詳述房地產(chǎn)評估報告實例

1、詳述房地產(chǎn)評估報告實例估價的假設(shè)和限制條件一 , 本報告是以北京市朝陽區(qū)大郊亭中街2 號院 2 號樓 2-3HA 房地產(chǎn) ( 以下簡稱估價對象 ) 處于抵押權(quán)利狀況進(jìn)行評估的 .根據(jù)委托方提供的房屋 所有權(quán)證 (X 京房權(quán)證朝私字第 XXXX號) 中" 設(shè)定他項權(quán)利摘要 " 之內(nèi)容 ,2008 年 11 月 10 日該房產(chǎn)以人民幣 2112541 元的權(quán)利價值 , 全部抵押給中國民生銀行股份有限公司北京南二環(huán)支行 , 截止估價時點 , 該房產(chǎn)存在該項抵押權(quán)利 .因此該房地產(chǎn)的市場價值應(yīng)當(dāng)扣除這部分抵押價值.二 , 本房地產(chǎn)估價報告經(jīng)估價機(jī)構(gòu)加蓋公章并由估價師簽字后方可使用.

2、三 , 按有關(guān)規(guī)定 , 本估價報告自估價報告提交日起一年內(nèi)有效 . 隨著時間推移 , 房地產(chǎn)市場狀況和估價對象自身情況發(fā)生變化 , 估價對象的轉(zhuǎn)讓租賃價格將發(fā)生相應(yīng)變化 , 估價結(jié)果也需要做相應(yīng)調(diào)整 .四 , 根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第三十一條規(guī)定 : 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 , 抵押時 , 房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的 土地使用權(quán) 同時轉(zhuǎn)讓 , 抵押 . 由于委托方未提供北京市朝陽區(qū)大郊亭中街 2 號院 2 號樓 2-3HA 房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)的權(quán)屬證明等相關(guān)資料 , 因此本次評估根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法并遵循最有效使用原則 , 設(shè)定該房屋占用范圍內(nèi)土地用途為居住(

3、住宅 ), 并設(shè)定以房屋登記時間為土地的起始使用時間.根據(jù)委托方提供的委托估價函 , 房屋所有權(quán)證 (X 京房權(quán)證朝私字第XXXX號 ) 及房屋共有權(quán)證 (X 京房朝私共字第 XXXXX號) 可知 , 估價對象為單元房屋 , 房屋所有權(quán)人為楊兆林 , 楊兆剛 , 兩人對該房產(chǎn)各占 50%的份額 , 建筑面積 321.03m2, 房屋用途為住宅 , 房屋產(chǎn)別為私有房產(chǎn) , 房屋為商品房 , 房屋登記時間為 2007 年 5 月 16 日, 住宅用途房屋使用年限為 70 年 . 截止估價時點 , 土地剩余使用年限為 68.00 年 .五 , 本報告的估價結(jié)果是估價對象在報告中設(shè)定的價值定義下的正常

4、房地產(chǎn)市場評估價值 , 在具體實現(xiàn)過程中會受市場環(huán)境變化 , 處置費(fèi)用 , 交易稅費(fèi)等因素的影響 .六 , 我公司僅對房屋進(jìn)行了一般性的查看 , 并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)測試 , 因此不能確定其有無內(nèi)部缺損 . 我公司對實地查看的客觀性 , 真實性 , 公正性承擔(dān)責(zé)任 . 但評估人員精品文庫對估價對象的察看 , 限于估價對象的外觀和使用狀況 . 除非另有協(xié)議 , 評估人員不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任 , 也不承擔(dān)對鋼混工程 , 其它被遮蓋 , 未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任 . 此外評估人員也沒有組織對配套設(shè)備等服務(wù)性設(shè)施進(jìn)行測試的責(zé)任 .七 , 本次估價所依據(jù)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)資料 ,

5、建筑面積資料均由委托方提供 , 委托方對其所提供資料的真實性負(fù)責(zé) . 由于委托方提供資料不實造成的失誤 , 估價方不承擔(dān)責(zé)任 .八 , 此次評估是為委托方確定該房地產(chǎn)市場價值提供市場價值參考依據(jù) , 不作為其他目的的依據(jù) , 如果估價目的發(fā)生變化 , 該價值應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整 .九 , 使用者若發(fā)現(xiàn)本報告有文字或數(shù)字的校對 , 印刷和裝訂錯誤 , 請及時與我公司聯(lián)系更正 , 本報告的最終解釋權(quán)歸我公司所有 , 未經(jīng)我公司允許 , 本報告全部或部分內(nèi)容不得公開發(fā)表 .十 , 本報告中數(shù)據(jù)全部采用電算化連續(xù)計算得出 , 由于在報告中計算的數(shù)據(jù)均按四舍五入保留兩位小數(shù)或取整 , 因此 , 可能出現(xiàn)個別

