城市規(guī)劃區(qū)域土地儲備項目可行性研究報告

1、 目       錄第一部分  概述 .6第一章  項目概況.6一、項目簡介.6(一)項目名稱6(二)項目范圍6(三)項目任務(wù)6(四)項目目標6二、項目背景6三、項目可行性研究的依據(jù)7四、可行性研究結(jié)論9五、特殊說明事項9第二章  雙洞子城市副中心待儲備地塊概況.10一、雙洞子城市副中心待儲備地塊位置.10(一) 雙洞子城市副中心待儲備地塊概況.10(二) 地形、地質(zhì)狀況.10(三)儲備地塊面積的地上物概況.10(四)礎(chǔ)設(shè)施、市政建設(shè)條件 .10第三章  土地儲備流程.10第四章

2、60; 區(qū)域條件 .11一、區(qū)域基本情況.11二、區(qū)域自然環(huán)境.12三、區(qū)域經(jīng)濟條件與社會條件.12四、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件.13第二部分  規(guī)劃與市場.14第五章  規(guī)劃分析.17一、城市定位.17二、城市規(guī)劃分析.17三、待儲備地塊規(guī)劃條件.17四、規(guī)劃分析結(jié)論.19第六章  市場分析.19一、房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢.20二、土地市場分析.22三、競爭分析.221待儲備地塊競爭分析232項目SWOT分析.23第三部分  成本收益與財務(wù)分析.24第七章  成本分析.24一、征地拆遷成本.24(一)土地征用成本25(二) 房屋拆遷及安置成本.26

3、   (三)基礎(chǔ)設(shè)施補償費27(四)相關(guān)稅費29二、土地整治成本 .30三、其他成本 31(一)不可預(yù)見費31(二)經(jīng)營管理費用31(三)財務(wù)費用 .32第八章  收益分析.33一、假設(shè)開發(fā)法預(yù)估出讓地價33二、市場比較法預(yù)估出讓地價33三、待儲備地塊出讓價格估算結(jié)果34四、土地開發(fā)成本回收 .34第九章  財務(wù)分析.35一、資金平衡分析.35二、現(xiàn)金流量分析 .35三、不確定性分析 .35(一)成本的不確定性 .351、政策變動造成的不確定性 352、雙方協(xié)商的不確定性.35(二)收益不確定性 351、出讓價格的不確定性.362、規(guī)劃的不確定.363、

4、財務(wù)費用的不確定性.36第四部分  結(jié)論 .37第十章  項目結(jié)論.37第十一章  建議.37   圖 表 目 錄 表1   云陽縣城總體規(guī)劃（20052020）用地平衡表.17表2    城市總體規(guī)劃用地匯總表.18表3   待儲備地塊用地平衡表 .19表4   云陽土地出讓交易情況.23表5   待儲備地塊征用整治成本估算結(jié)果.25表6   待儲備地塊地上房屋面積估算.27表7  &

5、#160;待儲備地塊地上基礎(chǔ)設(shè)施情況及補償費用.28表8   假設(shè)開發(fā)法估算土地出讓價格.33表9   云陽縣20002005年土地出讓情況 .34表10  待儲備地塊可能出讓價格估算結(jié)果.34表11  資金平衡分析 .35表12  現(xiàn)金流量表.36 第一部分  概述第一章  項目概況一、項目簡介1、項目名稱    重慶市云陽縣土地儲備項目可行性研究2、項目范圍云陽縣待儲備地塊共計1520畝，位于雙洞子城市副中心，是小江片區(qū)內(nèi)上青龍咀山梁綠脈和紗帽山梁綠脈之間的區(qū)域

6、，是集商貿(mào)、行政、文化為一體的城市副中心。規(guī)劃城市建設(shè)用地規(guī)模1.42平方公里，人口規(guī)模3.0萬人。3、項目任務(wù)    完成上述土地的征地、拆遷、整理，達到“六通一平”，并完成其中經(jīng)營性用地的出讓。4、項目目標    通過土地儲備、出讓實現(xiàn)增值收益，彌補云陽縣梅峰水利工程的資金缺口。二、項目背景    重慶市水利投資有限公司于2003年11月28日經(jīng)重慶市政府批準掛牌成立，是市人民政府出資的國有獨資公司，市政府授權(quán)市水利局為公司國有資產(chǎn)出資人代表。2004年7月22日，市政府批準市水利投資有限公司更名為市

