建筑合同講座

1、建安工程合同的基本法務(wù)要素講座主講人：劉立華律師第 10 頁接軌國(guó)際慣例，按施工總承包和工程總承包的不同承包模式，主管部門已按“兩兩對(duì)應(yīng)”方式頒發(fā)四個(gè)示范文本。（1）國(guó)家工商局、住建部先后施行兩個(gè)市場(chǎng)投資項(xiàng)目的示范合同文本。2019年12月，國(guó)家工商管理總局和建設(shè)部施行建設(shè)工程施工合同（示范文本），該文本共47條177款，已沿用至今?，F(xiàn)已為2019版施工合同所取代，新版施工合同共20條116款。2011年11月27日，國(guó)家工商局、住建部就主管的房建項(xiàng)目發(fā)布工程總承包合同（2019版示范文本），該文本共20條108款。（2）發(fā)改委等九部委先后施行兩個(gè)政府投資項(xiàng)目的示范合同文本。2019年11月，

2、國(guó)家發(fā)改委等九部委聯(lián)合頒發(fā)用于政府投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的施工總承包通用合同條款，共24條131款。2012年1月9日，國(guó)家發(fā)改委等九部委聯(lián)合發(fā)布基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、采購、施工總承包通用合同條款，共24條139款。2019版施工合同根據(jù)市場(chǎng)的需求，借鑒國(guó)際菲迪克合同（）創(chuàng)設(shè)的八項(xiàng)合同管理新制度。1、確定承發(fā)包雙方的雙方互為擔(dān)保制度；2、確定價(jià)格市場(chǎng)波動(dòng)的情勢(shì)變更調(diào)價(jià)制度；3、確定逾期付款的違約雙倍賠償制度；4、規(guī)定兩項(xiàng)物權(quán)證書移交制度；5、規(guī)定保修金返還的缺陷責(zé)任定期制度；6、確定風(fēng)險(xiǎn)防范的工程系列保險(xiǎn)制度；7、規(guī)定的索賠過期作廢制度；8、規(guī)定前置程序的爭(zhēng)議過程評(píng)審制度。2019版合同第七條增加雙

3、方承諾互為擔(dān)保和不簽訂黑白合同1、發(fā)包人承諾按照法律規(guī)定履行項(xiàng)目審批手續(xù)、籌集工程建設(shè)資金并按照合同約定的期限和方式支付合同價(jià)款。2、承包人承諾按照法律規(guī)定及合同約定組織完成工程施工，確保工程質(zhì)量和安全，不進(jìn)行轉(zhuǎn)包及違法分包，并在缺陷責(zé)任期及保修期內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的工程維修責(zé)任。3、發(fā)包人和承包人通過招投標(biāo)形式簽訂合同的，雙方理解并承諾不再就同一工程另行簽訂及合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容相背離的協(xié)議”。承發(fā)包“雙方互為擔(dān)保制度”新的合同通用條款第2.5款規(guī)定：如果發(fā)包人要求承包人擔(dān)保按約定的期限和質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)完成工程，則必須同時(shí)提供按約定支付工程款的支付擔(dān)保。第3.7款規(guī)定：如果承包人要求發(fā)包人擔(dān)保不拖欠工程款，

4、則必須首先確保按合同約定的工期和質(zhì)量要求完成工程。擔(dān)保分為三種方式：支付擔(dān)保、履約擔(dān)保、同業(yè)擔(dān)保。施工企業(yè)轉(zhuǎn)包、違法分包、借用資質(zhì)三種違法行為會(huì)造成工程分包行為無效。承包人履行協(xié)議書不進(jìn)行轉(zhuǎn)包和違法分包工程的承諾，必須大力加強(qiáng)工程分包管理和項(xiàng)目管理，預(yù)防表見代理則是施工企業(yè)加強(qiáng)分包管理的重點(diǎn)。“確保工程質(zhì)量和安全，不進(jìn)行轉(zhuǎn)包及違法分包”協(xié)議書要求承包人所作的特別承諾。司法解釋第4條規(guī)定：“承包人非法轉(zhuǎn)包、違法分包建設(shè)工程或者沒有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義及他人簽訂建設(shè)工程施工合同的行為無效。人民法院可以根據(jù)民法通則第一百三十四條規(guī)定，收繳當(dāng)事人已經(jīng)取得的非法所得”。司法解釋第

