資產(chǎn)評估復習概要(共15頁).doc

1、一、資產(chǎn)評估定義（一）資產(chǎn)的含義定義：資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)內(nèi)涵指特定權(quán)利主體擁有或控制的并能給特定權(quán)利主體帶來未來經(jīng)濟利益的資源。（接近于會計概念）特點： (1)為經(jīng)濟主體擁有或控制； (2)會給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益；() 資產(chǎn)必須能以貨幣計量。（二）資產(chǎn)的分類按流動性分類：流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)等。按存在形態(tài)分類：有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。按是否具有綜合獲利能力分類：單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。按是否獨立存在分類：可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn)。按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系分類，可以分為經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)。（四）資產(chǎn)評估要素p評估主體p評估客體p評估依據(jù)p評估目的p評估原則p評估程序p評估價值類

2、型p評估方法p評估假設p資產(chǎn)評估基準日（二）從資產(chǎn)評估假設的角度表述：ü繼續(xù)使用價值ü公開市場價值ü清算價值四大假設（一）交易假設交易假設是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設，交易假設是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)交易條件等模擬市場進行估價。（二）公開市場假設公開市場假設就是假定比較完善的公開市場存在，被評估資產(chǎn)將要在這樣的市場中進行交易。所謂公開市場，是指一個有眾多買者和賣者的充分競爭性的市場。在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的。資產(chǎn)交易雙方都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是自愿的、理智的，而非在強制或

3、不受限制的條件下進行的。買賣雙方都能對資產(chǎn)的功能用途及其交易價格等做出理智的判斷。（三）持續(xù)使用假設持續(xù)使用假設是對資產(chǎn)擬進入的市場的條件，以及在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說明。持續(xù)使用假設首先設定資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的資產(chǎn)和備用資產(chǎn)；其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。并假設可以按交易現(xiàn)有用途繼續(xù)使用。資產(chǎn)使用的方式：在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用、移地續(xù)用。（四）清算假設清算假設是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。清算評估通常要低于其他假設前提下同樣資產(chǎn)的評估值。（二）資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術(shù)原則（看書）1、預期收益原則。

4、2、供求原則。3、貢獻原則。4、替代原則。5、評估時點原則。第二章1.重置成本的含義重置成本一般可分為復原重置成本和更新重置成本。復原重置成本是指運用與原來相同的材料、建筑或制造標準、設計、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標準、新型設計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需要的費用。練習：某待評估資產(chǎn)購建于2004年9月，賬面原值為100000元，現(xiàn)評估其2008年9月2日的價值。當時該資產(chǎn)的價格指數(shù)為120，評估基準日該類資產(chǎn)的定基價格指數(shù)150，2004-2008同類資產(chǎn)環(huán)

5、比價格指數(shù)分別為105%，90.2%，110%，120%，則確定被估資產(chǎn)價值。被估重置成本=100000×（150120）×100=125000（元）或被估資產(chǎn)重置成本=10000×90.2%×105%×110%×120%=100000×125=125000（元）與重置核算法相比，物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復原成本和更新重置成本。一項技術(shù)進步較快的資產(chǎn)，采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。

6、某儀器制造廠生產(chǎn)線的重置成本為35萬元，年產(chǎn)量為8000臺?，F(xiàn)知待評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為6000臺。假定該儀器生產(chǎn)線的生產(chǎn)能力和價格呈線性關(guān)系，則待評估資產(chǎn)的重置成本為：待評估資產(chǎn)重置成本=60008000×35000 =262500（元）計算公式（見筆記）第三章、機器設備評估F重置成本測算方法的選擇（一般應遵循的規(guī)律）p對于目前仍在生產(chǎn)和銷售的設備，采用核算法p對于無法取得現(xiàn)行價格的被估設備，如果能找到參照物，則可采用功能成本法（更新重置成本）p若設備的現(xiàn)行價與參照物均無法獲得，就只能采用物價指數(shù)法（復原重置成本）。注意：物價指數(shù)的選擇。l進口設備重置成本構(gòu)成pCIF（FOB+境外途中保