7、水利投資（集團）有限公司（以下簡稱“水投集團”）。主要職責(zé)是：履行大中型水利工程國有資產(chǎn)出資人職責(zé)，承擔(dān)新建大中型水利工程、供排水工程及中小水電站的建設(shè)經(jīng)營任務(wù)；實施水資源的統(tǒng)一開發(fā)和經(jīng)營管理，推進水務(wù)一體化。    2004年12月1日，在重慶市政府“關(guān)于解決重慶市水利投資（集團）有限公司發(fā)展問題”的專題會議上，賦予水投集團在項目所在區(qū)縣（自治縣、市）開展土地儲備的職能，其土地儲備收益全額返還市水投集團，用于彌補水利工程建設(shè)資金不足。    2005年，根據(jù)重慶市人民政府關(guān)于重點水利工程土地儲備有關(guān)問題的批復(fù)（渝府200570號）文

8、件精神，重慶市水投集團土地儲備整治有限公司（以下簡稱“土地儲備整治公司”）正式掛牌成立。土地儲備整治公司屬于市水利投資（集團）有限公司全資二級法人，注冊資金20000萬元，主要負責(zé)組織實施市水利投資（集團）有限公司（含全資、控股子公司）土地儲備整治項目。    為彌補重慶市水投集團控股子公司云陽水利水電實業(yè)開發(fā)有限公司在建的云陽縣梅峰水利工程建設(shè)存在的資金缺口，經(jīng)過反復(fù)踏勘比選，擬儲備土地1520畝位于雙洞子城市副中心小江片區(qū)內(nèi)上青龍咀山梁綠脈和紗帽山梁綠脈之間的區(qū)域。云陽縣政府已同意由重慶市水投集團土地儲備整治有限公司作為控制性儲備用地。三、項目可行性研究的依據(jù)

9、（一）      法律法規(guī)1、中華人民共和國城市規(guī)劃法2、中華人民共和國文物保護法3、中華人民共和國土地管理法4、中華人民共和國環(huán)境保護法5、重慶市征在補償安置辦法（重慶市人民政府令第55號）       6、重慶市人民政府關(guān)于調(diào)整征地補償安置標準做好征地補償安置工作的通知（渝府發(fā)200567號）7、重慶市財政局、重慶市國土房管局轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國土資部關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費征收等別的通知（渝財建200328號8、 重慶市國有土地儲備整治財務(wù)管理暫行辦法（二）地方政策云陽縣人民政府印發(fā)云

10、陽縣征地補償安置實施辦法的通知（云陽府發(fā)200597號）（三）土地儲備相關(guān)文件    1、重慶市人民政府關(guān)于重點水利工程土地儲備有關(guān)問題的批復(fù)（渝府200570號）    2、云陽縣人民政府      重慶市水利投資（集團）有限公司關(guān)于用土地儲備籌集云陽縣梅峰水利工程建設(shè)資本金的協(xié)議3、城市規(guī)劃編制辦法、城市規(guī)劃編制辦法實施細則、城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準等技術(shù)規(guī)范、技術(shù)標準及部門規(guī)章；（四）重慶市云陽縣城總體規(guī)劃（20052020年）（五）重慶市云陽縣土地利用總體規(guī)劃（20052

11、020年）（六）征地、拆遷、估價等行業(yè)標準（七）重慶云陽水利水電實業(yè)開發(fā)有限公司提供的其他資料（八）重慶市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃(20032020)；（九）云陽縣城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（20052020）；（十）重慶市規(guī)劃局關(guān)于加強區(qū)縣城市總體規(guī)劃修編工作的意見（渝規(guī)郊字200417號）；（十一）重慶市云陽縣土地利用總體規(guī)劃（19972010）；（十二）重慶市云陽縣土地開發(fā)整理規(guī)劃（20012010）；（十三）云陽縣全面建設(shè)小康社會發(fā)展規(guī)劃綱要（20032020）；（十四）重慶市港口岸線利用規(guī)劃（20052020）（十五）重慶市云陽縣交通發(fā)展規(guī)劃（20052020）（十六）重慶市云陽縣新城總體規(guī)劃修編（城市總

12、體規(guī)劃階段）用地地質(zhì)災(zāi)害調(diào)查評價報告（2004年）。（十七）實地勘查獲取的資料及搜集的市場資料四、可行性研究結(jié)論    經(jīng)測算，雙洞子城市副中心小江片區(qū)內(nèi)上青龍咀山梁綠脈和紗帽山梁綠脈之間的區(qū)域地塊的土地征用整治成本為30.56萬元,共需征用整治成本46453.48萬元,可獲得綜合效益14346.52萬元,利潤率23.60%增值的能力,可用于開展儲備征用整治。五、特殊說明事項    本可行性研究根據(jù)地塊周邊環(huán)境狀況，按照當(dāng)前時點的社會政治經(jīng)濟情況作出，對于未來發(fā)生不可預(yù)見的社會重大變動，本報告所得結(jié)論可能會產(chǎn)生誤差。 

