 于居家養(yǎng)老，老年公寓一時(shí)間還沒能被接受。此外，經(jīng)濟(jì)支出將是增加也 是制約因素z。雖然老年化已經(jīng)引起了社會的重視，但是真正對老年人生活習(xí)慣、消 費(fèi)習(xí)慣、心理特點(diǎn)等方面的研究太少。居家式社區(qū)養(yǎng)老方式是在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì) 發(fā)展條件下最符合老人意愿的養(yǎng)老方式。它依靠豐富的社區(qū)服務(wù)，既能滿 足老人和家人同住的愿望，又能享受家庭不能提供的各項(xiàng)生活料理和豐富 的文化生活。（三）城市老年人的兩種居住模式合居模式一一老人

5、與子女同住一套住房。這種居住模式對社會、家庭 和老人有許多的優(yōu)越性，并仍將延續(xù)。但是，現(xiàn)代生活的多樣性、代際z 間的不同生活習(xí)慣以及家庭家庭人際關(guān)系的錯(cuò)綜復(fù)雜，都是影響這種家庭 生活模式存在的主要因素。毗鄰模式與子女或親屬相互獨(dú)立且毗鄰居住。這種模式是城市中 普遍受到歡迎的居住方式。但是，由于居住地點(diǎn)、居住環(huán)境的限制，往往 居住雙方必須有一方作出讓步。為照顧子女上班、孩子上學(xué)，作出犧牲的 往往是老人。（四）商機(jī)無限據(jù)權(quán)威部門估算，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)（退休后被聘用） 收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有4000億元，即使僅3%的老年人能在社會設(shè)施中養(yǎng)老, 也需要社會投資2000萬元。目前全國僅有800

6、多所老年公寓、社區(qū)，遠(yuǎn)未 能滿足社會養(yǎng)老需求，發(fā)展空間十分廣闊。僅3%的老人能在社會設(shè)施中養(yǎng) 老，全國就將有420萬老人進(jìn)入老年公寓或老年住宅安度晚年，就需要建 造8萬到10萬所老年公寓及住宅，投資總額便是900億一1000元，加上其 他設(shè)施設(shè)備等，其商機(jī)將達(dá)到1200億元。二、老年公寓的優(yōu)點(diǎn)（一）有利于老年人身心健康；（二）為兒女減輕負(fù)擔(dān)，提高社會效率；（三）老年公寓不寂寞。（四）服務(wù)專門化、系統(tǒng)化，使老年人生活質(zhì)量大大提高；（五）老人仍擁有自己的居所，讓老人有家的感覺，又能享受一般住家所無法達(dá)到的配套服務(wù)。三、老年公寓的幾個(gè)問題第一是市場。老年公寓潛在市場巨大，但有效需求不足，其開發(fā)建設(shè)

7、需投入一定的市場培育工作，何時(shí)介入，需要選擇一個(gè)時(shí)機(jī)。第二是收費(fèi)。目前老年公寓基本上是根據(jù)老人的身體狀況進(jìn)行分類收 費(fèi)，按照護(hù)理級別每月為400到800元不等。這樣的收費(fèi)對離退休干部來 說還可以承受，但對于廣大工薪階層的老人卻是難以承受。第三是服務(wù)人員的素質(zhì)和服務(wù)水平難以得到保障。因?yàn)榻^大多數(shù)的老年公寓的護(hù)理人員是來自農(nóng)村或是下崗職工，缺少專業(yè)的老年護(hù)理知識。第四是規(guī)模和設(shè)施。因?yàn)槔夏旯⑦€處于起步階段，還難以形成規(guī)模效應(yīng)，距離“產(chǎn)業(yè)化、社會化、規(guī)范化”還有一段距離。第五是管理。由于老年公寓是新生事物，國家對它的各項(xiàng)管理政策還有待明確，比如享受的優(yōu)惠政策不具體；政府監(jiān)管也不是很完善，問題也比較