7、險費+境外運雜費）p進口關(guān)稅（進口完稅價格×適用稅率）p增值稅（進口轎車征收消費稅）ü增值稅（進口完稅價格+關(guān)稅+消費稅）×增值稅率ü消費稅（進口完稅價格+進口關(guān)稅）÷（1消費稅率）×消費稅率p銀行手續(xù)費、p國內(nèi)運雜費、p安裝調(diào)試費等。課堂練習被評估設備購建于1994年，賬面價值為100,000元，1999年進行技術(shù)改造，追加技改投資50,000元，2004年對該設備進行評估。根據(jù)評估人員的調(diào)查、檢查、對比分析，得到以下數(shù)據(jù)：（1）1994至2004年每年的設備價格上升率為10%；（2）該設備的月人工成本比其替代設備高1,000元；（

8、3）被評估設備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，所得稅稅率為33%；（4）該設備在評估前使用期間的實際利用率僅為正常利用率的50%，經(jīng)技術(shù)檢測，該設備尚可使用5年，在未來5年中，設備利用率能夠達到設計要求。試根據(jù)上述條件，估測該設備的有關(guān)參數(shù)和評估值。第一步：計算該設備的重置成本：第二步：計算加權(quán)投資名義年限：2,996,370÷339,9008.82年第三步：計算加權(quán)投資實際年限： 8.82×50%4.41年第四步：計算成新率: 5÷(4.415)×100%53%第五步：計算功能性損耗:1,000×12×(13

9、3%)×(P/A，10%，5)30,478元第六步：計算經(jīng)濟性損耗:該設備在評估后的設計利用率可以達到設計要求，故經(jīng)濟性損耗為0。第七步：計算評估值：評估值339,900×53%30,478149,669元 第四章、房地產(chǎn)評估u房地產(chǎn)評估的原則Ø合法原則Ø最有效使用原則Ø替代原則Ø 估價時點原則Ø樓面地價p含義單位建筑面積地價。是平均到每單位建筑面積的土地價格p計算公式樓面地價土地總價格÷建筑總面積樓面地價土地單價÷容積率p意義思考：投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單價為1000元/平方米；乙

10、地的容積率為3，單價為800元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應該選擇哪一幅土地進行投資更為經(jīng)濟？µ例題某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費30萬元/畝，開發(fā)費3.75億元/平方公里，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的40%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。1、估算土地取得成本土地取得成本出讓金拆遷費203050萬元/畝750元/平方米2、估算土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本3.75億元/平方公里375元/平方米3、估算投資利息假定土地取得成本一次性投入，因

11、計息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則：投資利息750×（16%）21375×40%×（16%）1.51375×60%×（16%）0.5192.7013.706.65113.05(元/平方米)4、估算開發(fā)利潤開發(fā)利潤（750375）×10%112.5(元/平方米)5、計算土地價格土地單價750375113.05112.51,350.55(元/平方米)土地總價1,350.55×80,000108,044,000(元)即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為108,044,000元。 p打分法計算成新率公式成新率結(jié)構(gòu)部分合計得分×

12、;G+裝修部分合計得分×S+設備部分合計得分×B G：結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù)S：裝修部分的評分修正系數(shù)B：設備部分的評分修正系數(shù)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設備部分B單層0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三層0.80.10.10.60.20.20.70.20.1四至五層0.750.120.130.550.150.3六層七層以上0.80.10.1例題某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分，結(jié)構(gòu)部分8

