中高層以上住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、x縣x路西側(cè)x路北側(cè)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 前言一、報(bào)告編制目的二、報(bào)告編制依據(jù)三、項(xiàng)目概況第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、x年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸二、x市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況三、x縣城市總概況四、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、x地區(qū)區(qū)域分析三、項(xiàng)目區(qū)域地區(qū)住宅市場(chǎng)調(diào)查四、x消費(fèi)者調(diào)查分析第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)形成模式二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢(shì)點(diǎn)三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)點(diǎn)第五章 項(xiàng)目定位一、目標(biāo)市場(chǎng)定位二、產(chǎn)品定位第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議三、小區(qū)配套設(shè)

2、施建議四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略二、項(xiàng)目投資估算三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃二、項(xiàng)目銷售收入估算三、項(xiàng)目經(jīng)營成本估算四、項(xiàng)目利潤估算第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析第十章 結(jié)論與建議第十一章 結(jié)束語第一章 前 言一、報(bào)告編制目的 1、在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 2、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 3、結(jié)合公司的狀

3、況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。5、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。二、報(bào)告編制依據(jù) 1、x市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 2、國家建設(shè)部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 3、x市統(tǒng)計(jì)局，x縣統(tǒng)計(jì)局； 4、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。三、項(xiàng)目概況該地塊位于x市x縣x路西側(cè)、x路北側(cè)，西側(cè)臨x、北側(cè)臨x河，總面積約73畝，并位于x縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，該地塊基本較為平整，經(jīng)鹽城規(guī)條武字（x）018號(hào)文件批準(zhǔn)通過，該地塊主要用途為居住用地，類別代號(hào)R2，容積率不大于1.3，以中高層以上住宅為主（中高層以上住宅建筑面積占住宅總面積65%以上）時(shí)不大于2.0，建筑

4、密度不大于25%，綠化率不小于35%。建筑限高多層不超過五層（約15米左右，不含底層層高2.2米以下的自行車庫），允許建高層，高層住宅層數(shù)不超過16層（約48米左右）；根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：排屋、多層70%，小高層30%，并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：總用地面積：48763平方米，合73畝。容積率：1.25總建筑面積：60953.75M2 其中：排屋、多層住宅：39167.625M2 小高層住宅：18286.125M2 公建面積：3500M2 建筑密度（暫無設(shè)計(jì)方案無法計(jì)算出，建筑密度= 建筑基底總面積÷建筑用地總面積）。

5、綠化率：35%（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、x年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。n 宏觀市場(chǎng)分析l 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局，最新發(fā)布的“國房景氣指數(shù)”報(bào)告顯示，今年10月的“國房景氣指數(shù)”為104.87，比9月份微升0.04點(diǎn)。今年1-10月，全國商品房平均銷售價(jià)格為每平方米2758元，與去年同期相比上漲11.7%，增幅比9月回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅平均銷售價(jià)格為每平方米

6、2566元，同比上漲10.2%。從全國房地產(chǎn)投資的總情況看，1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9526億元，同比增長28.9%，增幅比上月提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資6461億元，同比增長27.9%；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房完成投資同比分別增長了33.8%和34.7%。顯然，國家收緊“地根”的政策并未有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的增長勢(shì)頭，商品房平均售價(jià)繼續(xù)上漲的勢(shì)頭在短期內(nèi)尚難以改變，因此房價(jià)仍有進(jìn)一步上升空間。l 房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)在全國市場(chǎng)占有率普遍偏低，但百強(qiáng)企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的規(guī)?；?jīng)營模式凸現(xiàn)，其競爭力優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在市場(chǎng)占有、企業(yè)信用和品牌效應(yīng)三方面。l “18號(hào)”令第一次將房地產(chǎn)業(yè)確立為我國

7、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)業(yè)正走向成熟。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將日趨規(guī)范化。據(jù)x市統(tǒng)計(jì)局提供的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)快報(bào)顯示，今年上半年由于國家"宏觀調(diào)控的各項(xiàng)政策相繼出臺(tái)x市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)開始降溫，逐步回歸理性，房價(jià)穩(wěn)中微升，少數(shù)指標(biāo)由于慣性的作用，仍處于高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。在近日，“x中國（浙江）房地產(chǎn)著名品牌年會(huì)”上，得出的一個(gè)有關(guān)結(jié)論，認(rèn)為中國整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于一個(gè)快速增長時(shí)期，至少還有20年的發(fā)展歷程。l 我省房地產(chǎn)開發(fā)投資情況。在土地和信貸緊縮政策的雙重作用下，我省房地產(chǎn)投資熱進(jìn)一步降溫。1-9月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資793.2億元，同比增長36.4%，增幅分別比1-3月、1-6月回落

8、10.6和3.9個(gè)百分點(diǎn)。主要特點(diǎn)有： 1、住宅開發(fā)增長速度快于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房。1-9月，全省住宅投資602.8億元，增長41.7%，增幅超出總速度5.3個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別投資37.6和100.8億元，增長34.5%和14.4%，增幅均低于住宅投資。 2、一、二級(jí)資質(zhì)企業(yè)增幅上升，三、四級(jí)企業(yè)出現(xiàn)回落。今年以來，部分企業(yè)面臨資金緊張狀況，實(shí)力雄厚企業(yè)優(yōu)勢(shì)突顯。1-9月，在總速度回落的情況下，一、二級(jí)企業(yè)開發(fā)速度不降反升，分別增長64.9%和4.8%，增幅比1-3月上升19.9和5.4個(gè)百分點(diǎn)；三、四級(jí)企業(yè)分別增長41.1%和4.9%，增幅回落30.2和1.7個(gè)百分點(diǎn)。 3

