資源與環(huán)境價值評價報告書

1、資源與環(huán)境價值實訓(xùn)總結(jié)報告書重慶科技學(xué)院擬通過公開拍賣進行處置部分固定資產(chǎn)，現(xiàn)將決定拍賣的資產(chǎn)名稱公布如下，歡迎有關(guān)企、事業(yè)單位前來競拍。拍賣資產(chǎn)編號名稱參數(shù)數(shù)量01靈湖 57915平方米102競湖7200平方米103大田堡19932平方米104風(fēng)雨球場13685平方米105靈湖操場17609.98平方米106E棟前面的樹.1 競買人要求及須知（1）遵紀(jì)守法，誠信經(jīng)營，社會信譽好的企、事業(yè)單位。（2）競買在報名前可自行到存放地點了解物品的數(shù)量、形態(tài)、質(zhì)量等方面具體情況。以現(xiàn)場物品為準(zhǔn)。（3）了解標(biāo)的，實地堪查或到有關(guān)部門咨詢； （4）到標(biāo)的物管轄部門辦理拍賣審定（如文物須當(dāng)?shù)厥屑壱陨衔奈锕芾頇C

2、關(guān)審定）。 2 競買方式今天我們將采取增價拍賣的方式，即拍賣中競買人不斷地提高自己的出價，果沒有競買人想再進一步提高自己的出價那么出價最高的競買人支付他所出的價格并得到拍品。競買人通過暗標(biāo)競投，投標(biāo)價不含清理費用，清運費由中標(biāo)者負責(zé)，價高者得。3 報名時間自公告之日起至2016年6月2日下午5時止，接受現(xiàn)場報名，報名需提供營業(yè)執(zhí)照副本，稅務(wù)登記證原件、本單位法人授權(quán)書原件、單位法人和報名人的身份證原件（以上資料均須提供加蓋公章的復(fù)印件，原件檢驗后退回）。報名時審核競價單位的競價資格。4 競賣時間、地點2016年6月23日下午2:00時在重慶科技學(xué)院H416現(xiàn)場競拍。請?zhí)崆?0分鐘到達。5 拍賣

3、規(guī)則和競價規(guī)則本次拍賣會將按照中華人民共和國拍賣法拍賣管理辦法、最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定、最高人民法院關(guān)于人民法院民 事執(zhí)行中查封扣押凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定、公司法、證券法等法律依據(jù)實行公開、公平、 公正誠實信用的原則。為了確保本次拍賣的順利進行，主持人就拍賣規(guī)則作如下特別說明（即注意事項）：  （1）請與會人員自覺維護拍賣秩序，不得大聲喧嘩，否則本人有權(quán)要求其離場；  （2）競買人不得互相串通，不得壟斷或操縱價格，不得阻礙其他競買人競價，否則本人有權(quán)責(zé)令其離場，所繳納的保證金不予退還。如果其行為造成了國家利益的損害或他人權(quán)益的損害，我們還要追究其經(jīng)濟

4、賠償責(zé)任。  （3）本次拍賣活動本人依照中華人民共和國拍賣法的有關(guān)規(guī)定來進行，采用增價拍賣方式，實行價高者得的原則。由于本次有些標(biāo)底設(shè)有保留價，所以依照法律的規(guī)定這些標(biāo)的沒達到保留價的不能成交。 （4）拍賣開始時我會報出拍賣標(biāo)的的起拍價以及加價幅度，凡是響應(yīng)起拍價的競買人可以舉起手中的號牌，舉牌的時候請高于你的頭部。（5）主持人有權(quán)根據(jù)現(xiàn)場情況臨時調(diào)整加價幅度，也就是說我可以調(diào)大也可以調(diào)小。 （6）當(dāng)在座競買人認(rèn)為主持人的加價幅度太小，愿意加20萬、50萬甚至100萬，請你大聲口頭報出你所加的價格并高舉您的號牌。 （7）當(dāng)同一個價格有兩個或兩個以上的競買