13、0分，裝修部分70分，設備部分60分。再經(jīng)查表得出修正系數(shù)C0.75，S0.12，B0.13，成新率（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×10076.2注意：在實踐中，也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平均，得出成新率。對于一些平面布置不合時宜、設備落后、式樣過時的建筑物，還應考慮其功能性貶值因素?？梢栽诔尚侣蚀_定的基礎(chǔ)作適當減價修正。示例2：在正常情況下，某房地產(chǎn)每年可獲得有效毛收入30萬元，需要營運費用10萬元，資本化率為10%，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估計時點剩余使用壽命40年，計算該宗房地

14、產(chǎn)的收益價格。解：示例3有一宗土地，出讓年限為50年，資本化率為10%，預計未來五年的純收益分別為15萬元、16萬元、18萬元、15萬元、20萬元，第六年開始純收益大約穩(wěn)定在25萬元左右，試評估該宗地的收益價格。解： 課堂作業(yè)某房地產(chǎn)公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為2。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒?/p>

15、米50元，空置率為10，每年需支付的管理費為年租金的 3.5，維修費為重置價的1.5，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2，土地資本化率7，建筑物資本化率8。試根據(jù)以上資料評估該宗地2008年3月的土地使用權(quán)價格。1、選定評估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。2、計算總收益總收益應該為客觀收益而不是實際收益。年總收益50×12×900×（110）486000（元）3、計算總費用（1）年管理費486000×3.517010（元）（2）年維修費2500×900×1.533750（元）（3）年稅金20

16、15;90018000（元）（4）年保險費2500×900×0.24500（元）年總費用（1）+（2）+（3）+（4）17010+33750+18000+450073260（元）4、計算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益年總收益年總費用48600073260412740（元）5、計算房屋純收益（1）計算年折舊費。（2）計算房屋現(xiàn)值（假設房屋收益年期為無限年期）：房屋現(xiàn)值房屋重置價年折舊費×已使用年數(shù)2500×90046875×42062500（元）（3）計算房屋純收益：房屋年純收益房屋現(xiàn)值×房屋資本化率2062500×8165000

17、（元）6、計算土地純收益土地年純收益年房地產(chǎn)純收益房屋年純收益412740165000247740（元）7、計算土地使用權(quán)價格土地使用權(quán)在2003年3月的剩余使用年期為50644（年）。單價3358836.15/5006717.67（元）8、評估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價格為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元。u作業(yè)現(xiàn)有一宗地，占地面積為100平方米，2005年11月通過出讓方式取得土地使用權(quán)，使用年限為50年。2007年11月建成一房屋，該房屋建筑面積為250平方米，現(xiàn)全部用于出租。試根據(jù)以下資料，評估該宗地2010年11月的價格。（1）該房屋出租，

18、每年收取押金5萬元，平均每月租金收入為3萬元，平均每月總費用為1.5萬元（2）該房屋耐用年限為50年，目前重置價為每建筑平方米4000元，假設殘值率為2%（3）押金收益率為9%（4）土地還原利率為6%，建筑物的還原利率為8%習題：某城市內(nèi)，有一宗住宅用地500m2需要評估,評估基準日為1994年10月31日,先根據(jù)該地條件,選擇了與之類似的四宗已成交案例,幾宗地塊的比較條件如下: 項目 評估土地 比較案例A 比較案例B 比較案例C 比較案例D 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 成交日期 評估日：1994年10月31日 1993年10月 1993年12月 1993年4月 1994年8月 成交價

19、格 1200元/m2 1300元/m2 1400元/m2 1100元/m2 容積率 2 3 3 4 2 區(qū)域條件 位置基礎(chǔ)設施交通 000 -2%-1%-2% +3%-2%0 0+2%+3% -3%00 個別條件 地勢形狀其他 000 -2%+3%-3% +1%0-3% 000 -2%+1%-2% 表中:數(shù)字正值表示評估地優(yōu)于比較地塊百分比；數(shù)字負值表示評估地劣于比較地塊百分比；值的大小表示需要修正的幅度又知:該城市地價指數(shù)在1993年1月為100,以后上漲均為1%空地剩余使用年限為40年按照以下條件，估算該住宅用地的單位地價和總地價容積率修正系數(shù)如下容積率12345修正指數(shù)11.82.12.

