老年人公寓與老年人住宅開(kāi)發(fā)策劃

1、老年人公寓與老年人住宅開(kāi)發(fā)策劃老年人公寓和老年人住宅都是市市場(chǎng)運(yùn)作帶有經(jīng)濟(jì)利益的住宅開(kāi)發(fā)類(lèi)型，它的冃標(biāo)客戶(hù)很明確，就是數(shù)量一直在增長(zhǎng)的老年人。老年人住宅是 指大多數(shù)住戶(hù)都是老年人的商品房，同時(shí)這樣的住宅也要適合其他與老年 人相關(guān)的子女入住，因?yàn)槲覈?guó)的實(shí)際情況決定老年人與兒女是要經(jīng)常見(jiàn)面 才圓滿(mǎn)的。老年人住宅一般是出售的。老年人公寓一般是出租的，帶有老年人的各類(lèi)服務(wù)，特別是健康方面 的服務(wù)。老年人公寓是有別于敬老院而必須要有的住宅類(lèi)型，因?yàn)樗橛?家庭醫(yī)院之間，需求量是有的。由于現(xiàn)在的老年人手頭的資金不是很多，定價(jià)較高的住宅和公寓是普 通老年人自身負(fù)擔(dān)不了的，加上我國(guó)的傳統(tǒng)文化中，兒代同堂才是幸

2、福的 說(shuō)法，許多老年人不愿離開(kāi)子女單獨(dú)居住，所以老年人住宅和公寓的需求 量有限，售價(jià)和租金不能太高；另一方面，隨著人們生活水平的提高，老 年人逐漸關(guān)注自身的生活質(zhì)量，子女們有錢(qián)會(huì)孝敬父母，加上老年人口的 增加，使得老年人住宅和公寓的市場(chǎng)始終是存在的，這就?？撮_(kāi)發(fā)商如何 去選擇投資類(lèi)型和衡量利潤(rùn)刨報(bào)。老年人口的迅速增長(zhǎng)使老年人住宅存在市場(chǎng)(-) 老年人口迅速增長(zhǎng) 聯(lián)合國(guó)公布的數(shù)據(jù)表明：20世紀(jì)末，全世界老年人總數(shù)將達(dá)到14億,其中有10億集中在亞洲地區(qū)。與世界相比，中國(guó)老齡化社會(huì)雖然進(jìn)入較晚，但我國(guó)老年人住宅問(wèn)題 卻是一個(gè)不容忽視的問(wèn)題。一是絕對(duì)數(shù)字大、來(lái)勢(shì)猛、問(wèn)題多。據(jù)有關(guān)部 門(mén)預(yù)測(cè)，2000

3、年我國(guó)有1.3億60歲以上的老人（占總?cè)丝诘?0.7%）o其中 65歲以上的0.95億人，約占70%o到2025年，60歲以上的老人為2.78億, 其中65歲以上的1.91億人。到2040年，60歲以上的老人3.74億，而65 歲以上達(dá)到2.87億人，二是老年住宅設(shè)施差，以待完善。我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不 強(qiáng)，沒(méi)有足夠的資金用于發(fā)展老齡事業(yè)。三是“家庭養(yǎng)老”在相當(dāng)時(shí)間內(nèi) 仍占主導(dǎo)地位。四是老年住宅的建設(shè)還不夠重視，數(shù)量有限。目前，全國(guó)農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市街道興辦的敬老院有4萬(wàn)多所，收養(yǎng)61萬(wàn) 人。全國(guó)個(gè)體、私營(yíng)和合營(yíng)的福利事業(yè)中養(yǎng)老的老年人，據(jù)推測(cè)不超過(guò)20 人，也就是說(shuō)，目前全國(guó)在養(yǎng)老設(shè)施里養(yǎng)老的老年人不過(guò)