5、人都舉起號牌，本拍賣師有權(quán)確認(rèn)先舉牌者。 （8）當(dāng)全場出現(xiàn)最高價的時候，主持人依然要給其他競買人三次加價的機會，主持人會以這樣的方式來表述，“第一次、第二次、最后一次（或第三次）”，如果三次機會以后再沒有人加價的時候，主持人將根據(jù)保留價的情況決定是否成交，如果達到或超過保留價，他將敲下手中木槌以示成交，一經(jīng)敲槌得成交價是具有法律效力的，任何人無權(quán)并不得反悔，也不能推翻變更我的成交價，否則要承擔(dān)法律的責(zé)任。（9）主持人敲槌后將當(dāng)場宣布該標(biāo)的的買受人，請買受人當(dāng)場與本公司當(dāng)場簽署拍賣成交確認(rèn)書，并依照有關(guān)規(guī)定向本公司支付貨款和傭金。 （10）其它條款請大家認(rèn)真仔細的閱讀本公司發(fā)

6、給各位的競買人手上的拍賣文件。在這里特別提示大家，您的舉牌、應(yīng)價、加價、口頭報價乃至成交，我們將視為您已經(jīng)完全知曉、認(rèn)同、并且愿意遵守我們拍賣文件中所規(guī)定的拍賣規(guī)則和成交確認(rèn)書要求的條款。6 拍賣注意事項（1）經(jīng)敲錘的應(yīng)價是具有法律效力的，任何人無權(quán)并不得反悔，也不能更改或修改我的成交價。請競買人按照拍賣規(guī)定約定的時間與拍賣人簽訂拍賣成交確 認(rèn)書并按照約定的時間付清成交價款和傭金。（2）違約。買受人未按約定時間簽訂成交確認(rèn)書或者未按約定支付成交價款及傭金的將視為違約，拍賣人將不返還拍賣保證金。如果違約標(biāo)的再次拍賣，原買受人應(yīng)當(dāng)支付第一次拍賣中本人及委托人應(yīng)當(dāng)支付的傭金及相關(guān)費用。再行拍賣的價款

7、低于原拍賣價款的原買受人應(yīng)當(dāng)補足差額。依照中華人民共和國拍賣法第三十九條條款。（3）惡意串通。請競買人不得壟斷、操縱競價妨礙、阻擾他人競價，否則我將不予返 還其拍賣保證金。其他事項請大家留意并參照拍賣規(guī)定和拍賣相關(guān)事項。最后您的舉牌、 應(yīng)價、競價和成交將被視為您以知曉相關(guān)文件。(4）“再次拍賣”。同一場拍賣會中有標(biāo)的無人應(yīng)價可以在拍賣會最后再次進行拍賣。需要注意的是一旦你宣布流標(biāo)或未成交，就不能在同一場拍賣會中再行拍賣，只能再次舉行拍賣會。7 拍賣會后 （1）拍賣會后，有關(guān)人員跟進競買人簽署拍賣成交確認(rèn)書、拍賣筆錄工作：A、簽署拍賣成交確認(rèn)書，一式四份。 B、簽署內(nèi)容： 拍賣人、買受人的姓名或

8、名稱、住所、電話； 拍賣會地址、時間； 拍賣標(biāo)的物名稱、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量、成交價、傭金； 拍賣標(biāo)的物的付款方式、時間；交付或轉(zhuǎn)移的方式、時間； （2）會計部人員安排拍賣款、傭金的收取和競買未成功的競買人的保證金退款工作：A、 拍賣款；拍賣款可現(xiàn)金、支票、轉(zhuǎn)帳方式支付； B、 保證金：保證金可以現(xiàn)金退款、也可支票退款；在退回保證金的同時，拍賣單位工作人員也要收回保證金的收據(jù)或憑證。 8 土地資產(chǎn)價值評估8.1 區(qū)域概況在重慶科技學(xué)院的土地價值評估中，主要包括大田堡操場、靈湖操場、靈湖、競湖和風(fēng)雨球場。大田堡操場位于科院西校門附近，與西湖地產(chǎn)隔街相望，占地面積19932平方米，是本校學(xué)生軍訓(xùn)、運動

