加強(qiáng)稅收經(jīng)濟(jì)分析提高土地使用效益

1、    加強(qiáng)稅收經(jīng)濟(jì)分析提高土地使用效益    陳廣春摘要：本文闡述了開發(fā)區(qū)土地利用中存在的問題，并結(jié)合筆者自身實踐有針對性地提出了相應(yīng)提高土地利用效益的對策，對充分利用土地資源，發(fā)揮資產(chǎn)優(yōu)勢，促進(jìn)開發(fā)區(qū)的發(fā)展具有一定的指導(dǎo)意義。關(guān)鍵詞：土地資源；利用；分析當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇疲弱態(tài)勢明顯，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)具有趨勢性變化。在開發(fā)區(qū)新一輪大發(fā)展中，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)取得大幅增長的同時，長期積累的結(jié)構(gòu)性、要素性矛盾進(jìn)一步凸顯。稅收流失、稅源結(jié)構(gòu)不合理、后續(xù)稅源不足等抑制了收入的穩(wěn)步增長。土地使用不合理、效益低下、稅收貢獻(xiàn)少，是困擾開發(fā)區(qū)的一件大事。因此

2、，如何抓住機(jī)遇，合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，加強(qiáng)稅收經(jīng)濟(jì)分析，提高土地使用效益，不斷壯大稅源經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)財政發(fā)展后勁，應(yīng)引起高度重視，并認(rèn)真加以研究與分析。一、土地利用存在問題（一）土地供應(yīng)價格較低，部分項目質(zhì)量不高開發(fā)區(qū)建設(shè)初期，由于存在“放進(jìn)籃里都是菜”的觀念，無論項目大小，效益高低均大力招引。再加上地區(qū)間惡意競爭和外資考核，使部分引進(jìn)的工業(yè)項目質(zhì)量不高。為了吸引外資，開發(fā)區(qū)在地價、稅收等方面給予地方性優(yōu)惠政策。土地價格方面，出現(xiàn)1萬元地價，甚至零地價。招商部門不惜代價進(jìn)行招商引資，卻沒有考慮這些投資是否適合開發(fā)區(qū)自身的發(fā)展，最終導(dǎo)致大量國有土地資產(chǎn)流失。多數(shù)招商部門僅重視前期工作的招引，但缺乏項目建

3、設(shè)進(jìn)度和投資強(qiáng)度的督促和推進(jìn)，使得部分建設(shè)項目達(dá)不到和開發(fā)區(qū)簽訂的進(jìn)區(qū)協(xié)議約定的投資強(qiáng)度，工業(yè)用地強(qiáng)度約274萬元/畝，明顯低于全省國家級開發(fā)區(qū)333萬元/畝的平均水平。致使部分企業(yè)對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)較小，經(jīng)營期非常短，出現(xiàn)倒閉情況；部分企業(yè)建設(shè)進(jìn)度緩慢，四五年時間沒有建成投產(chǎn)運營，土地使用效率低；部分企業(yè)幾乎沒有效益和稅收貢獻(xiàn)，難以形成健康的產(chǎn)業(yè)鏈，從而抑制了工業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級和技術(shù)水平的提高。（二）土地開發(fā)成本較高，政府整體收益極低土地開發(fā)成本主要包括征地費、拆遷補(bǔ)償費和七通一平成本。根據(jù)市征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和開發(fā)區(qū)實際情況，經(jīng)測算，土地開發(fā)成本約26.58萬元（不包括村莊征遷）。另外，為了保護(hù)

4、耕地，2014年起實行耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)，需要進(jìn)入土地指標(biāo)市場交易，該地區(qū)最低交易指標(biāo)價格約18萬元/畝。上述兩項土地成本約44.58萬元/畝，而目前工業(yè)用地出讓價格為25.6萬元/畝、11.2萬元/畝兩檔，可以看出土地成本過高，沒有土地出讓收益。為吸引外資和投資，各地出臺了更多土地、稅收等優(yōu)惠招商政策，將企業(yè)招拍掛繳納的土地出讓金通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套獎勵或其他方式補(bǔ)貼給投資企業(yè)，降低企業(yè)實際用地價格。（三）部分土地閑置低效，節(jié)約集約亟待提高隨著開發(fā)區(qū)快速發(fā)展，工業(yè)及各項建設(shè)用地需求增大，土地指標(biāo)十分緊張，但從企業(yè)調(diào)查情況看，土地閑置低效情況普遍存在。部分企業(yè)廠房閑置出租，改變投資約定，有的甚至