13、60;  待儲備地塊均未進行勘查定界工作，確切的土地面積及土地紅線范圍未確定，將對本可行性研究產(chǎn)生一定影響。待儲備地塊的最終投資成本以勘界結(jié)果為準。    本報告的結(jié)論是依據(jù)云陽縣縣情及有關(guān)資料進行測算進行測算獲得的。本報告僅供中介機構(gòu)作為項目論證參考，不得用于其他用途。其他單位或個人未經(jīng)許可，不得引用報告中的內(nèi)容。            第二章  雙洞子城市副中心待儲備地塊概況一、待儲備地塊位置待儲備地塊位于云陽新縣城擬建高速公路入城

14、干道和沿彭溪河岸的濱江路段。二、地形、地質(zhì)狀況    北高南低，坡度約15,不易于平整, 地質(zhì)狀況良好。防震級別為6。三、待儲備地塊面積和地上物概況    待儲備地塊面積為1520畝。無詳規(guī)。屬農(nóng)村集體土地。四、基礎(chǔ)設(shè)施、市政建設(shè)條件在小江片區(qū)的雙洞子組團中結(jié)合中央綠化公園，兩側(cè)應(yīng)主要集中布置金融保險、貿(mào)易咨詢等用地，形成縣級商服、文化中心區(qū)，集中布置圖書館、科技館、會展中心、影劇院、文化宮，布置350床醫(yī)院一座，新建30班小學(xué)1所。        

15、60;         第三章   土地儲備流程    為彌補重慶市水投集團控股子公司云陽水利水電實業(yè)開發(fā)有限公司在建的云陽縣梅峰水利工程建設(shè)存在的資金缺口,經(jīng)過反復(fù)踏勘比選,擬儲備土地中1520畝土地增值部分解決梅峰水利工程建設(shè)資金缺口。云陽縣政府已同意提供云陽縣境內(nèi)共1520畝土地交由重慶市水投集團土地儲備整治有限公司作為控制性儲備用地。儲備土地經(jīng)整治后，交由云陽縣人民政府委托的土地交易中心按有關(guān)規(guī)定實行“招、拍、掛”出讓，出讓收入在扣除土地整治公司的整治成本后

16、，其收益全額返還水利投資集團作為梅峰水利工程的建設(shè)資本金。土地儲備相關(guān)稅費除上繳中央財政和中央規(guī)定不得減免的部分外，其余部分免繳。                第四章  區(qū)域條件一、區(qū)域基本情況    云陽縣位于重慶市東部，三峽工程庫區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)奉節(jié)縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬州區(qū)，北接開縣、巫溪縣。地理座標介于東經(jīng)108°24´32"109°14

17、0;51"，北緯30°35´6"31°26´36"之間，南北長99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長江由西向東橫空而過，境內(nèi)流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區(qū)337公里（距萬州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。    云陽縣共轄41個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、827個行政村、42個城鎮(zhèn)居民委員會、11170個農(nóng)業(yè)合作社、350個居民小組。2006年末總?cè)丝?29萬人，其中：農(nóng)業(yè)人口109萬人，占91.03%；非農(nóng)業(yè)人口20萬人,占8

18、.97%,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。二、區(qū)域自然環(huán)境云陽地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點的菱形。云陽地表由南北向中間傾斜，最高點為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。云陽屬東南中亞熱帶濕潤氣候區(qū)，季風(fēng)明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點。年平均氣溫18.4°C，最低氣候-4.0°C,最高氣候41.7°C。年平均日照

19、1484.8小時，年平均降雨量1100.1毫米，無霜期300天以上，適宜多種農(nóng)作物生長。三、區(qū)域經(jīng)濟條件與社會條件    “十五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長10.9%，2005年全縣GDP達到43.3億元，比2000年接近翻一番，人均GDP達到4285元。固定資產(chǎn)投資123億元，相當(dāng)于“九五”的3倍，年均增長24%，高出計劃11.4個百分點。全口徑財政收入達到2.23億元，年均增長12.99%，比預(yù)期目標高3.99個百分點。農(nóng)民人均純收入2223元，年均增長8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由2000年42.3:33.7:24.0調(diào)整到2005年的31.1:33.3:35.