6、等式左右不完全相等的情況 ,但不影響計算結(jié)果及最終評估結(jié)論的準(zhǔn)確性.房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一 , 委托估價方 :委托方:楊兆林,楊兆剛地 址 : 北京市朝陽區(qū)邱家莊39 號聯(lián)系電話二 , 受托估價方 :受 托 方 : 北京 XXX房地產(chǎn)評估有限公司單位地址 : 北京市 XXXXXX資質(zhì)證書 : 京建房估資準(zhǔn)字 200X 第 00XX號資質(zhì)等級 :三級法人代表 :XXXXXXX聯(lián) 系 人 :XXXXXXX聯(lián)系電話 :(010)XXXXXX三 , 估價對象( 一) 房地產(chǎn)登記狀況根據(jù)委托方提供的委托估價函 , 房屋所有權(quán)證 (X 京房權(quán)證朝私字第XXXX號 ) 及房屋共有權(quán)證 (X 京房朝私共字第 X

7、XXX號) 可知 , 估價對象為單元?dú)g迎下載2精品文庫房屋 , 房屋所有權(quán)人為楊兆林 , 楊兆剛 , 兩人對該房產(chǎn)各占 50%的份額 , 建筑面積 321.03m2, 房屋用途為住宅 , 房屋產(chǎn)別為私有房產(chǎn) , 房屋為商品房 , 房屋登記時間為 2007 年 5 月 16 日, 住宅用途房屋使用年限為 70 年. 截止估價時點 , 土地剩余使用年限為 68.00 年.( 二) 房地產(chǎn)實體狀況該房地產(chǎn)位于北京市朝陽區(qū)大郊亭中街2號院 1號,甲1號,乙2號,2 號,甲 2號,3 號, 甲 3 號,4 號,5 號, 甲 5 號, 乙 5 號樓. 大郊亭中街 2 號院 2 號樓是 18(-2)層鋼混結(jié)

8、構(gòu)樓 , 建造于 2006 年; 評估對象位于 2 號樓 4 層, 建筑面積 321.03m2. 房屋內(nèi)部裝修情況 : 入戶門為防盜門 ; 大開間 , 大廳含藝術(shù)造型 , 鋼化玻璃隔斷 ; 地面瓷磚 ; 墻面 , 天棚涂料 ; 塑鋼窗 , 朝向南 , 北, 東; 裝飾吊燈 ; 廚房 , 衛(wèi)生間地面 , 墻面鋪貼瓷磚 ; 天棚 PVC吊頂?shù)?. 市政自來水 , 磁卡式水表 ; 小區(qū)內(nèi)集中供暖 ; 有線電視 ; 電話 ,Internet 接口入戶 . 現(xiàn)作為住宅正常使用 .( 三) 房地產(chǎn)權(quán)利狀況根據(jù)委托方提供的房屋所有權(quán)證 (X 京房權(quán)證朝私字第 XXXXX號 ) 知 , 估價對象房屋所有權(quán)人為

9、楊兆林 , 楊兆剛 . 根據(jù)房屋所有權(quán)證 (X 京房權(quán)證朝私字第 504697 號) 中" 設(shè)定他項權(quán)利摘要 " 之內(nèi)容 ,2008 年 11 月 10 日該房產(chǎn)以人民幣 2112541 元的權(quán)利價值 , 全部抵押給中國民生銀行股份有限公司北京南二環(huán)支行 , 截止估價時點 , 該房產(chǎn)存在該項抵押權(quán)利 .( 四) 區(qū)域因素(1) 交通狀況 : 評估對象所在的區(qū)域交通狀況良好 , 臨近廣渠路和西大望路 , 距東三環(huán)雙井橋 2000 米, 距東四環(huán)大郊亭橋僅 350 米, 距大望路地鐵站 2500 米. 規(guī)劃中的城市輕軌 7 號線 ( 沿廣渠路 ) 和輕軌 10 號線 ( 東四環(huán)

10、附近 ) 均位于小區(qū)附近 ,有 11,23,30,35,348,486,710,752,852,938,988等多條公交路線 , 道路通達(dá) , 交通便捷 .(2) 周邊環(huán)境 : 估價對象位于朝陽區(qū) CBD商圈內(nèi) .北京市朝陽區(qū)大郊亭中街2 號院華騰國際項目 , 緊鄰城市主干道西大望路和廣渠路 , 距離東三環(huán) 2300 米, 東四環(huán) 300 米.周邊的珠江帝景項目集雙地標(biāo)甲級寫字樓 ( 與 CBD的各地標(biāo)相呼應(yīng) ), 五星級帝景豪廷酒店與會所 , 酒店公寓 , 商務(wù)公寓 , 高檔住宅 , 國際雙語學(xué)校 , 國際雙語幼兒園 , 五星級商業(yè)街 , 集中式商場于一體 , 是 CBD超大型國際化 , 經(jīng)