9、、銀行貸款增幅進(jìn)一步下滑。1-9月，國內(nèi)貸款到位278.7億元，只增長4.6%，增幅比1-3月回落了25.7個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落了50.9個(gè)百分點(diǎn)，占本年資金比重23.9%，同比回落6.8個(gè)百分點(diǎn)。9月末，全省各項(xiàng)應(yīng)付款及工程拖欠款增長了22.3%和18%。 4、各市對(duì)宏觀調(diào)控的反映差別較大。衢州、紹興兩市回落速度最快、幅度最大，1-9月增幅分別比1-3月回落105和51.4個(gè)百分點(diǎn)，比1-6月回落2.9和9.1個(gè)百分點(diǎn)；杭州和寧波市下滑速度比較平穩(wěn)，1-9月增幅分別比1-3月回落8.1和15.1個(gè)百分點(diǎn)，比1-6月回落6.6和12個(gè)百分點(diǎn)。在宏觀嚴(yán)控下，一些市的增幅還有所上升，與1-3月

10、相比，增幅上升的有溫州、x和麗水市；與1-6月相比，增幅上升的有溫州、舟山、臺(tái)州和麗水市。x市1-9月增幅達(dá)到了83.5%，速度明顯偏高。二、x市房地產(chǎn)發(fā)展概況n 地產(chǎn)業(yè)仍是投資的熱門行業(yè)，今年上半年市區(qū)又新開設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司24家，至6月末市區(qū)累計(jì)已有房地產(chǎn)開發(fā)公司105家，總注冊(cè)資本金131799萬元，注冊(cè)資金在2000萬元或2000萬元以上的企業(yè)達(dá)26家，占企業(yè)總數(shù)的24.8；在1000萬元-2000萬元的有39家，占37.1；在500萬元-1000萬元的有40家，占38.1。n 房地產(chǎn)開發(fā)投資已開始回落，今年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)投資為225463萬元，與去年同期相比增加91.47，但比2

11、003年下半年下降0.93。n 商品房新開工面積達(dá)到110.41萬平方米，比2003年下半年減少74.93萬平方米，下降40.43。其中住宅開工面積73.50萬平方米，比2003年下半年減少95.94萬平方米，下降56.62。n 商品房施工面積由于去年新開工面積規(guī)模較大，結(jié)轉(zhuǎn)到今年的施工面積數(shù)量較多。上半年達(dá)到452.69萬平方米，比2003年下半年增加260.18萬平方米，增長了135.15；其中住宅增加197.76萬平方米，增加115.32。n 商品房竣工面積持續(xù)走低，上半年僅11.22萬平方米，比2003年下半年減少59.23萬下方米，下降84.08，與2003年同期相比下降27.0。n

12、 商品房銷售已趨緩和。上半年累計(jì)銷售面積為23.30萬平方米，比去年同期減少13.39萬平方米，下降36.49。比2003年下半年減少43.18萬平方米，下降64.95。n 空置房繼續(xù)減少，僅4.39萬平方米，同2003年下半年相比減少229.88。土地開發(fā)面積和土地購置面積雙雙下降，上半年分別為14.53萬平方米和30.89萬平方米，分別比2003年下半年下降71.06和73.32。n 商品住房價(jià)格穩(wěn)中微揚(yáng)，漲幅逐季回落。今年一季度住宅均價(jià)3676元，較去年四季度上漲6.9%，二季度住宅均價(jià)為3742元/平方米，比上季上漲1.79%，房價(jià)處于全省中游。n 二手房源充裕。據(jù)房產(chǎn)超市統(tǒng)計(jì)，市民登

13、記要求轉(zhuǎn)讓和出租的房源有八千套左右，選擇余地較大，樓盤成交約減少二成。價(jià)格和去年下半年相比也有回落。二手房源增加與宏觀調(diào)控措施出臺(tái)直接有關(guān)，一手房銷售不旺，直接影響了二手房市場(chǎng)，原先準(zhǔn)備進(jìn)行投資或投機(jī)購房的市民紛紛釋放原來訂購的住房，避免風(fēng)險(xiǎn)。持幣觀望已成為市民購房消費(fèi)心態(tài)的主要特征。n 市場(chǎng)交易活躍，價(jià)格不斷攀升。二季度市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)非?；鸨?jù)市統(tǒng)計(jì)局調(diào)查統(tǒng)計(jì)：與去年同季相比，二季度市區(qū)商品房銷售額增長1909，房屋銷售價(jià)格上漲153，價(jià)格比上季上漲53。綜觀二季度市區(qū)房屋銷售價(jià)格變動(dòng)態(tài)勢(shì)有三大特點(diǎn)：一是房屋價(jià)格漲幅擴(kuò)大。二季度市區(qū)房屋銷售價(jià)格比上年同季上升153，同比漲幅較一季度提高了4

14、7個(gè)百分點(diǎn)。二是各類房屋銷售價(jià)格漲幅均達(dá)兩位數(shù)。其中商品房銷售價(jià)格同比上漲154，私有住房銷售價(jià)格同比上漲149。在商品房中，多層住宅、寫字樓、商業(yè)用房的價(jià)格漲幅明顯大于高層住宅、別墅價(jià)格漲幅。多層住宅、高層住宅、別墅、寫字樓、商業(yè)用房銷售價(jià)格同比分別上漲167、121、101、150、157；在私有住房（二手房）中，住宅和非住宅銷售價(jià)格同比分別上漲124和207。三、x縣城市總概況x縣位于浙江省北部富庶的杭嘉湖平原，地處北緯30o2147到30o3829，東經(jīng)120o4321到12o0255，南離省會(huì)杭州98公里，北距上海118公里，東瀕杭州灣，西北鄰蘇州，東南通寧波。x置縣于秦，歷史悠久，