5、四條規(guī)定人民法院可以追繳。（案例分析，貴州路橋）關(guān)于“市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)引起的調(diào)整”規(guī)定：“除專用合同條款另有約定外，市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)超過合同當(dāng)事人約定的范圍，合同價(jià)格應(yīng)當(dāng)調(diào)整。合同當(dāng)事人可以在專用合同條款中約定選擇以下一種方式對(duì)合同價(jià)格進(jìn)行調(diào)整”合同法司法解釋之二第26條確立了“情勢(shì)變更原則”，該條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除?！碑?dāng)事人想以出現(xiàn)“情勢(shì)變更”為由主張變

6、更或者解除合同的實(shí)體難度非常大，當(dāng)人工、材料、工程設(shè)備及機(jī)械臺(tái)班等市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)的情況，受到不利影響的一方當(dāng)事人可依據(jù)該條規(guī)定以出現(xiàn)“情勢(shì)變更”為由請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同。但是，最高人民法院關(guān)于正確適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（二）服務(wù)黨和國(guó)家的工作大局的通知（法2009165號(hào)）中規(guī)定：“對(duì)于合同法司法解釋（二）第26條，各級(jí)人民法院務(wù)必正確理解、慎重適用，如果根據(jù)案件的特殊情況，確需在個(gè)案中適用的，應(yīng)當(dāng)由高級(jí)人民法院審核，必要時(shí)應(yīng)報(bào)請(qǐng)最高人民法院審核”。針對(duì)建筑市場(chǎng)發(fā)包人違約拖欠工程結(jié)算款的老大難問題2019版施工合同對(duì)發(fā)包人拖欠結(jié)算款應(yīng)承擔(dān)的法律后果

7、做出違約雙倍賠償?shù)拿鞔_規(guī)定，對(duì)有效解決拖欠工程款問題設(shè)定了合同制度的保證。2019版施工合同通用條款第14條“竣工結(jié)算”第2款“竣工結(jié)算審核”（2）的規(guī)定：“除專用合同條款另有約定外，發(fā)包人應(yīng)在簽發(fā)竣工付款證書后的14 天內(nèi)，完成對(duì)承包人的竣工付款。發(fā)包人逾期支付的，按照中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期同類貸款基準(zhǔn)利率支付違約金；逾期支付超過56天的，按照中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期同類貸款基準(zhǔn)利率的兩倍支付違約金”；第4款“最終結(jié)清”第2目“最終結(jié)算證書及支付”規(guī)定：“（2）除專用合同條款另有約定外，發(fā)包人應(yīng)在頒發(fā)最終結(jié)清證書后7天內(nèi)完成支付。發(fā)包人逾期支付的，按照中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期同類貸款基準(zhǔn)利率支付

8、違約金；逾期支付超過56天的，按照中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期同類貸款基準(zhǔn)利率的兩倍支付違約金”。 由于市場(chǎng)操作中的房屋建筑工程承包人墊資施工已很普遍，承包人的墊資款的來源又往往是通過民間借款或銀行貸款；而司法解釋第6條又規(guī)定“墊資原則上按有效處理”，發(fā)包人拖欠工程款會(huì)對(duì)承包人造成的損失進(jìn)一步擴(kuò)大，因此，2019版施工合同對(duì)發(fā)包人逾期付款的違約責(zé)任承擔(dān)做出雙倍賠償?shù)男乱?guī)定。竣工資料應(yīng)何時(shí)提交的問題2019版施工合同第14條“竣工結(jié)算”第1款“竣工結(jié)算申請(qǐng)”規(guī)定：“除專用合同條款另有約定外，承包人應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收合格后28天內(nèi)向發(fā)包人和監(jiān)理人提交竣工結(jié)算申請(qǐng)單，并提交完整的結(jié)算資料，有關(guān)竣工結(jié)算申請(qǐng)單

9、的資料清單和份數(shù)等要求由合同當(dāng)事人在專用合同條款中約定” 承包人則應(yīng)在施工全過程加強(qiáng)資料的專人管理，以確保竣工資料的完整性。索賠過期作廢的規(guī)定和應(yīng)對(duì)措施：2019版施工合同借鑒國(guó)際菲迪克合同的經(jīng)驗(yàn)，通用條款第19條“索賠”的第1款“承包人的索賠”和第3款“發(fā)包人的索賠”，把承、發(fā)包雙方的索賠期限都限定在28天內(nèi)，逾期不提出視為放棄索賠，這就是索賠過期作廢的新的合同管理制度。在執(zhí)行索賠過期作廢制度、建立新的管理辦法時(shí)要注意的問題有：1、提高和強(qiáng)化及時(shí)簽證、依約索賠的意識(shí)和自覺性，把簽證和索賠作為加強(qiáng)造價(jià)管理、降低成本和提高企業(yè)效益的最有效手段。2、建立嚴(yán)格的文檔記錄和資料保管制度，加強(qiáng)專業(yè)的和有