20、6。社會消費品零售總額達到18.2億元，年均增長12.2%，比計劃高0.9個百分點。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達到26.78%。年均人口自然增長率為4.81。四、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件    在農(nóng)村，落實最嚴格的耕地保護政策，實施耕地占補平衡，開發(fā)整理土地7277.2畝。完成咸池中型水庫一期工程，二期工程。梅峰水利工程、小江大灌區(qū)項目、小水電代燃料項目、農(nóng)村小水電脫貧解困工程和新縣城堤防工程的前期工作基本完成。“十五”水電農(nóng)村電氣化縣建設(shè)順利通過達標驗收。興建人飲工程2580處，建成和改造場鎮(zhèn)供水站54座，解決11.4萬人的飲水困難，新建沼氣池21

21、70口。去年農(nóng)田水利和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)獲全市一等獎，評為全國農(nóng)業(yè)標準化示范區(qū)建設(shè)先進單位。農(nóng)網(wǎng)改造完成投資1.61億元，249個村全面完成村網(wǎng)改造。    城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達到21.87平方公里,比九五”末增長100.6%,新增房屋面積397.7萬平方米,是九五”期間的2倍。城鎮(zhèn)就業(yè)人員達到7.1萬人,比九五”末增加2.6萬人。新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟明顯增強，加

22、工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。    云陽交通四通八達，運輸方便快捷。長江自西向東橫穿而過，現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運公司船舶均在云陽港停泊運營。全縣通車里程1480公里。渝馬路沿長江北穿過云陽境內(nèi)，至開縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路云陽段已開工建設(shè)。新縣城距萬州五橋機場、萬州火車站48公里，僅40分鐘車程。云陽長江公路大橋竣工。    交通建設(shè)突飛猛進。深入推進交通建設(shè)決策、決戰(zhàn)、決勝“三大年”，著力實施“125”工程，交通建設(shè)總投資31億元，相當(dāng)于建國以來至2000年投資總和的10

23、倍。云陽長江大橋搶在三峽水庫二期蓄水前完成橋墩工程，節(jié)約建設(shè)資金7000萬元，2005年“9.28”如期通車。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長高路南北兩個循壞圈路基工程。相繼完成渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段相繼開口。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達到31%。新修標準四級公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達四級標準，95.8%的村通公路。新建二級車站1個，三級車站4個，完成港口碼頭復(fù)建11處。交通工作連續(xù)五年獲重慶市考核一等獎。     &

24、#160;         第二部分  規(guī)劃與市場                 第五章  規(guī)劃分析一、城市定位云陽縣城遠期采用“一城四區(qū)”組團式城市總體布局結(jié)構(gòu)。四區(qū)指長江片區(qū)、小江片區(qū)、人和片區(qū)和盤石片區(qū)。長江片區(qū)位于龍脊山脈以南，以現(xiàn)狀建成區(qū)為主體，并向薛家溝和張家灣延伸，形成以居住、行政、商貿(mào)金融、文化娛樂為主體的城市綜合區(qū)，包

25、括現(xiàn)狀中心區(qū)、張家壩組團、薛家溝組團、張家灣組團、復(fù)興場組團。規(guī)劃城市建設(shè)用地規(guī)模8.92平方公里，人口規(guī)模14.0萬人。小江片區(qū)位于彭溪河?xùn)|岸、龍脊山脈西北，是以居住、商業(yè)、文化、旅游服務(wù)等為主的新型城市綜合區(qū)，包括松樹包組團、烏雞洞溝組團、苦竹溪組團、雙洞子組團、紫金溝組團和干灣包組團。規(guī)劃城市建設(shè)用地規(guī)模7.09平方公里，人口規(guī)模12.0萬人。  云陽新縣城定位為云陽縣的政治、經(jīng)濟、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。規(guī)劃近期至2010年，縣城城鎮(zhèn)人口規(guī)模15萬人；中期至2015年，縣城城鎮(zhèn)人口規(guī)模20萬人；遠期至2

26、020年，縣城城鎮(zhèn)人口規(guī)模30萬人；2004年，城市建設(shè)用地8.5平方公里。規(guī)劃近期至2010年，城市建設(shè)用地13.0平方公里；規(guī)劃中期至2015年，城市建設(shè)用地16.5平方公里；規(guī)劃遠期至2020年，城市建設(shè)用地規(guī)模23.29平方公里。2020年30萬人，用地28平方公里。圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。    二、城市規(guī)劃分析    云陽是一個地處偏遠的移民新城，以云陽新縣城為中心，構(gòu)建極核發(fā)展模式，加強與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。

27、積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開發(fā)格局，接待游客250萬人次，張飛廟成功搬遷，2003年7月19日正式開館，被評定為國家AAAA級景區(qū)，成功申報龍缸國家級地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，建成了云陽的一張名片。    新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)建工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。