15、素有“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、禮儀之邦、旅游之地”著稱。1985年被國務(wù)院列入沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)，下轄武原、澉浦、秦山等8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。全縣陸地面積507平方公里，江口海灣面積564.9平方公里，總?cè)丝诮?7萬。縣境處于太湖為中心的碟形盆地邊緣，地勢(shì)從東南向西北傾斜，以平原為主，南部為平原低丘區(qū)，西部是平原水網(wǎng)區(qū)，東部屬平原海涂區(qū)。杭嘉湖南排工程長山閘、南臺(tái)頭閘建于境內(nèi)。x地處北亞熱帶南緣，四季分明，日照充足，氣候溫和濕潤，是典型的東亞季風(fēng)氣候。 改革開放以來，x經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)蓬勃發(fā)展。2003年，全縣國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持較快增長，全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值110.8億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長32.8%(扣除核電工業(yè)

16、和核電建筑業(yè)，全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值80.11億元，比上年增長17.0%)。其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值9.32億元，增長12.6%，第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值75.28億元，增長44.6%，其中工業(yè)增加值69.05億元，增長49.8%，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值26.2億元，增長13.9%。第一、二、三 產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)總值中比例由上年的10.0：62.1：27.9調(diào)整為8.4：67.9：23.7。全縣人均生產(chǎn)總值為30375元，比上年增長32.8%，折合3670美元。 x區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施配套，具有良好的發(fā)展條件和投資環(huán)境。擁有省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1個(gè)、省級(jí)風(fēng)景區(qū)1個(gè)，各級(jí)文物保護(hù)單位40處。國內(nèi)第一座自行設(shè)

17、計(jì)、建造的秦山核電站座落在境內(nèi)?？h域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)蒸蒸日上，是中國重點(diǎn)商品糧、苗豬生產(chǎn)基地縣；工業(yè)體系日趨完善，已形成化纖、絲綢、電子、機(jī)械、飼料、建材等六大支柱產(chǎn)業(yè)；外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展卓有成效。x縣現(xiàn)有小學(xué)63所、中學(xué)18所、省級(jí)重點(diǎn)高中2所、職業(yè)中學(xué)2所和技工學(xué)校1所，中學(xué)在校學(xué)生2.157萬人，小學(xué)在校學(xué)生2.9404萬人，義務(wù)教育學(xué)齡人口入學(xué)率達(dá)99.99，初中畢業(yè)升高中升學(xué)率達(dá)到87.22，高中畢業(yè)生升學(xué)率達(dá)到76.26。x縣有各類醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)58所，衛(wèi)生技術(shù)人員1206人，衛(wèi)生事業(yè)床位總數(shù)達(dá)967張。其中綜合醫(yī)院2家（x人民醫(yī)院為乙級(jí)甲等醫(yī)院），?？漆t(yī)院2家，

18、鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院11家，基本形成了醫(yī)療、防疫、婦幼保健、衛(wèi)生執(zhí)法、藥品檢驗(yàn)、醫(yī)療科研、醫(yī)學(xué)教育組成的適應(yīng)社會(huì)需要的衛(wèi)生事業(yè)服務(wù)體系和縣、鄉(xiāng)、村三級(jí)醫(yī)療、預(yù)防保健網(wǎng)絡(luò)。主要交通概況：公路：滬杭快速通道（接A4高速公路）、01省道滬杭線貫串全縣。乍嘉蘇高速公路在我縣與杭州灣大橋接軌。2006年杭州灣大橋建成后，x將成為滬、杭、蘇、甬黃金區(qū)域的區(qū)位中心和滬杭、蘇甬雙線交匯的交通樞紐，形成至四城市1小時(shí)即達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。鐵路：鐵路x客運(yùn)站、貨運(yùn)站和鐵路內(nèi)河水運(yùn)聯(lián)運(yùn)站距x35公里。海寧客運(yùn)站、貨運(yùn)站距開發(fā)區(qū)30公里。內(nèi)河航運(yùn)：六平申內(nèi)河航道位于縣城內(nèi)，是五級(jí)航道，直通黃浦江，航道能力300噸級(jí)?？者\(yùn)：距上海虹橋

19、國際機(jī)場(chǎng)、上海浦東國際機(jī)場(chǎng)、杭州蕭山國際機(jī)場(chǎng)均為100公里。海運(yùn)：距上海港120公里，乍浦港17KM，乍浦港二期在x縣境內(nèi)。x縣地處亞熱帶季風(fēng)性氣候，季風(fēng)顯著，四季分明，氣候溫和。全市平均氣溫為16.216.5，最冷月（1月）平均氣溫3.94.4，最熱月（7月）平均氣溫為28.228.7，全年無霜期為234246天，89月份為臺(tái)風(fēng)季節(jié)。陸地部分坐落在x錢清凸起上，此凸起形成于二疊紀(jì)末，距今250萬年，現(xiàn)代地層主要是海相沉積、灰黑色粉砂質(zhì)粘土。以下為陸相河流沉積，灰綠色，銹黃色粘土及砂礫層，總厚度約為100220米。地表承載力一般為812噸/平方米，地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。旅游和核電是x的兩大 

20、地方特色。省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)南 北湖素享“小西湖”的美譽(yù)， 匯湖光、山色、海濤 于一體， 景色獨(dú)特?？h城內(nèi)的綺園玲瓏 幽雅，被列為全國十大名園內(nèi) 建有中國第一座自行設(shè)計(jì)、建 造的核電站秦山核電站秦 山核電三期、四期工程已相繼 動(dòng)工。 x縣英杰踵接、賢才輩出，鐘靈毓秀、名勝薈翠。x山海湖皆秀，南北湖水態(tài)山容，玲瓏逸秀；白塔山海景山色，野趣情濃；綺園山野風(fēng)光，幽靜閑適；更有被譽(yù)為“夜普陀”之稱的云岫庵、“浙江第一閣”之稱的千佛閣、“江南八達(dá)嶺”之稱的譚仙石城、“天下奇觀”日月并升等風(fēng)景名勝，已成為滬杭旅游線上一顆