4、100萬(wàn)人左右， 不足老年人人口總數(shù)的1%。（二）老年公寓尚未完全被接受人們往往把老年公寓和傳統(tǒng)意義上的“敬老院”聯(lián)系起來(lái)，以為入住 的主要是“五保戶(hù)”，常將其和子女不孝順、無(wú)依無(wú)靠聯(lián)系起來(lái)。人們習(xí)慣 于居家養(yǎng)老，老年公寓一時(shí)間還沒(méi)能被接受。此外，經(jīng)濟(jì)支出將是增加也 是制約因素z。雖然老年化已經(jīng)引起了社會(huì)的重視，但是真正對(duì)老年人生活習(xí)慣、消 費(fèi)習(xí)慣、心理特點(diǎn)等方面的研究太少。居家式社區(qū)養(yǎng)老方式是在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì) 發(fā)展條件下最符合老人意愿的養(yǎng)老方式。它依靠豐富的社區(qū)服務(wù)，既能滿(mǎn) 足老人和家人同住的愿望，又能享受家庭不能提供的各項(xiàng)生活料理和豐富 的文化生活。（三）城市老年人的兩種居住模式合居模式一一老人

5、與子女同住一套住房。這種居住模式對(duì)社會(huì)、家庭 和老人有許多的優(yōu)越性，并仍將延續(xù)。但是，現(xiàn)代生活的多樣性、代際z 間的不同生活習(xí)慣以及家庭家庭人際關(guān)系的錯(cuò)綜復(fù)雜，都是影響這種家庭 生活模式存在的主要因素。毗鄰模式與子女或親屬相互獨(dú)立且毗鄰居住。這種模式是城市中 普遍受到歡迎的居住方式。但是，由于居住地點(diǎn)、居住環(huán)境的限制，往往 居住雙方必須有一方作出讓步。為照顧子女上班、孩子上學(xué)，作出犧牲的 往往是老人。（四）商機(jī)無(wú)限據(jù)權(quán)威部門(mén)估算，目前全國(guó)老年人的退休金、再就業(yè)（退休后被聘用） 收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有4000億元，即使僅3%的老年人能在社會(huì)設(shè)施中養(yǎng)老, 也需要社會(huì)投資2000萬(wàn)元。目前全國(guó)僅有800

6、多所老年公寓、社區(qū)，遠(yuǎn)未 能滿(mǎn)足社會(huì)養(yǎng)老需求，發(fā)展空間十分廣闊。僅3%的老人能在社會(huì)設(shè)施中養(yǎng) 老，全國(guó)就將有420萬(wàn)老人進(jìn)入老年公寓或老年住宅安度晚年，就需要建 造8萬(wàn)到10萬(wàn)所老年公寓及住宅，投資總額便是900億一1000元，加上其 他設(shè)施設(shè)備等，其商機(jī)將達(dá)到1200億元。二、老年公寓的優(yōu)點(diǎn)（一）有利于老年人身心健康；（二）為兒女減輕負(fù)擔(dān)，提高社會(huì)效率；（三）老年公寓不寂寞。（四）服務(wù)專(zhuān)門(mén)化、系統(tǒng)化，使老年人生活質(zhì)量大大提高；（五）老人仍擁有自己的居所，讓老人有家的感覺(jué)，又能享受一般住家所無(wú)法達(dá)到的配套服務(wù)。三、老年公寓的幾個(gè)問(wèn)題第一是市場(chǎng)。老年公寓潛在市場(chǎng)巨大，但有效需求不足，其開(kāi)發(fā)建設(shè)

7、需投入一定的市場(chǎng)培育工作，何時(shí)介入，需要選擇一個(gè)時(shí)機(jī)。第二是收費(fèi)。目前老年公寓基本上是根據(jù)老人的身體狀況進(jìn)行分類(lèi)收 費(fèi)，按照護(hù)理級(jí)別每月為400到800元不等。這樣的收費(fèi)對(duì)離退休干部來(lái) 說(shuō)還可以承受，但對(duì)于廣大工薪階層的老人卻是難以承受。第三是服務(wù)人員的素質(zhì)和服務(wù)水平難以得到保障。因?yàn)榻^大多數(shù)的老年公寓的護(hù)理人員是來(lái)自農(nóng)村或是下崗職工，缺少專(zhuān)業(yè)的老年護(hù)理知識(shí)。第四是規(guī)模和設(shè)施。因?yàn)槔夏旯⑦€處于起步階段，還難以形成規(guī)模效應(yīng)，距離“產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化、規(guī)范化”還有一段距離。第五是管理。由于老年公寓是新生事物，國(guó)家對(duì)它的各項(xiàng)管理政策還有待明確，比如享受的優(yōu)惠政策不具體；政府監(jiān)管也不是很完善，問(wèn)題也比較