28、60;   根據(jù)云陽縣城總體規(guī)劃，不可用于出讓的公益性質(zhì)用地（道路廣場用地、市政設(shè)施用地、綠地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經(jīng)營性質(zhì)的用地（行政辦公用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為7.33%,此類用地雖不可經(jīng)營性出讓，但是可以通過劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地合文化娛樂用地可用于經(jīng)營性出讓，本報告中將按照總體規(guī)劃中這三類用地之間的比例關(guān)系估算待儲備地塊中可用于經(jīng)營性出讓的各類型土地面積。       &#

29、160;表1  云陽縣城總體規(guī)劃（20052020）用地平衡表序號用地代號用地性質(zhì)面積(萬m2)占城市建設(shè)用地(%)人均(m2/人) 現(xiàn)狀規(guī)劃現(xiàn)狀規(guī)劃現(xiàn)狀規(guī)劃 1R居住用地268.32597.6931.5325.6622.3619.92 2C公共設(shè)施用地189.35328.8622.2414.1215.7810.97 其中C1行政辦公用地31.2741.863.671.802.611.40C2商業(yè)金融用地45.29139.555.325.993.774.65C3文化娛樂用地2.2724.180.271.040.190.81C4體育設(shè)施用地8.4

30、210.710.990.460.700.36C5醫(yī)療衛(wèi)生用地13.8618.461.630.791.160.62C6教育科研用地81.8894.109.624.046.823.133M工業(yè)用地95.53416.6111.2317.897.96 13.89 4W倉儲用地0.3456.460.042.420.03 1.88 5T對外交通用地26.9132.093.161.382.24 1.07 6S道路廣場用地160.68426.2418.8818.2913.39 14.21 7U市政公用設(shè)施用地14.9823.681.761.021.25 0.79

31、0;8G綠地94.13446.0211.0619.157.84 14.87 其中G1公園綠地75.93199.518.928.576.336.65G2防護綠地18.20246.512.1410.581.528.229D特殊用地0.731.710.080.070.06 0.06 合  計城市建設(shè)用地850.972329.3610010070.8977.65   表2      城市總體規(guī)劃用地匯總表 序 號類別名稱面積(萬m2)占城市總體規(guī)劃用地比例(%)1城市總體規(guī)劃用地25600.0

32、01002城市建設(shè)用地2329.369.103水域和其他用地23270.6490.90其     中水域3098.0412.10耕地   4006.13              15.65園地   2006.21              7.84

33、林地   13062.08              51.02牧草地   660.12              2.58村鎮(zhèn)建設(shè)用地   438.06          

34、60;   1.71 三、待儲備地塊規(guī)劃條件   （一）待儲備地塊最佳利用分析    待儲備地塊位于新縣城規(guī)劃區(qū)，是云陽新縣城建成區(qū)下一步發(fā)展的必然選擇，非常適宜住宅開發(fā)。（二）待儲備地塊規(guī)劃情況    根據(jù)城市用地規(guī)劃，總面積2130畝，擬儲備地塊中不可用于經(jīng)營性出讓的土地面積（道路廣場、市政公用設(shè)施、綠化用地）為213畝，可以通過劃撥或協(xié)議方式回收土地開發(fā)成本的土地面積（行政辦公、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、教育科研用地）147畝，高投司儲備200畝，鹽廠儲備50畝?？捎糜诮?jīng)營性出讓的居住用地

35、、商業(yè)服務(wù)和文化娛樂用地共計1520畝，占總面積的71.40%。      表3         待儲備地塊用地平衡表 用地名稱規(guī)劃面積（畝）占總用地（%）1可用于經(jīng)營性出讓的土地152071.40%   居住用地99946.92%   商業(yè)服務(wù)用地49323.16%   文化娛樂設(shè)施用地281.32%2可回收土地開發(fā)成本的土地1479.67%   消防用地5.000.33% 

36、  公交用地15.000.99%   教育科研用地1278.35%3不可用于經(jīng)營性出讓的土地4630030.46%   高投司儲備用地20013.16%   鹽廠儲備503.29%   不可用于經(jīng)營性出讓用地21314.01%4待儲備地塊總面積2130100    根據(jù)云陽縣城總體規(guī)劃，待儲備地塊規(guī)劃條件與發(fā)展方向為居住用地。符合最佳利用的要求。目前尚無詳細規(guī)劃。四、規(guī)劃分析結(jié)論    待儲備地塊規(guī)劃均為居住用地，符合最佳利用用途。第六章

37、0; 市場分析一、房地產(chǎn)開發(fā)情況（一）房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢    云陽新城為移民城，云陽新城的城市總體布局為“一城四區(qū)”，已成長江片區(qū)僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)處于賣方市場。據(jù)調(diào)查，開辟高端市場空間潛力大。為此，我們進行了“云陽縣住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了分析和研究。（二）可供房地產(chǎn)區(qū)城及現(xiàn)狀沿移民大道通過地災(zāi)治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地僅剩下200畝左右，2006年，縣府通過招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開發(fā)公司一舉中標