21、璀燦的明珠，吸引海內(nèi)外游人紛至沓來。x山海湖風(fēng)光秀麗，名勝古跡眾多，社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)全面發(fā)展。x將建設(shè)成為“杭州灣畔濱海新市、浙江的文化旅游名城、上海南翼的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣”。四、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析（一） 國家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響x年中國經(jīng)濟(jì)將仍保持高速度增長的良好勢(shì)態(tài)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將繼續(xù)升級(jí)，消費(fèi)需求將明顯加速，企業(yè)投資活力依然強(qiáng)勁，出口增勢(shì)趨緩，三大需求結(jié)構(gòu)更加合理，物價(jià)漲幅在合理范圍之內(nèi)。受經(jīng)濟(jì)內(nèi)在增長機(jī)制增強(qiáng)的影響，x年中國經(jīng)濟(jì)仍將保持高速增長的良好態(tài)勢(shì)。但2003年政府適度微調(diào)政策的作用將在x年中顯現(xiàn)，下半年經(jīng)濟(jì)增速趨緩，全年經(jīng)濟(jì)增長呈倒“”型，一季度增速穩(wěn)定，二季度受上年同期基數(shù)影響沖高，三、四季

22、度走低。全年增長在8.5左右。消費(fèi)需求明顯加速，投資和出口增勢(shì)趨緩，三大需求結(jié)構(gòu)更趨合理，物價(jià)漲幅在合理范圍之內(nèi)，國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性和穩(wěn)定性增強(qiáng)。 國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，x年10月份，全國完成工業(yè)增加值4885.24億元，同比增長15.7%。今年110月份，全國累計(jì)完成工業(yè)增加值43746.12億元，增長16.9%。統(tǒng)計(jì)顯示，10月份，輕工業(yè)完成增加值1586.16億元，同比增長15.1%；重工業(yè)完成增加值3299.09億元，同比增長16.6%。110月份，輕工業(yè)累計(jì)完成增加值14299.08億元，同比增長15.5%；重工業(yè)累計(jì)完成增加值29447.03億元，同比增長18.4%。（二） x縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展

23、勢(shì)頭良好 x年x縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展被列入全國縣域社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展指數(shù)前100位。從總體上看，百強(qiáng)縣綜合實(shí)力強(qiáng)勁，國富與民富兼顧，充滿活力，既各具特色，又均衡發(fā)展，為縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展樹立了優(yōu)秀的榜樣。百強(qiáng)縣具有以下特點(diǎn)： 1、經(jīng)濟(jì)總量可觀，綜合發(fā)展水平較高，在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位  根據(jù)2003年分縣統(tǒng)計(jì)結(jié)果，百強(qiáng)縣國土面積僅占全國全部縣域面積的1.3%，人口占全部縣域的7%，但國內(nèi)生產(chǎn)總值占到全部縣域的23.5%，財(cái)政總收入占到33.5%，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額占到24.5%。   全國百強(qiáng)縣2003年縣域平均GDP總值達(dá)到163億元，平均財(cái)政收入為17.6億元，

24、其中地方財(cái)政收入為8.6億元。與上年相比，百強(qiáng)縣的GDP總量增長了19%，財(cái)政總收入增長了26%，其中地方財(cái)政收入增長35%。   以人均GDP衡量，前十強(qiáng)及部分百強(qiáng)縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平接近甚至超過京、津、滬以及江、浙、粵等地級(jí)以上城市的平均水平。   按匯率換算，前十強(qiáng)及部分百強(qiáng)縣的人均GDP達(dá)到5000美元左右，接近中等收入國家。以購買力平價(jià)換算，人均GDP接近中上收入國家。 2、人民生活水平迅速提高，一些主要指標(biāo)接近或基本實(shí)現(xiàn)全面小康目標(biāo)   百強(qiáng)縣2003年人均GDP為2.4萬元，人均財(cái)政收入2600元，人均農(nóng)民純收入5400元，

25、人均在崗職工工資收入1.6萬元。其他指標(biāo)如通訊設(shè)備擁有率、高中入學(xué)率等也已達(dá)到小康水平。3、基礎(chǔ)設(shè)施得到極大改善，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快   近年來，隨著高速路網(wǎng)的建設(shè)，許多百強(qiáng)縣與大都市的距離縮短到2小時(shí)之內(nèi)，成功納入大都市經(jīng)濟(jì)圈?？h域通訊設(shè)施、市政建設(shè)、環(huán)境美化也達(dá)到很高水平，公路密度達(dá)到0.82公里/平均公里，每百戶擁有電話109門，每百戶擁有民用汽車9.8輛。城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程明顯加快。 4、投資活躍，出口強(qiáng)勁，發(fā)展充滿活力   2003年，百強(qiáng)縣縣均完成基本建設(shè)投資17.9億元，縣均貸款余額112億元，實(shí)際利用外資總額達(dá)到1.5億美元，分別比上年增長7

26、3%、37%、46%。縣均出口總額達(dá)到6.5億美元，比上年增加了41%。 5、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得較大成效，強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)得到確立，形成了一批有國際競爭力的著名企業(yè)和著名品牌   據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年百強(qiáng)縣非農(nóng)產(chǎn)業(yè)增加值比重達(dá)到91.6%。農(nóng)林牧漁勞動(dòng)力在所有勞動(dòng)力中的比重為38.4%。規(guī)模以上企業(yè)個(gè)數(shù)達(dá)到37344家，銷售收入達(dá)到2萬2千億元。在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中，百強(qiáng)縣一般都確立了自己的強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，從農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)到制造業(yè)，從普通工業(yè)到高科技產(chǎn)業(yè)，百強(qiáng)縣根據(jù)自身?xiàng)l件，各顯身手，競爭力明顯提升，產(chǎn)生了一大批著名企業(yè)和著名品牌。 6、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展走在前列，三農(nóng)問題得到較好解決  