11、典 , 舒適的豪宅社區(qū) . 周邊有陳經(jīng)綸中小學(xué) ( 市重點 ), 啟明東方國際精英雙語幼兒園 , 有帝景五星商街 , 新光天地 , 百盛百貨 , 燕莎奧特萊斯 , 紅星美凱龍 , 百安居 , 美羅城 , 家樂福 , 法國迪卡儂 , 世紀(jì)環(huán)球影視城等商業(yè)廣場 , 北工大學(xué)醫(yī)院 , 南磨房醫(yī)院分院 , 南磨房醫(yī)院等醫(yī)院 , 地上網(wǎng)球場 , 帝景豪廷酒店 ,5A 級寫字樓 , 世紀(jì)環(huán)球影城 , 東都影城等其他配套設(shè)施 .歡迎下載3精品文庫( 五) 市場背景分析1, 北京概況北京作為首都的特殊地位及其良好的投資環(huán)境吸引了大量的投資者進(jìn)駐北京 , 使北京的房地產(chǎn)市場需求始終保持著較高的水平 . 隨著中國

12、加入世貿(mào) , 更多的國外人士將到北京來 , 北京必將成為一個國際化的大都市 . 而這必將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來更多的機(jī)會 . 此外 , 中國經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)帶來消費(fèi)的增加也將有望促進(jìn)房地產(chǎn)市場逐步繁榮起來 , 也為高檔公寓的發(fā)展提供更好的平臺 .2, 朝陽區(qū)概況該區(qū)地處平原 , 多湖泊 , 面積 470km2,人口 144.8 萬人 , 轄 23 個街道辦事處 ,24 個鄉(xiāng) , 是北京市重要的商務(wù) , 金融和貿(mào)易中心 . 朝陽區(qū)是首都重要的商務(wù) , 金融和貿(mào)易中心朝陽區(qū)中央國家機(jī)關(guān)眾多, 農(nóng)業(yè)部 , 司法部 , 國家石油及化學(xué)工業(yè)局等均位于區(qū)內(nèi).本區(qū)高檔商業(yè) , 寫字樓 , 別墅 , 公寓 , 飯店

13、, 展覽物業(yè)眾多并形成燕莎商圈, 國貿(mào) - 建國門商圈和亞運(yùn)村商圈 , 馳名中外 . 以燕莎友誼商城為中心 , 在三元橋附近聚集有長城飯店 , 昆侖飯店 , 京信大廈 , 南銀大廈 , 亮馬河大廈 , 二十一世紀(jì)飯店等物業(yè) ;以建國門外大街為中軸 , 聚集有中國國際貿(mào)易中心, 國際大廈 , 賽特飯店 , 凱萊大酒店 , 長富宮飯店等物業(yè) ; 以亞運(yùn)村為中心 , 在北四環(huán)路聚集有國際會議中心, 國家奧林匹克中心 , 五洲大酒店等物業(yè) .朝陽區(qū)主要交通經(jīng)過境內(nèi)的鐵路有京包線 , 京秦線和京承線 , 主要公路有首都機(jī)場高速路 , 京通高速路 , 可于數(shù)分鐘內(nèi)抵達(dá)首都機(jī)場和通縣 , 至承德 , 山海關(guān)

14、等地的國道橫貫區(qū)內(nèi) , 公共汽車通往區(qū)內(nèi)各地 , 交通十分方便 . 地鐵復(fù)八線的建成通車將進(jìn)一步把本區(qū)與其他區(qū) , 縣連為一體 , 使朝陽區(qū)大型商業(yè)中心的作用更為顯著 . 區(qū)內(nèi)有眾多的居住區(qū)開發(fā)項目朝陽區(qū)是北京居住區(qū)密集之區(qū), 近年來在估價對象用地周圍新開發(fā)的項目有珠江綠洲 , 英郡 , 新港灣 , 美然動力街區(qū) , 雙惠小區(qū) . 隨著北京市對工業(yè)企業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整 , 住宅建設(shè)的發(fā)展 , 八通線的開通以及 CBD的向東發(fā)展趨勢 , 估價對象所在地區(qū)有望開發(fā)成為大型居住社區(qū) .四, 估價目的 :為委托方確定該房地產(chǎn)市場價值提供參考依據(jù).五, 估價時點 :二九年五月十五日六, 價值定義 :本報告估價

15、結(jié)果是指估價對象在目前使用狀況及現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場條件下, 存在抵歡迎下載4精品文庫押權(quán)利 , 于二九年五月十五日的房地產(chǎn)市場價值.七, 估價依據(jù) :1, 全國人大常委會 , 國務(wù)院 , 建設(shè)部 , 國土資源部以及北京市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法律 , 法規(guī)和政策文件 ;中華人民共和國 土地管理法 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范2, 委托方提供的有關(guān)資料 ;3, 受托方所掌握的有關(guān)資料及估價人員實地勘察, 調(diào)查所獲取的資料 .八, 估價原則 :房地產(chǎn)價值是由其效用 , 有效需求相互作用影響所形成的 , 而這些因素又經(jīng)常處于變動之中 , 房地產(chǎn)估價總的要求是獨(dú)立