5、出現(xiàn)爛尾情況。目前，開發(fā)區(qū)用地計劃、占補(bǔ)空間不足，整體耕地后備資源日趨緊張，行政調(diào)劑已無法滿足全部需求。當(dāng)前，開發(fā)區(qū)已供建設(shè)用地約41平方公里，其中道路、公共設(shè)施等劃撥用地約占20%，工業(yè)、房地產(chǎn)等用地約占60%，總體結(jié)構(gòu)較為合理。但是為進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)區(qū)的城市管理規(guī)劃，制定了開發(fā)區(qū)城市規(guī)劃設(shè)計管理規(guī)定，旨在提升規(guī)劃和設(shè)計品質(zhì)，展現(xiàn)開發(fā)區(qū)特色，致力于開發(fā)區(qū)土地資源提檔升級，卻沒有完全按照工業(yè)園區(qū)進(jìn)行合理規(guī)劃和設(shè)計，沒有按照建設(shè)項目合理分類，沒有完全按照工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)，使得開發(fā)區(qū)內(nèi)工業(yè)項目分散，廠房設(shè)計與建設(shè)空間利用相對不足。同時，行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施等非生產(chǎn)性用地比例較大，節(jié)約集約利用水平較

6、低。二、改變土地供應(yīng)現(xiàn)狀，加強(qiáng)節(jié)約集約利用（一）結(jié)合成本，確定合理供應(yīng)地價從征地到整理、實現(xiàn) “三通一平”或“七通一平”、掛牌，政府需要投入大量資金成本，但供應(yīng)地價非常低。地方政府看重的是引進(jìn)企業(yè)投產(chǎn)后所產(chǎn)生的效益、稅收貢獻(xiàn)、就業(yè)崗位等。盡管開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展及建設(shè)有力帶動了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但是一味依賴優(yōu)惠政策吸引投資顯然是不可持續(xù)的。企業(yè)投資需要考慮土地價格，但也需要對資源、原材料、勞動力、投資環(huán)境等進(jìn)行衡量。開發(fā)區(qū)在初期階段可以低地價吸引投資，但是隨著逐步淘汰落后產(chǎn)能，驅(qū)逐過氣產(chǎn)業(yè)，通過轉(zhuǎn)型升級后更優(yōu)的產(chǎn)業(yè)布局，產(chǎn)業(yè)核心功能的提升，產(chǎn)城融合度的提高，民生項目的合理布局，城市規(guī)劃更好，土地利用的

7、節(jié)約集約效果更佳，開發(fā)區(qū)的土地供應(yīng)地價要大幅提高，以彌補(bǔ)過高的投入成本。因此，國家應(yīng)提出整體指導(dǎo)地價，地方政府實行不同區(qū)域間土地供應(yīng)指導(dǎo)價格，以提高國有土地資產(chǎn)收益。（二）盤活存量，推進(jìn)低效地再利用按照屬地管理原則，集中開展低效閑置工業(yè)用地專項調(diào)查，因地制宜制訂工業(yè)企業(yè)低效用地、閑置土地盤活利用實施方案。按照“新賬不再欠、老賬逐年還”的原則，根據(jù)閑置土地處置辦法等有關(guān)規(guī)定，充分運用協(xié)商回購、土地置換、增資技改、兼并重組、引導(dǎo)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)型升級、無償收回等處置方式推進(jìn)低效土地再利用，逐步盤活存量。（三）科學(xué)規(guī)劃，提高節(jié)約集約利用一是合理確定工業(yè)用地供應(yīng)方式。積極推行產(chǎn)業(yè)用地長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)

8、合、彈性出讓等供應(yīng)方式，規(guī)劃、建設(shè)等部門根據(jù)土地租讓合同、批復(fù)文件等為企業(yè)辦理相關(guān)工程建設(shè)及開工手續(xù)。二是提高工業(yè)用地準(zhǔn)入門檻。按照土地使用標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化開發(fā)強(qiáng)度、投資強(qiáng)度等指標(biāo)的管控。推行“以地控稅、以稅節(jié)地”工作，新上項目建成投產(chǎn)三年后，畝均稅收達(dá)到20萬元以上。連續(xù)三年畝均稅收低于15萬元的，納入低效用地清理范圍。三是推進(jìn)高標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)。按照“企業(yè)集中、產(chǎn)業(yè)集群、要素集聚、土地集約”的原則，建成布局合理、功能齊全、設(shè)施完善的高標(biāo)準(zhǔn)廠房。鼓勵和引導(dǎo)戰(zhàn)略性新興中小微企業(yè)進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)廠房，提高工業(yè)用地節(jié)約集約水平。endprint三、加強(qiáng)稅收經(jīng)濟(jì)分析，提高土地使用效益（一）健全機(jī)制，加強(qiáng)稅收經(jīng)濟(jì)分析