8、多。!1!老年人居住生活特征身體功能的變化。（1）老年人身體尺寸總體上變小，岀現(xiàn)彎腰、弓背的現(xiàn)象;（2）老年人身體的運(yùn)動(dòng)能力下降，關(guān)節(jié)活動(dòng)的范圍變小;（3）老年人骨骼脆弱，關(guān)節(jié)組織出現(xiàn)彈性減弱;2、感覺(jué)功能的變化。（1）rtr于感覺(jué)功能的衰老，對(duì)室內(nèi)外冷熱變化的感覺(jué)不敏感;（2）在視覺(jué)衰退上表現(xiàn)明顯；（3）聽(tīng)覺(jué)衰退;（4）在嗅覺(jué)、觸覺(jué)和平衡感方面均有下降，表現(xiàn)遲鈍。3、心理功能特征的變化。(1) 一般老年人普遍留念過(guò)去，在居住方面總希望繼續(xù)居住在 自己曾經(jīng)居住生活過(guò)的地方，念舊情結(jié)非常嚴(yán)重；(2) 適應(yīng)新事物需要吋間，有時(shí)也懶得思考，思維的適應(yīng)性和 邏輯性減少，有時(shí)也難以控制感情；4、老人的生

9、活結(jié)構(gòu)的變化。步入老年以后，通常閑暇的時(shí)間比較多，老年人滯留在家的時(shí)間比以前有大量的增加，更需要陪伴和豐富的文化生活。五、老年人對(duì)居住環(huán)境的心理需求1、家庭的依戀和親情關(guān)愛(ài)需求；2、社會(huì)和鄰里的交往需求；3、精神文化的需求；4、安定感的需求(懷舊心理)；5、安全感的需求，來(lái)自于治安、交通、環(huán)境和管理等諸多方面。六、老年人對(duì)居住環(huán)境的生理需求1、安全無(wú)障礙。如老人對(duì)臺(tái)階、樓梯、低矮無(wú)扶手坐凳、蹲式便器會(huì)感到不適；在光滑的地面上行走，強(qiáng)烈的燈光和嘈雜的聲 音也回對(duì)老年人的生活帶來(lái)不便；而諸如門(mén)窗、扶手等處理不當(dāng) 也會(huì)對(duì)老人身體帶來(lái)麻煩；2、良好的物理性能指標(biāo)。主要體現(xiàn)在日照、自然通風(fēng)和采光等方面，

10、述有良好的擱窗觀(guān)景視線(xiàn)等；3、康復(fù)和醫(yī)療的保障。老人對(duì)住區(qū)醫(yī)療條件要求較高，除依靠 臨近區(qū)域的大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)外，住宅內(nèi)也應(yīng)針對(duì)老年人的健康需耍 設(shè)有急救設(shè)施、老年病等配合治療的基礎(chǔ)醫(yī)療站，形成完善的醫(yī) 療網(wǎng)。七、老年人住宅和老年公寓的類(lèi)型(一)普通自住型老年住宅，他們有自己的私有住宅；(-) 老年社區(qū)，主要是大規(guī)模的老年居住區(qū)或老人村，這種形態(tài) 在我國(guó)還比較少見(jiàn)；(三) 老年公寓。老年公寓又分為三種：1、獨(dú)立型老年公寓。主要供有自理能力的老年居住，造價(jià)較低, 與城市社區(qū)服務(wù)設(shè)施較近，交通便捷，一般戶(hù)型為一室一廚一衛(wèi), 面積較小，但物業(yè)管理和日常醫(yī)療護(hù)理比普通居民公寓更為專(zhuān)業(yè) 和規(guī)范。2、集合型老

11、年公寓。有專(zhuān)門(mén)的服務(wù)人員為老年人提供除醫(yī)療、 護(hù)理外所需的服務(wù)，住宅內(nèi)有方便、安全的社交娛樂(lè)場(chǎng)所和公共 食堂等設(shè)施。3、護(hù)理型老年公寓。該類(lèi)公寓提供全日制的護(hù)理和醫(yī)療服務(wù)， 建筑按無(wú)障礙設(shè)計(jì)，臥室、衛(wèi)生間獨(dú)立，起居室和廚房共用。人 均居住面積10平方米左右，大部分活動(dòng)在公共、半公共場(chǎng)所里進(jìn) 行，幾位老人可組成一個(gè)小集體互相照應(yīng)。八、老年住宅的室內(nèi)外設(shè)計(jì)(-)室外活動(dòng)空間規(guī)劃和設(shè)計(jì)：1、環(huán)境自然生活化，環(huán)境幽雅、空氣清新，以宜養(yǎng)老，容積率 低，可選在郊區(qū)；2、起居生活便捷化：（1）所有建筑多層不高于四層，高于四層必備電梯；（2）戶(hù)型設(shè)計(jì)多樣化，要考慮“同樓居”和“1+1”聯(lián)體式親情 戶(hù)型，面積多