16、 , 客觀 , 公正 , 在本次估價作業(yè)中 , 我們遵循的原則主要有下列 5 項 :1, 獨(dú)立 , 客觀 , 公正原則獨(dú)立 , 客觀 , 公正原則是房地產(chǎn)估價的最高行為準(zhǔn)則 . 獨(dú)立原則要求估價機(jī)構(gòu)本身應(yīng)當(dāng)是一個不依賴他人 , 不受他人束縛的獨(dú)立機(jī)構(gòu) ; 要求估價機(jī)構(gòu)和估價人員與估價對象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系 ; 要求估價機(jī)構(gòu)和估價人員在估價中不應(yīng)受外部因素的影響 , 不屈從于外部壓力 , 完全憑借自己的專業(yè)知識 , 經(jīng)驗和良心進(jìn)行估價 . 所謂客觀 , 是要求估價機(jī)構(gòu)和估價人員不帶著自己的好惡 , 情感和偏見 , 完全從實際出發(fā) , 按照事物的本來面目去估價 . 所謂公正 , 是要求估價機(jī)

17、構(gòu)和估價人員在估價中應(yīng)公平 , 正直 , 不偏袒任何一方 . 因此 , 遵循獨(dú)立 , 客觀 , 公正原則的核心 , 是估價機(jī)構(gòu)和估價人員應(yīng)站在中立的立場上 , 評估出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值 .2, 合法原則遵循合法原則 , 首先要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行 . 合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán) , 合法使用 , 合法處分等方面 . 遵循合法原則 , 具體來說有下列幾個方面 : 在合法產(chǎn)權(quán)方面 , 應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù) ; 在合法使用方面 , 應(yīng)以城市規(guī)劃 , 土地用途管制等為依據(jù) ; 在合法處分方面 , 應(yīng)以法律 , 法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù) ; 在

18、其他方面 , 如評估出的價格必須符合國家的價格政策 .3, 最高最佳使用原則所謂最高最佳使用 , 要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行 . 它是指法律上允許 , 技術(shù)上可能 , 經(jīng)濟(jì)上可行 , 經(jīng)過充分合理的論證 , 能使估價對歡迎下載5精品文庫象的價值達(dá)到最大的一種最可能的使用.4, 替代原則替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格 . 類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi) , 并在用途 , 規(guī)模 , 檔次 , 建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn) . 同一供求范圍是指與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍 .5, 估價時點原則估價

19、時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點上的客觀合理價格或價值 . 估價不是求取估價對象在所有時間上的價格 , 而是求取估價對象在某一時間上的價格 , 而這一時間不是估價人員可以隨意假定的 , 必須依據(jù)估價目的來確定 , 這一時點即是估價時點 .九, 估價方法 :根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范 (GB/T50291-1999), 常用的房地產(chǎn)估價方法有收益還原法 , 市場比較法 , 假設(shè)開發(fā)法 , 成本法等 , 估價方法的選擇應(yīng)按照房地產(chǎn)價格評估技術(shù)規(guī)范 , 根據(jù)各種方法的適用范圍 , 結(jié)合估價對象的具體特點以及估價目的進(jìn)行 . 在此評估中 , 考慮到估價對象為住宅的實際情況

20、 , 選用市場比較法 , 收益還原法作為本次評估的基本方法 .1, 由于北京市朝陽區(qū)大郊亭中街 2 號院華騰國際項目在珠江帝景附近 , 象估價對象這種普通住宅比較案例較多 , 所以采用市場比較法進(jìn)行測算估價對象作為一般商品房的房地產(chǎn)市場價值 . 市場比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較 , 對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適應(yīng)的修正 , 以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法 .2, 北京市朝陽區(qū)大郊亭中街 2 號院 2 號樓 2-3HA 附近住宅出租的情況較多 , 租金水平比較透明 , 因此本報告采用收益法測算估價對象作為一般商品房的房地產(chǎn)市場價格 . 收益還原法

21、是求取估價對象未來的正常凈收益 , 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加 , 以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法 .3, 本報告采用市場比較法和收益還原法兩種方法 , 從不同角度反映了估價對象的房地產(chǎn)價值 , 對兩種方法取權(quán)重得到最終結(jié)果 .4, 根據(jù)房屋所有權(quán)證 (X 京房權(quán)證朝私字第XXXXX號) 中" 設(shè)定他項權(quán)利摘要" 之內(nèi)容 ,2008 年 11 月 10 日該房產(chǎn)以人民幣 2112541 元的權(quán)利價值 , 全部抵押給中國民生銀行股份有限公司北京南二環(huán)支行 , 截止估價時點 , 該房產(chǎn)存在該項歡迎下載6精品文庫抵押權(quán)利 .因此該房地產(chǎn)的市場價值應(yīng)當(dāng)扣

