房地產(chǎn)估價報告22頁

1、目錄致委托估價方函2注冊房地產(chǎn)估價師明.3估價的假設(shè)前提和限制條件.4 估價結(jié)果報告.5（一）、估價委托人.5（二）、估價機構(gòu).5（三）、估價目的.5 （四）、估價對象.5（五）、估價時點.6 （六）、價值類型.6 （七）、估價原則.6（八）、估價依據(jù).7 （ 九）、估價方法.7（十）、估價結(jié)果.8 （十一）、估價人員.8  （十二）、估價作業(yè)日期.8    （十三）、估價報告使用期限.8估價技術(shù)報告 9（一）估價方法.9（二）估價對象最高最佳利用.9（三）市場背景描述與分析.9（四）

2、估價對象描述及分析.9（五）估價測算方法.10（六）估價結(jié)果確定.12附錄1422致委托人函郭先生：受貴方委托，本所秉著客觀、公正、科學、獨立的原則，對您擁有產(chǎn)權(quán)的、位于煙臺市萊山區(qū)黃海城市花園三號樓1001室進行了市場價格評估，估價時點為2015年5月26日，估價目的為委托方出售提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價值。估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，在進行實地勘察、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的各項有利和不利因素，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)估價的法律法規(guī)和估價目的，按照科學的估價程序，并分別運用市場法、成本法、收益法，對本次估價對象進行估計測算，

3、確定估價對象于估價時點2015年5月26日的市場價值為135萬元，大寫人民幣為壹佰叁拾伍萬元整元整。以下是估價結(jié)果明細表。詳情請閱讀房地產(chǎn)評估報告。自本估價報告出具之日起至2015年12月3日止。估價結(jié)果明細表評估對象實用面（）估價單價（元/）估價總價（萬元）煙臺市萊山區(qū)黃海城市花園三號樓1001s室1419574135 法定代表人：闕月 鴻飛房地產(chǎn)評估有限責任公司 二一五年六月三日注冊房地產(chǎn)估價師聲明1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實和正確的。 2.本估價的分析、意見和結(jié)論是我們公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)條件限制。 3.我們和本估價報告

4、中的估價對象沒有利害關(guān)系，與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系和偏見。4.我們按照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，并形成本估價報告。 5.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地考察，并對勘察的客觀性。真實性。公正性承擔責任，但我們對估價的現(xiàn)場的勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責任。 7.本估價報告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料，委托方對資料的真實性負責。因資料失實造成的價格結(jié)果有誤的，估價機構(gòu)和估價人員不承擔相應(yīng)的責任。 8.本

5、報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機構(gòu)和估價人員的同意，估價報告不得向委托人及報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當而引起的后果，估價機構(gòu)和估計人員不承擔相應(yīng)的責任。9.本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機構(gòu)和估價人員的同意，估價報告不得向委托人及報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當而引起的后果，估價機構(gòu)和估計人員不承擔相應(yīng)的責任。10.本估價報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權(quán)為本估價機構(gòu)所有。 估價師：夏琪 二一五年六月三日估價的假設(shè)和限制條件(

6、一) 估價假設(shè)條件1.委托方合法取得土地、房屋產(chǎn)權(quán)證，并以所確認的房屋用途評估估價對象價值。2.本次估價是以委托方提供的資料是真實可靠的為假設(shè)前提。3.本報告以待估對象在估價時點處于完好狀態(tài)并達到委托方所提供的使用功能為假設(shè)前提。4.假定所有權(quán)人是在公開市場上出售該房產(chǎn)，且不包括所有權(quán)人憑借售后返租、合作經(jīng)營、管理協(xié)議等附加條件以抬高房地產(chǎn)權(quán)益價值的情況。5.假定該房地產(chǎn)權(quán)益未附帶可能影響其價值的其他權(quán)利及限制。6.特別說明，本次評估不牽涉其拆遷問題。即使是在不面臨拆遷的前提下進行評估。(二) 估價限制條件1.估價對方能否如期完工，委托方提供的使用功能布局以及設(shè)備安裝和裝修工程方案是否有變，均