8、多。!1!老年人居住生活特征身體功能的變化。（1）老年人身體尺寸總體上變小，岀現(xiàn)彎腰、弓背的現(xiàn)象;（2）老年人身體的運(yùn)動(dòng)能力下降，關(guān)節(jié)活動(dòng)的范圍變小;（3）老年人骨骼脆弱，關(guān)節(jié)組織出現(xiàn)彈性減弱;2、感覺功能的變化。（1）rtr于感覺功能的衰老，對室內(nèi)外冷熱變化的感覺不敏感;（2）在視覺衰退上表現(xiàn)明顯；（3）聽覺衰退;（4）在嗅覺、觸覺和平衡感方面均有下降，表現(xiàn)遲鈍。3、心理功能特征的變化。(1) 一般老年人普遍留念過去，在居住方面總希望繼續(xù)居住在 自己曾經(jīng)居住生活過的地方，念舊情結(jié)非常嚴(yán)重；(2) 適應(yīng)新事物需要吋間，有時(shí)也懶得思考，思維的適應(yīng)性和 邏輯性減少，有時(shí)也難以控制感情；4、老人的生

9、活結(jié)構(gòu)的變化。步入老年以后，通常閑暇的時(shí)間比較多，老年人滯留在家的時(shí)間比以前有大量的增加，更需要陪伴和豐富的文化生活。五、老年人對居住環(huán)境的心理需求1、家庭的依戀和親情關(guān)愛需求；2、社會和鄰里的交往需求；3、精神文化的需求；4、安定感的需求(懷舊心理)；5、安全感的需求，來自于治安、交通、環(huán)境和管理等諸多方面。六、老年人對居住環(huán)境的生理需求1、安全無障礙。如老人對臺階、樓梯、低矮無扶手坐凳、蹲式便器會感到不適；在光滑的地面上行走，強(qiáng)烈的燈光和嘈雜的聲 音也回對老年人的生活帶來不便；而諸如門窗、扶手等處理不當(dāng) 也會對老人身體帶來麻煩；2、良好的物理性能指標(biāo)。主要體現(xiàn)在日照、自然通風(fēng)和采光等方面，

10、述有良好的擱窗觀景視線等；3、康復(fù)和醫(yī)療的保障。老人對住區(qū)醫(yī)療條件要求較高，除依靠 臨近區(qū)域的大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)外，住宅內(nèi)也應(yīng)針對老年人的健康需耍 設(shè)有急救設(shè)施、老年病等配合治療的基礎(chǔ)醫(yī)療站，形成完善的醫(yī) 療網(wǎng)。七、老年人住宅和老年公寓的類型(一)普通自住型老年住宅，他們有自己的私有住宅；(-) 老年社區(qū)，主要是大規(guī)模的老年居住區(qū)或老人村，這種形態(tài) 在我國還比較少見；(三) 老年公寓。老年公寓又分為三種：1、獨(dú)立型老年公寓。主要供有自理能力的老年居住，造價(jià)較低, 與城市社區(qū)服務(wù)設(shè)施較近，交通便捷，一般戶型為一室一廚一衛(wèi), 面積較小，但物業(yè)管理和日常醫(yī)療護(hù)理比普通居民公寓更為專業(yè) 和規(guī)范。2、集合型老

11、年公寓。有專門的服務(wù)人員為老年人提供除醫(yī)療、 護(hù)理外所需的服務(wù)，住宅內(nèi)有方便、安全的社交娛樂場所和公共 食堂等設(shè)施。3、護(hù)理型老年公寓。該類公寓提供全日制的護(hù)理和醫(yī)療服務(wù)， 建筑按無障礙設(shè)計(jì)，臥室、衛(wèi)生間獨(dú)立，起居室和廚房共用。人 均居住面積10平方米左右，大部分活動(dòng)在公共、半公共場所里進(jìn) 行，幾位老人可組成一個(gè)小集體互相照應(yīng)。八、老年住宅的室內(nèi)外設(shè)計(jì)(-)室外活動(dòng)空間規(guī)劃和設(shè)計(jì)：1、環(huán)境自然生活化，環(huán)境幽雅、空氣清新，以宜養(yǎng)老，容積率 低，可選在郊區(qū)；2、起居生活便捷化：（1）所有建筑多層不高于四層，高于四層必備電梯；（2）戶型設(shè)計(jì)多樣化，要考慮“同樓居”和“1+1”聯(lián)體式親情 戶型，面積多

