房屋價值評估實施方案10頁

1、XX房屋征收項目房屋價值實施方案為規(guī)范XX房屋征收項目評估行為，維護(hù)房屋征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例、國有土地上房屋征收評估辦法和房地產(chǎn)估價規(guī)范等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本規(guī)范。一、適用范圍XX房屋范圍內(nèi)被征收房屋價值評估、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估、其他補(bǔ)償價值評估，以及相關(guān)評估結(jié)果的復(fù)核評估和鑒定。二、評估實施原則房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)（以下簡稱估價機(jī)構(gòu)）和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展評估工作，并對出具的評估報告負(fù)責(zé)；不得對評估對象隨意設(shè)定假設(shè)條件，不得虛構(gòu)評估對象，不得根據(jù)預(yù)先設(shè)定的結(jié)果進(jìn)行評估，出具評估報告。三、評估工作流

2、程房屋征收評估應(yīng)當(dāng)按照下列工作流程進(jìn)行：（一）確認(rèn)評估范圍和內(nèi)容；（二）接受評估委托書及簽訂評估委托合同；（三）與房屋征收部門（以下簡稱委托人）交接評估對象資料；（四）制定評估工作方案；（五）實地查勘和市場調(diào)查；（六）價值測算；（七）撰寫評估報告；（八）評估報告內(nèi)部審核；（九）提交評估報告；（十）評估資料歸檔。四、評估時點被征收房屋價值、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值和其他補(bǔ)償價值評估的評估時點應(yīng)當(dāng)為房屋征收決定公告之日。五、實地查勘與市場調(diào)查注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)按照備案的評估工作方案，對房屋征收范圍內(nèi)的評估對象進(jìn)行全面、詳盡的實地查勘，并以圖、表、文字和影像等形式記錄、留存實地查勘資料。實地查勘內(nèi)容應(yīng)

3、當(dāng)包括房屋及其占用范圍內(nèi)土地的現(xiàn)狀特征、四至、配套設(shè)施情況、使用狀況等，以及其他補(bǔ)償評估項目的現(xiàn)狀情況、使用和維護(hù)保養(yǎng)狀況等。對房屋征收范圍內(nèi)的市場進(jìn)行調(diào)查，收集如下資料：1、對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料；2、對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料；3、類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實例資料；4、反映估價對象狀況的資料。六、房屋評估6.1 評估方法被征收房屋價值應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選擇其中一種或者多種方法進(jìn)行評估。有條件同時選用兩種以上方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核

4、和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)考慮選用假設(shè)開發(fā)法評估。同一征收項目范圍內(nèi)，存在被征收房屋建筑類型相同、功能完整性相同或者相似的多套房屋的，可以采用標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法評估各套（戶）房屋的價值。6.1.1市場法采用市場法評估的，應(yīng)當(dāng)在征收范圍相同或者鄰近的區(qū)域，搜集與被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑類型和結(jié)構(gòu)等相同或相似的類似房地產(chǎn)的交易實例，選取不少于3個符合要求的可比實例?？杀葘嵗某山蝗掌谂c評估時點相差一般應(yīng)當(dāng)在6個月以內(nèi)。對可比實例進(jìn)行交易情況、市場狀況、區(qū)位

5、狀況、實物狀況、權(quán)利狀況等修正或者調(diào)整，一般采用百分率法；每項因素對可比實例成交價格的修正或者調(diào)整幅度一般不超過10%，綜合調(diào)整幅度一般不超過15%。6.1.2收益法采用收益法評估的，可以選擇報酬資本化法或直接資本化法的方式進(jìn)行評估。根據(jù)預(yù)測未來收益情況，合理確定收益模式、選擇適當(dāng)?shù)墓交蚍绞接嬎惴康禺a(chǎn)市場價值。被征收房屋的經(jīng)營收入和費用或凈收益應(yīng)當(dāng)根據(jù)類似房地產(chǎn)在評估時點的客觀、平均水平確定。報酬率可以選用市場提取法、投資收益率排序插入法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法求取，有條件選用市場提取法的，應(yīng)當(dāng)選用市場提取法。直接資本化率一般選用市場提取法求取。6.1.3成本法采用成本法評估的，可以采取房地