7、對估價結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。2.評估中所涉及的房地產(chǎn)的建筑面積、宗地面積以委托方提供的房地產(chǎn)證為準，我們并未進行實地測量。3.估價時點后，估價報告有效期內(nèi)估價對象的質(zhì)量及價格標準發(fā)生變化，并對估價對象價值產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價結(jié)論。4.本次估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗拒因素對價格結(jié)論的影響。5.本次估價報告評估結(jié)果未包含市場地價及轉(zhuǎn)讓時應(yīng)發(fā)生的各項稅費價格的影響。6.本次估價未考慮特殊交易方式對評估結(jié)論的影響。(三) 特殊說明1.本報告中市場趨勢分析等專業(yè)意見，是估價人員根據(jù)具體情況和估價時點的市場狀況分析推斷、預測得出，僅供委托方參考，其結(jié)論

8、受估價人員經(jīng)驗、能力的限制及一定程度主觀因素影響，特提請報告使用人注意。 2.委托方提供的房地產(chǎn)證等資料是本次估價所需的重要依據(jù)，估價人員已對其給予了必要的關(guān)注。該資料的真實性、合法性和完整性均由委托方負責，對由此而引起的后果及相關(guān)責任，我公司不承擔任何責任。 3.如無特別說明，本估價報告中所使用的貨幣均為人民幣。 4.本次評估是基于上述假設(shè)和限制條件成立的，如以上假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，本報告結(jié)果必須作相應(yīng)調(diào)整。估價結(jié)果報告（一）估價委托人委托方名稱：郭曉德委托人證件：身份證 委托人證件號托人聯(lián)系電話：18300

9、565888 （二）估價機構(gòu)名稱：鴻飛房地產(chǎn)評估有限責任公司法定代表人：闕月住所：煙臺市萊山區(qū)清泉路231號資質(zhì)等級：國家一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書編號：053520000726123（三）估價目的估價目的為委托方出售提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價值。（四）估價對象基本狀況名稱煙臺市萊山區(qū)黃海城市花園三號樓1001室坐落煙臺市萊山區(qū)黃海城市花園規(guī)模土地面積141建筑面積141用途規(guī)劃用途住宅設(shè)計用途住宅登記用途住宅實際用途住宅權(quán)屬土地所有權(quán)國有土地土地使用權(quán)權(quán)利種類建設(shè)用地使用權(quán)出讓權(quán)利人郭曉德房屋所有人郭曉德建筑規(guī)模141實物狀況層數(shù)中高層建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土設(shè)施設(shè)備供水、供電、供暖、燃氣、聯(lián)

10、通寬帶裝飾裝修毛坯房空間布局4室2廳竣工日期2005年權(quán)益狀況完整區(qū)位狀況交通便捷度5、7、10、17、33、45、53、55、51、52、53路黃海城市花園下公共配套情況黃海城市花園建有可容納27個班級的國際標準學校和兩所幼兒園，萊山區(qū)黃海路小學、，煙大附小等。且內(nèi)設(shè)有三大主題博物館，主要包括藝術(shù)博物館、古船博物館和民俗博物館等，館藏量豐富，極具特色與觀賞價值。周邊有煙臺山醫(yī)院、毓璜頂醫(yī)院等。商務(wù)氛圍 周邊有佳世客，新世界百貨，盛福源（五）估價時點二一五年五月二十六日（六）價值類型本報告中的估價值為估價對象與估價時點狀態(tài)、在市場價值標準及滿足估價的假設(shè)下的價值，不包含買賣中發(fā)生的各

11、項稅費。(七)估價原則估價報告在遵循獨立、客觀、公正、科學的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原則： 1、合法原則  估價對象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃對土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風格的要求，即應(yīng)以估價對象合法使用、合法處分為前提進行估價。 2、最高最佳使用原則 考慮估價對象的用途時，應(yīng)取其最高最佳利用狀態(tài)，在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，能使估價對象發(fā)揮最高價值的利用狀態(tài)。3、替代原則 根據(jù)經(jīng)濟學原理，在同一市場內(nèi)效用相同的商品的價格趨于一致，這一原理同樣適用于房地產(chǎn)市場。即在同一市場供需圈內(nèi)，

12、可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可能的房地產(chǎn)價格和條件，通過與待估房地產(chǎn)進行比較，對其間的差別進行適當?shù)男拚?，確定待估房地產(chǎn)的價值。 4、估價時點原則 房地產(chǎn)市場是變動的，在不同的時間上，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格，估價通常僅是求取估價對象在某個特定的時間上的價值，這個時間就是估價時點，確定估價時點原則的意義在于，估價時點是評估房地產(chǎn)時值的界限。因為房地產(chǎn)價格與政府頒布的有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規(guī)等密切相關(guān)，這些法律、法規(guī)的發(fā)布、變更、實施日期，均有可能影響待估房地產(chǎn)的價值。（八）估價依據(jù)1.委托方與本機構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)估價委托書。 2.房屋所有權(quán)證。