9、會以及各項活動的舉辦場地，曾因舉辦第33屆重慶市大學(xué)生“校園之春”而得名，同時也是學(xué)生日常運動的主要場所。風(fēng)雨球場位于我校容園背后，自投入使用以來，便成為我校師生開展體育活動，舉行籃球比賽，輪滑比賽，軍訓(xùn)宣講會等活動的主要場所，它的建筑面積約為13685平方米。每一寸面積都得到了充分利用。靈湖操場面積17609.98平方米是重慶科技學(xué)院除大田堡外的另一個大操場，學(xué)校的大多數(shù)體育活動也是在此開展，同時因為臨近風(fēng)景優(yōu)美的靈湖而得名，是學(xué)校師生散步聊天聚會的好去處。8.2 運用成本法對土地資產(chǎn)價值評估成本法，是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本

10、中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。成本法的基本思路是重建或重置被評估資產(chǎn)。在條件允許的情況下，任何潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時，所愿意支付的價格不會超過購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。如果投資對象并非全新，投資者所愿支付的價格會再投資對象全新的購建成本的基礎(chǔ)上扣除各種貶值因素。 上述評估思路可概括為：資產(chǎn)評估價值=資產(chǎn)的重置成本資產(chǎn)實體性貶值資產(chǎn)功能性貶值資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值在重慶科技學(xué)院的土地（包括大田堡操場、靈湖操場、靈湖、競湖和風(fēng)雨球場）價格計算中，重慶科技學(xué)院被評估總面積為：51226.98平方米。編號名稱參數(shù)01靈湖 57915平方米02競湖7200平方米03大田堡199

11、32平方米04風(fēng)雨球場13685平方米05靈湖操場17609.98平方米重慶科技學(xué)院06年買地價格：300元/平方米，所以總成本共計約15368094元，現(xiàn)今改建為兩個操場（塑膠跑道）和一個運動場。其中大田堡和靈湖操場的塑膠跑道成本價格為160元/平方米，總計6006717元?，F(xiàn)在運動場包括18個籃球架、10個羽毛球網(wǎng)和6個乒乓球案（籃球架1500元/個、羽毛球網(wǎng)450元/個、乒乓球案900元/個）所以設(shè)備設(shè)施總計：36900元，其他：100000元。由于重慶科技學(xué)院在最開始購地是教育用地，購地價格較低，近幾年大學(xué)城的發(fā)展導(dǎo)致周圍地價增加了16倍左右，也使我們評估的重啟科技學(xué)院土地在實體性、功

12、能性和經(jīng)濟性上不減反增，但是購買的基礎(chǔ)運動設(shè)施經(jīng)過幾年的磨損有所貶值，所以我們用設(shè)備評估價值=重置成本*成新率、成新率=設(shè)備的尚可使用年限/（設(shè)備的已使用年限+設(shè)備的尚可使用年限）來計算。具體計算如下：資產(chǎn)評估價值=15368094*16+6006717+36900*4/（4+7）+100000=252009639元綜上，我們用成本法估計重慶科技學(xué)院被評估的土地價格總計252009639元，平均4920元/平米。8.3 運用市場比較法對土地資產(chǎn)價值評估在重慶科技學(xué)院的土地價格計算中，我們還采用了市場比較法，將大田堡操場、靈湖操場和風(fēng)雨球場（以下簡稱科院土地）跟隔街而望的西湖泡泡街進行比較，發(fā)現(xiàn)