10、針對(duì)性的簽證和索賠管理。合同履約管理的主要環(huán)節(jié)：合同交底；資料專管；過程檢查。3、明確工程負(fù)責(zé)人簽證和索賠的量化管理責(zé)任，杜絕該簽未簽、該賠不賠的情況。一方不確認(rèn)或拒絕簽證的對(duì)策：賓館發(fā)傳真；快遞送來回；掛號(hào)并公證。4、嚴(yán)密注意提出簽證和索賠的期限和程序，逾期提出可能會(huì)被認(rèn)為放棄確認(rèn)或索賠，凡是應(yīng)該在施工過程中提出的均應(yīng)按合同約定期限及時(shí)提出。5、司法解釋第6條規(guī)定的墊資開禁帶來的簽證管理的新要求，墊資工程更應(yīng)加強(qiáng)月工程量報(bào)表申報(bào)和確認(rèn)工作。6、加強(qiáng)企業(yè)有關(guān)人員的證據(jù)意識(shí)和履約管理知識(shí)的培訓(xùn)，采取有效措施落實(shí)司法解釋第19條要求搜集其他證據(jù)的方法和注意事項(xiàng)。7、承包人對(duì)于只確認(rèn)事實(shí)而不確認(rèn)增減

11、工程價(jià)款的應(yīng)作為索賠處理，要繼續(xù)提供相應(yīng)費(fèi)用計(jì)算表和變更引起的價(jià)款的組成，以便在最終結(jié)算時(shí)雙方核對(duì)或提交審價(jià)時(shí)有相應(yīng)依據(jù)。8、深入研究在約定期限內(nèi)獲得簽證確認(rèn)和索賠成功的方法和實(shí)際效果，友好協(xié)商和謀求調(diào)解是最重要和最有效方法。9、工程簽證和索賠均屬于專業(yè)法律問題，有疑問應(yīng)及時(shí)進(jìn)行簽證索賠專題咨詢，必要時(shí)應(yīng)聘請(qǐng)懂行的律師或?qū)I(yè)咨詢、服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行有針對(duì)性的簽證和索賠的過程管理和控制。（1）強(qiáng)化合同文本的履約交底，使管理人員胸中有數(shù)，合同造價(jià)人員從技術(shù)角度、法務(wù)人員從證據(jù)角度以解決特定項(xiàng)目合同的基礎(chǔ)資料即原始證據(jù)有針對(duì)性的管理要求。（2）強(qiáng)化合同資料的定人專管，使證據(jù)管理落到實(shí)處根據(jù)先進(jìn)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，

12、履約原始資料即原始證據(jù)的定人專管是解決索賠過期作廢最重要的對(duì)策。在這方面已取得成功經(jīng)驗(yàn)的中建八局的經(jīng)驗(yàn)是：由企業(yè)造價(jià)人員在項(xiàng)目經(jīng)理部擔(dān)任成本經(jīng)理，由法務(wù)人員在項(xiàng)目經(jīng)理部擔(dān)任合約經(jīng)理確定其中一人負(fù)責(zé)履約資料專管責(zé)任發(fā)給崗位津貼。責(zé)任落實(shí)到人，才確保從證據(jù)角度搜集資料，有利于有效實(shí)施簽證、索賠和確保及時(shí)進(jìn)行預(yù)、決算定人專管是解決證據(jù)完整性，實(shí)現(xiàn)規(guī)范、有效管理的最重要的措施（3）強(qiáng)化合同履行的過程檢查，在實(shí)施過程預(yù)防疏漏由企業(yè)造價(jià)人員和法務(wù)人員組團(tuán)分片對(duì)項(xiàng)目合同履約過程每月定期進(jìn)行一次檢查及時(shí)發(fā)現(xiàn)簽證和索賠中存在的問題，并隨時(shí)暴露在履約過程檢查中，有利于企業(yè)及時(shí)采取解決措施，做到該簽證、該索賠的都在