13、 3.國有土地使用權(quán)證。 4.中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范(GB/T50291-1999) 5.中華人民共和國土地管理法6.中華人民共和國城市土地管理法 7.資產(chǎn)評估師職業(yè)道德準則-基本準則 8.估價對象現(xiàn)場勘查記錄。 9.委托方提供的與本次估價相關(guān)的其他資料。 10.本估價機構(gòu)掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料。（九）估價方法估價人員在認真分析所掌握的資料并對估價對象進行實地勘察后，根據(jù)估價對象的特點及本身的實際情況，遵照國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范，分別采用擇市場法、收益法、收益法作為本次估價的基本方法來求取估價對象價值，最終求

14、其平均價值作為估價價值。 市場法：是將估價對象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從類似房地產(chǎn)的已知價格，修正得出估價對象客觀合理價格的一種估價方法。將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。 采用公式：比準價格可比實例價格×交易情況修正×交易日期修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正收益法：預測估價對象的未來收益，然后利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象的方法。預計估價對象未來的正常凈收益

15、，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。  V=A/Y式中：A-房地產(chǎn)未來的年凈收益        Y-房地產(chǎn)的資本化率率成本法：求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。房地產(chǎn)價值=重新構(gòu)建價格-折舊新開發(fā)的房地產(chǎn)價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售稅費（十）估價結(jié)果估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，在進行實地查勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象

16、信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的各項有利和不利因素，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)估價的法律法規(guī)和估價目的，按照科學的估價程序，并運用適當?shù)墓纼r方法，對本次估價對象進行估價測算，確定估價對象于估價時點2015年6月3日的市場價值（總價）為136萬元，大寫人民幣整。（十一）估價人員估價師：夏琪 注冊號：026912107 簽字：勘查人：劉瀟 簽字： 楊韜 簽字：（十二）估價作業(yè)日期二一五年五月二十六日至二一五年六月三日（十三）估價報告使用期限本報告在市場情況無較大波動時有效期為六個月（自二一五年六月三日起至二一五年十二月三日），若市場有較大波動或超過六個月，需重新進行評估。估價技術(shù)報告（一

17、） 估價對象描述及分析估價對象類型住宅地點黃海城市花園樓層中高層面積141結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土竣工時間2005年產(chǎn)權(quán)完整房屋朝向南北房型4室2廳裝修情況毛坯備注二手房設(shè)施設(shè)備供水、供電、供暖、燃氣、聯(lián)通寬帶交通便捷度5、7、10、17、33、45、53、55、51、52、53路黃海城市花園下（二）市場背景描述與分析在二手房交易中，營業(yè)稅、個稅這些原本規(guī)定由賣方承擔的稅費，在實際交易中均被轉(zhuǎn)移到買方承擔，新政實施后，如果房子滿了兩年，就可以免征營業(yè)稅，這給購房者帶來不少實惠。項目整體布局以明珠廣場為中心，呈扇形向四周輻射，一條橫貫東西的明珠大道將小區(qū)分為南北兩大部分，整個小區(qū)按區(qū)域分為不同組團，每個組

18、團才有一個相對獨立的活動空間。三處大型水景園林分別建造在黃海城市花園的中心廣場、北區(qū)和南區(qū)，100余種植物配置構(gòu)建8大主題園林：百合園、梅花園、梨花園、玉蘭園、紫薇園、桂苑、楓苑各具特色。黃海城市花園內(nèi)設(shè)有三大主題博物館，主要包括藝術(shù)博物館、古船博物館和民俗博物館等，館藏量豐富，極具特色與觀賞價值。（三） 估價對象最高最佳利用估價對象房屋登記用途與實際用途均為住宅用房，符合規(guī)劃用地，本報告中以估價對象現(xiàn)狀住宅用途為最高最佳使用。（四） 估價方法根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，“有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)以市場比較法作為主要估價方法”。由于估價對象周邊類似房地產(chǎn)交易活躍，市場依據(jù)充分，故可選用市場比

19、較法。 根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，“收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法”。由于估價對象系經(jīng)營用房，屬收益型物業(yè)，且經(jīng)營狀況良好，故可采用收益法進行評估。  根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，“在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法”。由于估價對象屬于普通住宅，其成本等均可得出，故可采用成本法。因此，根據(jù)本次評估的特定目的，評估人員嚴格遵循房地產(chǎn)估價原則，在認真分析研究所掌握的資料，進行實地勘察和對鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對估價對象的實際情況，確定運用市場比較法、收益法、成本法作為本次估價的