13、科院土地均具備商業(yè)開發(fā)的條件，因此，我們假設(shè)這該土地未來會進行商業(yè)開發(fā)，以商業(yè)土地價格來計算該土地的價值。經(jīng)調(diào)查得知，西湖泡泡街項目用地面積為36064.95，規(guī)劃總建筑面積為106529.33，容積率2.5，其中住宅建筑面積76608.96，商業(yè)建筑面積10538.26。科院出售土地總面積為51226平方米，假設(shè)全部按照西湖泡泡街模式開發(fā)，則擬商業(yè)建筑面積為15066平米，擬住宅建筑面積為 108991平方米。根據(jù)現(xiàn)今泡泡街商業(yè)和住宅價格，假設(shè)未來開發(fā)出來的商鋪售賣均價為13000元/平方米，住宅均價5000元/平方米，建筑成本為1473.36元/平方米，按照土地價值評估模板計算，土地單價為

14、6731.3元/平方米，總售價為3.448億元，樓面單價3023元/平方米。計算過程：總建筑成本=（商業(yè)用房面積+住宅用房面積）*建筑成本 =18278.17萬元房地總價=商業(yè)用房面積*商業(yè)售價+住宅用房面積*住宅售價 =74081.3萬元假設(shè)開發(fā)周期為2年，利息率為5.76%，則：利息=建筑成本*(1+利息率)(開發(fā)周期/2)-1)=1052.82萬元假設(shè)利潤率為20%，稅費率為7.6%，則：利潤=建筑成本*利潤率=3655.63萬元稅費=房地總價*稅費率=5630.18萬元開發(fā)后土地價格=房地總價-建筑成本-利息-利潤-稅費=45464.5萬元價格現(xiàn)值=開發(fā)后土地價格/(1+利息率)開發(fā)周

15、期+利潤率)=34481.52萬元最后得出：土地的單價=土地價格現(xiàn)值/土地面積=6731.3元因此，大田堡操場的價格為：19932 * 6731.3 =1.341億元靈湖操場的價格為：17610 * 6731.3 =1.185億元風(fēng)雨球場的價格為：13685 * 6731.3 =9211.7千萬8.4 土地資產(chǎn)拍賣情況分析在拍賣當(dāng)天大田堡操場、靈湖操場和風(fēng)雨球場都以估算價格的80%起價，經(jīng)小組商議決定大田堡操場的起拍價格為10700萬元，靈湖操場的起拍價格為9500萬元，風(fēng)雨球場的起拍價格為7300萬元，而我們組估算出來的大田堡操場、靈湖操場和風(fēng)雨球場的價格為1.341億元，1.185億元和9

16、211.7千萬元。最后以風(fēng)雨球場 13100萬元，大田堡 14300萬元，靈湖操場 20000萬元的價格成交。其實6號應(yīng)買人以人民幣1.43億中買大田堡操場，和我們的估價1.34億元相差不是很大。私下溝通6號發(fā)現(xiàn)他們的估價跟我們也差不多左右，況且我們的估值并沒有大的問題。對于風(fēng)雨球場、靈湖操場的競拍價格卻出人意料，它們遠遠超過了我們心中預(yù)期的價格，雖然私下的溝通發(fā)現(xiàn)他們的估價跟我們相差有一些，但是差距在200-300萬元之間，況且我們的估值并沒有問題，其實差距出現(xiàn)與我們拍賣的實際情況有很大的關(guān)系。首先我們采取的虛擬貨幣的形式，大家并沒有那么在意這些錢的使用價值，再加之當(dāng)時人們競爭之間的好勝心，