6、分別評估的方式評估被征收房屋價值。被征收房屋建筑物價值為重置價格結(jié)合成新，一般采用重置成本法進(jìn)行評估。被征收房屋相應(yīng)土地使用權(quán)價值為評估時點的市場價值，可采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法或基準(zhǔn)地價修正法等方法進(jìn)行評估。6.1.4 假設(shè)開發(fā)法房屋征收范圍內(nèi)的在建工程采用假設(shè)開發(fā)法評估的，一般采用自行開發(fā)前提，假設(shè)開發(fā)完成的房地產(chǎn)市場價值應(yīng)當(dāng)以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、規(guī)劃參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)，工程建設(shè)進(jìn)度以房屋征收決定公告之日的狀態(tài)為準(zhǔn)。6.1.5標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法是將被征收房屋與標(biāo)準(zhǔn)房屋進(jìn)行比較、分析，在標(biāo)準(zhǔn)房屋價格基礎(chǔ)上，通過價值調(diào)整得出其他被征收房屋價值的方法。評估程序如下：（一）

7、將同一征收項目范圍內(nèi)被征收房屋按照房屋的用途、類型、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性、建造年代等因素劃分房屋類別；（二）在同一房屋類別中選定標(biāo)準(zhǔn)房屋；（三）選用市場法、成本法、收益法等求取標(biāo)準(zhǔn)房屋的房地產(chǎn)市場價值。采用市場法評定標(biāo)準(zhǔn)房屋的房地產(chǎn)市場價值的，可比實例應(yīng)當(dāng)不少于4個；（四）確定影響房地產(chǎn)價值的調(diào)整因素；（五）采用有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)或者統(tǒng)計分析等方法，確定各因素的調(diào)整系數(shù)或者調(diào)整值；（六）計算被征收房屋的價值，計算公式為：被征收房屋價值 = 標(biāo)準(zhǔn)房屋價值 ×（1+因素調(diào)整系數(shù)1）×（1+因素調(diào)整系數(shù)2）××（1+因素調(diào)整系數(shù)n）6.2 房屋分類房屋按照用途分為居住房

8、屋和非居住房屋。按照關(guān)于調(diào)整本市房屋建筑類型分類的通知的規(guī)定，結(jié)合房屋用途、類型、建筑結(jié)構(gòu)、式樣、建造年代等特征，合理劃分確定房屋類別。6.3 居住房屋的調(diào)整因素被征收房屋為居住房屋的，采用標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法評估時，房地產(chǎn)價值調(diào)整因素包括樓層、朝向、以及其他因素。計算公式為：被征收房屋價值 = 標(biāo)準(zhǔn)房屋價值 ×（1+朝向調(diào)整系數(shù)）×（1+樓層調(diào)整系數(shù)）×（1+其他因素調(diào)整系數(shù)）前款計算公式中的朝向、樓層調(diào)整系數(shù)參照本規(guī)范附件1至附件3確定；其他因素包括采光、通風(fēng)等其他影響評估對象的個別因素，調(diào)整系數(shù)應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體因素對價格的影響程度，合理測算確定，調(diào)整幅度一般控制在5%范

9、圍內(nèi)。6.4 非居住房屋的調(diào)整因素被征收房屋為非居住房屋的，采用標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法評估時，房地產(chǎn)價值調(diào)整因素應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象與標(biāo)準(zhǔn)房屋的區(qū)別、影響房地產(chǎn)價值的因素綜合確定。第三章 被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值評估七、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修評估被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值一般為裝飾裝修重置價結(jié)合成新，計算公式為：裝飾裝修評估值裝飾裝修重置價×成新率裝飾裝修重置價是指根據(jù)現(xiàn)行施工規(guī)范、采用現(xiàn)有建筑及裝飾材料和施工技術(shù)，按照評估時點的價格水平，重新完成具有同等功能效用的全新狀態(tài)下的裝飾裝修項目的正常工程造價，包括直接消耗的人工、材料、機(jī)械臺班等直接費用，施工企業(yè)的管理費、利潤和稅金等間接費用，以及設(shè)

10、計、監(jiān)理、質(zhì)量檢測等其他費用。7.1評估方法裝飾裝修重置價的評估方法有清單綜合單價法、單位比較法、指數(shù)調(diào)整法。清單綜合單價法是根據(jù)在評估時點的裝飾裝修工程各子項目的清單綜合單價與工程量，計算求得裝飾裝修工程造價，加上所需的工程建設(shè)其他費用確定裝飾裝修重置價的方法。單位比較法是將房屋裝飾裝修作為整體，以單位面積（如建筑面積）為指標(biāo)，選取與評估時點接近的具有可比性的裝飾裝修工程造價實例，進(jìn)行比較、分析和調(diào)整，測算估價對象裝飾裝修的單位面積單價，乘以估價對象計價面積，求得估價對象裝飾裝修重置價的方法。單位比較法一般適用于精度要求不高的預(yù)評估項目或估算工作。指數(shù)調(diào)整法是利用裝飾裝修工程造價以及相關(guān)指數(shù)