20、基本方法，并對以上各種方法測算的價格進行綜合處理，最終求取估價對象的總價格和單位價格 （五） 估價測算方法一） 市場法（1）.待估對象和可比實例影響影響價格主要因素對照表：估價對象可比實例A可比實例B可比實例C類型住宅住宅住宅住宅地點黃海城市花園黃海城市花園黃海城市花園黃海城市花園樓層中高層中高層中高層中高層面積（）141128190221結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土鋼筋混凝土鋼筋混凝土鋼筋混凝土竣工時間2005200520052005產(chǎn)權(quán)完整完整完整完整房屋朝向南北南北南北南北房型4室2廳4室2廳4室2廳4室2廳單價976592109411總價125175208裝修情況毛坯毛坯毛坯毛坯成交時間2

21、015/5/242015/5/232015/1/19備注二手房二手房二手房二手房（2）.交易情況修正 可比實例A可比實例B可比實例C待估對象100100100經(jīng)調(diào)查，該類可比實例與估價對象交易方式均在正常情況下交易，故不需要進行交易情況系數(shù)修正。（3）市場狀況修正2015年2月比1月價格下降1.7%，3月比2月上漲1.42%，4月比3月上漲1.28%， 5月與4月可看為近似不變。修正后的價格：可比實例A可比實例B可比實例C價值（萬元）125175210單價（元/）976592109502（3）房地產(chǎn)狀況修正根據(jù)調(diào)查，所求的三個可比實例除專修情況和臨街狀況需要修正，其他均不需修正。據(jù)有

22、關(guān)資料可以估計專修情況和臨街狀況的權(quán)重為分別為0.7、0.3。房地產(chǎn)狀況比較判斷結(jié)果：權(quán)重可比實例A可比實例B可比實例C專修情況0.71009598臨街狀況0.31059597合計101.59597.7修正后的價值：可比實例A可比實例B可比實例C價值（萬元）123 184 215 單價（元/）9621 9695 9726 （4）.簡單算術(shù)平均將所求的三個比準價值的簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，則該住宅2015年5月26日的市場價值為：估價對象的市場價值（單價）（962196959726）39680（元）估價對象的市場價值（總價）136萬元二）收益法（直接資本化法）1.確定未來收益期限黃海

23、城市花園建于2002年，竣工于2005年，土地使用年限為70年，房地產(chǎn)使用年限為50年，所以收益年限為40年。2.預計未來各期的年凈收益根據(jù)調(diào)查類似房地產(chǎn)的年收入為42元/，每月的物業(yè)費為1元/，每年保險費110元，維修費100元，空置率約為2%。成交價格為正常成交價格，無需調(diào)整。年凈收益=（42*141-1*12*141-110-100）*（1-2%）=3940元3.確定直接資本化率 根據(jù)調(diào)查，未來40年房地產(chǎn)的凈收益基本保持不變，2015年的銀行的長期貸款利率為11.52%，所以資本化率為 R=Y(1+Y)n1+Y-1=11.52%*(1+11.52%）401+11.52%-1=11.67

24、% 4.求取房地產(chǎn)價值價格=年收益/資本化率=3940/11.67%=135（ 萬元）即待估對象的市場價值約為135萬元。三）成本法通過有關(guān)數(shù)據(jù)預計2015年5月的土地重置價格為2983元/，房地產(chǎn)重置價格為3512元/。待估對象面積為141，容積率為1.05，建設(shè)期3年，所有費用在建設(shè)期均勻投入，銀行貸款年利率11.52%，銷售稅費9%，成本利潤率15%，殘值率為3%，使用年限37年。根據(jù)以上數(shù)據(jù)，年折舊率=（1-殘值率）/使用年限*100%=（1-3%）/37*100%=2.62%土地重置價格=3512*141=495192（元）建筑物重置價格=2983*1.05*141=441633（元）貸款利息=（495192+441633）*（1+11.52%）1.5-1）=166459（元）銷售等費用=（495192+441633+166459）*9%=99296（元）利潤=（495192+441633+166459+99296）*15%=180387（元）則，重新購置價格=（土地重置價格+建筑物重置價格+貸款利息+銷售等費用+利潤）*（1-