17、為取得一件拍品隨意加價導(dǎo)致拍品遠遠高于實際的價值，這里面不排除有故意抬高價格的欣慰和本著一定要買一件拍品的心態(tài)，在加上又不是花真的錢這種心理，所以造成了這些問題。9 競湖功能價值評估9.1 區(qū)域概況競湖又稱愛琴湖泊，位于重慶科技學(xué)院教學(xué)主樓背后，是重慶科技學(xué)院第二大人工湖泊，水域面積7200平方米，南北長167米，東西寬97米， 湖岸線總長334米。9.2 競湖濕地價值評估競湖的價值評估采取多種方法相結(jié)合的方式進行，主要包括兩部分的內(nèi)容。一方面是政府劃撥給我們這片土地的成本價格，另一方面是加上競湖目前生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能的價值，共同組成我們將要拍賣競湖的價格。9.3 競湖土地成本價格 采用市場法對

18、土地成本進行評估，競湖土地成本價格=土地單價*土地面積=300*7500平方米=2250000元9.4競湖生態(tài)服務(wù)功能價值根據(jù)生態(tài)系統(tǒng)評估及美國生態(tài)學(xué)家Costanza等人的生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能劃分體系，并結(jié)合競湖濕地生態(tài)系統(tǒng)類型、結(jié)構(gòu)和生態(tài)過程的特點，將競湖濕地生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能劃分為生、生態(tài)環(huán)境調(diào)節(jié)與維護功能、文化社會功能。生態(tài)環(huán)境調(diào)節(jié)與維護功能包括調(diào)節(jié)氣候、凈化水質(zhì)、涵養(yǎng)水源及維護生物多樣性等子功能；文化社會功能包括旅游休閑娛樂功能。根據(jù)競湖濕地生態(tài)系統(tǒng)各項服務(wù)功能的特點，選擇合適的生態(tài)經(jīng)濟學(xué)評價方法進行評估9.4.1 重慶科技學(xué)院湖泊生物棲息功能的價值評價競湖是重慶科技學(xué)院內(nèi)許多生物的棲息或

19、避難場所,還為生物進化及生物多樣性的產(chǎn)生與形成提供了條件,每年夏天都周圍許多鳥兒停留。根據(jù)Costanza等人的研究成果,全 球濕地生物棲息地功能價值為304美元/hm2 ,算出湖泊濕地生物棲息地價值218.88美元，大約1379元。9.4.2 湖泊調(diào)節(jié)氣候功能的價值評價濕地植物通過光合作用吸收CO2釋放O2,調(diào)節(jié)大氣中CO2和O2的平衡?？筛鶕?jù)光合作用原理,得出濕地生產(chǎn)1g的干物質(zhì)可吸收1162gCO2,釋放112gO2。據(jù)濕地植物的生產(chǎn)量,可計算出吸收CO2的量及釋放的O2量,把CO2的量折算成純碳,可得到吸收CO2的價值。釋放氧氣的價值采用氧氣的工業(yè)制造成本作為影子價格計算湖泊濕地固定C

20、O2的價值評估如下：湖濱濕地植物較少。而湖泊濕地由于水體被污染,水生植被的生物量大量減少,近期的調(diào)查顯示,水生植物分布面積僅占全湖面積的1%，此部分只對湖濱濕地的價值進行計算,按單位濕地植物的平均產(chǎn)量計算植被生物量,湖濱濕地植物總產(chǎn)量為50kg湖濱濕地植物吸收CO2的量=植被產(chǎn)量×單位植被吸收CO2的量=50kg×1000×1.62g·g-1計算出滇池湖濱濕地植物吸收CO2的價值81000元濕地釋放O2的價值。濕地植物釋放O2的價值采用氧氣的工業(yè)制造成本作為影子價格計算,工業(yè)制氧成本為400元/t, 釋放O2的價值=植被產(chǎn)量×單位植被釋放O2的