11、或者變動率，將裝飾裝修工程竣工時的客觀成本費用調(diào)整到估價時點的裝飾工程費的方法。指數(shù)調(diào)整法一般適宜于近期完成，有較完整結(jié)算依據(jù)的裝飾裝修工程項目。裝飾裝修的成新率可以按照整體裝飾裝修狀況評定綜合成新率，也可以按照各子項目分別評定分項成新率。成新率一般根據(jù)裝飾裝修的耐用年限、已使用年限、以及維護(hù)、保養(yǎng)等情況綜合確定。八、機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費用評估機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費用評估的主要內(nèi)容包括：因征收房屋造成的可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的搬遷和安裝費用，無法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的價值，物資搬遷的費用。8.1機(jī)器設(shè)備、物資的界定被評估的機(jī)器設(shè)備、物資應(yīng)當(dāng)在房屋征收決定公告之日前已合理置于房屋征收范圍內(nèi)

12、，并在對應(yīng)企業(yè)的會計報表的資產(chǎn)明細(xì)賬目登記；資產(chǎn)明細(xì)賬目未登記或者缺乏有效證明的機(jī)器設(shè)備、物資，經(jīng)委托人認(rèn)定后，由估價機(jī)構(gòu)評估。機(jī)器設(shè)備的基礎(chǔ)、房屋建成后安裝的中央空調(diào)等設(shè)施，可以與機(jī)器設(shè)備的搬遷和安裝費用一并評估。8.2可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備搬遷和安裝費用可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備是指經(jīng)清理拆卸、包裝運(yùn)輸、安裝調(diào)試后可恢復(fù)并繼續(xù)使用的機(jī)器設(shè)備，搬遷與安裝費用一般由運(yùn)雜費、拆卸費和安裝調(diào)試費構(gòu)成。計算公式為：機(jī)器設(shè)備搬遷與安裝費用 = 運(yùn)雜費+拆卸費+安裝調(diào)試費可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的搬遷和安裝費用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)每臺機(jī)器設(shè)備的實際情況，逐項判斷，一般按照評估時點的市場價格評估。8.2.1機(jī)器設(shè)備的重新購置價機(jī)器設(shè)

13、備的重新購置價是指評估時點于公開市場重新購買該全新狀態(tài)機(jī)器設(shè)備的市場價格或者重新生產(chǎn)該機(jī)器設(shè)備的重置成本。對具有通用性質(zhì)的機(jī)器設(shè)備，應(yīng)當(dāng)通過市場法求取重新購置價；對企業(yè)自行研制的機(jī)器設(shè)備，一般采用成本法計算重新購置價。1.市場法市場法是根據(jù)公開市場上與評估對象相似或可比的參照物價格，通過比較分析，確定評估對象重新購置價的方法。采用市場法評估機(jī)器設(shè)備的重新購置價的程序如下：（一）調(diào)查和收集同類型機(jī)器設(shè)備參照物的市場價格信息。（二）統(tǒng)一價格內(nèi)涵。價格是指機(jī)器設(shè)備本體的價格，不包含運(yùn)輸費和安裝費等費用；對于進(jìn)口機(jī)器設(shè)備還應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一貨幣單位。（三）調(diào)整價格時點。采用相關(guān)價格指數(shù)，將參照物的價格調(diào)整到評估

14、時點的價格。（四）對參照物價格進(jìn)行個別因素、地域因素等調(diào)整，求取機(jī)器設(shè)備的重新購置價。對于進(jìn)口機(jī)器設(shè)備應(yīng)當(dāng)以到岸價為基礎(chǔ)計算關(guān)稅以及其他費用，一并計入機(jī)器設(shè)備的重新購置價。2.成本法成本法是通過估算被評估機(jī)器設(shè)備的重置成本來確定其重新購置價的方法，一般按照下列程序進(jìn)行：（一）收集該機(jī)器設(shè)備的設(shè)計圖紙并實地查勘、核對；（二）核算制造相同機(jī)器設(shè)備所需的直接成本，包括直接材料費、燃料動力費、直接人工費、制造費用、期間費用分?jǐn)偟?；（三）計算開發(fā)設(shè)計等其它間接成本，以及管理費、稅金、利息和合理的利潤；（四）將直接成本、間接成本、管理費、稅金、利息和利潤累加，求得機(jī)器設(shè)備的重新購置價。機(jī)器設(shè)備的運(yùn)雜費、拆