9、1.深入開展產(chǎn)業(yè)調(diào)研分析重點了解企業(yè)發(fā)展中遇到的資金瓶頸和稅收問題，幫助企業(yè)用足用活用好稅收政策，扶持企業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。引導(dǎo)企業(yè)按照項目規(guī)劃、發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，扶持優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)實施兼并重組、發(fā)展壯大。2.建立重點項目服務(wù)機(jī)制組建專門服務(wù)團(tuán)隊負(fù)責(zé)重點項目稅源企業(yè)的跟蹤服務(wù)和風(fēng)險管控，健全專業(yè)化的稅收管理服務(wù)機(jī)制，打造區(qū)內(nèi)集團(tuán)企業(yè)、總部企業(yè)、重點稅源戶企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的良好稅收環(huán)境，充分發(fā)揮核心企業(yè)和總部企業(yè)帶動和輻射作用。加強(qiáng)國、地稅部門的協(xié)調(diào)配合，避免多頭征管、重復(fù)檢查，確保重點項目建設(shè)的順利推進(jìn)。3.嚴(yán)格落實減稅降費政策在當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力增大、“營改增”改革全面實施的前提下，加強(qiáng)財政、國地稅、工商、

10、國土、建設(shè)等部門協(xié)作，及時為轄區(qū)內(nèi)企業(yè)發(fā)布減稅降費政策，提供高效服務(wù)，最大限度地減輕實體經(jīng)濟(jì)運行負(fù)擔(dān)，切實起到降低企業(yè)稅負(fù)作用，為供給側(cè)改革和企業(yè)更好地發(fā)展提供助力。4.強(qiáng)化畝均稅收貢獻(xiàn)考核認(rèn)真貫徹落實國家和省市促進(jìn)開發(fā)區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展及節(jié)約集約用地精神，積極推行嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和土地節(jié)約集約利用，提高企業(yè)畝均稅收貢獻(xiàn)度。結(jié)合實際情況，按季度公布轄區(qū)內(nèi)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)及畝均稅收貢獻(xiàn)度排行，并據(jù)此對各招商部門和鎮(zhèn)（街道）進(jìn)行考核獎懲。（二）尋求突破，提高土地使用效益1.合理確定企業(yè)用地價格根據(jù)“七通一平”土地開發(fā)成本，合理確定工業(yè)用地土地出讓最低保護(hù)價格。開發(fā)區(qū)工業(yè)用地價格不得低于25.6萬元/畝

11、；商服用地價格不得低于80萬元/畝。對推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級起關(guān)鍵性作用的特別重大生產(chǎn)型項目，按照“一事一議”的原則，在設(shè)備補(bǔ)貼、產(chǎn)業(yè)基金扶持等方面給予政策支持，其他不得給予土地價格方面優(yōu)惠政策。2.明確工業(yè)項目供地標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)規(guī)劃，參照土地使用標(biāo)準(zhǔn)，提高工業(yè)項目畝均投資強(qiáng)度，約定畝均實際投入不得低于300萬元。對于固定資產(chǎn)投資規(guī)模小于1億元人民幣的工業(yè)項目不再單獨供應(yīng)土地，對于用地規(guī)模小于200畝的工業(yè)項目原則上不再單獨供地。3.實施土地綜合整治工程以土地整理、復(fù)墾、開發(fā)和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤為平臺，統(tǒng)籌實施城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目、歷史遺留工礦廢棄地復(fù)墾項目、耕地占補(bǔ)平衡項目以及基本農(nóng)田整理項目，對低效利用、不合理利用、未利用及生產(chǎn)建設(shè)活動和自然災(zāi)害毀損的土地進(jìn)行整治，實施土地綜合整治工程，最大力度保護(hù)耕地，推進(jìn)節(jié)約集約用地。最大力度拓展用地空間，實現(xiàn)優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。4.明確集約用地政企同責(zé)被認(rèn)定為閑置或低效利用