21、量×工業(yè)制氧成本=50kg×1000××1.2g·g-1×0.4元·kg=24競湖濕地調(diào)節(jié)氣候功能的價值=植物吸收CO2 的價值+植物釋放O2的價值,為81000+24=81024元9.4.3 濕地涵養(yǎng)水源的價值評價濕地涵養(yǎng)水源的價值通過涵養(yǎng)水源的量,用影子工程法來計算。湖泊濕地的涵養(yǎng)水源的容量按其容量7200m3 計算,單位蓄水庫容成本以全國水庫建設(shè)投資計算, 單位蓄水庫容成本以1988-1991年全國水庫建設(shè)投資計算，每建設(shè)1m3庫容需投入0.67元·a-1，滇池涵養(yǎng)水源的價值=涵養(yǎng)水源量*單位庫容成本=720

22、0*0.67=4824元9.4.4 競湖濕地休閑娛樂的價值評價競湖的旅游休閑功能還可以使人們心情愉悅、舒適，有利于身體健康和提高工作效率，競湖休閑價值采用支付意愿調(diào)查法，根據(jù)問卷調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果顯示，科技學(xué)院學(xué)生的最大支付意愿平均為3元，將學(xué)校的平均支付意愿換算為單位的環(huán)境價值=人均支付意愿*全校人口總數(shù)=3*24000=72000元，最小補償意愿為20元，總補償意愿=人均補償意愿*全校人口總數(shù)=20*24000=48000元，取平均值為276000元。9.5 競湖總價值評估價值類型服務(wù)類型價值計量（元）成本價值購買競湖的成本2250000直接使用價值休閑娛樂的價值276000間接使用價值湖泊生物

23、棲息功能的價值1379湖泊調(diào)節(jié)氣候功能的價值81024濕地涵養(yǎng)水源的價值評價4824非使用價值遺產(chǎn)價值未評價選擇價值未評價存在價值未評價總價值26132779.6 競湖拍賣情況分析在拍賣當(dāng)天競湖大約以估算價格的80%起價，經(jīng)小組商議決定競湖的起拍價格為196萬元，作為當(dāng)天的二號拍品。競拍現(xiàn)場各個拍賣者在不斷加價，在座競買人認(rèn)為加價幅度太小，愿意加100萬甚至500萬，大聲口頭報出所加的價格并高舉號牌，現(xiàn)場競爭激烈。經(jīng)過幾輪角逐，最終2號應(yīng)買人以人民幣3000萬中買競湖。對于競拍價格出人意料，遠遠超過了我們心中預(yù)期的價格，高出了竟14倍左右。在拍賣結(jié)束后我也詢問了2號應(yīng)買者，為什么愿意以兩千萬的

24、價格購買競湖？在溝通后我發(fā)現(xiàn)他們的估價也為200萬左右，我們的估值并沒有問題，這與我們拍賣的實際情況有關(guān)。我們采取的虛擬貨幣的形式，在加之人們競爭之間的好勝心，為取得一件拍品隨意加價導(dǎo)致拍品遠遠高于實際的價值。10 靈湖功能價值評估10.1 區(qū)域概況靈湖是重慶科技學(xué)院的中心景區(qū)，與青崗嶺形成了獨特的水光山色風(fēng)光，一年四季風(fēng)景紛呈。春天，柳絲輕搖，暖風(fēng)吹拂；夏天，微波蕩漾，蔥綠片片；秋天，落葉飄零，湖水輕蕩；冬天，湖邊臘梅凌寒獨放，暗香漂浮。10.2 靈湖功能價值評估在本次資產(chǎn)拍賣中，我們對靈湖的價值評估主要是旅行費用法，用該種方法算出的靈湖的價值約為2280萬元，該方法的具體主軸是具體步驟是：