27、 百強(qiáng)縣的另一個(gè)特點(diǎn)是，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展得到切實(shí)的貫徹落實(shí)，部分縣初步實(shí)現(xiàn)農(nóng)村城市化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)民居民化，農(nóng)村教育、衛(wèi)生事業(yè)全面發(fā)展，基本普及高中教育，農(nóng)村社會(huì)保障體系初步建立，三農(nóng)問題得到較好解決。 從以上各項(xiàng)指標(biāo)上可以看出x縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)均以達(dá)到以上百強(qiáng)縣各項(xiàng)指標(biāo)值，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)良好，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。（三）杭州灣區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響從全省房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)來看，“漲”是絕對(duì)的趨勢(shì)，無論從房屋銷售、房屋租賃，還是土地交易等指標(biāo)來看，絕大多數(shù)城市都表現(xiàn)出價(jià)格“上漲”的態(tài)勢(shì)。據(jù)省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，省城調(diào)隊(duì)的抽樣調(diào)查顯示，上半年，浙江省房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲15.8%，漲幅比上年擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn)

28、，房價(jià)漲幅再創(chuàng)新高。同時(shí)，在國家一系列宏觀調(diào)控政策的作用下，我省房地產(chǎn)投資連續(xù)高速增長態(tài)勢(shì)開始放緩，1-6月全省開發(fā)投資額502億元，增長40.3%，增幅比1-5月回落了整整9個(gè)百分點(diǎn)。新購置土地面積已連續(xù)3個(gè)月大幅下降，1-6月降幅達(dá)到26.2%。土地開發(fā)投資額、新開工房屋面積及銀行貸款增幅分別比1-5月回落了43、3.4和2.6個(gè)百分點(diǎn)。土地及金融信貸的緊縮政策已全面發(fā)揮作用，各市開發(fā)投資速度均有不同程度的回落。1-6月，衢州和臺(tái)州兩市投資增幅分別比1-5月回落了28.9和19.8個(gè)百分點(diǎn)；寧波、x、湖州、紹興和舟山五市回落幅度也在10個(gè)百分點(diǎn)左右；杭州、溫州、金華和麗水市增幅分別回落了3

29、.5、3.8、0.5和7.1個(gè)百分點(diǎn)。上半年，全省11個(gè)市中，房屋銷售價(jià)格漲幅超過全省平均水平的有寧波、湖州、紹興、x、衢州、麗水和舟山，其漲幅分別為15.9%、19.5%、24.3%、27.8%、24.4%、25.5%和21.6%。杭州、溫州、金華和臺(tái)州的房價(jià)漲幅低于全省平均水平，其漲幅分別為11.8%、13.9%、13.4%和10.4%。浙江省房屋銷售價(jià)格比上年同期上漲15.8%，比同期城鎮(zhèn)居民可支配收入12.3%的增幅高出3.5個(gè)百分點(diǎn),比同期GDP增長15.5%的增幅高出0.3個(gè)百分點(diǎn)。隨著杭州灣地區(qū)高速公路的一一貫通，三小時(shí)交通圈的逐步成型，抬升了土地的商業(yè)開發(fā)價(jià)值。杭州灣跨海大橋啟

30、動(dòng)后，房產(chǎn)開發(fā)商預(yù)言，寧波、x的樓市會(huì)有很長一段時(shí)間的“鉑金期”，而本項(xiàng)目所處地塊正毗鄰杭州灣大橋，地理區(qū)域優(yōu)勢(shì)顯著！ 交通的巨變，使得杭州灣地區(qū)居民漸漸意識(shí)到，土地是一種稀缺資源，土地漸漸成為最值錢的東西，從幾年前的每畝幾十萬元，到現(xiàn)在的每畝百余萬元。人們?cè)诳吹匠鞘械姆績r(jià)節(jié)節(jié)上升的同時(shí)，也看到了一座破破爛爛的建筑被夷為平地，城中村變成市民活動(dòng)廣場(chǎng)，每天享受著美輪美奐的環(huán)河綠化、便利的交通、亮麗的公園、清新的空氣等等，花團(tuán)錦簇之間，一個(gè)個(gè)以人為本的現(xiàn)代化建筑小區(qū)向人們招手。在x，作為融入“大橋經(jīng)濟(jì)”的x第一站x縣，當(dāng)?shù)氐暮Ｐ婪康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司的“宜家花城”樓盤，從去年1350元平方米的開盤價(jià)，

31、一路走到了現(xiàn)在的接近3400多元平方米，這在x這個(gè)濱海小城是一個(gè)奇跡。房價(jià)的猛漲，也極大地吸引了投資者，x市域內(nèi)一些原先靠服裝、皮革等行業(yè)積累一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)現(xiàn)在紛紛涉足房地產(chǎn)。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式是可喜的，日趨規(guī)范的房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說本項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，x地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)

32、市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，x地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。該項(xiàng)目位于x縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，現(xiàn)在先對(duì)x房地產(chǎn)市場(chǎng)作簡要的概述。x房產(chǎn)：去年房價(jià)翻了一番    由于受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和大橋建設(shè)的雙重利好，今年x房地產(chǎn)住宅的平均價(jià)格翻了一番，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的良好勢(shì)頭。近年來，x商品房供銷面積呈不斷上升態(tài)勢(shì)，開發(fā)樓盤供不應(yīng)求。1998年至2002年，全縣累計(jì)銷售面積已達(dá)47.3%。去年1到9月，商品房銷售和預(yù)售面積分別為10.26萬平方米和29.14萬平方米，比上年同期增長15.2%和14.3%。房地產(chǎn)業(yè)商品化水平空前提高，