12、樣化，但還是要以小戶(hù)型為主，大戶(hù)型的復(fù) 合式住宅加以點(diǎn)綴，提供最大選擇可能；（3）房屋設(shè)計(jì)著眼于方便實(shí)用，無(wú)障礙設(shè)計(jì)，電子安防與呼救, 體現(xiàn)人文關(guān)懷；（4）提供友好醫(yī)院，定期為業(yè)主身體檢查，建立業(yè)主健康檔案;（5）設(shè)立家政服務(wù)部、餐飲購(gòu)物中心，提供眾多生活服務(wù)；3、社區(qū)生活豐富化：（1）社區(qū)組織和自發(fā)性質(zhì)的協(xié)會(huì)和團(tuán)體，例如歌舞隊(duì)、秧歌隊(duì), 棋友會(huì)等，定期舉辦活動(dòng)；（2）老年圖書(shū)館、園藝區(qū)、自?shī)兽r(nóng)場(chǎng)（3）提供手推車(chē)和電動(dòng)車(chē)，為一些腿腳不方便的人提供方便；（4）建立健身房、游泳池、各類(lèi)球場(chǎng)、棋牌室等體育場(chǎng)所；（5）設(shè)立規(guī)范化社區(qū)幼兒園，添一份祖孫情深，減一份日常煩 瑣。（二）室內(nèi)無(wú)障礙設(shè)計(jì)1、老年

13、人的居住建筑，例如起居室、臥室應(yīng)有良好朝向、自然 采光和口然通風(fēng)，有開(kāi)闊的視野和優(yōu)美景觀(guān)；2、老年人的起居室的使用面積不得低于14 m2,臥室使用面積不 得小于10 m2；3、地（樓）面應(yīng)消除高差，采用防滑材料鋪地；4、臥室應(yīng)設(shè)計(jì)有方便老人或殘疾人進(jìn)行家庭護(hù)理和醫(yī)療保健的管線(xiàn)，例如水管等;5、電源開(kāi)關(guān)及插座的高度在110cm以下，插頭應(yīng)有保護(hù)，并且容易插進(jìn)和撥出。九、老年人住宅的可行型預(yù)測(cè)1、建筑規(guī)模占地面積：50 m總建筑而積：50畝x667平方米x3=100050平方米總建筑面積按10萬(wàn)平方米計(jì)算，其中：商業(yè)面積5000平方米, 住宅面積80000平方米，其他（車(chē)庫(kù)、會(huì)所等配套）按1500

14、0 平方米計(jì)算。2、開(kāi)發(fā)成本預(yù)估項(xiàng)丨丨費(fèi)用（萬(wàn)元）備注土地250050萬(wàn)x 50畝規(guī)劃設(shè)計(jì)10010 元 x 100000項(xiàng)目配套費(fèi)140140 元 x 100000土建安裝等8000800 元 x 100000環(huán)境建設(shè)30050 畝 x667x45%x200 元企業(yè)管理成本300智能化建設(shè)100企業(yè)貸款利息及融資成本3002000 萬(wàn)x6%x2 年其他300總計(jì)120403、收益預(yù)估住宅：80000平方米（建面）x80%（得房率）x2500元二16000萬(wàn)元交易稅后：16000萬(wàn)元x0. 98=15680萬(wàn)元商業(yè)：5000平方米x 5000元二2500萬(wàn)元交易稅后：2500萬(wàn)元x 0. 98=2450萬(wàn)元車(chē)庫(kù)：及其它公建設(shè)施物業(yè)交易稅后收益按3000萬(wàn)元計(jì)算?？偸杖霝?1130萬(wàn)元總成本為12040萬(wàn)元總收益為9090萬(wàn)元成本收益率為75.5%,兩年為周期，年平均為37.75%預(yù)計(jì)總投入資金為6000萬(wàn)元（其中自有資金4000萬(wàn)元