25、（1）定義和劃分旅游者的出發(fā)地區(qū)：我們主要是以我們學(xué)校為中心，向外延伸，分別是西街和沙坪壩；（2）在評價地點對旅游者進行抽樣調(diào)查：我們對學(xué)校的一本分同學(xué)進行了問卷調(diào)查，以便確定用戶的出發(fā)地區(qū)、旅游率、旅行費用和被調(diào)查者的社會經(jīng)濟特征；（3）計算每以上三個區(qū)域到靈湖旅游的人次（旅游率）。旅行費用法對靈湖的價值評估1旅游人數(shù)與旅行費用的有關(guān)信息：區(qū)域人口平均旅行費用/元總旅游人次旅游率（%）科技學(xué)院20000020000100西街2000021200060沙坪壩2000071000050合計42000（1）當(dāng)門票費為1元時，旅游人數(shù)與旅行費用的有關(guān)信息：區(qū)域人口平均旅行費用/元總旅游人次旅游率（%

26、）科技學(xué)院2000011800090西街200003800040沙坪壩200008800040合計34000（2）當(dāng)門票費為2元時，旅游人數(shù)與旅行費用的有關(guān)信息：區(qū)域人口平均旅行費用/元總旅游人次旅游率（%）科技學(xué)院2000021600080西街200004600030沙坪壩200009560028合計27600（3）當(dāng)門票費為3元時，旅游人數(shù)與旅行費用的有關(guān)信息：區(qū)域人口平均旅行費用/元總旅游人次旅游率（%）科技學(xué)院2000031200060西街200005400020沙坪2000010320016合計192002門票費改變時，總旅游人數(shù)的變化門票費增加的費用/元總旅游人數(shù)042000134

27、000227600319200（42000-34000）/2*1=4000 （34000-27600）/2*1=3200 （34000-27600）*1=6400（27600-19200）/2*1= 4200 （27600-19200）*2= 16800（19200-0）/2*1=9600 （19200-0）*3=57600總計：101800或101800/42000=2.42元/每次游覽消費者剩余為： 101800元消費者剩余+旅行費用=101800+185*122800=22819800元即為靈湖的價值，約為2280萬。10.3 靈湖拍賣情況分析在拍賣當(dāng)天靈湖大約以估算價格的80%起價，經(jīng)

28、小組商議決定靈湖的起拍價格為1850萬元，作為當(dāng)天的一號拍品，最終靈湖以5000萬的價格被一號競拍者拍到。競拍現(xiàn)場各個拍賣者在不斷加價，在座競買人認(rèn)為加價幅度太小，每次愿意加100萬甚至500萬，大聲口頭報出所加的價格并高舉號牌，現(xiàn)場競爭激烈。經(jīng)過幾輪角逐，最終2號應(yīng)買人以人民幣5000萬中買靈湖。在拍賣結(jié)束后我們從一號組了解到，他們對靈湖的估價在15002000萬之間，他們所用哪個的評估方法是把湖分為水和土地兩部分進行評估，最后把兩部分的價格加起來就得到了靈湖的價值。用不同的評估方法所得到的結(jié)果肯定會有所不同，那么他們?yōu)槭裁磿敢庥酶哂谒麄児浪愕膬r格購買呢，這里面不排除有故意抬高價格的欣慰和

29、本著一定要買一件拍品的心態(tài)，在加上又不是花真的錢這種心理，所以造成了這些問題。11 林木資產(chǎn)價值評估11.1 E棟前面的樹木資產(chǎn)評價我們主要是對E棟前面的樹木資產(chǎn)進行評價，主要是按照市場法去評估其資產(chǎn)價值的。市場法是一種最簡單、有效的方法，因為評估過程中的資料直接來源于市場，同時又為即將發(fā)生的資產(chǎn)行為評估。市場法也稱市場價格比較法(market approach)，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。我們按照市場法的原理去勘察資產(chǎn)的種類有：紅葉李、 銀杏、云杉、香樟樹、貼梗海棠、梧桐、杜英、紫薇、紅梅、臘梅和一些平常的樹木共有11種。根據(jù)市場法的定義，它們的價格根據(jù)地徑（cm）、米徑（cm）、胸徑（cm）和高度（cm）的不同，價格也打不相同。我們依據(jù)市場法給的價格為： 長度單位：cm樹