38、。1、開發(fā)現(xiàn)狀麗江景苑，該樓盤占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬平方米,其中商業(yè)面積3.4萬平方米，住宅公寓面積6.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價為1200元/平方米，最高價達到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。福苑樓盤，該樓盤占地1867.6平方米（2.8畝），建筑面積2萬平方米,其中商業(yè)面積0.6萬平方米，住宅公寓面積1.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為6600元/平方米，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一

39、定的參考與借鑒意義。外灘廣場，該樓盤占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。2003-2004年，一期工程樓盤占地26680平方米（150畝），建筑面積5.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積3.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為4280元/平方米，住宅部分起售價為900元/平方米，最高價達到1200元/平方米；2005-2006年，二期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為5280元/平方米，住宅部分起售價為1050元/平方米，最高價達到1750元/平方米；2007年，三

40、期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為7280元/平方米，住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到2750元/平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。濱江國際，該樓盤占地27346平方米（38畝），建筑面積20.2萬平方米,其中商業(yè)面積5.4萬平方米，住宅公寓面積14.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到3000元/平方米。2、本區(qū)域競爭樓盤分析針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場附近幾個樓盤市

41、調(diào)分析。目前，在云陽縣房地產(chǎn)市場中具有一定影響力的在售樓盤是位于濱江小區(qū)的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區(qū)的外灘廣場。濱江國際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為90-110平方米（小戶型，小面積），120-145平方米（中戶型，中面積），180-250 平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占60%，中戶型、中面積占25%，大戶型，大面積占15%。購房以外地人和本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售很樂觀；外灘廣場現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項目三期原定于3月開盤正式發(fā)售，由于工程

42、資金的原因推遲至5月開始認籌。現(xiàn)樓體已近封頂，由于近年云陽的房地產(chǎn)市場火爆，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好。麗江景苑座落于以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為80-95平方米（小戶型，小面積），100-125 平方米（中戶型，中面積），130-180平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占55%，中戶型、中面積占35%，大戶型，大面積占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售很樂觀；福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為145平方米、183平方米面積各占10%。

43、購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售很樂觀；由于走品牌個性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。三、土地市場分析    根據(jù)云陽縣國土局提供的20002006年土地出讓交易結(jié)果，與待儲備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。     表4    

44、60;  云陽縣20002006年土地出讓交易情況      年度價格2000200120022003200420052006最高價（萬元/畝）7047151870726391227244137550最低價（萬元/畝）2001644406985684403550平均價（萬元/畝）45054423222894142024275550    可以看到，云陽縣土地市場在經(jīng)歷了02、03年的狂熱之后逐漸回歸理性，2005年穩(wěn)定，2006年呈上升勢頭。根據(jù)云陽縣近年來土地出讓的實際情況，土地成交價格總體上呈現(xiàn)增長態(tài)勢，雖然2

45、004年略有下降，2005年恢復(fù)到正常水平，2006年開始有大幅增幅。     四、競爭分析（一）待儲備地塊競爭分析    目前，在云陽縣房地產(chǎn)市場中具有一定影響力的在售樓盤是位于濱江小區(qū)的麗江景苑，該樓盤占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬平方米,其中商業(yè)面積3.4萬平方米，住宅公寓面積6.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價為1200元/平方米，最高價達到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。（二）項目SWOT分析  優(yōu)勢劣勢機

46、遇挑戰(zhàn)高速公路出口至小江片區(qū)雙洞子城市副中心地塊區(qū)位優(yōu)勢好，增值大，變現(xiàn)快，是商住樓的理想?yún)^(qū)位。地勢較為平坦，基礎(chǔ)設(shè)施完備。地塊面積大，成規(guī)模。區(qū)位優(yōu)勢好, 位于云陽在高速公路出口與主城結(jié)合部云陽居民的房屋低檔保有量比較高，對高檔房屋的需求有限。               第三部分  成本收益與財務(wù)分析 第七章  成本分析    待儲備地塊的征用整治成本包括征地拆遷成本、土地整治成本、其他成本三