20、32.41. 確定地價指數(shù)年月93.193.293.393.493.1093.1294.894.10地價指數(shù)1001011021031091111191212.試算價格進行日期修正,容積率修正,位置修正,基礎(chǔ)設施修正,交通修正,地勢修正,形狀修正及其他修正3.運用算術(shù)平均法確定待估地塊價格單位地價=(PA+PB+PC+PD)/4=1169.16(元/平方米)總地價=500×1169.16=584581.25元第九章、流動資產(chǎn)v4合理選擇評估方法。不同類別流動資產(chǎn)的評估方法對于實物類流動資產(chǎn)，可以采用市場法和成本法。對于貨幣類流動資產(chǎn)，其清查核實后的賬面價值本身就是現(xiàn)值，不需采用特殊方

21、法進行評估，只是應對外幣存款按評估基準日的國家外匯牌價進行折算。v實物類流動資產(chǎn)包括各種材料、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品及庫存商品等，實物類流動資產(chǎn)評估的重要內(nèi)容。v一、材料評估v1.近期購進庫存材料的評估。 v評估時，可以采用成本法，也可以采用市場法。v評估時對于購進時發(fā)生運雜費的處理 , 如果是從外地購進的原材料（本地沒有這種材料），因運雜費發(fā)生額較大，評估時應將由被評估材料分擔的運雜費計入評估值；如果是本市購進，運雜費發(fā)生額較少，評估時則可以不考慮運雜費。v 核算方法的差異不應影響評估結(jié)果 v由于材料的分期購進，且購價各不相同，各企業(yè)采用核算方法不同，如先進先出法、后進先出法、加權(quán)平均法等，其賬面余

22、額就不一樣。v（三）低值易耗品的評估v評估方法v（1）在庫低值易耗品的評估 v可以采用與庫存材料評估相同的方法v（3）實際工作中的處理方法 v 對于十分暢銷的產(chǎn)品 v根據(jù)其出廠銷售價格減去銷售費用和全部稅金確定評估值；（基本上體現(xiàn)的是生產(chǎn)成本加利潤）v 對于正常銷售的產(chǎn)品 v根據(jù)其出廠銷售價格減去銷售費用、全部稅金和適當數(shù)額的稅后凈利潤確定評估值；（基本上體現(xiàn)的是生產(chǎn)成本加適當?shù)睦麧櫍﹙ 對于勉強能銷售出去的產(chǎn)品 v根據(jù)其出廠銷售價格減去銷售費用、全部稅金和稅后凈利潤確定評估值。（基本上體現(xiàn)的是生產(chǎn)成本）v舉例：v現(xiàn)就某企業(yè)預付費用進行單項評估，評估基準日為2008年6月30日。有關(guān)資料如下：

23、企業(yè)截止評估基準日賬面費用余額為86.78萬元 （不含車間在制品成本），其中有預付一年的保險金7.56萬元，已攤銷1.89萬元，余5.67萬元；尚待攤銷的低值易耗品余額39.71萬元；預付的房租租金25萬元，已攤銷5萬元，余20萬元。根據(jù)租約合同，始租時間為2006年6月30日，租約終止期為2011年6月30日 ；以前年度應結(jié)轉(zhuǎn)因成本高而未結(jié)轉(zhuǎn)的費用21.4萬元。 v評估人員根據(jù)上述資料進行評估：（1）預付保險金的評估。根據(jù)保險金全年支付數(shù)額計算每月應分攤數(shù)額為：v75612=6300（元）v應預留保險金（評估值）=6300×6=37800（元）v（2）低值易耗品的評估。根據(jù)實物數(shù)量