22、除這部分抵押價值.十, 估價結(jié)果 :估價人員根據(jù)估價目的 , 遵循估價原則 , 按照估價工作程序 , 運(yùn)用科學(xué)的估價方法 , 在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上 , 經(jīng)過全面與細(xì)致的測算 , 并結(jié)合估價經(jīng)驗和對影響項目價值的因素分析 , 確定估價對象在現(xiàn)狀權(quán)利狀態(tài)下 , 于二九年五月十五日的房地產(chǎn)市場價值為 5313959 元人民幣 ( 大寫金額為伍佰叁拾壹萬叁仟玖佰伍拾玖元人民幣 ), 單價為 16553 元/m2( 大寫金額為每平方米壹萬陸仟伍佰伍拾叁元人民幣 ).十一 , 估價人員姓 名 中國注冊房地產(chǎn)估價師簽名XXXXX (證號 :XXXXXX) XXXXX (證號 :XXXXXX)十二 ,

23、估價作業(yè)日期 :2009年 5月 15日至 2009年 5月 16日十三 , 估價報告應(yīng)用的有效期 :本估價報告從出具之日 (2009 年 5 月 16 日) 起一年有效 .北京 XXXX房地產(chǎn)評估有限公司二九年五月十六日房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一 , 個別因素( 一) 房地產(chǎn)登記狀況根據(jù)委托方提供的委托估價函 , 房屋所有權(quán)證 (X 京房權(quán)證朝私字第XXXXX號) 及房屋共有權(quán)證 (X 京房朝私共字第 XXXX號) 可知 , 估價對象為單元房屋 , 房屋所有權(quán)人為楊兆林 , 楊兆剛 , 兩人對該房產(chǎn)各占 50%的份額 , 建筑面積 321.03m2, 房屋用途為住宅 , 房屋產(chǎn)別為私有房產(chǎn) , 房

24、屋為商品房 , 房屋登記時間為 2007 年 5 月 16 日, 住宅用途房屋使用年限為 70 年 . 截止估價時點 , 土地剩余使用年限為 68.00 年 .( 二) 房地產(chǎn)實體狀況該房地產(chǎn)位于北京市朝陽區(qū)大郊亭中街2號院 1號,甲1號,乙2號,2 號,甲 2號,3 號, 甲 3 號,4 號,5 號, 甲 5 號, 乙 5 號樓. 大郊亭中街 2 號院 2 號樓是 18(-2)層鋼混結(jié)構(gòu)樓 , 建造于 2006 年; 評估對象位于 2 號樓 4 層, 建筑面積 321.03m2.歡迎下載7精品文庫房屋內(nèi)部裝修情況 : 入戶門為防盜門 ; 大開間 , 大廳含藝術(shù)造型 , 鋼化玻璃隔斷 ; 地面

25、瓷磚 ; 墻面 , 天棚涂料 ; 塑鋼窗 , 朝向南 , 北, 東; 裝飾吊燈 ; 廚房 , 衛(wèi)生間地面 , 墻面鋪貼瓷磚 ; 天棚 PVC吊頂?shù)?. 市政自來水 , 磁卡式水表 ; 小區(qū)內(nèi)集中供暖 ; 有線電視 ; 電話 ,Internet 接口入戶 . 現(xiàn)作為住宅正常使用 .( 三) 房地產(chǎn)權(quán)利狀況根據(jù)委托方提供的房屋所有權(quán)證 (X 京房權(quán)證朝私字第 XXXXXX號) 知, 估價對象房屋所有權(quán)人為楊兆林 , 楊兆剛 . 根據(jù)房屋所有權(quán)證 (X 京房權(quán)證朝私字第 XXXX號) 中" 設(shè)定他項權(quán)利摘要 " 之內(nèi)容 ,2008 年 11 月 10 日該房產(chǎn)以人民幣 21125

26、41 元的權(quán)利價值 , 全部抵押給中國民生銀行股份有限公司北京南二環(huán)支行 , 截止估價時點 , 該房產(chǎn)存在該項抵押權(quán)利 .二 , 區(qū)域因素(1) 交通狀況 : 評估對象所在的區(qū)域交通狀況良好 , 臨近廣渠路和西大望路 , 距東三環(huán)雙井橋 2000 米, 距東四環(huán)大郊亭橋僅 350 米, 距大望路地鐵站 2500 米. 規(guī)劃中的城市輕軌 7 號線 ( 沿廣渠路 ) 和輕軌 10 號線 ( 東四環(huán)附近 ) 均位于小區(qū)附近 ,有 11,23,30,35,348,486,710,752,852,938,988等多條公交路線 , 道路通達(dá) , 交通便捷 .(2) 周邊環(huán)境 : 估價對象位于朝陽區(qū) CBD