47、大部分。征地拆遷成本包括土地征用成本、房屋拆遷及安置成本、基礎(chǔ)設(shè)施補償費、相關(guān)稅費；土地整治成本指土地達到六通一平條件所需成本；其他成本包括不可預(yù)見費、經(jīng)營管理費用和財務(wù)費用。    經(jīng)估算，待儲備地塊征用整治成本為46453.48萬元,合30.56萬元/畝。   表5  待儲備地塊征用整治成本估算結(jié)果 雙洞子組團待儲備地塊備注補償單價（元/畝）補償成本（元）征地拆遷成本1土地征用成本44210.6667200200.00 2房屋拆遷及安置成本95943.63145834323.50 3基礎(chǔ)設(shè)施補償費14

48、630.9222239000.00 4相關(guān)稅費6516.029904351.7891-4之和245177875.305土地整治成本100000152000000.00 其他成本6不可預(yù)見費13065.0619858893.771.-5.之和的5%7經(jīng)營管理費用10191.4115490940.94(1.+2.+3+5.)*4%8財務(wù)費用21057.2732007050.541.-7之和的7.4%9總計305614.974464534760.601.-8.之和    待儲備地塊的征地拆遷, 依據(jù)國務(wù)院頒布的中國長江三峽條例，云陽縣執(zhí)行云陽府發(fā)20

49、01196號文件，在規(guī)劃區(qū)征用實行純耕地面積計算。云陽縣雙江鎮(zhèn)規(guī)劃用地系山峽庫區(qū)移民用地，高速公路出口至小江片區(qū)雙洞子城市副中心地塊屬于云陽縣（2005-2010）新城規(guī)劃用地，根據(jù)云陽縣國土局提供的數(shù)據(jù)，云陽縣城目前人均純耕地在0.30.8畝之間,在實際中1畝土地安置人口在2.53.0人之間,本報告按照2.5人/畝計算,待儲備地塊1520畝需安置人員3800人,1267戶。具體估算過程如下：一、征地拆遷成本（一）土地征用成本1、土地補償費及安置補助費     根據(jù)重慶市征地補償安置辦法（重慶市人民政府令第55號）（1999年1月1日起施行）中規(guī)定“征用

50、土地應(yīng)依法支付土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費”。按照重慶市云陽縣人民政府征地補償實施辦法（云陽府發(fā)200597號）規(guī)定，云陽統(tǒng)一年產(chǎn)值為1500元/畝。由于本報告取每畝安置2.5人,人均耕地為0.4畝,人平土地補償和安置補助費為15600元。     土地補償費及安置補助費=15600×3800=59280000 元    2、青苗補償費    根據(jù)重慶市征地補償安置辦法（重慶市人民政府令第55號）（1999年1月1日起施行）中規(guī)定“青苗補償按征地時實際種植面積計算。

51、”按照云陽縣征地實施補償辦法規(guī)定，蔬菜類（含經(jīng)濟作物）為1210元/畝。待儲備地塊全部為菜地。    青苗補償費=1520×1210=1839200元    3、地上構(gòu)筑物補償費    根據(jù)重慶市征地補償安置辦法（重慶市人民政府令第55號）（1999年1月1日起施行）中規(guī)定“地上建筑物補償以集體土地使用權(quán)證和農(nóng)村房屋所有證登記的合法面積為準計算，構(gòu)筑物按實計算。”在此按照3000元/戶進行估算。    地上構(gòu)筑物補償費=3000×1267=3801000元

52、    4、地上附著物補償費    在此按照1500元/畝進行估算。地塊地上附著物補償費=1500×1520=2280000元 土地征用成本=59280000+1839200+3801000+2280000=67200200元    （二）房屋拆遷及安置成本1、地上建筑物補償費    根據(jù)重慶云陽水利水電實業(yè)開發(fā)有限公司對其擬儲備的1520畝土地實地調(diào)查結(jié)果，地上房屋面積共計253333.33平方米，需補償費用68184423.49元。 

53、0;            表6  待儲備地塊地上房屋面積估算  土地面積（畝）正      房偏      房附屬房屋合計磚混磚木土木磚混土木擬征地范圍房屋面積（平方米）1520       地塊房屋面積（平方米）253333.33220000.3325000 40001000 

54、; 補償標準（元/平方米） 283.31205.21153.14154.67107.276.57 補償費用（元） 62328293.49 618680107200 68184423.492、住房安置費    按照重慶市云陽縣人民政府征地補償安置實施辦法規(guī)定，征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員按每人20平方米面積計算，其標準根據(jù)相鄰區(qū)域經(jīng)濟適用房的平均售價（1000元/平方米）確定，磚墻條石預(yù)制蓋結(jié)構(gòu)房屋補償標準為204元/平方米。    住房安置費=（1000-204）×20×

