房地產(chǎn)核心價值簡述

1、房地產(chǎn)工程的核心價值營銷學的創(chuàng)始人之一萊維特：“沒有商品這種東西，因為客戶真正購置的不是商品，而是商品的用處。?新概念營銷?的作者黑曼：“你其實不是在買肉眼可見，隨手可 摸的產(chǎn)品本身，而是在買一種預期。從某種意義上講，所有的買主，都是期貨交易者，會產(chǎn) 生希望滿足某種 特定需求的預期。其實這種特定需求的預期之于房地產(chǎn)，就是購房者對未 來生活品質所產(chǎn)生的聯(lián)想，如果是投資者，他的預期那么更注重升值的預期。這種聯(lián)想就是樓 盤的價值感和價值。在衡量房地產(chǎn)核心價值時，一般從三個方面來考慮， 一是區(qū)域價值，二是產(chǎn)品本身的價值，三是文化價值。一、區(qū)域價值：表達工程區(qū)域的地理位置價值。工程所處的中觀環(huán)境決定地塊

2、升值空間。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，在房地產(chǎn)工程的投資上首先考慮的是區(qū)域價值體系的可行性。在衡量區(qū) 域價值時，我們一般從 6個維度來綜合判斷。1地理位置因素房地產(chǎn)工程的地段一般分為 3類：成熟的中央商務圈、成型的社區(qū)商圈和住宅小區(qū)。一般說來，商務中心區(qū)為住宅提供了需求市場，住宅區(qū)為商務中心區(qū)提供了充足的勞動力，彼 此之間相互作用，形成了良好的價值互動關系。2 人口因素人口影響的因素主要有人口總量、根本消費單位的數(shù)量、人口的受教育程度及人口的年 齡結構、性別、職業(yè)、家庭生活周期等。3 收入因素收入因素影響房地產(chǎn)工程價值的評價指標主要由國民收入、個人收入、可支配收入、貨 幣收入與實際收入、儲蓄和消費信貸

3、政策等。4環(huán)境因素房地產(chǎn)工程的銷售價格與當?shù)厥袌龅姆睒s程度相關性很高，因此環(huán)境因素在對房地產(chǎn)項 目可核心價值研究的評價中有著重要作用。其主要包括區(qū)域的綠化環(huán)境、道路交通環(huán)境以及 停車場等。5規(guī)劃及政策因素房地產(chǎn)是受宏觀政策影響較大的行業(yè)，區(qū)域的規(guī)劃及政府的宏觀政策對評價房地產(chǎn)的核 心價值有著重要作用。二、產(chǎn)品價值：表達建筑、戶型、園林、社區(qū)配套等方面物理性品質。過硬的工程質量是品牌價值存在的根底和前提，無論是萬科、萬達還是中海外如中海外堅 持的“過程精品的做法值得深思，值得學習都把工程質量作為營造價值的第一要素。產(chǎn)品價值分為三個維度：1 核心產(chǎn)品一一產(chǎn)品本身評判房地產(chǎn)工程的優(yōu)劣主要是看，房地產(chǎn)

4、工程是否能成為這個城市成長的、有機的組成 局部；是否能滿足使用者即客戶現(xiàn)在的需求、將來的需求；是否符合世界文明的潮流，符合 人性的、開展方向。房地產(chǎn)開發(fā)商必須用精致完美的產(chǎn)品和效勞確立自己的生存，通過產(chǎn)品 實現(xiàn)的價值建立企業(yè)自身的價值。2 外延產(chǎn)品一一區(qū)位及地段、環(huán)境、景觀區(qū)位：區(qū)位、地段表示的是空間距離。人們的空間距離決定著時間距離?？臻g距離可以 用交通連接。交通和地段因此都成為了工程的重要因素。區(qū)位、地段、交通，長期以來成為 了人們對房地產(chǎn)工程判斷價值的決定因素。區(qū)位對不同定位的樓盤來說，影響各有不同，但 都是決定性的。有些工程的核心價值正是表達于區(qū)位之上的，盡管顯而易見，卻需要創(chuàng)造性的發(fā)