27、商圈內(nèi) .北京市朝陽區(qū)大郊亭中街2 號院華騰國際項目 , 緊鄰城市主干道西大望路和廣渠路 , 距離東三環(huán) 2300 米, 東四環(huán) 300 米.周邊的珠江帝景項目集雙地標(biāo)甲級寫字樓 ( 與 CBD的各地標(biāo)相呼應(yīng) ), 五星級帝景豪廷酒店與會所 , 酒店公寓 , 商務(wù)公寓 , 高檔住宅 , 國際雙語學(xué)校 , 國際雙語幼兒園 , 五星級商業(yè)街 , 集中式商場于一體 , 是 CBD超大型國際化 , 經(jīng)典 , 舒適的豪宅社區(qū) .周邊有陳經(jīng)綸中小學(xué) ( 市重點 ), 啟明東方國際精英雙語幼兒園 , 有帝景五星商街 , 新光天地 , 百盛百貨 , 燕莎奧特萊斯 , 紅星美凱龍 , 百安居 , 美羅城 , 家

28、樂福 , 法國迪卡儂 , 世紀(jì)環(huán)球影視城等商業(yè)廣場 , 北工大學(xué)醫(yī)院 , 南磨房醫(yī)院分院 , 南磨房醫(yī)院等醫(yī)院 , 地上網(wǎng)球場 , 帝景豪廷酒店 ,5A 級寫字樓 , 世紀(jì)環(huán)球影城 , 東都影城等其他配套設(shè)施 .三 , 市場背景分析1, 北京概況北京作為首都的特殊地位及其良好的投資環(huán)境吸引了大量的投資者進(jìn)駐北京 , 使北京的房地產(chǎn)市場需求始終保持著較高的水平 . 隨著中國加入世貿(mào) , 更多的國外人士將到北京來 , 北京必將成為一個國際化的大都市 . 而這必將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)歡迎下載8精品文庫展帶來更多的機(jī)會 . 此外 , 中國經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)帶來消費(fèi)的增加也將有望促進(jìn)房地產(chǎn)市場逐步繁榮起來 , 也為高

29、檔公寓的發(fā)展提供更好的平臺 .2, 朝陽區(qū)概況該區(qū)地處平原 , 多湖泊 , 面積 470km2,人口 144.8 萬人 , 轄 23 個街道辦事處 ,24 個鄉(xiāng) , 是北京市重要的商務(wù) , 金融和貿(mào)易中心 .朝陽區(qū)是首都重要的商務(wù), 金融和貿(mào)易中心朝陽區(qū)中央國家機(jī)關(guān)眾多 , 農(nóng)業(yè)部 , 司法部 , 國家石油及化學(xué)工業(yè)局等均位于區(qū)內(nèi) . 本區(qū)高檔商業(yè) , 寫字樓 , 別墅 , 公寓 , 飯店 , 展覽物業(yè)眾多并形成燕莎商圈 , 國貿(mào) - 建國門商圈和亞運(yùn)村商圈 , 馳名中外 . 以燕莎友誼商城為中心 , 在三元橋附近聚集有長城飯店 , 昆侖飯店 , 京信大廈 , 南銀大廈 , 亮馬河大廈 , 二

30、十一世紀(jì)飯店等物業(yè) ; 以建國門外大街為中軸 , 聚集有中國國際貿(mào)易中心 , 國際大廈 , 賽特飯店 , 凱萊大酒店 , 長富宮飯店等物業(yè) ; 以亞運(yùn)村為中心 , 在北四環(huán)路聚集有國際會議中心 , 國家奧林匹克中心 , 五洲大酒店等物業(yè) .朝陽區(qū)主要交通經(jīng)過境內(nèi)的鐵路有京包線 , 京秦線和京承線 , 主要公路有首都機(jī)場高速路 , 京通高速路 , 可于數(shù)分鐘內(nèi)抵達(dá)首都機(jī)場和通縣 , 至承德 , 山海關(guān)等地的國道橫貫區(qū)內(nèi) , 公共汽車通往區(qū)內(nèi)各地 , 交通十分方便 . 地鐵復(fù)八線的建成通車將進(jìn)一步把本區(qū)與其他區(qū) , 縣連為一體 , 使朝陽區(qū)大型商業(yè)中心的作用更為顯著 .區(qū)內(nèi)有眾多的居住區(qū)開發(fā)項目朝