55、;3800=60496000元   3、搬家補助費    按照重慶市云陽縣人民政府征地補償安置實施辦法規(guī)定，“在規(guī)定時限內(nèi)搬遷的拆遷戶，其搬家補助費按戶一次性計發(fā)：3人及3人以下每戶300元，3人以上戶按每戶500元計發(fā)?！痹诖税凑?00元/戶計算。搬家補助費=300×1267=380100元   4、搬遷補助費    按照重慶市云陽縣人民政府征地補償安置實施辦法規(guī)定，“屬貨幣安置住房、自建住房的，每人一次性發(fā)給300元搬遷補助費。” 搬遷補助費=300×1267=38010

56、0元    5、水電表等設(shè)施的拆遷補償費：在此按照共計1100元/戶估算。水電表等設(shè)施拆遷補償費=1100×1267=1393700元    6、紅磚廠補償15000000.00元綜上所述,張家壩地塊房屋拆遷及安置成本為145834323.50元。（三）基礎(chǔ)設(shè)施補償費    根據(jù)重慶云陽水利水電實業(yè)開發(fā)有限公司對其擬儲備的1520畝土地實地調(diào)查結(jié)果，采用投影面積折算的方法，估算待儲備地塊原基礎(chǔ)設(shè)施情況。根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施情況，采用面積投影方法折算22239000.00元。  

57、60; 表7  待儲備地塊上基礎(chǔ)設(shè)施情況及補償費用 雙洞子城市副中心地塊土地面積（畝）110千伏高壓線10千伏高壓線市話電纜電視電纜低壓照明線恢復(fù)照明線、閉路線補助費合計擬征地范圍15205.5324042431267 補償標準(萬元/千米 1301088652000元/戶 補償費用 715320320336279.50253.42223.90（四）相關(guān)稅費1、征地管理費    根據(jù)重慶市物價局、重慶市財政局渝價（2001）第346號、渝府（2001）106號文件規(guī)定，一次征地在1000畝以上的，其征地管理費不超過

58、征地費用總額的3.0%。    征地管理費=(67200200元+145834323.50元+22239000.00元)×3.0%=7058205.705元2、新增建設(shè)用地有償使用費    根據(jù)重慶市財政局、重慶市國土資源和房屋管理局（渝財200328號）轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國土資源部關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費征收等別的通知（財綜200293號）規(guī)定，云陽屬于十四等，其新增建設(shè)用地有償使用費按7元/平方米計收。根據(jù)重慶市水利投資（集團）有限公司關(guān)于明確重點水利工程儲備土地相關(guān)問題的請示（渝水投200674號），新增建設(shè)用地在

59、規(guī)劃內(nèi)的繳納30%給中央財政，其余部分可免繳。新增建設(shè)用地有償合用費=7×30%×666.67×1520=2128010.64元3、耕地開墾費    根據(jù)重慶市水利投資(集團)有限公司關(guān)于明確重點水利工程儲備土地相關(guān)問題的請示（渝水投200674號），耕地開墾費全市統(tǒng)一按10元/平方米繳納。    耕地開墾費=10×666.67×=6666.70萬元    4、耕地占用稅    根據(jù)重慶市水利投資(集團)有限公司關(guān)于明確重點水

60、利工程儲備土地相關(guān)問題的請示（渝水投200674號），可免繳該項費用。5、水土保持費    根據(jù)重慶市水利投資（集團）有限公司關(guān)于明確重點水利工程儲備土地相關(guān)問題的請示（渝水投200674號），可免繳該項費用。6、地質(zhì)災(zāi)害壓覆評估費    其費用屬于協(xié)商價格，一般按50元/畝繳納。    地質(zhì)災(zāi)害壓覆評估費=50×1520=76000元    7、規(guī)劃編制費    根據(jù)重慶市人民政府第55號令規(guī)定，按照0.25元/平方米計收。 

61、;   規(guī)劃編制費=0.25×666.67×1520=253334.60元   8、勘界費    按照0.16元/平方米計收。    勘界費=0.16×666.67×1520=162134.144元    9、環(huán)評費    按照每宗地20000元計算.10、可行性研究報告編制費    按照每宗地200000元計算。11、社會發(fā)展統(tǒng)籌金    根據(jù)重慶市人民政府第55號令規(guī)定”對農(nóng)轉(zhuǎn)非人員安置實行征地統(tǒng)籌費調(diào)劑使用辦法,”該區(qū)域社會發(fā)展統(tǒng)籌金按2000元/畝計收。根據(jù)重慶市水利投資（集團）有限公司關(guān)于明確重點水利工程儲備土地相關(guān)問題的請示（渝水投200674號，可免繳該項費用。12、養(yǎng)老保險統(tǒng)籌經(jīng)費    根據(jù)重慶市人民政府渝府發(fā)200567號文規(guī)定，各區(qū)縣（自治縣、市）