24、和現(xiàn)行市場價格評估，評估值為412820元。 v（3）租入固定資產(chǎn)的評估。按租約合同規(guī)定的租期和5年總租金計算，每年的租金為5萬元，租賃的房屋尚有3年使用權(quán)。 v評估價 =5×3=15（萬元）v（4）以前年度應結(jié)轉(zhuǎn)的費用的評估。這部分費用是應轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)費用，因此評估值為零。v評估結(jié)果： 37800+412820+150000=600620（元）第十章、企業(yè)價值評估（一）從產(chǎn)權(quán)的角度界定企業(yè)價值評估范圍(一般依據(jù))（四）直接比較法的運用市盈率乘數(shù)（P/E）法。該方法的思路：（1）從證券市場尋找可比企業(yè)，按不同的可比指標計算市盈率；（2）確定被估企業(yè)相應口徑的收益；（3）評估值被估企業(yè)相應口

25、徑的收益×市盈率為了提高市盈率乘數(shù)法的可信度，可選擇多個上市公司作為可比企業(yè)，通過算術(shù)平均或加權(quán)平均計算市盈利。例題某企業(yè)擬進行整體資產(chǎn)評估，評估基準日為2004年12月31日。評估人員在同行業(yè)的上市公司中選擇了9家可比公司，分別計算了可比公司2004年的市盈率。被評估企業(yè)2004年的凈收益為5,000萬元，則采用市盈率乘數(shù)法評估企業(yè)整體資產(chǎn)價值的過程如下：9家可比公司2004年的市盈率如下所示：可比公司 C1C2C3C4C5C6C7C8C9市盈率 16.712.315.016.528.614.450.517.815.19家可比公司2004年平均的市盈率為20.77。但注意到可比公司

26、C5和C7的市盈率明顯高于其他可比公司，因此在計算平均市盈率時將它們刪除。剔除可比公司C5和C7后的7家可比公司2004年平均的市盈率為15.40。因此確定市盈率乘數(shù)為15.40。被評估企業(yè)價值5,000×15.40=77,000萬元由于企業(yè)的個體差異始終存在，如果僅采用單一可比指標計算乘數(shù)，在某些情況下可能會影響評估結(jié)果的準確性。因此在市場法評估中，除了采用多可比樣本外，還可采用多種可比指標，即綜合法。采用多樣本（可比企業(yè)）、多種參數(shù)（可比指標），即綜合法。例題甲企業(yè)因產(chǎn)權(quán)變動需要進行整體評估，評估人員從證券市場上找到三家與被評估企業(yè)處于同一行業(yè)的相似公司A、B、C作為可比公司，然

27、后分別計算各公司的市場價值與銷售額的比率、市場價值與賬面價值的比率以及市場價值與凈現(xiàn)金流量的比率，得到的結(jié)果如下表所示：A公司 B公司 C公司 平均市價/銷售額 1.21.00.81.0市價/賬面價值 1.31.22.01.5市價/凈現(xiàn)金流量 2.01.52.52.0將三家可比公司的各項價值比率分別進行平均，就得到了市場法評估甲企業(yè)所需的三個價值比率。需要注意的是，計算出來的各家公司的比率或倍數(shù)在數(shù)值上相對接近是十分必要的。如果它們差別很大，就意味著平均數(shù)附近的離差相對較大，所選擇可比公司與被評估企業(yè)在某項特征上可能存在著較大的差異性，此時公司的可比性就會受到影響，需要重新篩選可比公司。本例中得到的數(shù)值結(jié)果都具有較強的可比性。假設甲企業(yè)的年銷售額為1億元，資產(chǎn)賬面價值為6,000萬元，凈現(xiàn)金流量為5500萬元，利用可比公司平均價值比率計算出的甲企業(yè)的價值如下表所示：項目 甲企業(yè)數(shù)據(jù) 可比公司平均比率 甲企業(yè)價值銷售額 10,000萬元 1.010,000萬元 賬面價值 6,000萬元 1.59,000萬元凈現(xiàn)金流量 55