房地產(chǎn)市場調(diào)研培訓課程

1、房地產(chǎn)市場調(diào)研1恒陽地產(chǎn)營銷中心策劃部2014.3.24Real Estate Market Research Reports房地產(chǎn)營銷策劃的核心工作2市場調(diào)研分析尋找項目固有賣點制造項目附加賣點包裝項目賣點宣傳推廣項目賣點實現(xiàn)銷售Market市場調(diào)研分析u 宏觀市場分析u 供需數(shù)據(jù)分析u 競品個案分析3宏觀市場綜述Macro market03經(jīng)濟指標02相關(guān)政策01 自然狀況06交通環(huán)境05城市規(guī)劃04產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)4地理、政治、經(jīng)濟狀況01 自然狀況5宏觀市場綜述區(qū)域（省、市、區(qū)）總面積城區(qū)面積城市化率區(qū)域常住人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)實際居住人口（包括外來和流動人口）統(tǒng)計數(shù)據(jù)02 房地產(chǎn)相關(guān)政策各項政策相結(jié)

2、合對宏觀市場所產(chǎn)生的影響房產(chǎn)政策金融政策土地政策Policy人口政策6宏觀市場綜述例 案7宏觀市場綜述03 經(jīng)濟指標GDPGDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）。判斷本地GDP增幅是否高于國家或一線發(fā)達城市水平，從而判斷本地經(jīng)濟未來增長狀況。項目所在地區(qū)GDP統(tǒng)計8宏觀市場綜述CPI 居民消費指數(shù)，衡量通貨膨脹/緊縮的重要指標之一，一般而言CPI持續(xù)、全面上漲就被認為發(fā)生了通脹，則該地經(jīng)濟形勢惡化；長期負增長，則表明該地物價水平在低位運行，經(jīng)濟向好。PPI 生產(chǎn)者物價指數(shù)，衡量通貨膨脹/緊縮的重要指標之一，PPI長期持續(xù)上升意味著生產(chǎn)成本上揚，最終導致消費物價上漲，引起通脹。簡言之，最理想情況為CPI、PPI

3、整體趨向負增長。CPIPPI9宏觀市場綜述10人口通過近年本地人口年均增長值來判斷本地經(jīng)濟增長被人口拉動的程度。常住人口增長越快，潛在購房群體越大。11宏觀市場綜述04 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)通過該地區(qū)主要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況，對經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展性做出預(yù)判。12宏觀市場綜述05 城市規(guī)劃規(guī)劃帶來的城市發(fā)展新動力（如何產(chǎn)生新的經(jīng)濟增長點、如何促進財富的流通、資本的融合等）政府規(guī)劃之下的城市發(fā)展內(nèi)外新格局項目所在區(qū)域建設(shè)規(guī)劃13宏觀市場綜述06 交通環(huán)境公路：鐵路：航空：項目區(qū)域交通地位： 重要與否？ 特殊與否？ 有無發(fā)展?jié)摿?？（越是交通中樞或高級中轉(zhuǎn)站，其人口、物資吸附力越強，城市發(fā)展?jié)摿υ酱螅?4宏觀市場綜述供需數(shù)據(jù)

4、分析03新開/竣（施）工量02房地產(chǎn)投資總額01 土地供銷06未來情況預(yù)判05市場價格走勢04商品房供應(yīng)/成交量151617通過分析近年本地房地產(chǎn)工程情況，可推斷本地市場中房開商的整體資金運作大致情況；當新開工、施工、竣工面積同比走高且漲幅較大時，該地房市就處于快速擴張期，房開商整體回款情況較好。03 項目城市房地產(chǎn)新開/竣（施）工量圖例18供需數(shù)據(jù)分析77171913521193164230874053362861724643089398549435835020004000600080002008年2009年2010年2011年2012年房地產(chǎn)新開工、竣工以及施工面積情況（單位：萬方）房地產(chǎn)

5、新開工、竣工以及施工面積情況（單位：萬方）新開工面積竣工面積施工面積1905 項目城市房地產(chǎn)價格走勢通過近年該地房價漲幅，判斷本地是發(fā)展良好的健康市場，還是虛假擴張的泡沫市場。圖例20供需數(shù)據(jù)分析34979777067812091112.350609118291303356594573337536523941525249115152.7048970100020003000400050006000020040060080010001200140008年09年10年11年12年13年近年貴陽市商品房銷售情況近年貴陽市商品房銷售情況面積（萬方）金額（億元）均價（元/）06 項目城市未來情況預(yù)判21供

6、需數(shù)據(jù)分析競品個案03主要競品02經(jīng)典個案2201經(jīng)典個案本市經(jīng)典項目 選取2-3個已售罄或已是尾盤的經(jīng)典項目，作為本地區(qū)成功案例的代表進行簡析，這些項目不是本案競品，但可為本案操作提供參考。23競品格局個案經(jīng)典項目1特點評價l 高端定位，物業(yè)品質(zhì)一流？l 配套齊全/滯后？l 周邊環(huán)境好/差？l 市場認可度高/低？l 占地、建面占地： 萬建面： 萬綠化率： %面積、均價分類給出產(chǎn)品類型高層/小高層/洋房/別墅/商業(yè)/寫字樓銷售情況分類給出已售、未售貨量比例其他賣點精裝/超高層高/超大花園/低容積率24競品格局個案02 項目主要競品項目主要競品分布注：選取4-6個案例，以該地當前最熱賣項目、本案同區(qū)域同質(zhì)項目兩類為主，作為本案主要競品進行簡析；重點分析核心競品，可考慮SWOT對比。25競品格局個案主要競品1特點評價l 高端定位，物業(yè)品質(zhì)一流？l 配套齊全/滯后？l 周邊環(huán)境好/差？l 市場認可度高/低？l 占地、建面占地： 萬建面： 萬綠化率： %面積、均價分類給出產(chǎn)品類型高層/小高層/洋房/別墅/商業(yè)/寫字樓銷售情況分類給出