33、全縣個(gè)人購買住宅率接近100%?？罩妹娣e持續(xù)減少，到去年9月底全縣商品房空置面積3.3萬平方米，比前年同期減少14.7%。前年末全縣商品房空置率為4.2%，空置率大大低于1998年的10.7%。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)購銷兩旺的紅火局面，x縣房地產(chǎn)價(jià)格也呈持續(xù)上升走勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)顯示：1998年至2002年全縣商品房平均價(jià)格年均增長14.3%，其中2002年商品房平均價(jià)格上漲了35.3%。去年三季度房屋銷售價(jià)格同比上漲51.5%，漲幅比二季度又高出11.1個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新高，增速排在x5縣（市）首位。商業(yè)物業(yè)：引領(lǐng)新一輪投資行情據(jù)了解，引領(lǐng)x新一輪房地產(chǎn)行情的項(xiàng)目，很可能是商業(yè)地產(chǎn)。因?yàn)樵谖磥?到5年

34、內(nèi)，x的人口將隨著工業(yè)和商業(yè)的發(fā)展急劇增加，購買消費(fèi)力量會(huì)呈現(xiàn)出爆炸性增長態(tài)勢(shì)，這是基于以下原因：首先，x列中國“百強(qiáng)縣”第43位，城鎮(zhèn)居民人均收入高于x平均水平，甚至比跨海大橋?qū)Π兜挠嘁?、慈溪高。農(nóng)民收入也高于x地區(qū)平均水平，并正以每年兩位數(shù)速度增長。其次，x因“大橋經(jīng)濟(jì)”而成為跨國公司、大型企業(yè)首選的工業(yè)基地和物流配送中心。美國邁特、方圣國際、英國維京、輝煌國際、印度TVS集團(tuán)、大連實(shí)德等企業(yè)，都與x簽訂了投資協(xié)議，總投資超過2億美元。第三，x境內(nèi)已開工和將開工的杭州灣跨海大橋總投資120億、秦山核電四期360億，還有杭浦高速x段等項(xiàng)目，這些投資即使只有10%的費(fèi)用發(fā)生在x，也超50億，其

35、對(duì)x經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)無疑是巨大的。在投資猛增、人口數(shù)量和消費(fèi)力提升的情況下，x特別需要綜合性購物消費(fèi)廣場(chǎng)。因此，當(dāng)?shù)匾粋€(gè)商業(yè)航母項(xiàng)目x新天地已經(jīng)應(yīng)運(yùn)而生，并且將邀請(qǐng)杭州大廈有限公司對(duì)它的經(jīng)營規(guī)劃、管理實(shí)施全程指導(dǎo)。據(jù)了解，定位為國內(nèi)首家縣級(jí)shoppingMall的x新天地廣場(chǎng)建筑面積為3.5萬平方米，集購物、住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)、休閑、旅游度假為一體。x新天地廣場(chǎng)的商鋪產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)分離，由浙江源富拍賣公司通過公開標(biāo)賣方式銷售。該商鋪于年前正式開盤后，即廣受投資者關(guān)注。與普通沿街小商鋪相比，x新天地廣場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃，配套更完善，更容易形成商業(yè)氛圍。廣場(chǎng)典型商鋪結(jié)構(gòu)為：門面寬2-4米，進(jìn)深2-4米，

36、層高4.8米，明顯比一般沿街商鋪更優(yōu)秀。目前，x新天地一層典型商鋪的價(jià)格為1.2萬元/平方米，總價(jià)每個(gè)商鋪15萬元左右。而從整個(gè)縣商品房住宅看，發(fā)展趨勢(shì)將依然良好，現(xiàn)在本項(xiàng)目同一區(qū)塊內(nèi)的樓盤由當(dāng)?shù)氐暮Ｐ婪康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司的“宜家花城”樓盤，從去年1350元平方米的開盤價(jià)，一路走到了現(xiàn)在的接近3400多元平方米，是x縣內(nèi)目前口碑售價(jià)最高的樓盤，也將是本案的主要競爭對(duì)手，現(xiàn)該項(xiàng)目已進(jìn)入三期的開發(fā)銷售中。一、投資地塊的地理環(huán)境土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場(chǎng)家者，因此，

37、我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。1.土地性質(zhì)及地理位置綜述地塊面積：凈用地面積48763平方米，近似“7”字形，周邊有兩條水質(zhì)不錯(cuò)的河流，農(nóng)田和農(nóng)村居民區(qū)用地構(gòu)成，較平整。該地塊位于x路西側(cè)x路北側(cè)，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有一村莊，大概面積為30畝地，建議開發(fā)商與政府協(xié)商取得這30畝的開發(fā)權(quán)，周邊市政配套有：元濟(jì)中學(xué)，城交中心小學(xué)、縣公安局、交警大隊(duì)、信用聯(lián)社分社等。2.地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量2.1自然環(huán)境該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情況：1.南向一條x路直通城市繁華腹地，

38、遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，能隱約感受到繁華都市生活，又有安靜的江南純美生活，交通四趨八達(dá)。離塵不離城，生活穿梭于城市的繁華與幽靜的水鄉(xiāng)之中。一直往南為秦山核電站基地。2.北向北面遙望由遠(yuǎn)及近是大片開闊地帶，無障礙物，自然村落散布其間，一河流靜靜流于腳下，河水清澈，空氣清新，寧靜而美麗。滬杭高速路在北上方橫貫而過。3.東向遠(yuǎn)方較開闊，中部為零星的自然村落，再往東就為杭州灣近海，靠近正在建設(shè)中的杭州灣跨海大橋。4.西向西向視野開闊，可見正在施工的宜家花城（也是本項(xiàng)目的最大競爭對(duì)手），印入眼簾的元濟(jì)中學(xué)，文化教育氛圍濃厚，享受良好的教育環(huán)境。2.3、項(xiàng)目所在城市走訪由于x縣城并不大，我們?cè)趯?duì)其主要的交通要