12、樣化，但還是要以小戶型為主，大戶型的復(fù) 合式住宅加以點(diǎn)綴，提供最大選擇可能；（3）房屋設(shè)計(jì)著眼于方便實(shí)用，無障礙設(shè)計(jì)，電子安防與呼救, 體現(xiàn)人文關(guān)懷；（4）提供友好醫(yī)院，定期為業(yè)主身體檢查，建立業(yè)主健康檔案;（5）設(shè)立家政服務(wù)部、餐飲購物中心，提供眾多生活服務(wù)；3、社區(qū)生活豐富化：（1）社區(qū)組織和自發(fā)性質(zhì)的協(xié)會和團(tuán)體，例如歌舞隊(duì)、秧歌隊(duì), 棋友會等，定期舉辦活動(dòng)；（2）老年圖書館、園藝區(qū)、自娛農(nóng)場（3）提供手推車和電動(dòng)車，為一些腿腳不方便的人提供方便；（4）建立健身房、游泳池、各類球場、棋牌室等體育場所；（5）設(shè)立規(guī)范化社區(qū)幼兒園，添一份祖孫情深，減一份日常煩 瑣。（二）室內(nèi)無障礙設(shè)計(jì)1、老年

13、人的居住建筑，例如起居室、臥室應(yīng)有良好朝向、自然 采光和口然通風(fēng)，有開闊的視野和優(yōu)美景觀；2、老年人的起居室的使用面積不得低于14 m2,臥室使用面積不 得小于10 m2；3、地（樓）面應(yīng)消除高差，采用防滑材料鋪地；4、臥室應(yīng)設(shè)計(jì)有方便老人或殘疾人進(jìn)行家庭護(hù)理和醫(yī)療保健的管線，例如水管等;5、電源開關(guān)及插座的高度在110cm以下，插頭應(yīng)有保護(hù)，并且容易插進(jìn)和撥出。九、老年人住宅的可行型預(yù)測1、建筑規(guī)模占地面積：50 m總建筑而積：50畝x667平方米x3=100050平方米總建筑面積按10萬平方米計(jì)算，其中：商業(yè)面積5000平方米, 住宅面積80000平方米，其他（車庫、會所等配套）按1500

14、0 平方米計(jì)算。2、開發(fā)成本預(yù)估項(xiàng)丨丨費(fèi)用（萬元）備注土地250050萬x 50畝規(guī)劃設(shè)計(jì)10010 元 x 100000項(xiàng)目配套費(fèi)140140 元 x 100000土建安裝等8000800 元 x 100000環(huán)境建設(shè)30050 畝 x667x45%x200 元企業(yè)管理成本300智能化建設(shè)100企業(yè)貸款利息及融資成本3002000 萬x6%x2 年其他300總計(jì)120403、收益預(yù)估住宅：80000平方米（建面）x80%（得房率）x2500元二16000萬元交易稅后：16000萬元x0. 98=15680萬元商業(yè)：5000平方米x 5000元二2500萬元交易稅后：2500萬元x 0. 98=2450萬元車庫：及其它公建設(shè)施物業(yè)交易稅后收益按3000萬元計(jì)算。總收入為21130萬元總成本為12040萬元總收益為9090萬元成本收益率為75.5%,兩年為周期，年平均為37.75%預(yù)計(jì)總投入資金為6000萬元（其中自有資金4000萬元