5、揮。賣點構成：繁華路段、CBD既念、CLD概念、中心區(qū)概念、濱江概念、商圈概念、文化區(qū)概念、教育院校概念等，以及由地段帶來的交通賣點：輕軌概念、航空港概念等。景觀：核心價值不一定在核心產(chǎn)品房屋本身，景觀是房地產(chǎn)工程的重要組成局部。一是自然環(huán)境，擁有自然景觀資源的房子，本身是一道風景。在風景與風景的對話中，我們希望 發(fā)現(xiàn)一種源自夢想的最大價值。讓風景與房子構成一幅購房人眼中的完美圖景。二是社區(qū)園 林，環(huán)境作為居住空間的重要組成，與住宅一起肩負了 “天人合一的使命。獨具特色的風 情園林：中心花園、主題園林、藝術園林、加拿大風情園林、亞熱帶園林、歐陸園林、江南 園林、新加坡式園林、嶺南園林、澳洲風情

6、、海濱風情、熱帶園林、自然園林、珍貴樹木賣 點。環(huán)境：環(huán)境上的考慮，既要適合“大的環(huán)境，也要集中考慮“小的環(huán)境?！按蟓h(huán)境 指整個片區(qū)，如這個地方適不適合建設一個小區(qū)，比方是在一個工業(yè)區(qū)，那么建設小區(qū)顯示 是不太適宜的?！靶…h(huán)境就指工程本身的細節(jié)，如建筑風格、小區(qū)園林、戶型、采光、外立面等。3 附加產(chǎn)品一一物業(yè)管理、生活配套、品牌價值等開發(fā)商在為人們提供有形居住空間的同時，還應該為住戶構筑一個無形的空間?？床灰?的東西更難做到，這是區(qū)別一個杰出開發(fā)商與平庸開發(fā)商的關鍵所在。物業(yè)管理、口碑、開 發(fā)商品牌、自我標榜、張揚個性等都可以成為工程的賣點。包括工程倡導的生活方式，像異 域生活方式、品味、 文

7、脈、情感賣點這些都為房地產(chǎn)工程本身提供附加值。地產(chǎn)，與品牌有關。中國經(jīng)濟已進入新一輪快速增長，中國地產(chǎn)也迎來新一輪跨躍式發(fā)展。一家企業(yè)，尤其是民企，要做百年老店，獲取長足開展，品牌就被放在了不容置疑的衡 量標準之上，每一家企業(yè)在進行產(chǎn)品模式的全國復制時，其質量、效勞、外表均受到眾看客 的關注。品牌之于工程，是企業(yè)印章。三、文化價值：表達消費者精神上的感性享受和價值體驗。文化價值目前成為地產(chǎn)工程重點挖掘的內(nèi)容，在全程籌劃營銷過程中，文化價值給目標客戶精神上享受，提升工程的品牌價值。文化概念個性化、差異化的內(nèi)涵，是工程最根本個性之所在。建立工程個性化視覺形象，構筑文化精裝社區(qū)，顯得非常重要。如奧林

8、匹克花園就是以“運動、健康為主題，可謂個性十足。文化價值要以代表美好的事物，代表著新的思想、新的理念、新的生活方式的形象入 市，給置業(yè)者能帶來新境界或一種真實而貼切的生活方式。文化價值特征在于：1排他性：提煉的文化概念，要具有 “特產(chǎn)的特征，即具有不可復制的特征。這是工程 差異性最大表達。2 執(zhí)行力：所倡導的文化價值貫穿始終。在工程的整體運作中，必須通過全方位的推廣策略和強有力的執(zhí)行手段，逐步消除目標客戶的疑慮，到達對工程文化的認可、忠誠與維護。3 感召力：表達對消費者置業(yè)者的終極關心，引發(fā)利益點的共鳴。每一個成功的品牌，無不具有巨大的感召力。如：面對市場的特點，諾基亞采取的對策是人性化關心，其中包括 產(chǎn)品人性化概念的推出，同時提供一系列不同的產(chǎn)品去滿足不同層次的消費者，引發(fā)并迎合不 同層次消費者利益點?！翱萍迹匀藶楸镜母拍钤谑袌錾弦?/p>