39、道，主要的樓盤小區(qū)均有走訪與了解。其主要的城市休閑區(qū)域是在董家路與文昌西路交界這一帶，此區(qū)域?yàn)槠涑鞘械闹饕蓍e區(qū)域，相當(dāng)于杭州的河坊街，其城市主要的商業(yè)中心區(qū)域在新橋北路與海濱東路交界這一帶。在城市的南部主要為核電站自建經(jīng)濟(jì)適用房，此區(qū)域內(nèi)幾大小區(qū)大多數(shù)都是經(jīng)濟(jì)試用房，在幾大小區(qū)樓盤的走訪中發(fā)現(xiàn)各樓盤在自身外立面設(shè)計(jì)與用材均比較一般，特色點(diǎn)并不多。（在后期的實(shí)際操作中，我們將對(duì)縣城各主要樓盤做更為詳細(xì)的調(diào)研）。二、項(xiàng)目地區(qū)區(qū)域分析1.基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析1.1交通狀況本地塊四周已初步形成了大的交通體系，東西南北均有寬敞的交通大道。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于x縣城北，滬杭快速公路橫穿開發(fā)區(qū)，離滬杭高速公路出口1

40、5KM、乍嘉蘇高速公路出口各7KM。杭州灣大橋新區(qū)東南瀕世界著名的潮汐區(qū)杭州灣，東面緊鄰國家一類開放港口的乍浦港，乍嘉蘇高速公路、滬杭快速公路橫貫新區(qū)。邊上有一汽車北站正在建設(shè)之中，公交線路有3號(hào)線在元濟(jì)中學(xué)下。1.2人文環(huán)境及生活配套設(shè)施地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)并不齊全，主要將依靠經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)部配套和城市內(nèi)部解決。無專業(yè)性市場(chǎng),無酒吧,網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施。教育機(jī)構(gòu)，有元濟(jì)中學(xué)、城交中心小學(xué)，生活配套設(shè)施不十分健全將成為項(xiàng)目開發(fā)的一大劣勢(shì)。三、項(xiàng)目區(qū)域地區(qū)住宅市場(chǎng)調(diào)查3.1項(xiàng)目地區(qū)總體規(guī)劃及土地出讓情況x縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1992年7月，1994年省政府批準(zhǔn)為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總規(guī)劃面積39.51

41、平方公里。其中老區(qū)位于縣城武原鎮(zhèn)北部，建有浙江省“十五”特色經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)x標(biāo)準(zhǔn)件工業(yè)城和外商投資區(qū)、海豐民營經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，形成了以五金、新型建材、紡織（服裝）、電子為主，醫(yī)藥、造紙為輔的產(chǎn)業(yè)格局。浙江省評(píng)為十強(qiáng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 杭州灣大橋新區(qū)創(chuàng)立于2002年5月，規(guī)劃總面積50平方公里，首期批準(zhǔn)規(guī)劃25.7平方公里，已啟動(dòng)開發(fā)12.5平方公里，距老區(qū)10公里。規(guī)劃建成上海南翼的先進(jìn)制造業(yè)基地、杭州灣畔的綠色濱海新城，區(qū)域核心城市的物流口岸。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，發(fā)展目標(biāo)是建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化工業(yè)新區(qū)。大橋新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)是規(guī)劃總面積50平方公里，到2010年形成功能配套、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)一

42、流的國家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。3.2項(xiàng)目地區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢(shì)項(xiàng)目地區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要競爭對(duì)手為宜家花城項(xiàng)目，另外，區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，聯(lián)體別墅。后湖地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢(shì)特點(diǎn)：規(guī)模不斷擴(kuò)大，價(jià)格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴(kuò)展等，在后期的繼續(xù)操作中，我們將對(duì)價(jià)格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標(biāo)客源等個(gè)方面進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)情況。四、x消費(fèi)者調(diào)查分析 在后期市場(chǎng)推廣中，將對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體作具體的分析了解。第四章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)形成模式經(jīng)營機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。經(jīng)營機(jī)會(huì)是

43、外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。經(jīng)營機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競爭中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競爭點(diǎn)、賣點(diǎn)。二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢(shì)點(diǎn)本報(bào)告一、二、三部分對(duì)該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論?，F(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正的、突出于項(xiàng)目住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。（1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”。國家宏觀經(jīng)濟(jì)逐步穩(wěn)定，近年內(nèi)我國房地產(chǎn)業(yè)還將進(jìn)入一個(gè)上升繁榮期，本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營期將正處于此階段。房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場(chǎng)管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。置業(yè)意識(shí)古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社

44、會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。（2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模項(xiàng)目的自然環(huán)境，在x市得地獨(dú)優(yōu)，其遠(yuǎn)離市中心，但又離市心較方便；項(xiàng)目可作為縣城企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地；項(xiàng)目占地規(guī)模適不大，可作為經(jīng)濟(jì)住房，是置業(yè)的理想地方。（3）項(xiàng)目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面可實(shí)行全新的體制，項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營思想應(yīng)以營造精品品牌，為x縣人民，x縣政府作出貢獻(xiàn)。上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于開發(fā)項(xiàng)目的打造良好的基礎(chǔ)。三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)點(diǎn)（1）整個(gè)x縣經(jīng)濟(jì)

45、發(fā)展較快，而且私營，民營企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之縣城內(nèi)的大規(guī)模建設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè)x縣的房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的上馬開工。（2）項(xiàng)目區(qū)域位置遠(yuǎn)離市中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，x縣有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項(xiàng)目未來的前景，而且整個(gè)項(xiàng)目的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。（3）本項(xiàng)目目前交通狀況良好，在建設(shè)中的汽車北站，到時(shí)候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。未來幾年里，周邊配套設(shè)施將逐步完成，那么后項(xiàng)目銷售將適逢其時(shí)。第五章 項(xiàng)目定位 面