31、陽區(qū)是北京居住區(qū)密集之區(qū), 近年來在估價對象用地周圍新開發(fā)的項目有珠江綠洲 , 英郡 , 新港灣 , 美然動力街區(qū) , 雙惠小區(qū) . 隨著北京市對工業(yè)企業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整 , 住宅建設(shè)的發(fā)展 , 八通線的開通以及 CBD的向東發(fā)展趨勢 , 估價對象所在地區(qū)有望開發(fā)成為大型居住社區(qū) .四 , 最高最佳使用分析在合法的前提下的最高最佳使用是指估價對象在法律允許 , 技術(shù)可能 , 經(jīng)濟(jì)可行的原則下 , 能使房地產(chǎn)獲利最大的使用方式 . 房地產(chǎn)價格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響 , 兩者的配合適當(dāng)均衡時 , 房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮 , 而能達(dá)到最高最佳使用狀態(tài) . 委估宗地的現(xiàn)狀用途為住宅 , 我們認(rèn)為保持

32、規(guī)劃用途最為有利 , 并以為前提估價 .五 , 估價方法選用根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范 (GB/T50291-1999), 常用的房地產(chǎn)估價方法有收益還原法 , 市場比較法 , 假設(shè)開發(fā)法 , 成本法等 , 估價方法的選擇應(yīng)按照房地產(chǎn)價格評估技術(shù)規(guī)范 , 根據(jù)各種方法的適用范圍 , 結(jié)合估價對象的歡迎下載9精品文庫具體特點以及估價目的進(jìn)行 . 在此評估中 , 考慮到估價對象為住宅的實際情況 , 選用市場比較法 , 收益還原法作為本次評估的基本方法 .1, 由于北京市朝陽區(qū)大郊亭中街2 號院華騰國際項目在珠江帝景附近, 象估價對象這種普通住宅比較案例較多 , 所以采用市場比較法進(jìn)行

33、測算估價對象作為一般商品房的房地產(chǎn)市場價值 . 市場比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較 , 對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適應(yīng)的修正 , 以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法 .2, 北京市朝陽區(qū)大郊亭中街 2 號院 2 號樓 2-3HA 附近住宅出租的情況較多 , 租金水平比較透明 , 因此本報告采用收益法測算估價對象作為一般商品房的房地產(chǎn)市場價格 . 收益還原法是求取估價對象未來的正常凈收益 , 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加 , 以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法 .3, 本報告采用市場比較法和收益還原法兩種方法 , 從不同角度反映了

34、估價對象的房地產(chǎn)價值 , 對兩種方法取權(quán)重得到最終結(jié)果 .4, 根據(jù)房屋所有權(quán)證 (X 京房權(quán)證朝私字第XXXXX號) 中" 設(shè)定他項權(quán)利摘要" 之內(nèi)容 ,2008 年 11 月 10 日該房產(chǎn)以人民幣 2112541 元的權(quán)利價值 , 全部抵押給中國民生銀行股份有限公司北京南二環(huán)支行 , 截止估價時點 , 該房產(chǎn)存在該項抵押權(quán)利 .因此該房地產(chǎn)的市場價值應(yīng)當(dāng)扣除這部分抵押價值.六 , 估價測算過程( 一), 采用市場比較法測算房地產(chǎn)市場價格市場比較法是指在求取委估對象的房地產(chǎn)市場價格時 , 將委估宗地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照 , 從已經(jīng)發(fā)生的交

35、易價格 , 修正得出委估房地產(chǎn)市場價格的一種方法 .1, 比較實例選擇選擇三個與委估宗地的用途相近 , 交易類型相同 , 區(qū)域及個別因素條件相近 , 交易情況正常的已發(fā)生交易的案例 , 以它們的價格作比較 , 結(jié)合影響地價的因素 , 進(jìn)行因素修正 , 求取待估宗地的價格 .實例 A: 珠江帝景 , 位于朝陽西大望路甲23 號 , 土地用途為住宅 , 建筑面積為180.37 平方米 , 交易價格為 25000 元/m2, 日期為 2009 年 5 月 .實例 B: 珠江帝景 , 位于朝陽西大望路甲23 號 , 土地用途為住宅 , 建筑面積為161.32 平方米 , 交易價格為 22000 元/m

36、2, 日期為 2009 年 5 月 .實例 C: 珠江帝景 , 位于朝陽西大望路甲23 號 , 土地用途為住宅 , 建筑面積為歡迎下載10精品文庫184.16 平方米 , 交易價格為 24000 元/m2, 日期為 2009 年 5 月 .2, 編制比較因素條件說明表表一 比較因素條件說明表3, 編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)待估宗地與比較實例各種因素具體情況 , 編制比較因素條件指數(shù)表 . 比較因素指數(shù)確定如下 :(1) 日期修正所選案例交易日期均為2009 年 5 月 , 與估價時點接近 , 不予修正 .(2) 區(qū)域因素 :商業(yè)繁華程度 , 公交便捷程度 , 社區(qū)成熟度 , 環(huán)境景觀 , 公共