13、約定期限內(nèi)辦妥。建設(shè)工程合同的履約順序有先后，承包人作為先履行義務(wù)一方依法享有后合同義務(wù)抗辯權(quán)即不安抗辯權(quán)（催告權(quán)即簽證權(quán)、中止權(quán)即停工權(quán)、解約權(quán)、索賠權(quán)）案例1法國(guó)某國(guó)際工程公司作為承包人在上海浦東某重大工程案件中，因發(fā)包人未按期支付1個(gè)月的進(jìn)度款行使抗辯權(quán)，先停工、后解約、再通過司法程序提出損失賠償請(qǐng)求 確保工期是承包人的法定義務(wù)，工期延誤也是一旦涉訟發(fā)包人提出反訴的主要主張和依據(jù)。 武漢某施工單位起訴發(fā)包方拖欠工程款1024萬元，逾期利息263萬元，發(fā)包人則以施工方工期違約提出反訴索賠5800萬元，經(jīng)一、二審施工單位被判決賠償3032萬元。 此案成為國(guó)內(nèi)同類案件被判逾期違約金之最，也成為

14、疏于工期簽證管理的國(guó)內(nèi)施工企業(yè)均應(yīng)從中吸取教訓(xùn)的典型案例。施工單位應(yīng)建立部門、制度、人員三落實(shí)的新的合同履約管理，尤其是全員、全過程的資料管理即證據(jù)管理的新機(jī)制，以適應(yīng)新的索賠過期作廢制度對(duì)工程簽證、索賠管理提出的新要求。司法解釋第十九條：當(dāng)事人對(duì)工程量有爭(zhēng)議的，按照施工過程中形成的簽證等書面文件確認(rèn)。承包人能夠證明發(fā)包人同意其施工，但未能提供簽證文件證明工程量發(fā)生的，可以按照當(dāng)事人提供的其他證據(jù)確認(rèn)實(shí)際發(fā)生的工程量。這是有執(zhí)法效力的司法解釋首次對(duì)工程簽證和索賠做出的明確規(guī)定為適應(yīng)2019版施工合同的索賠過期作廢的新制度和司法解釋的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)和整個(gè)領(lǐng)導(dǎo)層要提高認(rèn)識(shí)，采取切實(shí)有效的管

15、理措施。承發(fā)包企業(yè)都應(yīng)針對(duì)企業(yè)管理的落后實(shí)際情況，建立部門、制度、人員三落實(shí)的新的合同履約管理，尤其是全員、全過程的資料管理即證據(jù)管理的新機(jī)制，這需要企業(yè)設(shè)置有相當(dāng)數(shù)量的法務(wù)人員在合同履行的全過程加強(qiáng)資料即證據(jù)的管理。一、合同價(jià)款的基本條款：1、預(yù)付款的金額、支付以及抵扣方式2、安全文明施工措施費(fèi)的支付、使用要求3、工程計(jì)量及支付工程進(jìn)度款的方式、金額、時(shí)間4、工程價(jià)款的調(diào)整5、索賠及簽證6、計(jì)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)方案7、工程竣工結(jié)算8、質(zhì)量保修條款9、爭(zhēng)議的解決方式二、工程量偏差的單價(jià)調(diào)整原則：1、 工程量偏差不超過15%時(shí)，參照現(xiàn)有工程變更確定單價(jià)；2、工程量偏差超過+15%時(shí)，超出部分適當(dāng)降低單價(jià)；3、工程量偏差超過15%時(shí)，全部工程量單價(jià)適當(dāng)調(diào)高。三、竣工結(jié)算過程中的幾個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)：1、14天。工程竣工后，承包人應(yīng)在申請(qǐng)驗(yàn)收的同時(shí)提交竣工結(jié)算文件，經(jīng)催告超過14天仍未提交的，由發(fā)包人自行安排結(jié)算2、28天 發(fā)包人自行審核的，28天內(nèi)審核完畢；委托審核的，28天內(nèi)審核完畢；28天內(nèi)不審核且未提出意見的，視為認(rèn)可3、14天 委托審核的，承包人應(yīng)在14天內(nèi)提交同意或不同意意見，發(fā)包人自行審核的，承包人應(yīng)在14天內(nèi)補(bǔ)充資料；四、結(jié)算價(jià)款的確定方法 ：1、雙方對(duì)審確認(rèn)2、審價(jià)機(jī)構(gòu)審價(jià)3、委托造價(jià)鑒定4、訴訟方式確定 五、建設(shè)工程合同糾紛的證據(jù)收