46、對(duì)競爭激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。一、目標(biāo)市場(chǎng)定位l 項(xiàng)目位于x縣城北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，這決定了主體目標(biāo)對(duì)象為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)與周邊地區(qū)的中高層消費(fèi)群。n 消費(fèi)群界定1. 高校、科研院所高級(jí)職稱人士2. 民營或私營企業(yè)家或個(gè)體老板3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級(jí)領(lǐng)導(dǎo)4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要l 年齡判斷在3045歲購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高等檔次，這是基于激烈競爭

47、的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策，主要原因是:1.相對(duì)而言，項(xiàng)目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。2.從項(xiàng)目區(qū)位內(nèi)同類物業(yè)分析得出結(jié)論。3.開發(fā)區(qū)內(nèi)已形成一些居住小區(qū)群體，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都快跟上。4.主要競爭對(duì)手宜家花城在該區(qū)域內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢(shì)。（產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議。）第六章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 由于項(xiàng)目開發(fā)周期不是很長，但在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)中一定要充分根據(jù)開發(fā)時(shí)的市場(chǎng)情況進(jìn)行設(shè)計(jì)。 總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其

48、要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”（政府部門規(guī)定的綠化廣場(chǎng)部分）兩個(gè)手法營造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。總體上來說，此項(xiàng)目的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)應(yīng)采用靈活的戶型和變化的立體效果。雖然小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中高收入的階層，但在x這樣一個(gè)縣城私家車相對(duì)不多，但在規(guī)劃上，停車泊位，按文件規(guī)定住宅不少于0.5車位/戶，商業(yè)辦公按0.6車位/戶，業(yè)主中因?yàn)槲恢玫脑驅(qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建立“城市社區(qū)小區(qū)組團(tuán)院

49、落家庭”的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 1、住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設(shè)計(jì)開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。 2、住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對(duì)人的關(guān)懷和尊重,實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開，潔污分開。特別是對(duì)兒童居室，要更多地予以周到細(xì)

50、致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(jì) 3、住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。 4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時(shí)代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。 5、戶型設(shè)計(jì)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、聯(lián)體

51、別墅TOWNHOUSE）等。三、小區(qū)配套設(shè)施建議 1、會(huì)所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個(gè)中型豪華會(huì)所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場(chǎng)、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動(dòng)設(shè)施。 2、當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢(shì)。為與時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個(gè)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育、衛(wèi)星電視等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 3、每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。 4、小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場(chǎng)、幼兒園等公共建設(shè)配套設(shè)施

52、，為用戶的日常生活提供方便，充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢(shì)也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣點(diǎn)。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 基于上述原因和項(xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，建議公司聘請(qǐng)專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個(gè)思路，設(shè)計(jì)人

53、員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算根據(jù)本報(bào)告前六章的論述與分析，本章著重討論項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)行估算，對(duì)工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項(xiàng)目籌資計(jì)劃和投資計(jì)劃。一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)開發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、分期實(shí)施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。 1、整體規(guī)劃。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，本地塊占地面積雖不大，為73畝，但因?yàn)橛胁糠中「邔?，因此必須?duì)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃，分期實(shí)施。 2、分期實(shí)施。該項(xiàng)目開發(fā)總建筑面積達(dá)60953.75M2，預(yù)計(jì)總投資約1.4億元人民幣左右，如此大規(guī)

54、模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變幻莫測(cè)決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場(chǎng)需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項(xiàng)目以地塊以西北部分為突破口。其依據(jù)有：地塊西北面環(huán)境、交通條件相對(duì)較好，宣傳也更為方便。從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對(duì)獨(dú)立性，可作為一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目看待。從景觀效果考慮，北向風(fēng)景較好，而房地產(chǎn)項(xiàng)目一般都是將較好區(qū)位項(xiàng)目放在最后階段實(shí)施。 3、自主開發(fā)。這是基于項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢(shì)和地塊本身的特點(diǎn)而作出的選擇。 房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項(xiàng)目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實(shí)力進(jìn)行自主開發(fā)。項(xiàng)目公司購置該地塊所需成本

55、較低（相對(duì)市中心而言和優(yōu)惠的政策）。項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)前景（如前文介紹）。 通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項(xiàng)目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在x縣房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項(xiàng)目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。4、力創(chuàng)精品。這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)品牌項(xiàng)目較少的前提決定的，同時(shí)借助于該項(xiàng)目的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在x縣房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。5、先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動(dòng)宣傳攻勢(shì)。建議項(xiàng)目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購房者對(duì)本項(xiàng)目的信心。二、項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為14019.

56、3625萬元人民幣。更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整。1、建設(shè)投資 建設(shè)投資包括土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠化費(fèi)用、項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種稅費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等項(xiàng)目。建筑形式組合式：多層70%，小高層30%1.1土地取得費(fèi)用土地取得費(fèi)用為征地費(fèi)與批租費(fèi)之和，總計(jì) 萬元。1.2建安工程費(fèi)用建安工程費(fèi)用按2300元/ M2計(jì)1.3小區(qū)配套費(fèi) 小區(qū)配套費(fèi)按140元/ M2計(jì)1.4道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用。 道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用按60元/ M2計(jì)1.5項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用 根據(jù)x縣現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和本工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定本項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用單價(jià)1.6各種配套稅費(fèi) 確定項(xiàng)目在開發(fā)過程中所產(chǎn)的各種稅費(fèi)按照建安工程的15%記取。1.7項(xiàng)目管理費(fèi)項(xiàng)目管理費(fèi)按建安工程費(fèi)用的3%計(jì)取。1.8不可預(yù)