15、卸費和安裝調(diào)試費可以根據(jù)機(jī)器設(shè)備的類型、規(guī)格及相應(yīng)的運(yùn)輸方式和拆卸、安裝調(diào)試工藝等直接評估；也可以采用適當(dāng)?shù)倪\(yùn)雜費率、拆卸費率、安裝調(diào)試費率乘以機(jī)器設(shè)備的重新購置價的方式求取。8.3無法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備評估無法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備是指無法拆卸、搬移，或者拆卸、搬移易造成損壞、無法恢復(fù)使用，或者搬遷和安裝費用大于機(jī)器設(shè)備殘余價值的機(jī)器設(shè)備。對于依照建筑物尺寸定制的機(jī)器設(shè)備，由委托人認(rèn)定其無法恢復(fù)使用后，估價機(jī)構(gòu)按照無法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備進(jìn)行評估。無法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備價值為重置價結(jié)合成新，計算公式為：無法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備價值 = 重置價×成新率無法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的重置價由評估時點的重新購置價

16、與購置該機(jī)器設(shè)備發(fā)生的運(yùn)雜費、安裝調(diào)試費組成。8.3.2無法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備成新率的評定無法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備成新率，根據(jù)機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命、已使用年限、以及維護(hù)、保養(yǎng)、使用等情況綜合評定。8.3.3機(jī)器設(shè)備的基礎(chǔ)費機(jī)器設(shè)備的基礎(chǔ)費是指建造該基礎(chǔ)所發(fā)生的材料費、人工費、機(jī)械費等全部費用。評估可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的基礎(chǔ)工程費時，可以不考慮成新率；評估無法恢復(fù)機(jī)器設(shè)備的基礎(chǔ)工程費時，應(yīng)當(dāng)結(jié)合成新率。8.4物資的搬遷費用物資主要包括生產(chǎn)原材料、半成品、成品、存貨、外購商品、辦公家具及低值易耗品等。物資的搬遷費用，計算運(yùn)雜費。運(yùn)雜費一般通過計車次、計件、計批次、計重量或計體積等計量單位，核算搬遷數(shù)量，并根

17、據(jù)市場行情確定單位運(yùn)雜費價格，求算物資搬遷費用。計算公式為：物資搬遷費用=搬遷數(shù)量×單位運(yùn)雜費價格九、停產(chǎn)停業(yè)損失評估因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停產(chǎn)停業(yè)損失的，且被征收人、公有房屋承租人認(rèn)為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過被征收房屋的市場評估價10%的，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)被征收人、公有房屋承租人向房屋征收部門提供的房屋被征收前三年的平均效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明材料，評估停產(chǎn)停業(yè)損失，相關(guān)辦法另行制定。十、其他財物價值評估房屋征收范圍內(nèi)涉及的綠化、苗木等其他財物價值委托估價機(jī)構(gòu)評估的，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)征收雙方當(dāng)事人書面確認(rèn)的補(bǔ)償方案，參考相關(guān)技術(shù)要求進(jìn)行評估。十一、參照評估被征收

18、房屋確需參照評估的，可以參照被征收房屋同一區(qū)域、同種類型的房屋作為參照物，進(jìn)行參照評估。對于作為參照物的房屋，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)范第八條的要求進(jìn)行實地查勘。十二、已滅失房屋的評估征收范圍內(nèi)已滅失的房屋確需評估的，應(yīng)當(dāng)由委托人提供房屋的相關(guān)證明文件和經(jīng)征收雙方當(dāng)事人書面確認(rèn)的房屋狀況信息。參照評估的，應(yīng)當(dāng)采用由征收雙方當(dāng)事人書面確認(rèn)的參照房屋作為參照物。十三、協(xié)助評估房屋征收評估中涉及的特殊專業(yè)或者專業(yè)性較強(qiáng)的評估業(yè)務(wù)，估價機(jī)構(gòu)可以委托有相應(yīng)資格（資質(zhì)）的其他專業(yè)機(jī)構(gòu)或者聘請有相應(yīng)資格從事該類業(yè)務(wù)的專業(yè)人員協(xié)助評估，但應(yīng)當(dāng)在房屋征收評估報告中予以披露和說明。委托其他專業(yè)機(jī)構(gòu)完成的評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)單獨出具評估報告并作為房屋征收評估報告的附件；估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將該評估業(yè)務(wù)的評估結(jié)果納入房屋征收評估報告。十四、評估報告被征收房屋價值評估、其他補(bǔ)償價值評估，應(yīng)當(dāng)按照不遺漏、不重復(fù)的原則進(jìn)行評估，出具評估報告。被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)單獨出具房屋征收評估報告，有分戶房屋的還應(yīng)當(dāng)出具分戶評估報告；其他補(bǔ)償價值評估，除評估委托合同有約定外，應(yīng)當(dāng)出具分項評估報告，分項評估報告應(yīng)當(dāng)作為房屋征收評估報告的附件，并且分項評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)納入房屋征收評估報告予以分項列明。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的評估應(yīng)當(dāng)單獨出具評估報告。十五、資料交接估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師與委托人交接評