37、設(shè)施完備度待估宗地均一般或較好 , 每相差一級應(yīng)相應(yīng)修正 1%.(3) 個別因素 :建筑結(jié)構(gòu) : 分磚木 , 磚混 , 鋼混 , 鋼結(jié)構(gòu)四級 , 每相差一級應(yīng)相應(yīng)修正1%.主窗朝向 : 分為南北 , 南向 , 東向 , 東西 , 其他朝向 , 每相差一級應(yīng)相應(yīng)修正1%.裝修水平 : 分為無裝修 ( 毛坯房 ), 簡單裝修 , 普通裝修 , 精裝修四種 , 委估宗地為100, 每相差一級應(yīng)相應(yīng)修正2%.設(shè)備設(shè)施 : 住宅包括燃?xì)?, 通風(fēng) , 暖氣 , 電梯 , 地下車庫 , 消防等設(shè)備設(shè)施的完備程度 , 每少一種相應(yīng)修正 1%.根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說明, 編制比較因素條件指數(shù)表, 見表二 :

38、表二 比較因素條件指數(shù)表4, 編制因素比較修正系數(shù)表表三 因素比較修正系數(shù)表取上述三個案例修正后的市場價格的平均值作為此次市場比較法測算的市場價格 :單價 =(24267+21782+23527)÷3=23192元 /m2總價 =23192×321.03 ÷10000=744.53 萬元( 二), 采用收益還原法測算房地產(chǎn)市場價格1, 月租金確定根據(jù)估價人員對同一供需圈內(nèi)的類似房地產(chǎn)項目進(jìn)行調(diào)查分析, 選取與估價對象最具相關(guān)性的實例 , 并分別進(jìn)行實地查看 , 調(diào)查 , 同類住宅的市場租金較為透明,根據(jù)估價對象所在周邊地區(qū)和該房屋的具體情況, 估價人員認(rèn)為類似估價

39、對象出租價格在 36000 元/套·月時有一定的市場競爭力, 所以本報告按 36000 元/套·月租金進(jìn)行測算 .2, 年有效租金收入的測算(1) 估價對象的年租金毛收入為 :歡迎下載11精品文庫36000×12=43.2 萬元(2) 年有效租金收入根據(jù)估價人員的調(diào)查分析 , 估價對象所在區(qū)域租賃市場狀況較好 , 年空置率按 15 天即 0.5/12=4.17% 計算 , 能客觀反映估價對象在目前現(xiàn)狀的市場環(huán)境中的正常租賃市場狀況 , 考慮拖欠租金以及其他原因造成的收入損失為租金毛收入的1%,則年有效租金收入為 :43.2 萬× (1-4.17%) &#

40、215;(1-1%)=40.99 萬元3, 客觀運(yùn)營費(fèi)用稅費(fèi)根據(jù)關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知 ( 財稅 2000125 號文 ) 中有關(guān)暫減以市場價格出租的居民住房 營業(yè)稅和房產(chǎn)稅的有關(guān)規(guī)定 , 委估對象為個人出租居民住房 , 符合上文暫減規(guī)定 , 因此按 5%房產(chǎn)稅 , 營業(yè)稅測算 . A, 房產(chǎn)稅按年有效租金收入的5%計算 .40.99 萬× 5%=2.05萬元B, 兩稅一費(fèi) ( 營業(yè)稅 , 教育費(fèi)附加 , 城市建設(shè)維護(hù)稅 )按年有效租金收入的5.5%計.40.99 萬× 5.5%=2.25 萬元上述稅費(fèi)合計 :2.05 萬+2.25 萬=4.3 萬元(2) 物業(yè)

41、維修費(fèi)用根據(jù)目前物業(yè)維修費(fèi)的統(tǒng)計資料 , 維修費(fèi)約占年有效租金收入的 1.0%, 則物業(yè)維修費(fèi)為 :40.99 萬× 1.0%=0.41 萬元(3) 物業(yè)管理 費(fèi)包括正常使用下的能源費(fèi) , 清潔費(fèi) , 以及員工工資 , 福利等費(fèi)用 , 按年有效租金收入的 2.0%計:40.99 萬× 2.0%=0.82 萬元(4) 其他費(fèi)用如租賃代理費(fèi) , 印花稅 , 不可預(yù)見費(fèi)等費(fèi)用 , 取有效租金收入的1.0%.40.99 萬× 1.0%=0.41 萬元(5) 年客觀運(yùn)營成本年客觀運(yùn)營成本 =稅費(fèi) +物業(yè)維修費(fèi) +物業(yè)管理費(fèi) +其他費(fèi)用=4.3 萬 +0.41 萬 +0.82 萬+0.41 萬=5.94 萬元4, 凈收益年凈收益 =年有效租金收入 - 年客觀運(yùn)營成本 =4